Tribunal judiciaire de Niort, 1ere chambre civile, 8 juin 2026, n° 24/01038

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 mai 2008, la SCI Le Fief [Y] a renouvelé une durée de 9 ans, à compter du 1er août 2006, le bail à usage mixte, commercial et habitation, d’un local sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Niort au profit de M. [S] [X] exploitant une activité de boulangerie-pâtisserie. Cet acte excluait la location d’un studio sis dans l’immeuble [Adresse 5] et reprenait dans son exposé que par acte notarié du 30 avril 1997, le bailleur s’était engagé au profit de précédents preneurs à créer une pièce à aménager dans le grenier de l’immeuble à ses frais et dans un délai de six mois.

Le 27 août 2009, les époux [X] ont cédé leur fonds de commerce à la Sarl Au Four et au Palais, cette cession incluant le droit au bail venant à échéance en 2015.

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement jusqu’au 19 février 2019, date à laquelle la SCI Le Fief [Y] et la Sarl Au Four et au Palais ont régularisé un bail mixte sous forme notariée pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2019 moyennant un loyer mensuel global de 1300 euros hors taxes.

Le 28 février 2019, la Sarl Au Four et au Palais a cédé son fonds de commerce à la Sarl du Palais lequel comprenait au titre de ses éléments incorporels le droit au bail restant à courir.

Le 5 février 2024, la Sarl Au Four et au Palais a fait constater par commissaire de justice l’état des locaux d’habitation dépendant du bail.

Le 26 mars 2024, la société preneuse a interpellé, par l’intermédiaire de son conseil, son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception sur l’absence de décence des locaux et son manquement contractuel en l’absence de création d’une pièce à aménager dans le grenier, sollicitant de ce dernier qu’il diminue le loyer de partie habitation à la somme de 150 euros mensuels.

Par acte du 10 juillet 2024, la Sarl du Palais a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de Niort la SCI Le Fief [Y].

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 2 avril 2025, la Sarl du Palais sollicite du tribunal de :

- débouter la SCI Le Fief [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- juger que le logement d’habitation situé [Adresse 4] à Niort 79000 donné à bail par la SCI Le Fief [Y] à la Sarl du Palais suivant un bail mixte est indécent ;

Par conséquent,
- fixer le prix du loyer mensuel correspondant à la partie logement d’habitation à une somme ne pouvant excéder 150 euros HT ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à rembourser à la Sarl du Palais les loyers correspondant à la partie habitation à compter du 5 février 2024 et jusqu’à la date de la décision à intervenir ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros (trois mille euros) à la Sarl du Palais à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
-condamner la SCI Le Fief [Y] à réaliser les travaux d’aménagement du grenier ([Adresse 6]) tels que prévus au bail, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un mois à compter de la décision à intervenir ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à verser à la Sarl du Palais la somme de 361,08 euros TTC au titre des travaux d’isolation du Groupe Froid ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à verser à la Sarl du Palais la somme de 9 152,60 euros TTC ( 4121,60 euros TTC + 5031 euros TTC) au titre des travaux de mise en conformité aux normes électriques ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à verser à la Sarl du Palais la somme de 705,88 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité de l’installation gaz ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à verser à la Sarl du Palais la somme 1 053,36 TTC au titre du trop-perçu pour les loyers de l’année 2024 ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] au paiement de la somme de 4.000 euros à la Sarl du Palais au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens comprenant notamment le coût du constat de commissaire de justice.

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 17 septembre 2025, la SCI Le Fief [Y], sollicite du tribunal de :

- constater que la partie à usage d'habitation du local donné à bail est inoccupée et en conséquence de constater qu'il ne s'agit pas du logement principal du preneur.

En conséquence,
- débouter la Sarl du Palais de sa demande tendant à voir diminuer le montant du loyer affecté à la partie à usage d'habitation, ainsi que de sa demande de remboursement du paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- constater que les travaux d'aménagement prévus dans le bail de 1988 et repris dans leur rappel d'antériorité des baux ultérieurs n'est pas opposable à la Sarl du Palais,
- constater que les travaux ont été exécutés par la SCI Le Fief [Y] et en conséquence, débouter la Sarl du Palais de sa demande de travaux d'aménagement du grenier et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- constater que les travaux d'isolation du groupe froid constituent une obligation du preneur au regard d'un élément d'équipement non compris dans le bail,
en conséquence,
- débouter la Sarl du Palais de sa demande de condamnation dirigée à l'encontre de la SCI Le Fief [Y] de lui verser une somme de 361,08 euros TTC de ce chef ;
- constater que la Sarl du Palais n'apporte aucun élément de preuve permettant d'établir une quelconque non-conformité des locaux donnés à bail aux normes électriques,
en conséquence,
- débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions de ce chef ;
- condamner la Sarl du Palais à payer à SCI Le Fief [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 16 février suivant. 

A l’issue de cette audience, les parties ont été avisées de ce que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe à la date du 18 mai 2026. Les parties ont été avisées que la date de mise à disposition a été prorogée au 08 juin suivant.

Motifs

MOTIFS

I – Sur le caractère indécent des locaux d’habitation loués.

En application de l’article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1731 prévoit quant à lui que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Enfin, en application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont les dispositions sont applicables aux locations de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent  prévoit notamment que le clos et le couvert doit être assuré de manière à protéger l’habitation contre les infiltrations d’eau et que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz soient conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.

La Sarl du Palais fait valoir au soutien de ses prétentions que l’obligation de délivrance du bailleur d’un logement d’habitation décent est de circonstance en cas de bail mixte, qu’en l’occurrence aucune clause du bail ne lui interdit d’établir sa résidence principale dans le local loué, qu’elle a informé le bailleur de l’état de vétusté de l’immeuble, que le logement nécessite que soient effectués des travaux importants de remise aux normes.

La SCI Le Fief [Y] fait observer que les non-conformités sont dénoncées plus de cinq années après la prise de possession des locaux à usage d'habitation, que l'obligation de décence nécessite que le logement constitue l’ habitation principale du preneur, ce dont ne justifie pas la Sarl du Palais dont le gérant est domicilié en Charente-Maritime, que le procès-verbal de commissaire de justice permet de constater que la partie habitation est totalement vide, que dès lors l'article 1719 du Code civil ne trouve pas à s'appliquer. Elle affirme que les locaux sont habitables et que leur entretien est à la charge du preneur qui est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative en l’absence d’état des lieux.

Il sera rappelé qu’il résulte des dispositions de l'article 1719 1° du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée un logement décent. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit dans son article 2 que ses dispositions, d’ordre public, sont applicables aux locations à usage professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, laquelle doit être entendue comme un logement occupé au moins 8 mois par un par le preneur ou son conjoint ou encore une personne à charge, et ce sauf contrainte professionnelle raison de santé ou force majeure.

Il est effectivement de jurisprudence constante que l’obligation de délivrer un logement décent s’applique au bail mixte (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650), le preneur devant toutefois démontrer que ce logement constitue son logement principal. 

En l’espèce, il ne pourra qu’être observé qu’aux termes des dispositions contractuelles régissant le bail mixte renouvelé entre les parties le 19 février 2019, la clause « État des lieux – Information » précise expressément qu’un état des lieux doit être effectué à l’initiative du bailleur ou du preneur notamment lors de la cession du droit au bail et que si le bailleur n’a pas fait toute diligence pour l’ établir, il ne peut invoquer la présomption de prise de possession des locaux en bon état de réparation locative prévue à l’article 1731 du code civil.

Le tribunal constate que la cession du droit au bail est intervenue au titre des éléments incorporels cédés par la Sarl Au Four et au Palais à la Sarl du Palais le 28 février 2019, que le bailleur a été représenté à cet acte et donné son agrément à la cession, qu’aucun état des lieux contemporain à la cession n’est produit par le bailleur, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la présomption légale posée par l’article 1731 du code civil pour établir que les locaux loués étaient en état de réparation locative.

Sur l’appréciation du caractère décent des locaux loués à titre d’habitation, il résulte de l’analyse des pièces produites que la Sarl du Palais a interpellé son bailleur le 26 mars 2024 afin qu’il effectue des travaux visant à lui délivrer un logement correspondant aux critères de décence. Or, il résulte des dispositions légales que le locataire ne peut effectuer une telle réclamation s’il n’a pas établi de manière factuelle sa résidence principale dans les locaux critiqués, et ce nonobstant la destination d’habitation prévue au bail ou encore l’absence de clause lui interdisant d’y établir son domicile. Le tribunal remarque qu’il résulte tant des termes de l’interpellation faite à la bailleresse, que des photographies contenues au constat de commissaire de justice établi le 5 février 2024, que des échanges sms intervenus le 31 juillet 2023 entre M. [Q] et M. [C], que les locaux d’habitation objets du bail n’étaient pas occupés à titre de résidence principale ni par M. [C], représentant légal de la Sarl du Palais, ni aucun des membres visés par la loi de 1989. Mr [C] a d’ailleurs pu écrire au représentant de sa bailleresse, qui l’interrogeait dans le cadre de sa déclaration fiscale annuelle, que ces locaux étaient inoccupés et n’avaient qu’une « utilité commerciale », ce dont il s’était déjà chargé de prévenir l’administration fiscale l’année précédente. M. [C] s’est déclaré domicilié dans le département de la Charente-Maritime au terme de la garantie solidaire donnée à sa fille pour deux baux d’habitation de courte durée ayant pris effet en octobre 2022 et juin 2023.
S’agissant des locaux d’habitation dépendant du bail mixte, si l’état des lieux établi en 2024 permet de constater que le logement est effectivement défraîchi, notamment s’agissant des revêtements de sols et de certaines cloisons, aucun élément probant ne permet de caractériser un état matériel d’indécence tel que défini légalement au moment de la prise de possession des lieux par la Sarl du Palais, ni même postérieurement. Il n’est pas non plus établi que la contraction de deux baux de courtes durée par la fille de Mr [C] procède directement et exclusivement d’un caractère inhabitable dont la preneuse ne s’est jamais prévalu antérieurement à 2024 alors qu’elle occupait les lieux depuis le début d’année 2019.

La demande de la Sarl du Palais visant à juger que le logement d’habitation situé [Adresse 4] à Niort, donné à bail par la SCI Le Fief [Y], présente un caractère indécent doit donc être rejetée et subséquemment celles visant à voire :
- fixer le prix du loyer mensuel correspondant à la partie logement d’habitation à une somme ne pouvant excéder 150 euros HT ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à rembourser à la Sarl du Palais les loyers correspondant à la partie habitation à compter du 5 février 2024 et jusqu’à la date de la décision à intervenir ;






II – Sur les manquements contractuels de la SCI bailleresse

La Sarl du Palais avance que les locaux loués sont dans un état de vétusté avancé, que la structure de la couverture est fragile et la porte du garage dans un état de délabrement avancé, que les installations électriques sont non conformes. Elle affirme avoir alerté la société bailleresse sur ces points par courrier recommandé de mars 2024 et soutient que les travaux de structure, de gros œuvre ainsi que ceux visant à remédier à la vétusté du logement incombent au propriétaire. Elle relève encore que le propriétaire manque à ses obligations contractuelles en l’absence d’aménagement du grenier alors qu’il s’y était engagé au terme du bail initialement signé, qu’il est indifférent que cette obligation ne soit pas reprise aux conditions particulières du bail, que l’absence de démarche des précédents locataires ne saurait légitimer une telle inertie, que les travaux visés par le bail de 1997 concernent le grenier de l’immeuble loué [Adresse 5], que les locaux loués [Adresse 4] comprennent 4 chambres et non 5 et aucun grenier à farine. Elle rappelle subir un trouble de jouissance en raison de la servitude de passage édictée au profit du locataire du studio voisin et de la présence des compteurs électriques et d’eau ainsi que du ballon électrique attachés à cet appartement dans le garage donné à bail. Elle rappelle que le groupe froid de la boulangerie dépendant du bail crée des nuisances sonores au locataire du studio auxquelles il ne lui appartient pas de remédier et que de jurisprudence constante les travaux de remise aux normes électriques sont à la charge du bailleur.

La SCI Le Fief [Y] dénie avoir manqué à ses obligations rappelant que la création d’une pièce dans le grenier avait été prévue dans le cadre du renouvellement du bail conclu le 30 avril 1997 avec Monsieur et Madame [M], que la Sarl du Palais ne peut s’en prévaloir dans la mesure les conditions particulières de son bail n’en font pas état. Elle affirme que les travaux d’aménagement complémentaires prévus dans le bail de 1988 ont été réalisés ce qui a eu pour effet de modifier la dénomination des locaux loués [Adresse 7]. Elle rappelle encore le preneur a parfaitement accepté les locaux dans leur état au moment de son entrée en jouissance tout comme l’existence d’une servitude, que sa preneuse ne démontre pas son trouble de jouissance. S’agissant des nuisances sonores du groupe froid, elle affirme que la mise en place de panneaux de laine de roche pour isoler cet élément d'équipement constitue un élément du fonds de commerce appartenant à la Sarl du Palais et non un élément incorporé au bail, qu’il appartient à cette société de veiller à ne pas nuire au voisinage dans le cadre de son activité. Elle conteste par ailleurs toute non-conformité du circuit électrique relevant n’avoir eu aucune alerte à ce sujet et souligne que les devis produits sont impropres à le démontrer et n’ auraient pour seul objet que d’adapter l’installation électrique aux besoins de l’activité du preneur. Elle soulève que la norme C 15-100 n’ a vocation à s'appliquer qu’aux travaux neufs liés à une réfection complète de l'électricité ou à la création d’un circuit dans un bâtiment nouvellement créé.
Elle soutient enfin que la Sarl du Palais ne l'a jamais tenue informée de l’état dégradé de la toiture.

A – Sur le renouvellement de la condition particulière relative à l’aménagement du grenier.

En application de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le tribunal constate que le renouvellement du bail commercial conclu entre les parties le 11 février 2019 est intervenu après prolongation tacite du bail consenti par la SCI Le Fief [Y] à M. [S] [X] le 1er août 2006 pour 9 années. Ce bail procédait lui-même de renouvellements consentis par la SCI Le Fief [Y] ou encore le précèdent propriétaire des locaux loués, à l’égard des précédents preneurs, également cédants successifs du fonds de commerce, les 8 septembre 1988, 30 avril 1997 et 28 mai 2008.

Il résulte du rappel de l’historique des baux consentis sur l’immeuble et des cessions du fonds de commerce contenu dans l’exposé préalable de l’acte renouvelant le bail le 11 février 2019 que le bail renouvelé en date du 30 avril 1997 contenait :
- une convention expresse visant à exclure de la location le studio sis [Adresse 5] et accordait à son propriétaire ou son occupant un droit de passage pour accéder au compteur d’eau et au chauffe-eau alimentant cet appartement lesquels sont situés dans le garage donné à bail.
- à titre de condition particulière la création par le bailleur à ses frais d’une pièce à aménager dans le grenier de l’immeuble dans un délai de six mois.

L’analyse de cet exposé préalable permet de constater que cette condition particulière n’est pas indiquée comme ayant été reprise alors que la convention d’exclusion du studio est expresse visée dans le bail renouvelé en 2019. Les baux ont été consentis ou renouvelés par actes notariés, le délai de 6 mois prévu au bail de 1997 était expiré depuis plus de vingt années lorsque les parties ont formalisé leur premier bail écrit, cette condition particulière d’aménagement ne figurait pas non plus comme une clause contractuelle lors du renouvellement du 28 mai 2008 auquel se réfère le bail de 2019 qui indique qu’il est consenti et accepté sous les mêmes charges et conditions.

Ainsi, la Sarl du Palais ne peut se prévaloir de cette condition particulière qui n’est nullement opposable à son bailleur. Il doit en effet être considéré qu’en l’absence de mention expresse au sein du bail, et non uniquement dans son exposé préalable rappelant l’antériorité des baux et cessions de fonds de commerce intervenus, les parties n’ont pas entendu reprendre cette condition comme une obligation contractuelle à honorer dans le cadre de l’exécution du bail signé. La Sarl du Palais ne saurait se prévaloir d’un manquement contractuel de sa bailleresse sur ce fondement.

En l’absence d’obligation, il n’ y a pas lieu de constater que des travaux auraient été exécutés pour y satisfaire. La demande visant à voir condamner la SCI Le Fief [Y] à réaliser les travaux d’aménagement du grenier de l’immeuble loué [Adresse 6] sous astreinte sera rejetée.


B – Sur les obligations du bailleur quant à l’entretien et la mise en conformité de l’immeuble loué.

L'obligation de délivrance, prévue à l'article 1719 du code civil, s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose, en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée mais aussi de sa délivrance "juridique", c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat.

L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1754 du code civil indique qu'en l'absence de convention entre les parties, le locataire n'est tenu qu'aux réparations locatives ou de menu entretien.

L'article 1755 du code civil dispose enfin qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Enfin l’article 606 du code civil énonce que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

En l’espèce, la clause du bail intitulée « clauses nouvelles résultant de l’application de textes nouveaux » prévoit qu’au terme des dispositions des 1° et 2° de l’article R 145-35 du code de commerce ne pourront être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou la mise en conformité du bien loué dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. Le bail prévoit que les travaux d’embellissement dont le montant excède celui du coût du remplacement à l’identique ne sont pas compris dans ces dépenses. Il sera rappelé que le bailleur est tenu des réparations autres que locatives sur toute la durée du bail, il doit donc en cas de nécessité intervenir en cours d’exécution de bail pour satisfaire à son obligation de délivrance.

Aucun état des lieux n’a été annexé au bail, conformément aux dispositions contractuelles qu’il contient la SCI bailleresse ne saurait donc se prévaloir purement et simplement de la présomption de l’article 1731 du code civil selon laquelle les lieux auraient été pris en bon état de réparations locatives. Le tribunal constate toutefois qu’elle produit un constat d’huissier de justice daté du 26 août 2009, soit daté de la veille de la cession du fonds de commerce de la Sarl Au Four et au Palais à la Sarl du Palais et donc de l’entrée de celle-ci dans les lieux .

S’agissant des travaux de remise en conformité des installations électrique et de gaz, il est effectivement de jurisprudence constante que la remise aux normes intégrales de l'installation électrique relève de l'article 606 du code civil (C. cass., ch. civ. 3, 15 février 2018, n°16-26.889. Le constat d’huissier de 2009 ne fait état d’aucune non-conformité du circuit électrique ou de gaz,

Il est en outre constant que le preneur, qui occupait les lieux antérieurement à la régularisation par écrit du bail, a dispensé le bailleur d’en faire une plus ample désignation et de lui fournir les diagnostics techniques, notamment le diagnostic de performance énergétique, lequel aurait pu éventuellement révéler l’existence de non-conformités alors que le bailleur déclarait depuis 2008 qu’il n’avait pas effectué de travaux ni n’envisageait d’en faire dans les trois années à venir.

Si certes le constat d’huissier du 5 février 2024, réalisé à l’initiative de la preneuse, mentionne dans la partie habitation des convecteurs électriques vétustes, un fil à nu dans le salon, l’absence d’une prise dans la cuisine ainsi que la présence d’un compteur électrique dans le laboratoire et celle d’un compteur disjonction dans le commerce, pour autant il n’y est évoqué aucune non-conformité à la réglementation des installations électrique et de gaz et notamment à la norme C15-100, ne serait-ce que sur la seule déclaration de la société preneuse. Il sera constaté que la société preneuse n’a pas fait établir de diagnostic technique pour les besoins de sa démonstration, qu’elle ne produit que des devis, émanant d’entreprises situées hors département, qui ne peuvent être considérées comme ayant valeur d’expertise ou d’avis technique circonstancié comme pourrait l’être un rapport d’un organisme de contrôle agréé notamment s’agissant de la partie commerce ouverte au public et du laboratoire du local loué. Enfin, si les échanges entre les parties peuvent laisser apparaître que la Sarl du Palais n’est pas satisfaite de l’état matériel des locaux d’habitation fourni et le SCI Le Fief [Y] de l’entretien assuré par sa preneuse qu’elle considère insuffisant, aucune évocation de non-conformité des installations ne transparaît des échanges téléphoniques notamment intervenus en juillet 2022 alors que la bailleresse interpelle sa preneuse sur le risque d’incendie généré par l’utilisation constante du groupe froid qu’elle considère mal entretenu.

Il s’ensuit que la Sarl du Palais échoue à démontrer que les installations électriques et de gaz présentes dans les locaux loués contreviendraient aux normes réglementaires applicables en produisant de simples devis. Ses demandes seront rejetées.




S’agissant de la demande indemnitaire en lien avec l’isolation du groupe froid, il résulte des échanges téléphoniques écrits entre les parties que ce groupe fonctionne régulièrement et provoque des nuisances sonores tant diurnes que nocturnes à la locataire du studio exclu du bail, que la société bailleresse a sollicité de sa preneuse qu’elle y remédie, ce que cette dernière a tenté de les diminuer en faisant intervenir des techniciens, qu’effectivement le bailleur a proposé sa participation financière afin qu’un groupe neuf soit acquis. La Sarl du Palais sollicite d’être indemnisée de la somme de 361.08 euros, somme correspondant au coût mentionné dans un devis pour poser de la laine de roche. Or, comme le soutient la SCI bailleresse aucun élément probant ne permet de démontrer que le groupe froid, objet du litige, soit un élément matériel dépendant du bail litigieux plutôt que du fonds de commerce cédé.
En l’absence d’autre élément probant, la demande indemnitaire ne pourra donc qu’être rejetée.

III – Sur la demande de dommages-intérêts en raison des préjudices subis.

La caractère non décent du logement n’ayant pas été retenu et la preuve des non-conformités non rapportée, la demande de la Sarl du Palais visant à voir condamner la SCI Le Fief [Y] à lui payer de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sera rejetée

IV - Sur la restitution partielle de loyer pour l’année 2024

L’article L 145-39 du code de commerce énonce que « si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

Il est de jurisprudence constante que « par prix précédemment fixé contractuellement, il faut entendre le loyer d'origine stipulé au bail, le prix résultant de l'automatisme de la clause d'échelle mobile ne pouvant constituer des prix fixés contractuellement ou par décision judiciaire » (Com. 23 oct. 1961, no 59-12.351 P.–Civ. 3e, 9 juill. 2014, no 13-22.562 P), que « le loyer à prendre en considération pour apprécier la variation d'un quart permettant d'exercer l'action en révision de l'art. L. 145-39 est le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision ». (Civ. 3e, 15 déc.
2016, no 15-23.069 P)\*MERGEFORMAT

La Sarl du Palais se prévaut des dispositions de cet article pour solliciter le remboursement de la somme de 1053,36 euros au titre des loyers versés sur l’année 2024 arguant que le bailleur ne pouvait augmenter le loyer au-delà de la somme de 1748,52 euros alors qu’elle lui a sollicité un loyer mensuel d’un montant de 1836,30 euros. La SCI Bailleresse n’a pas spécifiquement répondu dans ses dernières écritures sur cette demande.

Le tribunal constate que si la Sarl du Palais vise l’article L 145-39 du code de commerce dans ses écritures, pour autant elle n’agit pas en révision de loyer. Elle apparaît solliciter uniquement une restitution de l’indu portant sur les seuls loyers versés durant l’année 2024. Pour déterminer si un indu a été effectivement versé, il y a lieu d’examiner préalablement le montant du loyer augmenté par le jeu de la clause d’échelle mobile contractuellement contenue au bail.

En l’espèce, si la variation annuelle du loyer généré par l’application d’une telle clause ne peut excéder en application de l’article L 145-39 du code de commerce, effectivement d’ordre public, une variation supérieure à 10%, l’action en révision n’est ouverte au regard qu’à condition que la valeur du loyer se soit trouvée augmentée d’au moins un quart par le jeu de cette clause. Il doit donc être considéré que seules les sommes perçues en raison d’une augmentation de plus d’un quart du montant du loyer pourraient donner lieu à restitution par le bailleur.

Le bail renouvelé en 2019 entre les parties constate leur accord sur l’application d’un loyer mensuel global hors taxes de 1300 euros avec indexation automatique sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, et ce sans notification préalable chaque année à la date anniversaire du contrat. Il est expressément prévu dans la clause dite d’indexation qu’il ne pourra être considéré que l’absence de réévaluation et l’encaissement du loyer à l’ancien taux puisse être considéré comme une renonciation implicite à invoquer le jeu de l’indexation sauf renonciation exprimée dans un accord écrit.

En l’occurrence, la Sarl du Palais produit les appels de loyers que lui a adressé sa bailleresse pour les mois de janvier, février, avril et mai 2020 desquels il résulte que le loyer alors appliqué était d’un montant de 1324.63 euros hors taxes. Elle produit l’appel de loyer de janvier 2024 réévaluant celui-ci après indexation au prix hors taxes de 1530.25 euros. Le bailleur a précisé dans ce dernier document appliquer l’indice du 3ème trimestre 2023, n’avoir appliqué aucune indexation depuis le 1er février 2020 pour « compatir au Covid et aux travaux dans la rue », consentir à sa preneuse un loyer gratuit sur la partie professionnelle le 31 mai 2020.

Il doit se déduire de cet écrit que la SCI bailleresse a renoncé à toute indexation de loyer entre le 1er février 2020 et le 1er janvier 2024. Si la différence entre le loyer originel et le loyer indexé apparaît relativement importante néanmoins le différentiel est inférieur au quart visé par l’article L 145-39 du code de commerce. Il doit en être déduit que faute de démonstration d’une augmentation de plus du quart, la Sarl du Palais ne peut solliciter voir cantonner l’augmentation annuelle à hauteur de 10 pour cent. Pour cette raison, la demande doit être rejetée.

V - Sur les demandes accessoires

A – Sur les dépens.

Au terme de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dé-pens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.
 
La Sarl du Palais succombe en ses demandes. Elle sera condamnée aux entiers dépens.


B -Sur les frais irrépétibles.

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La Sarl du Palais, condamnée aux dépens verra sa demande rejetée. L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande formulée sur ce fondement par la SCI Fief [Y].

C- Sur l’exécution provisoire :

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

En l’espèce, aucune raison ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

Dit que la partie habitation du bail mixte conclu entre les parties ne constitue pas la résidence principale du preneur.

Dit que la condition particulière de création d’une pièce à aménager dans le grenier de l’immeuble loué [Adresse 5] insérée au bail mixte de 1988 et repris dans l’historique des baux rappelés au bail renouvelé le 11 février 2019 entre les parties ne peut être opposée par le preneur à la société bailleresse,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à constater que des travaux auraient été effectués par la société bailleresse.

Rejette l’intégralité des demandes formulées par la Sarl du Palais à l’encontre de la SCI Le Fief [Y].

Rejette le surplus des demandes de la SCI Le Fief [Y].

Condamne la Sarl du Palais aux dépens.

Rejette les prétentions des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire.


Le greffier La Présidente
A.Millard C. Didier

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Première chambre civile

(CD/AM) 
Minute n°
N° RG 24/01038 - N° Portalis DB24-W-B7I-EFMM
1 exécutoire et 1 expédition délivrées le
à Me Alexandre BRUGIERE, Me Matthieu COUTAND
1 expédition au dossier


JUGEMENT DU 08 JUIN 2026



A l’audience publique du 16 Février 2026 du tribunal judiciaire, tenue par Christelle DIDIER, Vice-Président, juge unique, vu l’article 801 du code de procédure civile, assistée de Yvonne GIRAUD, Cadre greffier, a été évoquée l’affaire opposant : 

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. DU PALAIS
Immatriculée au RCS de Niort sous le n° 847 961 679, prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité au siège, [Adresse 1]
Qui fait élection de domicile au cabinet de Maître Matthieu COUTAND, avocat inscrit au barreau de La Rochelle Rochefort, 
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Matthieu COUTAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT


DEFENDERESSE:

S.C.I. FIEF [Y] 
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège.
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Alexandre BRUGIERE, avocat au barreau de POITIERS




A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 18 mai 2026 puis a été prorogé au 08 Juin 2026, sous la signature de Christelle DIDIER, Vice-présidente et de Angélique MILLARD, greffier.


 
 






EXPOSE DU LITIGE

Le 28 mai 2008, la SCI Le Fief [Y] a renouvelé une durée de 9 ans, à compter du 1er août 2006, le bail à usage mixte, commercial et habitation, d’un local sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Niort au profit de M. [S] [X] exploitant une activité de boulangerie-pâtisserie. Cet acte excluait la location d’un studio sis dans l’immeuble [Adresse 5] et reprenait dans son exposé que par acte notarié du 30 avril 1997, le bailleur s’était engagé au profit de précédents preneurs à créer une pièce à aménager dans le grenier de l’immeuble à ses frais et dans un délai de six mois.

Le 27 août 2009, les époux [X] ont cédé leur fonds de commerce à la Sarl Au Four et au Palais, cette cession incluant le droit au bail venant à échéance en 2015.

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement jusqu’au 19 février 2019, date à laquelle la SCI Le Fief [Y] et la Sarl Au Four et au Palais ont régularisé un bail mixte sous forme notariée pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2019 moyennant un loyer mensuel global de 1300 euros hors taxes.

Le 28 février 2019, la Sarl Au Four et au Palais a cédé son fonds de commerce à la Sarl du Palais lequel comprenait au titre de ses éléments incorporels le droit au bail restant à courir.

Le 5 février 2024, la Sarl Au Four et au Palais a fait constater par commissaire de justice l’état des locaux d’habitation dépendant du bail.

Le 26 mars 2024, la société preneuse a interpellé, par l’intermédiaire de son conseil, son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception sur l’absence de décence des locaux et son manquement contractuel en l’absence de création d’une pièce à aménager dans le grenier, sollicitant de ce dernier qu’il diminue le loyer de partie habitation à la somme de 150 euros mensuels.

Par acte du 10 juillet 2024, la Sarl du Palais a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de Niort la SCI Le Fief [Y].

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 2 avril 2025, la Sarl du Palais sollicite du tribunal de :

- débouter la SCI Le Fief [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- juger que le logement d’habitation situé [Adresse 4] à Niort 79000 donné à bail par la SCI Le Fief [Y] à la Sarl du Palais suivant un bail mixte est indécent ;

Par conséquent,
- fixer le prix du loyer mensuel correspondant à la partie logement d’habitation à une somme ne pouvant excéder 150 euros HT ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à rembourser à la Sarl du Palais les loyers correspondant à la partie habitation à compter du 5 février 2024 et jusqu’à la date de la décision à intervenir ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros (trois mille euros) à la Sarl du Palais à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
-condamner la SCI Le Fief [Y] à réaliser les travaux d’aménagement du grenier ([Adresse 6]) tels que prévus au bail, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un mois à compter de la décision à intervenir ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à verser à la Sarl du Palais la somme de 361,08 euros TTC au titre des travaux d’isolation du Groupe Froid ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à verser à la Sarl du Palais la somme de 9 152,60 euros TTC ( 4121,60 euros TTC + 5031 euros TTC) au titre des travaux de mise en conformité aux normes électriques ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à verser à la Sarl du Palais la somme de 705,88 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité de l’installation gaz ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à verser à la Sarl du Palais la somme 1 053,36 TTC au titre du trop-perçu pour les loyers de l’année 2024 ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] au paiement de la somme de 4.000 euros à la Sarl du Palais au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens comprenant notamment le coût du constat de commissaire de justice.

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 17 septembre 2025, la SCI Le Fief [Y], sollicite du tribunal de :

- constater que la partie à usage d'habitation du local donné à bail est inoccupée et en conséquence de constater qu'il ne s'agit pas du logement principal du preneur.

En conséquence,
- débouter la Sarl du Palais de sa demande tendant à voir diminuer le montant du loyer affecté à la partie à usage d'habitation, ainsi que de sa demande de remboursement du paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- constater que les travaux d'aménagement prévus dans le bail de 1988 et repris dans leur rappel d'antériorité des baux ultérieurs n'est pas opposable à la Sarl du Palais,
- constater que les travaux ont été exécutés par la SCI Le Fief [Y] et en conséquence, débouter la Sarl du Palais de sa demande de travaux d'aménagement du grenier et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- constater que les travaux d'isolation du groupe froid constituent une obligation du preneur au regard d'un élément d'équipement non compris dans le bail,
en conséquence,
- débouter la Sarl du Palais de sa demande de condamnation dirigée à l'encontre de la SCI Le Fief [Y] de lui verser une somme de 361,08 euros TTC de ce chef ;
- constater que la Sarl du Palais n'apporte aucun élément de preuve permettant d'établir une quelconque non-conformité des locaux donnés à bail aux normes électriques,
en conséquence,
- débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions de ce chef ;
- condamner la Sarl du Palais à payer à SCI Le Fief [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 16 février suivant. 

A l’issue de cette audience, les parties ont été avisées de ce que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe à la date du 18 mai 2026. Les parties ont été avisées que la date de mise à disposition a été prorogée au 08 juin suivant.


MOTIFS

I – Sur le caractère indécent des locaux d’habitation loués.

En application de l’article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1731 prévoit quant à lui que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Enfin, en application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont les dispositions sont applicables aux locations de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent  prévoit notamment que le clos et le couvert doit être assuré de manière à protéger l’habitation contre les infiltrations d’eau et que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz soient conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.

La Sarl du Palais fait valoir au soutien de ses prétentions que l’obligation de délivrance du bailleur d’un logement d’habitation décent est de circonstance en cas de bail mixte, qu’en l’occurrence aucune clause du bail ne lui interdit d’établir sa résidence principale dans le local loué, qu’elle a informé le bailleur de l’état de vétusté de l’immeuble, que le logement nécessite que soient effectués des travaux importants de remise aux normes.

La SCI Le Fief [Y] fait observer que les non-conformités sont dénoncées plus de cinq années après la prise de possession des locaux à usage d'habitation, que l'obligation de décence nécessite que le logement constitue l’ habitation principale du preneur, ce dont ne justifie pas la Sarl du Palais dont le gérant est domicilié en Charente-Maritime, que le procès-verbal de commissaire de justice permet de constater que la partie habitation est totalement vide, que dès lors l'article 1719 du Code civil ne trouve pas à s'appliquer. Elle affirme que les locaux sont habitables et que leur entretien est à la charge du preneur qui est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative en l’absence d’état des lieux.

Il sera rappelé qu’il résulte des dispositions de l'article 1719 1° du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée un logement décent. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit dans son article 2 que ses dispositions, d’ordre public, sont applicables aux locations à usage professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, laquelle doit être entendue comme un logement occupé au moins 8 mois par un par le preneur ou son conjoint ou encore une personne à charge, et ce sauf contrainte professionnelle raison de santé ou force majeure.

Il est effectivement de jurisprudence constante que l’obligation de délivrer un logement décent s’applique au bail mixte (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650), le preneur devant toutefois démontrer que ce logement constitue son logement principal. 

En l’espèce, il ne pourra qu’être observé qu’aux termes des dispositions contractuelles régissant le bail mixte renouvelé entre les parties le 19 février 2019, la clause « État des lieux – Information » précise expressément qu’un état des lieux doit être effectué à l’initiative du bailleur ou du preneur notamment lors de la cession du droit au bail et que si le bailleur n’a pas fait toute diligence pour l’ établir, il ne peut invoquer la présomption de prise de possession des locaux en bon état de réparation locative prévue à l’article 1731 du code civil.

Le tribunal constate que la cession du droit au bail est intervenue au titre des éléments incorporels cédés par la Sarl Au Four et au Palais à la Sarl du Palais le 28 février 2019, que le bailleur a été représenté à cet acte et donné son agrément à la cession, qu’aucun état des lieux contemporain à la cession n’est produit par le bailleur, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la présomption légale posée par l’article 1731 du code civil pour établir que les locaux loués étaient en état de réparation locative.

Sur l’appréciation du caractère décent des locaux loués à titre d’habitation, il résulte de l’analyse des pièces produites que la Sarl du Palais a interpellé son bailleur le 26 mars 2024 afin qu’il effectue des travaux visant à lui délivrer un logement correspondant aux critères de décence. Or, il résulte des dispositions légales que le locataire ne peut effectuer une telle réclamation s’il n’a pas établi de manière factuelle sa résidence principale dans les locaux critiqués, et ce nonobstant la destination d’habitation prévue au bail ou encore l’absence de clause lui interdisant d’y établir son domicile. Le tribunal remarque qu’il résulte tant des termes de l’interpellation faite à la bailleresse, que des photographies contenues au constat de commissaire de justice établi le 5 février 2024, que des échanges sms intervenus le 31 juillet 2023 entre M. [Q] et M. [C], que les locaux d’habitation objets du bail n’étaient pas occupés à titre de résidence principale ni par M. [C], représentant légal de la Sarl du Palais, ni aucun des membres visés par la loi de 1989. Mr [C] a d’ailleurs pu écrire au représentant de sa bailleresse, qui l’interrogeait dans le cadre de sa déclaration fiscale annuelle, que ces locaux étaient inoccupés et n’avaient qu’une « utilité commerciale », ce dont il s’était déjà chargé de prévenir l’administration fiscale l’année précédente. M. [C] s’est déclaré domicilié dans le département de la Charente-Maritime au terme de la garantie solidaire donnée à sa fille pour deux baux d’habitation de courte durée ayant pris effet en octobre 2022 et juin 2023.
S’agissant des locaux d’habitation dépendant du bail mixte, si l’état des lieux établi en 2024 permet de constater que le logement est effectivement défraîchi, notamment s’agissant des revêtements de sols et de certaines cloisons, aucun élément probant ne permet de caractériser un état matériel d’indécence tel que défini légalement au moment de la prise de possession des lieux par la Sarl du Palais, ni même postérieurement. Il n’est pas non plus établi que la contraction de deux baux de courtes durée par la fille de Mr [C] procède directement et exclusivement d’un caractère inhabitable dont la preneuse ne s’est jamais prévalu antérieurement à 2024 alors qu’elle occupait les lieux depuis le début d’année 2019.

La demande de la Sarl du Palais visant à juger que le logement d’habitation situé [Adresse 4] à Niort, donné à bail par la SCI Le Fief [Y], présente un caractère indécent doit donc être rejetée et subséquemment celles visant à voire :
- fixer le prix du loyer mensuel correspondant à la partie logement d’habitation à une somme ne pouvant excéder 150 euros HT ;
- condamner la SCI Le Fief [Y] à rembourser à la Sarl du Palais les loyers correspondant à la partie habitation à compter du 5 février 2024 et jusqu’à la date de la décision à intervenir ;






II – Sur les manquements contractuels de la SCI bailleresse

La Sarl du Palais avance que les locaux loués sont dans un état de vétusté avancé, que la structure de la couverture est fragile et la porte du garage dans un état de délabrement avancé, que les installations électriques sont non conformes. Elle affirme avoir alerté la société bailleresse sur ces points par courrier recommandé de mars 2024 et soutient que les travaux de structure, de gros œuvre ainsi que ceux visant à remédier à la vétusté du logement incombent au propriétaire. Elle relève encore que le propriétaire manque à ses obligations contractuelles en l’absence d’aménagement du grenier alors qu’il s’y était engagé au terme du bail initialement signé, qu’il est indifférent que cette obligation ne soit pas reprise aux conditions particulières du bail, que l’absence de démarche des précédents locataires ne saurait légitimer une telle inertie, que les travaux visés par le bail de 1997 concernent le grenier de l’immeuble loué [Adresse 5], que les locaux loués [Adresse 4] comprennent 4 chambres et non 5 et aucun grenier à farine. Elle rappelle subir un trouble de jouissance en raison de la servitude de passage édictée au profit du locataire du studio voisin et de la présence des compteurs électriques et d’eau ainsi que du ballon électrique attachés à cet appartement dans le garage donné à bail. Elle rappelle que le groupe froid de la boulangerie dépendant du bail crée des nuisances sonores au locataire du studio auxquelles il ne lui appartient pas de remédier et que de jurisprudence constante les travaux de remise aux normes électriques sont à la charge du bailleur.

La SCI Le Fief [Y] dénie avoir manqué à ses obligations rappelant que la création d’une pièce dans le grenier avait été prévue dans le cadre du renouvellement du bail conclu le 30 avril 1997 avec Monsieur et Madame [M], que la Sarl du Palais ne peut s’en prévaloir dans la mesure les conditions particulières de son bail n’en font pas état. Elle affirme que les travaux d’aménagement complémentaires prévus dans le bail de 1988 ont été réalisés ce qui a eu pour effet de modifier la dénomination des locaux loués [Adresse 7]. Elle rappelle encore le preneur a parfaitement accepté les locaux dans leur état au moment de son entrée en jouissance tout comme l’existence d’une servitude, que sa preneuse ne démontre pas son trouble de jouissance. S’agissant des nuisances sonores du groupe froid, elle affirme que la mise en place de panneaux de laine de roche pour isoler cet élément d'équipement constitue un élément du fonds de commerce appartenant à la Sarl du Palais et non un élément incorporé au bail, qu’il appartient à cette société de veiller à ne pas nuire au voisinage dans le cadre de son activité. Elle conteste par ailleurs toute non-conformité du circuit électrique relevant n’avoir eu aucune alerte à ce sujet et souligne que les devis produits sont impropres à le démontrer et n’ auraient pour seul objet que d’adapter l’installation électrique aux besoins de l’activité du preneur. Elle soulève que la norme C 15-100 n’ a vocation à s'appliquer qu’aux travaux neufs liés à une réfection complète de l'électricité ou à la création d’un circuit dans un bâtiment nouvellement créé.
Elle soutient enfin que la Sarl du Palais ne l'a jamais tenue informée de l’état dégradé de la toiture.

A – Sur le renouvellement de la condition particulière relative à l’aménagement du grenier.

En application de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le tribunal constate que le renouvellement du bail commercial conclu entre les parties le 11 février 2019 est intervenu après prolongation tacite du bail consenti par la SCI Le Fief [Y] à M. [S] [X] le 1er août 2006 pour 9 années. Ce bail procédait lui-même de renouvellements consentis par la SCI Le Fief [Y] ou encore le précèdent propriétaire des locaux loués, à l’égard des précédents preneurs, également cédants successifs du fonds de commerce, les 8 septembre 1988, 30 avril 1997 et 28 mai 2008.

Il résulte du rappel de l’historique des baux consentis sur l’immeuble et des cessions du fonds de commerce contenu dans l’exposé préalable de l’acte renouvelant le bail le 11 février 2019 que le bail renouvelé en date du 30 avril 1997 contenait :
- une convention expresse visant à exclure de la location le studio sis [Adresse 5] et accordait à son propriétaire ou son occupant un droit de passage pour accéder au compteur d’eau et au chauffe-eau alimentant cet appartement lesquels sont situés dans le garage donné à bail.
- à titre de condition particulière la création par le bailleur à ses frais d’une pièce à aménager dans le grenier de l’immeuble dans un délai de six mois.

L’analyse de cet exposé préalable permet de constater que cette condition particulière n’est pas indiquée comme ayant été reprise alors que la convention d’exclusion du studio est expresse visée dans le bail renouvelé en 2019. Les baux ont été consentis ou renouvelés par actes notariés, le délai de 6 mois prévu au bail de 1997 était expiré depuis plus de vingt années lorsque les parties ont formalisé leur premier bail écrit, cette condition particulière d’aménagement ne figurait pas non plus comme une clause contractuelle lors du renouvellement du 28 mai 2008 auquel se réfère le bail de 2019 qui indique qu’il est consenti et accepté sous les mêmes charges et conditions.

Ainsi, la Sarl du Palais ne peut se prévaloir de cette condition particulière qui n’est nullement opposable à son bailleur. Il doit en effet être considéré qu’en l’absence de mention expresse au sein du bail, et non uniquement dans son exposé préalable rappelant l’antériorité des baux et cessions de fonds de commerce intervenus, les parties n’ont pas entendu reprendre cette condition comme une obligation contractuelle à honorer dans le cadre de l’exécution du bail signé. La Sarl du Palais ne saurait se prévaloir d’un manquement contractuel de sa bailleresse sur ce fondement.

En l’absence d’obligation, il n’ y a pas lieu de constater que des travaux auraient été exécutés pour y satisfaire. La demande visant à voir condamner la SCI Le Fief [Y] à réaliser les travaux d’aménagement du grenier de l’immeuble loué [Adresse 6] sous astreinte sera rejetée.


B – Sur les obligations du bailleur quant à l’entretien et la mise en conformité de l’immeuble loué.

L'obligation de délivrance, prévue à l'article 1719 du code civil, s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose, en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée mais aussi de sa délivrance "juridique", c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat.

L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1754 du code civil indique qu'en l'absence de convention entre les parties, le locataire n'est tenu qu'aux réparations locatives ou de menu entretien.

L'article 1755 du code civil dispose enfin qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Enfin l’article 606 du code civil énonce que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

En l’espèce, la clause du bail intitulée « clauses nouvelles résultant de l’application de textes nouveaux » prévoit qu’au terme des dispositions des 1° et 2° de l’article R 145-35 du code de commerce ne pourront être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou la mise en conformité du bien loué dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. Le bail prévoit que les travaux d’embellissement dont le montant excède celui du coût du remplacement à l’identique ne sont pas compris dans ces dépenses. Il sera rappelé que le bailleur est tenu des réparations autres que locatives sur toute la durée du bail, il doit donc en cas de nécessité intervenir en cours d’exécution de bail pour satisfaire à son obligation de délivrance.

Aucun état des lieux n’a été annexé au bail, conformément aux dispositions contractuelles qu’il contient la SCI bailleresse ne saurait donc se prévaloir purement et simplement de la présomption de l’article 1731 du code civil selon laquelle les lieux auraient été pris en bon état de réparations locatives. Le tribunal constate toutefois qu’elle produit un constat d’huissier de justice daté du 26 août 2009, soit daté de la veille de la cession du fonds de commerce de la Sarl Au Four et au Palais à la Sarl du Palais et donc de l’entrée de celle-ci dans les lieux .

S’agissant des travaux de remise en conformité des installations électrique et de gaz, il est effectivement de jurisprudence constante que la remise aux normes intégrales de l'installation électrique relève de l'article 606 du code civil (C. cass., ch. civ. 3, 15 février 2018, n°16-26.889. Le constat d’huissier de 2009 ne fait état d’aucune non-conformité du circuit électrique ou de gaz,

Il est en outre constant que le preneur, qui occupait les lieux antérieurement à la régularisation par écrit du bail, a dispensé le bailleur d’en faire une plus ample désignation et de lui fournir les diagnostics techniques, notamment le diagnostic de performance énergétique, lequel aurait pu éventuellement révéler l’existence de non-conformités alors que le bailleur déclarait depuis 2008 qu’il n’avait pas effectué de travaux ni n’envisageait d’en faire dans les trois années à venir.

Si certes le constat d’huissier du 5 février 2024, réalisé à l’initiative de la preneuse, mentionne dans la partie habitation des convecteurs électriques vétustes, un fil à nu dans le salon, l’absence d’une prise dans la cuisine ainsi que la présence d’un compteur électrique dans le laboratoire et celle d’un compteur disjonction dans le commerce, pour autant il n’y est évoqué aucune non-conformité à la réglementation des installations électrique et de gaz et notamment à la norme C15-100, ne serait-ce que sur la seule déclaration de la société preneuse. Il sera constaté que la société preneuse n’a pas fait établir de diagnostic technique pour les besoins de sa démonstration, qu’elle ne produit que des devis, émanant d’entreprises situées hors département, qui ne peuvent être considérées comme ayant valeur d’expertise ou d’avis technique circonstancié comme pourrait l’être un rapport d’un organisme de contrôle agréé notamment s’agissant de la partie commerce ouverte au public et du laboratoire du local loué. Enfin, si les échanges entre les parties peuvent laisser apparaître que la Sarl du Palais n’est pas satisfaite de l’état matériel des locaux d’habitation fourni et le SCI Le Fief [Y] de l’entretien assuré par sa preneuse qu’elle considère insuffisant, aucune évocation de non-conformité des installations ne transparaît des échanges téléphoniques notamment intervenus en juillet 2022 alors que la bailleresse interpelle sa preneuse sur le risque d’incendie généré par l’utilisation constante du groupe froid qu’elle considère mal entretenu.

Il s’ensuit que la Sarl du Palais échoue à démontrer que les installations électriques et de gaz présentes dans les locaux loués contreviendraient aux normes réglementaires applicables en produisant de simples devis. Ses demandes seront rejetées.




S’agissant de la demande indemnitaire en lien avec l’isolation du groupe froid, il résulte des échanges téléphoniques écrits entre les parties que ce groupe fonctionne régulièrement et provoque des nuisances sonores tant diurnes que nocturnes à la locataire du studio exclu du bail, que la société bailleresse a sollicité de sa preneuse qu’elle y remédie, ce que cette dernière a tenté de les diminuer en faisant intervenir des techniciens, qu’effectivement le bailleur a proposé sa participation financière afin qu’un groupe neuf soit acquis. La Sarl du Palais sollicite d’être indemnisée de la somme de 361.08 euros, somme correspondant au coût mentionné dans un devis pour poser de la laine de roche. Or, comme le soutient la SCI bailleresse aucun élément probant ne permet de démontrer que le groupe froid, objet du litige, soit un élément matériel dépendant du bail litigieux plutôt que du fonds de commerce cédé.
En l’absence d’autre élément probant, la demande indemnitaire ne pourra donc qu’être rejetée.

III – Sur la demande de dommages-intérêts en raison des préjudices subis.

La caractère non décent du logement n’ayant pas été retenu et la preuve des non-conformités non rapportée, la demande de la Sarl du Palais visant à voir condamner la SCI Le Fief [Y] à lui payer de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sera rejetée

IV - Sur la restitution partielle de loyer pour l’année 2024

L’article L 145-39 du code de commerce énonce que « si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

Il est de jurisprudence constante que « par prix précédemment fixé contractuellement, il faut entendre le loyer d'origine stipulé au bail, le prix résultant de l'automatisme de la clause d'échelle mobile ne pouvant constituer des prix fixés contractuellement ou par décision judiciaire » (Com. 23 oct. 1961, no 59-12.351 P.–Civ. 3e, 9 juill. 2014, no 13-22.562 P), que « le loyer à prendre en considération pour apprécier la variation d'un quart permettant d'exercer l'action en révision de l'art. L. 145-39 est le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision ». (Civ. 3e, 15 déc.
2016, no 15-23.069 P)\*MERGEFORMAT

La Sarl du Palais se prévaut des dispositions de cet article pour solliciter le remboursement de la somme de 1053,36 euros au titre des loyers versés sur l’année 2024 arguant que le bailleur ne pouvait augmenter le loyer au-delà de la somme de 1748,52 euros alors qu’elle lui a sollicité un loyer mensuel d’un montant de 1836,30 euros. La SCI Bailleresse n’a pas spécifiquement répondu dans ses dernières écritures sur cette demande.

Le tribunal constate que si la Sarl du Palais vise l’article L 145-39 du code de commerce dans ses écritures, pour autant elle n’agit pas en révision de loyer. Elle apparaît solliciter uniquement une restitution de l’indu portant sur les seuls loyers versés durant l’année 2024. Pour déterminer si un indu a été effectivement versé, il y a lieu d’examiner préalablement le montant du loyer augmenté par le jeu de la clause d’échelle mobile contractuellement contenue au bail.

En l’espèce, si la variation annuelle du loyer généré par l’application d’une telle clause ne peut excéder en application de l’article L 145-39 du code de commerce, effectivement d’ordre public, une variation supérieure à 10%, l’action en révision n’est ouverte au regard qu’à condition que la valeur du loyer se soit trouvée augmentée d’au moins un quart par le jeu de cette clause. Il doit donc être considéré que seules les sommes perçues en raison d’une augmentation de plus d’un quart du montant du loyer pourraient donner lieu à restitution par le bailleur.

Le bail renouvelé en 2019 entre les parties constate leur accord sur l’application d’un loyer mensuel global hors taxes de 1300 euros avec indexation automatique sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, et ce sans notification préalable chaque année à la date anniversaire du contrat. Il est expressément prévu dans la clause dite d’indexation qu’il ne pourra être considéré que l’absence de réévaluation et l’encaissement du loyer à l’ancien taux puisse être considéré comme une renonciation implicite à invoquer le jeu de l’indexation sauf renonciation exprimée dans un accord écrit.

En l’occurrence, la Sarl du Palais produit les appels de loyers que lui a adressé sa bailleresse pour les mois de janvier, février, avril et mai 2020 desquels il résulte que le loyer alors appliqué était d’un montant de 1324.63 euros hors taxes. Elle produit l’appel de loyer de janvier 2024 réévaluant celui-ci après indexation au prix hors taxes de 1530.25 euros. Le bailleur a précisé dans ce dernier document appliquer l’indice du 3ème trimestre 2023, n’avoir appliqué aucune indexation depuis le 1er février 2020 pour « compatir au Covid et aux travaux dans la rue », consentir à sa preneuse un loyer gratuit sur la partie professionnelle le 31 mai 2020.

Il doit se déduire de cet écrit que la SCI bailleresse a renoncé à toute indexation de loyer entre le 1er février 2020 et le 1er janvier 2024. Si la différence entre le loyer originel et le loyer indexé apparaît relativement importante néanmoins le différentiel est inférieur au quart visé par l’article L 145-39 du code de commerce. Il doit en être déduit que faute de démonstration d’une augmentation de plus du quart, la Sarl du Palais ne peut solliciter voir cantonner l’augmentation annuelle à hauteur de 10 pour cent. Pour cette raison, la demande doit être rejetée.

V - Sur les demandes accessoires

A – Sur les dépens.

Au terme de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dé-pens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.
 
La Sarl du Palais succombe en ses demandes. Elle sera condamnée aux entiers dépens.


B -Sur les frais irrépétibles.

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La Sarl du Palais, condamnée aux dépens verra sa demande rejetée. L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande formulée sur ce fondement par la SCI Fief [Y].

C- Sur l’exécution provisoire :

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

En l’espèce, aucune raison ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

Dit que la partie habitation du bail mixte conclu entre les parties ne constitue pas la résidence principale du preneur.

Dit que la condition particulière de création d’une pièce à aménager dans le grenier de l’immeuble loué [Adresse 5] insérée au bail mixte de 1988 et repris dans l’historique des baux rappelés au bail renouvelé le 11 février 2019 entre les parties ne peut être opposée par le preneur à la société bailleresse,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à constater que des travaux auraient été effectués par la société bailleresse.

Rejette l’intégralité des demandes formulées par la Sarl du Palais à l’encontre de la SCI Le Fief [Y].

Rejette le surplus des demandes de la SCI Le Fief [Y].

Condamne la Sarl du Palais aux dépens.

Rejette les prétentions des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire.


Le greffier La Présidente
A.Millard C. Didier

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