Tribunal judiciaire de Marseille, 0P11 Aud. civile prox 2, 2 juin 2026, n° 24/02042

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 février 2018, M. [S] [J], représenté par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Le Phare, a donné à bail à Mme [L] [I] un appartement situé au 145 C boulevard Baille, bâtiment E, 7ème étage, dans le cinquième arrondissement de Marseille, pour un loyer initialement fixé à 740 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 4 mai 2022.

Par courrier recommandé du 20 décembre 2023, M. [S] [J] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [L] [I] de lui régler la somme de 1.479,53 euros sous quinzaine.

Selon courrier en réponse en date du 30 janvier 2024, Mme [L] [I] a indiqué qu’elle contestait la dette dans son principe.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, M. [S] [J] a fait assigner Mme [L] [I] et la SAS Foncia Marseille, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1719 et suivants, 1991 et suivants du Code civil aux fins de :

-voir ordonner dans le cadre des débats à la SAS Foncia Marseille de détailler le montant de sa dette,
-voir condamner Mme [L] [I] à lui payer la somme de 1.479,53 euros au titre de la régularisation de charges,
-juger bien fondée sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée à l’encontre de Mme [L] [I], pour une somme de 2.000 euros,
-juger bien fondée sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à une perte de chance formulée à l’encontre de la SAS Foncia Marseille, pour un montant de 2.000 euros,
-condamnation in solidum de Mme [L] [I] et la SAS Foncia Marseille à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 3 mars 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

M. [S] [J] réitère son assignation.

Aux termes de ses conclusions n° 2, Mme [L] [I], au visa des articles 1353 du Code civil et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

-conclut au débouté des demandes de M. [S] [J],
-demande sa condamnation à lui payer les sommes de 2.140 euros en remboursement du trop-perçu et de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-demande sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 1, la SAS Foncia Marseille, prise en la personne de son représentant légal, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1991 et suivants du Code civil :

-conclut au débouté des demandes formulées par M. [S] [J] à son encontre,
-demande la condamnation de M. [S] [J] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir de la SAS Foncia Marseille

La SAS Foncia Marseille justifie de sa qualité pour agir par la production d’un mandat de gestion locative en date du 25 mars 2017.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription 

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de prescription court à compter de la date d’exigibilité des charges locatives s’agissant de leur régularisation.

En l’espèce, les exercices sont clos au 31 mars de sorte que les demandes formulées par M. [S] [J] au titre de l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 ne sont pas prescrites, l’assignation étant délivrée le 7 mars 2024.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par Mme [L] [I] sera par conséquent écartée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi numéro 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.»

L'article 1729 du code civil dispose : « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L'article 1730 ajoute : «S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » 

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d'une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient donc à M. [S] [J], bailleur, en demande à la présente instance, qui se prétend créancier de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu'il réclame.

Sur les loyers et les charges impayés

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. 5…) »

Il est de principe que dès lors que l'une de ces formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.


En l’espèce, M. [S] [J] produit aux débats :

-un décompte des sommes dues en date du 7 avril 2023 indiquant un solde débiteur de 1.479,53 se composant d’un arrêté de compte au 20 juin 2022 pour une somme de 773,17 euros et d’une régularisation de charges au titre de l’exercice 2022 de 706,36 euros, avec la mention de l’annulation d’une régularisation de 148 euros,
-un décompte en date du 4 mai 2023, sur la période du 11 janvier 2022, débutant sur un solde antérieur de 880,14 euros, et indiquant un solde débiteur de 1.479,53 euros, terme de mai 2022 inclus, au prorata.

Le décompte du 4 mai 2023 inclut ;

-la taxe d’ordures ménagères (TOM) de 2021 (370 euros), 
-les régularisations de charges pour les exercices 20-21, 19-20 et 2022 (703,57 + 746,15 + 706,36 = 2.156,08 euros) 
-une retenue au titre de réparations locatives (99,99 euros). 

M. [S] [J] communique un relevé général des dépenses de la copropriété en date du 25 janvier 2023, sur la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, le compte de gestion général de l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et la liste de copropriétaires débiteurs/créditeurs.

A l’instar de M. [S] [J], la SAS Foncia Marseille, pour justifier des TOM, verse au débat des factures adressées à Mme [L] [I]. En l’absence de production des avis de taxes foncières, les TOM ne sont pas justifiées. 

La SAS Foncia Marseille communique un décompte en date du 2 décembre 2024, à compter du 1er janvier 2020, indiquant un solde débiteur de 1.479,53 euros, dans les mêmes termes que le décompte du 4 mai 2023.

Les relevés individuels de charges ne sont pas communiqués alors que l’appartement se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Il en résulte que Mme [L] [I] est bien fondée à invoquer l’opacité des décomptes produits en demande dans la mesure où la créance n’est ni liquide ni exigible.

Sur la retenue au titre des dégradations locatives

La SAS Foncia Marseille communique un chiffrage établi par la société Constatimmo au titre du remplacement d’un détecteur de fumée, l’état des lieux de sortie indiquant que le détecteur de fumée du dégagement ne fonctionne pas, avec la mention « déposé, pas de pile ».

Il en résulte que la demande de ce chef, la retenue au titre des réparations locatives étant de 99,99 euros, est bien fondée. Elle sera néanmoins ramenée à de plus justes proportions, soit une somme de 60 euros.

Sur la demande de remboursement de charges trop perçues

Sur la somme de 1.479,53 euros sollicitée par M. [S] [J], seule une somme de 60 euros est justifiée.

Les décomptes des 4 mai 2023 et 2 décembre 2024 portent indûment au débit des régularisations de charges et des TOM non justifiées, soit une somme totale de 2.466,08 euros (370 + 2.156,08 - 60). Ils portent mention de la déduction du dépôt de garantie.

M. [S] [J] sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes.

Il sera condamné à payer à Mme [L] [I] une somme de 986,55 euros au titre des charges indument perçues (2.466,08 – 1.479,53).

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [S] [J] sera débouté de sa demande.

Sur la responsabilité de la SAS Foncia Marseille

En application de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond de ses fautes de gestion.

Le mandat de gestion locative prévoit dans partie 2 relative à la gestion financière la perception des charges, outre la délivrance de quittances et décharges.

Il s’en évince que l’appel des charges implique leur mise en état afin de garantir leur exigibilité. Défaillante dans l’exercice de cette mission, la SAS Foncia Marseille engage sa responsabilité. 

M. [S] [J] ne justifiant pas du caractère exigible de sa créance alors qu’il est en mesure d’obtenir la communication de ses relevés individuels de charges de copropriété, il est défaillant dans la preuve d’une perte de chance de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [L] [I], défaillante dans la charge de la preuve de la mauvaise foi de M. [S] [J], sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [S] [J] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à Mme [L] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à la SAS Foncia Marseille la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale invoquée par Mme [L] [I] ;

DÉBOUTE M. [S] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à Mme [L] [I] la somme de neuf cent quatre-vingt-six euros et cinquante-cinq centimes (986,55 euros) au titre des charges indument perçues ;

DÉBOUTE Mme [L] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour résistane abusive ;

CONDAMNE M. [S] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à Mme [L] [I] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à la SAS Foncia Marseille la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 2 JUIN 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 3 MARS 2026



 GROSSE :
 Le 2 juin 2026
 àMe Dominique DI COSTANZO
 Me Eliette SANGUINETTI
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 2 juin 2026
 à Me Paul GUILLET
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/02042 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4X5A

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J]
né le 16 Avril 1986 à MARSEILLE (13), demeurant 4 Rue du Buisson Saint Louis - 75010 PARIS

représenté par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSES

Madame [L] [I]
née le 29 Septembre 1986 à BREST (29), demeurant 1 Boulevard des Frères Godchot - 5ème Saison - 13005 MARSEILLE

représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE


S.A.S. FONCIA MARSEILLE, société par actions simplifiée dont le siège social est sis rue Edouard Alexander - 13010 MARSEILLE immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE


























































EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 février 2018, M. [S] [J], représenté par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Le Phare, a donné à bail à Mme [L] [I] un appartement situé au 145 C boulevard Baille, bâtiment E, 7ème étage, dans le cinquième arrondissement de Marseille, pour un loyer initialement fixé à 740 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 4 mai 2022.

Par courrier recommandé du 20 décembre 2023, M. [S] [J] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [L] [I] de lui régler la somme de 1.479,53 euros sous quinzaine.

Selon courrier en réponse en date du 30 janvier 2024, Mme [L] [I] a indiqué qu’elle contestait la dette dans son principe.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, M. [S] [J] a fait assigner Mme [L] [I] et la SAS Foncia Marseille, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1719 et suivants, 1991 et suivants du Code civil aux fins de :

-voir ordonner dans le cadre des débats à la SAS Foncia Marseille de détailler le montant de sa dette,
-voir condamner Mme [L] [I] à lui payer la somme de 1.479,53 euros au titre de la régularisation de charges,
-juger bien fondée sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée à l’encontre de Mme [L] [I], pour une somme de 2.000 euros,
-juger bien fondée sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à une perte de chance formulée à l’encontre de la SAS Foncia Marseille, pour un montant de 2.000 euros,
-condamnation in solidum de Mme [L] [I] et la SAS Foncia Marseille à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 3 mars 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

M. [S] [J] réitère son assignation.

Aux termes de ses conclusions n° 2, Mme [L] [I], au visa des articles 1353 du Code civil et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

-conclut au débouté des demandes de M. [S] [J],
-demande sa condamnation à lui payer les sommes de 2.140 euros en remboursement du trop-perçu et de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-demande sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 1, la SAS Foncia Marseille, prise en la personne de son représentant légal, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1991 et suivants du Code civil :

-conclut au débouté des demandes formulées par M. [S] [J] à son encontre,
-demande la condamnation de M. [S] [J] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir de la SAS Foncia Marseille

La SAS Foncia Marseille justifie de sa qualité pour agir par la production d’un mandat de gestion locative en date du 25 mars 2017.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription 

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de prescription court à compter de la date d’exigibilité des charges locatives s’agissant de leur régularisation.

En l’espèce, les exercices sont clos au 31 mars de sorte que les demandes formulées par M. [S] [J] au titre de l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 ne sont pas prescrites, l’assignation étant délivrée le 7 mars 2024.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par Mme [L] [I] sera par conséquent écartée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi numéro 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.»

L'article 1729 du code civil dispose : « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L'article 1730 ajoute : «S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » 

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d'une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient donc à M. [S] [J], bailleur, en demande à la présente instance, qui se prétend créancier de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu'il réclame.

Sur les loyers et les charges impayés

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. 5…) »

Il est de principe que dès lors que l'une de ces formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.


En l’espèce, M. [S] [J] produit aux débats :

-un décompte des sommes dues en date du 7 avril 2023 indiquant un solde débiteur de 1.479,53 se composant d’un arrêté de compte au 20 juin 2022 pour une somme de 773,17 euros et d’une régularisation de charges au titre de l’exercice 2022 de 706,36 euros, avec la mention de l’annulation d’une régularisation de 148 euros,
-un décompte en date du 4 mai 2023, sur la période du 11 janvier 2022, débutant sur un solde antérieur de 880,14 euros, et indiquant un solde débiteur de 1.479,53 euros, terme de mai 2022 inclus, au prorata.

Le décompte du 4 mai 2023 inclut ;

-la taxe d’ordures ménagères (TOM) de 2021 (370 euros), 
-les régularisations de charges pour les exercices 20-21, 19-20 et 2022 (703,57 + 746,15 + 706,36 = 2.156,08 euros) 
-une retenue au titre de réparations locatives (99,99 euros). 

M. [S] [J] communique un relevé général des dépenses de la copropriété en date du 25 janvier 2023, sur la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, le compte de gestion général de l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et la liste de copropriétaires débiteurs/créditeurs.

A l’instar de M. [S] [J], la SAS Foncia Marseille, pour justifier des TOM, verse au débat des factures adressées à Mme [L] [I]. En l’absence de production des avis de taxes foncières, les TOM ne sont pas justifiées. 

La SAS Foncia Marseille communique un décompte en date du 2 décembre 2024, à compter du 1er janvier 2020, indiquant un solde débiteur de 1.479,53 euros, dans les mêmes termes que le décompte du 4 mai 2023.

Les relevés individuels de charges ne sont pas communiqués alors que l’appartement se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Il en résulte que Mme [L] [I] est bien fondée à invoquer l’opacité des décomptes produits en demande dans la mesure où la créance n’est ni liquide ni exigible.

Sur la retenue au titre des dégradations locatives

La SAS Foncia Marseille communique un chiffrage établi par la société Constatimmo au titre du remplacement d’un détecteur de fumée, l’état des lieux de sortie indiquant que le détecteur de fumée du dégagement ne fonctionne pas, avec la mention « déposé, pas de pile ».

Il en résulte que la demande de ce chef, la retenue au titre des réparations locatives étant de 99,99 euros, est bien fondée. Elle sera néanmoins ramenée à de plus justes proportions, soit une somme de 60 euros.

Sur la demande de remboursement de charges trop perçues

Sur la somme de 1.479,53 euros sollicitée par M. [S] [J], seule une somme de 60 euros est justifiée.

Les décomptes des 4 mai 2023 et 2 décembre 2024 portent indûment au débit des régularisations de charges et des TOM non justifiées, soit une somme totale de 2.466,08 euros (370 + 2.156,08 - 60). Ils portent mention de la déduction du dépôt de garantie.

M. [S] [J] sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes.

Il sera condamné à payer à Mme [L] [I] une somme de 986,55 euros au titre des charges indument perçues (2.466,08 – 1.479,53).

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [S] [J] sera débouté de sa demande.

Sur la responsabilité de la SAS Foncia Marseille

En application de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond de ses fautes de gestion.

Le mandat de gestion locative prévoit dans partie 2 relative à la gestion financière la perception des charges, outre la délivrance de quittances et décharges.

Il s’en évince que l’appel des charges implique leur mise en état afin de garantir leur exigibilité. Défaillante dans l’exercice de cette mission, la SAS Foncia Marseille engage sa responsabilité. 

M. [S] [J] ne justifiant pas du caractère exigible de sa créance alors qu’il est en mesure d’obtenir la communication de ses relevés individuels de charges de copropriété, il est défaillant dans la preuve d’une perte de chance de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [L] [I], défaillante dans la charge de la preuve de la mauvaise foi de M. [S] [J], sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [S] [J] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à Mme [L] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à la SAS Foncia Marseille la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale invoquée par Mme [L] [I] ;

DÉBOUTE M. [S] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à Mme [L] [I] la somme de neuf cent quatre-vingt-six euros et cinquante-cinq centimes (986,55 euros) au titre des charges indument perçues ;

DÉBOUTE Mme [L] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour résistane abusive ;

CONDAMNE M. [S] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à Mme [L] [I] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à la SAS Foncia Marseille la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-06-05T18:50:38.100Z.