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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P11 Aud. civile prox 2, 18 août 2026, n° 25/00269

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 28 janvier 2022, M. [K] [G] et Mme [X] [G], représentés par leur mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) Era Agence des Trois Lucs, ont donné bail à Mme [I] [D] un appartement situé au 35 avenue du 24 avril 1915, résidence La Florida, bâtiment 3, 3ème étage, dans le douzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 614 euros, outre 180 euros de provision sur charges.

Le 30 novembre 2023, M. [K] [G] et Mme [X] [G] ont fait signifier à Mme [I] [D] un commandement de payer la somme en principal de 2.846,77 euros en principal et de justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17octobre 2024, M. [K] [G] et Mme [X] [G] ont fait assigner Mme [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges dans les deux mois du commandement de payer délivré en application de la clause résolutoire,
-expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamnation au paiement de la somme de 6.611,63 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à chaque échéance,
-condamnation à la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamnation au paiement de la clause pénale,
-condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2025.

Elle a été plaidée par les conseils des parties, représentées, à l’audience du 5 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 18 août 2026, en raison de contraintes de service.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Conformément à leurs conclusions, M. [K] [G] et Mme [X] [G], au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 189, 1224 du Code civil, demandent :

-le prononcé la résiliation judiciaire du bail pour violation grave et renouvelée de l’obligation de payer les loyers et les charges,
-l’expulsion immédiate de Mme [I] [D], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-sa condamnation à leur payer la somme de 12.047,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés à mai 2026, mois de mai inclus,
-sa condamnation à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu’à libération effective des lieux,
-de débouter Mme [I] [D] de ses demandes,
-sa condamnation à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir la dette locative, qui ne cesse d’augmenter. Ils opposent à Mme [I] [D] la justification des régularisations de charges, effectuées en temps utile. Ils retiennent qu’elle ne sollicite aucune pièce justificative de ces régularisations de charges.
Ils écartent le moyen invoqué en défense tiré d’une fuite d’eau amenant une surconsommation d’eau et une augmentation des charges. Ils avancent une vérification du compteur d’eau de Mme [I] [D] par le syndic indiquant l’absence de tout dysfonctionnement. Ils indiquent que suite au signalement d’un robinet défectueux dans la cuisine par Mme [I] [D], ils font procéder à sa réparation le 24 novembre 2022. Ils ajoutent que suite à une nouvelle réclamation de Mme [I] [D], faisant état d’une fuite au niveau d’une autre canalisation, ils mandatent une entreprise qui écarte cette hypothèse. Ils soutiennent donc que l’augmentation de la consommation d’eau chaude et froide est imputable à Mme [I] [D].
Sur le procès-verbal de commissaire de justice produit en défense, ils relèvent que le défaut d’alimentation en eau des W.C et de la douche est consécutif à une intervention de Mme [I] [D].
Ils se prévalent de l’obstruction faite par Mme [I] [D] à la réalisation de travaux de plomberie. Ils estiment ainsi n’avoir commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité.

Conformément à ses conclusions n° 2, Mme [I] [D], au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

-conclut au débouté des demandes de M. [K] [G] et Mme [X] [G],
-subsidiairement, sollicite les délais de paiement les plus larges,
-en tout état de cause, demande la condamnation solidaire de M. [K] [G] et Mme [X] [G] :
*sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, à faire procéder à tous travaux nécessaires au rétablissement durable du bon fonctionnement du système d’alimentation d’eau, ainsi que des appareils de chauffage,
*au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir le paiement régulier du loyer et des charges. Elle conteste des régularisations de charges anormales. Elle explique qu’elles sont consécutives à une surconsommation d’eau du fait d’une fuite. Elle indique que son logement avait été le siège d’importantes fuites d’eau ayant endommagé l’appartement du dessous. Elle avance à ce titre l’intervention d’un plombier le 28 octobre 2024 ayant amené l’arrêt de la distribution d’eau froide dans son appartement suite à l’isolation de la section défectueuse du réseau. Elle ajoute que les installations sanitaires sont devenues quasi inutilisables, les radiateurs ayant été par ailleurs bloqués.
Elle explique que ses désordres sont sans lien avec la défectuosité du robinet de la cuisine signalée en 2022.
Elle conteste avoir fait obstruction à des travaux. Elle se prévaut des réclamations faites à M. [K] [G] et Mme [X] [G] et de sa bonne foi. Elle estime que le logement est indécent en l’absence d’eau chaude et de chauffage.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 octobre 2024 été dénoncée le 18 octobre 2024
 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 4 mars 2024.

Par conséquent, M. [K] [G] et Mme [X] [G] sont recevables en leurs demandes.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. »

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : (..) les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées (..) »


En l’espèce, M. [K] [G] et Mme [X] [G] produisent un décompte arrêté au 5 mai 2026 indiquant un solde débiteur de 12.047,98 euros, une somme totale de 12.227 euros étant portée au débit au titre de régularisations annuelles de charges (3.374,71 + 4.786,25 + 4.066,04). Ils joignent à ce titre les relevés individuels de charges adressés par le syndic de la copropriété pour les exercices 2022, 2023 et 2024, ainsi que les courriers annuels adressés à Mme [I] [D] afin de lui notifier ces régularisations. 

Les charges sont :

-pour l’eau froide, de 643,28 euros en 2022, de 1.040,67 euros en 2023 et de 1.064,70 euros en 2024,
-pour l’eau chaude, de 546,03 euros en 2022, de 1.432,78 euros en 2023 et de 1.067,04 euros en 2024,
-pour le chauffage, 1.855,41 euros en 2022, 1.446,69 euros en 2023 et de 999,38 euros en 2024.

Les parties sont en l’état d’un bail ayant pour objet un appartement de type 3 d’une surface habitable de 66 mètres carrés se composant d’un hall d’entrée, d’un séjour cuisine et terrasse, d’une salle de bains et W.C, outre un garage et une cave, au sein d’un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété, la production de chauffage, d’eau froide et chaude étant collective.

Pour contester toute surconsommation pouvant lui être imputée, Mme [I] [D] produit un rapport d’intervention établi le 28 octobre 2024 par un plombier saisi par une voisine, suite à des infiltrations d’eau, pour une recherche de fuite, identifiée chez Mme [I] [D] au niveau du collecteur d’eau froide, affectant la douche et les toilettes. Le plombier indique qu’il procède à la mise en sécurité de la fuite par l’isolation de la section de tube fuyante alimentant la douche et les toilettes en eau froide sanitaire. Il recommande une réparation rapide de la fuite.

Il ressort d’un courriel adressé par Mme [I] [D] à la mandataire de M. [K] [G] et Mme [X] [G] le 13 novembre 2024 qu’elle l’avise de cette intervention et de son résultat.

Au regard de ce constat, la production par M. [K] [G] et Mme [X] [G] d’un courrier en date du 2 septembre 2024 adressé par une entreprise de dépannage au syndicat des copropriétaires faisant état d’une vérification de la jauge du compteur d’eau chaude et froide de Mme [I] [D] ne révélant aucun dysfonctionnement est inopérante.

Il s’évince en outre d’un courriel adressé par la mandataire de M. [K] [G] et Mme [X] [G] au conseil de Mme [I] [D] le 12 novembre 2024 que le syndic est saisi afin de déterminer « dans quelle mesure son intervention serait nécessaire s’agissant d’une fuite qui pourrait être dans la dalle et donc peut-être une partie commune de l’immeuble ».

L’annulation de l’intervention d’un plombier par Mme [I] [D] le 20 novembre 2024 ne remet pas en cause le fait qu’une surconsommation d’eau chaude et froide ne peut, en l’état des débats, lui être imputée, outre l’absence de démonstration d’un manquement à son obligation d’entretien des lieux.

Enfin, un commissaire de justice mandaté par Mme [I] [D] constate le 7 octobre 2025, de manière non contradictoire, que le tuyau distribuant l’eau froide dans la partie W.C et salle de gains est sectionné et débouchonné, ce qui correspond au rapport d’intervention du 28 octobre 2024. Il relève l’absence d’alimentation en eau du réservoir des W.C et du robinet mélangeur de la baignoire. Il indique qu’il tente en vain d’actionner les robinets des trois radiateurs de l’appartement.

Il ne peut être fait grief à Mme [I] [D] d’avoir permis une mise en sécurité de la fuite survenue chez sa voisine.

Défaillants dans la charge de la preuve d’une faute de Mme [I] [D], M. [K] [G] et Mme [X] [G] seront déboutés de leurs demandes de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

La dette locative étant constituée des régularisations annuelles de charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024, infondées en l’état des moyens pertinents opposés par Mme [I] [D], M. [K] [G] et Mme [X] [G] seront déboutés de leur demande.

Sur les travaux

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut déterminer la nature des travaux de mise en conformité des lieux avec les normes de décence et condamner le bailleur à les réaliser.

Les absences de chauffage et d’alimentation en eau de l’ensemble du logement contreviennent aux normes de décence de sorte que Mme [I] [D] est bien fondée à solliciter la condamnation de M. [K] [G] et Mme [X] [G] à effectuer les travaux de mise en conformité des installations sanitaires.

M. [K] [G] et Mme [X] [G] seront par conséquent condamnés à effectuer les travaux suivants :

-rechercher les causes de fuite d’eau et y remédier,
-garantir un chauffage effectif,
-rétablir l’alimentation du logement en eau sanitaire chaude et froide.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [K] [G] et Mme [X] [G] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DÉBOUTE M. [K] [G] et Mme [X] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [K] [G] et Mme [X] [G] à réaliser les travaux suivants :

-rechercher les causes de fuite d’eau et y remédier,
-garantir un chauffage effectif,
-rétablir l’alimentation du logement en eau sanitaire chaude et froide.

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [G] et Mme [X] [G] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026



 GROSSE :
 Le 18 août 2026
 à Me Laurent LAZZARINI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 18 août 2026
 à Me Frédéric GONDER
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/00269 - N° Portalis DBW3-W-B7J-546H

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K], [P], [A] [G]
né le 28 Janvier 1947 à MARSEILLE, demeurant 125 Boulevard de la Comtesse - 13012 MARSEILLE

représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [X], [F] [S] épouse [G]
née le 24 Avril 1949 à MARSEILLE, demeurant 125 Boulevard de la Comtesse - 13012 MARSEILLE

représentée par Me Frédéric GONDER, de la SELARL GONDER avocat au barreau de BORDEAUX



DEFENDERESSE

Madame [I] [D], née le 4 août 1966 à Marseille demeurant Résidence la Florida- Bât 3- 3ème étage - 35 Avenue du 24 Avril 1915 - 13012 MARSEILLE

représentée par Me Laurent LAZZARINI, de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS avocat au barreau de MARSEILLE





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 28 janvier 2022, M. [K] [G] et Mme [X] [G], représentés par leur mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) Era Agence des Trois Lucs, ont donné bail à Mme [I] [D] un appartement situé au 35 avenue du 24 avril 1915, résidence La Florida, bâtiment 3, 3ème étage, dans le douzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 614 euros, outre 180 euros de provision sur charges.

Le 30 novembre 2023, M. [K] [G] et Mme [X] [G] ont fait signifier à Mme [I] [D] un commandement de payer la somme en principal de 2.846,77 euros en principal et de justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17octobre 2024, M. [K] [G] et Mme [X] [G] ont fait assigner Mme [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges dans les deux mois du commandement de payer délivré en application de la clause résolutoire,
-expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamnation au paiement de la somme de 6.611,63 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à chaque échéance,
-condamnation à la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamnation au paiement de la clause pénale,
-condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2025.

Elle a été plaidée par les conseils des parties, représentées, à l’audience du 5 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 18 août 2026, en raison de contraintes de service.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Conformément à leurs conclusions, M. [K] [G] et Mme [X] [G], au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 189, 1224 du Code civil, demandent :

-le prononcé la résiliation judiciaire du bail pour violation grave et renouvelée de l’obligation de payer les loyers et les charges,
-l’expulsion immédiate de Mme [I] [D], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-sa condamnation à leur payer la somme de 12.047,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés à mai 2026, mois de mai inclus,
-sa condamnation à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu’à libération effective des lieux,
-de débouter Mme [I] [D] de ses demandes,
-sa condamnation à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir la dette locative, qui ne cesse d’augmenter. Ils opposent à Mme [I] [D] la justification des régularisations de charges, effectuées en temps utile. Ils retiennent qu’elle ne sollicite aucune pièce justificative de ces régularisations de charges.
Ils écartent le moyen invoqué en défense tiré d’une fuite d’eau amenant une surconsommation d’eau et une augmentation des charges. Ils avancent une vérification du compteur d’eau de Mme [I] [D] par le syndic indiquant l’absence de tout dysfonctionnement. Ils indiquent que suite au signalement d’un robinet défectueux dans la cuisine par Mme [I] [D], ils font procéder à sa réparation le 24 novembre 2022. Ils ajoutent que suite à une nouvelle réclamation de Mme [I] [D], faisant état d’une fuite au niveau d’une autre canalisation, ils mandatent une entreprise qui écarte cette hypothèse. Ils soutiennent donc que l’augmentation de la consommation d’eau chaude et froide est imputable à Mme [I] [D].
Sur le procès-verbal de commissaire de justice produit en défense, ils relèvent que le défaut d’alimentation en eau des W.C et de la douche est consécutif à une intervention de Mme [I] [D].
Ils se prévalent de l’obstruction faite par Mme [I] [D] à la réalisation de travaux de plomberie. Ils estiment ainsi n’avoir commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité.

Conformément à ses conclusions n° 2, Mme [I] [D], au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

-conclut au débouté des demandes de M. [K] [G] et Mme [X] [G],
-subsidiairement, sollicite les délais de paiement les plus larges,
-en tout état de cause, demande la condamnation solidaire de M. [K] [G] et Mme [X] [G] :
*sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, à faire procéder à tous travaux nécessaires au rétablissement durable du bon fonctionnement du système d’alimentation d’eau, ainsi que des appareils de chauffage,
*au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir le paiement régulier du loyer et des charges. Elle conteste des régularisations de charges anormales. Elle explique qu’elles sont consécutives à une surconsommation d’eau du fait d’une fuite. Elle indique que son logement avait été le siège d’importantes fuites d’eau ayant endommagé l’appartement du dessous. Elle avance à ce titre l’intervention d’un plombier le 28 octobre 2024 ayant amené l’arrêt de la distribution d’eau froide dans son appartement suite à l’isolation de la section défectueuse du réseau. Elle ajoute que les installations sanitaires sont devenues quasi inutilisables, les radiateurs ayant été par ailleurs bloqués.
Elle explique que ses désordres sont sans lien avec la défectuosité du robinet de la cuisine signalée en 2022.
Elle conteste avoir fait obstruction à des travaux. Elle se prévaut des réclamations faites à M. [K] [G] et Mme [X] [G] et de sa bonne foi. Elle estime que le logement est indécent en l’absence d’eau chaude et de chauffage.


MOTIFS

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 octobre 2024 été dénoncée le 18 octobre 2024
 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 4 mars 2024.

Par conséquent, M. [K] [G] et Mme [X] [G] sont recevables en leurs demandes.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. »

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : (..) les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées (..) »


En l’espèce, M. [K] [G] et Mme [X] [G] produisent un décompte arrêté au 5 mai 2026 indiquant un solde débiteur de 12.047,98 euros, une somme totale de 12.227 euros étant portée au débit au titre de régularisations annuelles de charges (3.374,71 + 4.786,25 + 4.066,04). Ils joignent à ce titre les relevés individuels de charges adressés par le syndic de la copropriété pour les exercices 2022, 2023 et 2024, ainsi que les courriers annuels adressés à Mme [I] [D] afin de lui notifier ces régularisations. 

Les charges sont :

-pour l’eau froide, de 643,28 euros en 2022, de 1.040,67 euros en 2023 et de 1.064,70 euros en 2024,
-pour l’eau chaude, de 546,03 euros en 2022, de 1.432,78 euros en 2023 et de 1.067,04 euros en 2024,
-pour le chauffage, 1.855,41 euros en 2022, 1.446,69 euros en 2023 et de 999,38 euros en 2024.

Les parties sont en l’état d’un bail ayant pour objet un appartement de type 3 d’une surface habitable de 66 mètres carrés se composant d’un hall d’entrée, d’un séjour cuisine et terrasse, d’une salle de bains et W.C, outre un garage et une cave, au sein d’un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété, la production de chauffage, d’eau froide et chaude étant collective.

Pour contester toute surconsommation pouvant lui être imputée, Mme [I] [D] produit un rapport d’intervention établi le 28 octobre 2024 par un plombier saisi par une voisine, suite à des infiltrations d’eau, pour une recherche de fuite, identifiée chez Mme [I] [D] au niveau du collecteur d’eau froide, affectant la douche et les toilettes. Le plombier indique qu’il procède à la mise en sécurité de la fuite par l’isolation de la section de tube fuyante alimentant la douche et les toilettes en eau froide sanitaire. Il recommande une réparation rapide de la fuite.

Il ressort d’un courriel adressé par Mme [I] [D] à la mandataire de M. [K] [G] et Mme [X] [G] le 13 novembre 2024 qu’elle l’avise de cette intervention et de son résultat.

Au regard de ce constat, la production par M. [K] [G] et Mme [X] [G] d’un courrier en date du 2 septembre 2024 adressé par une entreprise de dépannage au syndicat des copropriétaires faisant état d’une vérification de la jauge du compteur d’eau chaude et froide de Mme [I] [D] ne révélant aucun dysfonctionnement est inopérante.

Il s’évince en outre d’un courriel adressé par la mandataire de M. [K] [G] et Mme [X] [G] au conseil de Mme [I] [D] le 12 novembre 2024 que le syndic est saisi afin de déterminer « dans quelle mesure son intervention serait nécessaire s’agissant d’une fuite qui pourrait être dans la dalle et donc peut-être une partie commune de l’immeuble ».

L’annulation de l’intervention d’un plombier par Mme [I] [D] le 20 novembre 2024 ne remet pas en cause le fait qu’une surconsommation d’eau chaude et froide ne peut, en l’état des débats, lui être imputée, outre l’absence de démonstration d’un manquement à son obligation d’entretien des lieux.

Enfin, un commissaire de justice mandaté par Mme [I] [D] constate le 7 octobre 2025, de manière non contradictoire, que le tuyau distribuant l’eau froide dans la partie W.C et salle de gains est sectionné et débouchonné, ce qui correspond au rapport d’intervention du 28 octobre 2024. Il relève l’absence d’alimentation en eau du réservoir des W.C et du robinet mélangeur de la baignoire. Il indique qu’il tente en vain d’actionner les robinets des trois radiateurs de l’appartement.

Il ne peut être fait grief à Mme [I] [D] d’avoir permis une mise en sécurité de la fuite survenue chez sa voisine.

Défaillants dans la charge de la preuve d’une faute de Mme [I] [D], M. [K] [G] et Mme [X] [G] seront déboutés de leurs demandes de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

La dette locative étant constituée des régularisations annuelles de charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024, infondées en l’état des moyens pertinents opposés par Mme [I] [D], M. [K] [G] et Mme [X] [G] seront déboutés de leur demande.

Sur les travaux

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut déterminer la nature des travaux de mise en conformité des lieux avec les normes de décence et condamner le bailleur à les réaliser.

Les absences de chauffage et d’alimentation en eau de l’ensemble du logement contreviennent aux normes de décence de sorte que Mme [I] [D] est bien fondée à solliciter la condamnation de M. [K] [G] et Mme [X] [G] à effectuer les travaux de mise en conformité des installations sanitaires.

M. [K] [G] et Mme [X] [G] seront par conséquent condamnés à effectuer les travaux suivants :

-rechercher les causes de fuite d’eau et y remédier,
-garantir un chauffage effectif,
-rétablir l’alimentation du logement en eau sanitaire chaude et froide.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [K] [G] et Mme [X] [G] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DÉBOUTE M. [K] [G] et Mme [X] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [K] [G] et Mme [X] [G] à réaliser les travaux suivants :

-rechercher les causes de fuite d’eau et y remédier,
-garantir un chauffage effectif,
-rétablir l’alimentation du logement en eau sanitaire chaude et froide.

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [G] et Mme [X] [G] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1721, code civil 1724, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-18T18:45:55.130Z.