Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 10 juin 2026, n° 25/07450

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing-privé du 30 décembre 2016, M. [G] [Z], a consenti un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], à M. [H] [K], pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2017 moyennant un loyer de 800 euros.
Par un avenant du 27 juillet 2017, Mme [O] [F], sœur de M. [H] [K] est devenu cotitulaire du bail.

Le 30 juin 2020, M. [G] [Z], Mme [O] [F] et M. [H] [K] ont conclu un nouveau contrat de bail en remplacement du contrat du 30 décembre 2016, à effet au 1er juillet 2020, pour une durée de trois ans. Il était stipulé un loyer de 800 euros, l'absence de révision du loyer et l'absence de récupération des charges par le propriétaire auprès du locataire.
M. [H] [K] a donné congé des lieux en octobre 2022, Mme [O] [F] restant seule locataire.

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2022, un nouveau contrat a été conclu entre M. [G] [Z] et Mme [O] [F] pour une durée d'un an à compter du 1er janvier 2023 jusqu'au 31 décembre 2023, le bailleur souhaitant occuper l'appartement à l'issue du bail. Il était stipulé un loyer mensuel de 1200 euros hors charges.
Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà du 31 décembre 2023.

Par acte en date du 24 septembre 2024, M. [G] [Z] a fait délivrer à Mme [O] [F] par acte de commissaire de justice, une sommation de payer la somme de principale de 1100 euros au titre des loyers dus à la date du 13 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, M. [G] [Z] a donné congé pour reprise du logement à Mme [O] [F] à effet du 31 décembre 2025, en vue de permettre à sa fille, [I] [Z] d'occuper le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, M. [G] [Z] a assigné Mme [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ;
- Ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,
- Condamner Mme [O] [F] au paiement des sommes suivantes :
- 5 800 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;
- 1200 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation charges comprises ;
- 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l'instance.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris par voie électronique le 14 août 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et communiqué à la juridiction le 19 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 septembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 5 janvier 2026, puis à l'audience du 27 mars 2026.
À l'audience du 27 mars 2026, M. [G] [Z], représenté par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience, aux termes desquelles, il demande au tribunal de :
- Le recevoir en ses demandes, les déclarer bien fondées et y faisant droit :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation au titre des impayés de loyer ;
- Constater la validité du congé pour reprise signifié le 23 décembre 2025 ;
En tout état de cause :
- Prononcer la résiliation du bail de plein droit ;
- Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [O] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sans délai et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du requérant, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,
- Condamner Mme [O] [F] à lui les sommes suivantes :
- 9.800,00 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal ;
- 1.200 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle charges comprises ;
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

Mme [O] [F], représentée par son conseil, par conclusions en réponse, a sollicité le bénéfice de conclusions en défense et à titre reconventionnel visées par le greffe et soutenues oralement, par lesquelles elle demande au tribunal de :
In limine litis :
- Juger irrecevable l'assignation délivrée le 14 août 2025 pour défaut de qualité à agir de M. [G] [Z],
- le Débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
À titre principal, dans l'hypothèse où M. [G] [Z] serait déclaré recevable en son action :
- Juger que le loyer contractuellement dû est de 800 euros par mois ;
- Condamner M. [G] [Z] à lui restituer la somme de 7000 euros au titre des loyers qu'il a indûment perçus ;
- Juger qu'aucune provision pour charges n'est contractuellement due;
- Juger nul et de nul effet le congé pour reprise délivré le 23 juin 2025
- Débouter en conséquence M. [G] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
À titre subsidiaire :
- Débouter M. [G] [Z] de sa demande de résiliation du bail ;
- Octroyer à Mme [O] [F] un échéancier de 36 mois de délai pour s'acquitter de sa dette locative en lui permettant de l'apurer en effectuant 35 mensualités de règlement d'égal montant, la 36eme mensualités devant solder la dette, et ce sur le fondement des dispositions de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
À titre infiniment subsidiaire,
- Lui octroyer un délai de 12 mois à compter de la signification de jugement à intervenir pour quitter l'appartement qu'elle occupe avec ses deux enfants dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] - au rez-de-chaussée, porte gauche, Bâtiment D, eu égard à sa situation sociale et financière ;
En tout état de cause :
- Écarter l'exécution provisoire,
- Débouter M. [G] [Z] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens ;
- Condamner M. [G] [Z] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile et le condamner aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties auxquelles elles ont déclaré se référer à l'audience du 27 mars 2026 pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 27 mai 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, puis prorogée au 10 juin 2026.

Par note en délibéré du 31 mars 2026 dûment autorisée, le conseil de M. [G] [Z] a produit le décompte des charges locatives pour l'année 2024 ainsi qu'une décision du tribunal judiciaire de Bastia en date du 22 septembre 2025.

Par note en délibéré du 16 avril 2026, le conseil de Mme [O] [F] a répondu que sa cliente n'avait jamais été destinataire des charges locatives et a renvoyé à ses conclusions.
Par une nouvelle note en délibéré du 21 avril 2026, le conseil de M. [G] [Z] a produit le décompte des charges locatives pour l'année 2023.

Par note en délibéré du 22 avril 2026, le conseil de Mme [O] [F] a conclu au rejet de la dernière note en délibéré.

Les notes en délibéré ayant été autorisées jusqu'au 17 avril 2026 au plus tard, il ne sera pas tenu compte des éléments produits postérieurement à cette date.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR FONDÉE SUR LE DÉFAUT DE QUALITÉ À AGIR
La défenderesse soutient que M. [G] [Z] serait irrecevable en son action en raison du défaut de qualité à agir, en ce que, par acte de donation-partage du 5 août 2025, il aurait donné la nue-propriété du bien à ses filles, se réservant le plein usufruit.
En application des articles 581, 584 et 595 alinéa 1er du code civil, seul l'usufruitier dispose du droit de jouir des fruits de la chose tels que les loyers versés par le locataire de sorte qu'il a, seul, qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée. Il est donc seul titulaire des droits lui permettant d'agir en résiliation et en expulsion des locataires.

En l'espèce, par donation-partage du 5 août 2025, le demandeur s'est réservé le plein usufruit du bien immeuble, tandis que la nue-propriété a été transmise à ses filles. Dès lors que le demandeur conserve l'usufruit, il dispose du droit de percevoir les loyers et de jouissance du bien, ce qui lui confère la qualité requise pour agir en résiliation et en expulsion.

La fin de non-recevoir invoquée par la défenderesse est mal fondée et doit être rejetée.
SUR LA DEMANDE EN RÉSILIATION JUDICIAIRE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS
SUR LA RECEVABILITÉ

M. [G] [Z] justifie bien de la notification de l'assignation à la préfecture de Paris, réalisée par voie électronique le 14 août 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande en résiliation est donc recevable.

SUR LE DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

M. [G] [Z] sollicite que le bail soit résilié en raison du défaut de paiement par Mme [O] [F] de l'intégralité des loyers et des charges. Mme [O] [F] conteste le décompte produit par le demandeur. La défenderesse soutient que le contrat du 15 décembre 2022, conclu pour une durée d’un an et présenté comme un bail de courte durée, a été conclu en vue de la reprise du logement par le bailleur à l’issue du terme, événement qui ne s’est pas produit. Elle en déduit que le contrat devait produire les effets d’un bail de droit commun et que le loyer ne pouvait être porté à 1200 euros.
Il y a lieu dès lors d’examiner si le second acte a valablement modifié les conditions financières du bail ou s’il doit être regardé, en raison de la défaillance de l’événement annoncé, comme n’ayant pas permis une hausse régulière du loyer.
En application de l’article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’un premier contrat de location a été conclu entre les parties le 30 juin 2020, portant sur le même logement, moyennant un loyer mensuel de 800 euros. Dans ce contrat, les parties avaient convenu des conditions financières suivantes:
« A. Le loyer — Le montant du loyer mensuel est de 800 euros. Le bailleur et le locataire s'accordent sur ce montant, largement inférieur au loyer de référence majoré fixé par la loi ELAN.
Modalités de révision — Le bailleur et le locataire s'accordent sur le fait qu'il n'est pas procédé à des révisions du loyer annuellement.
B. Charges récupérables — Le bailleur décide de ne pas procéder au règlement des charges récupérables auprès du locataire. »
Un second contrat a ensuite été signé le 15 décembre 2022, pour une durée d’un an à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2023, avec un loyer mensuel porté à 1 200 euros charges comprises.
Ce contrat précise que « le bailleur souhaite occuper l’appartement pour son usage propre à l’issue du bail » et comporte, parmi les clauses particulières, la mention selon laquelle la salle de bains a fait l’objet d’une rénovation complète avec installation d’un nouveau chauffe-eau en août 2022 et la cuisine d’une rénovation complète en 2020.
Le logement litigieux n’étant pas meublé, le contrat du 15 décembre 2022 ne pouvait déroger à la durée légale de trois ans qu’en application de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989, à la condition qu’un événement professionnel ou familial précis et prévisible justifie cette durée réduite, cet événement devant être mentionné au contrat.
Or, la clause stipulée au contrat se borne à indiquer que le bailleur souhaite occuper l’appartement pour son usage propre à l’issue du bail, sans caractériser un événement suffisamment précis et déterminé au sens du texte. En tout état de cause, il n’est pas contesté que cet événement ne s’est pas produit.
Il s’ensuit que le contrat doit être réputé conclu pour une durée de trois ans.
Par ailleurs, lorsque le contrat prévu à l’article 11 fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien, éventuellement révisé conformément à l’article 17-1. En l’espèce, le bailleur ne justifie ni d’une révision régulière du loyer antérieur ni d’une base légale permettant de porter le loyer à 1 200 euros.
Dès lors, le loyer exigible ne peut être retenu à ce montant, et le manquement allégué par le bailleur au titre d’un défaut de paiement de l’intégralité des loyers n’est pas établi.
En conséquence, M. [G] [Z] sera débouté de sa demande en résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers.
SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL DU FAIT DU CONGÉ POUR REPRISE
SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ POUR REPRISE

L'article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ».
Le congé « doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, [...] ses descendants ou ceux de son conjoint ».
Le congé « doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ».
En l'espèce, le congé a été signifié par acte de commissaire de justice le 23 juin 2025 pour une date d'effet au 31 décembre 2025. Le délai de trois mois a été respecté.
Le congé indique expressément que le logement est repris pour être occupé par [I] [Z] fille du bailleur. Il n'est pas contesté que celle-ci est la descendante du bailleur, ce qui satisfait aux conditions de l'article 25-8 I.
Le congé a été signifié par acte de commissaire de justice, conformément aux prescriptions légales.
Les conditions formelles du congé sont donc remplies.
SUR LE CARACTÈRE SÉRIEUX ET LÉGITIME DU MOTIF

L'article 25-8 I précise : « En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »
En l’espèce, la défenderesse ne soutient pas que le congé serait irrégulier en la forme, mais conteste le caractère sérieux du motif de reprise invoqué, en faisant valoir que l’occupation du logement par la fille du bailleur ne serait pas établie.
Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la fille du bailleur a confirmé par écrit sa volonté d’occuper le logement en colocation
La circonstance que la donation du bien soit intervenue postérieurement au congé n’est pas de nature à retirer au motif invoqué son caractère réel et sérieux, dès lors qu’elle s’inscrit dans un projet de reprise cohérent, corroboré par les pièces produites.
Il n’est pas davantage exigé par l’article 25-8 I que le bailleur justifie d’une nécessité impérieuse de reprendre le logement ; il lui suffit de justifier d’un motif réel et sérieux, ce qui est le cas en l’espèce.

Le congé pour reprise délivré le 23 juin 2025 sera en conséquence déclaré valable.
Dès lors, le bail s'est trouvé résilié le 31 décembre 2025 à minuit, par l'effet du congé signifié le 23 juin 2025.
Mme [O] [F], qui s'est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er janvier 2026 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et des charges locatives en sus, soit la somme totale de 800 euros par mois.

Mme [O] [F] sera condamnée à verser cette indemnité mensuelle à M. [G] [Z] à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise.
SUR LES DÉLAIS DE DÉPART
Selon l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Selon l'article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La défenderesse occupe le logement avec ses deux enfants mineurs et se trouve dans une situation de précarité financière et sociale documentée puisqu’elle justifie de ressources modestes résultant notamment d’allocations d’un montant total de 981 euros.

Elle justifie d'une demande de logement dans le parc social depuis mai 2025.

En outre, si le motif du congé est la reprise du logement par la fille du demandeur, il n'est produit aucune pièce sur l'urgence de son installation dans le logement.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité, eu égard à l’âge des enfants, aux ressources du foyer, à l’absence de solution de relogement immédiate et de la recherche effective d'un logement dans le parc social, il y a lieu d'accorder à Mme [O] [F] un délai supplémentaire jusqu'au 31 décembre 2026, avant de quitter les lieux.

M. [G] [Z] sera débouté de sa demande de suppression des délais liés à l'expulsion.
SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

La défenderesse sollicite, à titre reconventionnel, la restitution des sommes versées au-delà du loyer contractuellement dû de 800 euros.
Il résulte de ce qui précède que le loyer contractuellement dû était de 800 euros par mois et non de 1 200 euros. La défenderesse a, dès lors, versé des sommes indûment perçues par le bailleur à compter du 1er janvier 2023.
Mme [O] [F] est fondée à obtenir le remboursement de la différence entre les sommes effectivement versées et le montant du loyer dû de 800 euros pour chaque mois de la période considérée, soit de janvier 2023 à juin 2024, selon le détail des versements produits aux débats.
Il ressort des pièces versées que, de janvier 2023 à mai 2024 inclus, Mme [O] [F] a réglé la somme de 1 200 euros par mois au lieu de 800 euros, soit un trop-perçu de 400 euros par mois pendant 17 mois, représentant un total de 6 800 euros.

En juin 2024, elle a réglé la somme de 1 000 euros, alors que le loyer dû était de 800 euros, soit un trop-perçu supplémentaire de 200 euros.
M. [G] [Z] sera en conséquence condamné à payer à Mme [O] [F] la somme totale de 7 000 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyers
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L'exécution provisoire est de droit et sera ordonnée.
Compte tenu de la solution du litige et en équité, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [O] [F] ;

DÉBOUTE M. [G] [Z] de sa demande en résiliation judiciaire du bail fondée sur le non-paiement des loyers ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [O] [F] par M. [G] [Z] d'un congé pour reprise relatif au bail d'habitation concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2025 ;

CONSTATE que Mme [O] [F] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er janvier 2026 ;

ACCORDE à Mme [O] [F] un délai supplémentaire courant jusqu'au 31 décembre 2026 inclus pour quitter les lieux ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, M. [G] [Z] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [F], ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux sous réserve des dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE M. [G] [Z] de sa demande de suppression de délai ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges récupérables en sus, soit un montant total de 800 euros ;

CONDAMNE Mme [O] [F] à payer cette indemnité d'occupation mensuelle à M. [G] [Z] à compter du 1er janvier 2026 inclus et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à Mme [O] [F] la somme de 7000 euros au titre du trop-perçu de loyer ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE M. [G] [Z] et Mme [O] [F] de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé en audience publique par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffe La Juge des contentieux de la protection

Texte intégral

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître MAMOUNI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DOUKHAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/07450 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATTB

N° MINUTE :
4 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [G], [P] [Z],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître DOUKHAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1026

DÉFENDERESSE
Madame [O] [F],
demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître MAMOUNI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0087

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-023098 du 29/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07450 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATTB

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing-privé du 30 décembre 2016, M. [G] [Z], a consenti un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], à M. [H] [K], pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2017 moyennant un loyer de 800 euros.
Par un avenant du 27 juillet 2017, Mme [O] [F], sœur de M. [H] [K] est devenu cotitulaire du bail.

Le 30 juin 2020, M. [G] [Z], Mme [O] [F] et M. [H] [K] ont conclu un nouveau contrat de bail en remplacement du contrat du 30 décembre 2016, à effet au 1er juillet 2020, pour une durée de trois ans. Il était stipulé un loyer de 800 euros, l'absence de révision du loyer et l'absence de récupération des charges par le propriétaire auprès du locataire.
M. [H] [K] a donné congé des lieux en octobre 2022, Mme [O] [F] restant seule locataire.

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2022, un nouveau contrat a été conclu entre M. [G] [Z] et Mme [O] [F] pour une durée d'un an à compter du 1er janvier 2023 jusqu'au 31 décembre 2023, le bailleur souhaitant occuper l'appartement à l'issue du bail. Il était stipulé un loyer mensuel de 1200 euros hors charges.
Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà du 31 décembre 2023.

Par acte en date du 24 septembre 2024, M. [G] [Z] a fait délivrer à Mme [O] [F] par acte de commissaire de justice, une sommation de payer la somme de principale de 1100 euros au titre des loyers dus à la date du 13 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, M. [G] [Z] a donné congé pour reprise du logement à Mme [O] [F] à effet du 31 décembre 2025, en vue de permettre à sa fille, [I] [Z] d'occuper le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, M. [G] [Z] a assigné Mme [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ;
- Ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,
- Condamner Mme [O] [F] au paiement des sommes suivantes :
- 5 800 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;
- 1200 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation charges comprises ;
- 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l'instance.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris par voie électronique le 14 août 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et communiqué à la juridiction le 19 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 septembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 5 janvier 2026, puis à l'audience du 27 mars 2026.
À l'audience du 27 mars 2026, M. [G] [Z], représenté par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience, aux termes desquelles, il demande au tribunal de :
- Le recevoir en ses demandes, les déclarer bien fondées et y faisant droit :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation au titre des impayés de loyer ;
- Constater la validité du congé pour reprise signifié le 23 décembre 2025 ;
En tout état de cause :
- Prononcer la résiliation du bail de plein droit ;
- Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [O] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sans délai et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du requérant, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,
- Condamner Mme [O] [F] à lui les sommes suivantes :
- 9.800,00 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal ;
- 1.200 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle charges comprises ;
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

Mme [O] [F], représentée par son conseil, par conclusions en réponse, a sollicité le bénéfice de conclusions en défense et à titre reconventionnel visées par le greffe et soutenues oralement, par lesquelles elle demande au tribunal de :
In limine litis :
- Juger irrecevable l'assignation délivrée le 14 août 2025 pour défaut de qualité à agir de M. [G] [Z],
- le Débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
À titre principal, dans l'hypothèse où M. [G] [Z] serait déclaré recevable en son action :
- Juger que le loyer contractuellement dû est de 800 euros par mois ;
- Condamner M. [G] [Z] à lui restituer la somme de 7000 euros au titre des loyers qu'il a indûment perçus ;
- Juger qu'aucune provision pour charges n'est contractuellement due;
- Juger nul et de nul effet le congé pour reprise délivré le 23 juin 2025
- Débouter en conséquence M. [G] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
À titre subsidiaire :
- Débouter M. [G] [Z] de sa demande de résiliation du bail ;
- Octroyer à Mme [O] [F] un échéancier de 36 mois de délai pour s'acquitter de sa dette locative en lui permettant de l'apurer en effectuant 35 mensualités de règlement d'égal montant, la 36eme mensualités devant solder la dette, et ce sur le fondement des dispositions de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
À titre infiniment subsidiaire,
- Lui octroyer un délai de 12 mois à compter de la signification de jugement à intervenir pour quitter l'appartement qu'elle occupe avec ses deux enfants dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] - au rez-de-chaussée, porte gauche, Bâtiment D, eu égard à sa situation sociale et financière ;
En tout état de cause :
- Écarter l'exécution provisoire,
- Débouter M. [G] [Z] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens ;
- Condamner M. [G] [Z] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile et le condamner aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties auxquelles elles ont déclaré se référer à l'audience du 27 mars 2026 pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 27 mai 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, puis prorogée au 10 juin 2026.

Par note en délibéré du 31 mars 2026 dûment autorisée, le conseil de M. [G] [Z] a produit le décompte des charges locatives pour l'année 2024 ainsi qu'une décision du tribunal judiciaire de Bastia en date du 22 septembre 2025.

Par note en délibéré du 16 avril 2026, le conseil de Mme [O] [F] a répondu que sa cliente n'avait jamais été destinataire des charges locatives et a renvoyé à ses conclusions.
Par une nouvelle note en délibéré du 21 avril 2026, le conseil de M. [G] [Z] a produit le décompte des charges locatives pour l'année 2023.

Par note en délibéré du 22 avril 2026, le conseil de Mme [O] [F] a conclu au rejet de la dernière note en délibéré.

Les notes en délibéré ayant été autorisées jusqu'au 17 avril 2026 au plus tard, il ne sera pas tenu compte des éléments produits postérieurement à cette date.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR FONDÉE SUR LE DÉFAUT DE QUALITÉ À AGIR
La défenderesse soutient que M. [G] [Z] serait irrecevable en son action en raison du défaut de qualité à agir, en ce que, par acte de donation-partage du 5 août 2025, il aurait donné la nue-propriété du bien à ses filles, se réservant le plein usufruit.
En application des articles 581, 584 et 595 alinéa 1er du code civil, seul l'usufruitier dispose du droit de jouir des fruits de la chose tels que les loyers versés par le locataire de sorte qu'il a, seul, qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée. Il est donc seul titulaire des droits lui permettant d'agir en résiliation et en expulsion des locataires.

La fin de non-recevoir invoquée par la défenderesse est mal fondée et doit être rejetée.
SUR LA DEMANDE EN RÉSILIATION JUDICIAIRE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS
SUR LA RECEVABILITÉ

La demande en résiliation est donc recevable.

SUR LE DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS

Elle justifie d'une demande de logement dans le parc social depuis mai 2025.

En outre, si le motif du congé est la reprise du logement par la fille du demandeur, il n'est produit aucune pièce sur l'urgence de son installation dans le logement.

M. [G] [Z] sera débouté de sa demande de suppression des délais liés à l'expulsion.
SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [O] [F] ;

DÉBOUTE M. [G] [Z] de sa demande en résiliation judiciaire du bail fondée sur le non-paiement des loyers ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [O] [F] par M. [G] [Z] d'un congé pour reprise relatif au bail d'habitation concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2025 ;

CONSTATE que Mme [O] [F] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er janvier 2026 ;

ACCORDE à Mme [O] [F] un délai supplémentaire courant jusqu'au 31 décembre 2026 inclus pour quitter les lieux ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, M. [G] [Z] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [F], ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux sous réserve des dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE M. [G] [Z] de sa demande de suppression de délai ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges récupérables en sus, soit un montant total de 800 euros ;

CONDAMNE Mme [O] [F] à payer cette indemnité d'occupation mensuelle à M. [G] [Z] à compter du 1er janvier 2026 inclus et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à Mme [O] [F] la somme de 7000 euros au titre du trop-perçu de loyer ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE M. [G] [Z] et Mme [O] [F] de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé en audience publique par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffe La Juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 584, code civil 581, code civil 595). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

26 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00171
en commun : code civil 584, code civil 581, code civil 595
21 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/09576
en commun : code civil 584, code civil 581, code civil 595
19 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/03309
en commun : code civil 584, code civil 581
10 avril 2024 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 19/00065
en commun : code civil 584, code civil 595
9 avril 2024 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 21/04644
en commun : code civil 584, code civil 595
5 août 2025 · Tribunal judiciaire de Dax · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00207
en commun : code civil 584, code civil 595
2 septembre 2025 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 23/00072
en commun : code civil 584, code civil 595
16 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Nantes · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 25/00546
en commun : code civil 584, code civil 595

Mise à jour de la source le 2026-06-12T10:06:59.034Z.