Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 21 août 2026, n° 25/09576

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [C] est usufruitier et Monsieur [J] [Y] [C] est nu-propriétaire de droits et biens immobiliers situés au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.
 
Par acte sous seing privé conclu les 6 et 7 octobre 2016 prenant effet le 12 novembre 2016, Monsieur [J] [C], représenté par son mandataire de gestion immobilière la S.A.S. FONCIA [Localité 1], a donné bail à Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] un logement à usage d’habitation (lots n°4214 et n°4215) ainsi qu’un emplacement de stationnement (lot n°4269) et une cave (lot n°4243) situés [Adresse 4] A escalier 2, rez-de-jardin bât. A escalier 2B et 1e sous-sol bât. A, à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal à la date de prise d’effet du contrat de 2 741 euros, outre 160 euros de provisions sur les charges locatives récupérables. 

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 752,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U], le 28 mai 2025.
Les causes du commandement de payer ont été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, puis une nouvelle dette locative s’est constituée.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, Monsieur [J] [C] a fait assigner Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] pour retard constant dans le règlement des loyers, Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [U], Madame [T] [Z] [X] épouse [U] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués [Adresse 5] A escalier 2, rez-de-jardin bât. A escalier 2B et 1e sous-sol bât. A, à [Localité 2], dès la signification du jugement à intervenir, avec concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] au paiement de la somme de 5 661,81 euros au titre des loyers et charges d’août 2025 pour un solde et de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter l’assignation, Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, charge et taxes en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux loués, Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 mai 2025 et de la notification à la CCAPEX du 28 mai 2025. 
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 16 février 2026, a été renvoyée à l’audience du 5 juin 2026 et un calendrier de procédure a été fixé. 

A cette audience, Monsieur [J] [C], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 7 275,24 euros arrêté au terme de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. Y ajoutant, il soulève la prescription des demandes reconventionnelles d’annulation des taxes sur les ordures ménagères facturées entre 2017 et 2020 et des régularisations de charges des exercices 2021 et 2022, de restitution des provisions sur charges réglées entre 2018 et 2021 et de paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pour la période antérieure au 6 février 2023. Il sollicite en outre de voir débouter les défendeurs de leurs autres demandes et porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 500 euros. Il indique oralement que les défendeurs ont effectué un paiement venant en déduction de la dette locative, d’un montant de 4 000 euros environ, la veille de l’audience, et sollicite l’autorisation de produire par note en délibéré un décompte actualisé. 

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que la dette locative ne fait que s’accroitre depuis le mois de novembre 2021, les locataires n’ayant pas adapté le montant des règlements en fonction des révisions du loyer et ayant refusé de s’acquitter du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024 à leur charge. Il ajoute que les régularisations des charges ont toutes été effectuées et qu’elles sont justifiées par la production des régularisations du syndic de copropriété et les relevés généraux des dépenses. Il précise avoir adressé les régularisations des charges aux locataires par courrier simple et soutient en tout état de cause que le bailleur peut justifier à tout moment, y compris en cours de procédure, procéder à des régularisations des charges dans la limite de la prescription, ce qu’il est le cas en l’espèce, et que les locataires ne démontrent aucun préjudice causé par la tardiveté alléguée de ces régularisations. Il considère en outre que les taxes d’enlèvement des ordures ménagères constituent des charges récupérables à la charge des locataires et que la circonstance qu’elles soient appelées séparément des régularisations des charges ne crée aucun préjudice aux locataires.

Concernant le trouble de jouissance allégué, il fait valoir que les dégâts des eaux subis ont été déclarés aux assureurs du bailleur, des locataires et de la copropriété et que le bailleur n’est pas responsable de la durée de la procédure assurantielle. Il précise avoir réalisé toutes les diligences nécessaires par l’intermédiaire de son mandataire de gestion immobilière en sollicitant une entreprise pour faire procéder aux travaux. Il relève que les travaux n’ont pas pu être réalisés en raison du comportement des locataires qui y ont fait obstacle, d’abord en exigeant d’être relogés à l’hôtel pendant la durée des travaux, ce qui n’était pas nécessaire, et ensuite, en ne donnant pas accès au logement à l’entreprise missionnée pour y procéder. Il considère dès lors que le défaut d’exécution des travaux est exclusivement imputable aux locataires et que sa responsabilité ne peut être engagée à ce titre. Il relève en tout état de cause que la demande indemnitaire est prescrite pour la période antérieure au 6 février 2023.

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U], comparaissent en personne et sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en défense portant demande incidente visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles ils demandent de :

In limine litis : 
Enjoindre le demandeur d’avoir à communiquer l’identité et les coordonnées du nu propriétaire pour assurer l’efficacité du jugement à intervenir, 
A titre principal,
Débouter le demandeur de sa demande de paiement de la somme de 5 661,81 euros au titre des loyers et charges d’août 2025 pour un solde et de septembre 2025, dont son mandataire a expressément et formellement quittancé le paiement, sans réserve, mois après mois, Et si, par impossible et extraordinaire il en était jugé autrement, débouter le demandeur de sa demande de paiement, la créance arguée n’apparaissant ni certaine, ni liquide et exigible, et de surcroit, les contestations antérieures notifiées par les locataires sur les imputations portées au débit du compte locatif apparaissent – elles – comme sérieuses, fondées et justifiées du fait du non-respect de la procédure de régularisation des charges, Dire nul et de nul effet le commandement de payer signifié sur la base d’un compte locatif manifestement erroné, Rejeter la demande de résiliation du bail en ce qu’elle constituerait une conséquence exorbitante et inéquitable à la seule charge des locataires alors que le bailleur n’a pas satisfait à toutes les obligations mises à sa charge par la loi,
A titre incident : 
Annuler l’imputation au débit de leur compte locatif : Des taxes d’enlèvement des ordures ménagères contestées et imputées pour 2017, 2018, 2020 et 2025, soit 2071 euros,Des régularisations de charges effectuées en 2021 et 2025 sans respecter la procédure visée à l’article 23 de la loi de 1989, soit 567,74 euros,Des frais de commandement et signification d’actes facturés pour des montants supérieurs à celui figurant sur les actes signifiés, soit 954,69 euros,Ordonner la restitution des provisions sur charges acquittées au titre des années 2018, 2019, 2020, 2021, soit 7680 euros,Dire les troubles de jouissance du fait du défaut de réparation des conséquences des dégâts des eaux subis en octobre 2020 et août 2021 anormaux et leur allouer à ce titre, une indemnité de 350 euros par mois à compter du 1e octobre 2021 soit une somme totale de 19 950 euros, Dire que la gestion et l’administration de la location ont été manifestement catastrophiques et les ont contraint à faire face sans arrêt à une léthargie anormale et leur allouer à ce titre une indemnité forfaitaire de 5 000 euros au titre de réparation du trouble moral subi, 
En tout état de cause : 
Ordonner l’exécution provisoire, Ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre, Leur concéder un échéancier de règlement de la somme due sur 24 mois, Leur allouer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 500 euros,Condamner le demandeur aux frais et dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement et de la notification à la CCAPEX.
Au soutien de leurs prétentions, les locataires font valoir qu’ils ne sont redevables d’aucune dette locative, l’ensemble des sommes appelées mensuellement par le gestionnaire du bien ayant été réglé. Ils considèrent que le montant de la provision sur charges contractuellement convenue est de 160 euros par mois, qu’elle ne comprend pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, laquelle augmente substantiellement le montant des charges et qu’elle aurait dû y être intégrée. Ils prétendent en outre que cette taxe ne figure pas sur les comptes annuels de régularisation des charges communiqués de sorte que l’ensemble des sommes appelées à ce titre doit leur être restitué. Ils considèrent par ailleurs que le bailleur n’a pas communiqué spontanément les décomptes annuels de charges malgré les demandes des locataires, que les régularisations des charges ont été effectuées tardivement et que le délai d’un mois entre les régularisations et le débit des sommes correspondantes n’a pas été respecté. Ils contestent en conséquence devoir payer ces régularisations de charges et soutiennent que le décompte de la dette locative produit par le demandeur est erroné. 

Ils font valoir par ailleurs un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison du défaut d’exécution des travaux consécutifs aux dégâts des eaux survenus en 2020 et en 2021. Ils estiment que le mandataire de gestion du bailleur n’a pas suivi les conséquences des sinistres et n’a pas fait procéder aux travaux idoines. Ils contestent avoir fait obstacle à la réalisation des travaux, faisant valoir que les locataires n’ont pas été prévenu suffisamment à l’avance de l’intervention des entreprises et qu’ils n’ont pas été informés des devis, du calendrier d’intervention et des modalités précises de réalisation des travaux. Ils estiment dès lors avoir subi un trouble de jouissance important justifiant l’allocation de dommages et intérêts. Ils estiment en outre que l’inertie du bailleur et de son mandataire leur a causé un préjudice moral justifiant l’allocation de dommages et intérêts spécifiques. 
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 5 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 21 août 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de Monsieur [J] [C] a fait parvenir par note en délibéré un décompte actualisé de la dette locative à la date du 5 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande d’injonction de communiquer les identité et coordonnées du nu-propriétaire

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] demandent d’enjoindre Monsieur [J] [C] de communiquer le nom et les coordonnées du nu-propriétaire du bien litigieux afin que celui-ci puisse être « joint » pour « assumer – dans le cas de [la] défaillance [de l’usufruitier] – toutes les obligations et condamnations qui pourront alors être mises à sa charge ». 

Il sera rappelé qu’en application des articles 581, 584 et 595 alinéa 1er du code civil, seul l’usufruitier dispose du droit de jouir des fruits de la chose tels que les loyers versés par le locataire de sorte qu’il a, seul, qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée. Il est donc seul titulaire des droits lui permettant d’agir en résiliation et en expulsion des locataires, objet du présent litige. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [J] [C] est usufruitier du bien loué aux défendeurs et qu’il a dès lors seul qualité à agir dans le cadre de la présente instance. Il sera par ailleurs observé que l’identité et les coordonnées de Monsieur [J] [Y] [C], nu-propriétaire dudit bien, ressortent expressément de la matrice cadastrale produite aux débats. 

La demande apparaît donc sans objet et sera rejetée. 

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de cette même loi dispose que sont des charges récupérables par le bailleur, les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur par note en délibéré arrêté au 5 juin 2026, que les locataires ont constitué une dette locative à compter de l’échéance du mois de novembre 2021, résultant de versements mensuels inférieurs au montant des échéances appelées et de régularisations de charges et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères impayées. Il sera par ailleurs observé que le paiement du loyer par les locataires est irrégulier depuis plusieurs années, ce qui a contraint le bailleur à leur adresser un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mai 2025 pour un montant de 8 752,24 euros. Il ressort cependant que les causes de ce commandement de payer ont été réglées dans le délai imparti faisant échec au jeu de la clause résolutoire et que les locataires ont réglé régulièrement leurs loyers et charges depuis cette date, y ajoutant des versements supplémentaires en apurement de leur dette locative. Au vu du décompte produit, il ressort qu’à la date du 5 juin 2026, les défendeurs restaient devoir la somme de 2 775,01 euros, après soustraction des frais de contentieux qui n’entrent pas dans le calcul de la dette locative, soit un montant inférieur à un terme de loyer hors charges. 

Il résulte de ces éléments que si les locataires ont manqué à leur obligation principale de payer leur loyer, en totalité et au terme convenu, ils ont cependant repris le paiement régulier et intégral de leurs loyers et charges depuis plusieurs mois avant l’audience et ont procédé à des versements supplémentaires afin d’apurer leur dette locative. Il en résulte que les manquements constatés n’apparaissent pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. 

Monsieur [J] [C] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation. 
 
Sur la dette locative
 
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de cette même loi dispose que sont des charges récupérables par le bailleur, les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 

Il est à cet égard constant que les charges récupérables, en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sont des sommes dues, sans qu'il soit nécessaire de les prévoir lors de l'établissement du contrat de bail (Cass. Civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n°18-10.978). Dès lors que le bailleur justifie de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères relative aux exercices fiscaux réclamés, les locataires sont redevables de ces charges et sont tenus de s’en acquitter. 

De plus, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, les demandes de provisions étant justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges et le récapitulatif des charges doit être envoyé par voie dématérialisée ou postale lorsque le locataire en fait la demande. 

Il est constant que la tardiveté de la régularisation n’entraine aucune sanction (Cass. Civ. 3ème, 9 novembre 2017, pourvoi n°16-22.445) et que le bailleur est en droit de produire les éléments nécessaires à la régularisation des charges en cours de procédure (CA [Localité 1], 21 juin 2022, RG n° 19/19149). 

Par ailleurs, la contestation de la régularisation des charges se prescrit par trois ans à compter de la régularisation (Cass. Civ. 3ème, 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445) 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En l’espèce, Monsieur [J] [C] verse au débat un décompte démontrant qu’au 5 juin 2026, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] restaient lui devoir la somme de 2 775,01 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme de juin 2026 inclus, après déduction des frais de procédure pour un montant total de 954,69 euros qui n’entrent pas dans le calcul de la dette locative et sont recouvrables, le cas échéant, au titre des dépens de l’instance. 

Le demandeur justifie des charges réelles liées au bien loué par la production :
des régularisations des charges locatives pour les exercices 2016 et 2017 adressées aux locataires le 30 novembre 2018, pour les exercices 2018 et 2019 adressées aux locataires le 13 octobre 2021, pour l’exercice 2020 adressée aux locataires le 27 octobre 2021, pour les exercices 2021, 2022 et 2023 adressées aux locataires le 3 février 2025, pour l’exercice 2024 adressée le 13 août 2025, les relevés généraux des dépenses pour les exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et les régularisations des charges de copropriété pour l’ensemble de ces exercices. 
Les défendeurs contestent avoir reçu les régularisations des charges, adressées par voie de courriers simples et considèrent ne pas devoir ces régularisations compte tenu de leur tardiveté. Il sera cependant rappelé que la tardiveté d’une régularisation de charges locatives ne rend pas ces charges inexigibles et ne peut donner lieu qu’à une action indemnitaire sous réserve de la preuve d’un préjudice subi par les locataires. Or en l’espèce, l’ensemble des charges sollicitées par le demandeur sont justifiées par les éléments susvisés versés aux débats et sont dès lors dues par les locataires, sans que ces derniers ne rapportent la preuve d’un quelconque préjudice résultant de la tardiveté des régularisations contestées. 

Il sera observé en outre que les régularisations de charges ont été effectuées le 1er novembre 2021 pour les années 2018 et 2019, le 1er décembre 2021 pour l’année 2020, le 1er mars 2025 pour les années 2021, 2022 et 2023, le 1er octobre 2025 pour l’année 2024. Il ressort des pièces produites que l’ensemble de ces régularisations ont été effectuées dans le délai de trois ans suivant la régularisation des charges de copropriété effectuée par le syndic de copropriété de sorte qu’elles ne sont pas prescrites au sens de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

En revanche, si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable due par les locataires, il appartient au bailleur de justifier des montants réclamés par la production des avis d’imposition correspondants.

En l’espèce, Monsieur [J] [C] ne produit pas les avis d’imposition faisant apparaître la taxe sur les ordures ménagères. 

Or il ressort du décompte produit que les montants suivants ont été portés au débit du compte des locataires au titre de cette taxe :
507 euros le 1er décembre 2020 (année 2020),594 euros le 1er décembre 2025 (année 2025).
Les justificatifs de ces sommes n’étant pas produits par le bailleur, elles seront déduites du montant de la créance réclamée.

S’agissant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères prélevées pour les années 2017 à 2019, si les défendeurs contestent leur facturation et leur paiement, ils n’en rapportent pas la preuve en l’absence de production des avis d’échéances et des quittances correspondants. En tout état de cause, la demande de restitution de ces sommes est prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour avoir été introduite pour la première fois par les conclusions déposées à l’audience du 5 juin 2026. 

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, Monsieur [J] [C] justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre de la dette locative à hauteur de 1 174,01 (2 775,01 – 507 – 594) euros. 

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] seront par conséquence condamnés solidairement à verser à Monsieur [J] [C] la somme de 1174,01 euros au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 5 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de leur dette. Le bailleur s’oppose à cette demande. 

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] ne fournissent aucun justificatif de revenus ni aucun élément sur leur situation permettant d’apprécier le bien-fondé de cette demande. 

Ils en seront donc déboutés. 

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur qui s’oppose à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. 

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ; à cet égard, il est constant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, au regard des dispositions régissant la prescription en matière de bail et de la jurisprudence précitée, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] ne sont recevables à solliciter la restitution des provisions sur charges que pour une période antérieure de 3 ans à la date à laquelle ils ont pour la première fois formé leur demande, soit pour la période antérieure de 3 ans à la date de l’audience tenue le 5 juin 2026. Leur demande est donc prescrite pour les régularisations antérieures au 5 juin 2023.

Sur le fond, il sera relevé qu’il ressort des développements qui précèdent que le bailleur justifie de l’ensemble des régularisations de charges opérées et il sera rappelé que la tardiveté de la régularisation n’entraine aucune sanction, sauf pour les locataires à démontrer l’existence d’un préjudice conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation précédemment visée. 
 
Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] seront par conséquent déboutés de leur demande de remboursement des provisions sur charges versées au titre des années 2018 à 2021.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. 

En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et d’assurer la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail.

Si l’article 1725 du même code exclut, en principe, la garantie du bailleur pour les troubles de fait causés par des tiers, cette règle ne le dispense pas de son obligation d’entretien et de réparation, laquelle demeure engagée lorsque le désordre affecte la chose louée et que les réparations nécessaires n’ont pas été exécutées en temps utile.

Il appartient au locataire qui invoque un manquement du bailleur d’en rapporter la preuve, ainsi que celle de l’étendue, de la durée du trouble et du préjudice de jouissance en résultant, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

Cependant, au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de permettre l’accès aux lieux loués afin de réaliser les travaux de maintien en l’état. Aucuns travaux ne peuvent être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés, sauf accord exprès du locataire. Le bailleur doit préalablement aux travaux informer le locataire de la nature et modalités d’exécution des travaux par une notification de travaux, remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. 

En l’espèce, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] reprochent à Monsieur [J] [C] d’avoir failli à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, en ce qu’ils ont subi deux dégâts des eaux et que les travaux de reprise des désordres en résultant n’ont pas été réalisés.

Il n’est pas contesté que deux épisodes de dégâts des eaux se sont produits pendant la durée du bail, en octobre 2020 et en août 2021. Il n’est pas davantage contesté que les travaux n’ont pas encore été réalisés. 

Le bailleur ne conteste pas que le premier dégât des eaux a abîmé le parquet de l’entrée et la peinture du plafond du salon et que le second dégât des eaux a causé des dommages au parquet devant la cuisine et la chambre. Il ressort cependant des pièces produites que ces sinistres ont été déclarés aux assureurs, tant des locataires, que du bailleur et du syndic de copropriété, qu’une expertise a été diligentée afin de déterminer les travaux à réaliser. Il en ressort encore qu’à l’issue de l’expertise, une entreprise a été missionnée pour réaliser les travaux nécessaires, sur la base du chiffrage des différents postes arrêté par l’expert. 

Or, il ressort des différents échanges de courriers électroniques entre le mandataire de gestion immobilière et les locataires ainsi que de la mise en demeure adressée par l’agence FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE à ces derniers le 18 juin 2025 que les locataires n’ont pas permis l’accès au logement aux entreprises devant intervenir pour réaliser les travaux, faisant valoir leur indisponibilité et leurs horaires de travail. Il ressort des courriels produits que le gestionnaire a sollicité, à plusieurs reprises, les disponibilités des locataires pour convenir d’un rendez-vous avec des entreprises, sans succès, jusqu’à devoir les mettre en demeure de transmettre dans un délai de 8 jours trois propositions de créneaux dans les 15 jours suivants pour permettre l’accès au logement et la réalisation des travaux. Cette mise en demeure est restée sans effet, de sorte que les travaux n’ont pas été réalisés. Il ne saurait dès lors être reproché au bailleur de ne pas avoir respecté ses obligations, ce alors que les locataires ont empêché par leur attitude bloquante, l’accès au logement pour permettre la réalisation des travaux, en violation des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne saurait davantage être reproché au bailleur la longueur de la procédure d’expertise diligentée par les assureurs. 

Il résulte des pièces produites que le bailleur par l’intermédiaire de son mandataire, a effectué les diligences nécessaires, dès le premier dégât des eaux ainsi qu’en atteste le devis établi par une première entreprise Luigi ROMALDI RENOVATION du 11 mai 2021, puis en sollicitant vainement les disponibilités des locataires pour organiser un rendez-vous avec l’entreprise LES ARTISANS DE L’HABITAT, afin de remédier aux désordres et que Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] ont fait obstacle à toute intervention dans le logement, empêchant dès lors la remise en état de celui-ci. Si l’entreprise Luigi ROMALDI RENOVATION avait indiqué qu’en raison des travaux à réaliser, il serait plus simple que le logement soit vide de toute occupation pendant un délai de sept jours, il n’en reste pas moins que le logement restait habitable pendant la durée des travaux. Ce devis a ensuite été revu à la baisse en raison de l’expertise de l’assurance MATMUT. Cependant, plusieurs échanges démontrent que ces travaux ont été arrêtés du fait du refus des assureurs des locataires de rembourser l’intégralité de la somme demandée par eux pour leur relogement. Ainsi l’assureur avait accepté de verser une indemnité de 1 486,37 euros, proposition restée sans réponse des locataires, qui souhaitaient l’indemnisation de quinze nuits d’hôtel ainsi que des frais de restauration et de conditionnement des cartons.

Il sera relevé, au surplus, que les défendeurs allèguent que l’état de l’entrée et du salon du logement ne leur permet plus d’accueillir leur entourage, affectant leur vie sociale et familiale. Force est cependant de constater qu’ils ne produisent aucun élément permettant d’objectiver l’étendue et les conséquences des désordres qu’ils allèguent en l’absence de photographies datées et circonstanciées ou de constat de commissaire de justice. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] seront déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance. 




Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ou de retard dans l’exécution de celle-ci. 

Au titre de l’article 1998 du code civil, le mandant est responsable des fautes commises par son mandataire dans l’exécution du mandat. 

En l’espèce, la preuve est apportée d’un grand nombre d’échange entre le gestionnaire FONCIA et les locataires Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] tout au long du bail. Il résulte par ailleurs des développements qui précèdent que si les défendeurs imputent l’absence de réalisation des travaux à l’inertie du mandataire du bailleur, ils ont par leur attitude bloquante empêchés leur réalisation.

En tout état de cause, allèguent un préjudice moral sans apporter aucun justificatif de la réalité de celui-ci. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à payer à Monsieur [J] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE la demande d’injonction de communiquer formée par Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] ; 

DECLARE les demandes de Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] antérieures au 5 juin 2023 irrecevables car prescrites ;

DEBOUTE Monsieur [J] [C] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] et de ses demandes subséquentes d’expulsion des locataires et de condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] à verser à Monsieur [J] [C] la somme de 1 174,01 euros au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 5 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] de leur demande de délai de paiement ; 

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] de leur demande de remboursement des provisions sur charges versées au titre des années 2018 à 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] de leur demande d’indemnisation pour trouble de jouissance ; 

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] demande d’indemnisation du préjudice moral ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] à payer à Monsieur [J] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 21 août 2026.


La Greffière La Juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame et 
Monsieur [U]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître FIEHL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/09576 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDVG

N° MINUTE : 
6 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 21 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [J] [Q] [C], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître FIEHL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1294


DÉFENDEURS
Monsieur [F] [U],
Monsieur [T] [Z] [X] époux [U], 
demeurant [Adresse 2]

tous les deux comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 21 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09576 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDVG

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [C] est usufruitier et Monsieur [J] [Y] [C] est nu-propriétaire de droits et biens immobiliers situés au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.
 
Par acte sous seing privé conclu les 6 et 7 octobre 2016 prenant effet le 12 novembre 2016, Monsieur [J] [C], représenté par son mandataire de gestion immobilière la S.A.S. FONCIA [Localité 1], a donné bail à Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] un logement à usage d’habitation (lots n°4214 et n°4215) ainsi qu’un emplacement de stationnement (lot n°4269) et une cave (lot n°4243) situés [Adresse 4] A escalier 2, rez-de-jardin bât. A escalier 2B et 1e sous-sol bât. A, à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal à la date de prise d’effet du contrat de 2 741 euros, outre 160 euros de provisions sur les charges locatives récupérables. 

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 752,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U], le 28 mai 2025.
Les causes du commandement de payer ont été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, puis une nouvelle dette locative s’est constituée.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, Monsieur [J] [C] a fait assigner Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] pour retard constant dans le règlement des loyers, Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [U], Madame [T] [Z] [X] épouse [U] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués [Adresse 5] A escalier 2, rez-de-jardin bât. A escalier 2B et 1e sous-sol bât. A, à [Localité 2], dès la signification du jugement à intervenir, avec concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] au paiement de la somme de 5 661,81 euros au titre des loyers et charges d’août 2025 pour un solde et de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter l’assignation, Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, charge et taxes en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux loués, Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 mai 2025 et de la notification à la CCAPEX du 28 mai 2025. 
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 16 février 2026, a été renvoyée à l’audience du 5 juin 2026 et un calendrier de procédure a été fixé. 

A cette audience, Monsieur [J] [C], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 7 275,24 euros arrêté au terme de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. Y ajoutant, il soulève la prescription des demandes reconventionnelles d’annulation des taxes sur les ordures ménagères facturées entre 2017 et 2020 et des régularisations de charges des exercices 2021 et 2022, de restitution des provisions sur charges réglées entre 2018 et 2021 et de paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pour la période antérieure au 6 février 2023. Il sollicite en outre de voir débouter les défendeurs de leurs autres demandes et porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 500 euros. Il indique oralement que les défendeurs ont effectué un paiement venant en déduction de la dette locative, d’un montant de 4 000 euros environ, la veille de l’audience, et sollicite l’autorisation de produire par note en délibéré un décompte actualisé. 

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que la dette locative ne fait que s’accroitre depuis le mois de novembre 2021, les locataires n’ayant pas adapté le montant des règlements en fonction des révisions du loyer et ayant refusé de s’acquitter du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024 à leur charge. Il ajoute que les régularisations des charges ont toutes été effectuées et qu’elles sont justifiées par la production des régularisations du syndic de copropriété et les relevés généraux des dépenses. Il précise avoir adressé les régularisations des charges aux locataires par courrier simple et soutient en tout état de cause que le bailleur peut justifier à tout moment, y compris en cours de procédure, procéder à des régularisations des charges dans la limite de la prescription, ce qu’il est le cas en l’espèce, et que les locataires ne démontrent aucun préjudice causé par la tardiveté alléguée de ces régularisations. Il considère en outre que les taxes d’enlèvement des ordures ménagères constituent des charges récupérables à la charge des locataires et que la circonstance qu’elles soient appelées séparément des régularisations des charges ne crée aucun préjudice aux locataires.

Concernant le trouble de jouissance allégué, il fait valoir que les dégâts des eaux subis ont été déclarés aux assureurs du bailleur, des locataires et de la copropriété et que le bailleur n’est pas responsable de la durée de la procédure assurantielle. Il précise avoir réalisé toutes les diligences nécessaires par l’intermédiaire de son mandataire de gestion immobilière en sollicitant une entreprise pour faire procéder aux travaux. Il relève que les travaux n’ont pas pu être réalisés en raison du comportement des locataires qui y ont fait obstacle, d’abord en exigeant d’être relogés à l’hôtel pendant la durée des travaux, ce qui n’était pas nécessaire, et ensuite, en ne donnant pas accès au logement à l’entreprise missionnée pour y procéder. Il considère dès lors que le défaut d’exécution des travaux est exclusivement imputable aux locataires et que sa responsabilité ne peut être engagée à ce titre. Il relève en tout état de cause que la demande indemnitaire est prescrite pour la période antérieure au 6 février 2023.

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U], comparaissent en personne et sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en défense portant demande incidente visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles ils demandent de :

In limine litis : 
Enjoindre le demandeur d’avoir à communiquer l’identité et les coordonnées du nu propriétaire pour assurer l’efficacité du jugement à intervenir, 
A titre principal,
Débouter le demandeur de sa demande de paiement de la somme de 5 661,81 euros au titre des loyers et charges d’août 2025 pour un solde et de septembre 2025, dont son mandataire a expressément et formellement quittancé le paiement, sans réserve, mois après mois, Et si, par impossible et extraordinaire il en était jugé autrement, débouter le demandeur de sa demande de paiement, la créance arguée n’apparaissant ni certaine, ni liquide et exigible, et de surcroit, les contestations antérieures notifiées par les locataires sur les imputations portées au débit du compte locatif apparaissent – elles – comme sérieuses, fondées et justifiées du fait du non-respect de la procédure de régularisation des charges, Dire nul et de nul effet le commandement de payer signifié sur la base d’un compte locatif manifestement erroné, Rejeter la demande de résiliation du bail en ce qu’elle constituerait une conséquence exorbitante et inéquitable à la seule charge des locataires alors que le bailleur n’a pas satisfait à toutes les obligations mises à sa charge par la loi,
A titre incident : 
Annuler l’imputation au débit de leur compte locatif : Des taxes d’enlèvement des ordures ménagères contestées et imputées pour 2017, 2018, 2020 et 2025, soit 2071 euros,Des régularisations de charges effectuées en 2021 et 2025 sans respecter la procédure visée à l’article 23 de la loi de 1989, soit 567,74 euros,Des frais de commandement et signification d’actes facturés pour des montants supérieurs à celui figurant sur les actes signifiés, soit 954,69 euros,Ordonner la restitution des provisions sur charges acquittées au titre des années 2018, 2019, 2020, 2021, soit 7680 euros,Dire les troubles de jouissance du fait du défaut de réparation des conséquences des dégâts des eaux subis en octobre 2020 et août 2021 anormaux et leur allouer à ce titre, une indemnité de 350 euros par mois à compter du 1e octobre 2021 soit une somme totale de 19 950 euros, Dire que la gestion et l’administration de la location ont été manifestement catastrophiques et les ont contraint à faire face sans arrêt à une léthargie anormale et leur allouer à ce titre une indemnité forfaitaire de 5 000 euros au titre de réparation du trouble moral subi, 
En tout état de cause : 
Ordonner l’exécution provisoire, Ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre, Leur concéder un échéancier de règlement de la somme due sur 24 mois, Leur allouer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 500 euros,Condamner le demandeur aux frais et dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement et de la notification à la CCAPEX.
Au soutien de leurs prétentions, les locataires font valoir qu’ils ne sont redevables d’aucune dette locative, l’ensemble des sommes appelées mensuellement par le gestionnaire du bien ayant été réglé. Ils considèrent que le montant de la provision sur charges contractuellement convenue est de 160 euros par mois, qu’elle ne comprend pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, laquelle augmente substantiellement le montant des charges et qu’elle aurait dû y être intégrée. Ils prétendent en outre que cette taxe ne figure pas sur les comptes annuels de régularisation des charges communiqués de sorte que l’ensemble des sommes appelées à ce titre doit leur être restitué. Ils considèrent par ailleurs que le bailleur n’a pas communiqué spontanément les décomptes annuels de charges malgré les demandes des locataires, que les régularisations des charges ont été effectuées tardivement et que le délai d’un mois entre les régularisations et le débit des sommes correspondantes n’a pas été respecté. Ils contestent en conséquence devoir payer ces régularisations de charges et soutiennent que le décompte de la dette locative produit par le demandeur est erroné. 

Ils font valoir par ailleurs un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison du défaut d’exécution des travaux consécutifs aux dégâts des eaux survenus en 2020 et en 2021. Ils estiment que le mandataire de gestion du bailleur n’a pas suivi les conséquences des sinistres et n’a pas fait procéder aux travaux idoines. Ils contestent avoir fait obstacle à la réalisation des travaux, faisant valoir que les locataires n’ont pas été prévenu suffisamment à l’avance de l’intervention des entreprises et qu’ils n’ont pas été informés des devis, du calendrier d’intervention et des modalités précises de réalisation des travaux. Ils estiment dès lors avoir subi un trouble de jouissance important justifiant l’allocation de dommages et intérêts. Ils estiment en outre que l’inertie du bailleur et de son mandataire leur a causé un préjudice moral justifiant l’allocation de dommages et intérêts spécifiques. 
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 5 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 21 août 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de Monsieur [J] [C] a fait parvenir par note en délibéré un décompte actualisé de la dette locative à la date du 5 juin 2026. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande d’injonction de communiquer les identité et coordonnées du nu-propriétaire

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] demandent d’enjoindre Monsieur [J] [C] de communiquer le nom et les coordonnées du nu-propriétaire du bien litigieux afin que celui-ci puisse être « joint » pour « assumer – dans le cas de [la] défaillance [de l’usufruitier] – toutes les obligations et condamnations qui pourront alors être mises à sa charge ». 

Il sera rappelé qu’en application des articles 581, 584 et 595 alinéa 1er du code civil, seul l’usufruitier dispose du droit de jouir des fruits de la chose tels que les loyers versés par le locataire de sorte qu’il a, seul, qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée. Il est donc seul titulaire des droits lui permettant d’agir en résiliation et en expulsion des locataires, objet du présent litige. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [J] [C] est usufruitier du bien loué aux défendeurs et qu’il a dès lors seul qualité à agir dans le cadre de la présente instance. Il sera par ailleurs observé que l’identité et les coordonnées de Monsieur [J] [Y] [C], nu-propriétaire dudit bien, ressortent expressément de la matrice cadastrale produite aux débats. 

La demande apparaît donc sans objet et sera rejetée. 

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de cette même loi dispose que sont des charges récupérables par le bailleur, les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur par note en délibéré arrêté au 5 juin 2026, que les locataires ont constitué une dette locative à compter de l’échéance du mois de novembre 2021, résultant de versements mensuels inférieurs au montant des échéances appelées et de régularisations de charges et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères impayées. Il sera par ailleurs observé que le paiement du loyer par les locataires est irrégulier depuis plusieurs années, ce qui a contraint le bailleur à leur adresser un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mai 2025 pour un montant de 8 752,24 euros. Il ressort cependant que les causes de ce commandement de payer ont été réglées dans le délai imparti faisant échec au jeu de la clause résolutoire et que les locataires ont réglé régulièrement leurs loyers et charges depuis cette date, y ajoutant des versements supplémentaires en apurement de leur dette locative. Au vu du décompte produit, il ressort qu’à la date du 5 juin 2026, les défendeurs restaient devoir la somme de 2 775,01 euros, après soustraction des frais de contentieux qui n’entrent pas dans le calcul de la dette locative, soit un montant inférieur à un terme de loyer hors charges. 

Il résulte de ces éléments que si les locataires ont manqué à leur obligation principale de payer leur loyer, en totalité et au terme convenu, ils ont cependant repris le paiement régulier et intégral de leurs loyers et charges depuis plusieurs mois avant l’audience et ont procédé à des versements supplémentaires afin d’apurer leur dette locative. Il en résulte que les manquements constatés n’apparaissent pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. 

Monsieur [J] [C] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation. 
 
Sur la dette locative
 
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de cette même loi dispose que sont des charges récupérables par le bailleur, les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 

Il est à cet égard constant que les charges récupérables, en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sont des sommes dues, sans qu'il soit nécessaire de les prévoir lors de l'établissement du contrat de bail (Cass. Civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n°18-10.978). Dès lors que le bailleur justifie de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères relative aux exercices fiscaux réclamés, les locataires sont redevables de ces charges et sont tenus de s’en acquitter. 

De plus, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, les demandes de provisions étant justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges et le récapitulatif des charges doit être envoyé par voie dématérialisée ou postale lorsque le locataire en fait la demande. 

Il est constant que la tardiveté de la régularisation n’entraine aucune sanction (Cass. Civ. 3ème, 9 novembre 2017, pourvoi n°16-22.445) et que le bailleur est en droit de produire les éléments nécessaires à la régularisation des charges en cours de procédure (CA [Localité 1], 21 juin 2022, RG n° 19/19149). 

Par ailleurs, la contestation de la régularisation des charges se prescrit par trois ans à compter de la régularisation (Cass. Civ. 3ème, 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445) 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En l’espèce, Monsieur [J] [C] verse au débat un décompte démontrant qu’au 5 juin 2026, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] restaient lui devoir la somme de 2 775,01 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme de juin 2026 inclus, après déduction des frais de procédure pour un montant total de 954,69 euros qui n’entrent pas dans le calcul de la dette locative et sont recouvrables, le cas échéant, au titre des dépens de l’instance. 

Le demandeur justifie des charges réelles liées au bien loué par la production :
des régularisations des charges locatives pour les exercices 2016 et 2017 adressées aux locataires le 30 novembre 2018, pour les exercices 2018 et 2019 adressées aux locataires le 13 octobre 2021, pour l’exercice 2020 adressée aux locataires le 27 octobre 2021, pour les exercices 2021, 2022 et 2023 adressées aux locataires le 3 février 2025, pour l’exercice 2024 adressée le 13 août 2025, les relevés généraux des dépenses pour les exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et les régularisations des charges de copropriété pour l’ensemble de ces exercices. 
Les défendeurs contestent avoir reçu les régularisations des charges, adressées par voie de courriers simples et considèrent ne pas devoir ces régularisations compte tenu de leur tardiveté. Il sera cependant rappelé que la tardiveté d’une régularisation de charges locatives ne rend pas ces charges inexigibles et ne peut donner lieu qu’à une action indemnitaire sous réserve de la preuve d’un préjudice subi par les locataires. Or en l’espèce, l’ensemble des charges sollicitées par le demandeur sont justifiées par les éléments susvisés versés aux débats et sont dès lors dues par les locataires, sans que ces derniers ne rapportent la preuve d’un quelconque préjudice résultant de la tardiveté des régularisations contestées. 

Il sera observé en outre que les régularisations de charges ont été effectuées le 1er novembre 2021 pour les années 2018 et 2019, le 1er décembre 2021 pour l’année 2020, le 1er mars 2025 pour les années 2021, 2022 et 2023, le 1er octobre 2025 pour l’année 2024. Il ressort des pièces produites que l’ensemble de ces régularisations ont été effectuées dans le délai de trois ans suivant la régularisation des charges de copropriété effectuée par le syndic de copropriété de sorte qu’elles ne sont pas prescrites au sens de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

En revanche, si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable due par les locataires, il appartient au bailleur de justifier des montants réclamés par la production des avis d’imposition correspondants.

En l’espèce, Monsieur [J] [C] ne produit pas les avis d’imposition faisant apparaître la taxe sur les ordures ménagères. 

Or il ressort du décompte produit que les montants suivants ont été portés au débit du compte des locataires au titre de cette taxe :
507 euros le 1er décembre 2020 (année 2020),594 euros le 1er décembre 2025 (année 2025).
Les justificatifs de ces sommes n’étant pas produits par le bailleur, elles seront déduites du montant de la créance réclamée.

S’agissant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères prélevées pour les années 2017 à 2019, si les défendeurs contestent leur facturation et leur paiement, ils n’en rapportent pas la preuve en l’absence de production des avis d’échéances et des quittances correspondants. En tout état de cause, la demande de restitution de ces sommes est prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour avoir été introduite pour la première fois par les conclusions déposées à l’audience du 5 juin 2026. 

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, Monsieur [J] [C] justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre de la dette locative à hauteur de 1 174,01 (2 775,01 – 507 – 594) euros. 

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] seront par conséquence condamnés solidairement à verser à Monsieur [J] [C] la somme de 1174,01 euros au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 5 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de leur dette. Le bailleur s’oppose à cette demande. 

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] ne fournissent aucun justificatif de revenus ni aucun élément sur leur situation permettant d’apprécier le bien-fondé de cette demande. 

Ils en seront donc déboutés. 

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur qui s’oppose à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. 

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ; à cet égard, il est constant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, au regard des dispositions régissant la prescription en matière de bail et de la jurisprudence précitée, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] ne sont recevables à solliciter la restitution des provisions sur charges que pour une période antérieure de 3 ans à la date à laquelle ils ont pour la première fois formé leur demande, soit pour la période antérieure de 3 ans à la date de l’audience tenue le 5 juin 2026. Leur demande est donc prescrite pour les régularisations antérieures au 5 juin 2023.

Sur le fond, il sera relevé qu’il ressort des développements qui précèdent que le bailleur justifie de l’ensemble des régularisations de charges opérées et il sera rappelé que la tardiveté de la régularisation n’entraine aucune sanction, sauf pour les locataires à démontrer l’existence d’un préjudice conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation précédemment visée. 
 
Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] seront par conséquent déboutés de leur demande de remboursement des provisions sur charges versées au titre des années 2018 à 2021.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. 

En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et d’assurer la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail.

Si l’article 1725 du même code exclut, en principe, la garantie du bailleur pour les troubles de fait causés par des tiers, cette règle ne le dispense pas de son obligation d’entretien et de réparation, laquelle demeure engagée lorsque le désordre affecte la chose louée et que les réparations nécessaires n’ont pas été exécutées en temps utile.

Il appartient au locataire qui invoque un manquement du bailleur d’en rapporter la preuve, ainsi que celle de l’étendue, de la durée du trouble et du préjudice de jouissance en résultant, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

Cependant, au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de permettre l’accès aux lieux loués afin de réaliser les travaux de maintien en l’état. Aucuns travaux ne peuvent être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés, sauf accord exprès du locataire. Le bailleur doit préalablement aux travaux informer le locataire de la nature et modalités d’exécution des travaux par une notification de travaux, remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. 

En l’espèce, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] reprochent à Monsieur [J] [C] d’avoir failli à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, en ce qu’ils ont subi deux dégâts des eaux et que les travaux de reprise des désordres en résultant n’ont pas été réalisés.

Il n’est pas contesté que deux épisodes de dégâts des eaux se sont produits pendant la durée du bail, en octobre 2020 et en août 2021. Il n’est pas davantage contesté que les travaux n’ont pas encore été réalisés. 

Le bailleur ne conteste pas que le premier dégât des eaux a abîmé le parquet de l’entrée et la peinture du plafond du salon et que le second dégât des eaux a causé des dommages au parquet devant la cuisine et la chambre. Il ressort cependant des pièces produites que ces sinistres ont été déclarés aux assureurs, tant des locataires, que du bailleur et du syndic de copropriété, qu’une expertise a été diligentée afin de déterminer les travaux à réaliser. Il en ressort encore qu’à l’issue de l’expertise, une entreprise a été missionnée pour réaliser les travaux nécessaires, sur la base du chiffrage des différents postes arrêté par l’expert. 

Or, il ressort des différents échanges de courriers électroniques entre le mandataire de gestion immobilière et les locataires ainsi que de la mise en demeure adressée par l’agence FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE à ces derniers le 18 juin 2025 que les locataires n’ont pas permis l’accès au logement aux entreprises devant intervenir pour réaliser les travaux, faisant valoir leur indisponibilité et leurs horaires de travail. Il ressort des courriels produits que le gestionnaire a sollicité, à plusieurs reprises, les disponibilités des locataires pour convenir d’un rendez-vous avec des entreprises, sans succès, jusqu’à devoir les mettre en demeure de transmettre dans un délai de 8 jours trois propositions de créneaux dans les 15 jours suivants pour permettre l’accès au logement et la réalisation des travaux. Cette mise en demeure est restée sans effet, de sorte que les travaux n’ont pas été réalisés. Il ne saurait dès lors être reproché au bailleur de ne pas avoir respecté ses obligations, ce alors que les locataires ont empêché par leur attitude bloquante, l’accès au logement pour permettre la réalisation des travaux, en violation des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne saurait davantage être reproché au bailleur la longueur de la procédure d’expertise diligentée par les assureurs. 

Il résulte des pièces produites que le bailleur par l’intermédiaire de son mandataire, a effectué les diligences nécessaires, dès le premier dégât des eaux ainsi qu’en atteste le devis établi par une première entreprise Luigi ROMALDI RENOVATION du 11 mai 2021, puis en sollicitant vainement les disponibilités des locataires pour organiser un rendez-vous avec l’entreprise LES ARTISANS DE L’HABITAT, afin de remédier aux désordres et que Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] ont fait obstacle à toute intervention dans le logement, empêchant dès lors la remise en état de celui-ci. Si l’entreprise Luigi ROMALDI RENOVATION avait indiqué qu’en raison des travaux à réaliser, il serait plus simple que le logement soit vide de toute occupation pendant un délai de sept jours, il n’en reste pas moins que le logement restait habitable pendant la durée des travaux. Ce devis a ensuite été revu à la baisse en raison de l’expertise de l’assurance MATMUT. Cependant, plusieurs échanges démontrent que ces travaux ont été arrêtés du fait du refus des assureurs des locataires de rembourser l’intégralité de la somme demandée par eux pour leur relogement. Ainsi l’assureur avait accepté de verser une indemnité de 1 486,37 euros, proposition restée sans réponse des locataires, qui souhaitaient l’indemnisation de quinze nuits d’hôtel ainsi que des frais de restauration et de conditionnement des cartons.

Il sera relevé, au surplus, que les défendeurs allèguent que l’état de l’entrée et du salon du logement ne leur permet plus d’accueillir leur entourage, affectant leur vie sociale et familiale. Force est cependant de constater qu’ils ne produisent aucun élément permettant d’objectiver l’étendue et les conséquences des désordres qu’ils allèguent en l’absence de photographies datées et circonstanciées ou de constat de commissaire de justice. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] seront déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance. 




Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ou de retard dans l’exécution de celle-ci. 

Au titre de l’article 1998 du code civil, le mandant est responsable des fautes commises par son mandataire dans l’exécution du mandat. 

En l’espèce, la preuve est apportée d’un grand nombre d’échange entre le gestionnaire FONCIA et les locataires Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] tout au long du bail. Il résulte par ailleurs des développements qui précèdent que si les défendeurs imputent l’absence de réalisation des travaux à l’inertie du mandataire du bailleur, ils ont par leur attitude bloquante empêchés leur réalisation.

En tout état de cause, allèguent un préjudice moral sans apporter aucun justificatif de la réalité de celui-ci. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à payer à Monsieur [J] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE la demande d’injonction de communiquer formée par Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] ; 

DECLARE les demandes de Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] antérieures au 5 juin 2023 irrecevables car prescrites ;

DEBOUTE Monsieur [J] [C] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] et de ses demandes subséquentes d’expulsion des locataires et de condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] à verser à Monsieur [J] [C] la somme de 1 174,01 euros au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 5 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] de leur demande de délai de paiement ; 

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] de leur demande de remboursement des provisions sur charges versées au titre des années 2018 à 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] de leur demande d’indemnisation pour trouble de jouissance ; 

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] demande d’indemnisation du préjudice moral ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] à payer à Monsieur [J] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [T] [Z] [X] épouse [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 21 août 2026.


La Greffière La Juge des contentieux de la protection

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720, code civil 584, code civil 1998, code civil 581, code civil 1725, code civil 595). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/07450

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• 19 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/03309

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• 2 septembre 2025 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 23/00072

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• 16 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Nantes · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 25/00546

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Mise à jour de la source le 2026-08-24T18:27:32.276Z.