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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P13 Aud. civile prox 4, 8 septembre 2026, n° 25/02152

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Parties (entreprises)

civile immobilière

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 3 décembre 1996, M. [O], représenté par sa mandataire, la société Cabinet Sadoc, a donné à bail à Mme [N] [D] un local à usage d’habitation situé au 12 boulevard Romieu, 3ème étage, dans le quinzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 2.300 francs, outre 300 francs de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, Mme [N] [D] a fait assigner la SCI SMEIT, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux au visa de Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-condamnation sous astreinte de 50 euros par jour de retard à réaliser les travaux de mise en conformité de l’appartement aux normes de décence, ainsi que les parties communes (…),
-voir désigner avant dire droit un expert (…),
-condamnation à lui payer une provision de 3.000 euros pour trouble de jouissance, 
-autorisation à consigner les loyers à la CARPA dans l’attente de la réalisation des travaux,
-voir enjoindre à la SCI SMEIT de lui remettre les quittances sur la dernière année ainsi que les décomptes de charges sur la période de décembre 2020 à décembre 2022, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
-condamnation à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 mars 2023.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 13 avril 2023.

Un jugement de radiation a été rendu le 10 septembre 2024.

Mme [N] [D] a présenté des conclusions n° 2 aux fins de réinscription au rôle le 9 avril 2025.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 6 janvier 2026.

Elle a été plaidée par les conseils des parties à l’audience du 2 juin 2026, les parties étant représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

La SCI SMEIT a été invitée à justifier de son titre de propriété dans le temps du délibéré, ce qui a été fait le jour de l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions n° 2, Mme [N] [D], au visa du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du Code civil et du décret du 30 janvier 2002, conclut au débouté des demandes de la SCI SMEIT et demande : 

-à titre principal et avant dire droit, une expertise,
-à titre subsidiaire, la condamnation de la SCI SMEIT à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, de 3.040 euros avec intérêts au taux légal, au titre du remboursement des provisions sur charges versées durant l’occupation des lieux, 1.072,63 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 1.072,73 euros au titre des intérêts de retard avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2023,
-la condamnation de la SCI SMEIT à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’insalubrité du logement et le constat des désordres par un commissaire de justice. Elle fait également état d’une infestation du logement par des cafards, outre la présence de vers dans la bouche d’aération de la salle de bains, et des désordres survenus à compter du mois de septembre 2022, à savoir le dysfonctionnement des radiateurs et de l’installation électrique. Elle précise que l’appartement ne fait pas l’objet de travaux de réhabilitation durant son occupation des lieux. Elle indique qu’elle évalue son préjudice de manière forfaitaire. Elle qualifie la SCI SMEIT de « marchand de sommeil ».

Elle avance l’absence de justification des charges depuis la vente de l’appartement à la SCI SMEIT, les pièces lui étant transmises quelques jours avant l’audience. Elle soutient que le ménage dans les parties communes est fait par un locataire. Elle oppose l’absence de rattachement des factures d’électricité à l’immeuble. Sur la fin de non-recevoir, elle l’écarte en ce qu’elle n’avait pas connaissance du décompte de sorte que sa demande ne peut pas être prescrite.
S’agissant des travaux avancés par la SCI SMEIT, elle répond qu’ils concernent le changement du ballon d’eau chaude et du carrelage dans les chambres et salon. Elle soutient que ses travaux sont de mauvaise qualité.
Elle conteste toute dégradation locative en ce que la vétusté du logement ne peut lui être imputée.
Sur le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit en défense, elle relève l’absence de tampons sur les photographies, visiblement prises par le bailleur.
Sur la dette locative, elle reconnaît l’absence de paiement des échéances de mars et avril 2023 afin de prévenir une absence de restitution du dépôt de garantie. Elle avance des indexations de loyers effectuées de manière « fantaisiste ».

Conformément à ses conclusions n° 4, la SCI SMEIT, prise en la personne de son représentant légal, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du décret n° 87-712 du 26 août 1987, des articles 1730, 1732 et 1754 du Code civil, 144 et 700 du Code de procédure conclut au débouté des demandes de Mme [N] [D] et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-6.000 euros au titre des réparations locatives,
-1.025,34 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal,
-2.2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle oppose le défaut de qualité pour agir de Mme [N] [D] née [Z] et la prescription triennale. Elle relève que le revêtement du sol, le meuble sous l’évier, la cuvette des toilettes ou encore les tomettes sont en l’état depuis de nombreuses années, l’action de Mme [N] [D] née [Z] étant ainsi tardive.
Elle avance l’absence de preuve qu’une vétusté cause les désordres. Elle considère que les désordres sont imputables à Mme [N] [D] née [Z]. Elle fait valoir la rénovation du carrelage durant l’année 2018 puis la vérification de la toiture au cours de l’année 2020, outre le remplacement du ballon d’eau chaude en 2021. Elle indique que le ménage dans les parties communes est assuré par un locataire contre une réduction de loyer.
Elle considère qu’une expertise n’est plus possible.
Elle soutient que Mme [N] [D] née [Z] laisse les lieux dans un état décrit comme « déplorable ». Elle lui reproche un manquement à son obligation d’entretien des lieux, en l’absence de toute réparation locative. Elle fait état de dégradations, s’agissant de l’obstruction des aérations et des volets avec du ruban adhésif, de l’arrachage du papier peint, du retrait des prises électriques, outre la présence d’encombrants lors de son départ. Elle évoque également le défaut d’entretien des joints et l’état de saleté de l’appartement, le défaut de raccords au niveau des peintures.

Elle estime qu’elle n’est pas tenue à la restitution du dépôt de garantie, remis à l’ancien bailleur.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Il convient de prendre en compte le nom de naissance de Mme [N] [D] née [Z], s’agissant du seul nom figurant sur sa carte nationale d’identité.

Sur la qualité pour agir des parties :

La SCI SMEIT justifie de sa qualité pour agir par la production de l’acte notarié de vente en date du 29 décembre 2016.

S’agissant de Mme [N] [D] née [Z], la fin de non-recevoir fondée sera écartée en ce que la fin du bail ne fait pas obstacle à une action en justice, sous réserve de la prescription triennale, le moyen relatif à l’expertise relevant de l’examen au fond de l’affaire.

Sur la prescription triennale :

En application de l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il est constant que le délai de prescription triennale s’applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Sur l’action indemnitaire :

Il est de principe que le locataire ne peut obtenir réparation des conséquences dommageables de l'inexécution que pour la période des trois années précédant sa demande en justice.

En l’espèce, l’assignation étant délivrée le 3 mars 2023, Mme [N] [D] née [Z] est recevable à solliciter l’indemnisation de son trouble de jouissance à compter du 3 mars 2020.

La fin de non-recevoir sera par conséquent écartée.

Sur l’action en répétition des charges :

En application de la prescription triennale, Mme [N] [D] née [Z] est recevable à agir en répétition de charges indument versées à compter du 3 mars 2020.

La fin de non-recevoir sera par conséquent accueillie pour le remboursement des provisions sur charges versées entre les 1er janvier 2017 et 2 mars 2020.

La demande de la SCI SMEIT de ce chef sera déclarée irrecevable.

Sur la responsabilité de la bailleresse :

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »





Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux. 

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail en date du 3 décembre 1996 ayant pour objet un appartement se composant d’un séjour, d’une cuisine, de deux chambres, de toilettes et d’une salle de bains, sis au dernier étage de l’immeuble. Il ressort de l’acte notarié de vente du 29 décembre 2016 que l’appartement se situe dans un ensemble immobilier, en monopropriété, se composant de deux maisons élevées de deux étages, d’une cour intérieure et d’un garage de huit places de parking. L’acte de vente indique la location en cours de huit appartements, dont celui occupé par Mme [N] [D] née [Z].

En l’absence d’état des lieux d’entrée contradictoire, il convient de retenir qu’un état des lieux signé par le bailleur le 3 décembre 1996 indique un état d’usage des tomettes, ainsi que des murs et tapisseries des chambres et cuisine.

En l’état des débats, la première réclamation faite par Mme [N] [D] née [Z] intervient selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 août 2022 aux termes duquel elle signale un trouble de jouissance. Elle sollicite les remplacements de l’évier et du meuble de la cuisine, de la robinetterie de la douche et du mécanisme de la chasse d’eau. Elle se réfère à de précédentes demandes, restées sans réponse.
Mme [N] [D] née [Z] met en demeure la SCI SMEIT de remettre en état le logement par l’intermédiaire de son conseil selon courrier recommandé du 22 septembre 2022.

Sur la matérialité des désordres, Mme [N] [D] née [Z] communique un procès-verbal de constat non contradictoire établi par un commissaire de justice le 7 septembre 2022 relevant plusieurs désordres qu’il convient de distinguer selon qu’ils relèvent des réparations locatives à la charge de la locataire ou des réparations autres que locatives incombant à la bailleresse. 

Sur les désordres relevant de réparations locatives, en application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives, il est constaté :

-l’encrassement du sol dans la cuisine, ainsi qu’au niveau des toilettes, Mme [N] [D] née [Z] indiquant ne plus parvenir à traiter les traces sombres incrustées,
-une absence de joints sur l’évier de la cuisine.






Sur les désordres relevant de la responsabilité de la bailleresse, le commissaire de justice relève :

-un état d’ancienneté avancé des sols de la cuisine et des parties communes, des tommettes étant manquantes dans la cage d’escalier
-un très mauvais état de l’évier de la cuisine ainsi que du meuble sous évier,
-la bouche d’aération des toilettes est calfeutrée, Mme [N] [D] née [Z] le justifiant par la nécessité d’éviter l’infestation par des insectes et des odeurs pestilentielles,
-une fuite de la baignoire (mitigeur et clapet),
-le positionnement de verres au-dessus des évacuations afin d’éviter la remontée d’insectes, selon les déclarations de Mme [N] [D] née [Z],
-un effritement des soubassements des deux fenêtres du salon,
-la vétusté de l’installation électrique, avec la présence des câbles à même le sol,
-des traces de dégât des eaux dans le salon,
-des traces de moisissures dans l’angle droit de la chambre,
-des traces d’écoulement et des auréoles sombres dans le recoin cuisine.

Sur la réfection du carrelage par la société Temar construction, avancée par la SCI SMEIT et contestée par Mme [N] [D] née [Z], la facture n° 2201 d’un montant de 1.660 euros datée du mois de mai 2018 n’est effectivement pas rattachable à l’appartement de Mme [N] [D] née [Z].

Le dégât des eaux venant du plafond et l’appartement se situant au dernier étage de la maison, la source de la fuite peut être identifiée au niveau de la toiture dont la vérification par la SCI SMEIT selon facture dont la date est illisible, la SCI SMEIT indiquant une intervention au mois de mai 2020, est indifférente.

Il en résulte un trouble de jouissance caractérisé, l’obstruction des aérations par Mme [N] [D] née [Z] étant insuffisante à caractériser un cas de force majeure.

La responsabilité de la SCI SMEIT est par conséquent engagée.

Sur l’expertise :

La demande sera rejetée, les lieux ayant été libérés depuis plus de trois ans.

Sur le préjudice :

L'article 9 du Code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la SCI SMEIT ne justifie pas d’une infestation du logement par des nuisibles, outre l’absence de constat par le commissaire de justice de mauvaises odeurs, de sorte que l’obstruction des aérations ne pouvait qu’aggraver son trouble de jouissance. Elle ne signale également pas le dégât des eaux.

Au regard de la date de la première réclamation faite à la SCI SMEIT, il convient de retenir un trouble de jouissance sur la période comprise entre les 19 août 2022 et 13 avril 2023, soit huit mois.

Il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à hauteur de 30 % du loyer et d’allouer à Mme [N] [D] née [Z] une somme de 1.332,60 euros (555,25 X 0,5 X 8).

Sur les charges locatives :

Il sera rappelé qu'aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 1353 du code civil prévoit que «celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

L'article 9 du code de procédure civile dispose : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En outre, aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Lorsqu'un immeuble appartenant à un propriétaire unique, il n'y a pas de tantièmes de copropriété pour répartir les charges locatives dans l'immeuble entre les différents locataires.

Au regard de la loi, aucune règle n'est à suivre quant au mode de répartition mais la jurisprudence constante considère qu'il doit être équitable.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une provision sur charges de 300 francs et une récupération en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les parties communes, des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. La réparation est prévue sur la base des charges réelles.
La provision sur charges est révisable à tout moment en fonction des dépenses.

Dans son courrier recommandé du 19 août 2022, Mme [N] [D] née [Z] demande des quittances de loyer incluant le décompte des charges et la notification de l’indexation du montant du loyer.

La SCI SMEIT ne justifie pas de la répartition des charges en fonction de la surface habitable des appartements loués sur son ensemble immobilier. Elle verse un document intitulé régularisation de charges locatives réelles du 13 mars 2023 concernant l’exercice du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2021 retenant une somme totale de 712,70 euros répartie entre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les consommations communes, l’entretien de l’immeuble et des équipements, les consommations personnelles.

Il en résulte que l’action en répétition des provisions sur charges versées entre les mois de mars 2020 et mars 2023 est bien fondée.

La SCI SMEIT sera par conséquent condamnée à verser à Mme [N] [D] née [Z] une somme de 1.440 euros (40 X 36), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

L’article 22 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas de mutation, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur sauf disposition contraire prévue entre les parties.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 4.600 francs à sa signature, sur quittance, sous réserve d’encaissement en cas de paiement par chèque.

Mme [N] [D] née [Z] ne justifie pas du versement du dépôt de garantie.

Elle sera déboutée de sa demande.

La demande de production de quittances de loyer sous astreinte sera rejetée.

Sur l’arriéré locatif :

La SCI SMEIT verse au débat un courrier de rappel de loyers adressé à Mme [N] [D] née [Z] le 12 janvier 2024, visant une dette locative de 1.025,34 euros, sans décompte comportant une ventilation du loyer, des charges, des débits, des crédits, des versements directs de l’aide au logement, ressortant de précédentes quittances de loyers. Ce rappel liste uniquement les soldes débiteurs mensuels entre les mois d’août 2022 et avril 2023, l’échéance de mars 2023 étant retenue deux fois.

Défaillante dans la charge de la preuve de sa créance, la SCI SMEIT sera déboutée de sa demande.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi numéro 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. 

Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.»

L'article 1729 du code civil dispose : « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L'article 1730 ajoute : «S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » 

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d'une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Il appartient donc à la bailleresse, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu'elle réclame.

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 2023 retient un unique poste au titre des dégradations, s’agissant du sol de la chambre 1, aucune mention descriptive n’étant faite, seules les catégories de postes étant renseignées. Il en ressort par ailleurs un état général de saleté.

La SCI SMEIT se prévaut d’un constat établi non contradictoirement le 17 avril 2023 par un commissaire de justice. Le moyen opposé par Mme [N] [D] née [Z] d’une absence de tampon sur les photographies annexées est inopérant.

Il en ressort des dégradations locatives s’agissant de prises manquantes dans la pièce principale, de la présence de meubles laissés sur place, du mauvais état des joints de la salle de bains et d’un état de saleté général.

Pour le surplus, au regard de la vétusté, de l’état d’usage d’une partie des murs et des plafonds à l’entrée dans les lieux et d’un dégât des eaux non pris en compte par la bailleresse, ces dégradations ne peuvent être imputées à la locataire. Il convient d’allouer à la SCI SMEIT une somme de 500 euros en réparation de son préjudice.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

La SCI SMEIT succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire :

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité pour agir de Mme [N] [D] née [Z] ;

ÉCARTE la fin de non-recevoir fondées sur la prescription de l’action indemnitaire ;

DÉCLARE irrecevable la demande de remboursement des provisions sur charges versées entre les 1er janvier 2017 et 2 mars 2020 ;

REJETTE la demande d’expertise ;

CONDAMNE la SCI SMEIT à payer à Mme [N] [D] née [Z] une somme de mille trois cent trente-deux euros et soixante centimes (1.332,60 euros) en réparation de son trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SCI SMEIT à payer à Mme [N] [D] née [Z] une somme de mille quatre cent quarante euros (1.440 euros) au titre des provisions sur charges indûment perçues entre les mois de mars 2020 et mars 2023 ;

DÉBOUTE Mme [N] [D] née [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE demande de production de quittances de loyer sous astreinte ;

DÉBOUTE la SCI SMEIT de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [N] [D] née [Z] à payer à la SCI SMEIT une somme de cinq cents euros (500 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE la SCI SMEIT aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 08 Septembre 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 02 Juin 2026



 GROSSE :
 Le 8 septembre 2026
 à Me Laurence LE FEVRE
 Le 8 septembre 2026
 à Me Serge AYACHE
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/02152 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JNR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [D] née [Z]
née le 05 Mars 1963 à MARSEILLE (13), demeurant 12 boulevard Romieu - 13015 MARSEILLE
admise à l’aide juridictionnelle par décision du 4 octobre 2022 du bureau d’aide juridictionnelle de Marseille sous le numéro 13055/001/2022/016430
représentée par Me Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

SOCIETE SMEIT, société civile immobilière dont le siège social est sis 31 chemin du Rousset 13013 MARSEILLE immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 812 489 482 prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Me Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 3 décembre 1996, M. [O], représenté par sa mandataire, la société Cabinet Sadoc, a donné à bail à Mme [N] [D] un local à usage d’habitation situé au 12 boulevard Romieu, 3ème étage, dans le quinzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 2.300 francs, outre 300 francs de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, Mme [N] [D] a fait assigner la SCI SMEIT, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux au visa de Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-condamnation sous astreinte de 50 euros par jour de retard à réaliser les travaux de mise en conformité de l’appartement aux normes de décence, ainsi que les parties communes (…),
-voir désigner avant dire droit un expert (…),
-condamnation à lui payer une provision de 3.000 euros pour trouble de jouissance, 
-autorisation à consigner les loyers à la CARPA dans l’attente de la réalisation des travaux,
-voir enjoindre à la SCI SMEIT de lui remettre les quittances sur la dernière année ainsi que les décomptes de charges sur la période de décembre 2020 à décembre 2022, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
-condamnation à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 mars 2023.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 13 avril 2023.

Un jugement de radiation a été rendu le 10 septembre 2024.

Mme [N] [D] a présenté des conclusions n° 2 aux fins de réinscription au rôle le 9 avril 2025.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 6 janvier 2026.

Elle a été plaidée par les conseils des parties à l’audience du 2 juin 2026, les parties étant représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

La SCI SMEIT a été invitée à justifier de son titre de propriété dans le temps du délibéré, ce qui a été fait le jour de l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions n° 2, Mme [N] [D], au visa du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du Code civil et du décret du 30 janvier 2002, conclut au débouté des demandes de la SCI SMEIT et demande : 

-à titre principal et avant dire droit, une expertise,
-à titre subsidiaire, la condamnation de la SCI SMEIT à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, de 3.040 euros avec intérêts au taux légal, au titre du remboursement des provisions sur charges versées durant l’occupation des lieux, 1.072,63 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 1.072,73 euros au titre des intérêts de retard avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2023,
-la condamnation de la SCI SMEIT à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’insalubrité du logement et le constat des désordres par un commissaire de justice. Elle fait également état d’une infestation du logement par des cafards, outre la présence de vers dans la bouche d’aération de la salle de bains, et des désordres survenus à compter du mois de septembre 2022, à savoir le dysfonctionnement des radiateurs et de l’installation électrique. Elle précise que l’appartement ne fait pas l’objet de travaux de réhabilitation durant son occupation des lieux. Elle indique qu’elle évalue son préjudice de manière forfaitaire. Elle qualifie la SCI SMEIT de « marchand de sommeil ».

Elle avance l’absence de justification des charges depuis la vente de l’appartement à la SCI SMEIT, les pièces lui étant transmises quelques jours avant l’audience. Elle soutient que le ménage dans les parties communes est fait par un locataire. Elle oppose l’absence de rattachement des factures d’électricité à l’immeuble. Sur la fin de non-recevoir, elle l’écarte en ce qu’elle n’avait pas connaissance du décompte de sorte que sa demande ne peut pas être prescrite.
S’agissant des travaux avancés par la SCI SMEIT, elle répond qu’ils concernent le changement du ballon d’eau chaude et du carrelage dans les chambres et salon. Elle soutient que ses travaux sont de mauvaise qualité.
Elle conteste toute dégradation locative en ce que la vétusté du logement ne peut lui être imputée.
Sur le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit en défense, elle relève l’absence de tampons sur les photographies, visiblement prises par le bailleur.
Sur la dette locative, elle reconnaît l’absence de paiement des échéances de mars et avril 2023 afin de prévenir une absence de restitution du dépôt de garantie. Elle avance des indexations de loyers effectuées de manière « fantaisiste ».

Conformément à ses conclusions n° 4, la SCI SMEIT, prise en la personne de son représentant légal, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du décret n° 87-712 du 26 août 1987, des articles 1730, 1732 et 1754 du Code civil, 144 et 700 du Code de procédure conclut au débouté des demandes de Mme [N] [D] et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-6.000 euros au titre des réparations locatives,
-1.025,34 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal,
-2.2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle oppose le défaut de qualité pour agir de Mme [N] [D] née [Z] et la prescription triennale. Elle relève que le revêtement du sol, le meuble sous l’évier, la cuvette des toilettes ou encore les tomettes sont en l’état depuis de nombreuses années, l’action de Mme [N] [D] née [Z] étant ainsi tardive.
Elle avance l’absence de preuve qu’une vétusté cause les désordres. Elle considère que les désordres sont imputables à Mme [N] [D] née [Z]. Elle fait valoir la rénovation du carrelage durant l’année 2018 puis la vérification de la toiture au cours de l’année 2020, outre le remplacement du ballon d’eau chaude en 2021. Elle indique que le ménage dans les parties communes est assuré par un locataire contre une réduction de loyer.
Elle considère qu’une expertise n’est plus possible.
Elle soutient que Mme [N] [D] née [Z] laisse les lieux dans un état décrit comme « déplorable ». Elle lui reproche un manquement à son obligation d’entretien des lieux, en l’absence de toute réparation locative. Elle fait état de dégradations, s’agissant de l’obstruction des aérations et des volets avec du ruban adhésif, de l’arrachage du papier peint, du retrait des prises électriques, outre la présence d’encombrants lors de son départ. Elle évoque également le défaut d’entretien des joints et l’état de saleté de l’appartement, le défaut de raccords au niveau des peintures.

Elle estime qu’elle n’est pas tenue à la restitution du dépôt de garantie, remis à l’ancien bailleur. 




MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Il convient de prendre en compte le nom de naissance de Mme [N] [D] née [Z], s’agissant du seul nom figurant sur sa carte nationale d’identité.

Sur la qualité pour agir des parties :

La SCI SMEIT justifie de sa qualité pour agir par la production de l’acte notarié de vente en date du 29 décembre 2016.

S’agissant de Mme [N] [D] née [Z], la fin de non-recevoir fondée sera écartée en ce que la fin du bail ne fait pas obstacle à une action en justice, sous réserve de la prescription triennale, le moyen relatif à l’expertise relevant de l’examen au fond de l’affaire.

Sur la prescription triennale :

En application de l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il est constant que le délai de prescription triennale s’applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Sur l’action indemnitaire :

Il est de principe que le locataire ne peut obtenir réparation des conséquences dommageables de l'inexécution que pour la période des trois années précédant sa demande en justice.

En l’espèce, l’assignation étant délivrée le 3 mars 2023, Mme [N] [D] née [Z] est recevable à solliciter l’indemnisation de son trouble de jouissance à compter du 3 mars 2020.

La fin de non-recevoir sera par conséquent écartée.

Sur l’action en répétition des charges :

En application de la prescription triennale, Mme [N] [D] née [Z] est recevable à agir en répétition de charges indument versées à compter du 3 mars 2020.

La fin de non-recevoir sera par conséquent accueillie pour le remboursement des provisions sur charges versées entre les 1er janvier 2017 et 2 mars 2020.

La demande de la SCI SMEIT de ce chef sera déclarée irrecevable.

Sur la responsabilité de la bailleresse :

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »





Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux. 

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail en date du 3 décembre 1996 ayant pour objet un appartement se composant d’un séjour, d’une cuisine, de deux chambres, de toilettes et d’une salle de bains, sis au dernier étage de l’immeuble. Il ressort de l’acte notarié de vente du 29 décembre 2016 que l’appartement se situe dans un ensemble immobilier, en monopropriété, se composant de deux maisons élevées de deux étages, d’une cour intérieure et d’un garage de huit places de parking. L’acte de vente indique la location en cours de huit appartements, dont celui occupé par Mme [N] [D] née [Z].

En l’absence d’état des lieux d’entrée contradictoire, il convient de retenir qu’un état des lieux signé par le bailleur le 3 décembre 1996 indique un état d’usage des tomettes, ainsi que des murs et tapisseries des chambres et cuisine.

En l’état des débats, la première réclamation faite par Mme [N] [D] née [Z] intervient selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 août 2022 aux termes duquel elle signale un trouble de jouissance. Elle sollicite les remplacements de l’évier et du meuble de la cuisine, de la robinetterie de la douche et du mécanisme de la chasse d’eau. Elle se réfère à de précédentes demandes, restées sans réponse.
Mme [N] [D] née [Z] met en demeure la SCI SMEIT de remettre en état le logement par l’intermédiaire de son conseil selon courrier recommandé du 22 septembre 2022.

Sur la matérialité des désordres, Mme [N] [D] née [Z] communique un procès-verbal de constat non contradictoire établi par un commissaire de justice le 7 septembre 2022 relevant plusieurs désordres qu’il convient de distinguer selon qu’ils relèvent des réparations locatives à la charge de la locataire ou des réparations autres que locatives incombant à la bailleresse. 

Sur les désordres relevant de réparations locatives, en application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives, il est constaté :

-l’encrassement du sol dans la cuisine, ainsi qu’au niveau des toilettes, Mme [N] [D] née [Z] indiquant ne plus parvenir à traiter les traces sombres incrustées,
-une absence de joints sur l’évier de la cuisine.






Sur les désordres relevant de la responsabilité de la bailleresse, le commissaire de justice relève :

-un état d’ancienneté avancé des sols de la cuisine et des parties communes, des tommettes étant manquantes dans la cage d’escalier
-un très mauvais état de l’évier de la cuisine ainsi que du meuble sous évier,
-la bouche d’aération des toilettes est calfeutrée, Mme [N] [D] née [Z] le justifiant par la nécessité d’éviter l’infestation par des insectes et des odeurs pestilentielles,
-une fuite de la baignoire (mitigeur et clapet),
-le positionnement de verres au-dessus des évacuations afin d’éviter la remontée d’insectes, selon les déclarations de Mme [N] [D] née [Z],
-un effritement des soubassements des deux fenêtres du salon,
-la vétusté de l’installation électrique, avec la présence des câbles à même le sol,
-des traces de dégât des eaux dans le salon,
-des traces de moisissures dans l’angle droit de la chambre,
-des traces d’écoulement et des auréoles sombres dans le recoin cuisine.

Sur la réfection du carrelage par la société Temar construction, avancée par la SCI SMEIT et contestée par Mme [N] [D] née [Z], la facture n° 2201 d’un montant de 1.660 euros datée du mois de mai 2018 n’est effectivement pas rattachable à l’appartement de Mme [N] [D] née [Z].

Le dégât des eaux venant du plafond et l’appartement se situant au dernier étage de la maison, la source de la fuite peut être identifiée au niveau de la toiture dont la vérification par la SCI SMEIT selon facture dont la date est illisible, la SCI SMEIT indiquant une intervention au mois de mai 2020, est indifférente.

Il en résulte un trouble de jouissance caractérisé, l’obstruction des aérations par Mme [N] [D] née [Z] étant insuffisante à caractériser un cas de force majeure.

La responsabilité de la SCI SMEIT est par conséquent engagée.

Sur l’expertise :

La demande sera rejetée, les lieux ayant été libérés depuis plus de trois ans.

Sur le préjudice :

L'article 9 du Code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la SCI SMEIT ne justifie pas d’une infestation du logement par des nuisibles, outre l’absence de constat par le commissaire de justice de mauvaises odeurs, de sorte que l’obstruction des aérations ne pouvait qu’aggraver son trouble de jouissance. Elle ne signale également pas le dégât des eaux.

Au regard de la date de la première réclamation faite à la SCI SMEIT, il convient de retenir un trouble de jouissance sur la période comprise entre les 19 août 2022 et 13 avril 2023, soit huit mois.

Il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à hauteur de 30 % du loyer et d’allouer à Mme [N] [D] née [Z] une somme de 1.332,60 euros (555,25 X 0,5 X 8).

Sur les charges locatives :

Il sera rappelé qu'aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 1353 du code civil prévoit que «celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

L'article 9 du code de procédure civile dispose : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En outre, aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Lorsqu'un immeuble appartenant à un propriétaire unique, il n'y a pas de tantièmes de copropriété pour répartir les charges locatives dans l'immeuble entre les différents locataires.

Au regard de la loi, aucune règle n'est à suivre quant au mode de répartition mais la jurisprudence constante considère qu'il doit être équitable.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une provision sur charges de 300 francs et une récupération en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les parties communes, des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. La réparation est prévue sur la base des charges réelles.
La provision sur charges est révisable à tout moment en fonction des dépenses.

Dans son courrier recommandé du 19 août 2022, Mme [N] [D] née [Z] demande des quittances de loyer incluant le décompte des charges et la notification de l’indexation du montant du loyer.

La SCI SMEIT ne justifie pas de la répartition des charges en fonction de la surface habitable des appartements loués sur son ensemble immobilier. Elle verse un document intitulé régularisation de charges locatives réelles du 13 mars 2023 concernant l’exercice du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2021 retenant une somme totale de 712,70 euros répartie entre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les consommations communes, l’entretien de l’immeuble et des équipements, les consommations personnelles.

Il en résulte que l’action en répétition des provisions sur charges versées entre les mois de mars 2020 et mars 2023 est bien fondée.

La SCI SMEIT sera par conséquent condamnée à verser à Mme [N] [D] née [Z] une somme de 1.440 euros (40 X 36), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

L’article 22 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas de mutation, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur sauf disposition contraire prévue entre les parties.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 4.600 francs à sa signature, sur quittance, sous réserve d’encaissement en cas de paiement par chèque.

Mme [N] [D] née [Z] ne justifie pas du versement du dépôt de garantie.

Elle sera déboutée de sa demande.

La demande de production de quittances de loyer sous astreinte sera rejetée.

Sur l’arriéré locatif :

La SCI SMEIT verse au débat un courrier de rappel de loyers adressé à Mme [N] [D] née [Z] le 12 janvier 2024, visant une dette locative de 1.025,34 euros, sans décompte comportant une ventilation du loyer, des charges, des débits, des crédits, des versements directs de l’aide au logement, ressortant de précédentes quittances de loyers. Ce rappel liste uniquement les soldes débiteurs mensuels entre les mois d’août 2022 et avril 2023, l’échéance de mars 2023 étant retenue deux fois.

Défaillante dans la charge de la preuve de sa créance, la SCI SMEIT sera déboutée de sa demande.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi numéro 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. 

Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.»

L'article 1729 du code civil dispose : « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L'article 1730 ajoute : «S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » 

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d'une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Il appartient donc à la bailleresse, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu'elle réclame.

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 2023 retient un unique poste au titre des dégradations, s’agissant du sol de la chambre 1, aucune mention descriptive n’étant faite, seules les catégories de postes étant renseignées. Il en ressort par ailleurs un état général de saleté.

La SCI SMEIT se prévaut d’un constat établi non contradictoirement le 17 avril 2023 par un commissaire de justice. Le moyen opposé par Mme [N] [D] née [Z] d’une absence de tampon sur les photographies annexées est inopérant.

Il en ressort des dégradations locatives s’agissant de prises manquantes dans la pièce principale, de la présence de meubles laissés sur place, du mauvais état des joints de la salle de bains et d’un état de saleté général.

Pour le surplus, au regard de la vétusté, de l’état d’usage d’une partie des murs et des plafonds à l’entrée dans les lieux et d’un dégât des eaux non pris en compte par la bailleresse, ces dégradations ne peuvent être imputées à la locataire. Il convient d’allouer à la SCI SMEIT une somme de 500 euros en réparation de son préjudice.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

La SCI SMEIT succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire :

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité pour agir de Mme [N] [D] née [Z] ;

ÉCARTE la fin de non-recevoir fondées sur la prescription de l’action indemnitaire ;

DÉCLARE irrecevable la demande de remboursement des provisions sur charges versées entre les 1er janvier 2017 et 2 mars 2020 ;

REJETTE la demande d’expertise ;

CONDAMNE la SCI SMEIT à payer à Mme [N] [D] née [Z] une somme de mille trois cent trente-deux euros et soixante centimes (1.332,60 euros) en réparation de son trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SCI SMEIT à payer à Mme [N] [D] née [Z] une somme de mille quatre cent quarante euros (1.440 euros) au titre des provisions sur charges indûment perçues entre les mois de mars 2020 et mars 2023 ;

DÉBOUTE Mme [N] [D] née [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE demande de production de quittances de loyer sous astreinte ;

DÉBOUTE la SCI SMEIT de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [N] [D] née [Z] à payer à la SCI SMEIT une somme de cinq cents euros (500 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE la SCI SMEIT aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la securite sociale L542-2, code de procedure penale 144, code civil 1729, code civil 1721, code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code de la securite sociale L831-3, code civil 1754, code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1724, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T18:43:40.919Z.