Tribunal judiciaire de Marseille, 0P14 Aud. civile prox 5, 4 juin 2026, n° 23/02988

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé établi le 12 février 2013, l’EPIC 13 HABITAT a consenti à Monsieur [G] [T] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] ;
Le loyer mensuel s’élève à la somme de 496,06 euros, les allocations de logement à 153,76 euros, le RLS à 48,45 euros, de sorte que le loyer résiduel à la charge du locataire s’élève à la somme de 293,85 euros ;
Un litige oppose Monsieur [G] [T] à son bailleur concernant les provisions pour charges et fluides, les parties communes qui ne seraient pas entretenues, et les conditions de jouissance de son appartement ;
Suivant jugement en date du 24 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a, en substance, débouté Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à la condamnation de 13 HABITAT à la réalisation de travaux de réparation du système de chauffage et la rénovation de la cage d’escalier sous astreinte , a condamné 13 HABITAT à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance, a condamné 13 HABITAT à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 23 euros au titre des charges relatives à la télévision pour les années 2017 à 2019, 12, 24 euros au titre des charges relatives à la désinsectisation pour les années 2017 à 2019, 358,68 euros au titre des charges relatives à la surveillance pour les années 2017 à 2019, a débouté Monsieur [G] [T] de sa demande formulée au titre des provisions sur charges pour l’année 2020, a débouté Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à voir condamner 13 HABITAT à procéder aux régularisations de charges au cours de l’année civile suivant leur exigibilité sous astreinte, a fixé le montant des provisions sur charges pour l’année en cours à la somme de 121,56 euros, a débouté Monsieur [G] [T] de sa dmeande au titre du préjudice moral ; 
Après plusieurs courriers de réclamations n’ayant pas fait l’objet de réponses satisfaisantes, par acte de commissaire de justice du 06 février 2024, dénoncé le 04 avril 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [G] [T] a fait assigner l’EPIC 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, en demandant au tribunal de :
- déclarer Monsieur [T] recevable en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé
- Sommer 13 HABITAT de justifier de ce qu’un marché de raccordement et fourniture de la télévision cablée est toujours en vigueur concernant l’immeuble litigieux
- condamner 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [G] [T] les sommes accessoires au loyer principal qu’il a payées alors qu’elles n’étaient pas exigibles faute d’être justifiées et régularisées, voire qu’elles n’étaient pas récupérables sur les locataires, à savoir les sommes suivantes :
. 43,32 € au titre des provisions sur charges de TV câblée indûment appelées en 2020, 2021, 2022 et de janvier à mars 2023 (sous réserve d’actualisation)
.14,35€ au titre des provisions pour charges de désinsectisation indûment appelées en 2020, 2021, 2022 et de janvier à mars 2023 (sous réserve d’actualisation) 
.311,02€ au titre des provisions pour charges de désinsectisation indûment appelées en 2020, 2021, 2022 et de janvier à mars 2023 (sous réserve d’actualisation) 
.16351,30€ au titre des provisions pour charges (hors TV câclée, surveillance et désinsectisation ) qui n’auraient pas dû être provisionnées faute d’être justifiées et régularisées
.73,08€ au titre des sommes payées en 2020 pour un « cacord locatif fin fact : 01/2027 » cette charge étant incompréhensible et qui n’a été ni justifiée ni régularisée
. 164,01€ au titre du trop-perçu des provisions pour charges pouvant être appelées entre juillet et décembre 2022, selon jugement du 24 mai 2022
.111,78€ au titre de provisions « Consom. Chauffage Calor.3 appelées à tort entre janvier et juin 2022 pour être des charges non récupérables ;
- ordonner à 13 HABITAT de fixer le montant des provisions pour charges appelées mensuellement à un montant qui soit égal au montant des charges réellement payées lors de la dernière année antérieure ayant fait l’objet d’une régularisation, soit à la somme maximum de 137,10 € par mois (en référence aux charges régularisées en 2020) et ordonner à 13 HABITAT d’arrêter d’appeler par provision les charges suivantes qui ne sont pas récupérables : la désinsectisation, le TV câblée, la « Consom. Chauffage Calor. » , et ce à compter de la décision à venir sous astreinte de 100 euros par mois à compter de sa signification ;
- condamner l’EPIC 13 HABITAT à effectuer dans les règles de l’art tous les travaux nécessaires suivants aux fins d’amélioration de l’état des parties communes du bâtiment dans lequel Monsieur [T] a son appartement : réparation du système de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, évacuation des encombrants des caves et nettoyages des caves, reprise de toute l’étanchéité de la façade de l’immeuble qui donne sur la cage d’escalier, ce sous astreinte de 20 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- subsidiairement désigner un expert aux fins de constatation des désordres dénoncés et de préconisation des mesures à mettre en place pour y mettre un terme ;
- condamner 13 HABITAT à réparer l’accès de l’appartement de Monsieur [T] à la télévision câblée ainsi que réviser le fonctionnement de son chauffage et de son accès à l’eau chaude ;
- condamner 13 HABITAT à payer à Monsieur [T] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- condamner 13 HABITAT à verser la somme de 1400 euros HT à Maître [U] [K] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du code du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

L'affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2023 et après trois renvois a été retenue à l'audience du 14 novembre 2024 date à laquelle l’EPIC 13 HABITAT et Monsieur [G] [T] ont été représentés par leur conseil respectif et à laquelle le juge des contentieux de la protection a ordonné une conciliation et renvoyé l’affaire au 12 juin 2025 ;
A l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 12 mars 2026, les échanges entre les parties se poursuivant devant le conciliateur de justice désigné par le tribunal ;
Les parties n’ayant pas trouvé d’accord en dépit de plusieurs réunions avec le conciliateur, un constat d’échec a été dressé le 6 janvier 2026 par Madame [Y] [D] conciliateur de justice ; 
A l’audience du 12 mars 2026, l’EPIC 13 HABITAT et Monsieur [G] [T] ont été représentés par leur conseil respectif .
Suivant conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [G] [T], demande au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer Monsieur [T] recevable en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé
Sur les provisions appelées au titre de la télévision câblée depuis janvier 2020
- condamner 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [T] le montant de la redevance appelée tous les mois sous le libellé ‘TV câblée’ pour la période de janvier 2020 à la date de la décision à intervenir, faute d’être des charges récupérables et en l’absence d’accord collectif
- ordonner à 13 HABITAT de supprimer le ligne « TV câblée » des provisions pour charges appelées mensuellement, ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir puisque cette charge n’est plus récupérable depuis juin 2022
Sur les provisions appelées au titre de la désinsectisation des logements et de la surveillance
- condamner 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [T] les provisions sur charges de désinsectisation indûment appelées depuis janvier 2020
- ordonner à 13 HABITAT de supprimer la ligne « Désinsectisation / Logements » des provisions pour charges appelées mensuellement , et ce sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, puisque ces charges ne sont jamais régularisées faute d’être dues, ainsi que cela a d’ailleurs été jugé,
- condamner 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [T] la somme de 311,02 euros au titre des provisions sur charges de surveillance indûment appelées en 2020,2021 et 2022 (jusqu’en juillet 2022), ces charges n’étant pas des charges récupérables conformément aux termes du jugement du 24 mai 2022
Sur les autres catégories de charges récupérées auprès du locataire depuis 2019
- ordonner à 13 HABITAT de de supprimer la ligne « Consom. Chauffage calor.» des provisions pour charges appelées mensuellement depuis janvier 2023 , et ce sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, puisque cette charge ne correspond à aucune dépense réellement supportée par le bailleur pour le compte du locataire faute d’avoir jamais été justifiée depuis sa mise en place
 Sur l’entretien des lieux loués
- condamner l’EPIC 13 HABITAT à effectuer dans les règles de l’art tous les travaux nécessaires suivants aux fins d’amélioration de l’état des parties communes du bâtiment dans lequel Monsieur [T] a son appartement : réparation du système de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, évacuation des encombrants des caves et nettoyages des caves, entretien du jardin et des abords du bâtiment, reprise de toute l’étanchéité de la façade de l’immeuble qui donne sur la cage d’escalier, ce sous astreinte de 20 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- subsidiairement désigner un expert aux fins de constatation des désordres dénoncés et de préconisation des mesures à mettre en place pour y mettre un terme ;
- condamner 13 HABITAT à réparer l’accès de l’appartement de Monsieur [T] à la télévision câblée ainsi que réviser le fonctionnement de son chauffage et de son accès à l’eau chaude ;
- condamner 13 HABITAT à payer à Monsieur [T] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- condamner 13 HABITAT à verser la somme de 1400 euros HT à Maître [U] [K] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du code du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’EPIC 13 HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de débouter Monsieur [G] [T] de toutes ses demandes fins et conclusions et de la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Oralement à l’audience, le conseil de Monsieur [G] [T] a souligné un problème général de mauvais entretien de la [Adresse 4], l’absence d’évolution et a maintenu sa demande d’expertise formée à titre subsidiaire ;
Sur les charges locatives, le conseil de Monsieur [G] [T] a fait valoir que la prestation de TV câblée n’est pas due en l’absence d’accord collectif, 13 HABITAT faisant payer l’obligation de prendre la société SFR, a maintenu sa demande au titre de la surveillance en soulignant qu’il n’ y avait plus de combat sur les autres postes de charges.
La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les provisions sur charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».
L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
La liste des charges récupérables est fixée par décret en Conseil d'État . Elle a un caractère limitatif à l'exclusion des frais de financement et d'amortissement d'installations de chauffage et d'alimentation d'eau chaude.
Il peut y être dérogé par des accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Pour les logements conventionnés, les charges récupérables doivent être limitativement énumérées dans le bail ; celles dont le remboursement incombe aux locataires sont énumérées par la convention .
Le régime des charges en logements HLM, conventionnés ou non conventionnés, est identique à celui qui régit le droit commun à l'exception du coût des travaux d'économie d'énergie ; dans ce cas, une contribution du locataire est prévue, pour une durée maximale de 15 ans et pour un montant plafonné à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée ;

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.
Cette disposition légale prévoit qu'il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l'encontre du preneur ;
L'article 23 s'impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

Il appartient au bailleur de justifier précisément du montant des dépenses donnant lieu à récupération et du mode de répartition entre locataires.

Les demandes de provision pour charges doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et pour le bailleur personne morale par le budget prévisionnel (Cour de cassation civile 3ème 3 avril 2001).
Ainsi, il a été jugé que la production à chaque locataire du seul décompte informatique est insuffisant.

Le paiement par le locataire de la provision sur charges ne vaut pas acceptation de celles-ci et n'interdit pas à ce dernier de solliciter la restitution des provisions en l'absence de justification des sommes.
En outre, l'article 23 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Toutefois, le bailleur, faute d'établir ce compte de régularisation annuellement, serait quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Il est rappelé que l’ obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ;

En cas de contestation, il appartient au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.

Il est rappelé que la régularisation annuelle des charges peut intervenir à tout moment sous la seule réserve du délai de prescription ;




Sur les provisions appelées au titre de la télévision câblée depuis janvier 2020
Monsieur [T] sollicite le remboursement du montant de la redevance appelée tous les mois sous le libellé ‘TV câblée’ pour la période de janvier 2020 à la date de la décision à intervenir, faute d’être des charges récupérables et en l’absence d’accord collectif , ainsi que la suppression de la ligne « TV câblée » des provisions pour charges appelées mensuellement, ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la décision

Monsieur [G] [T] fait valoir qu’en violation de l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion et de l’article 3 du décret du 28 décembre 1967 fixant les conditions d’application de cette loi, 13 HABITAT n’ pas demandé à chaque locataire de bénéficier de ces services de TV câblée que ce soit ceux de Numéricable ou de SFR et que 13 HABITAT considère à tort, que l’accord collectif de 1992 vaudrait acceptation par tous les locataires de bénéficier de ces services ;
L’EPIC 13 HABITAT soutient que l’accord collectif du 20 novembre 1992 conclu avec l’ensemble des locataires de la [Adresse 5] en vue du raccordement à la TV câblée des logements de la [Adresse 4] prévoit un son article 6 qu’il est conclu pour une période de 5 ans reconductible tacitement annuellement et n’a jamais été dénoncé ;
Le bailleur produit au soutien de sa demande l’accord collectif du 20 novembre 1992, le marché Numéricable 2014-070 notifié le 10 juillet 2014, le cahier des clauses administratives particulières et l’avenant du 7 août 2015, les feuillets du calcul auquel il a été procédé chaque année depuis 2016 jusqu’en 2022 fixant annuellement le coefficient permettant de calculer le montant de la redevance, le marché SFR 2022-100 notifié le 16 décembre 2022, un mail de son service financier indiquant quels ont été les montants de la redevance calculée chaque année depuis 2016 jusqu’en 2022 inclus ainsi que le montant adopté de la redevance fixée pendant la transition entre le marché NUMERICABLE et le marché SFR, et deux tableaux indiquant les montants de la redevance après l’indexation calculée en 2023 puis en 2024 ; 
Force est de constater que cet accord collectif du 20 novembre 1992 n’a pas été dénoncé et que les locataires ont donné leur accord pour bénéficier des services de raccordement à la TV câblée; cet accord collectif se poursuit donc indépendamment de l’opérateur choisi ;
Aux termes de cet Accord, le droit d’accès au réseau est gratuit et le coût du raccordement et du tarif [Localité 3]+ figurera sur l’avis d’échéance au titre des charges récupérables au tarif de 23,50 frs TTC par logement et par mois, le tarif étant révisé annuellement ;
Si l’abonnement collectif au service [Localité 3] + a évolué puisque deux marchés successifs ont été conclu par la suite prenant en compte l’évolution technologique des services de télévision et de l’accès à l’internet, l’accord collectif de 1992 concernant le principe du raccordement collectif à la télévision par câble reste valable, l’accord ayant été conclu entre les locataires de la [Adresse 4] et l’OPAC Sud devenu 13 Habitat ;
Au vu de l’accord collectif qui n’a pas été dénoncé par les locataires, l’EPIC 13 HABITAT n’avait pas à solliciter l’acceptation expresse de Monsieur [T] d’être raccordé au réseau NUMERICABLE puis SFR ;
Dans ce cadre deux marchés successifs ont été conclus par la suite concernant la fourniture de services collectifs de télévision avec un prix différent ;
- Le marché Numéricable 2014-070 notifié le 10 juillet 2014, le cahier des clauses administratives particulières et l’avenant du 7 août 2015, faisant état d’un coût mensuel de 5€ par logement hors TVA pour la fourniture de services collectifs de télévision, d’internet et d’une ligne téléphonique avec attribution d’un numéro fixe en réception et une émission restreinte vers les numéros d’urgence uniquement ;
Le cahier des clauses administratives particulières contiennent une clause de révision du prix par application d’une formule précisée dans l’article 5-2 du CCAP ;
L’avenant n°1 ayant pris effet à compter du 1er janvier 2026 modifie la prise d’effet de la révision du prix la date d’anniversaire pour le calcul de cette révision étant fixée a 1er janvier 2016 pour la 1ère révision et par la suite au 1er janvier de chaque exercice ;
-Le marché SFR 2022-100 signé le 8 décembre 2022 notifié le 16 décembre 2022 ayant pris effet le 23 juillet 2022 concernant la fourniture de services de télévision numérique terrestre, internet et téléphonie fixe sur le réseau câble de 13 HABITAT et prestations de maintenance associées et concernant notamment la [Adresse 4] ; ce marché prévoit également dans son article 51 une clause de révision du prix en précisant la formule de variation, le coefficient étant calculé pour la première fois le 23 juillet 2023 ; ce marché fait état d’un coût mensuel unitaire par logement éligible de 4,90€ hors TVA
Le jugement du 24 mai 2022 a statué de façon définitive sur les charges relatives à la télévision câblée pour les années 2017 à 2019 ;
Concernant les années postérieures, l’EPIC 13 HABITAT justifie désormais de la révision du prix unitaire par logement ; et le principe du paiement d’une redevance en contrepartie des services fournis ne peut être remis en question ;
Avant de procéder à la vérification des sommes dues, il y a lieu de déterminer si Monsieur [G] [T] a accès aux services de TV câblée celui-ci alléguant qu’il ne bénéficie pas des services SFR et n’a pas bénéficié des services NUMERICABLE, sa prise ne fonctionnant pas ; 
Or, l’EPIC 13 HABITAT produit aux débats un bon de travaux n°2022 1056 édité le 6 janvier 2022 établissant que le câblage et le bon fonctionnement de la prise ont été vérifiés et une facture correspondante de 93,50 euros émise par la société CHAUMERY le 7 mars 2022 pour un montant de 93,50 euros ; Et Monsieur [G] [T] n’établit par aucune pièce produite que sa prise ne fonctionne pas et ne conteste pas que le numéro pour joindre les opérateurs  en cas de dysfonctionnement de la télévision par câble, est affiché dans chaque entrée d’immeuble ; 
Sur la période à compter du 1er janvier 2020 au 23 juillet 2022, date à laquelle a pris effet le marché conclu avec SFR, l’EPIC 13 HABITAT produit le détail des révisions du prix pratiquées sur la période ; il ressort des feuillets du calcul auquel il a été procédé chaque année depuis 2016 jusqu’en 2022 fixant annuellement le coefficient permettant de calculer le montant de la redevance et du courriel de 13 HABITAT du 16 mai 2023, que les révisions des années 202 et 2021 sont justifiées, que concernant l’année 2022 jusqu’au 23 juillet 2022, il a été facturé sur les mois d’avril, mai et juin 2022 un montant de 6,48€ TTC au lieu de 6,10€ TTC, soit sur 3 mois la somme de totale de 1,14€TTC qui n’était pas due et sur le mois de juillet 2022 jusqu’au 23 juillet 2022, la somme de 0,27€ TTC qui n’était pas due ; 
Concernant l’année 2023, il est justifié du calcul du coefficient de révision applicable depuis le 1er juillet 2023 conformément au marché SFR 2022-100 susvisé , soit 1,027 ; les tableaux de redevance 2023 et 2024 justifient les montant dus par Monsieur [G] [T] et les avis d’échéance produits établissent que concernant le poste TV Câblé il ne s’agit d’une provision mais d’une redevance qui ne donne pas lieu à régularisation annuelle au titre de provision sur charges mais à une révision conformément au marché souscrit ; 
Il s’ensuit en définitive que l’EPIC 13 HABITAT sera condamné à rembourser à Monsieur [G] [T] la somme totale de 1,41€ TTC (1,14€+0,27€ ) correspondant au trop-perçu sur la période des mois d’avril, mai et juin 2022 et juillet 2022 jusqu’au 23 juillet 2022 au titre de la redevance « TV câblée ».
Monsieur [G] [T] sera débouté de sa demande tendant à voir supprimer la ligne TV câblée appelée mensuellement , sous astreinte ;
Sur les provisions appelées au titre de la la désinsectisation des logements et de la surveillance de la résidence
Suivant jugement du 24 mai 2022, l’EPIC 13 HABITAT a été condamné à restituer les charges appelées au titre de la désinsectisation et de la surveillance du bâtiment pour les années 2017 à 2019 au motif que le bailleur ne produisait aucun élément permettant de calculer le coût de ces services imputable à chaque locataire, ni le mode de répartition ;
.Sur la désinsectisation
Monsieur [G] [T] sollicite le remboursement des provisions sur charges de déinsectisation indûment appelées depuis janvier 2020 et la suppression de la ligne « Désinsectisation / Logements » des provisions pour charges appelées mensuellement , et ce sous astreinte ;
L’EPIC 13 HABITAT produit l’accord collectif conclu entre OPAC 13 désormais 13 HABITAT le 15 novembre 2005 portant sur la désinsectisation des logements de la [Adresse 4], renouvelable tacitement et qui n’a jamais été dénoncé ;
Il produit en outre le marché confié à la société SANIT H le 27 février 2018 et le marché confié à la société ORTEC le 17 janvier 2022, les prix concernant ces prestations, les bordereaux d’intervention de la société SANIT H, en charge de la désinsectisation jusqu’en 2021 puis de la société ORTEC depuis 2022 et les factures afférentes ;
Il ressort des pièces produites que le poste désinsectisation est englobé dans la rubrique « Récupérations diverses », elle-même répercutée dans la rubrique « Prestations communes » ;
Les tableaux des charges récupérables 2020, 2021 et 2022 concernant la [Adresse 4] sont produits aux débats et le décompte de régularisation des charges et fluides 2023 adressé à Monsieur [G] [T] permet de déterminer la clé de répartition des charges ;
Toutefois, si le bailleur justifie de la réalité des prestations fournies, les éléments produits sont difficilement exploitables et en l’absence d’explications plus précises, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir avec certitude le montant des charges récupérables et de calculer le coût de ces services imputable à chaque locataire.
En l’absence de ces éléments, la créance de 13 HABITAT au titre des charges appelées pour la désinsectisation n’est pas justifiée. En conséquence, 13 HABITAT sera condamné à restituer les provisions sur charges appelées à ce titre sur les années 2020 à 2023 soit la somme totale de 17,15€, 
Concernant les années 2024 et 2025 Monsieur [G] [T] ne formulant aucune demande chiffrée, sera débouté de sa demande.
Il n’ y a pas lieu d’ordonner la suppression de la ligne « Désinsectisation / logements, pour les années suivantes ; 

.Sur la surveillance

Monsieur [G] [T] sollicite le remboursement de la somme de 311,02 euros au titre des provisions sur charges de surveillance indûment appelées en 2020,2021 et 2022 (jusqu’en juillet 2022).
Le jugement du 24 mai 2022 a condamné l’EPIC 13HABITAT à restituer à Monsieur [T] les charges appelées à ce titre pour les années 2017 à 2019 inclus  pour les mêmes motifs que celles concernant la désinsectisation;
 
Il ressort de l’avis d’échéance produit que concernant le poste surveillance il ne s’agit d’une provision mais d’une redevance qui ne donne pas lieu à régularisation annuelle au titre de provision sur charges ; 

Il est justifié d’un accord collectif de gardiennage de la [Adresse 4] conclu le 18 septembre 1990 entre l’OPAC 13 devenu 13 HABITAT et l’Amicale des locataires de la [Adresse 6]  ; cet accord est conclu à durée indéterminée et n’a pas été dénoncé ; dans le cadre de cet accord plusieurs prestataires se sont succédé et en 2017 un marché a été confié à la société ECLIPSE afin d’assurer la surveillance notamment des résidences appartement à 13 HABITAT ;
Il est établi que le dernier marché confié à la société CEJIP en mai 2021 a été dénoncé par 13 HABITAT à la demande le l’Amicale des locataires et a cessé au 1er avril 2022 ;

Il est justifié du CCTP du 16 mai 2017 et du bordereau de prix unitaires , de l’avenant n°1 ;
L’annexe de l’acte d’engagement concernant CEJIP établit de surcroît que le coût total concernant la [Adresse 4] est de de 188979,48 euros TTC pour deux ans soit un an puis divisé par 603 logements, un prix TTC de 13,06 euros par mois .
Le bailleur justifie en outre par l’avis d’échéance du mois de juin 2022 que si le montant de la redevance au titre de la prestation de surveillance n’a pas été supprimé au 1er avril 2022, une déduction de la somme appelée en avril et mai 2022 soit 13,06€ x2 , soit un total de 26,12 € a bien pratiquée en juin 2022 ;

Il s’ensuit que Monsieur [G] [T] sera débouté de ses demandes de ce chef.

Sur les autres catégories de charges récupérées depuis 2019

Monsieur [G] [T] soutient que le poste libellé » conso . Chauffage calor. » ne correspond à aucune dépense réellement supportée par le bailleur et sollicite la suppression de cette ligne depuis 2023 ;
Or, ainsi que le souligne à juste titre 13 HABITAT le locataire ne conteste pas que le bailleur procède au remboursement intégral de cette provision lors de la régularisation des charges et fluides et il est établi par les avis d’échéance des mois de juillet et août 2024 que cette ligne a été supprimée en 2024 ;

Il s’ensuit que Monsieur [G] [T] sera débouté de sa demande de ce chef ; 

Sur la réalisation de travaux sous astreinte , la demande d’expertise à titre subsidiaire, le préjudice de jouissance et le préjudice moral

L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; […]

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

L’article 2 du décret précité dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L’article 3 du même décret précise que le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Vu l’article L 271-1 du code de la sécurité intérieure et les articles R 271-1 et suivants du même code ;

En l’espèce, Monsieur [G] [T] déplore le manque d’entretien des parties communes ; il verse aux débats des pétitions des 9 septembre 2022 et du 23 décembre 2022 et des photos de banderoles ainsi qu’une réclamation de résidents du bâtiment 15 de la [Adresse 4] concernant le comportement incivique de certaines personnes (jets de projectiles, ordures jetées dans les escaliers, sur le trottoir, accès libre au local technique, etc) ;
Monsieur [T] soutient que les encombrants dans les caves n’ont pas été débarrassés en janvier 2023, que les caves n’ont pas été nettoyées après les problèmes sur les canalisations d’évacuation des eaux usées rencontrés en 2022, que les portes d’entrée de l’immeuble ne se ferment pas et que les interphones ne fonctionnent pas ;
Le locataire ajoute que si les problèmes d’étanchéité de la façade ont été partiellement traités en octobre 2021, ces travaux n’ont pas été suffisantes et les infiltrations ont continué durant l’hiver 2022/2023 ; il fait valoir que l’entretien courant du hall d’entrée, de la cage d’escalier et des abords de l’immeuble en particulier le jardin en bas de l’immeuble, n’est pas fait correctement 

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [T] produit des photographies non datées de caves encombrées et d’un hall d’entrée avec des déchets au sol , une pétition signée le 9 septembre 2022 concernant des infiltrations par la façade du bâtiment 7 ;

L’EPIC 13 HABITAT produit aux débats des photographies d’un hall d’immeuble et des quatre niveaux de la cage d’escalier, un courrier de 13 HABITAT à l’avocate de Monsieur [T] en date du 19 janvier 2023, dans lequel le bailleur indique notamment que les encombrants dans les caves vont être débarrassés en janvier 2023 , qu’aucune infiltration d’eau depuis la façade dans la cage d’escaliers n’a été constatée, que les lumières fonctionnent à tous les étages que le 12 janvier 2023 une reprise de toutes les portes d’immeubles de la résidence a été faite, que le nettoyage du hall est réalisé toutes les semaines les lundi et jeudi 

L’EPIC 13 HABITAT justifie en outre avoir fait réaliser les travaux suivants : l’imperméabilisation de la façade du bâtiment au mois d’octobre 2021 et le rebouchage d’un trou situé sur la façade à proximité de la loggia au mois de janvier 2022 ;

Le jugement du 24 mai 2022 établit par ailleurs que l’EPIC 13 HABITAT a fait procéder à des travaux de grande ampleur au sein de la Cité [Etablissement 1], notamment la réfection de l’étanchéité, la réfection du système d’alimentation en chauffage et en eau chaude, en procédant au remplacement des chaufferies, le remplacement des radiateurs des logements et la réfection du réseau d’alimentation en eau froide.

Concernant la réfection de la cage d’escalier, 13 HABITAT produit des photographies des quatre niveaux de la cage d’escalier établissant que celle-ci a été repeinte et Monsieur [G] [T] n’établit pas sur ce point la persistance de désordres;

Monsieur [G] [T] n’établit pas par les pièces produites, la nécessité de condamner 13 HABITAT à réaliser des travaux de réparation du système de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, d’évacuation des encombrants des caves et nettoyages des caves, entretien du jardin et des abords du bâtiment, de reprise de toute l’étanchéité de la façade de l’immeuble qui donne sur la cage d’escalier ;

Il s’ensuit que Monsieur [G] [T] sera débouté de sa demande de ce chef ;

Monsieur [G] [T] n’établissant pas de motif légitime à obtenir la désignation d’un expert aux fins de constatation des désordres dénoncés, sera débouté de sa demande d’expertise formulée à titre subsidiaire ;




Sur les désordres au sein de l’appartement loué par Monsieur [G] [T]

Monsieur [G] [T] sollicite la condamnation de 13 HABITAT à réaliser les travaux nécessaires pour que ses problèmes de chauffage et d’alimentation en eau chaude soient définitivement réglés ainsi que les dysfonctionnements de la télévision câblée ;
 
Le requérant fait valoir des problèmes de chauffage et d‘alimentation en eau chaude en produisant un courrier du 21 décembre 2021 de 13 HABITANT confirmant des dysfonctionnements des équipements de chauffe des logements et rappelant que des radiateurs électriques ont été mis à disposition le 10 novembre 2020 ainsi qu’un sms du 24 février 2023 adressé par le bailleur à ses locataires les informant d’une opération de maintenance et en conséquence d’une coupure d’eau chaude et de chauffage toute la journée ;

Toutefois, il ressort du jugement du 24 mai 2022 que 13 HABITAT a justifié avoir fait procédé à la rénovation complète du système de chauffage ce qui a nécessairement engendré des coupures de chauffage et que le locataire ne démontrait pas avoir subi des coupures intempestives et récurrentes ;
Monsiuer [G] [T] n’établit pas plus dans la présente instance la nécessité de réaliser une révision particulière concernant le de chauffage et l’alimentation en eau chaude dans son appartement ; il ne justifie pas plus d’un dysfonctionnement de la télévision câblée imputable à son bailleur ; 

Monsieur [G] [T] sera en conséquence débouté de ses demandes de ce chef ;

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

Concernant le préjudice de jouissance, il résulte des éléments de la cause que 13 HABITAT a fait réaliser les travaux de remise en état nécessaires et que Monsieur [G] [T] a été indemnisé au titre du préjudice de jouissance par le jugement du 24 mai 2022.

Monsieur [G] [T] n’établissant pas de désordres postérieurs au jugement du 24 mai 2022, le seul sms du 24 février 2023 concernant une opération de maintenance informant les locataires d’une coupure d’eau chaude et de chauffage sur cette journée, ne justifiant pas une indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance ;

Monsieur [G] [T] sera débouté donc de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

Concernant le préjudice moral, Monsieur [G] [T] sollicite la condamnation de 13 HABITAT au paiement de la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice moral, au motif que le bailleur est resté silencieux face aux réclamations faites par le demandeur au sujet des désordres rencontrés, et que le bailleur procède tardivement à la régularisation des charges et a appelé des provisions inutilement d’un montant exagéré ce qui a obéré inutilement son budget mensuel ;

Toutefois, il est relevé que Monsieur [G] [T] a déjà été débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral par le jugement du 24 mai 2022 et compte tenu du montant des provisions non suffisamment justifiées dans la présente instance, le locataire ne justifie d’aucun préjudice moral indemnisable;

En conséquence, Monsieur [G] [T] sera débouté de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice moral.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [T] qui succombe principalement sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Il apparaît équitable de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 .

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Condamne l’EPIC 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [G] [T] la somme totale de 1,41€ TTC (1,14€+0,27€ ) correspondant au trop-perçu sur la période des mois d’avril, mai et juin 2022 et juillet 2022 jusqu’au 23 juillet 2022 au titre de la redevance « TV câblée ». ;
Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à voir supprimer la ligne TV câblée appelée mensuellement , sous astreinte ;
Condamne l’EPIC 13 HABITAT à restituer les provisions sur charges appelées au titre de la désinsectisation sur les années 2020 à 2023 soit la somme totale de 17,15€, 
Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à obtenir la restitution des provisions sur charges appelées au titre de la désinsectisation sur les années 2024 et 2025 et de sa demande tendant à voir ordonner la suppression de la ligne « Désinsectisation / logements, pour les années suivantes ; 
 Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande en remboursement de la somme de 311,02 euros au titre des provisions sur charges de surveillance indûment appelées en 2020,2021 et 2022 (jusqu’en juillet 2022) ;

Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à voir ordonner la suppression de la ligne « consom.Chauffage calor. » des provisions sur charges appelées mensuellement depuis janvier 2023 ;

Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à réaliser des travaux de réparation du système de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, d’évacuation des encombrants des caves et nettoyages des caves, entretien du jardin et des abords du bâtiment, de reprise de toute l’étanchéité de la façade de l’immeuble qui donne sur la cage d’escalier ;

Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire ;

Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à réparer l’accès de l’appartement de Monsieur [G] [T] à la télévision câblée et à réviser le fonctionnement de son chauffage et de son accès à l’eau chaude ;
 
Déboute Monsieur [G] [T] de ses demandes indemnitaires ;

Condamne Monsieur [G] [T] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;


Déboute les parties de leurs demandes réciproques au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIERE                                                       LA VICE-PRESIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Mars 2026



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/02988 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3KWA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [T]
né le 22 Juillet 1949 à [Localité 1] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/018232 du 28/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représenté par Me Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Etablissement public 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE






 



EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé établi le 12 février 2013, l’EPIC 13 HABITAT a consenti à Monsieur [G] [T] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] ;
Le loyer mensuel s’élève à la somme de 496,06 euros, les allocations de logement à 153,76 euros, le RLS à 48,45 euros, de sorte que le loyer résiduel à la charge du locataire s’élève à la somme de 293,85 euros ;
Un litige oppose Monsieur [G] [T] à son bailleur concernant les provisions pour charges et fluides, les parties communes qui ne seraient pas entretenues, et les conditions de jouissance de son appartement ;
Suivant jugement en date du 24 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a, en substance, débouté Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à la condamnation de 13 HABITAT à la réalisation de travaux de réparation du système de chauffage et la rénovation de la cage d’escalier sous astreinte , a condamné 13 HABITAT à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance, a condamné 13 HABITAT à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 23 euros au titre des charges relatives à la télévision pour les années 2017 à 2019, 12, 24 euros au titre des charges relatives à la désinsectisation pour les années 2017 à 2019, 358,68 euros au titre des charges relatives à la surveillance pour les années 2017 à 2019, a débouté Monsieur [G] [T] de sa demande formulée au titre des provisions sur charges pour l’année 2020, a débouté Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à voir condamner 13 HABITAT à procéder aux régularisations de charges au cours de l’année civile suivant leur exigibilité sous astreinte, a fixé le montant des provisions sur charges pour l’année en cours à la somme de 121,56 euros, a débouté Monsieur [G] [T] de sa dmeande au titre du préjudice moral ; 
Après plusieurs courriers de réclamations n’ayant pas fait l’objet de réponses satisfaisantes, par acte de commissaire de justice du 06 février 2024, dénoncé le 04 avril 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [G] [T] a fait assigner l’EPIC 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, en demandant au tribunal de :
- déclarer Monsieur [T] recevable en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé
- Sommer 13 HABITAT de justifier de ce qu’un marché de raccordement et fourniture de la télévision cablée est toujours en vigueur concernant l’immeuble litigieux
- condamner 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [G] [T] les sommes accessoires au loyer principal qu’il a payées alors qu’elles n’étaient pas exigibles faute d’être justifiées et régularisées, voire qu’elles n’étaient pas récupérables sur les locataires, à savoir les sommes suivantes :
. 43,32 € au titre des provisions sur charges de TV câblée indûment appelées en 2020, 2021, 2022 et de janvier à mars 2023 (sous réserve d’actualisation)
.14,35€ au titre des provisions pour charges de désinsectisation indûment appelées en 2020, 2021, 2022 et de janvier à mars 2023 (sous réserve d’actualisation) 
.311,02€ au titre des provisions pour charges de désinsectisation indûment appelées en 2020, 2021, 2022 et de janvier à mars 2023 (sous réserve d’actualisation) 
.16351,30€ au titre des provisions pour charges (hors TV câclée, surveillance et désinsectisation ) qui n’auraient pas dû être provisionnées faute d’être justifiées et régularisées
.73,08€ au titre des sommes payées en 2020 pour un « cacord locatif fin fact : 01/2027 » cette charge étant incompréhensible et qui n’a été ni justifiée ni régularisée
. 164,01€ au titre du trop-perçu des provisions pour charges pouvant être appelées entre juillet et décembre 2022, selon jugement du 24 mai 2022
.111,78€ au titre de provisions « Consom. Chauffage Calor.3 appelées à tort entre janvier et juin 2022 pour être des charges non récupérables ;
- ordonner à 13 HABITAT de fixer le montant des provisions pour charges appelées mensuellement à un montant qui soit égal au montant des charges réellement payées lors de la dernière année antérieure ayant fait l’objet d’une régularisation, soit à la somme maximum de 137,10 € par mois (en référence aux charges régularisées en 2020) et ordonner à 13 HABITAT d’arrêter d’appeler par provision les charges suivantes qui ne sont pas récupérables : la désinsectisation, le TV câblée, la « Consom. Chauffage Calor. » , et ce à compter de la décision à venir sous astreinte de 100 euros par mois à compter de sa signification ;
- condamner l’EPIC 13 HABITAT à effectuer dans les règles de l’art tous les travaux nécessaires suivants aux fins d’amélioration de l’état des parties communes du bâtiment dans lequel Monsieur [T] a son appartement : réparation du système de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, évacuation des encombrants des caves et nettoyages des caves, reprise de toute l’étanchéité de la façade de l’immeuble qui donne sur la cage d’escalier, ce sous astreinte de 20 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- subsidiairement désigner un expert aux fins de constatation des désordres dénoncés et de préconisation des mesures à mettre en place pour y mettre un terme ;
- condamner 13 HABITAT à réparer l’accès de l’appartement de Monsieur [T] à la télévision câblée ainsi que réviser le fonctionnement de son chauffage et de son accès à l’eau chaude ;
- condamner 13 HABITAT à payer à Monsieur [T] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- condamner 13 HABITAT à verser la somme de 1400 euros HT à Maître [U] [K] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du code du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

L'affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2023 et après trois renvois a été retenue à l'audience du 14 novembre 2024 date à laquelle l’EPIC 13 HABITAT et Monsieur [G] [T] ont été représentés par leur conseil respectif et à laquelle le juge des contentieux de la protection a ordonné une conciliation et renvoyé l’affaire au 12 juin 2025 ;
A l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 12 mars 2026, les échanges entre les parties se poursuivant devant le conciliateur de justice désigné par le tribunal ;
Les parties n’ayant pas trouvé d’accord en dépit de plusieurs réunions avec le conciliateur, un constat d’échec a été dressé le 6 janvier 2026 par Madame [Y] [D] conciliateur de justice ; 
A l’audience du 12 mars 2026, l’EPIC 13 HABITAT et Monsieur [G] [T] ont été représentés par leur conseil respectif .
Suivant conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [G] [T], demande au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer Monsieur [T] recevable en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé
Sur les provisions appelées au titre de la télévision câblée depuis janvier 2020
- condamner 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [T] le montant de la redevance appelée tous les mois sous le libellé ‘TV câblée’ pour la période de janvier 2020 à la date de la décision à intervenir, faute d’être des charges récupérables et en l’absence d’accord collectif
- ordonner à 13 HABITAT de supprimer le ligne « TV câblée » des provisions pour charges appelées mensuellement, ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir puisque cette charge n’est plus récupérable depuis juin 2022
Sur les provisions appelées au titre de la désinsectisation des logements et de la surveillance
- condamner 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [T] les provisions sur charges de désinsectisation indûment appelées depuis janvier 2020
- ordonner à 13 HABITAT de supprimer la ligne « Désinsectisation / Logements » des provisions pour charges appelées mensuellement , et ce sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, puisque ces charges ne sont jamais régularisées faute d’être dues, ainsi que cela a d’ailleurs été jugé,
- condamner 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [T] la somme de 311,02 euros au titre des provisions sur charges de surveillance indûment appelées en 2020,2021 et 2022 (jusqu’en juillet 2022), ces charges n’étant pas des charges récupérables conformément aux termes du jugement du 24 mai 2022
Sur les autres catégories de charges récupérées auprès du locataire depuis 2019
- ordonner à 13 HABITAT de de supprimer la ligne « Consom. Chauffage calor.» des provisions pour charges appelées mensuellement depuis janvier 2023 , et ce sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, puisque cette charge ne correspond à aucune dépense réellement supportée par le bailleur pour le compte du locataire faute d’avoir jamais été justifiée depuis sa mise en place
 Sur l’entretien des lieux loués
- condamner l’EPIC 13 HABITAT à effectuer dans les règles de l’art tous les travaux nécessaires suivants aux fins d’amélioration de l’état des parties communes du bâtiment dans lequel Monsieur [T] a son appartement : réparation du système de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, évacuation des encombrants des caves et nettoyages des caves, entretien du jardin et des abords du bâtiment, reprise de toute l’étanchéité de la façade de l’immeuble qui donne sur la cage d’escalier, ce sous astreinte de 20 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- subsidiairement désigner un expert aux fins de constatation des désordres dénoncés et de préconisation des mesures à mettre en place pour y mettre un terme ;
- condamner 13 HABITAT à réparer l’accès de l’appartement de Monsieur [T] à la télévision câblée ainsi que réviser le fonctionnement de son chauffage et de son accès à l’eau chaude ;
- condamner 13 HABITAT à payer à Monsieur [T] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- condamner 13 HABITAT à verser la somme de 1400 euros HT à Maître [U] [K] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du code du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’EPIC 13 HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de débouter Monsieur [G] [T] de toutes ses demandes fins et conclusions et de la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Oralement à l’audience, le conseil de Monsieur [G] [T] a souligné un problème général de mauvais entretien de la [Adresse 4], l’absence d’évolution et a maintenu sa demande d’expertise formée à titre subsidiaire ;
Sur les charges locatives, le conseil de Monsieur [G] [T] a fait valoir que la prestation de TV câblée n’est pas due en l’absence d’accord collectif, 13 HABITAT faisant payer l’obligation de prendre la société SFR, a maintenu sa demande au titre de la surveillance en soulignant qu’il n’ y avait plus de combat sur les autres postes de charges.
La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les provisions sur charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».
L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
La liste des charges récupérables est fixée par décret en Conseil d'État . Elle a un caractère limitatif à l'exclusion des frais de financement et d'amortissement d'installations de chauffage et d'alimentation d'eau chaude.
Il peut y être dérogé par des accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Pour les logements conventionnés, les charges récupérables doivent être limitativement énumérées dans le bail ; celles dont le remboursement incombe aux locataires sont énumérées par la convention .
Le régime des charges en logements HLM, conventionnés ou non conventionnés, est identique à celui qui régit le droit commun à l'exception du coût des travaux d'économie d'énergie ; dans ce cas, une contribution du locataire est prévue, pour une durée maximale de 15 ans et pour un montant plafonné à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée ;

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.
Cette disposition légale prévoit qu'il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l'encontre du preneur ;
L'article 23 s'impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

Il appartient au bailleur de justifier précisément du montant des dépenses donnant lieu à récupération et du mode de répartition entre locataires.

Les demandes de provision pour charges doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et pour le bailleur personne morale par le budget prévisionnel (Cour de cassation civile 3ème 3 avril 2001).
Ainsi, il a été jugé que la production à chaque locataire du seul décompte informatique est insuffisant.

Le paiement par le locataire de la provision sur charges ne vaut pas acceptation de celles-ci et n'interdit pas à ce dernier de solliciter la restitution des provisions en l'absence de justification des sommes.
En outre, l'article 23 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Toutefois, le bailleur, faute d'établir ce compte de régularisation annuellement, serait quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Il est rappelé que l’ obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ;

En cas de contestation, il appartient au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.

Il est rappelé que la régularisation annuelle des charges peut intervenir à tout moment sous la seule réserve du délai de prescription ;




Sur les provisions appelées au titre de la télévision câblée depuis janvier 2020
Monsieur [T] sollicite le remboursement du montant de la redevance appelée tous les mois sous le libellé ‘TV câblée’ pour la période de janvier 2020 à la date de la décision à intervenir, faute d’être des charges récupérables et en l’absence d’accord collectif , ainsi que la suppression de la ligne « TV câblée » des provisions pour charges appelées mensuellement, ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la décision

Monsieur [G] [T] fait valoir qu’en violation de l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion et de l’article 3 du décret du 28 décembre 1967 fixant les conditions d’application de cette loi, 13 HABITAT n’ pas demandé à chaque locataire de bénéficier de ces services de TV câblée que ce soit ceux de Numéricable ou de SFR et que 13 HABITAT considère à tort, que l’accord collectif de 1992 vaudrait acceptation par tous les locataires de bénéficier de ces services ;
L’EPIC 13 HABITAT soutient que l’accord collectif du 20 novembre 1992 conclu avec l’ensemble des locataires de la [Adresse 5] en vue du raccordement à la TV câblée des logements de la [Adresse 4] prévoit un son article 6 qu’il est conclu pour une période de 5 ans reconductible tacitement annuellement et n’a jamais été dénoncé ;
Le bailleur produit au soutien de sa demande l’accord collectif du 20 novembre 1992, le marché Numéricable 2014-070 notifié le 10 juillet 2014, le cahier des clauses administratives particulières et l’avenant du 7 août 2015, les feuillets du calcul auquel il a été procédé chaque année depuis 2016 jusqu’en 2022 fixant annuellement le coefficient permettant de calculer le montant de la redevance, le marché SFR 2022-100 notifié le 16 décembre 2022, un mail de son service financier indiquant quels ont été les montants de la redevance calculée chaque année depuis 2016 jusqu’en 2022 inclus ainsi que le montant adopté de la redevance fixée pendant la transition entre le marché NUMERICABLE et le marché SFR, et deux tableaux indiquant les montants de la redevance après l’indexation calculée en 2023 puis en 2024 ; 
Force est de constater que cet accord collectif du 20 novembre 1992 n’a pas été dénoncé et que les locataires ont donné leur accord pour bénéficier des services de raccordement à la TV câblée; cet accord collectif se poursuit donc indépendamment de l’opérateur choisi ;
Aux termes de cet Accord, le droit d’accès au réseau est gratuit et le coût du raccordement et du tarif [Localité 3]+ figurera sur l’avis d’échéance au titre des charges récupérables au tarif de 23,50 frs TTC par logement et par mois, le tarif étant révisé annuellement ;
Si l’abonnement collectif au service [Localité 3] + a évolué puisque deux marchés successifs ont été conclu par la suite prenant en compte l’évolution technologique des services de télévision et de l’accès à l’internet, l’accord collectif de 1992 concernant le principe du raccordement collectif à la télévision par câble reste valable, l’accord ayant été conclu entre les locataires de la [Adresse 4] et l’OPAC Sud devenu 13 Habitat ;
Au vu de l’accord collectif qui n’a pas été dénoncé par les locataires, l’EPIC 13 HABITAT n’avait pas à solliciter l’acceptation expresse de Monsieur [T] d’être raccordé au réseau NUMERICABLE puis SFR ;
Dans ce cadre deux marchés successifs ont été conclus par la suite concernant la fourniture de services collectifs de télévision avec un prix différent ;
- Le marché Numéricable 2014-070 notifié le 10 juillet 2014, le cahier des clauses administratives particulières et l’avenant du 7 août 2015, faisant état d’un coût mensuel de 5€ par logement hors TVA pour la fourniture de services collectifs de télévision, d’internet et d’une ligne téléphonique avec attribution d’un numéro fixe en réception et une émission restreinte vers les numéros d’urgence uniquement ;
Le cahier des clauses administratives particulières contiennent une clause de révision du prix par application d’une formule précisée dans l’article 5-2 du CCAP ;
L’avenant n°1 ayant pris effet à compter du 1er janvier 2026 modifie la prise d’effet de la révision du prix la date d’anniversaire pour le calcul de cette révision étant fixée a 1er janvier 2016 pour la 1ère révision et par la suite au 1er janvier de chaque exercice ;
-Le marché SFR 2022-100 signé le 8 décembre 2022 notifié le 16 décembre 2022 ayant pris effet le 23 juillet 2022 concernant la fourniture de services de télévision numérique terrestre, internet et téléphonie fixe sur le réseau câble de 13 HABITAT et prestations de maintenance associées et concernant notamment la [Adresse 4] ; ce marché prévoit également dans son article 51 une clause de révision du prix en précisant la formule de variation, le coefficient étant calculé pour la première fois le 23 juillet 2023 ; ce marché fait état d’un coût mensuel unitaire par logement éligible de 4,90€ hors TVA
Le jugement du 24 mai 2022 a statué de façon définitive sur les charges relatives à la télévision câblée pour les années 2017 à 2019 ;
Concernant les années postérieures, l’EPIC 13 HABITAT justifie désormais de la révision du prix unitaire par logement ; et le principe du paiement d’une redevance en contrepartie des services fournis ne peut être remis en question ;
Avant de procéder à la vérification des sommes dues, il y a lieu de déterminer si Monsieur [G] [T] a accès aux services de TV câblée celui-ci alléguant qu’il ne bénéficie pas des services SFR et n’a pas bénéficié des services NUMERICABLE, sa prise ne fonctionnant pas ; 
Or, l’EPIC 13 HABITAT produit aux débats un bon de travaux n°2022 1056 édité le 6 janvier 2022 établissant que le câblage et le bon fonctionnement de la prise ont été vérifiés et une facture correspondante de 93,50 euros émise par la société CHAUMERY le 7 mars 2022 pour un montant de 93,50 euros ; Et Monsieur [G] [T] n’établit par aucune pièce produite que sa prise ne fonctionne pas et ne conteste pas que le numéro pour joindre les opérateurs  en cas de dysfonctionnement de la télévision par câble, est affiché dans chaque entrée d’immeuble ; 
Sur la période à compter du 1er janvier 2020 au 23 juillet 2022, date à laquelle a pris effet le marché conclu avec SFR, l’EPIC 13 HABITAT produit le détail des révisions du prix pratiquées sur la période ; il ressort des feuillets du calcul auquel il a été procédé chaque année depuis 2016 jusqu’en 2022 fixant annuellement le coefficient permettant de calculer le montant de la redevance et du courriel de 13 HABITAT du 16 mai 2023, que les révisions des années 202 et 2021 sont justifiées, que concernant l’année 2022 jusqu’au 23 juillet 2022, il a été facturé sur les mois d’avril, mai et juin 2022 un montant de 6,48€ TTC au lieu de 6,10€ TTC, soit sur 3 mois la somme de totale de 1,14€TTC qui n’était pas due et sur le mois de juillet 2022 jusqu’au 23 juillet 2022, la somme de 0,27€ TTC qui n’était pas due ; 
Concernant l’année 2023, il est justifié du calcul du coefficient de révision applicable depuis le 1er juillet 2023 conformément au marché SFR 2022-100 susvisé , soit 1,027 ; les tableaux de redevance 2023 et 2024 justifient les montant dus par Monsieur [G] [T] et les avis d’échéance produits établissent que concernant le poste TV Câblé il ne s’agit d’une provision mais d’une redevance qui ne donne pas lieu à régularisation annuelle au titre de provision sur charges mais à une révision conformément au marché souscrit ; 
Il s’ensuit en définitive que l’EPIC 13 HABITAT sera condamné à rembourser à Monsieur [G] [T] la somme totale de 1,41€ TTC (1,14€+0,27€ ) correspondant au trop-perçu sur la période des mois d’avril, mai et juin 2022 et juillet 2022 jusqu’au 23 juillet 2022 au titre de la redevance « TV câblée ».
Monsieur [G] [T] sera débouté de sa demande tendant à voir supprimer la ligne TV câblée appelée mensuellement , sous astreinte ;
Sur les provisions appelées au titre de la la désinsectisation des logements et de la surveillance de la résidence
Suivant jugement du 24 mai 2022, l’EPIC 13 HABITAT a été condamné à restituer les charges appelées au titre de la désinsectisation et de la surveillance du bâtiment pour les années 2017 à 2019 au motif que le bailleur ne produisait aucun élément permettant de calculer le coût de ces services imputable à chaque locataire, ni le mode de répartition ;
.Sur la désinsectisation
Monsieur [G] [T] sollicite le remboursement des provisions sur charges de déinsectisation indûment appelées depuis janvier 2020 et la suppression de la ligne « Désinsectisation / Logements » des provisions pour charges appelées mensuellement , et ce sous astreinte ;
L’EPIC 13 HABITAT produit l’accord collectif conclu entre OPAC 13 désormais 13 HABITAT le 15 novembre 2005 portant sur la désinsectisation des logements de la [Adresse 4], renouvelable tacitement et qui n’a jamais été dénoncé ;
Il produit en outre le marché confié à la société SANIT H le 27 février 2018 et le marché confié à la société ORTEC le 17 janvier 2022, les prix concernant ces prestations, les bordereaux d’intervention de la société SANIT H, en charge de la désinsectisation jusqu’en 2021 puis de la société ORTEC depuis 2022 et les factures afférentes ;
Il ressort des pièces produites que le poste désinsectisation est englobé dans la rubrique « Récupérations diverses », elle-même répercutée dans la rubrique « Prestations communes » ;
Les tableaux des charges récupérables 2020, 2021 et 2022 concernant la [Adresse 4] sont produits aux débats et le décompte de régularisation des charges et fluides 2023 adressé à Monsieur [G] [T] permet de déterminer la clé de répartition des charges ;
Toutefois, si le bailleur justifie de la réalité des prestations fournies, les éléments produits sont difficilement exploitables et en l’absence d’explications plus précises, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir avec certitude le montant des charges récupérables et de calculer le coût de ces services imputable à chaque locataire.
En l’absence de ces éléments, la créance de 13 HABITAT au titre des charges appelées pour la désinsectisation n’est pas justifiée. En conséquence, 13 HABITAT sera condamné à restituer les provisions sur charges appelées à ce titre sur les années 2020 à 2023 soit la somme totale de 17,15€, 
Concernant les années 2024 et 2025 Monsieur [G] [T] ne formulant aucune demande chiffrée, sera débouté de sa demande.
Il n’ y a pas lieu d’ordonner la suppression de la ligne « Désinsectisation / logements, pour les années suivantes ; 

.Sur la surveillance

Monsieur [G] [T] sollicite le remboursement de la somme de 311,02 euros au titre des provisions sur charges de surveillance indûment appelées en 2020,2021 et 2022 (jusqu’en juillet 2022).
Le jugement du 24 mai 2022 a condamné l’EPIC 13HABITAT à restituer à Monsieur [T] les charges appelées à ce titre pour les années 2017 à 2019 inclus  pour les mêmes motifs que celles concernant la désinsectisation;
 
Il ressort de l’avis d’échéance produit que concernant le poste surveillance il ne s’agit d’une provision mais d’une redevance qui ne donne pas lieu à régularisation annuelle au titre de provision sur charges ; 

Il est justifié d’un accord collectif de gardiennage de la [Adresse 4] conclu le 18 septembre 1990 entre l’OPAC 13 devenu 13 HABITAT et l’Amicale des locataires de la [Adresse 6]  ; cet accord est conclu à durée indéterminée et n’a pas été dénoncé ; dans le cadre de cet accord plusieurs prestataires se sont succédé et en 2017 un marché a été confié à la société ECLIPSE afin d’assurer la surveillance notamment des résidences appartement à 13 HABITAT ;
Il est établi que le dernier marché confié à la société CEJIP en mai 2021 a été dénoncé par 13 HABITAT à la demande le l’Amicale des locataires et a cessé au 1er avril 2022 ;

Il est justifié du CCTP du 16 mai 2017 et du bordereau de prix unitaires , de l’avenant n°1 ;
L’annexe de l’acte d’engagement concernant CEJIP établit de surcroît que le coût total concernant la [Adresse 4] est de de 188979,48 euros TTC pour deux ans soit un an puis divisé par 603 logements, un prix TTC de 13,06 euros par mois .
Le bailleur justifie en outre par l’avis d’échéance du mois de juin 2022 que si le montant de la redevance au titre de la prestation de surveillance n’a pas été supprimé au 1er avril 2022, une déduction de la somme appelée en avril et mai 2022 soit 13,06€ x2 , soit un total de 26,12 € a bien pratiquée en juin 2022 ;

Il s’ensuit que Monsieur [G] [T] sera débouté de ses demandes de ce chef.

Sur les autres catégories de charges récupérées depuis 2019

Monsieur [G] [T] soutient que le poste libellé » conso . Chauffage calor. » ne correspond à aucune dépense réellement supportée par le bailleur et sollicite la suppression de cette ligne depuis 2023 ;
Or, ainsi que le souligne à juste titre 13 HABITAT le locataire ne conteste pas que le bailleur procède au remboursement intégral de cette provision lors de la régularisation des charges et fluides et il est établi par les avis d’échéance des mois de juillet et août 2024 que cette ligne a été supprimée en 2024 ;

Il s’ensuit que Monsieur [G] [T] sera débouté de sa demande de ce chef ; 

Sur la réalisation de travaux sous astreinte , la demande d’expertise à titre subsidiaire, le préjudice de jouissance et le préjudice moral

L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; […]

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

L’article 2 du décret précité dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L’article 3 du même décret précise que le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Vu l’article L 271-1 du code de la sécurité intérieure et les articles R 271-1 et suivants du même code ;

En l’espèce, Monsieur [G] [T] déplore le manque d’entretien des parties communes ; il verse aux débats des pétitions des 9 septembre 2022 et du 23 décembre 2022 et des photos de banderoles ainsi qu’une réclamation de résidents du bâtiment 15 de la [Adresse 4] concernant le comportement incivique de certaines personnes (jets de projectiles, ordures jetées dans les escaliers, sur le trottoir, accès libre au local technique, etc) ;
Monsieur [T] soutient que les encombrants dans les caves n’ont pas été débarrassés en janvier 2023, que les caves n’ont pas été nettoyées après les problèmes sur les canalisations d’évacuation des eaux usées rencontrés en 2022, que les portes d’entrée de l’immeuble ne se ferment pas et que les interphones ne fonctionnent pas ;
Le locataire ajoute que si les problèmes d’étanchéité de la façade ont été partiellement traités en octobre 2021, ces travaux n’ont pas été suffisantes et les infiltrations ont continué durant l’hiver 2022/2023 ; il fait valoir que l’entretien courant du hall d’entrée, de la cage d’escalier et des abords de l’immeuble en particulier le jardin en bas de l’immeuble, n’est pas fait correctement 

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [T] produit des photographies non datées de caves encombrées et d’un hall d’entrée avec des déchets au sol , une pétition signée le 9 septembre 2022 concernant des infiltrations par la façade du bâtiment 7 ;

L’EPIC 13 HABITAT produit aux débats des photographies d’un hall d’immeuble et des quatre niveaux de la cage d’escalier, un courrier de 13 HABITAT à l’avocate de Monsieur [T] en date du 19 janvier 2023, dans lequel le bailleur indique notamment que les encombrants dans les caves vont être débarrassés en janvier 2023 , qu’aucune infiltration d’eau depuis la façade dans la cage d’escaliers n’a été constatée, que les lumières fonctionnent à tous les étages que le 12 janvier 2023 une reprise de toutes les portes d’immeubles de la résidence a été faite, que le nettoyage du hall est réalisé toutes les semaines les lundi et jeudi 

L’EPIC 13 HABITAT justifie en outre avoir fait réaliser les travaux suivants : l’imperméabilisation de la façade du bâtiment au mois d’octobre 2021 et le rebouchage d’un trou situé sur la façade à proximité de la loggia au mois de janvier 2022 ;

Le jugement du 24 mai 2022 établit par ailleurs que l’EPIC 13 HABITAT a fait procéder à des travaux de grande ampleur au sein de la Cité [Etablissement 1], notamment la réfection de l’étanchéité, la réfection du système d’alimentation en chauffage et en eau chaude, en procédant au remplacement des chaufferies, le remplacement des radiateurs des logements et la réfection du réseau d’alimentation en eau froide.

Concernant la réfection de la cage d’escalier, 13 HABITAT produit des photographies des quatre niveaux de la cage d’escalier établissant que celle-ci a été repeinte et Monsieur [G] [T] n’établit pas sur ce point la persistance de désordres;

Monsieur [G] [T] n’établit pas par les pièces produites, la nécessité de condamner 13 HABITAT à réaliser des travaux de réparation du système de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, d’évacuation des encombrants des caves et nettoyages des caves, entretien du jardin et des abords du bâtiment, de reprise de toute l’étanchéité de la façade de l’immeuble qui donne sur la cage d’escalier ;

Il s’ensuit que Monsieur [G] [T] sera débouté de sa demande de ce chef ;

Monsieur [G] [T] n’établissant pas de motif légitime à obtenir la désignation d’un expert aux fins de constatation des désordres dénoncés, sera débouté de sa demande d’expertise formulée à titre subsidiaire ;




Sur les désordres au sein de l’appartement loué par Monsieur [G] [T]

Monsieur [G] [T] sollicite la condamnation de 13 HABITAT à réaliser les travaux nécessaires pour que ses problèmes de chauffage et d’alimentation en eau chaude soient définitivement réglés ainsi que les dysfonctionnements de la télévision câblée ;
 
Le requérant fait valoir des problèmes de chauffage et d‘alimentation en eau chaude en produisant un courrier du 21 décembre 2021 de 13 HABITANT confirmant des dysfonctionnements des équipements de chauffe des logements et rappelant que des radiateurs électriques ont été mis à disposition le 10 novembre 2020 ainsi qu’un sms du 24 février 2023 adressé par le bailleur à ses locataires les informant d’une opération de maintenance et en conséquence d’une coupure d’eau chaude et de chauffage toute la journée ;

Toutefois, il ressort du jugement du 24 mai 2022 que 13 HABITAT a justifié avoir fait procédé à la rénovation complète du système de chauffage ce qui a nécessairement engendré des coupures de chauffage et que le locataire ne démontrait pas avoir subi des coupures intempestives et récurrentes ;
Monsiuer [G] [T] n’établit pas plus dans la présente instance la nécessité de réaliser une révision particulière concernant le de chauffage et l’alimentation en eau chaude dans son appartement ; il ne justifie pas plus d’un dysfonctionnement de la télévision câblée imputable à son bailleur ; 

Monsieur [G] [T] sera en conséquence débouté de ses demandes de ce chef ;

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

Concernant le préjudice de jouissance, il résulte des éléments de la cause que 13 HABITAT a fait réaliser les travaux de remise en état nécessaires et que Monsieur [G] [T] a été indemnisé au titre du préjudice de jouissance par le jugement du 24 mai 2022.

Monsieur [G] [T] n’établissant pas de désordres postérieurs au jugement du 24 mai 2022, le seul sms du 24 février 2023 concernant une opération de maintenance informant les locataires d’une coupure d’eau chaude et de chauffage sur cette journée, ne justifiant pas une indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance ;

Monsieur [G] [T] sera débouté donc de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

Concernant le préjudice moral, Monsieur [G] [T] sollicite la condamnation de 13 HABITAT au paiement de la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice moral, au motif que le bailleur est resté silencieux face aux réclamations faites par le demandeur au sujet des désordres rencontrés, et que le bailleur procède tardivement à la régularisation des charges et a appelé des provisions inutilement d’un montant exagéré ce qui a obéré inutilement son budget mensuel ;

Toutefois, il est relevé que Monsieur [G] [T] a déjà été débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral par le jugement du 24 mai 2022 et compte tenu du montant des provisions non suffisamment justifiées dans la présente instance, le locataire ne justifie d’aucun préjudice moral indemnisable;

En conséquence, Monsieur [G] [T] sera débouté de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice moral.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [T] qui succombe principalement sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Il apparaît équitable de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 .

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,
Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Condamne l’EPIC 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [G] [T] la somme totale de 1,41€ TTC (1,14€+0,27€ ) correspondant au trop-perçu sur la période des mois d’avril, mai et juin 2022 et juillet 2022 jusqu’au 23 juillet 2022 au titre de la redevance « TV câblée ». ;
Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à voir supprimer la ligne TV câblée appelée mensuellement , sous astreinte ;
Condamne l’EPIC 13 HABITAT à restituer les provisions sur charges appelées au titre de la désinsectisation sur les années 2020 à 2023 soit la somme totale de 17,15€, 
Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à obtenir la restitution des provisions sur charges appelées au titre de la désinsectisation sur les années 2024 et 2025 et de sa demande tendant à voir ordonner la suppression de la ligne « Désinsectisation / logements, pour les années suivantes ; 
 Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande en remboursement de la somme de 311,02 euros au titre des provisions sur charges de surveillance indûment appelées en 2020,2021 et 2022 (jusqu’en juillet 2022) ;

Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à voir ordonner la suppression de la ligne « consom.Chauffage calor. » des provisions sur charges appelées mensuellement depuis janvier 2023 ;

Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à réaliser des travaux de réparation du système de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, d’évacuation des encombrants des caves et nettoyages des caves, entretien du jardin et des abords du bâtiment, de reprise de toute l’étanchéité de la façade de l’immeuble qui donne sur la cage d’escalier ;

Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire ;

Déboute Monsieur [G] [T] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à réparer l’accès de l’appartement de Monsieur [G] [T] à la télévision câblée et à réviser le fonctionnement de son chauffage et de son accès à l’eau chaude ;
 
Déboute Monsieur [G] [T] de ses demandes indemnitaires ;

Condamne Monsieur [G] [T] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;


Déboute les parties de leurs demandes réciproques au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIERE                                                       LA VICE-PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T18:36:00.663Z.