Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 5 juin 2026, n° 25/00831

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier Ressort - Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 2 avril 2024, à effet de la même date, Monsieur [U] [W], représenté par la SARL IMMO PLAGE, mandataire de gestion locative, a consenti à Madame [S] [A] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 40 euros. A cette même date, un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement. 

Selon constat amiable du 15 mai 2024, un dégât des eaux est survenu dans le logement le 24 avril 2024. 

Par courrier en date du 23 septembre 2024, Madame [S] [A] a donné congé, sans préavis, à la SARL IMMO PLAGE, à effet au 30 septembre 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 septembre 2024.

Par lettre recommandée déposée le 19 novembre 2024, Madame [S] [A] a mis en demeure Monsieur [U] [W] de lui régler la somme de 3.050 euros au titre du préjudice résultant de la location du logement. 

Le 18 décembre 2024, le président du conseil syndical représentant les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait délivrer à Madame [Z] [F], en sa qualité de syndic exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, une sommation d'avoir notamment à déclarer les sinistres à l'assurance et d'engager les actions pour y remédier sous huit jours. 

L'échec de la tentative de conciliation entre Madame [S] [A] et Monsieur [U] [W] a été constaté par Monsieur [I] [E], conciliateur de justice, le 2 décembre 2024. 

Par acte introductif d'instance délivré le 19 février 2025, Madame [S] [A] a fait assigner Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 15 avril 2025, aux fins notamment de le condamner à lui payer les sommes de 3.420 euros au titre de son préjudice de jouissance et de 1.000 euros au titre de son préjudice moral. 
L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 25/00831, a été appelée à l'audience du 15 avril 2025 et a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties.

Par actes introductifs d'instance délivrés le 2 mai 2025, Monsieur [U] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic Madame [Z] [F], et Madame [Z] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 23 septembre 2025, aux fins notamment d'ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le n°RG 25/00831 et d’obtenir leur condamnation à le relever indemne de toutes condamnations et la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux nécessaires sur les parties communes.
L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 25/01675, a été appelée à l'audience du 23 septembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 1er octobre 2025 au cours de laquelle elle a été jointe à celle enrôlée sous le n°RG 25/00831.

Après trois renvois à la demande des parties et la mise en œuvre d'un calendrier de procédure, l'affaire a été débattue à l'audience du 20 mars 2026.

Lors de cette audience, Madame [S] [A], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Juger que Monsieur [U] [W] a loué un bien qui ne respectait pas les caractéristiques d'un logement décent ; 
- Juger que Monsieur [U] [W] a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas aux travaux de mise en conformité du logement ;
- Juger Monsieur [U] [W] responsable des préjudices qu'elle a subis ;
En conséquence, 
- Condamner Monsieur [U] [W] à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de : 
o A titre principal, 3.420 euros au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi entre avril et septembre 2024, et à titre subsidiaire, 1.710 euros
o 1.000 euros au titre du préjudice moral
- Condamner Monsieur [U] [W] à lui verser la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2024 à hauteur de 350 euros ; 

A titre subsidiaire,
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et que le syndic FLASH IMMOBILIER sont responsables des dommages qu'elle a subis s'agissant des infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes,
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et que le syndic FLASH IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité à son égard
En conséquence, 
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de : 
o A titre principal, 3.420 euros au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi entre avril et septembre 2024, et à titre subsidiaire, 1.710 euros
o 1.000 euros au titre du préjudice moral
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui verser la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2024 à hauteur de 350 euros ; 

A titre très subsidiaire, 
- Juger que Monsieur [U] [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER sont responsables des dommages qu'elle a subis s'agissant des infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes,
- Juger que Monsieur [U] [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité à son égard.
En conséquence, 
- Condamner solidairement Monsieur [U] [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de : 
o A titre principal, 3.420 euros au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi entre avril et septembre 2024, et à titre subsidiaire, 1.710 euros
o 1.000 euros au titre du préjudice moral 
- Condamner solidairement Monsieur [U] [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui verser la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2024 à hauteur de 350 euros

En tout état de cause,
- Débouter les parties adverses de leurs demandes. 

Elle se prévaut des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 et soutient que les désordres sont antérieurs à son entrée dans les lieux, que dès les premiers jours suivants son arrivée des désordres sont apparus, et que ceux-ci se sont aggravés. Elle précise que les constatations réalisées par plusieurs professionnels permettent de considérer que le logement n'est pas décent. Elle ajoute qu'aucune des parties ne le conteste. 

Elle invoque également les articles 1720 du code civil, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que le bailleur n'a effectué aucune démarche en vue de remédier aux problèmes d'humidité, faisant qu'elle a été contrainte de quitter le logement le 30 septembre 2024. 

Elle se prévaut également de l'article 1231-1 du code civil et fait valoir que le préjudice de jouissance vient indemniser l'impossibilité d'utiliser le logement dans des conditions confortables, en raison de son indécence et de l'absence de réalisation de travaux, d'avril à septembre 2024. Elle rappelle que son loyer est de 570 euros charges comprises et chiffre son préjudice de jouissance à 6 mois de loyer principalement, et 50% du loyer mensuel subsidiairement. Elle précise avoir été hébergée par des proches à plusieurs reprises durant cette période en raison des conditions devenues insupportables. Elle soutient également avoir subi un préjudice moral incontestable du fait des conditions dans lesquelles elle a été contrainte de vivre. Elle ajoute avoir dû consulter son médecin à deux reprises suite à des problèmes de santé en lien avec l'humidité importante du logement. 

Elle explique également que Monsieur [U] [W] n'a pas agi efficacement face au sinistre en raison de la carence fautive du syndicat des copropriétaires et du syndic.

En défense, Monsieur [U] [W], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Le déclarer recevable et fondé en ses demandes,
- Juger que Madame [S] [A] ne rapporte pas la preuve de carences imputables susceptibles d'engager sa responsabilité au titre de son obligation de garantir la jouissance paisible du logement, 
- Juger qu'il a respecté ses obligations contractuelles en qualité de bailleur,
En conséquence, 
- Débouter Madame [S] [A] de sa demande de paiement à titre principal d'un montant de 3.420 euros et, à titre subsidiaire d'un montant de 1.710 euros, au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance subi entre avril et septembre, 
- Débouter Madame [S] [A] de sa demande en paiement d'un montant de 1.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral, 
- Débouter Madame [S] [A] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'instance

A titre subsidiaire, 
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER sont responsables des dommages subis par Madame [S] [A] s'agissant d'infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes, 
- Juger qu'il ne peut être tenu à responsabilité ni à indemnisation de sa locataire, puisque confronté à une cause étrangère, le fait d'un tiers, à savoir un sinistre ayant sa cause dans une partie commune de l'immeuble et non dans le logement donné à bail, 
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER ont engagé leurs responsabilités à son égard, 
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER seront tenus de la garantir et relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [S] [A], 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble, le cas échéant sous astreinte, 

En tout état de cause, 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui payer une somme de 530 euros par mois en réparation du préjudice financier subi au titre de la perte locative, soit un montant total de 9.010 euros au jour des présentes et juger que cette somme sera à actualiser au jour du jugement,
- Condamner in solidum Madame [S] [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui payer une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, 
- Condamner in solidum Madame [S] [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à tous les dépens, 
- Juger que l'exécution provisoire de la décision à intervenir a vocation à jouer. 

S'agissant de sa responsabilité, il invoque les articles 1353, 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient avoir tout mis en œuvre pour tenter d'apporter une solution à Madame [S] [A] et lui épargner les désagréments du sinistre signalé en mai 2024. 
Il conteste que les problèmes d'humidité affectant l'appartement étaient antérieurs à l'entrée dans les lieux de Madame [S] [A] puisque l'état des lieux d'entrée démontre qu'il était en bon état malgré des défauts et traces d'infiltration anciennes et limitées. 
Il ajoute que son action se limite aux parties privatives de son appartement et avoir été empêché d'agir en raison d'une cause étrangère, le sinistre trouvant son origine dans une partie commune de l'immeuble. Il conclut que les conditions nécessaires à l'engagement de sa responsabilité ne sont pas réunies. 

S'agissant des appels en garantie, il invoque les articles 331 du code de procédure civile, 1725 du code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” est responsable de plein droit des désordres en parties privatives de l'appartement puisqu'ils trouvent leur cause dans des parties communes. Il soutient également que la responsabilité du syndic est engagée puisque, entre l'apparition des premiers dégâts en 2024 et ce jour, il n'a initié aucuns travaux, malgré de nombreuses sollicitations, de sorte qu'il ne pouvait ignorer l'urgence à intervenir. Il ajoute qu'il a effectué tardivement les diligences indispensables en mandatant une société pour une recherche de fuites, déclarant le sinistre à l'assureur de la copropriété et sollicitant l'établissement de devis respectivement trois, cinq et sept mois après la déclaration de sinistre. Il indique également que sa responsabilité est mise en exergue par les différents rapports d'expertise amiables et qu'il a démissionné de ses fonctions en reconnaissant une incapacité à faire face à la situation. Il énonce également que cette carence fautive a perduré au-delà de son mandat puisqu'il a tardé à transmettre au nouveau syndic les éléments nécessaires à la gestion du sinistre. Il conteste l'opposition des copropriétaires à la réalisation des travaux, et soutient que le syndic n'en rapporte pas la preuve. 

S'agissant de la recevabilité de ses demandes, il se prévaut de l'article 750-1 du code de procédure civile et indique que la tentative préalable de conciliation n'est pas obligatoire puisque l'enjeu du litige est supérieur à 5.000 euros. 

S'agissant de ses préjudices, il fait valoir que depuis le départ des lieux de Madame [S] [A] le 30 septembre 2024 le logement n'a pas pu être reloué, engendrant des difficultés financières. Il évalue le préjudice à 530 euros sur 17 mois, soit 9.010 euros. Il ajoute avoir été contraint de régler les charges de copropriété et la taxe foncière sans pouvoir les répercuter sur son locataire, ce qui constitue respectivement un préjudice de 410,32 euros au titre de l'année 2024 et de 1.385,55 euros au titre de l'année 2025, et de 1.129 euros pour ces deux années.

Concernant son préjudice moral, il fait également valoir que la non réparation des désordres, la remise en état future des embellissements, ses multiples démarches réalisées et ses difficultés financières lui ont causé du stress. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]”, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Débouter les parties de leurs demandes ; 
- Condamner in solidum Madame [Z] [F] et Monsieur [U] [W] à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre ; 
- Condamner in solidum Madame [Z] [F] et Monsieur [U] [W] à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Il se prévaut de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et conteste avoir failli à ses obligations. Il expose que le syndic et Monsieur [U] [W] l'ont informé tardivement et ne lui ont pas transmis d'informations suffisantes. Il ajoute que le syndic a manqué de diligences en mandatant une société pour une recherche de fuites, déclarant le sinistre à l'assureur de la copropriété et sollicitant l'établissement de devis respectivement trois, cinq et sept mois après la déclaration de sinistre. Il indique en outre que le syndic n'a pris aucune mesure de réparation, n'a fourni aucune information aux copropriétaires et a seulement attendu la fin de son mandat. Il précise également que la passation de fonction avec le nouveau syndic a été complexe et que des fautes ont été commises engendrant une indemnisation au titre de sa responsabilité professionnelle. 

Madame [Z] [F], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Déclarer Monsieur [U] [W] irrecevable en ses demandes ; 
- Débouter Monsieur [U] [W] de l'intégralité de ses demandes ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” de l'intégralité de ses demandes à son encontre ; 
- Débouter Madame [S] [A] de l'intégralité de ses demandes à son encontre ; 
- Condamner Monsieur [U] [W] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

S'agissant de l'irrecevabilité des demandes formulées à son encontre, elle invoque l'article 750-1 du code de procédure civile et fait valoir que la tentative préalable de conciliation s'impose dans le cadre d'une intervention forcée puisque la citation en justice entre dans le champ d'application de cet article et que les demandes de Monsieur [U] [W] n'excèdent pas 5.000 euros.

Elle soutient que lors de l'état des lieux d'entrée les problèmes d'humidité et d'infiltrations étaient déjà présents et visibles et que Monsieur [U] [W] ne les a pas signalés. Elle ajoute que l'appartement était en mauvais état d'entretien et vétuste. 

S'agissant de sa responsabilité, elle se prévaut de l'article 1240 du code civil et indique s'être heurtée à l'opposition de tous les copropriétaires ayant refusé d'engager des travaux nécessaires dans l'objectif de réaliser des économies et à une sous-évaluation récurrente du budget de la copropriété, compromettant la mise en œuvre de travaux nécessaires. 
Elle soutient également ne pas pouvoir être tenue responsable d'un processus lent en raison du nombre de lots dans la copropriété, la mise en œuvre de mesures préalables à la réalisation de travaux impliquant l'intervention de plusieurs professionnels, et des délais inhérents à la réalisation d'une assemblée générale. Elle ajoute que des mesures ont été prises dès le 15 mai 2024 jusqu'à l'assemblée générale du 19 juin 2025, contrairement à ce que soutient Monsieur [U] [W]. Elle indique qu'aucune carence n'est pointée par l'expert la concernant, lequel retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle conteste en outre que l'absence d'information du conseil syndical vaut absence d'information du syndicat des copropriétaires alors que ce dernier est représenté par le syndic. Elle indique que l'évocation d'une prétendue mauvaise tenue de compte est sans lien avec le litige.

S'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, elle invoque l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que la faute alléguée du syndic n'est pas, en elle-même, la faute d'un tiers permettant au syndicat de s'exonérer de sa responsabilité de plein droit. Elle indique qu'aucun manquement ne peut lui être reproché et conclut que le syndicat n'est pas fondé à invoquer une cause d'exonération ou un transfert intégral de la charge. 

Le greffe a été destinataire de deux courriers constitutifs de notes en délibéré non autorisées du syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et de Monsieur [U] [W] respectivement les 23 et 24 mars 2026.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 prorogé au 05 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

- Sur la recevabilité des notes produites en cours de délibéré :

L'article 16 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

L'article 442 du même code énonce que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui parait obscur.

L'article 445 du même code indique qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" a adressé une note en délibéré le 23 mars 2026 à laquelle Monsieur [U] [W] a répondu le 24 mars 2026, soit postérieurement à la clôture des débats.

A l'audience du 20 mars 2026, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, aucune note en délibéré n'a été autorisée par le juge.

Par conséquent, faute de respecter le principe du contradictoire et l'autorisation préalable par le juge, les notes en délibéré adressées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" et Monsieur [U] [W] seront écartées des débats. 

- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de règlement amiable du litige :

L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 750-1 du même code dispose qu' "en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. "

En l'espèce, dans son assignation délivrée le 2 mai 2025 à l'encontre de Madame [Z] [F], Monsieur [U] [W] a demandé notamment au juge d'ordonner la jonction de la présence instance avec celle enrôlée sous le n°RG 25/00831, de dire et juger que le syndic FLASH IMMOBILIER et syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” seront tenus de le garantir et relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [S] [A], et de condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à exécuter les travaux nécessaires sur les parties communes, cette dernière demande étant indéterminée. 

Au regard de ces éléments et des demandes présentées par Monsieur [U] [W] dans l'assignation précitée, rien ne lui imposait de recourir à une tentative préalable de résolution amiable du litige.

Par conséquent, Madame [Z] [F] sera déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de du défaut de tentative de règlement amiable du litige et l'action de Monsieur [U] [W] à l'encontre Madame [Z] [F] sera déclarée recevable.

- Sur la décence du logement donné à bail :

L'article 1719 du code civil énonce que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations".

L'article 1720 du même code prévoit que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d'un logement décent, lequel doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

En l'espèce, il est constant que Madame [S] [A] est entrée dans le logement le 2 avril 2024.

Madame [S] [A] dénonce l'apparition de désordres peu après son installation dans le logement et produit, afin d'en démontrer l'existence, les pièces suivantes : 
- l'état des lieux d'entrée du 2 avril 2024 indiquant que le crépi des WC se désolidarise à certains endroits, que des traces anciennes d'infiltrations d'eau sont présentes dans la cuisine ainsi que des traces de rouilles sur les montants de porte ; 
- un constat amiable de dégât des eaux du 15 mai 2024 établi entre Monsieur [U] [W] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] mentionnant que le dégât des eaux provient d'une "surcharge ponctuelle du réseau EU" ; 
- un procès-verbal de constat du 31 mai 2024 établi par Maître [P], commissaire de justice, qui relève, en partie basse des murs de l'entrée, des WC, du séjour/cuisine et de la chambre la présence d'auréoles jaunâtres, de moisissures et d'infiltrations en provenance du sol, ainsi que de cloques sur l'enduit et de rouille au sol autour de l'encadrement de la porte de la salle de bains. Il indique également que des gouttelettes d'eau sont visibles à l'œil nu au niveau de la jonction des lames de parquet, lesquelles se soulèvent et bougent sous les pas. Il relève en outre la présence d'un déshumidificateur dans le séjour/salon affichant un taux d'humidité à 74% ; 
- un procès-verbal de constat du 6 septembre 2024 établi par Maître [P], commissaire de justice qui relève les mêmes désordres que ceux précédemment décrits concernant la partie basse des murs, l'enduit et les sols. Il fait en outre état d'une odeur d'humidité perceptible dès l'entrée, de l'apparition de nouvelles moisissures et infiltrations dans l'entrée, les WC, le séjour/cuisine et la chambre, affectant tant le logement et ses équipements que les effets personnels de Madame [S] [A], ainsi que de tâches noirâtres sur le parquet du séjour/cuisine ; 
- un rapport d'intervention recherche de fuite et de causes d'infiltrations du 2 août 2024 qui fait état de la présence d'humidité dans le logement B08 qu'elle occupe et précisant avoir effectué des relevés à l'aide d'un humidimètre à sonde captive indiquant que la zone est fortement humide en bas de cloison, et en particulier autour des gaines techniques. 
- un état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 30 septembre 2024 mentionnant qu'il a été "établi dans un contexte particulier, un dégât des eaux ayant été déclaré au cours du mois de mai et non réglé depuis", que "du fait des dégâts intervenus tout au long de la période locative, l'appartement ne correspond pas à l'état d'origine de la location mais est dans un état similaire au constat d'huissier réalisé par la locataire" et que "les murs, plafonds et sols sont donc très endommagés et présentent un état dégradé".

Ces éléments permettent de rapporter la preuve de désordres liés à l'humidité et aux infiltrations d'eau qui se sont aggravés et qui ne sont pas contestés par Monsieur [U] [W]. Ces désordres caractérisent un manquement aux exigences du décret du 30 janvier 2002.

Par ailleurs, il ressort des courriers électroniques produits par Monsieur [U] [W] que la SARL IMMO PLAGE et lui-même ont été informés, dès le 7 mai 2024, de ces désordres dans le logement. 

Si des démarches ont été entreprises par Monsieur [U] [W] et la SARL IMMO PLAGE, notamment afin d'identifier l'origine et les causes des désordres, ainsi que d'évaluer les dommages, aucun élément ne permet de démontrer que des travaux effectifs et suffisants ont été réalisés afin de permettre à la locataire de jouir paisiblement des lieux loués. Monsieur [U] [W] a, au demeurant, indiqué dans ses écritures que l'origine des désordres n'a pas encore été réparée. Les désordres ont, dès lors, persisté jusqu'au départ de Madame [S] [A] le 30 septembre 2024. 

A cet égard, il y a lieu de préciser que Monsieur [U] [W] ne saurait utilement se prévaloir de l'origine des désordres dans les parties communes de l'immeuble, cette circonstance étant sans incidence sur ses obligations de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparation et de jouissance paisible pendant la durée du bail.

Ainsi, le logement pris à bail par Madame [S] [A] ne répondait pas aux critères légaux de la décence sur la période courant du 7 mai 2024 au 30 septembre 2024. 


Par conséquent, le manquement de Monsieur [U] [W] à son obligation de délivrance d'un logement décent sera retenu, cette obligation étant de résultat et n'exigeant pas la démonstration d'une faute, nonobstant les diligences accomplies par celui-ci.
 
- Sur le préjudice de jouissance de Madame [S] [A] : 

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenu d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

En l'espèce, les infiltrations d'eau et moisissures subies par Madame [S] [A] ont été établies du 7 mai 2024 au 30 septembre 2024. 

Madame [S] [A] chiffre son préjudice de jouissance à l'entièreté des loyers versés durant 6 mois, et subsidiairement à la moitié.

Elle justifie par trois attestations des 20 septembre, 4 et 7 octobre 2024 avoir été hébergée par deux personnes du 1er et 10 juillet 2024 puis entre le 14 juillet et le 15 septembre 2024 en raison de “l’insalubrité” du logement qu’elle louait, et ponctuellement par une autre, sans que l’on sache les dates précises de cet accueil. En outre elle produit des certificats médicaux de son médecin traitant, des 26 juin et 29 août 2024, dont il résulte qu’elle présentait une rhinite chronique, un encombrement bronchique persistant et une dégradation respiratoire, pathologies qui ne sont pas nécessairement la conséquence de l’état du logement mais rendant impossible pour elle de vivre dans un logement constamment humide et affecté de moisissures atteignant l’ensemble des pièces.

Les éléments précités rendent manifeste que les désordres, dont l'aggravation a été démontrée, ont été source de gêne esthétique, d'inconfort puis de troubles dans les conditions normales d'occupation du logement rendant impossible le maintien dans le logement. 

Il convient donc de retenir l'existence d'un préjudice de jouissance certain, dont la matérialité et le lien de causalité avec les manquements du bailleur sont établis par la locataire.

Il convient de fixer le préjudice en référence au seul montant du loyer, soit 530 euros par mois, et d’allouer une indemnisation à hauteur de la moitié du loyer de mai à juin 2024, puis du montant du loyer de juillet à septembre 2024. 

En conséquence de ces éléments, Monsieur [U] [W] sera condamné à payer à Madame [S] [A] une somme de 2.120 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance à compter du mois de mai 2024 jusqu'au mois de septembre 2024. 


- Sur le préjudice moral de Madame [S] [A] : 

En l'espèce, Madame [S] [A] sollicite une somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral qu'elle dit avoir subi. 

Si les deux certificats médicaux établis les 26 juin et 29 août 2024 par le Dr [O] [R] font état de plusieurs pathologies sur lesquelles l’état du logement avait nécessairement une répercussion et entraînait un préjudice de jouissance, ils ne caractérisent pas les conséquences morales pour la locataire. 

Par conséquent, Madame [S] [A] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

- Sur la responsabilité et la garantie du syndicat des copropriétaires à l'égard de Monsieur [U] [W] :

L'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Dès lors que les désordres ont leur origine dans les parties communes la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif. 

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise dégâts des eaux établi le 5 novembre 2024 par la société EUREXO à la suite des opérations d’expertise du 29 octobre 2024 ainsi que du rapport d'expertise établi le 27 janvier 2026 par le cabinet SARETEC que le dégât des eaux à l'origine des infiltrations et moisissures dans le logement litigieux résulte d'une fuite des canalisations d'évacuations communes encastrées dans l'immeuble.

Les parties ne contestent pas que les canalisations d'évacuations encastrées dans l'immeuble constituent des parties communes. 
En outre rien n’établit que Monsieur [U] [W] avait connaissance avant la conclusion du contrat de bail des désordres apparus après l’entrée dans les lieux, dont la nature et l’ampleur n’a manifestement été révélée qu’après celle-ci.
 
Monsieur [U] [W] est donc fondé à être garanti et relevé indemne par le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit en application des dispositions précitées. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera condamné à garantir Monsieur [U] [W] des indemnités pour préjudice de jouissance pour lesquelles il a été précédemment condamné.



- Sur la responsabilité de Madame [Z] [F] à l'égard de Monsieur [U] [W] : 

L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndic est chargé, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l'espèce, si le courrier en date du 24 octobre 2024 démontre que Madame [Z] [F] a effectué à cette date une déclaration de sinistre auprès de la société CAMACTE, assureur de la copropriété, concernant le logement appartenant à Monsieur [U] [W], le constat amiable de dégât des eaux du 15 mai 2024 signé par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic après une première analyse rapide des causes du sinistre par la société FUITES ASSISTANCE, ainsi que le courrier de l'entreprise Saretec Dommage en date du 22 août 2024 permettent d'établir que Madame [Z] [F] a effectué des diligences dès qu’elle a eu connaissance du sinistre et qu’elle a déclaré le sinistre à la société CAMACTE lorsque le copropriétaire a mis en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et pour l’informer d’une convocation à une opération d’expertise.

En outre, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 21 mai 2024 que les "remontées d'humidité en pieds de mur du bâtiment B" ont été évoquées et qu'il a été décidé "de faire un passage de caméra dans le réseau pour analyser les problèmes […] et envisager les travaux réparatoires définitifs.". Les parties ne sauraient dès lors utilement soutenir un défaut d'information quant à l'existence des désordres affectant les parties communes.

Le rapport d'intervention précité du 2 août 2024 permet d'établir que Madame [Z] [F] a diligenté une mesure de recherche de fuite auprès de la société FUITES ASSISTANCE.

Les courriers électroniques de décembre 2024 émis par Madame [Z] [F] font état de la transmission aux membres du conseil syndical d'un devis concernant les réparation des réseaux enterrés ainsi que démarches entreprises afin d'obtenir la communication des étude des sols et de nappe phréatique, et de devis d'étude réseaux, structure des bâtiments et de fourniture et pose d'un piézomètre. 

Le rapport d'intervention du 2 août 2024 ainsi que le rapport d'expertise dégât des eaux du 5 novembre 2024, et les éléments précités permettent d'établir, d'une part, que les désordres affectant les canalisation d'évacuation s'inscrivent dans une problématique structurelle plus large liée à l'état des réseaux enterrés, du sol et de la nappe phréatique, impliquant la réalisation préalable d'investigations techniques et de travaux de réfection d'ampleur et, d'autre part, qu'il n'est pas démontré qu'une mesure conservatoire simple, immédiatement mobilisable sans porter une atteinte disproportionnée à l'habitabilité du reste du bâtiment et relevant des pouvoirs propres du syndic, aurait permis de faire cesser les infiltrations dans des conditions efficaces, les éléments précités ne faisant à ce titre aucune préconisation.

Il ressort par ailleurs de l'ordre du jour et du procès-verbal de l'assemblée générale annuelle de la copropriété de la [Adresse 1] du 19 juin 2025 qu'ont notamment été inscrites et adoptées les résolutions relatives au vote par le bâtiment B du passage d'un tuyau dans les parties communes, à la réalisation d'investigations et recherches de fuites, à un diagnostic nappe phréatique, à une étude des réseaux d'eaux enterrés, à une étude structurelle ainsi qu'à l'arrachage des haies. 

Au surplus, il y a lieu de relever qu'il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 21 mai 2024 précité que le conseil syndical s'est vu déléguer, pour une durée d'un an, le pouvoir de commander un passage caméra dans les canalisations des trois bâtiments ainsi que celui d'engager les travaux de réparation de canalisation défaillante du bâtiment B. 

En diligentant, dans un délai raisonnable une recherche de fuite, en procédant à une déclaration de sinistre, en sollicitant des devis, puis en soumettant au vote de l'assemblée générale les investigations et travaux, Madame [Z] [F] justifie avoir accompli les diligences relevant de sa mission et agi dans les limites de ses pouvoirs. 

Dès lors, aucune faute de gestion, carence fautive ou inertie fautive ne peut lui être reprochée. 

Par conséquent, Monsieur [U] [W] sera débouté de ses demandes formées à l'encontre de Madame [Z] [F]. 

- Sur le préjudice financier de Monsieur [U] [W] : 

En l'espèce, il est constant que le logement litigieux appartenant à Monsieur [U] [W] a été loué par Madame [S] [A] du 2 avril 2024 au 30 septembre 2024, et qu'elle a donné congé en raison des désordres liés aux infiltrations d'eau et moisissures dans le logement. 

Le procès-verbal du 6 septembre 2024 ainsi que de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2024 permettent d'établir que le logement ne pouvait être remis en location en l'état. 

Le rapport établi par la société EUREXO le 19 novembre 2025 ainsi que par la société Saretec le 27 janvier 2026 démontrent en outre que le logement litigieux n'a fait l'objet d'aucune remise en état à cette date, et n'a donc pas pu être reloué. 

Il est ainsi établi que Monsieur [U] [W] n'a pu remettre en location son logement depuis le 1er octobre 2024, en raison des infiltrations et moisissures, et de la persistance des désordres.

Par ailleurs, Monsieur [U] [W] soutient avoir été dans l'impossibilité de répercuter la taxe foncière ainsi que les charges de copropriété en l'absence de remise en location du logement litigieux. 

Il y a lieu de relever que seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères peut être mise à la charge du locataire et que Monsieur [U] [W] ne produit aucun décompte annuel de régularisation de charges permettant de déterminer la part théoriquement imputable à un éventuel locataire. 

En outre, Monsieur [U] [W] dans le dispositif de ses conclusions, seul soutenu à l’audience, évalue son préjudice à 9.010 euros correspondant au loyer mensuel hors provisions sur charges de 530 euros sur 17 mois, à actualiser au jour du jugement à intervenir. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” sera condamné à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 9.010 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier et la somme de 530 euros par mois au titre des mois de mars à mai 2026 inclus. 

- Sur le préjudice moral de Monsieur [U] [W] :

En l'espèce, Monsieur [U] [W] ne produit aucune pièce médicale, attestation ou correspondance de nature à établir l'existence d'un retentissement psychologique, émotionnel ou affectif personnel résultant des faits litigieux. 

Les seuls courriers et mises en demeure adressés à Madame [Z] [F], versés aux débats, ne permettent pas davantage de caractériser une souffrance psychologique, émotionnelle ou affective distincte des conséquences patrimoniales du litige. 

Il ne rapporte donc pas la preuve du préjudice moral dont il se prévaut. 

Au surplus, les conséquences résultant de l'absence de réparation des désordres et de remise en état des embellissement, ayant notamment entrainé l'impossibilité de remettre le logement en location, font déjà l'objet d'une indemnisation au titre du préjudice financier, de sorte qu'elles ne sauraient donner lieu à une réparation distincte en l'absence de justificatif d'un préjudice extrapatrimonial autonome. 

Par conséquent, Monsieur [U] [W] sera débouté de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral. 

- Sur la réalisation des travaux sur les parties communes de l'immeuble sous astreinte :

En l'espèce, les développements qui précèdent ont permis d'établir que des désordres, provenant des canalisations d'évacuations communes encastrées de l'immeuble, affectent le logement appartenant à Monsieur [U] [W]. 

S'il n'est pas contesté qu'aucune réparation n'a eu lieu à ce jour, Monsieur [U] [W] ne produit pas aux débats les investigation et recherche de fuite, le diagnostic de nappe phréatique ainsi que les études des réseaux d'eau enterrés et structures, résolutions pourtant acceptées selon procès-verbal d'assemblée générale du 19 juin 2025, et nécessaires afin de déterminer les travaux opportuns à la remise en état des parties communes, lesquels n'ont au demeurant pas été soumis au vote d'une assemblée générale des copropriétaires. La nature et l'étendue des travaux à réaliser ne sont donc pas déterminées.

Au surplus, Monsieur [U] [W] qui sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires "à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble" au dispositif de ses conclusions ne présente aucun développement sur cette demande dans le corps de ses écritures. 

Par conséquent, Monsieur [U] [W] sera débouté de sa demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble. 

- Sur la responsabilité de Madame [Z] [F] à l'égard du syndicat des copropriétaires :

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, il est constant qu'un contrat de syndic a été conclu le 3 juin 2022 entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et Madame [Z] [F], exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, à effet du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025.

Ce contrat prévoit notamment, parmi les prestations incombant au syndic, la déclaration de sinistre affectant les parties communes et parties privatives lorsque le sinistre trouve son origine dans les parties communes, la prise de mesures conservatoires ainsi que l'entretien courant et la maintenance de l'immeuble.

Les développements qui précèdent ont permis d'établir que Madame [Z] [F] a procédé dans un délai raisonnable à la suite du dégât des eaux du 24 avril 2024, à une déclaration de sinistre, a mandaté une entreprise afin d'effectuer une recherche de fuites, et a sollicité des devis techniques ainsi que des études spécialisées au regard de la complexité et la multiplicité des désordres relevés par les différents rapports. 

En effet, les désordres identifiés qui affectent les réseaux enterrés de la copropriété, dans un contexte de problématique structurelle liée notamment à l'état des canalisations, du sol et de la nappe phréatique, impliquent des investigations techniques préalables et des travaux de réfection d'ampleur. 

A cet égard, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 21 mai 2024 que les problèmes de remontées d'humidité en pied de mur du bâtiment B ont été portés à la connaissance des copropriétaires et que le conseil syndical s'est vu déléguer, pour une durée d'un an, le pouvoir de commander le passage de caméra dans les canalisations des trois bâtiments ainsi que celui d'engager les travaux de réparation des canalisations défaillantes du bâtiment B. Cette délégation, régulièrement adoptée par l'assemblée générale, impliquait une compétence directe du conseil syndical dans la mise en œuvre des investigations et travaux nécessaires. 

Il ressort également du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2025 que Madame [Z] [F] a inscrit au vote les résolutions relatives à la recherche de fuite, au diagnostic de nappe phréatique, aux études des réseaux enterrés et de la structure des bâtiments ainsi que diverses opérations préparatoires, qui ont été adoptées. 

Enfin, aucun des rapports produits ne formule de préconisations quant aux mesures conservatoires, relevant des pouvoirs propres du syndic, qui auraient permis de mettre un terme aux désordres ou d'en limiter les effets.

Dans ces conditions, Madame [Z] [F] justifie avoir accompli les diligences relevant de son mandat.

Dès lors, aucune inertie, carence ou mauvaise exécution du mandat ne peut être reproché à Madame [Z] [F]. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” sera débouté de ses demandes formées à l'encontre de Madame [Z] [F].

- Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. 

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. 

Monsieur [U] [W], qui succombe, sera tenu aux dépens de l'instance principale desquels seront exclus le coût de procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2024 certes lié à la procédure mais qui, n'étant pas obligatoire, ne peut être inclus dans les dépens, en application de l'article 695 du code de procédure civile. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [W] sera condamné à payer à Madame [S] [A] la somme de 1.200 euros et sera, en conséquence, débouté de sa demande sur ce même fondement.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” sera condamné à garantir Monsieur [U] [W] de ces condamnations et supportera les dépens de l'instance en garantie diligentée par Monsieur [U] [W] à son encontre et sera condamné à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile.

En outre, Monsieur [U] [W] succombe à l'égard de Madame [Z] [F]. Il convient donc de condamner Monsieur [U] [W] à payer à Madame [Z] [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

ÉCARTE des débats les notes en délibéré adressées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et Monsieur [U] [W] les 23 et 24 mars 2026 ;

DÉBOUTE Madame [Z] [F] de sa fin de non-recevoir tirée de du défaut de tentative de règlement amiable du litige ;

DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [U] [W] à l'encontre de Madame [Z] [F] ;
 
CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à Madame [S] [A] une somme de 2.120 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [S] [A] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à garantir et relever indemne Monsieur [U] [W] de la condamnation ci-dessus prononcée ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [W] de ses demandes formées à l'encontre de Madame [Z] [F] ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 9.010 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier jusqu’au mois de février 2026 inclus et la somme de 530 euros par mois au titre des mois de mars à mai 2026 inclus ; 

DÉBOUTE Monsieur [U] [W] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [W] de sa demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” de ses demandes formées à l'encontre de Madame [Z] [F] ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] aux dépens de l'instance principale ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à Madame [S] [A] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à garantir et relever indemne Monsieur [U] [W] de ces condamnations ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” aux dépens de l'instance en garantie initiée par Monsieur [U] [W] et à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ;
 
CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à Madame [Z] [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE CHARGÉE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Du 05 juin 2026


5AG


SCI/cm


PPP Contentieux général

N° RG 25/00831 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2GO3



[S] [A]

C/

SDC [Adresse 1], [Z] [F], [U] [W]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 1]

JUGEMENT EN DATE DU 05 juin 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Céline MASBOU, Cadre-Greffière


DEMANDERESSE :

Madame [S] [A]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, représentée par Me Béatrice LARRIEU Avocate au barreau de BORDEAUX substituée par Me Anna-Christina DOS SANTOS, Avocate au barreau de BORDEAUX


DÉFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Nicolas SASSOUST, Avocat au barreau de BORDEAUX


Madame [Z] [F]
entrepreneur individuel, exerçant sous l’enseigne “FLASH IMMOBILIER”
RCS BORDEAUX N° [Numéro identifiant 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, représentée par Me Marie ELOI, Avocate au barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [W]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparant, représenté par Me Camille BAILLOT, Avocate au barreau de BORDEAUX substituée par Me Louise JABY, Avocate au barreau de BORDEAUX


DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Mars 2026



PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier Ressort - Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 2 avril 2024, à effet de la même date, Monsieur [U] [W], représenté par la SARL IMMO PLAGE, mandataire de gestion locative, a consenti à Madame [S] [A] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 40 euros. A cette même date, un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement. 

Selon constat amiable du 15 mai 2024, un dégât des eaux est survenu dans le logement le 24 avril 2024. 

Par courrier en date du 23 septembre 2024, Madame [S] [A] a donné congé, sans préavis, à la SARL IMMO PLAGE, à effet au 30 septembre 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 septembre 2024.

Par lettre recommandée déposée le 19 novembre 2024, Madame [S] [A] a mis en demeure Monsieur [U] [W] de lui régler la somme de 3.050 euros au titre du préjudice résultant de la location du logement. 

Le 18 décembre 2024, le président du conseil syndical représentant les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait délivrer à Madame [Z] [F], en sa qualité de syndic exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, une sommation d'avoir notamment à déclarer les sinistres à l'assurance et d'engager les actions pour y remédier sous huit jours. 

L'échec de la tentative de conciliation entre Madame [S] [A] et Monsieur [U] [W] a été constaté par Monsieur [I] [E], conciliateur de justice, le 2 décembre 2024. 

Par acte introductif d'instance délivré le 19 février 2025, Madame [S] [A] a fait assigner Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 15 avril 2025, aux fins notamment de le condamner à lui payer les sommes de 3.420 euros au titre de son préjudice de jouissance et de 1.000 euros au titre de son préjudice moral. 
L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 25/00831, a été appelée à l'audience du 15 avril 2025 et a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties.

Par actes introductifs d'instance délivrés le 2 mai 2025, Monsieur [U] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic Madame [Z] [F], et Madame [Z] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 23 septembre 2025, aux fins notamment d'ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le n°RG 25/00831 et d’obtenir leur condamnation à le relever indemne de toutes condamnations et la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux nécessaires sur les parties communes.
L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 25/01675, a été appelée à l'audience du 23 septembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 1er octobre 2025 au cours de laquelle elle a été jointe à celle enrôlée sous le n°RG 25/00831.

Après trois renvois à la demande des parties et la mise en œuvre d'un calendrier de procédure, l'affaire a été débattue à l'audience du 20 mars 2026.

Lors de cette audience, Madame [S] [A], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Juger que Monsieur [U] [W] a loué un bien qui ne respectait pas les caractéristiques d'un logement décent ; 
- Juger que Monsieur [U] [W] a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas aux travaux de mise en conformité du logement ;
- Juger Monsieur [U] [W] responsable des préjudices qu'elle a subis ;
En conséquence, 
- Condamner Monsieur [U] [W] à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de : 
o A titre principal, 3.420 euros au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi entre avril et septembre 2024, et à titre subsidiaire, 1.710 euros
o 1.000 euros au titre du préjudice moral
- Condamner Monsieur [U] [W] à lui verser la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2024 à hauteur de 350 euros ; 

A titre subsidiaire,
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et que le syndic FLASH IMMOBILIER sont responsables des dommages qu'elle a subis s'agissant des infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes,
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et que le syndic FLASH IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité à son égard
En conséquence, 
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de : 
o A titre principal, 3.420 euros au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi entre avril et septembre 2024, et à titre subsidiaire, 1.710 euros
o 1.000 euros au titre du préjudice moral
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui verser la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2024 à hauteur de 350 euros ; 

A titre très subsidiaire, 
- Juger que Monsieur [U] [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER sont responsables des dommages qu'elle a subis s'agissant des infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes,
- Juger que Monsieur [U] [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité à son égard.
En conséquence, 
- Condamner solidairement Monsieur [U] [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de : 
o A titre principal, 3.420 euros au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi entre avril et septembre 2024, et à titre subsidiaire, 1.710 euros
o 1.000 euros au titre du préjudice moral 
- Condamner solidairement Monsieur [U] [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui verser la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2024 à hauteur de 350 euros

En tout état de cause,
- Débouter les parties adverses de leurs demandes. 

Elle se prévaut des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 et soutient que les désordres sont antérieurs à son entrée dans les lieux, que dès les premiers jours suivants son arrivée des désordres sont apparus, et que ceux-ci se sont aggravés. Elle précise que les constatations réalisées par plusieurs professionnels permettent de considérer que le logement n'est pas décent. Elle ajoute qu'aucune des parties ne le conteste. 

Elle invoque également les articles 1720 du code civil, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que le bailleur n'a effectué aucune démarche en vue de remédier aux problèmes d'humidité, faisant qu'elle a été contrainte de quitter le logement le 30 septembre 2024. 

Elle se prévaut également de l'article 1231-1 du code civil et fait valoir que le préjudice de jouissance vient indemniser l'impossibilité d'utiliser le logement dans des conditions confortables, en raison de son indécence et de l'absence de réalisation de travaux, d'avril à septembre 2024. Elle rappelle que son loyer est de 570 euros charges comprises et chiffre son préjudice de jouissance à 6 mois de loyer principalement, et 50% du loyer mensuel subsidiairement. Elle précise avoir été hébergée par des proches à plusieurs reprises durant cette période en raison des conditions devenues insupportables. Elle soutient également avoir subi un préjudice moral incontestable du fait des conditions dans lesquelles elle a été contrainte de vivre. Elle ajoute avoir dû consulter son médecin à deux reprises suite à des problèmes de santé en lien avec l'humidité importante du logement. 

Elle explique également que Monsieur [U] [W] n'a pas agi efficacement face au sinistre en raison de la carence fautive du syndicat des copropriétaires et du syndic.

En défense, Monsieur [U] [W], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Le déclarer recevable et fondé en ses demandes,
- Juger que Madame [S] [A] ne rapporte pas la preuve de carences imputables susceptibles d'engager sa responsabilité au titre de son obligation de garantir la jouissance paisible du logement, 
- Juger qu'il a respecté ses obligations contractuelles en qualité de bailleur,
En conséquence, 
- Débouter Madame [S] [A] de sa demande de paiement à titre principal d'un montant de 3.420 euros et, à titre subsidiaire d'un montant de 1.710 euros, au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance subi entre avril et septembre, 
- Débouter Madame [S] [A] de sa demande en paiement d'un montant de 1.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral, 
- Débouter Madame [S] [A] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'instance

A titre subsidiaire, 
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER sont responsables des dommages subis par Madame [S] [A] s'agissant d'infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes, 
- Juger qu'il ne peut être tenu à responsabilité ni à indemnisation de sa locataire, puisque confronté à une cause étrangère, le fait d'un tiers, à savoir un sinistre ayant sa cause dans une partie commune de l'immeuble et non dans le logement donné à bail, 
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER ont engagé leurs responsabilités à son égard, 
- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER seront tenus de la garantir et relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [S] [A], 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble, le cas échéant sous astreinte, 

En tout état de cause, 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui payer une somme de 530 euros par mois en réparation du préjudice financier subi au titre de la perte locative, soit un montant total de 9.010 euros au jour des présentes et juger que cette somme sera à actualiser au jour du jugement,
- Condamner in solidum Madame [S] [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui payer une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, 
- Condamner in solidum Madame [S] [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et le syndic FLASH IMMOBILIER à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à tous les dépens, 
- Juger que l'exécution provisoire de la décision à intervenir a vocation à jouer. 

S'agissant de sa responsabilité, il invoque les articles 1353, 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient avoir tout mis en œuvre pour tenter d'apporter une solution à Madame [S] [A] et lui épargner les désagréments du sinistre signalé en mai 2024. 
Il conteste que les problèmes d'humidité affectant l'appartement étaient antérieurs à l'entrée dans les lieux de Madame [S] [A] puisque l'état des lieux d'entrée démontre qu'il était en bon état malgré des défauts et traces d'infiltration anciennes et limitées. 
Il ajoute que son action se limite aux parties privatives de son appartement et avoir été empêché d'agir en raison d'une cause étrangère, le sinistre trouvant son origine dans une partie commune de l'immeuble. Il conclut que les conditions nécessaires à l'engagement de sa responsabilité ne sont pas réunies. 

S'agissant des appels en garantie, il invoque les articles 331 du code de procédure civile, 1725 du code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” est responsable de plein droit des désordres en parties privatives de l'appartement puisqu'ils trouvent leur cause dans des parties communes. Il soutient également que la responsabilité du syndic est engagée puisque, entre l'apparition des premiers dégâts en 2024 et ce jour, il n'a initié aucuns travaux, malgré de nombreuses sollicitations, de sorte qu'il ne pouvait ignorer l'urgence à intervenir. Il ajoute qu'il a effectué tardivement les diligences indispensables en mandatant une société pour une recherche de fuites, déclarant le sinistre à l'assureur de la copropriété et sollicitant l'établissement de devis respectivement trois, cinq et sept mois après la déclaration de sinistre. Il indique également que sa responsabilité est mise en exergue par les différents rapports d'expertise amiables et qu'il a démissionné de ses fonctions en reconnaissant une incapacité à faire face à la situation. Il énonce également que cette carence fautive a perduré au-delà de son mandat puisqu'il a tardé à transmettre au nouveau syndic les éléments nécessaires à la gestion du sinistre. Il conteste l'opposition des copropriétaires à la réalisation des travaux, et soutient que le syndic n'en rapporte pas la preuve. 

S'agissant de la recevabilité de ses demandes, il se prévaut de l'article 750-1 du code de procédure civile et indique que la tentative préalable de conciliation n'est pas obligatoire puisque l'enjeu du litige est supérieur à 5.000 euros. 

S'agissant de ses préjudices, il fait valoir que depuis le départ des lieux de Madame [S] [A] le 30 septembre 2024 le logement n'a pas pu être reloué, engendrant des difficultés financières. Il évalue le préjudice à 530 euros sur 17 mois, soit 9.010 euros. Il ajoute avoir été contraint de régler les charges de copropriété et la taxe foncière sans pouvoir les répercuter sur son locataire, ce qui constitue respectivement un préjudice de 410,32 euros au titre de l'année 2024 et de 1.385,55 euros au titre de l'année 2025, et de 1.129 euros pour ces deux années.

Concernant son préjudice moral, il fait également valoir que la non réparation des désordres, la remise en état future des embellissements, ses multiples démarches réalisées et ses difficultés financières lui ont causé du stress. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]”, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Débouter les parties de leurs demandes ; 
- Condamner in solidum Madame [Z] [F] et Monsieur [U] [W] à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre ; 
- Condamner in solidum Madame [Z] [F] et Monsieur [U] [W] à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Il se prévaut de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et conteste avoir failli à ses obligations. Il expose que le syndic et Monsieur [U] [W] l'ont informé tardivement et ne lui ont pas transmis d'informations suffisantes. Il ajoute que le syndic a manqué de diligences en mandatant une société pour une recherche de fuites, déclarant le sinistre à l'assureur de la copropriété et sollicitant l'établissement de devis respectivement trois, cinq et sept mois après la déclaration de sinistre. Il indique en outre que le syndic n'a pris aucune mesure de réparation, n'a fourni aucune information aux copropriétaires et a seulement attendu la fin de son mandat. Il précise également que la passation de fonction avec le nouveau syndic a été complexe et que des fautes ont été commises engendrant une indemnisation au titre de sa responsabilité professionnelle. 

Madame [Z] [F], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Déclarer Monsieur [U] [W] irrecevable en ses demandes ; 
- Débouter Monsieur [U] [W] de l'intégralité de ses demandes ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” de l'intégralité de ses demandes à son encontre ; 
- Débouter Madame [S] [A] de l'intégralité de ses demandes à son encontre ; 
- Condamner Monsieur [U] [W] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

S'agissant de l'irrecevabilité des demandes formulées à son encontre, elle invoque l'article 750-1 du code de procédure civile et fait valoir que la tentative préalable de conciliation s'impose dans le cadre d'une intervention forcée puisque la citation en justice entre dans le champ d'application de cet article et que les demandes de Monsieur [U] [W] n'excèdent pas 5.000 euros.

Elle soutient que lors de l'état des lieux d'entrée les problèmes d'humidité et d'infiltrations étaient déjà présents et visibles et que Monsieur [U] [W] ne les a pas signalés. Elle ajoute que l'appartement était en mauvais état d'entretien et vétuste. 

S'agissant de sa responsabilité, elle se prévaut de l'article 1240 du code civil et indique s'être heurtée à l'opposition de tous les copropriétaires ayant refusé d'engager des travaux nécessaires dans l'objectif de réaliser des économies et à une sous-évaluation récurrente du budget de la copropriété, compromettant la mise en œuvre de travaux nécessaires. 
Elle soutient également ne pas pouvoir être tenue responsable d'un processus lent en raison du nombre de lots dans la copropriété, la mise en œuvre de mesures préalables à la réalisation de travaux impliquant l'intervention de plusieurs professionnels, et des délais inhérents à la réalisation d'une assemblée générale. Elle ajoute que des mesures ont été prises dès le 15 mai 2024 jusqu'à l'assemblée générale du 19 juin 2025, contrairement à ce que soutient Monsieur [U] [W]. Elle indique qu'aucune carence n'est pointée par l'expert la concernant, lequel retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle conteste en outre que l'absence d'information du conseil syndical vaut absence d'information du syndicat des copropriétaires alors que ce dernier est représenté par le syndic. Elle indique que l'évocation d'une prétendue mauvaise tenue de compte est sans lien avec le litige.

S'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, elle invoque l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que la faute alléguée du syndic n'est pas, en elle-même, la faute d'un tiers permettant au syndicat de s'exonérer de sa responsabilité de plein droit. Elle indique qu'aucun manquement ne peut lui être reproché et conclut que le syndicat n'est pas fondé à invoquer une cause d'exonération ou un transfert intégral de la charge. 

Le greffe a été destinataire de deux courriers constitutifs de notes en délibéré non autorisées du syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et de Monsieur [U] [W] respectivement les 23 et 24 mars 2026.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 prorogé au 05 juin 2026. 

MOTIFS DU JUGEMENT

- Sur la recevabilité des notes produites en cours de délibéré :

L'article 16 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

L'article 442 du même code énonce que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui parait obscur.

L'article 445 du même code indique qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" a adressé une note en délibéré le 23 mars 2026 à laquelle Monsieur [U] [W] a répondu le 24 mars 2026, soit postérieurement à la clôture des débats.

A l'audience du 20 mars 2026, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, aucune note en délibéré n'a été autorisée par le juge.

Par conséquent, faute de respecter le principe du contradictoire et l'autorisation préalable par le juge, les notes en délibéré adressées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" et Monsieur [U] [W] seront écartées des débats. 

- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de règlement amiable du litige :

L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 750-1 du même code dispose qu' "en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. "

En l'espèce, dans son assignation délivrée le 2 mai 2025 à l'encontre de Madame [Z] [F], Monsieur [U] [W] a demandé notamment au juge d'ordonner la jonction de la présence instance avec celle enrôlée sous le n°RG 25/00831, de dire et juger que le syndic FLASH IMMOBILIER et syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” seront tenus de le garantir et relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [S] [A], et de condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à exécuter les travaux nécessaires sur les parties communes, cette dernière demande étant indéterminée. 

Au regard de ces éléments et des demandes présentées par Monsieur [U] [W] dans l'assignation précitée, rien ne lui imposait de recourir à une tentative préalable de résolution amiable du litige.

Par conséquent, Madame [Z] [F] sera déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de du défaut de tentative de règlement amiable du litige et l'action de Monsieur [U] [W] à l'encontre Madame [Z] [F] sera déclarée recevable.

- Sur la décence du logement donné à bail :

L'article 1719 du code civil énonce que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations".

L'article 1720 du même code prévoit que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d'un logement décent, lequel doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

En l'espèce, il est constant que Madame [S] [A] est entrée dans le logement le 2 avril 2024.

Madame [S] [A] dénonce l'apparition de désordres peu après son installation dans le logement et produit, afin d'en démontrer l'existence, les pièces suivantes : 
- l'état des lieux d'entrée du 2 avril 2024 indiquant que le crépi des WC se désolidarise à certains endroits, que des traces anciennes d'infiltrations d'eau sont présentes dans la cuisine ainsi que des traces de rouilles sur les montants de porte ; 
- un constat amiable de dégât des eaux du 15 mai 2024 établi entre Monsieur [U] [W] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] mentionnant que le dégât des eaux provient d'une "surcharge ponctuelle du réseau EU" ; 
- un procès-verbal de constat du 31 mai 2024 établi par Maître [P], commissaire de justice, qui relève, en partie basse des murs de l'entrée, des WC, du séjour/cuisine et de la chambre la présence d'auréoles jaunâtres, de moisissures et d'infiltrations en provenance du sol, ainsi que de cloques sur l'enduit et de rouille au sol autour de l'encadrement de la porte de la salle de bains. Il indique également que des gouttelettes d'eau sont visibles à l'œil nu au niveau de la jonction des lames de parquet, lesquelles se soulèvent et bougent sous les pas. Il relève en outre la présence d'un déshumidificateur dans le séjour/salon affichant un taux d'humidité à 74% ; 
- un procès-verbal de constat du 6 septembre 2024 établi par Maître [P], commissaire de justice qui relève les mêmes désordres que ceux précédemment décrits concernant la partie basse des murs, l'enduit et les sols. Il fait en outre état d'une odeur d'humidité perceptible dès l'entrée, de l'apparition de nouvelles moisissures et infiltrations dans l'entrée, les WC, le séjour/cuisine et la chambre, affectant tant le logement et ses équipements que les effets personnels de Madame [S] [A], ainsi que de tâches noirâtres sur le parquet du séjour/cuisine ; 
- un rapport d'intervention recherche de fuite et de causes d'infiltrations du 2 août 2024 qui fait état de la présence d'humidité dans le logement B08 qu'elle occupe et précisant avoir effectué des relevés à l'aide d'un humidimètre à sonde captive indiquant que la zone est fortement humide en bas de cloison, et en particulier autour des gaines techniques. 
- un état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 30 septembre 2024 mentionnant qu'il a été "établi dans un contexte particulier, un dégât des eaux ayant été déclaré au cours du mois de mai et non réglé depuis", que "du fait des dégâts intervenus tout au long de la période locative, l'appartement ne correspond pas à l'état d'origine de la location mais est dans un état similaire au constat d'huissier réalisé par la locataire" et que "les murs, plafonds et sols sont donc très endommagés et présentent un état dégradé".

Ces éléments permettent de rapporter la preuve de désordres liés à l'humidité et aux infiltrations d'eau qui se sont aggravés et qui ne sont pas contestés par Monsieur [U] [W]. Ces désordres caractérisent un manquement aux exigences du décret du 30 janvier 2002.

Par ailleurs, il ressort des courriers électroniques produits par Monsieur [U] [W] que la SARL IMMO PLAGE et lui-même ont été informés, dès le 7 mai 2024, de ces désordres dans le logement. 

Si des démarches ont été entreprises par Monsieur [U] [W] et la SARL IMMO PLAGE, notamment afin d'identifier l'origine et les causes des désordres, ainsi que d'évaluer les dommages, aucun élément ne permet de démontrer que des travaux effectifs et suffisants ont été réalisés afin de permettre à la locataire de jouir paisiblement des lieux loués. Monsieur [U] [W] a, au demeurant, indiqué dans ses écritures que l'origine des désordres n'a pas encore été réparée. Les désordres ont, dès lors, persisté jusqu'au départ de Madame [S] [A] le 30 septembre 2024. 

A cet égard, il y a lieu de préciser que Monsieur [U] [W] ne saurait utilement se prévaloir de l'origine des désordres dans les parties communes de l'immeuble, cette circonstance étant sans incidence sur ses obligations de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparation et de jouissance paisible pendant la durée du bail.

Ainsi, le logement pris à bail par Madame [S] [A] ne répondait pas aux critères légaux de la décence sur la période courant du 7 mai 2024 au 30 septembre 2024. 


Par conséquent, le manquement de Monsieur [U] [W] à son obligation de délivrance d'un logement décent sera retenu, cette obligation étant de résultat et n'exigeant pas la démonstration d'une faute, nonobstant les diligences accomplies par celui-ci.
 
- Sur le préjudice de jouissance de Madame [S] [A] : 

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenu d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

En l'espèce, les infiltrations d'eau et moisissures subies par Madame [S] [A] ont été établies du 7 mai 2024 au 30 septembre 2024. 

Madame [S] [A] chiffre son préjudice de jouissance à l'entièreté des loyers versés durant 6 mois, et subsidiairement à la moitié.

Elle justifie par trois attestations des 20 septembre, 4 et 7 octobre 2024 avoir été hébergée par deux personnes du 1er et 10 juillet 2024 puis entre le 14 juillet et le 15 septembre 2024 en raison de “l’insalubrité” du logement qu’elle louait, et ponctuellement par une autre, sans que l’on sache les dates précises de cet accueil. En outre elle produit des certificats médicaux de son médecin traitant, des 26 juin et 29 août 2024, dont il résulte qu’elle présentait une rhinite chronique, un encombrement bronchique persistant et une dégradation respiratoire, pathologies qui ne sont pas nécessairement la conséquence de l’état du logement mais rendant impossible pour elle de vivre dans un logement constamment humide et affecté de moisissures atteignant l’ensemble des pièces.

Les éléments précités rendent manifeste que les désordres, dont l'aggravation a été démontrée, ont été source de gêne esthétique, d'inconfort puis de troubles dans les conditions normales d'occupation du logement rendant impossible le maintien dans le logement. 

Il convient donc de retenir l'existence d'un préjudice de jouissance certain, dont la matérialité et le lien de causalité avec les manquements du bailleur sont établis par la locataire.

Il convient de fixer le préjudice en référence au seul montant du loyer, soit 530 euros par mois, et d’allouer une indemnisation à hauteur de la moitié du loyer de mai à juin 2024, puis du montant du loyer de juillet à septembre 2024. 

En conséquence de ces éléments, Monsieur [U] [W] sera condamné à payer à Madame [S] [A] une somme de 2.120 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance à compter du mois de mai 2024 jusqu'au mois de septembre 2024. 


- Sur le préjudice moral de Madame [S] [A] : 

En l'espèce, Madame [S] [A] sollicite une somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral qu'elle dit avoir subi. 

Si les deux certificats médicaux établis les 26 juin et 29 août 2024 par le Dr [O] [R] font état de plusieurs pathologies sur lesquelles l’état du logement avait nécessairement une répercussion et entraînait un préjudice de jouissance, ils ne caractérisent pas les conséquences morales pour la locataire. 

Par conséquent, Madame [S] [A] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

- Sur la responsabilité et la garantie du syndicat des copropriétaires à l'égard de Monsieur [U] [W] :

L'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Dès lors que les désordres ont leur origine dans les parties communes la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif. 

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise dégâts des eaux établi le 5 novembre 2024 par la société EUREXO à la suite des opérations d’expertise du 29 octobre 2024 ainsi que du rapport d'expertise établi le 27 janvier 2026 par le cabinet SARETEC que le dégât des eaux à l'origine des infiltrations et moisissures dans le logement litigieux résulte d'une fuite des canalisations d'évacuations communes encastrées dans l'immeuble.

Les parties ne contestent pas que les canalisations d'évacuations encastrées dans l'immeuble constituent des parties communes. 
En outre rien n’établit que Monsieur [U] [W] avait connaissance avant la conclusion du contrat de bail des désordres apparus après l’entrée dans les lieux, dont la nature et l’ampleur n’a manifestement été révélée qu’après celle-ci.
 
Monsieur [U] [W] est donc fondé à être garanti et relevé indemne par le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit en application des dispositions précitées. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera condamné à garantir Monsieur [U] [W] des indemnités pour préjudice de jouissance pour lesquelles il a été précédemment condamné.



- Sur la responsabilité de Madame [Z] [F] à l'égard de Monsieur [U] [W] : 

L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndic est chargé, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l'espèce, si le courrier en date du 24 octobre 2024 démontre que Madame [Z] [F] a effectué à cette date une déclaration de sinistre auprès de la société CAMACTE, assureur de la copropriété, concernant le logement appartenant à Monsieur [U] [W], le constat amiable de dégât des eaux du 15 mai 2024 signé par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic après une première analyse rapide des causes du sinistre par la société FUITES ASSISTANCE, ainsi que le courrier de l'entreprise Saretec Dommage en date du 22 août 2024 permettent d'établir que Madame [Z] [F] a effectué des diligences dès qu’elle a eu connaissance du sinistre et qu’elle a déclaré le sinistre à la société CAMACTE lorsque le copropriétaire a mis en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et pour l’informer d’une convocation à une opération d’expertise.

En outre, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 21 mai 2024 que les "remontées d'humidité en pieds de mur du bâtiment B" ont été évoquées et qu'il a été décidé "de faire un passage de caméra dans le réseau pour analyser les problèmes […] et envisager les travaux réparatoires définitifs.". Les parties ne sauraient dès lors utilement soutenir un défaut d'information quant à l'existence des désordres affectant les parties communes.

Le rapport d'intervention précité du 2 août 2024 permet d'établir que Madame [Z] [F] a diligenté une mesure de recherche de fuite auprès de la société FUITES ASSISTANCE.

Les courriers électroniques de décembre 2024 émis par Madame [Z] [F] font état de la transmission aux membres du conseil syndical d'un devis concernant les réparation des réseaux enterrés ainsi que démarches entreprises afin d'obtenir la communication des étude des sols et de nappe phréatique, et de devis d'étude réseaux, structure des bâtiments et de fourniture et pose d'un piézomètre. 

Le rapport d'intervention du 2 août 2024 ainsi que le rapport d'expertise dégât des eaux du 5 novembre 2024, et les éléments précités permettent d'établir, d'une part, que les désordres affectant les canalisation d'évacuation s'inscrivent dans une problématique structurelle plus large liée à l'état des réseaux enterrés, du sol et de la nappe phréatique, impliquant la réalisation préalable d'investigations techniques et de travaux de réfection d'ampleur et, d'autre part, qu'il n'est pas démontré qu'une mesure conservatoire simple, immédiatement mobilisable sans porter une atteinte disproportionnée à l'habitabilité du reste du bâtiment et relevant des pouvoirs propres du syndic, aurait permis de faire cesser les infiltrations dans des conditions efficaces, les éléments précités ne faisant à ce titre aucune préconisation.

Il ressort par ailleurs de l'ordre du jour et du procès-verbal de l'assemblée générale annuelle de la copropriété de la [Adresse 1] du 19 juin 2025 qu'ont notamment été inscrites et adoptées les résolutions relatives au vote par le bâtiment B du passage d'un tuyau dans les parties communes, à la réalisation d'investigations et recherches de fuites, à un diagnostic nappe phréatique, à une étude des réseaux d'eaux enterrés, à une étude structurelle ainsi qu'à l'arrachage des haies. 

Au surplus, il y a lieu de relever qu'il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 21 mai 2024 précité que le conseil syndical s'est vu déléguer, pour une durée d'un an, le pouvoir de commander un passage caméra dans les canalisations des trois bâtiments ainsi que celui d'engager les travaux de réparation de canalisation défaillante du bâtiment B. 

En diligentant, dans un délai raisonnable une recherche de fuite, en procédant à une déclaration de sinistre, en sollicitant des devis, puis en soumettant au vote de l'assemblée générale les investigations et travaux, Madame [Z] [F] justifie avoir accompli les diligences relevant de sa mission et agi dans les limites de ses pouvoirs. 

Dès lors, aucune faute de gestion, carence fautive ou inertie fautive ne peut lui être reprochée. 

Par conséquent, Monsieur [U] [W] sera débouté de ses demandes formées à l'encontre de Madame [Z] [F]. 

- Sur le préjudice financier de Monsieur [U] [W] : 

En l'espèce, il est constant que le logement litigieux appartenant à Monsieur [U] [W] a été loué par Madame [S] [A] du 2 avril 2024 au 30 septembre 2024, et qu'elle a donné congé en raison des désordres liés aux infiltrations d'eau et moisissures dans le logement. 

Le procès-verbal du 6 septembre 2024 ainsi que de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2024 permettent d'établir que le logement ne pouvait être remis en location en l'état. 

Le rapport établi par la société EUREXO le 19 novembre 2025 ainsi que par la société Saretec le 27 janvier 2026 démontrent en outre que le logement litigieux n'a fait l'objet d'aucune remise en état à cette date, et n'a donc pas pu être reloué. 

Il est ainsi établi que Monsieur [U] [W] n'a pu remettre en location son logement depuis le 1er octobre 2024, en raison des infiltrations et moisissures, et de la persistance des désordres.

Par ailleurs, Monsieur [U] [W] soutient avoir été dans l'impossibilité de répercuter la taxe foncière ainsi que les charges de copropriété en l'absence de remise en location du logement litigieux. 

Il y a lieu de relever que seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères peut être mise à la charge du locataire et que Monsieur [U] [W] ne produit aucun décompte annuel de régularisation de charges permettant de déterminer la part théoriquement imputable à un éventuel locataire. 

En outre, Monsieur [U] [W] dans le dispositif de ses conclusions, seul soutenu à l’audience, évalue son préjudice à 9.010 euros correspondant au loyer mensuel hors provisions sur charges de 530 euros sur 17 mois, à actualiser au jour du jugement à intervenir. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” sera condamné à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 9.010 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier et la somme de 530 euros par mois au titre des mois de mars à mai 2026 inclus. 

- Sur le préjudice moral de Monsieur [U] [W] :

En l'espèce, Monsieur [U] [W] ne produit aucune pièce médicale, attestation ou correspondance de nature à établir l'existence d'un retentissement psychologique, émotionnel ou affectif personnel résultant des faits litigieux. 

Les seuls courriers et mises en demeure adressés à Madame [Z] [F], versés aux débats, ne permettent pas davantage de caractériser une souffrance psychologique, émotionnelle ou affective distincte des conséquences patrimoniales du litige. 

Il ne rapporte donc pas la preuve du préjudice moral dont il se prévaut. 

Au surplus, les conséquences résultant de l'absence de réparation des désordres et de remise en état des embellissement, ayant notamment entrainé l'impossibilité de remettre le logement en location, font déjà l'objet d'une indemnisation au titre du préjudice financier, de sorte qu'elles ne sauraient donner lieu à une réparation distincte en l'absence de justificatif d'un préjudice extrapatrimonial autonome. 

Par conséquent, Monsieur [U] [W] sera débouté de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral. 

- Sur la réalisation des travaux sur les parties communes de l'immeuble sous astreinte :

En l'espèce, les développements qui précèdent ont permis d'établir que des désordres, provenant des canalisations d'évacuations communes encastrées de l'immeuble, affectent le logement appartenant à Monsieur [U] [W]. 

S'il n'est pas contesté qu'aucune réparation n'a eu lieu à ce jour, Monsieur [U] [W] ne produit pas aux débats les investigation et recherche de fuite, le diagnostic de nappe phréatique ainsi que les études des réseaux d'eau enterrés et structures, résolutions pourtant acceptées selon procès-verbal d'assemblée générale du 19 juin 2025, et nécessaires afin de déterminer les travaux opportuns à la remise en état des parties communes, lesquels n'ont au demeurant pas été soumis au vote d'une assemblée générale des copropriétaires. La nature et l'étendue des travaux à réaliser ne sont donc pas déterminées.

Au surplus, Monsieur [U] [W] qui sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires "à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble" au dispositif de ses conclusions ne présente aucun développement sur cette demande dans le corps de ses écritures. 

Par conséquent, Monsieur [U] [W] sera débouté de sa demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble. 

- Sur la responsabilité de Madame [Z] [F] à l'égard du syndicat des copropriétaires :

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, il est constant qu'un contrat de syndic a été conclu le 3 juin 2022 entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et Madame [Z] [F], exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, à effet du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025.

Ce contrat prévoit notamment, parmi les prestations incombant au syndic, la déclaration de sinistre affectant les parties communes et parties privatives lorsque le sinistre trouve son origine dans les parties communes, la prise de mesures conservatoires ainsi que l'entretien courant et la maintenance de l'immeuble.

Les développements qui précèdent ont permis d'établir que Madame [Z] [F] a procédé dans un délai raisonnable à la suite du dégât des eaux du 24 avril 2024, à une déclaration de sinistre, a mandaté une entreprise afin d'effectuer une recherche de fuites, et a sollicité des devis techniques ainsi que des études spécialisées au regard de la complexité et la multiplicité des désordres relevés par les différents rapports. 

En effet, les désordres identifiés qui affectent les réseaux enterrés de la copropriété, dans un contexte de problématique structurelle liée notamment à l'état des canalisations, du sol et de la nappe phréatique, impliquent des investigations techniques préalables et des travaux de réfection d'ampleur. 

A cet égard, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 21 mai 2024 que les problèmes de remontées d'humidité en pied de mur du bâtiment B ont été portés à la connaissance des copropriétaires et que le conseil syndical s'est vu déléguer, pour une durée d'un an, le pouvoir de commander le passage de caméra dans les canalisations des trois bâtiments ainsi que celui d'engager les travaux de réparation des canalisations défaillantes du bâtiment B. Cette délégation, régulièrement adoptée par l'assemblée générale, impliquait une compétence directe du conseil syndical dans la mise en œuvre des investigations et travaux nécessaires. 

Il ressort également du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2025 que Madame [Z] [F] a inscrit au vote les résolutions relatives à la recherche de fuite, au diagnostic de nappe phréatique, aux études des réseaux enterrés et de la structure des bâtiments ainsi que diverses opérations préparatoires, qui ont été adoptées. 

Enfin, aucun des rapports produits ne formule de préconisations quant aux mesures conservatoires, relevant des pouvoirs propres du syndic, qui auraient permis de mettre un terme aux désordres ou d'en limiter les effets.

Dans ces conditions, Madame [Z] [F] justifie avoir accompli les diligences relevant de son mandat.

Dès lors, aucune inertie, carence ou mauvaise exécution du mandat ne peut être reproché à Madame [Z] [F]. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” sera débouté de ses demandes formées à l'encontre de Madame [Z] [F].

- Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. 

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. 

Monsieur [U] [W], qui succombe, sera tenu aux dépens de l'instance principale desquels seront exclus le coût de procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2024 certes lié à la procédure mais qui, n'étant pas obligatoire, ne peut être inclus dans les dépens, en application de l'article 695 du code de procédure civile. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [W] sera condamné à payer à Madame [S] [A] la somme de 1.200 euros et sera, en conséquence, débouté de sa demande sur ce même fondement.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” sera condamné à garantir Monsieur [U] [W] de ces condamnations et supportera les dépens de l'instance en garantie diligentée par Monsieur [U] [W] à son encontre et sera condamné à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile.

En outre, Monsieur [U] [W] succombe à l'égard de Madame [Z] [F]. Il convient donc de condamner Monsieur [U] [W] à payer à Madame [Z] [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

ÉCARTE des débats les notes en délibéré adressées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” et Monsieur [U] [W] les 23 et 24 mars 2026 ;

DÉBOUTE Madame [Z] [F] de sa fin de non-recevoir tirée de du défaut de tentative de règlement amiable du litige ;

DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [U] [W] à l'encontre de Madame [Z] [F] ;
 
CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à Madame [S] [A] une somme de 2.120 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [S] [A] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à garantir et relever indemne Monsieur [U] [W] de la condamnation ci-dessus prononcée ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [W] de ses demandes formées à l'encontre de Madame [Z] [F] ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 9.010 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier jusqu’au mois de février 2026 inclus et la somme de 530 euros par mois au titre des mois de mars à mai 2026 inclus ; 

DÉBOUTE Monsieur [U] [W] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [W] de sa demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” de ses demandes formées à l'encontre de Madame [Z] [F] ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] aux dépens de l'instance principale ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à Madame [S] [A] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” à garantir et relever indemne Monsieur [U] [W] de ces condamnations ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 1]” aux dépens de l'instance en garantie initiée par Monsieur [U] [W] et à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ;
 
CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à Madame [Z] [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE CHARGÉE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Melun · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03128

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• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/05363

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Mise à jour de la source le 2026-06-05T18:12:26.705Z.