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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P11 Aud. civile prox 2, 18 août 2026, n° 25/04248

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 22 mars 2023, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a donné à bail à Mme [W] [Z] un local à usage d’habitation situé au 302 boulevard Saint Marcel, cité Le Forbin, bâtiment F, entrée 6, 2ème étage, dans le onzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 383,17 euros.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 23 juin 2023.

Un rapport d’expertise amiable contradictoire a été établi le 26 juin 2023 par l’assureur de Mme [W] [Z] suite à une visite effectuée le 23 juin 2023.

Par courrier en date du 24 octobre 2023, l’Epic 13 Habitat a mis en demeure Mme [W] [Z] de lui régler la somme de 20,13 euros sous quinzaine.

Selon courrier du 1er mai 2024, Mme [W] [Z] a, par l’intermédiaire de son conseil, saisi l’Epic 13 Habitat d’une demande de remboursement des loyers et de restitution du dépôt de garantie.

Un constat d’échec de tentative de conciliation a été établi le 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, Mme [W] [Z] a fait assigner l’Epic 13 Habitat devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1231-1, 1719 et 1720 du Code civil aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-383 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,
-1.140,38 euros au titre du remboursement des loyers des mois de mars, avril et mai 2023,
-2.000 euros au titre du préjudice moral,
-1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 5 mai 2026, Mme [W] [Z], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures, réitérant les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Citée à personne, l’Epic 13 Habitat n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de l’Epic 13 Habitat ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la responsabilité de la bailleresse

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Enfin, l’article 1725 du Code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance (..).


En l'espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail en date du 22 mars 2023 portant sur un appartement de type 3 d’une surface habitable de 67,22 mètres carrés.

Sur la défaillance de l’installation électrique, Mme [W] [Z] la signale à l’Epic 13 Habitat deux mois après son entrée dans les lieux. 

Elle est vérifiée à l’occasion de la visite contradictoire de l’expert mandaté par l’assureur de Mme [W] [Z] pour une mission réceptionnée le 7 juin 2023. L’absence de courant depuis le disjoncteur abonné est vérifiée. L’expert indique que la cause de l’absence d’énergie entre le compteur électrique et le disjoncteur abonné ne peut pas être déterminée. Il préconise la vérification de l’installation en amont et en aval du disjoncteur abonné, un contact avec l’entreprise Enedis et le compte-rendu établi par l’électricien de l’Epic 13 Habitat. Il joint quatre photographies dont l’une mentionnant un compteur trafiqué, Mme [W] [Z] indiquant dans ses écritures l’avoir constaté avec le gardien de l’immeuble. 

Elle rapporte en outre à l’expert avoir été avisé par l’entreprise Enedis d’un branchement sauvage sur son compteur.

S’agissant d’un branchement interne dans l’immeuble, ce fait ne peut être considéré comme imputable à un tiers au sens de l’article 1725 du Code civil.


Sur l’état dégradé des parties communes de l’immeuble, Mme [W] [Z] n’en rapporte pas la preuve de même que celle d’autres désordres.


Il en résulte que la responsabilité de l’Epic 13 Habitat est engagée au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent du fait de l’absence d’électricité et ce, à compter du 23 mai 2023, date de la première réclamation de Mme [W] [Z], en l’état des pièces versées au débat.

Sur le remboursement des loyers

Un logement dépourvu d’électricité étant inhabitable, Mme [W] [Z] est bien fondée à solliciter le remboursement des loyers versés à compter du 23 mai 2026 en ce que les conditions d’une exception d’inexécution de payer le loyer étaient réunies, en application de l’article 1219 du Code civil.

Mme [W] [Z] justifie de quittances de loyers sur la période du 22 mars au 31 juillet 2023. Sur la période du 23 mai au 31 juillet 2023, elle verse une somme totale de 1.140,38 euros.

L’Epic 13 Habitat sera par conséquent condamné à verser à Mme [W] [Z] une somme de 1.140,38 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 383 euros. La quittance du versement du dépôt de garantie n’est pas versée au débat de même que tout élément de preuve.

Mme [W] [Z] sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

Au regard du caractère inhabitable des lieux, du stress occasionné par la présente procédure, du versement des loyers et des charges par Mme [W] [Z], des démarches effectuées aux fins de résolution amiable du litige, il convient de lui allouer une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

L’Epic 13 Habitat succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à Mme [W] [Z] une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat à payer à Mme [W] [Z] une somme de mille cent quarante euros et trente-huit centimes (1.140,38 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [W] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat à payer à Mme [W] [Z] une somme de mille euros (1.000 euros) en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [W] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat aux dépens ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat à payer à Mme [W] [Z] une somme de mille euros (1.000 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026



 GROSSE :
 Le 18 août 2026
 à Me Charlotte LOMBARD
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/04248 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6VY4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [Z]
née le 08 Avril 1980 à MARSEILLE (13), demeurant 89 Traverse de la Barre - 13016 MARSEILLE

représentée par Me Charlotte LOMBARD, du cabinet GASPARRI-LOMBARD ASSOCIES avocat au barreau de MARSEILLE




DEFENDERESSE

OFFICE PUBLIC 13 HABITAT dont le siège social est sis 80 Rue Albe - CS 40238 - 13248 MARSEILLE CEDEX 4 pris en la personne de son représentant légal en exercice 

non comparante











EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 22 mars 2023, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a donné à bail à Mme [W] [Z] un local à usage d’habitation situé au 302 boulevard Saint Marcel, cité Le Forbin, bâtiment F, entrée 6, 2ème étage, dans le onzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 383,17 euros.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 23 juin 2023.

Un rapport d’expertise amiable contradictoire a été établi le 26 juin 2023 par l’assureur de Mme [W] [Z] suite à une visite effectuée le 23 juin 2023.

Par courrier en date du 24 octobre 2023, l’Epic 13 Habitat a mis en demeure Mme [W] [Z] de lui régler la somme de 20,13 euros sous quinzaine.

Selon courrier du 1er mai 2024, Mme [W] [Z] a, par l’intermédiaire de son conseil, saisi l’Epic 13 Habitat d’une demande de remboursement des loyers et de restitution du dépôt de garantie.

Un constat d’échec de tentative de conciliation a été établi le 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, Mme [W] [Z] a fait assigner l’Epic 13 Habitat devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1231-1, 1719 et 1720 du Code civil aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-383 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,
-1.140,38 euros au titre du remboursement des loyers des mois de mars, avril et mai 2023,
-2.000 euros au titre du préjudice moral,
-1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 5 mai 2026, Mme [W] [Z], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures, réitérant les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Citée à personne, l’Epic 13 Habitat n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de l’Epic 13 Habitat ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la responsabilité de la bailleresse

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Enfin, l’article 1725 du Code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance (..).


En l'espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail en date du 22 mars 2023 portant sur un appartement de type 3 d’une surface habitable de 67,22 mètres carrés.

Sur la défaillance de l’installation électrique, Mme [W] [Z] la signale à l’Epic 13 Habitat deux mois après son entrée dans les lieux. 

Elle est vérifiée à l’occasion de la visite contradictoire de l’expert mandaté par l’assureur de Mme [W] [Z] pour une mission réceptionnée le 7 juin 2023. L’absence de courant depuis le disjoncteur abonné est vérifiée. L’expert indique que la cause de l’absence d’énergie entre le compteur électrique et le disjoncteur abonné ne peut pas être déterminée. Il préconise la vérification de l’installation en amont et en aval du disjoncteur abonné, un contact avec l’entreprise Enedis et le compte-rendu établi par l’électricien de l’Epic 13 Habitat. Il joint quatre photographies dont l’une mentionnant un compteur trafiqué, Mme [W] [Z] indiquant dans ses écritures l’avoir constaté avec le gardien de l’immeuble. 

Elle rapporte en outre à l’expert avoir été avisé par l’entreprise Enedis d’un branchement sauvage sur son compteur.

S’agissant d’un branchement interne dans l’immeuble, ce fait ne peut être considéré comme imputable à un tiers au sens de l’article 1725 du Code civil.


Sur l’état dégradé des parties communes de l’immeuble, Mme [W] [Z] n’en rapporte pas la preuve de même que celle d’autres désordres.


Il en résulte que la responsabilité de l’Epic 13 Habitat est engagée au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent du fait de l’absence d’électricité et ce, à compter du 23 mai 2023, date de la première réclamation de Mme [W] [Z], en l’état des pièces versées au débat.

Sur le remboursement des loyers

Un logement dépourvu d’électricité étant inhabitable, Mme [W] [Z] est bien fondée à solliciter le remboursement des loyers versés à compter du 23 mai 2026 en ce que les conditions d’une exception d’inexécution de payer le loyer étaient réunies, en application de l’article 1219 du Code civil.

Mme [W] [Z] justifie de quittances de loyers sur la période du 22 mars au 31 juillet 2023. Sur la période du 23 mai au 31 juillet 2023, elle verse une somme totale de 1.140,38 euros.

L’Epic 13 Habitat sera par conséquent condamné à verser à Mme [W] [Z] une somme de 1.140,38 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 383 euros. La quittance du versement du dépôt de garantie n’est pas versée au débat de même que tout élément de preuve.

Mme [W] [Z] sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

Au regard du caractère inhabitable des lieux, du stress occasionné par la présente procédure, du versement des loyers et des charges par Mme [W] [Z], des démarches effectuées aux fins de résolution amiable du litige, il convient de lui allouer une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

L’Epic 13 Habitat succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à Mme [W] [Z] une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat à payer à Mme [W] [Z] une somme de mille cent quarante euros et trente-huit centimes (1.140,38 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [W] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat à payer à Mme [W] [Z] une somme de mille euros (1.000 euros) en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [W] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat aux dépens ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat à payer à Mme [W] [Z] une somme de mille euros (1.000 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1720, code civil 1725). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-18T18:46:51.604Z.