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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, Référé président, 16 octobre 2025, n° 25/00546

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Texte intégral

N° RG 25/00546 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NZDE

Minute N° 2025/ 




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Octobre 2025




-----------------------------------------

[G] [RI] [F]
[K] [O] [M] [U] épouse [F]

C/

[S] [N] [Z] [H] veuve [A]
[D] [T] [X] [A]
[J] [R] [A]
S.E.L.A.R.L. SELARL HT&O NOTAIRES ET CONSEILS
[E] [I]


---------------------------------------


copie exécutoire délivrée le 16/10/2025 à :

la SELARL LEXCAP - 15
la SARL [Adresse 15]
la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES - 150 B
copie certifiée conforme délivrée le 16/10/2025 à :

dossier
copie électronique délivrée le 16/10/2025 à :

• L’expert 





MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 12]-Atlantique)


_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________



Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON


DÉBATS à l'audience publique du 02 Octobre 2025

PRONONCÉ fixé au 16 Octobre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe


ENTRE :

Monsieur [G] [RI] [F], demeurant [Adresse 6]
Rep/assistant : Maître Vincent SEQUEVAL de la SARL SEQUEVAL PORTE NEUVE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

Madame [K] [O] [M] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 6]
Rep/assistant : Maître Vincent SEQUEVAL de la SARL SEQUEVAL PORTE NEUVE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES


DEMANDEURS

D'UNE PART

ET :

Madame [S] [N] [Z] [H] veuve [A], demeurant [Adresse 8]
Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Nathalie ROUXEL-CHEVROLLIER de la SELARL ROUXEL-CHEVROLLIER, avocat au barreau D’ANGERS

Monsieur [D] [T] [X] [A], demeurant [Adresse 10]
Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Nathalie ROUXEL-CHEVROLLIER de la SELARL ROUXEL-CHEVROLLIER, avocat au barreau D’ANGERS

Monsieur [J] [R] [A], domicilié : chez Monsieur [D] [A], [Adresse 11]
Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Nathalie ROUXEL-CHEVROLLIER de la SELARL ROUXEL-CHEVROLLIER, avocat au barreau D’ANGERS



S.E.L.A.R.L. SELARL HT&O NOTAIRES ET CONSEILS (RCS [Localité 9] N° 514206614), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

Maître [E] [I], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS


DÉFENDEURS

D'AUTRE PART













N° RG 25/00546 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NZDE du 16 Octobre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 14 mai 2020 par Me [E] [I], notaire associé à [Localité 9], les époux [G] [F] ont vendu à M. [T] [A] une maison d'habitation située [Adresse 7] à [Localité 17] sur des parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au prix de 310 000 € avec location du bien au profit des vendeurs moyennant un loyer mensuel de 830 € hors charges et engagement de l'acquéreur de faire procéder aux travaux de mise en conformité de l'installation d'assainissement individuel dans le délai d'un an.

M. [T] [A] est décédé le 23 février 2023, laissant pour lui succéder son épouse [S] [H] Vve [A] mariée sous le régime de séparation des biens selon jugement d'homologation de changement de régime matrimonial du tribunal de Nantes du 28 octobre 1987 et ses enfants, [D] et [J] [A].

Se plaignant d'avoir été manipulés lors de la vente du bien dont la valeur réelle serait estimée à 525 000 €, les époux [G] [F] ont fait assigner en référé Mme [S] [H] Vve [A], M. [D] [A], M. [J] [A], la S.E.L.A.R.L. HT&O NOTAIRES ET CONSEILS et Me [E] [I] par actes de commissaires de justice des 29 avril, 2 et 5 mai 2025 afin de solliciter, au visa des articles 145, 834, 835 du code de procédure civile, 1130, 1240, 1658 du code civil :
- la condamnation in solidum des consorts [A] au paiement d'une somme provisionnelle de 49 800 € à titre de restitution de l'indu,
- la condamnation in solidum des consorts [A] à exécuter les travaux de mise en conformité de l'assainissement conformément à un devis de la société THYPHAPAYSAGE sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- la condamnation in solidum des consorts [A] au paiement d'une somme de 5 000 € au titre de la résistance abusive, compte tenu de l'absence de réalisation des travaux prévus,
- l'organisation d'une expertise sur la valeur de l'immeuble,
- la condamnation in solidum des consorts [A] au paiement d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, les époux [G] [F] maintiennent leurs prétentions initiales, et font notamment valoir que :
- alors qu'ils n'avaient pas l'intention de vendre, M. [T] [A], qu'ils connaissaient depuis de nombreuses années, leur a proposé d'acheter leur maison,
- M. [A] s'est présenté accompagné de Me [I] pour faire l'estimation de la maison qui a été réalisée en 5 minutes au prix arrondi de 310 000 € en valeur libre d'occupation, à faire confirmer par une expertise,
- dans le contexte de la pandémie, alors qu'ils étaient âgés de 92 et 89 ans, ils ont signé une procuration et l'acte a été signé par M. [A], alors qu'il n'y avait aucune urgence,
- après plusieurs relances, leurs enfants ont obtenu du notaire une copie de l'acte, qui est truffée d'incohérences, de contradictions et de mentions erronées,
- l'agence PERION IMMOBILIER a estimé la valeur du bien entre 500 et 525 000 € et l'étude notariale [B] [P] et associés à 550 000 €,
- les liens d'amitié avec M. [A] sont à relativiser et Me [I] est intervenu à la demande de M. [A] et non à la leur,
- les circonstances de la vente relèvent de la violence et de la manipulation,
- l'acte qui leur a été communiqué par le notaire fait état de la vente de la seule nue-propriété du bien, de sorte qu'ils en ont conservé l'usufruit et que les sommes versées au titre de la location sont indues au regard des dispositions des articles 582, 584, 586, 595, 605, 1302 du code civil, ce qui justifie leur demande de provision sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
- l'acte qu'ils versent aux débats porte la mention de son annexion à l'acte authentique et n'est autre que la procuration qu'ils ont signée, ce qui pose la question de l'existence de deux titres de vente,
- l'acte de vente stipulait l'exécution de travaux de mise aux normes de l'assainissement qui n'ont pas été réalisés et les consorts [A] ne peuvent prétendre ignorer leur obligation, puisque l'inventaire des biens a été réalisé le 7 avril 2023,
- pour éviter toute condamnation, les consorts [A] ont tenté de leur imposer l'exécution des travaux pendant la période estivale, alors qu'à cette période ils reçoivent leurs enfants et petits-enfants, ce qui n'exonère pas les défendeurs de leur obligation, pas plus que les divers prétextes invoqués,
- le défaut d'exécution des travaux oblige M. [F] à réaliser lui-même la vidange et l'entretien de la fosse septique, alors qu'il est âgé de 97 ans,
- il est légitime de s'interroger sur l'existence de manœuvres dolosives, d'une vente à vil prix, d'un défaut de conseil et de l'absence de consentement éclairé des vendeurs, et il est nécessaire d'évaluer le bien avant tout procès,
- le prix a été fixé par Me [I] en tenant compte d'une surface de 90 m² qu'il estime désormais à 78 m², et sans relever un prétendu mauvais état des lieux,
- l'arrangement évoqué par un témoin étranger à la vente concerne en réalité l'entretien du jardin que M. [A] devait assumer, et non un complément de prix occulte,
- les évaluations des professionnels ont bien été réalisées en tenant compte de la date de la vente,
- les éléments adverses sont insuffisants, alors que l'estimation du notaire réalisée sans tenir compte d'une décote pour occupation apparaît extrêmement basse,
- les demandes reconventionnelles sont injustifiées.

Mme [S] [H] Vve [A], M. [D] [A], M. [J] [A] concluent au débouté des demandeurs et à leur condamnation à payer une somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 1240 du code civil ainsi qu'une somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en répliquant que :
- la vente a été mûrement réfléchie et préparée par les époux [F] dès 2019,
- ils avaient déjà vendu une parcelle de terrain à leur ami, M. [A], le 23 octobre 2002,
- le prix a été fixé de gré à gré sur la base de l'estimation d'un notaire qu'aucune des parties ne connaissait particulièrement, choisi en raison de sa résidence à [Localité 16], ce qui lui donnait une connaissance du marché,
- le prix tenait compte du mauvais état de la maison, de sa petite superficie, des travaux mis à la charge de l'acquéreur et de l'occupation du bien après la vente par les vendeurs,
- compte tenu des relations amicales entre les parties, le loyer a été fixé sans revalorisation et versé au trimestre,
- les époux ne souhaitaient pas transmettre leur maison à leurs enfants avec lesquels ils entretenaient des relations complexes, raison pour laquelle ceux-ci n'ont été informés de la vente qu'en 2023,
- M. [T] [A], séparé de son épouse depuis 31 ans, gérait seul ses affaires et est tombé gravement malade avant de décéder, ce dont les époux [F] ont d'ailleurs été gravement affectés,
- les allégations des demandeurs, agissant en réalité à l'initiative de leurs enfants, sont infondées,
- les attestations des demandeurs ne sont pas probantes et font état de menaces de déménagement dans un bien dont M. [A] ne s'est rendu propriétaire qu'ultérieurement,
- il est peu probable que les époux [F] aient attendu 5 ans pour agir,
- Me [I] n'était pas le notaire de M. [A], qui a eu recours aux services de Me [L] pour plusieurs transactions,
- contrairement aux dénégations des demandeurs, ils entretenaient une relation amicale de longue date avec M. [A] et la famille [F] n'est certainement pas unie et soudée,
- le projet d'acte de vente produit par les demandeurs ne peut justifier leur demande en restitution de l'indu et seul l'acte publié fait foi,
- la vente a été consentie en pleine propriété et non en nue-propriété et les époux [F] avaient bien la qualité de locataires, de sorte que les loyers payés étaient bien dus,
- les époux [F] sont d'une parfaite mauvaise foi à réclamer l'exécution de travaux sous astreinte avec une présentation malhonnête de la situation,
- les travaux évalués avant même la signature de l'acte de vente n'ont pu être réalisés en raison de la maladie contractée par M. [A],
- en tant qu'héritiers, ils n'ont découvert l'engagement pris qu'à la lecture d'une lettre du SPANC du 12 juin 2024 et ont alors fait réaliser une étude de sol, un nouveau devis, et pris attache avec une société pour l'installation d'un câble électrique,
- la fille des époux [F] a refusé l'intervention des entreprises pour les travaux organisée à partir du 15 juillet et les demandeurs n'ont pas répondu à leurs propositions officielles de travaux, sauf à invoquer des réunions familiales qui n'ont été justifiées qu'a posteriori,
- aucune mise en demeure n'avait été adressée et l'astreinte est injustifiée,
- l'expertise réclamée est inutile, étant donné que les manipulations alléguées sont contestées et que le prix du bien est conforme à sa valeur,
- des ventes de biens comparables viennent justifier la valeur retenue par le notaire, qui connaissait très bien le marché local,
- le notaire et l'agent immobilier, qui ont estimé le bien à la demande des époux [F] se sont fondés sur son état en 2024 et non en 2020 et Me [P] ne s'est même pas déplacé sur les lieux,
- la demande de désignation d'un expert, cinq ans après la vente, est totalement injustifiée,
- il n'est pas possible de recueillir l'avis des parties sur les circonstances de la vente comme le prévoit la mission d'expertise proposée, alors que M. [A] est décédé et que les époux [F] sont très âgés,
- au regard du contexte amical qui existait entre les parties, la procédure revêt un caractère abusif et leur provoque d'importants tracas.

La S.E.L.A.R.L. HT&O NOTAIRES ET CONSEILS et Me [E] [I] concluent pour leur part au débouté des demandeurs avec condamnation des époux [F] à leur payer une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en relevant que :
- la demande de provision, même si elle n'est pas dirigée contre le notaire, paraît assez peu justifiée, dès lors que la vente a porté sur la pleine propriété du bien et que les époux [F], qui ne s'entendaient pas avec leur fille, lui ont caché la transaction et ont obtenu un bail d'habitation pour pouvoir rester dans les lieux,
- les parties étaient des amis très proches depuis de nombreuses années,
- si Me [I] n'exerce pas dans la région nantaise, il a une connaissance fine du marché local pour résider sur place,
- connaissant les époux [F] de longue date, Me [I] n'a constaté aucun signe de faiblesse de leur part et a pu vérifier leur détermination à vendre leur maison,
- le notaire n'était pas l'ami de M. [A], et n'a effectué aucun acte autre que celui concerné,
- ce sont les parties qui ont convenu des modalités de la vente avant de le contacter,
- les époux [F] se trompent sur les caractéristiques de leur maison de 78,80 m², en état très vétuste, avec un accès très difficile à l'Erdre et un terrain non constructible outre une installation d'assainissement non conforme,
- le prix tient compte du marché, des travaux à réaliser, de l'occupation des lieux avec un loyer inférieur au prix de marché,
- un acte de vente vient accréditer son évaluation,
- la mesure d'instruction ne saurait pallier la carence de preuve des demandeurs,
- un témoin atteste que les parties avaient trouvé un arrangement, ce qui démontre qu'un complément de prix a été versé, information dont le notaire a eu connaissance après la vente et qui a été transmise au procureur de la République.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision au titre de l'indu 

Les époux [G] [F] ne contestent pas avoir signé l'acte prévoyant la mise en location du bien à leur profit après sa vente à M. [T] [A].

Ils ne justifient pas d'une obligation non sérieusement contestable de restitution de l'indu en invoquant une contrariété avec une autre stipulation figurant dans la copie du titre qu'ils produisent laquelle fait état simultanément en page 2 d'une cession de la seule nue-propriété et en page 4 de la cession du bien en pleine propriété.

En effet, seule la juridiction du fond sera apte à déterminer :
- quel est le titre qui fait foi, sachant que les défendeurs se prévalent d'une autre copie qui ne porte aucune trace d'une cession en nue-propriété,
- les conséquences à tirer de la contrariété constatée, en interprétant les stipulations contractuelles pour passer outre cette contrariété.

La demande de provision sur l'indu sera donc rejetée.

Sur la demande d'exécution de travaux sous astreinte 

L'acquéreur a pris l'engagement non contesté de faire les travaux de mise en conformité de l'installation d'assainissement dans l'acte du 14 mai 2020 sous le délai de un an.

Si M. [T] [A] avait fait chiffrer les travaux dès le 24 avril 2020 par la société THYPHAPAYSAGE, c'est à dire avant l'acquisition de la maison, il n'est justifié d'aucune démarche de sa part pour réaliser concrètement les travaux.

Il est certes incontestable que M. [A] est décédé des suites d'un cancer, cependant les documents produits montrent que pendant la période où il était censé exécuter son engagement, il n'était pas traité à ce sujet, puisque entre 2018, date d'une intervention, et 2022, date d'une consultation de suivi, il n'est fait état d'aucun soin à ce sujet ayant pu perturber sa situation.

Par ailleurs, les consorts [A] n'ont effectivement reçu aucune mise en demeure avant d'être informés par un courrier du SPANC du 12 juin 2024, mais ils ont laissé tout leur temps aux entreprises mandatées en juin et juillet 2024 au titre des travaux exigés dans les meilleurs délais par le service public, puisqu'ils produisent un devis actualisé du 14 mai 2025, une étude de sols et de filière du 29 avril 2025, qui démontrent que c'est seulement sous la pression de l'assignation qu'ils ont fait le nécessaire pour accélérer les travaux.

Certes les époux [G] [F] ont refusé, par l'intermédiaire de leur fille, l'exécution des travaux en pleines vacances d'été, ce qui ne remet pas en cause l'obligation d'exécuter désormais ceux-ci dans les meilleurs délais.



Il convient donc de faire droit à la demande, sauf à laisser un délai raisonnable de deux mois pour l'exécution des travaux, et à réduire l'astreinte destinée à garantir l'exécution de la décision à ce qui est strictement nécessaire dans son montant et sa durée.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts 

Le seul non-respect de l'obligation d'effectuer les travaux de mise en conformité de l'assainissement n'est pas suffisant pour justifier la prétendue résistance abusive de l'acquéreur et des propriétaires actuels de la maison, alors que les époux [G] [F] n'ont adressé aucune réclamation ni mise en demeure à ce sujet avant l'assignation et que l'obligation d'entretien de la fosse septique incombe à l'occupant des lieux, que l'installation soit conforme ou non.

La demande de provision sur dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande d'expertise 

Les époux [G] [F] présentent des copies des documents suivants :
- acte notarié du 14 mai 2020,
- analyse de valeur de Me [I] du 19 novembre 2019,
- procuration pour vendre du 7 mai 2020,
- courriers,
- estimation PERRION IMMOBILIER et [P],
- extrait explorateur de données de valeurs foncières,
- bail du 18 mai 2020,
- attestation de Me [I] du 15/11/23,
- attestation de Me [NX] [C], 
- certificats médicaux,
- attestations.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les époux [G] [F] se plaignent d'avoir été trompés sur les conditions de vente de leur maison.

Seule une action irrémédiablement vouée à l'échec est de nature à faire obstacle à la demande formée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, étant rappelé que les dispositions de l'article 146 ne s'appliquent pas aux mesures d'instruction réclamées avant tout procès, dont les conditions d'octroi sont entièrement définies à l'article 145.

L'ensemble des argumentations développées en défense, tant par les consorts [A] que par le notaire, ne font que confirmer l'existence d'un litige et donc la nécessité d'obtenir l’avis d’un technicien spécialisé pour aider à résoudre le litige et éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

En effet, la discussion sur la valeur réelle du bien relève exclusivement du débat technique devant un expert et il ne sert à rien de discuter la force probante des éléments produits par chacune des parties, le juge des référés n'ayant à vérifier que la crédibilité des allégations des demandeurs, lesquelles sont en l'espèce suffisamment établies par deux attestations d'un agent immobilier et d'un notaire ainsi qu'un terme de comparaison qui justifient d'une valeur du bien appréciée très nettement plus haut que l'évaluation faite par le notaire ayant établi l'acte de vente.

La discussion sur les conditions de la vente relèvera par ailleurs du débat de fond, alors que les éléments versés aux débats suffisent à rendre crédibles les doutes émis par les demandeurs, étant donné que :
- plusieurs hypothèses ont manifestement été étudiées en vue de la vente, et notamment celle où ils ne vendaient que la nue-propriété et celle où ils vendaient la pleine propriété avec souscription d'un bail,
- il est très difficile de comprendre quel était l'intérêt des vendeurs de choisir l'option dans laquelle ils devaient verser un loyer de 830 € par mois par rapport à celle où ils conservaient l'usufruit du bien, si bien qu'il est légitime de s'interroger sur le devoir de conseil du notaire qui instrumentait à la fois pour les vendeurs et l'acquéreur,
- il est aussi curieux de constater que l'évaluation du bien par le notaire est la même qu'il soit libre d'occupation, grevé d'un bail ou d'un usufruit,
- il est étonnant que le notaire vienne soutenir, sur la foi d'une attestation d'un témoin faisant état d'une conversation tenue avec la personne décédée, que les parties avaient trouvé un arrangement, attestation sur laquelle a été manifestement rajouté après coup qu'il s'agissait d'un dessous de table, ce qui viendrait accréditer l'existence d'un prix non sincère, résultant pourtant de son évaluation, 
- la production d'un acte et d'un projet comportant des modifications manuscrites peut rendre crédibles les affirmations des demandeurs, tout au moins à propos de leur compréhension perturbée de la portée de leurs engagements.
Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur les frais 

Etant condamnés au titre de l'obligation contractuelle d'exécuter les travaux, les consorts [A] seront considérés comme la partie perdante et condamnés aux dépens selon le principe de l'article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 2 000 € l'indemnité pour frais d'instance qu'ils devront payer aux demandeurs en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de faire application de ces dispositions au profit d'une autre partie.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum Mme [S] [H] Vve [A], M. [D] [A], M. [J] [A] à faire exécuter les travaux de mise en conformité de l'installation de la maison située [Adresse 5] à [Localité 17] dans les deux mois de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un mois,

Ordonnons une expertise confiée à Mme [W] [Y] épouse [V], expert près la cour d’appel de [Localité 13], demeurant [Adresse 4]. : 0687051607, Mél. : [Courriel 14] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en faire la description avec plans et photographies, 

* rechercher la valeur vénale et la valeur locative de la maison à la date de la vente en précisant les différentes méthodes de valorisation et notamment pour la méthode par comparaison les références des termes de comparaison ainsi que les caractéristiques principales de ces biens,

* donner son avis sur les décotes à appliquer en cas de vente avec réserve d'usufruit et vente sous condition de signature d'un bail à vie ainsi que sur les préjudices éventuellement allégués,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que les époux [G] [F] devront consigner au greffe avant le 16 décembre 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 août 2026,

Condamnons in solidum Mme [S] [H] Vve [A], M. [D] [A], M. [J] [A] à payer aux époux [G] [F] une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons in solidum Mme [S] [H] Vve [A], M. [D] [A], M. [J] [A] aux dépens.


 Le greffier, Le président,

 

 Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE

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Mise à jour de la source le 2025-10-16T19:31:02.594Z.