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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 5 juin 2026, n° 25/06339

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 2 aout 2012, Monsieur et Madame [B] [D] et [E] ont loué à Madame [U] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 571.55€ euros, ainsi qu’un loyer complémentaire de 24,91€ au titre du garage/parking et 94€ de provisions de charges mensuelles.
Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, Monsieur et Madame [B] [D] et [E] ont fait délivrer à Madame [U] [H] un commandement de payer la somme de 7985.32 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le coût de l’acte. 
Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025 délivré à étude, Monsieur et Madame [B] [D] et [E] ont fait assigner Madame [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant notamment la constatation de la résiliation du bail, subsidiairement son prononcé , l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience, renvoyée jusqu’au 20 mars 2026.

A cette audience, Monsieur et Madame [B] [D] et [E], représentés, sollicitent par le biais de leurs conclusions déposées à l’audience que le juge des contentieux de la protection :
-REJETTE les demandes de Madame [U]
- PRONONCE la résiliation du bail intervenue de plein droit le 28 aout 2024
A titre subsidiaire, prononce la résiliation du contrat de bail ;
- ORDONNE l’expulsion de Madame [U] et de tout occupant de son chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique
- FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 28 août 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi
- CONDAMNE Madame [U] à leur payer :
* la somme de 20 798.78€ à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal, à compter de la date de l’assignation, majorée de la somme de 2079.87€ correspondant à une pénalité de 10 % en application de la clause pénale du bail d’habitation
* l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 28 août 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux
* la somme de 1000€ au titre du préjudice moral subi
* la somme de 2000€ à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
* les entiers dépens qui comprendront outre les frais de la présente instance ceux du commandement de payer en date du 28 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile
- RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A cette audience, Madame [U], représentée par son conseil, sollicite par le biais de ses conclusions déposées à l’audience que le juge :
- DEBOUTE les époux [B] de leur demande de rappel des charges, d’augmentation de provision et de paiement de toutes charges prétendument impayées
En tout état de cause, CONSTATE la prescription de la demande de rappel de charge sur les années 2020 et 2021
- CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à rembourser à Madame [U] la somme de 816€ correspondant aux charges de l’année 2023
- CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [U] la somme de 10 289.35€ à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
- ORDONNE la compensation de la somme de 10 289.35€ sollicitée par Madame [U] à titre de dommages et intérêts avec celle réclamée par Monsieur et Madame [B] à hauteur de 20 798.78€ au titre des arriérés de loyers
- CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [U] la somme de 1000€ en réparation de son préjudice moral
- CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à rembourser à Madame [U] l’intervention sur le chauffe-eau du 29 décembre 2024 à hauteur de 91,63€
- JUGE que Madame [U] ne peut être condamnée à une somme supérieure à 6222,13€ au titre de l’arriéré de loyer
- JUGE que Madame [U] bénéficie d’un délai de paiement sur cinq ans, soit la somme mensuelle de 103,70€
- JUGE que l’indemnité d’occupation ne pourra excéder la somme mensuelle de 266,112€ correspondant à 40 % du montant du loyer sans charge tel que ficé dans le contrat de bail
- JUGE que la clause pénale doit être réputée non écrite
- DEBOUTE les époux [B] de leurs demandes
- JUGE que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans le cadre de la procédure.

Il convient de se référer aux conclusions n°2 des époux [B] et aux conclusions de Madame [U] déposées à l’audience du 20 mars 2026 pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 445 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026, prorogé au 05 juin 2026

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
I) Sur la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il est constaté que si le bailleur mentionne dans son dispositif de « prononcer la résiliation », il mentionne dans le corps de ses écritures une acquisition de clause résolutoire du 28 aout 2024, qu’il avait sollicité dans l’assignation le constat d’acquisition de la clause à cette date. Il sera donc considéré que les demandeurs sollicitent en réalité à titre principal de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et non pas le prononcé de la résiliation du contrat de bail.
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». 
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 16 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 28 juin 2024.
Madame [U] ne s’oppose pas à la demande de résiliation du contrat.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 aout 2024.

•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation 

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [U] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, Monsieur et Madame [B] [D] et [E] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [H], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [U] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
II) Sur la demande de condamnation de l’arriéré locatif

 Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur les loyers et indemnités d’occupation au titre du loyer à payer

Monsieur et Madame [B] relatent avoir informé la locataire de la révision en 2022 et 2023 et que les années passées, le loyer n’avait pas été révisé, qu’il a été révisé conformément au contrat et à l’indice de référence des loyers du 2eme trimestre de l’année précédente et non pas du 3eme trimestre, que la locataire avait arrêté de payer à compter de la demande de règlements des charges et de l’augmentation du loyer et non pas au moment du signalement à la CAF.

Madame [U] décrit que les révisions des années 2023 et 2024 ne correspondent pas aux révisions légales prévues par le bail sur la base de l’indice de référence des loyers, qu’elle avait donc refusé de régler les montants majorés et que le signalement des impayés à la CAF l’avait mise en difficulté.

Il est constaté que le locataire conteste uniquement le calcul de l’indexation du loyer stricto sensu pour l’année 2023 et 2024 et non pas celui du garage, il sera donc étudié seulement le poste de l’indexation du loyer sur ces années.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en première page qu’une révision annuelle du loyer est possible avec l’indice de base du 2ème trimestre 2011 et une date de révision au 1er janvier. Le calcul d’indexation ne devait donc pas se faire avec l’indice de référence du 3ème trimestre comme le souhaite Madame [U]. 

Le bailleur reconnaît qu’il n’avait pas sollicité d’indexation du loyer avant l’année 2023.

Ainsi, concernant l’année 2023, en application du contrat, le montant du loyer indexé aurait du être de : (571,55)x135,84/131,12, soit un résultat de 592,12€. Les échéances de loyer principal auraient donc dus être de ce montant sur la période. Concernant l’année 2024, le calcul est le suivant : 592,12x140,49/135,84=612,39€.

Madame [U] expose cependant que selon elle, le loyer concernant l’année 2023 aurait dû être de 614,72€ et concernant l’année 2024 qu’il aurait dû être de 636,01€. Il sera donc appliqué ces montants dans le calcul des échéances de loyer dues.

Au regard du décompte de créance, le bailleur n’indexe pas le loyer pour l’année 2025 et l’indemnité d’occupation ne sera donc pas annexée pour cette période

Ainsi, au titre des loyers principaux et des loyers complémentaires de garage / indemnités d’occupations à ce titre depuis novembre 2022 jusque décembre 2025 inclus, le bailleur pouvait solliciter la somme de 24822,96€ (571,55x2+614,72x12+636,01x24+24,91x2+26,85x12+27,79x24)

Sur les charges à payer et les indemnités d’occupation au titre des charges à payer

Monsieur et Madame [B] décrivent avoir donné les relevés de charge de manière régulière à la locataire avec la production des relevés de copropriété, notamment par mails du 21 février 2024, 11 novembre 2022 et 31 janvier 2023.

Madame [U] expose que les bailleurs ont procédé à une demande de régularisation de charge en novembre 2022 concernant les années 2020, 2021, 2022 et ont précisé que la provision serait augmentée, sans apporter les justificatifs et qu’elle a donc refusé de manière légitime d’augmenter les versements.Elle sollicite qu’au regard de l’absence de production de justicificatifs, les provisions sur charges des trois dernières années lui soient remboursées.

L’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit » 

Monsieur et Madame [B] n’ont pas effectué d’acte interruptif de prescription concernant les charges sollicitées 2020 et 2021. Il sera donc fait droit à la demande de Madame [U] et les sommes sollicitées au titre de l’année 2020 et 2021 sont prescrites.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification. L’alinéa 3 du même article dispose : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ».  Il est ajouté à l’alinéa 7 : « Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »
En l’espèce, les consorts [B] justifient avoir sollicité un remboursement de charge par mail du 11 novembre 2022 concernant les charges 2020 à 2022. Le 31 janvier 2023, les bailleurs ont rappelé que les charges n’étaient pas réglées. Le 6 mars 2023, ils ont adressé le projet de répartition pour la période du 01/10/2021 au 30/09/2022. Le 21 février 2024, ils ont envoyé un mail mentionnant la présence d’une mise en demeure de règlement des charges suite à l’AG 2023 et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Contrairement à ce qu’affirme Madame [U] dans ses écritures, elle ne verse aux débats aucune pièce pour démontrer avoir sollicité les justificatifs à l’appui des décomptes produits que le bailleur pouvait donc ne pas tenir à sa disposition.

Cependant, le bailleur ne produit aucun décompte de charge, ni aucun justificatif concernant les charges sollicitées depuis l’année 2022 au titre des « charges réelles annuelles et taxe enlèvement ordure ménagère » et mentionnées sur son décompte locatif.

Dans ces conditions, le bailleur ne prouve pas que les sommes sollicitées correspondaient à des charges récupérables dont les montants pouvaient être sollicités auprès de la locataire. Les sommes sollicitées au titre des charges depuis l’année 2022 ne pourraient donc être intégrées dans le montant total des sommes dues.

Néanmoins, il est constaté que Madame [U] sollicite dans le dispositif de ses écritures uniquement la condamnation des bailleurs à lui rembourser les sommes appelées au titre des charges pour l’année 2023 et non pas 2022. Les charges appelées pour l’année 2022 à hauteur de 816€ seront donc incluses dans la créance locative. Les charges pour les années 2024 et 2025 n’avaient pas été versées par la locataire de sorte qu’il ne peut être sollicité que les bailleurs soient condamnés à rembourser ces sommes non payées mais elles seront déduites de la créance sollicitée par le bailleur.

Au total, Madame [U] est donc redevable de la somme de 816€ au titre des charges de l’année 2022 et il sera dit que les bailleurs sont redevables de la somme de 816€ au titre des charges de l’année 2023.

Sur la demande de pénalité

Monsieur et Madame [B] précisent que la clause n°7 du contrat prévoit la majoration de 10 % sans que la mise en demeure ne soit nécessaire et que la clause pénale fait loi entre les parties.

Madame [U] énonce que la clause du contrat de bail prévoyant la pénalité de 10 % doit être considérée comme abusive et non écrite en application de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989.

L’article 04 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « est réputée non écrite toute clause […] qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur de l’immeuble » L’article 02 du titre 1er de la loi mentionne que les dispositions du titre sont d’ordre public.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause pénale en son article 07 avec une majoration de 10 % due au preneur en cas de non paiement d’une somme due à échéance.

Cette clause prévoit une pénalité en cas d’infraction à l’obligation de paiement de la locataire. Si le bailleur estime qu’elle lie les parties, elle est contraire à une disposition d’ordre public. Elle sera donc réputée non écrite et la demande de voir condamner la locataire au paiement d’une majoration à ce titre sera rejetée.

* * * 
Au regard du décompte de créance, Madame [U] a versé 6483,40€ depuis l’apparition de la dette locative en novembre 2022. Il doit être déduit la somme de 816€ qui fait l’objet d’un traitement à part en remboursement au titre des charges. Il y a donc un total de versement pour les loyers et charges dues de 5667,4€. Elle n’apporte pas la preuve de règlements complémentaires alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Il y a eu 1874€ versés par la CAF sur la période, soit un total à venir en déduction de la créance locative de 7541,4€.

En conséquence, Madame [U] est redevable de la somme de 17076,22€ (24822,96+816-7541,4=18097,56) au titre de la dette locative de novembre 2022 au 13 janvier 2026, échéance de janvier non incluse. 

Concernant l’indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2026 si le bailleur n’a pas apporté la preuve des charges antérieures à cette date, il convient cependant d’appliquer le contrat concernant la détermination de l’indemnité d’occupation à venir. Ainsi, le montant de l’indemnité sera égal au montant du loyer principal (636,01), auquel s’ajoute le montant du loyer complémentaire (27,79), auquel s’ajoute le montant de la provision sur charge prévue contractuellement de 94€, soit la somme totale de 757,80€, à charge pour le propriétaire de justifier effectivement de la réalité des provisions sur charges qui seront appelées au moment de la liquidation de la dette.



III) Sur la demande en paiement au titre du préjudice de jouissance

Madame [U] expose au visa des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989 que son logement est insalubre, qu’il ne peut plus être chauffé en raison d’un manquement des propriétaires à leurs obligations et d’un chauffe eau dysfonctionnel, qu’elle vit sans électricité depuis qu’une personne anonyme a résilié son contrat ENEDIS, elle sollicite une réduction de 60 % de son loyer avec des dommages et intérets à hauteur de 10 289,35€.
Monsieur et Madame [B] précisent que Madame [U] ne prouve pas qu’ils ont procédé à la résiliation de son contrat ENEDIS et que le bail ne prévoyait pas la fourniture d’électricité, qu’elle bénéficie d’un nouveau logement depuis le 21 octobre 2025, que la photographie produite ne permet pas de démontrer qu’il concerne le ballon du logement et qu’il ne fonctionne pas, qu’elle ne les a pas prévenu d’un dysfonctionnement ; que la fuite au niveau d’un raccordement concerne un entretien locatif et non pas une charge dus par le propriétaire.

L’article 1719 alinéa 1 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; »
Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
Concernant les obligations du locataire, il est mentionné dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que : le locataire est obligé d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; 
Concernant les difficultés en lien avec la rupture d’électricité, Madame [U] n’apporte pas la preuve que les propriétaires ont rompu son contrat d’électricité et elle ne conteste pas que le bail ne prévoyait pas la fourniture d’électricité. Les bailleurs n’ont donc pas commis un manquement à leur obligation de délivrance d’un logement conforme à ce titre, la responsabilité de la fourniture d’électricité dans le logement incombant à Madame [U]. Aucun préjudice de jouissance n’est dû sur ce fiondement.
Les « courriers » de Madame [U] dans lesquels elle évoque différents fondements juridiques et ses troubles constituent des éléments de preuve constitués envers elle-même et ne peuvent suffire à démontrer les préjudices invoqués. 
Madame [U] produit le rapport d’observation du travailleur social de la CCAPEX du 06 mai 2024 qui mentionne « il se trouve aussi que les propriétaires ne respectent pas leurs obligations : n’ont pas souhaité faire des réparations à leur charge au titre du défaut de paiement (chauffe -eau en panne, chauffage HS) »
Ce rapport est effectué à partir des déclarations de la locataire et ne peut suffire à démontrer les préjudices allégués. Madame [U] n’apporte aucun justificatif objectif pour démontrer une absence de chauffage dans son logement et il n’y a donc pas de preuve d’un préjudice de jouissance à ce titre.
Madame [U] produit la facture de la société PJ PLOMBERIE du 29/12/2024 qui mentionne la réalisation de travaux suite à une « fuite ballon eau chaude » à hauteur de 91,63€. Les pièces utilisées sont le flexible et le mamelon. Alors que les remplacements de ces éléments du chauffe eau sont à la charge de la locataire, les propriétaires n’ont pas commis de faute à ce titre et ne sont pas responsable d’un préjudice de jouissance. Les photographies du chauffe eau, non datées, ne permettent pas d’établir la persistance d’un dysfonctionnement. La demande de remboursement de la facture sera donc rejetée.
En l’absence de démonstration d’un préjudice de jouissance, la demande sera rejetée.

IV) Sur les demandes de dommages et intérets au titre des préjudices moraux

Madame [U] indique avoir un état de santé fragile et qui s’est dégradée en raison des difficultés de son logement. Monsieur et Madame [B] précisent que le lien de causalité n’est pas prouvé, que Monsieur [B] retarde son départ à la retraite en raison de la situation du logement.

En application de l’article 1217 du code civil, des dommages et intérêts peuvent être sollicités au titre des préjudices moraux.

Madame [U] justifie bénéficier d’une pension d’invalidité et le certificat médical du 20 novembre 2025 mentionne notamment l’existence d’un épuisement psychologique. Il n’est cependant pas démontré que les bailleurs ont commis une faute dans l’exécution du contrat ou en dehors à son égard puisqu’il est uniquement fait état de démarches, non harcelantes, en lien avec des demandes de règlements de loyers et charges pour une dette locative importante. La demande sera donc rejetée.

Concernant les époux [B], ils n’apportent aucun justificatif pour démontrer leur préjudice et leur demande sera donc rejetée.

V) Sur la compensation

Au regard de la demande de compensation énoncée par Madame [U] et des créances respectives, il sera dit qu’elle doit régler aux époux [U] la somme de 17281,56€.

Compte tenu du recalcul de la dette locative qui a du être opérée, il ne sera pas fait droit à la demande de voir dire que les sommes porteront intérêts antérieurement au présent jugement. Il sera dit que ces sommes porteront intérêt à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil. 

V) Sur la demande de délai de paiement de Madame [U]

Madame [U] ne formule pas le fondement de sa demande de délais de paiement dans ses conclusions.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Si Madame [U] justifie bénéficier d’une pension d’invalidité, elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience.
Aussi, il y a lieu de débouter Madame [U] [H] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

VI) Sur les demandes accessoires

•    Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [U] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 28 juin 2024 et de l'assignation du 12 juin 2025, 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur et Madame [B] [D] et [E], Madame [U] [H] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 aout 2012 entre Monsieur et Madame [B] [D] et [E], d’une part, et Madame [U] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 aout 2024 ;
CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu’au 31 décembre 2025 ;
DIT que Madame [U] [H] est redevable envers Monsieur et Madame [B] [D] et [E] la somme de 17076,22€ euros (décompte arrêté au 13 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; 
DIT que Monsieur et Madame [B] [D] et [E] sont redevables envers Madame [U] [H] de la somme de 816€ au titre du remboursement des charges locatives de l’année 2023 ; 
REJETTE la demande de Madame [U] fondée sur l’existence d’un préjudice de jouissance ;
REJETTE la demande de Madame [U] de remboursement de la facture de 91,63€.
DIT que la clause n°7 contenue dans le contrat de bail conclu le 2 aout 2012 entre Monsieur et Madame [B] [D] et [E], d’une part, et Madame [U] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] est réputée non écrite ; en conséquence REJETTE la demande en paiement d’une majoration de 10 % en application de cette clause ; 
REJETTE la demande de réparation au titre préjudice moral formulée par Madame [U]
REJETTE la demande de réparation au titre d’un préjudice moral formulée par Monsieur et Madame [B]
ORDONNE la compensation des sommes dues par Madame [U] envers les époux [B] au titre de la dette locative et celle due par les époux [B] envers Madame [U] au titre du remboursement de charges de 2023 ;

Dispositif

En conséquence, CONDAMNEMadame [U] [H] à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [E] la somme de 17 281,56 euros, soit DIX-SEPT MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-UN EUROS ET CINQUANTE-SIX CENTIMES, (décompte arrêté au 13 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; 
CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à hauteur de 757,80€, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; à charge pour les bailleurs de justifier de la réalité des charges qu’ils appelleront au moment de la liquidation de cette créance.
DIT que Madame [U] [H] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Madame [U] [H] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement 
CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 juin 2024 et de l'assignation du 12 juin 2025
CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à Monsieur et Madame [B] [D] et [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Juin 2026 

N° RG 25/06339 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LX2R

Jugement du 05 Juin 2026 
N°:26/587 

[O] [B]
[D] [B]

C/

[H] [U]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me MARZIN
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me PRENEUX
à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Juin 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mai 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 05 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [O] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Loïc MARZIN, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Charles MARZIN, avocat au barreau de RENNES

M. [D] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Loïc MARZIN, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Charles MARZIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [H] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie PRENEUX, avocat au barreau de RENNES


EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 2 aout 2012, Monsieur et Madame [B] [D] et [E] ont loué à Madame [U] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 571.55€ euros, ainsi qu’un loyer complémentaire de 24,91€ au titre du garage/parking et 94€ de provisions de charges mensuelles.
Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, Monsieur et Madame [B] [D] et [E] ont fait délivrer à Madame [U] [H] un commandement de payer la somme de 7985.32 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le coût de l’acte. 
Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025 délivré à étude, Monsieur et Madame [B] [D] et [E] ont fait assigner Madame [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant notamment la constatation de la résiliation du bail, subsidiairement son prononcé , l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience, renvoyée jusqu’au 20 mars 2026.

A cette audience, Monsieur et Madame [B] [D] et [E], représentés, sollicitent par le biais de leurs conclusions déposées à l’audience que le juge des contentieux de la protection :
-REJETTE les demandes de Madame [U]
- PRONONCE la résiliation du bail intervenue de plein droit le 28 aout 2024
A titre subsidiaire, prononce la résiliation du contrat de bail ;
- ORDONNE l’expulsion de Madame [U] et de tout occupant de son chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique
- FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 28 août 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi
- CONDAMNE Madame [U] à leur payer :
* la somme de 20 798.78€ à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal, à compter de la date de l’assignation, majorée de la somme de 2079.87€ correspondant à une pénalité de 10 % en application de la clause pénale du bail d’habitation
* l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 28 août 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux
* la somme de 1000€ au titre du préjudice moral subi
* la somme de 2000€ à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
* les entiers dépens qui comprendront outre les frais de la présente instance ceux du commandement de payer en date du 28 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile
- RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A cette audience, Madame [U], représentée par son conseil, sollicite par le biais de ses conclusions déposées à l’audience que le juge :
- DEBOUTE les époux [B] de leur demande de rappel des charges, d’augmentation de provision et de paiement de toutes charges prétendument impayées
En tout état de cause, CONSTATE la prescription de la demande de rappel de charge sur les années 2020 et 2021
- CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à rembourser à Madame [U] la somme de 816€ correspondant aux charges de l’année 2023
- CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [U] la somme de 10 289.35€ à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
- ORDONNE la compensation de la somme de 10 289.35€ sollicitée par Madame [U] à titre de dommages et intérêts avec celle réclamée par Monsieur et Madame [B] à hauteur de 20 798.78€ au titre des arriérés de loyers
- CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [U] la somme de 1000€ en réparation de son préjudice moral
- CONDAMNE Monsieur et Madame [B] à rembourser à Madame [U] l’intervention sur le chauffe-eau du 29 décembre 2024 à hauteur de 91,63€
- JUGE que Madame [U] ne peut être condamnée à une somme supérieure à 6222,13€ au titre de l’arriéré de loyer
- JUGE que Madame [U] bénéficie d’un délai de paiement sur cinq ans, soit la somme mensuelle de 103,70€
- JUGE que l’indemnité d’occupation ne pourra excéder la somme mensuelle de 266,112€ correspondant à 40 % du montant du loyer sans charge tel que ficé dans le contrat de bail
- JUGE que la clause pénale doit être réputée non écrite
- DEBOUTE les époux [B] de leurs demandes
- JUGE que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans le cadre de la procédure.

Il convient de se référer aux conclusions n°2 des époux [B] et aux conclusions de Madame [U] déposées à l’audience du 20 mars 2026 pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 445 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026, prorogé au 05 juin 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
I) Sur la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il est constaté que si le bailleur mentionne dans son dispositif de « prononcer la résiliation », il mentionne dans le corps de ses écritures une acquisition de clause résolutoire du 28 aout 2024, qu’il avait sollicité dans l’assignation le constat d’acquisition de la clause à cette date. Il sera donc considéré que les demandeurs sollicitent en réalité à titre principal de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et non pas le prononcé de la résiliation du contrat de bail.
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». 
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 16 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 28 juin 2024.
Madame [U] ne s’oppose pas à la demande de résiliation du contrat.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 aout 2024.

•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation 

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [U] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, Monsieur et Madame [B] [D] et [E] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [H], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [U] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
II) Sur la demande de condamnation de l’arriéré locatif

 Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur les loyers et indemnités d’occupation au titre du loyer à payer

Monsieur et Madame [B] relatent avoir informé la locataire de la révision en 2022 et 2023 et que les années passées, le loyer n’avait pas été révisé, qu’il a été révisé conformément au contrat et à l’indice de référence des loyers du 2eme trimestre de l’année précédente et non pas du 3eme trimestre, que la locataire avait arrêté de payer à compter de la demande de règlements des charges et de l’augmentation du loyer et non pas au moment du signalement à la CAF.

Madame [U] décrit que les révisions des années 2023 et 2024 ne correspondent pas aux révisions légales prévues par le bail sur la base de l’indice de référence des loyers, qu’elle avait donc refusé de régler les montants majorés et que le signalement des impayés à la CAF l’avait mise en difficulté.

Il est constaté que le locataire conteste uniquement le calcul de l’indexation du loyer stricto sensu pour l’année 2023 et 2024 et non pas celui du garage, il sera donc étudié seulement le poste de l’indexation du loyer sur ces années.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en première page qu’une révision annuelle du loyer est possible avec l’indice de base du 2ème trimestre 2011 et une date de révision au 1er janvier. Le calcul d’indexation ne devait donc pas se faire avec l’indice de référence du 3ème trimestre comme le souhaite Madame [U]. 

Le bailleur reconnaît qu’il n’avait pas sollicité d’indexation du loyer avant l’année 2023.

Ainsi, concernant l’année 2023, en application du contrat, le montant du loyer indexé aurait du être de : (571,55)x135,84/131,12, soit un résultat de 592,12€. Les échéances de loyer principal auraient donc dus être de ce montant sur la période. Concernant l’année 2024, le calcul est le suivant : 592,12x140,49/135,84=612,39€.

Madame [U] expose cependant que selon elle, le loyer concernant l’année 2023 aurait dû être de 614,72€ et concernant l’année 2024 qu’il aurait dû être de 636,01€. Il sera donc appliqué ces montants dans le calcul des échéances de loyer dues.

Au regard du décompte de créance, le bailleur n’indexe pas le loyer pour l’année 2025 et l’indemnité d’occupation ne sera donc pas annexée pour cette période

Ainsi, au titre des loyers principaux et des loyers complémentaires de garage / indemnités d’occupations à ce titre depuis novembre 2022 jusque décembre 2025 inclus, le bailleur pouvait solliciter la somme de 24822,96€ (571,55x2+614,72x12+636,01x24+24,91x2+26,85x12+27,79x24)

Sur les charges à payer et les indemnités d’occupation au titre des charges à payer

Monsieur et Madame [B] décrivent avoir donné les relevés de charge de manière régulière à la locataire avec la production des relevés de copropriété, notamment par mails du 21 février 2024, 11 novembre 2022 et 31 janvier 2023.

Madame [U] expose que les bailleurs ont procédé à une demande de régularisation de charge en novembre 2022 concernant les années 2020, 2021, 2022 et ont précisé que la provision serait augmentée, sans apporter les justificatifs et qu’elle a donc refusé de manière légitime d’augmenter les versements.Elle sollicite qu’au regard de l’absence de production de justicificatifs, les provisions sur charges des trois dernières années lui soient remboursées.

L’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit » 

Monsieur et Madame [B] n’ont pas effectué d’acte interruptif de prescription concernant les charges sollicitées 2020 et 2021. Il sera donc fait droit à la demande de Madame [U] et les sommes sollicitées au titre de l’année 2020 et 2021 sont prescrites.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification. L’alinéa 3 du même article dispose : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ».  Il est ajouté à l’alinéa 7 : « Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »
En l’espèce, les consorts [B] justifient avoir sollicité un remboursement de charge par mail du 11 novembre 2022 concernant les charges 2020 à 2022. Le 31 janvier 2023, les bailleurs ont rappelé que les charges n’étaient pas réglées. Le 6 mars 2023, ils ont adressé le projet de répartition pour la période du 01/10/2021 au 30/09/2022. Le 21 février 2024, ils ont envoyé un mail mentionnant la présence d’une mise en demeure de règlement des charges suite à l’AG 2023 et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Contrairement à ce qu’affirme Madame [U] dans ses écritures, elle ne verse aux débats aucune pièce pour démontrer avoir sollicité les justificatifs à l’appui des décomptes produits que le bailleur pouvait donc ne pas tenir à sa disposition.

Cependant, le bailleur ne produit aucun décompte de charge, ni aucun justificatif concernant les charges sollicitées depuis l’année 2022 au titre des « charges réelles annuelles et taxe enlèvement ordure ménagère » et mentionnées sur son décompte locatif.

Dans ces conditions, le bailleur ne prouve pas que les sommes sollicitées correspondaient à des charges récupérables dont les montants pouvaient être sollicités auprès de la locataire. Les sommes sollicitées au titre des charges depuis l’année 2022 ne pourraient donc être intégrées dans le montant total des sommes dues.

Néanmoins, il est constaté que Madame [U] sollicite dans le dispositif de ses écritures uniquement la condamnation des bailleurs à lui rembourser les sommes appelées au titre des charges pour l’année 2023 et non pas 2022. Les charges appelées pour l’année 2022 à hauteur de 816€ seront donc incluses dans la créance locative. Les charges pour les années 2024 et 2025 n’avaient pas été versées par la locataire de sorte qu’il ne peut être sollicité que les bailleurs soient condamnés à rembourser ces sommes non payées mais elles seront déduites de la créance sollicitée par le bailleur.

Au total, Madame [U] est donc redevable de la somme de 816€ au titre des charges de l’année 2022 et il sera dit que les bailleurs sont redevables de la somme de 816€ au titre des charges de l’année 2023.

Sur la demande de pénalité

Monsieur et Madame [B] précisent que la clause n°7 du contrat prévoit la majoration de 10 % sans que la mise en demeure ne soit nécessaire et que la clause pénale fait loi entre les parties.

Madame [U] énonce que la clause du contrat de bail prévoyant la pénalité de 10 % doit être considérée comme abusive et non écrite en application de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989.

L’article 04 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « est réputée non écrite toute clause […] qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur de l’immeuble » L’article 02 du titre 1er de la loi mentionne que les dispositions du titre sont d’ordre public.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause pénale en son article 07 avec une majoration de 10 % due au preneur en cas de non paiement d’une somme due à échéance.

Cette clause prévoit une pénalité en cas d’infraction à l’obligation de paiement de la locataire. Si le bailleur estime qu’elle lie les parties, elle est contraire à une disposition d’ordre public. Elle sera donc réputée non écrite et la demande de voir condamner la locataire au paiement d’une majoration à ce titre sera rejetée.

* * * 
Au regard du décompte de créance, Madame [U] a versé 6483,40€ depuis l’apparition de la dette locative en novembre 2022. Il doit être déduit la somme de 816€ qui fait l’objet d’un traitement à part en remboursement au titre des charges. Il y a donc un total de versement pour les loyers et charges dues de 5667,4€. Elle n’apporte pas la preuve de règlements complémentaires alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Il y a eu 1874€ versés par la CAF sur la période, soit un total à venir en déduction de la créance locative de 7541,4€.

En conséquence, Madame [U] est redevable de la somme de 17076,22€ (24822,96+816-7541,4=18097,56) au titre de la dette locative de novembre 2022 au 13 janvier 2026, échéance de janvier non incluse. 

Concernant l’indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2026 si le bailleur n’a pas apporté la preuve des charges antérieures à cette date, il convient cependant d’appliquer le contrat concernant la détermination de l’indemnité d’occupation à venir. Ainsi, le montant de l’indemnité sera égal au montant du loyer principal (636,01), auquel s’ajoute le montant du loyer complémentaire (27,79), auquel s’ajoute le montant de la provision sur charge prévue contractuellement de 94€, soit la somme totale de 757,80€, à charge pour le propriétaire de justifier effectivement de la réalité des provisions sur charges qui seront appelées au moment de la liquidation de la dette.



III) Sur la demande en paiement au titre du préjudice de jouissance

Madame [U] expose au visa des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989 que son logement est insalubre, qu’il ne peut plus être chauffé en raison d’un manquement des propriétaires à leurs obligations et d’un chauffe eau dysfonctionnel, qu’elle vit sans électricité depuis qu’une personne anonyme a résilié son contrat ENEDIS, elle sollicite une réduction de 60 % de son loyer avec des dommages et intérets à hauteur de 10 289,35€.
Monsieur et Madame [B] précisent que Madame [U] ne prouve pas qu’ils ont procédé à la résiliation de son contrat ENEDIS et que le bail ne prévoyait pas la fourniture d’électricité, qu’elle bénéficie d’un nouveau logement depuis le 21 octobre 2025, que la photographie produite ne permet pas de démontrer qu’il concerne le ballon du logement et qu’il ne fonctionne pas, qu’elle ne les a pas prévenu d’un dysfonctionnement ; que la fuite au niveau d’un raccordement concerne un entretien locatif et non pas une charge dus par le propriétaire.

L’article 1719 alinéa 1 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; »
Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
Concernant les obligations du locataire, il est mentionné dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que : le locataire est obligé d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; 
Concernant les difficultés en lien avec la rupture d’électricité, Madame [U] n’apporte pas la preuve que les propriétaires ont rompu son contrat d’électricité et elle ne conteste pas que le bail ne prévoyait pas la fourniture d’électricité. Les bailleurs n’ont donc pas commis un manquement à leur obligation de délivrance d’un logement conforme à ce titre, la responsabilité de la fourniture d’électricité dans le logement incombant à Madame [U]. Aucun préjudice de jouissance n’est dû sur ce fiondement.
Les « courriers » de Madame [U] dans lesquels elle évoque différents fondements juridiques et ses troubles constituent des éléments de preuve constitués envers elle-même et ne peuvent suffire à démontrer les préjudices invoqués. 
Madame [U] produit le rapport d’observation du travailleur social de la CCAPEX du 06 mai 2024 qui mentionne « il se trouve aussi que les propriétaires ne respectent pas leurs obligations : n’ont pas souhaité faire des réparations à leur charge au titre du défaut de paiement (chauffe -eau en panne, chauffage HS) »
Ce rapport est effectué à partir des déclarations de la locataire et ne peut suffire à démontrer les préjudices allégués. Madame [U] n’apporte aucun justificatif objectif pour démontrer une absence de chauffage dans son logement et il n’y a donc pas de preuve d’un préjudice de jouissance à ce titre.
Madame [U] produit la facture de la société PJ PLOMBERIE du 29/12/2024 qui mentionne la réalisation de travaux suite à une « fuite ballon eau chaude » à hauteur de 91,63€. Les pièces utilisées sont le flexible et le mamelon. Alors que les remplacements de ces éléments du chauffe eau sont à la charge de la locataire, les propriétaires n’ont pas commis de faute à ce titre et ne sont pas responsable d’un préjudice de jouissance. Les photographies du chauffe eau, non datées, ne permettent pas d’établir la persistance d’un dysfonctionnement. La demande de remboursement de la facture sera donc rejetée.
En l’absence de démonstration d’un préjudice de jouissance, la demande sera rejetée.

IV) Sur les demandes de dommages et intérets au titre des préjudices moraux

Madame [U] indique avoir un état de santé fragile et qui s’est dégradée en raison des difficultés de son logement. Monsieur et Madame [B] précisent que le lien de causalité n’est pas prouvé, que Monsieur [B] retarde son départ à la retraite en raison de la situation du logement.

En application de l’article 1217 du code civil, des dommages et intérêts peuvent être sollicités au titre des préjudices moraux.

Madame [U] justifie bénéficier d’une pension d’invalidité et le certificat médical du 20 novembre 2025 mentionne notamment l’existence d’un épuisement psychologique. Il n’est cependant pas démontré que les bailleurs ont commis une faute dans l’exécution du contrat ou en dehors à son égard puisqu’il est uniquement fait état de démarches, non harcelantes, en lien avec des demandes de règlements de loyers et charges pour une dette locative importante. La demande sera donc rejetée.

Concernant les époux [B], ils n’apportent aucun justificatif pour démontrer leur préjudice et leur demande sera donc rejetée.

V) Sur la compensation

Au regard de la demande de compensation énoncée par Madame [U] et des créances respectives, il sera dit qu’elle doit régler aux époux [U] la somme de 17281,56€.

Compte tenu du recalcul de la dette locative qui a du être opérée, il ne sera pas fait droit à la demande de voir dire que les sommes porteront intérêts antérieurement au présent jugement. Il sera dit que ces sommes porteront intérêt à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil. 

V) Sur la demande de délai de paiement de Madame [U]

Madame [U] ne formule pas le fondement de sa demande de délais de paiement dans ses conclusions.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Si Madame [U] justifie bénéficier d’une pension d’invalidité, elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience.
Aussi, il y a lieu de débouter Madame [U] [H] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

VI) Sur les demandes accessoires

•    Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [U] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 28 juin 2024 et de l'assignation du 12 juin 2025, 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur et Madame [B] [D] et [E], Madame [U] [H] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 aout 2012 entre Monsieur et Madame [B] [D] et [E], d’une part, et Madame [U] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 aout 2024 ;
CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu’au 31 décembre 2025 ;
DIT que Madame [U] [H] est redevable envers Monsieur et Madame [B] [D] et [E] la somme de 17076,22€ euros (décompte arrêté au 13 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; 
DIT que Monsieur et Madame [B] [D] et [E] sont redevables envers Madame [U] [H] de la somme de 816€ au titre du remboursement des charges locatives de l’année 2023 ; 
REJETTE la demande de Madame [U] fondée sur l’existence d’un préjudice de jouissance ;
REJETTE la demande de Madame [U] de remboursement de la facture de 91,63€.
DIT que la clause n°7 contenue dans le contrat de bail conclu le 2 aout 2012 entre Monsieur et Madame [B] [D] et [E], d’une part, et Madame [U] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] est réputée non écrite ; en conséquence REJETTE la demande en paiement d’une majoration de 10 % en application de cette clause ; 
REJETTE la demande de réparation au titre préjudice moral formulée par Madame [U]
REJETTE la demande de réparation au titre d’un préjudice moral formulée par Monsieur et Madame [B]
ORDONNE la compensation des sommes dues par Madame [U] envers les époux [B] au titre de la dette locative et celle due par les époux [B] envers Madame [U] au titre du remboursement de charges de 2023 ; 
En conséquence, CONDAMNEMadame [U] [H] à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [E] la somme de 17 281,56 euros, soit DIX-SEPT MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-UN EUROS ET CINQUANTE-SIX CENTIMES, (décompte arrêté au 13 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; 
CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à hauteur de 757,80€, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; à charge pour les bailleurs de justifier de la réalité des charges qu’ils appelleront au moment de la liquidation de cette créance.
DIT que Madame [U] [H] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Madame [U] [H] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement 
CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 juin 2024 et de l'assignation du 12 juin 2025
CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à Monsieur et Madame [B] [D] et [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1720, code de procedure civile 445, code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1760). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-05T18:46:44.460Z.