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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 10 juillet 2026, n° 23/01277

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Gard Star, exploitant sous l’enseigne [Adresse 5], est locataire selon bail commercial de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Nîmes, consenti par la SCI [T] aux termes d’un acte sous seing privé du 15 août 2011. 

Par courrier recommandé du 30 octobre 2017, la SARL Gard Star a informé son bailleur de la nécessité de procéder à des travaux sur l’ascenseur qui présentait de nombreux dysfonctionnements liés à sa vétusté et lui a soumis des devis et un rapport de la Socotec, sans obtenir de réponse. 

Par acte notarié du 28 octobre 2021, la SCI [T] a vendu à la SCI Octoplus cet immeuble. 

La SARL Gard Star a fait procéder aux travaux pour un coût total de 28.992 euros TTC. 

Par courrier recommandé du 18 janvier 2023, la SARL Gard Star a sollicité le remboursement de cette somme, en vain. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mars 2023, la SARL Gard Star a fait assigner la SCI Octoplus devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de paiement de la somme de 28.992 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2023 et d’une indemnité de procédure de 1.500 euros. 

Par ordonnance d’incident du 11 avril 2024, le juge de la mise en état a : 
- rejeté la prescription tirée de la prescription de l’action en paiement intentée par la SARL Gard Star et déclaré cette action recevable, 
- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 5 décembre 2024, la SCI Octoplus a fait assigner en intervention forcée Mme [Q] [A], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T]. La jonction a été prononcée le 6 mars 2025. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, la SARL Gard Star demande au tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 1755 du code civil de condamner la SCI Octoplus à lui payer les sommes suivantes : 
28.992 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2023 jusqu’à parfait paiement, 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
La SARL Gard Star fait valoir que le bail commercial ne comporte aucune clause dérogatoire mettant à la charge du locataire les travaux de conformité ou de remise en état liés à la vétusté, qui incombent donc au bailleur. Elle se prévaut d’un rapport établi par la Socotec qui retient 5 défauts réglementaires de nature à affecter la sécurité des personnes. Elle rappelle avoir soumis les devis réalisés à la SCI Octoplus qui n’a pas répondu à ses trois courriers alors que les travaux présentaient un caractère d’urgence et ne nécessitaient pas d’autorisation judiciaire. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2025, la SCI Octoplus demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1103, 1719, 1754 et 1755 du code civil, de : 
à titre principal, rejeter les demandes de la SARL Gard Star, à titre subsidiaire, condamner Mme [A], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T], à la relever et à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, 



en toute hypothèse, condamner la SARL Gard Star et/ou Mme [A], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T], à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
A titre principal, la SCI Octoplus s’associe aux moyens développés par la mandataire ad hoc de la SCI [T] sur l’absence de vétusté de l’ascenseur relevant des obligations du vendeur. 

A titre subsidiaire et au soutien de son appel en garantie, la SCI Octoplus soutient que la SCI [T] a manqué à ses obligations de bonne foi et d’information précontractuelle et engage de ce fait sa responsabilité délictuelle. Elle indique que la SCI [T] ne l’a pas informée de la demande de la SARL Gard Star relative aux travaux à effectuer sur l’ascenseur et a même déclaré, lors de la vente, n’avoir reçu aucune demande du locataire faisant état d’une quelconque réclamation. La SCI Octoplus rappelle que la vente est intervenue en 2021 et qu’il est démontré que la SCI [T] avait été destinataire, courant 2017, de plusieurs courriers de son locataire faisant état de la nécessité de réaliser des travaux. Elle fait valoir que ces informations étaient en lien direct avec la vente de l’immeuble et leur importance était déterminante pour son consentement. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2025, Mme [A], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T], demande au tribunal judiciaire de : 
rejeter les demandes de la SCI Octoplus formées à son encontre, condamner la SCI Octoplus à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, condamner la SCI Octoplus à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
Elle expose qu’elle n’a dissimulé aucune information puisque les courriers de la SARL Gard Star ont été envoyés 4 ans avant la vente et ne caractérisent aucun contentieux. Elle rappelle que les gérants de la SCI Octoplus sont des professionnels de l’immobilier, qu’ils ont pu visiter le bien à plusieurs reprises et effectuer toutes les vérifications nécessaires. Elle rappelle que la vente a eu lieu par l’intermédiaire d’une agence immobilière avec l’intervention d’un notaire, tous deux professionnels en matière immobilière et tenus à un devoir de conseil. 
Elle expose que la SCI [T] ne démontre pas en quoi l’information litigieuse aurait été déterminante de son consentement. 

Elle affirme que les travaux sur ascenseurs ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil et qu’elle a, en sa qualité de bailleur, parfaitement rempli ses obligations comme en atteste le rapport Socotec du 23 novembre 2017. Mme [A] rappelle qu’aux termes du bail, le locataire a la charge des travaux résultant de prescriptions pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes. 

Mme [A] soutient que la vétusté de l’ascenseur n’est pas justifiée par des éléments concrets, objectifs et circonstanciés. Elle relève que la SARL Gard Star ne démontre pas l’urgence des travaux réalisés et ne fait état d’aucun rapport technique indépendant. Elle précise que la mention « travaux de modernisation et habillage cabine » ne permet pas de mettre à sa charge le coût de ces travaux ; que l’habillage de la cabine d’ascenseur relève d’un embellissement à la charge du locataire ; que la notion de travaux de modernisation est trop vague pour permettre d’en comprendre le contenu. Mme [A] indique que la SARL Gard Star a fait réaliser les travaux de sa propre initiative, sans demander d’expertise judiciaire ou d’autorisation judiciaire permettant de se substituer au bailleur et même sans mise en demeure. 


S’agissant des 5 défauts relatés dans le rapport de la Socotec, Mme [A] fait valoir les éléments suivants : 
sur le non-fonctionnement de l’éclairage de secours, il ne s’agit pas d’un problème de vétusté et correspond à une menue réparation ; 
sur le dysfonctionnement du dispositif s’opposant à la dérive, il ne s’agit pas d’un problème de vétusté ; sur la pompe hydraulique qui fuit, le bail met à la charge du locataire les travaux résultats de prescriptions d’autorités ; sur la manœuvre de secours manuelle, il s’agit d’un problème relevant de l’entretien courant. 
Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, Mme [A] fait valoir qu’elle a subi un préjudice lié à l’introduction de la présente instance. 

***

Par ordonnance du 12 mars 2026, la clôture a été fixée au 27 avril 2026. A l’audience du 11 mai 2026, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de la SARL Gard Star à l’encontre de la SCI Octoplus

Sur l’obligation du bailleur de prendre en charge les travaux de mise aux normes de l’ascenseur 
L'article 1719-2° du code civil prévoit que le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. 

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Il est admis que l’obligation du bailleur d’effectuer les travaux peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge de ces travaux d’entretien ou de réparation. Cependant, pour produire effet, ces clauses doivent être claires, précises et détaillées quant à la nature des travaux à la charge du locataire.

L’article 1755 du code civil ajoute que le locataire ne peut être tenu d'aucune des réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté. Toutefois, les parties peuvent déroger à ce principe par l’insertion au bail d’une clause contraire explicite.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « Le preneur prendra le bien loué dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués clos et couverts ». Cette clause n’exonère pas le bailleur de son obligation de prendre en charge les réparations rendues nécessaires par la vétusté. 

Mme [A] se prévaut de la clause selon laquelle le preneur doit se conformer « à toutes les prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et sera tenu d’exécuter à ses frais, tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans le bien loué » pour considérer que les travaux de mise aux normes de l’ascenseur incomberaient au locataire, ce qui est inexact. Les travaux de réparation d’un ascenseur ne répondent à aucune considération d’hygiène ou de salubrité. 

Il s’ensuit qu’aucune clause du bail ne transfère expressément au preneur la charge de la vétusté. Par conséquent, il incombe au bailleur de prendre en charge les travaux de remise aux normes de l’ascenseur, à condition qu’ils soient liés à la vétusté, ce qui est contesté. 

Sur la vétusté de l’ascenseur 
L’ascenseur a été installé dans l’immeuble en 1983 et était donc âgé de 34 ans en 2017. 

Le rapport de vérification de la Socotec en date du 22 novembre 2017 relate 6 défauts, sans pour autant exiger la mise à l’arrêt de l’appareil, ce qui n’est cependant pas de nature à considérer que ces défauts étaient mineurs. Il est mentionné en caractère gras que « Toutes les anomalies qui figurent dans le rapport présentent un danger pour la sécurité des personnes ». 

Les défauts relevés sont les suivants : 

l’éclairage de secours ne fonctionne pas – danger pour les utilisateurs ; le dispositif anti dérive ne fonctionne pas – danger pour les utilisateurs ; l’éclairage de secours ne fonctionne pas – danger pour les intervenants ; la pompe hydraulique est vétuste et présente de nombreuses fuites – danger pour les utilisateurs ; la pompe manuelle ne fonctionne pas – danger pour les intervenants. 
Si Mme [A] fait valoir qu’il ne s’agit que de quelques défauts parmi une liste très importante de points contrôlés, il résulte très clairement de ce rapport qu’ils présentent tous un danger pour la sécurité des personnes, utilisateurs et intervenants. 

En outre, la société Otis, chargée de l’entretien de l’ascenseur, a écrit le 28 juin 2017 à la SARL Gard Star : 
« votre ascenseur datant de 1983 (34 ans) a subi 22 pannes sur les 18 derniers mois. Ces dysfonctionnements sont dus à la vétusté avancée du matériel encore d’origine. Nous réitérons notre proposition de rénovation de votre appareil afin d’éliminer les dysfonctionnement qui perturbent le bon fonctionnement de votre établissement hôtelier. 
Par ailleurs, nous vous confirmons que l’obsolescence du matériel en place ne nous permet plus de nous approvisionner en pièces détachées, ce qui va provoquer des arrêts de plus en plus prolongés lors des prochaines pannes ». 

La SARL Gard Star produit un courriel de l’ingénieur commercial de la société Otis en date du 21 février 2028 dans lequel celui rappelle la persistance, malgré leurs multiples interventions, des « soucis électriques au niveau de l’armoire de commande et des soucis électromécaniques au niveau de la centrale hydraulique ». Cet ingénieur indique que la vétusté est établie par un guide AFNOR : à 10 ans pour la partie électroniques, à 20 ans pour la partie électromécanique et à 30 ans pour les parties mécaniques. 

Il résulte de ces éléments que courant 2017, l’ascenseur présentait des pannes régulières qu’un simple entretien ne permettait plus d’enrayer, en lien avec une vétusté correspondant à son âge (34 ans). 

Sur l’absence d’urgence ou d’autorisation judiciaire pour exécuter les travaux
L’article 1144 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose : «  Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ». Il est admis qu’en cas d’urgence, le preneur est dispensé d’une autorisation judiciaire. 

Par une lettre recommandée du 30 octobre 2017, la SARL Gard Star a informé le bailleur, par l’intermédiaire de son conseil, des multiples pannes, de la nécessité de remettre aux normes actuelles l’ascenseur, et de ce que cette charge lui incombait. Il lui envoyait deux devis réalisés à la demande du preneur. Aucune réponse n’a été adressée par la SCI [T] et ce sans la moindre explication. 

Par une lettre recommandée du 19 décembre 2017, la SARL Gard Star a, toujours par l’intermédiaire de son conseil, transmis à la SCI [T] le courriel d’Otis du 15 novembre 2017 et le rapport de la Socotec et l’a informée qu’elle allait procéder aux travaux de réfection de l’ascenseur sur la base du devis de l’entreprise [U], précédemment communiqué, « à défaut de toute contestation de votre part ». 

La SCI [T] n’a apporté aucune réponse à ces courrier, ni pour les approuver, ni pour les contester. 

La SARL Gard Star a donc effectué les travaux sans l’accord exprès du bailleur et sans autorisation judiciaire et se prévaut, pour obtenir le remboursement de leur coût, d’une situation d’urgence résultant de la gravité des défauts affectant l’ascenseur. 

Il résulte des développements précédents que l’ascenseur a rencontré 22 pannes en 18 mois, que des réparations ponctuelles n’étaient plus possible compte tenu de l’obsolescence du matériel et des pièces à changer et enfin qu’il présentait 5 défauts présentant un défaut de sécurité pour les personnes. Ces éléments permettent de caractériser l’urgence dans laquelle se trouvait la SARL Gard Star d’exécuter, à ses frais avancés et sans autorisation judiciaire préalable, les travaux nécessaires pour mettre fin à cette situation. 

Sur la nature des travaux exécutés
La SARL Gard Star sollicite le remboursement de 4 factures de la société Otis des 13 et 21 mars 2018 et 28 mai 2018 faisant état de « travaux de modernisation et habillage cabine » et « projet de travaux de mise en conformité » pour un montant total de 28.992 euros TTC. S’il est exact que ces factures ne permettent pas de connaître précisément la nature des travaux réalisés, leur montant est compatible avec des travaux importants de remise aux normes et ne correspond pas à des travaux de nature esthétique. En outre, il convient de rappeler que ces travaux ont été réalisés à la suite d’une mise en demeure du bailleur, restée sans réponse, qui était accompagnée de devis présentant les travaux à effectuer. Il s’ensuit que le bailleur ne peut utilement se prévaloir de l’imprécision des travaux effectués pour se dégager de la responsabilité qui lui incombe. 

Par conséquent, il convient de condamner la SCI Octoplus à payer à la SARL Gard Star la somme de 28.992 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2023. 


Sur l’action en garantie de la SCI Octoplus à l’encontre de la SCI [T] 

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 
Il est précisé qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. 


En l’espèce, il est constant que la SCI [T] n’a pas informé la SCI Octoplus du fait que, courant 2017, le locataire l’avait mise en demeure d’exécuter des travaux de modernisation de l’ascenseur dont le montant s’élevait à 28.992 euros TTC et que, faute de réponse de sa part, il avait fait procéder à ces travaux à ces frais avancés. 

Le compromis de vente a été conclu près de 4 ans après les deux courriers envoyés par le locataire au preneur. Toutefois, au vu de l’importance des travaux en cause et du caractère manifestement non prescrit de l’éventuelle créance du locataire, la SCI [T] aurait dû informer la SCI Octoplus de l’existence de ces courriers et donc d’un litige probable avec le preneur au sujet des travaux de réfection de l’ascenseur. En s’abstenant de le faire, la SCI [T] n’a pas permis à l’acquéreur d’avoir une idée exacte de la valeur de l’immeuble, ce qui constituait une information déterminante du consentement, et a manqué à son devoir d’information. 
Il s’ensuit que la SCI [T], représentée par son mandataire ad hoc, sera condamnée à payer à la SCI Octoplus à garantir sa condamnation au bénéfice de la SARL Gard Star, en principal et intérêts. 


Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de Mme [A] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T]

Au vu des développements précédents, la demande de dommages-intérêts de Mme [A] ne peut qu’être rejetée. 


Sur les demandes accessoires

La SCI [T] perd le procès et sera condamnée au paiement des dépens. 

L’équité commande de condamner la SCI Octoplus à payer à la SARL Gard Star une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI [T] sera condamnée à relever et garantir la SCI Octoplus de cette condamnation et à payer à cette société la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucune circonstance ne justifie d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort : 

Condamne la SCI Octoplus à payer à la SARL Gard Star la somme de 28.992 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 ; 

Condamne la SCI [T], représentée par son mandataire ad hoc Mme [Q] [A], à relever et garantir l’intégralité des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Octoplus au bénéfice de la SARL Gard Star ; 

Condamne la SCI Octoplus à payer à la SARL Gard Star la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI [T] à payer à la SCI Octoplus la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI [T] au paiement des dépens ; 




Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision. 

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, greffière, présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Texte intégral
Copie délivrée 
à 
Me Aline GONZALEZ
SCP LOBIER & ASSOCIES
SCP RD AVOCATS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE [Localité 1]
 **** Le 10 Juillet 2026
1ère Chambre Civile 
N° RG 23/01277 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J4HF

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

S.A.R.L. GARD STAR,
prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant 

à :

Mme [Q] [A]
née le 06 Avril 1969 à [Localité 2] (92),
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Aline GONZALEZ, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et Me Marjorie GOMIS, avocat au barreaud de PARIS, avocat plaidant

S.C.I. [T],
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°339 343 469,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

S.C.I. OCTOPLUS,
inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°903 008 530,
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 11 Mai 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Laura GUILLOT, Greffière, présente lors des débats et de Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de lda mise à disposition et qu'il en a été délibéré.



EXPOSE DU LITIGE

La SARL Gard Star, exploitant sous l’enseigne [Adresse 5], est locataire selon bail commercial de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Nîmes, consenti par la SCI [T] aux termes d’un acte sous seing privé du 15 août 2011. 

Par courrier recommandé du 30 octobre 2017, la SARL Gard Star a informé son bailleur de la nécessité de procéder à des travaux sur l’ascenseur qui présentait de nombreux dysfonctionnements liés à sa vétusté et lui a soumis des devis et un rapport de la Socotec, sans obtenir de réponse. 

Par acte notarié du 28 octobre 2021, la SCI [T] a vendu à la SCI Octoplus cet immeuble. 

La SARL Gard Star a fait procéder aux travaux pour un coût total de 28.992 euros TTC. 

Par courrier recommandé du 18 janvier 2023, la SARL Gard Star a sollicité le remboursement de cette somme, en vain. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mars 2023, la SARL Gard Star a fait assigner la SCI Octoplus devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de paiement de la somme de 28.992 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2023 et d’une indemnité de procédure de 1.500 euros. 

Par ordonnance d’incident du 11 avril 2024, le juge de la mise en état a : 
- rejeté la prescription tirée de la prescription de l’action en paiement intentée par la SARL Gard Star et déclaré cette action recevable, 
- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 5 décembre 2024, la SCI Octoplus a fait assigner en intervention forcée Mme [Q] [A], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T]. La jonction a été prononcée le 6 mars 2025. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, la SARL Gard Star demande au tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 1755 du code civil de condamner la SCI Octoplus à lui payer les sommes suivantes : 
28.992 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2023 jusqu’à parfait paiement, 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
La SARL Gard Star fait valoir que le bail commercial ne comporte aucune clause dérogatoire mettant à la charge du locataire les travaux de conformité ou de remise en état liés à la vétusté, qui incombent donc au bailleur. Elle se prévaut d’un rapport établi par la Socotec qui retient 5 défauts réglementaires de nature à affecter la sécurité des personnes. Elle rappelle avoir soumis les devis réalisés à la SCI Octoplus qui n’a pas répondu à ses trois courriers alors que les travaux présentaient un caractère d’urgence et ne nécessitaient pas d’autorisation judiciaire. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2025, la SCI Octoplus demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1103, 1719, 1754 et 1755 du code civil, de : 
à titre principal, rejeter les demandes de la SARL Gard Star, à titre subsidiaire, condamner Mme [A], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T], à la relever et à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, 



en toute hypothèse, condamner la SARL Gard Star et/ou Mme [A], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T], à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
A titre principal, la SCI Octoplus s’associe aux moyens développés par la mandataire ad hoc de la SCI [T] sur l’absence de vétusté de l’ascenseur relevant des obligations du vendeur. 

A titre subsidiaire et au soutien de son appel en garantie, la SCI Octoplus soutient que la SCI [T] a manqué à ses obligations de bonne foi et d’information précontractuelle et engage de ce fait sa responsabilité délictuelle. Elle indique que la SCI [T] ne l’a pas informée de la demande de la SARL Gard Star relative aux travaux à effectuer sur l’ascenseur et a même déclaré, lors de la vente, n’avoir reçu aucune demande du locataire faisant état d’une quelconque réclamation. La SCI Octoplus rappelle que la vente est intervenue en 2021 et qu’il est démontré que la SCI [T] avait été destinataire, courant 2017, de plusieurs courriers de son locataire faisant état de la nécessité de réaliser des travaux. Elle fait valoir que ces informations étaient en lien direct avec la vente de l’immeuble et leur importance était déterminante pour son consentement. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2025, Mme [A], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T], demande au tribunal judiciaire de : 
rejeter les demandes de la SCI Octoplus formées à son encontre, condamner la SCI Octoplus à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, condamner la SCI Octoplus à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
Elle expose qu’elle n’a dissimulé aucune information puisque les courriers de la SARL Gard Star ont été envoyés 4 ans avant la vente et ne caractérisent aucun contentieux. Elle rappelle que les gérants de la SCI Octoplus sont des professionnels de l’immobilier, qu’ils ont pu visiter le bien à plusieurs reprises et effectuer toutes les vérifications nécessaires. Elle rappelle que la vente a eu lieu par l’intermédiaire d’une agence immobilière avec l’intervention d’un notaire, tous deux professionnels en matière immobilière et tenus à un devoir de conseil. 
Elle expose que la SCI [T] ne démontre pas en quoi l’information litigieuse aurait été déterminante de son consentement. 

Elle affirme que les travaux sur ascenseurs ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil et qu’elle a, en sa qualité de bailleur, parfaitement rempli ses obligations comme en atteste le rapport Socotec du 23 novembre 2017. Mme [A] rappelle qu’aux termes du bail, le locataire a la charge des travaux résultant de prescriptions pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes. 

Mme [A] soutient que la vétusté de l’ascenseur n’est pas justifiée par des éléments concrets, objectifs et circonstanciés. Elle relève que la SARL Gard Star ne démontre pas l’urgence des travaux réalisés et ne fait état d’aucun rapport technique indépendant. Elle précise que la mention « travaux de modernisation et habillage cabine » ne permet pas de mettre à sa charge le coût de ces travaux ; que l’habillage de la cabine d’ascenseur relève d’un embellissement à la charge du locataire ; que la notion de travaux de modernisation est trop vague pour permettre d’en comprendre le contenu. Mme [A] indique que la SARL Gard Star a fait réaliser les travaux de sa propre initiative, sans demander d’expertise judiciaire ou d’autorisation judiciaire permettant de se substituer au bailleur et même sans mise en demeure. 


S’agissant des 5 défauts relatés dans le rapport de la Socotec, Mme [A] fait valoir les éléments suivants : 
sur le non-fonctionnement de l’éclairage de secours, il ne s’agit pas d’un problème de vétusté et correspond à une menue réparation ; 
sur le dysfonctionnement du dispositif s’opposant à la dérive, il ne s’agit pas d’un problème de vétusté ; sur la pompe hydraulique qui fuit, le bail met à la charge du locataire les travaux résultats de prescriptions d’autorités ; sur la manœuvre de secours manuelle, il s’agit d’un problème relevant de l’entretien courant. 
Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, Mme [A] fait valoir qu’elle a subi un préjudice lié à l’introduction de la présente instance. 

***

Par ordonnance du 12 mars 2026, la clôture a été fixée au 27 avril 2026. A l’audience du 11 mai 2026, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de la SARL Gard Star à l’encontre de la SCI Octoplus

Sur l’obligation du bailleur de prendre en charge les travaux de mise aux normes de l’ascenseur 
L'article 1719-2° du code civil prévoit que le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. 

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Il est admis que l’obligation du bailleur d’effectuer les travaux peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge de ces travaux d’entretien ou de réparation. Cependant, pour produire effet, ces clauses doivent être claires, précises et détaillées quant à la nature des travaux à la charge du locataire.

L’article 1755 du code civil ajoute que le locataire ne peut être tenu d'aucune des réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté. Toutefois, les parties peuvent déroger à ce principe par l’insertion au bail d’une clause contraire explicite.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « Le preneur prendra le bien loué dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués clos et couverts ». Cette clause n’exonère pas le bailleur de son obligation de prendre en charge les réparations rendues nécessaires par la vétusté. 

Mme [A] se prévaut de la clause selon laquelle le preneur doit se conformer « à toutes les prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et sera tenu d’exécuter à ses frais, tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans le bien loué » pour considérer que les travaux de mise aux normes de l’ascenseur incomberaient au locataire, ce qui est inexact. Les travaux de réparation d’un ascenseur ne répondent à aucune considération d’hygiène ou de salubrité. 

Il s’ensuit qu’aucune clause du bail ne transfère expressément au preneur la charge de la vétusté. Par conséquent, il incombe au bailleur de prendre en charge les travaux de remise aux normes de l’ascenseur, à condition qu’ils soient liés à la vétusté, ce qui est contesté. 

Sur la vétusté de l’ascenseur 
L’ascenseur a été installé dans l’immeuble en 1983 et était donc âgé de 34 ans en 2017. 

Le rapport de vérification de la Socotec en date du 22 novembre 2017 relate 6 défauts, sans pour autant exiger la mise à l’arrêt de l’appareil, ce qui n’est cependant pas de nature à considérer que ces défauts étaient mineurs. Il est mentionné en caractère gras que « Toutes les anomalies qui figurent dans le rapport présentent un danger pour la sécurité des personnes ». 

Les défauts relevés sont les suivants : 

l’éclairage de secours ne fonctionne pas – danger pour les utilisateurs ; le dispositif anti dérive ne fonctionne pas – danger pour les utilisateurs ; l’éclairage de secours ne fonctionne pas – danger pour les intervenants ; la pompe hydraulique est vétuste et présente de nombreuses fuites – danger pour les utilisateurs ; la pompe manuelle ne fonctionne pas – danger pour les intervenants. 
Si Mme [A] fait valoir qu’il ne s’agit que de quelques défauts parmi une liste très importante de points contrôlés, il résulte très clairement de ce rapport qu’ils présentent tous un danger pour la sécurité des personnes, utilisateurs et intervenants. 

En outre, la société Otis, chargée de l’entretien de l’ascenseur, a écrit le 28 juin 2017 à la SARL Gard Star : 
« votre ascenseur datant de 1983 (34 ans) a subi 22 pannes sur les 18 derniers mois. Ces dysfonctionnements sont dus à la vétusté avancée du matériel encore d’origine. Nous réitérons notre proposition de rénovation de votre appareil afin d’éliminer les dysfonctionnement qui perturbent le bon fonctionnement de votre établissement hôtelier. 
Par ailleurs, nous vous confirmons que l’obsolescence du matériel en place ne nous permet plus de nous approvisionner en pièces détachées, ce qui va provoquer des arrêts de plus en plus prolongés lors des prochaines pannes ». 

La SARL Gard Star produit un courriel de l’ingénieur commercial de la société Otis en date du 21 février 2028 dans lequel celui rappelle la persistance, malgré leurs multiples interventions, des « soucis électriques au niveau de l’armoire de commande et des soucis électromécaniques au niveau de la centrale hydraulique ». Cet ingénieur indique que la vétusté est établie par un guide AFNOR : à 10 ans pour la partie électroniques, à 20 ans pour la partie électromécanique et à 30 ans pour les parties mécaniques. 

Il résulte de ces éléments que courant 2017, l’ascenseur présentait des pannes régulières qu’un simple entretien ne permettait plus d’enrayer, en lien avec une vétusté correspondant à son âge (34 ans). 

Sur l’absence d’urgence ou d’autorisation judiciaire pour exécuter les travaux
L’article 1144 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose : «  Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ». Il est admis qu’en cas d’urgence, le preneur est dispensé d’une autorisation judiciaire. 

Par une lettre recommandée du 30 octobre 2017, la SARL Gard Star a informé le bailleur, par l’intermédiaire de son conseil, des multiples pannes, de la nécessité de remettre aux normes actuelles l’ascenseur, et de ce que cette charge lui incombait. Il lui envoyait deux devis réalisés à la demande du preneur. Aucune réponse n’a été adressée par la SCI [T] et ce sans la moindre explication. 

Par une lettre recommandée du 19 décembre 2017, la SARL Gard Star a, toujours par l’intermédiaire de son conseil, transmis à la SCI [T] le courriel d’Otis du 15 novembre 2017 et le rapport de la Socotec et l’a informée qu’elle allait procéder aux travaux de réfection de l’ascenseur sur la base du devis de l’entreprise [U], précédemment communiqué, « à défaut de toute contestation de votre part ». 

La SCI [T] n’a apporté aucune réponse à ces courrier, ni pour les approuver, ni pour les contester. 

La SARL Gard Star a donc effectué les travaux sans l’accord exprès du bailleur et sans autorisation judiciaire et se prévaut, pour obtenir le remboursement de leur coût, d’une situation d’urgence résultant de la gravité des défauts affectant l’ascenseur. 

Il résulte des développements précédents que l’ascenseur a rencontré 22 pannes en 18 mois, que des réparations ponctuelles n’étaient plus possible compte tenu de l’obsolescence du matériel et des pièces à changer et enfin qu’il présentait 5 défauts présentant un défaut de sécurité pour les personnes. Ces éléments permettent de caractériser l’urgence dans laquelle se trouvait la SARL Gard Star d’exécuter, à ses frais avancés et sans autorisation judiciaire préalable, les travaux nécessaires pour mettre fin à cette situation. 

Sur la nature des travaux exécutés
La SARL Gard Star sollicite le remboursement de 4 factures de la société Otis des 13 et 21 mars 2018 et 28 mai 2018 faisant état de « travaux de modernisation et habillage cabine » et « projet de travaux de mise en conformité » pour un montant total de 28.992 euros TTC. S’il est exact que ces factures ne permettent pas de connaître précisément la nature des travaux réalisés, leur montant est compatible avec des travaux importants de remise aux normes et ne correspond pas à des travaux de nature esthétique. En outre, il convient de rappeler que ces travaux ont été réalisés à la suite d’une mise en demeure du bailleur, restée sans réponse, qui était accompagnée de devis présentant les travaux à effectuer. Il s’ensuit que le bailleur ne peut utilement se prévaloir de l’imprécision des travaux effectués pour se dégager de la responsabilité qui lui incombe. 

Par conséquent, il convient de condamner la SCI Octoplus à payer à la SARL Gard Star la somme de 28.992 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2023. 


Sur l’action en garantie de la SCI Octoplus à l’encontre de la SCI [T] 

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 
Il est précisé qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. 


En l’espèce, il est constant que la SCI [T] n’a pas informé la SCI Octoplus du fait que, courant 2017, le locataire l’avait mise en demeure d’exécuter des travaux de modernisation de l’ascenseur dont le montant s’élevait à 28.992 euros TTC et que, faute de réponse de sa part, il avait fait procéder à ces travaux à ces frais avancés. 

Le compromis de vente a été conclu près de 4 ans après les deux courriers envoyés par le locataire au preneur. Toutefois, au vu de l’importance des travaux en cause et du caractère manifestement non prescrit de l’éventuelle créance du locataire, la SCI [T] aurait dû informer la SCI Octoplus de l’existence de ces courriers et donc d’un litige probable avec le preneur au sujet des travaux de réfection de l’ascenseur. En s’abstenant de le faire, la SCI [T] n’a pas permis à l’acquéreur d’avoir une idée exacte de la valeur de l’immeuble, ce qui constituait une information déterminante du consentement, et a manqué à son devoir d’information. 
Il s’ensuit que la SCI [T], représentée par son mandataire ad hoc, sera condamnée à payer à la SCI Octoplus à garantir sa condamnation au bénéfice de la SARL Gard Star, en principal et intérêts. 


Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de Mme [A] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [T]

Au vu des développements précédents, la demande de dommages-intérêts de Mme [A] ne peut qu’être rejetée. 


Sur les demandes accessoires

La SCI [T] perd le procès et sera condamnée au paiement des dépens. 

L’équité commande de condamner la SCI Octoplus à payer à la SARL Gard Star une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI [T] sera condamnée à relever et garantir la SCI Octoplus de cette condamnation et à payer à cette société la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucune circonstance ne justifie d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort : 

Condamne la SCI Octoplus à payer à la SARL Gard Star la somme de 28.992 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 ; 

Condamne la SCI [T], représentée par son mandataire ad hoc Mme [Q] [A], à relever et garantir l’intégralité des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Octoplus au bénéfice de la SARL Gard Star ; 

Condamne la SCI Octoplus à payer à la SARL Gard Star la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI [T] à payer à la SCI Octoplus la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI [T] au paiement des dépens ; 




Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision. 

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, greffière, présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,




























En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1755, code civil 1112-1, code civil 1720, code civil 1754, code civil 606, code civil 1144). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T22:42:12.432Z.