Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 1, 7 juillet 2026, n° 22/03376

COUR D’APPEL DE PARIS 
 TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE BOBIGNY



AFFAIRE N° RG 22/03376 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WDY6
N° de MINUTE : 26/01008
Chambre 5/Section 1


JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026



DEMANDEURS 

Madame [D] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Bénédicte FLORY de l’AARPI ACTE DIXHUIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0756

Madame [L] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Bénédicte FLORY de l’AARPI ACTE DIXHUIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0756

S.A.R.L. Le Grand Gourmet
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître [P] de l’AARPI ACTE DIXHUIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0756

C/

DEFENDEURS

S.C.I. LIVO
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À L’ANGLE DU [Adresse 3] ET [Adresse 4] représentée par son syndic, l’AGENCE MONTSOURIS, SARL.
[Adresse 5] 
[Localité 3]
représentée par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0230




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

Président : Madame Charlotte THINAT,
Assesseur : Monsieur Grégoire AMAND, 

Assistés aux débats de : Madame Sakina HAFFOU, Greffier

Lors du délibéré :

Président : Madame Charlotte THINAT,
Assesseur : Monsieur Grégoire AMAND, 
Assesseur : Madame Claire TORRES,

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mai 2026 devant Madame Charlotte THINAT et Monsieur Grégoire AMAND, en double rapporteur, qui, sans opposition des avocats, et après avoir entendu les parties, ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort par Madame Charlotte THINAT, vice-présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seing privé du 16 octobre 1998, Madame [Q] [C] a consenti à Madame [D] [S] épouse [G] un bail commercial portant sur un local situé à l'angle du [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4] (93) pour y exercer l’activité de café-bar-restaurant. Les lieux loués comprennent une boutique en rez-de-chaussée et un local d'habitation au premier étage. 

Par acte sous seing privé du 12 avril 2002, Madame [Q] [C] a consenti à la S.A.RL. LE GRAND GOURMET, dont le gérant est Madame [L] [S] épouse [Z], un bail commercial portant sur un local distinct situé dans le même ensemble immobilier pour y exercer l’activité de charcutier, tripier et comestibles. Les lieux loués comprennent une boutique au rez-de-chaussée et d'un local d'habitation en duplex en étages. 

Par jugements des 24 et 30 juin 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans les baux susvisés et a ordonné en conséquence l’expulsion des preneurs, qui ont relevé appel de cette décision. La cour d'appel de Paris a infirmé ces deux jugements et les baux se sont poursuivis.

Par jugement du 10 mai 2016, le tribunal de commerce de Bobigny a placé la société LE GRAND GOURMET en redressement judiciaire et a désigné Maître [W] [H] en qualité d'administrateur judiciaire et Maître [W] [V] en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte authentique du 6 septembre 2016, les lieux objet des baux susvisés ont été vendus par Madame [C] à la S.C.I. LIVO. Madame [D] [S] et la société Le Grand Gourmet en ont été avisés par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2016.

Par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2016, Madame [D] [S], la société LE GRAND GOURMET et Maître [H], ès qualités d'administrateur judiciaire, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny Madame [C] et la S.C.I. LIVO aux fins, dans un premiert temps, de voir suspendre la vente en cours puis, dans un second temps d'en obtenir l'annulation.

Par acte du 29 septembre 2016, la S.C.I. LIVO a délivré un congé sans offre d'indemnité d'éviction, à effet au 31 mars 2017, à la société LE GRAND GOURMET. 

Par acte extrajudiciaire du 14 février 2017, la société LE GRAND GOURMET et Maître [H], ès qualités d'administrateur judiciaire, ont fait assigner la S.C.I. LIVO devant le tribunal de grande instance de Bobigny en contestation du congé. Ils ont formulé toutefois une demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance dans la procédure en nullité de la vente. 

Par exploit du 9 août 2017, Madame [D] [S] épouse [G], la société LE GRAND GOURMET, représentées par Maître [H], et Madame [L] [S] épouse [Z] ont assigné la S.C.I. LIVO devant le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant selon la procédure de référé aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire pour évaluer l'état des locaux commerciaux et de la copropriété. Par ordonnance de référé du 5 février 2018, le président du tribunal a désigné Monsieur [A] [U] en qualité d’expert judiciaire. Les opérations d’expertise ont été rendues communes au syndicat des copropriétaires suivant ordonnance de référé du 17 juillet 2018. Monsieur [U] a déposé son rapport d'expertise le 31 janvier 2021. 

Par ordonnance du 9 janvier 2018, le juge de la mise en état a prononcé le sursis à statuer à l'égard de l'ensemble des demandes formées à l'assignation du 14 février 2017. 

Par conclusions signifiées le 13 août 2020, la S.C.I. LIVO a demandé au juge de la mise en état la révocation du sursis à statuer, demande à laquelle s'est opposée la société LE GRAND GOURMET. Le juge de la mise en état a invité les parties à faire valoir leurs observations sur une éventuelle péremption de l'instance. Les parties ont conclu.

Par ordonnance du 15 juin 2022, le juge de la mise en état a constaté la péremption de l'instance.

Par un arrêt du 7 septembre 2023, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance rendue le 15 juin 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions.

Parallèlement, et par acte du 22 mars 2021, la S.C.I. LIVO a fait délivrer à Madame [D] [S] un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à l'égard des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4] (93) et ce, à effet au 31 décembre 2021.

Par exploit délivré le 9 mars 2022, Madame [D] [S], Madame [L] [S] et la société LE GRAND GOURMET ont fait assigner la S.C.I. LIVO et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Aubervilliers (93), représenté par son syndic, la société AGENCE MONTSOURIS, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir enjoindre le bailleur et le syndicat des copropriétaires d'avoir à réaliser les travaux de remise en état mentionnés dans le rapport définitif tant à l'égard des locaux commerciaux que des locaux d'habitation et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à I'expiration d'un délai de 3 mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir, et de voir condamner la société LIVO au paiement de dommages et intérets en réparation des préjudices subis par Madame [D] [S], la société Le Grand Gourmet et Madame [L] [S].
Le syndicat des copropriétaires et la S.C.I. LIVO se sont constitués. 

*

Par conclusions d'incident, notifiées par RPVA le 6 septembre 2022, Madame [D] [S], Madame [L] [S] et la société LE GRAND GOURMET ont demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny d'ordonner à la S.C.I. LIVO la production sous astreinte des justificatifs se rapportant aux charges, notamment de chauffage et de production d'eau chaude.
Aux termes de ses conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 14 septembre 2022, la S.C.I. LIVO a demandé au juge de la mise en état de déclarer Madame [L] [S] irrecevable en sa demande incidente et de débouter Madame [D] [S] ainsi que la société LE GRAND GOURMET de leurs demandes incidentes.

Par message électronique du 21 février 2023, le syndicat des copropriétaires a informé le juge de la mise en état qu'il s'en rapportait à la justice sur l'incident, celui n'étant pas dirigé à son encontre.

Par ordonnance du 06 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré Madame [L] [S] irrecevable en ses demandes à l'incident, pour défaut de qualité à agir, et a débouté Madame [D] [S] et la société LE GRAND GOURMET de leur demande de communication de pièces sous astreinte.

*

Par conclusions d'incident, notifiées par RPVA le 06 novembre 2024, la S.C.I. LIVO a demandé au juge de la mise en état d'ordonner à Madame [D] [S] épouse [G] d’avoir à communiquer sans délai, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les pièces le titre d’occupation portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] comportant sa date d’effet et en cas de logement social, la décision d’attribution et la demande préalable, d'ordonner à Madame [L] [S] épouse [Z] d’avoir à communiquer sans délai, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, le titre d’occupation portant sur le logement situé [Adresse 7] à [Localité 5] comportant sa date d’effet et, en cas de logement social, la décision d’attribution et la demande préalable, d'ordonner au syndicat des copropriétaires de produire aux débats sans délai, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les devis et factures des travaux mis en œuvre en exécution de l’assemblée du 28 février 2022, les déclarations préalables de travaux et/ou permis de construire requis et obtenus depuis lors, les devis et factures des travaux mis en œuvre pour conjurer les arrêtés de péril des 29 septembre 2022, 5 avril 2023 et 27 octobre 2023, tous échanges du syndic avec la mairie antérieurement et postérieurement aux arrêtés dont s’agit et plus généralement, toutes pièces justifiant des diligences accomplies depuis l’assemblée du 28 février 2022 pour l’exécution de ses obligations au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, y compris les contrats de maîtrise d’œuvre. Elle a enfin sollicité que le juge de la mise en état se réserve la liquidation de l’astreinte qui sera prononcée à l’égard de chacune de ces parties. 

Aux termes de leurs conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, Madame [D] [S] et Madame [L] [S] ont demandé au juge de la mise en état de débouter la S.C.I. LIVO de l’intégralité de ses demandes de communication de pièces formulées à l’encontre de Madame [D] [S] et de Madame [L] [S] , de la condamner à une amende civile dont le juge de la mise en état fixera le quantum ainsi qu'au paiement de la somme de 3 500 euros à Madame [D] [S] et de 3 500 euros à Madame [L] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à supporter les dépens. 



Aux termes de ses conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de dire irrecevable, subsidiairement mal fondée, la S.C.I. LIVO en sa demande de communication de pièces sous astreinte dirigée contre lui et de condamner la S.C.I. LIVO à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l'incident. 

Par ordonnance du 21 mai 2025, le juge de la mise en état a :

- ordonné à Madame [D] [S] épouse [G], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision, ceci pendant au maximum 60 jours, de communiquer le bail d'habitation conclu avec la LOGIREP à l'égard du logement sis [Adresse 6] à [Localité 6] (93), la décision d’attribution rendue par la LOGIREP à l'égard du logement sis [Adresse 6] à [Localité 6] (93) et la demande préalable ainsi que les factures du fournisseur d'électricité se rapportant à ce logement au titre des mois de novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025, février 2025, mars 2025, avril 2025 et mai 2025,
- ordonné à Madame [L] [S] épouse [Z], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision, ceci pendant au maximum 60 jours, de communiquer le bail d'habitation conclu avec SEINE SAINT DENIS HABITAT à l'égard du logement sis [Adresse 8] à [Localité 5] (93), la décision d’attribution rendue par SEINE SAINT DENIS HABITAT à l'égard du logement sis [Adresse 8] à [Localité 5] (93) et la demande préalable ainsi que les factures du fournisseur d'électricité se rapportant à ce logement au titre des mois de novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025, février 2025, mars 2025, avril 2025 et mai 2025,
- rejeté la demande formée par la S.C.I. LIVO au titre de la liquidation de l'astreinte,
- rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la S.C.I. LIVO à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
- rejeté la demande de condamnation à une amende civile formée par Madame [D] [S] épouse [G] et Madame [L] [S] épouse [Z],
- réservé les dépens et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- renvoyé l'affaire à la mise en état.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 29 janvier 2026, Mesdames [S] et la société Le Grand Gourmet ont sollicité du tribunal de :

Sur l’exécution des travaux et la remise en état des locaux 
 
• ENJOINDRE la S.C.I. Livo et le syndicat des copropriétaires, en ce qui le concerne, d’avoir à réaliser, à leurs frais exclusifs, les travaux de remise en état mentionnés dans le rapport d’expertise définitif et des arrêtés de mise en péril et, en particulier : 
o S’agissant des locaux commerciaux : 
▪ Sur la structure même de l’immeuble : 
- Ravalement complet de la façade ; 
- d’appliquer une étanchéité liquide sur le toit de l’édicule situé dans la courette ; 
- de purger et de traiter/conforter/consolider la dalle qui sépare la cave du rez-de-chaussée ; 
- de purger et de traiter/conforter/consolider les planchers, solives métalliques et IPN de chacun des étages, et en particulier le plancher qui sépare le rez-de-chaussée du 1 er étage 
- Procéder au remplacement du faux-plafond de la brasserie 
▪ Sur les mises aux normes et si besoin une réfection pour chacun des deux baux : 
- Installation électrique ; 
- Accessibilité aux personnes à mobilité réduite ; 

o S’agissant des locaux d’habitation : 
▪ Ravalement complet de la façade pour assurer le clos et le couvert ; 
▪ Remplacement à neuf de toutes les fenêtres et huisseries ; 
▪ Installation d’une ventilation ; 
▪ Suppression sécurisée de tous les revêtements en plomb ; 
▪ Suppression et remplacement de toutes les canalisations en plomb ; 
▪ Dépose des garde-corps et installation de garde-corps à une hauteur 
règlementaire ; 
▪ Réparation/consolidation des escaliers des parties communes ; 
▪ Mise aux normes de l’installation électrique. 
 D’une manière générale 
o Procéder au remplacement à neuf de toutes les fenêtres et huisseries ; 
o Procéder au remplacement des chaudières et sanitaires n’étant plus en état de fonctionnement ; 
o Reprendre le plancher haut de cave ; 
o Reprendre la toiture et les cheminées ; 
o Réaliser le ravalement de l’ensemble des façades ; 
o Reprendre les huisseries ; 
o Exécuter tous les travaux annexes, afin d’assurer la stabilité des éléments décrits, notamment pour supprimer toute source d’infiltrations d’eau susceptibles d’entrainer une aggravation de la situation, en réparant les réseaux n’offrant plus les garanties d’étanchéité et assurer une ventilation naturelle permanente du sous-sol, ou une ventilation mécanique le cas échéant ; 
o Eliminer tout risque de chute de l’antenne se trouvant sur la cheminée en toiture 

L’ensemble des travaux devront être réalisés dans les règles de l’art par des entreprises spécialisées et 
supervisées par un architecte et un bureau de contrôle. 

• ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 500€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir, dont seront redevables in solidum le syndicat des copropriétaires et la S.C.I. Livo ; 

Sur l’indemnisation des préjudices 
 
▪ CONDAMNER la S.C.I. Livo à payer à : 

o Mme [D] [S] : 
▪ 37.950€ au titre de son préjudice d’exploitation (somme à parfaire sur la base de 345 € par mois entre le mois de novembre 2016 et la date de réception des travaux visés au dispositif sans réserve) ; 
▪ 125.769 € au titre de son préjudice de jouissance (somme à parfaire sur la base de 791 € par mois entre le 10 août 2012 et la date de réception des travaux visés au dispositif sans réserve) ; 
▪ 127.500 € au titre de l’ensemble de ses préjudices économiques subis durant la période d’arrêté de péril imminent (somme à parfaire sur la base de 2.500 € par mois entre le 4 février 2022 et la date de réception des travaux visés au dispositif sans réserve) ; 
▪ 127.500 € au titre de l’ensemble de ses préjudices d’angoisse subis durant la période d’arrêté de péril imminent (somme à parfaire sur la base de 2.500 € par mois entre le 4 février 2022 et la date de réception des travaux visés au dispositif sans réserve) ; 

o La société Le Grand Gourmet : 
▪ 5.830€ au titre de son préjudice d’exploitation (somme à parfaire sur la base de 53 € par mois entre le mois de novembre 2016 et la date de réception des travaux visés au dispositif sans réserve) ; 
▪ 127.500 € au titre de l’ensemble de ses préjudices économiques subis durant la période d’arrêté de péril imminent (somme à parfaire sur la base de 2.500 € par mois entre le 4 février 2022 et la date de réception des travaux visés au dispositif sans réserve) ; 

o Mme [L] [S] : 
▪ 139.522,5 € au titre de son préjudice de jouissance (somme à parfaire sur la base de 877,5 € par mois entre le 10 août 2012 et la date de réception des travaux visés au dispositif sans réserve) ; 
▪ 127.500 € au titre de l’ensemble de ses préjudices d’angoisse subis durant la période d’arrêtés de péril imminent (somme à parfaire sur la base de 2.500 € par mois entre le 4 février 2022 et la date de réception des travaux visés au dispositif sans réserve) ; 

En tout état de cause 
 
▪ CONDAMNER la S.C.I. Livo et le syndicat des copropriétaires à payer à chacune des requérantes la somme de 20.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
▪ DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
▪ A titre principal CONDAMNER solidairement la S.C.I. Livo et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, d’un montant de 16.643 € ; 
▪ A titre subsidiaire CONDAMNER solidairement la S.C.I. Livo et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à verser aux demanderesses la somme de 16.643 € au titre du préjudice matériel subi du fait du règlement des frais d’expertise. 

Au soutien de leurs prétentions se rapportant aux locaux loués à la société LE GRAND GOURMET, les demanderesses se fondent sur l'article D 25° du contrat de bail du 12 avril 2002 ainsi que sur l'article 606 du code civil pour solliciter la condamnation du bailleur et du syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux, considérant que les vices affectant la structure de l'immeuble relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur ainsi que les travaux de vétusté, sauf clause expresse contraire. Elles se rapportent au rapport de Monsieur [U], expert judiciaire, selon lequel les locaux n'ont pas fait l'objet d'un entretien significatif depuis de nombreuses années et que la nécessité d'un ravalement est une évidence, la pose de filets anti-chute ayant été nécessaire au vu des risques de chute de morceaux d'enduits de façade. Elles font valoir que le maire d'[Localité 4] a pris plusieurs arrêtés en raison des multiples désordres constatés et que la réalisation des travaux listés dans ces arrêtés ainsi que dans le rapport d'expertise incombent exclusivement au bailleur puisqu'ils touchent au gros oeuvre. Les demanderesses soutiennent que la mise aux normes du réseau électrique, dont la dangerosité a été relevée tant par Monsieur [U] que par le bureau Véritas, qui est intervenu le 10 février 2017 à leur demande, relèvent de la responsabilité du bailleur, s'agissant de carences de l'installation elle-même et non d'un défaut d'entretien. Il en est de même des travaux d'accessibilité aux personnes en situation de handicap qui relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur au sens de l'article 1719 du code civil. Sur le fondement de ce même article ainsi que sur celui de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, les demanderesses font valoir qu'il incombe au bailleur d'assurer la remise au locataire d'un logement décent. Au regard des problèmes d'infiltration, de l'état des huisseries, de garde-corps non conformes et de la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le logement en duplex mis à la disposition de la société LE GRAND GOURMET en vertu du bail n'assure pas le clos et le couvert et les travaux de reprise incombent dès lors selon elles à la S.C.I. LIVO.

Madame [D] [S] fait valoir quant à elle, à l'égard des travaux, que même en présence d'une clause contractuelle mettant à la charge du preneur les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, le baileur reste tenu de réaliser les travaux de gros oeuvre rendus nécessaires en raison de la vétusté des locaux et ordonnés par une autorité administrative. Elle en déduit que l'ensemble des désordres constatés dans le commerce qu'elle exploite et le logement qui y est rattaché, qui constitue son habitation principale, démontre l'existence d'un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance et justifie que la S.C.I. LIVO soit condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires. 

A l'encontre des arguments soulevés par la S.C.I. LIVO, les demanderesses font valoir le rapport d'expertise du 28 septembre 2022 dans lequel l'expert nommé par le tribunal administratif de Montreuil a conclu à l'existence d'un péril et à l'urgence, ce qui démontre la gravité de la situation. Elles relèvent que malgré la prise de plusieurs arrêtés et le vote de travaux en assemblée générale, ceux-ci n'ont jamais été mis en oeuvre. Elles soutiennent qu'en votant en assemblée générale la réalisation des travaux de ravalement, de reprise des planchers hauts des caves et de mise aux normes du réseau électrique, la S.C.I. LIVO a reconnu que l'ensemble de ces travaux devait être mis à sa charge. Les demanderesses contestent tout manquement à leurs obligations contractuelles, faisant valoir que cet argument constitue une inversion de la charge de la preuve et qu'en tout état de cause, les rapports d'expertise et les arrêtés du maire d'[Localité 4] établissent les manquements du bailleur à son obligation de délivrance. 

A l'égard de leurs demandes indemnitaires, Madame [D] [S] et la société LE GRAND GOURMET affirment avoir subi un préjudice tant économique que d'angoisse résultant du caractère public de l'arrêté du 26 décembre 2016, à l'égard duquel elles indiquent que malgré le délai de 6 jours laissé par l'arrêté et la mise en demeure adressée le 4 janvier 2017 au conseil du bailleur afin que celui-ci exécute les travaux de dépose du conduit de fumée en fibrociment, ce n'est qu'en avril 2017 que les travaux ont été réceptionnés. Elles estiment que ces éléments établissent l'existence d'un trouble de jouissance et le préjudice moral subi “compte tenu de la persistance d'un danger grave et imminent attenant à leur commerce et habitation plus de trois mois durant”. Madame [L] [S] estime être également recevable à former une demande au titre du préjudice moral, les manquements contractuels de la S.C.I. LIVO, du fait de l'absence de réalisation des travaux malgré l'injonction de l'arrêté susvisé, lui ayant occasionné un dommage. Elles estiment ainsi le bailleur redevable de la somme de 10 000 euros au bénéfice de Madame [D] [S] et de la société LE GRAND GOURMET au titre de leur préjudice économique et de 10 000 euros au bénéfice de Madame [D] [S] et de Madame [L] [S] au titre de leur préjudice moral d'angoisse.

Les demanderesses estiment de surcroît que la S.C.I. LIVO n'ayant pas daigné procéder aux travaux exigés par la mairie d'[Localité 4] au travers de l'avertissement de péril du 4 février 2022, de l'arrêté de mise en sécurité d'urgence du 29 septembre 2022 et de l'arrêté de mise en sécurité ordinaire du 5 avril 2023, elles sont bien fondées à voir condamner le bailleur au paiement de la somme mensuelle de 2 500 euros par poste et par victime, soit à la somme de 117 500 euros pour Madame [D] [S] et la société LE GRAND GOURMET au titre de leur préjudice économique et la somme de 117 500 euros pour Madame [D] [S] et Madame [L] [S] au titre de leur préjudice moral d'angoisse.

La société LE GRAND GOURMET et Madame [D] [S] estiment en outre avoir subi un préjudice d'exploitation résultant de la pose de filets anti-chute sur la façade de l'immeuble. Elles se fondent sur le rapport de Monsieur [U], expert judiciaire, pour évaluer leur préjudice à 20% de leur chiffre d'affaires, soit 53 euros par mois dus au bénéfice de la société LE GRAND GOURMET à compter du mois de novembre 2016, date de pose des filets, jusqu'à la date de réception des travaux, et 345 euros par mois dus sur ce même fondement à Madame [D] [S] au titre du bar restaurant qu'elle exploite au rez-de-chaussée de l'immeuble.

Madame [D] [S] soutient subir également un préjudice de jouissance au regard des désordres constatés par l'expert au sein du logement dont elle bénéficie au titre du bail, dont notamment l'état des huisseries, l'absence de garde-corps à la bonne hauteur, la présence de plomb dans le revêtement et l'état de la façade. Elle considère qu'il y a lieu de retenir en réparation l'évaluation proposée par Monsieur [U] dans son rapport, soit un préjudice de 529 euros par mois et fait valoir que le début du préjudice doit être fixé au 10 août 2012, au regard de la date de prescription interrompue par l'assignation en référé du 9 août 2017. Elle en déduit que la S.C.I. LIVO lui est redevable à ce titre de la somme de 125 769 euros.

Madame [L] [S] sollicite quant à elle le dédommagement du préjudice de jouissance résultant de l'indécence du logement figurant au bail de la société LE GRAND GOURMET dont elle est la gérante. Au regard des désordres constatés par l'expert, identiques à ceux relevés dans l'appartement occupé par Madame [D] [S], elle considère, contrairement à l'évaluation de Monsieur [U] qui a évalué son préjudice à 315 euros par mois, qu'il convient de fixer celui-ci à 877,50 euros par mois et ce, à compter du 10 août 2012. Elle sollicite donc la condamnation de la S.C.I. LIVO au paiement de la somme de 139 522,50 euros à ce titre.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 mars 2026, la société LIVO demande au tribunal de :

- DEBOUTER les demanderesses de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme non fondées ni justifiées si ce n’est abusives, 
- JUGER n’y avoir lieu à astreinte concernant les chefs de demandes portant sur les travaux déjà votés et mis en œuvre par la copropriété, et ceux portant sur les parties communes gérés par la Direction Habitat de la Mairie,

- JUGER n’y avoir lieu d’ordonner des travaux sur parties privatives tant qu’il n’aura pas été procédé à la réception des travaux sur parties communes, notamment ravalement de façades rue et cour, réfection des planchers haut, réfection de la couverture, peintures des cages d’escalier, et réfection de l’électricité, outre reprise des structures prises en charge par la Mairie,

- JUGER Madame [D] [S] et la société LE GRAND GOURMET responsables de la dégradation des lieux loués,

- PRENDRE ACTE que la S.C.I. LIVO se réserve de leur réclamer la participation financière aux travaux mis en œuvre par la copropriété quand elle en aura le chiffrage définitif pour sa propre quote-part

- CONDAMNER in solidum les demanderesses à payer à la S.C.I. LIVO la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du CPC en sus des dépens, y compris les frais d’expertise et de référé préalable, avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS, Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, en application de l’article 699 du CPC.

Pour le cas où par impossible, le Tribunal entrerait en voie de condamnation à l’égard de la S.C.I. LIVO à quelque titre que ce soit :
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à en garantir la S.C.I. LIVO

En toute hypothèse :

- DISPENSER la S.C.I. LIVO de toute participation aux frais de la présente instance, du référé et de l’expertise judiciaire, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire à quelque titre que ce soit.

Au soutien de ses prétentions se rapportant aux demandes de travaux, la société LIVO relève que l'expert judiciaire a indiqué qu'il n'existait aucun cas d'urgence ou de péril nécessitant une intervention immédiate tant dans les parties communes que dans les parties privatives. Elle indique que les demanderesses ont attendu un an après le dépôt du rapport et le vote en assemblée générales des copropriétaires des travaux à effectuer pour délivrer leur assignation, démontrant ainsi l'absence de toute urgence. La société LIVO fait part de surcroît que les demanderesses ne lui ont dénoncé l'existence de désordres dans leur commerce respectif que par courrier du 15 novembre 2016, soit en continuité immédiate de la vente de l'immeuble par Madame [C] à son profit et de la notification à la société LE GRAND GOURMET d'un congé sans indemnité d'éviction. La société LIVO soutient que pour autant, les commerces des demanderesses n'ont jamais cessé d'être exploités et que Madame [D] [S] a fait valoir le caractère florissant de son bar restaurant dans le cadre de l'expertise se rapportant à l'évaluation de son indemnité d'éviction. 

A l'égard de l'arrêté du maire d'[Localité 4] du 26 décembre 2016, la société LIVO précise qu'il ne portait que l'injonction faite au syndicat des copropriétaires de procéder à la dépose d'un conduit de cheminée en fibrociment et non sur l'ensemble de l'immeuble. L'assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2016 ayant voté ces travaux, des appels de fonds ont été adressés en janvier 2017 et les travaux ont été réceptionnés le 11 avril 2017. La société LIVO en déduit que cet arrêté ne peut fonder une demande de travaux ou de dédommagement, aucun préjudice n'ayant été subi par les demanderesses.


A l'égard de l'arrêté du maire d'[Localité 4] du 16 septembre 2022, la S.C.I. LIVO fait valoir, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que les travaux de ravalement, de reprise des planchers hauts des caves et de mise aux normes électriques incombent au syndicat des copropriétaires et non à elle et qu'ils ont été votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2022. Un ordre de service a été pris le 31 mars 2022 et une déclaration préalable pour les travaux de ravalement a été déposée en mairie le 24 mai 2022. 
Elle soutient que si ces travaux n'ont pas été mis en oeuvre, cela ne relève pas de sa responsabilité mais de celle du syndicat des copropriétaires qui considère que lesdits travaux relèvent désormais de la mairie d'[Localité 4]. La société LIVO mentionne également la réunion d'information des copropriétaires qui s'est tenue le 7 juillet 2025, au cours de laquelle la direction Habitat de la Mairie d'[Localité 4] a rappelé les raisons du retard pris dans la réalisation des travaux se rapportant aux parties communes.

En ce qui concerne les parties privatives, des commerces comme des locaux d'habitation, la S.C.I. LIVO rappelle qu'aux termes du bail de Madame [D] [S], l'ensemble des travaux lui incombent, y compris ceux relevant de l'article 606 du code civil. Elle estime que les désordres constatatés au sein des parties privatives relèvent en totalité des travaux d'entretien et que les demanderesses ne peuvent donc valablement lui reprocher leurs propres défaillances dans l'exécution de leurs obligations contractuelles.

La société LIVO en déduit qu'il convient de les débouter de leur demande de travaux.

A l'égard des demandes indemnitaires, la S.C.I. LIVO fait valoir, au visa des articles 1720 et 1725 du code civil ainsi que de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle n'est pas responsable d'un éventuel trouble de jouissance résultant de désordres affectant les parties communes. Elle affirme qu'il ne peut pas non plus lui être reproché les désordres résultant des défaillances des demanderesses et rappelle que le bail la liant à Madame [D] [S] met à la charge de celle-ci la totalité des travaux devant être effectués. Elle considère qu'en tout état de cause, l'ensemble des désordres allégués par les demanderesses dans leurs parties privatives relèvent de défaut d'entretien et résultent en conséquence de leur propre défaillance. Elle rappelle ainsi que les altérations constatées par l'expert judiciaire sous le bar restaurant géré par Madame [D] [S] résultent d'un manque de ventilation des locaux tandis que le bureau Véritas mandaté par la preneuse constatait quant à lui le 10 février 2017 que l'obstruction de trois soupiraux en cave était exclusivement du fait des locataires. Elle se fonde également sur les constatations de l'expert judiciaire à l'égard de l'installation électrique, non conforme aux normes des suites de branchements “bricolés” par les locataires. La S.C.I. LIVO relève, à l'égard des locaux exploités par la société LE GRAND GOURMET, que celle-ci a donné son fonds en location gérance du 1er juin 2011 au 31 mai 2014 et que le contrat de location gérance précisait en clause 6-3 que tous les travaux d'entretien et de conservation incombaient au locataire gérant. Elle en déduit que ni Madame [D] [S], ni la société LE GRAND GOURMET ne peuvent lui reprocher des manquements à son obligation de délivrance, étant seules responsables des désordres de leurs locaux respectifs. La S.C.I. LIVO fait valoir enfin que Madame [D] [S] et la société LE GRAND GOURMET ne justifient pas de l'existence de préjudices, ne versant aucune pièce, notamment comptable, à l'appui de leurs demandes, ni de manquements de leur bailleur. Elle relève que la société LE GRAND GOURMET, dont Madame [L] [S] est la gérante, se maintient dans les locaux sans droit ni titre depuis le 1er avril 2017 et en déduit que cette dernière n'est pas bien fondée à former une demande indemnitaire et ce, d'autant que celle-ci repose sur les désordres en parties communes à l'égard desquels le bailleur n'a aucune responsabilité. La S.C.I. LIVO déduit de ces éléments que les demanderesses devront être déboutées de leurs demandes indemnitaires

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :


Dire irrecevable, subsidiairement mal fondés Madame [D] [S], la société LE GRAND GOURMET et Madame [L] [S] en leur demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4] avec la S.C.I. LIVO de réaliser les travaux de remise en état qu’il s’agisse tant des parties communes que des parties privatives, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir. 
Débouter la S.C.I. LIVO de sa demande en garantie contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4]. 
 
Condamner conjointement et solidairement Madame [D] [S], la société LE GRAND GOURMET et Madame [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir avoir d'ores et déjà mis en oeuvre les travaux préconisés par l'expert judiciaire. Il indique ainsi avoir fait adopter le budget d'étude des travaux lors de l'assemblée générale du 19 mars 2019, avoir fait établir un diagnostic de rénovation par un architecte qui a été diffusé le 3 mars 2020, avoir approuvé les budgets de réfection des planchers hauts caves et électricité, de ravalement rue et cour, de travaux de couverture et de réfection de la peinture de la cage d'escalier lors de l'assemblée générale du 28 février 2022, avoir passé le 31 mars 2022 un ordre de service à l'entreprise TTBI pour la réfection des planchers pour un montant de 295 000 euros TTC et avoir déposé le 24 mai 2022 une déclaration préalable pour les travaux de ravalement auprès de la mairie d'[Localité 4], laquelle a notifié le 27 mai 2022 un délai d'instruction de deux mois. 

Il rappelle que malgré ces diligences, le maire d'[Localité 4] a pris un arrêté de mise en sécurité ordinaire le 5 avril 2023 et en déduit que depuis cette date, c'est à la commune d'[Localité 4] qu'il appartient de procéder d'office aux mesures de remise en état à ses frais avancées. Le syndicat des copropriétaires estime n'avoir plus pouvoir de réaliser les travaux de ce fait et que la demande de condamnation sous astreinte formée à ce titre par les demanderesses n'est pas recevable.

N'étant pas responsable de la reprise des désordres dans les parties privatives, le syndicat des copropriétaires estime les conditions de la demande de condamnation in solidum des demanderesses au titre de l'astreinte non réunies et sollicite en conséquence son rejet.

Enfin, il soutient que la société LIVO ne peut valablement l'appeler en garantie en lui reprochant d'avoir tardé à agir pour mettre en oeuvre les travaux, celle-ci ne pouvant reporter sur lui ses propres manquements à l'égard des parties privatives et n'ayant jamais pris l'initiative de faire porter lesdits travaux à l'ordre du jour des assemblées générales. Elle en déduit que la société LIVO devra être déboutée de son appel en garantie.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été clôturée le 9 avril 2026 et fixée à l'audience collégiale du 19 mai 2026. 

Lors de l'audience, le tribunal a mis dans les débats la question de la recevabilité des demandes de réalisation de travaux formées par Mme [D] [S], la société LE GRAND GOURMET et Madame [L] [S] et a autorisé les parties à transmettre leurs observations sur cette question par note en délibéré avant le 3 juin 2026.

Les demanderesses ont notifié leur note en délibéré par RPVA le 3 juin 2026. La S.C.I. LIVO a notifié la sienne le 4 juin 2026. Le syndicat des copropriétaires n'a quant à lui pas versé de note en délibéré.
MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1- Sur la recevabilité de la note en délibéré de la S.C.I. LIVO

En application des dispositions de l'article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur. 


En l'espèce, les parties avaient jusqu'au 3 juin 2026 pour transmettre au tribunal leur note en délibéré à l'égard de la recevabilité des demandes tendant à voir condamner la S.C.I. LIVO et le syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux.

La note en délibéré de la société LIVO ayant été notifiée le 4 juin 2026, soit postérieurement au délai fixé, elle n'est pas recevable. L'explication tendant à affirmer que ladite note ne pouvait être notifiée le 3 juin 2026 au regard de la nécessité de répondre aux arguments développés par les demanderesses dans leur propre note en délibéré ne peut être retenue, la note en délibéré ayant été autorisée dans la présente affaire afin d'éclairer la juridiction sur la fin de non-recevoir qu'elle entendait relever d'office, et non pour permettre à la société LIVO de répondre aux arguments de la partie adverse.

La note en délibéré de la société LIVO sera en conséquence écartée.


2 – Sur la recevabilité des demandes de réalisation de travaux formée par les demanderesses

a) les demandes formées par la S.C.I. LE [Localité 7] [N] et Madame [L] [S]

Dans sa note en délibéré, la société LE GRAND GOURMET fait valoir que si un congé sans offre d'indemnité d'éviction à effet du 31 mars 2017 lui a été signifié le 29 septembre 2016, ce n'est que le 2 décembre 2025 que la S.C.I. LIVO l'a assignée devant la juridiction de céans aux fins d'obtenir son expulsion des locaux. Elle soutient, au visa de l'article L145-60 du code de commerce, que cette action est prescrite, plus de deux ans s'étant écoulé entre le 31 mars 2017 et le 2 décembre 2025, et qu'elle ne peut donc être considérée comme étant occupante sans droit ni titre des locaux objet du bail du 12 avril 2002. Elle en déduit qu'elle est donc recevable à former à l'encontre de la SCI LIVO une demande de réalisation de travaux à l'égard desdits locaux.

Madame [L] [S] étant la gérante de la société LE GRAND GOURMET et occupante du local d'habitation compris dans les locaux donnés à bail, elle s'estime en conséquence également recevable à former cette même demande de réalisation de travaux à l'encontre du bailleur.

Il sera relevé que ni la société LE GRAND GOURMET ni Madame [S] n'ont développé de moyen à l'égard des demandes de réalisation de travaux formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires.

En application des dispositions de l'article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce, par acte du 29 septembre 2016, la S.C.I. LIVO a délivré un congé sans offre d'indemnité d'éviction, à effet au 31 mars 2017, à la société LE GRAND GOURMET. 

Par acte authentique du 6 septembre 2016, les lieux objet du bail liant les parties a été vendu par Madame [C] à la S.C.I. LIVO. 

Par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2016, les demanderesses ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny Madame [C] et la S.C.I. LIVO aux fins, dans un premier temps, de voir suspendre la vente en cours puis, dans un second temps d'en obtenir l'annulation.

La société LE GRAND GOURMET a ensuite, par acte extrajudiciaire du 14 février 2017, fait assigner la S.C.I. LIVO devant le tribunal de grande instance de Bobigny en contestation du congé. Dans le cadre de cette assignation, elle a sollicité le prononcé d'un sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance dans la procédure en nullité de la vente. Le juge de la mise en état a fait droit à cette demande de sursis à statuer par ordonnance du 9 janvier 2018. 

A la suite de la demande de rétablissement de l'affaire par la société LIVO le 13 août 2020, le juge de la mise en état a invité les parties à faire valoir leurs observations sur une éventuelle péremption de l'instance. Les parties ont conclu.

Par ordonnance du 15 juin 2022, le juge de la mise en état a constaté la péremption de l'instance ; décision confirmée par un arrêt du 7 septembre 2023 de la cour d'appel de Paris.

Il se déduit de ces éléments que la société LE GRAND GOURMET ne rapporte pas la preuve, dans le cadre de la présente instance, d'un titre l'autorisant à occuper les locaux commerciaux et d'habitation sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4] (93), objet du contrat de bail du 12 avril 2002, depuis le 1er avril 2017.

Il en est dès lors de même de Madame [L] [S], qui agit à la présente instance en qualité de gérante de la société LE GRAND GOURMET.

Il n'appartient en effet pas au tribunal de céans d'apprécier, dans le cadre de la présente instance, du bien-fondé des décisions rendues par le juge de la mise en état et la cour d'appel de Paris à l'égard de la péremption de l'instance.

En l'état, ni la société LE GRAND GOURMET, ni Madame [L] [S], ne justifient en conséquence avoir qualité à agir pour former des demandes tendant à la réalisation de travaux au sein de locaux à l'égard desquels elles ne disposent d'aucun titre. Il en découle qu'elles n'ont pas non plus qualité à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Leurs demandes de travaux seront en conséquence déclarées irrecevables.


b) les demandes formées par Madame [D] [S]

Sur les demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires

Madame [S] n'a développé aucun moyen à cet égard dans la note en délibéré notifiée le 3 juin 2026.

En application des dispositions de l'article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.


Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 rappelle que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble.

Selon l'article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l'espèce, Madame [D] [S] n'a aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4] (93), elle est donc sans qualité pour exercer les actions que le statut de la copropriété réserve aux copropriétaires et exiger elle-même la réalisation sous astreinte par le syndicat des copropriétaires de travaux à l'égard de parties communes (Cass 3e civ., n°16-6.1993, n°1047).

Dès lors, Madame [D] [S] n'ayant pas qualité à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires à l'égard de la réalisation de travaux sur les parties communes, ses demandes à ce titre seront déclarées irrecevables.


Sur les demandes formées à l'encontre de la S.C.I. LIVO

Madame [D] [S] fait valoir, au visa de l'article L145-28 du code de commerce, que suite au congé assorti d'un refus de renouvellement du bail et offre d'une indemnité d'éviction, qui lui a été signifiée par la S.C.I. LIVO le 22 mars 2021, elle bénéficie du droit au maintien dans les locaux aux clauses et conditions du bail expiré. Elle en déduit que sa demande de condamnation du bailleur à la réalisation de travaux de remise en état des locaux est recevable.

En application des dispositions de l'article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Selon l'article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
En l'espèce, la S.C.I. LIVO a fait délivrer le 22 mars 2021 à Madame [D] [S] un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à l'égard des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4] (93) et ce, à effet au 31 décembre 2021. 

Madame [D] [S] a en conséquence droit au maintien dans les lieux depuis le 1er janvier 2022 et ce, aux conditions du bail expiré. Elle est donc recevable à former à l'encontre de la S.C.I. LIVO une demande de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux et de remise en état à l'égard des locaux objet du bail.


3 – Sur le bien-fondé de la demande de réalisation de travaux formée par Madame [D] [S] à l'encontre de la S.C.I. LIVO

Aux termes de l'article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Selon l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, le contrat fait la loi entre les parties.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, l'article D 25°/ du bail du 16 octobre 1998 liant Madame [D] [S] à Madame [Q] [C], aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. LIVO, précise « Le preneur aura à sa charge les travaux d'entretien de toute nature qui seraient nécessaires dans les lieux loués, pendant le cours de son occupation ; notamment les travaux concernant la plomberie, la robinetterie, les fermetures, les fenêtres, les peintures intérieures et extérieures, cette énumération étant indicative et non limitative.

Il demeurera responsable des accidents et des dégâts causés par suite de négligence ou de défaut d'entretien de sa part, de même qu'il ne pourra réclamer aucune indemnité pour les conséquences de toute humidité ou infiltrations ou pour cas de force majeure. En un mot, le preneur aura à sa charge l'ensemble de tous les travaux de quelque nature qu'ils soient, sans aucune exception ni réserve, y compris les gros travaux prévus à l'article 606 du code civil, le loyer ci-dessus stipulé ayant été déterminé, compte tenu de cette clause particulière. »

Monsieur [A] [U], expert judiciaire désigné par ordonnance du juge des référés du 5 février 2018, mentionne dans son rapport du 31 janvier 2021 ses constatations à l'égard du bar restaurant exploité par Madame [D] [S] ainsi que du logement situé au 1er étage qui y est rattaché. Il relève ainsi, outre d'importants problèmes d'humidité, tant dans le local commercial que dans le local d'habitation, des risques d'électrocution résultant d'installations électriques non réglementaires dans les locaux commerciaux comme dans le local d'habitation ainsi que des risques de chute de morceaux d'enduits de façade sur la voie publique. 

En tout état de cause, la S.C.I. LIVO ne peut être condamnée à la réalisation de travaux se rapportant aux locaux visés au bail du 16 octobre 2018, l'ensemble desdits travaux, y compris ceux prévus par l'article 606 du code civil, incombant en application des clauses du bail au preneur. 

De surcroît, à l'égard des parties communes, le bailleur ne peut être personnellement condamné à effectuer des réparations sur ces parties (Cass 3e civ., 2-3-1994, n°92-16.329).

Madame [D] [S] sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. LIVO à la réalisation de travaux.
4 – Sur les demandes indemnitaires 

a) les demandes indemnitaires de Madame [D] [S]

Selon l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1134 de ce même code, dans sa version applicable à l’espèce, le contrat fait la loi entre les parties.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Madame [D] [S] sollicite la condamnation de la S.C.I. LIVO à des dommages et intérêts au titre de son préjudice d'exploitation, de son préjudice de jouissance, de ses préjudices économiques et de l'ensemble de ses préjudices d'angoisse.

Le préjudice d'exploitation

Madame [D] [S] fonde son préjudice d'exploitation sur les désordres en façade ayant conduit à l'installation de filets anti-chute et s'appuie sur les conclusions de l'expert judiciaire Monsieur [U] selon lequel la présence de tels filets est peu attractif pour la clientèle. Elle reprend à son compte l'évaluation de l'expert selon lequel une perte de chiffre d'affaires à hauteur de 20% découle de la présence de ces désordres. 

En l'espèce, Monsieur [U] indique que la présence de filets en façade d'un immeuble peut occasionner un préjudice à l'exploitant d'un commerce, qu'il évalue, sans expliciter sur quel fondement, à 20% du chiffre d'affaires. 

De surcroît, Madame [S] ne verse aux débats aucune pièce comptable de nature à permettre d'établir l'évolution des résultats financiers du bar restaurant qu'elle exploite dans les locaux donnés à bail par la S.C.I. LIVO et, par conséquent, la réalité d'une perte de chiffre d'affaires des suites de l'installation des filets anti-chute. Elle n'apporte en tout état de cause aucun élément venant justifier de l'existence d'un tel préjudice, se limitant à solliciter l'application du raisonnement de Monsieur [U], expert judiciaire. Or ce dernier a posé le principe d'un préjudice découlant de la pose de filets anti-chute sur la façade d'un immeuble mais sans pour autant rechercher si, en l'espèce, Madame [S] avait effectivement subi un tel préjudice.

En revanche, la S.C.I. LIVO verse le rapport de Monsieur [T] [R], expert judiciaire désigné par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny le 13 janvier 2025 aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction due par le bailleur à Madame [D] [S]. Or, aux termes du rapport de cet expert, le chiffre d'affaires du bar restaurant a augmenté de façon régulière entre 2022 et 2024, passant de 242 759 euros HT en 2022 à 282 581 euros HT, tandis que l'EBE est passé de 4 238 euros à 26 569 euros et le résultat net de 3 510 euros à 21 643 euros. Il est également précisé que les locaux commerciaux sont en état d'usage et il n'est pas fait mention d'un quelconque impact de l'état de la façade de l'immeuble sur son exploitation.

Ainsi, Madame [D] [S] ne justifie pas de la nature du préjudice d'exploitation dont elle sollicite l'indemnisation, n'apportant aucun élément pour établir en quoi et comment la présence de filets sur la façade de l'immeuble aurait porté préjudice à son commerce.


Au surplus, s'agissant d'un préjudice que Madame [S] fait peser sur des désordres dont la reprise relève du syndicat des copropriétaires, et dont il est justifié, d'une part, du vote en assemblée générale par les copropriétaires de la réalisation des travaux afférents et, d'autre part, de l'implication dans la réalisation desdits travaux de la mairie d'[Localité 4] dans le cadre de l'opération dite du [Localité 7] [Localité 8], elle ne démontre pas la faute de la S.C.I. LIVO à cet égard.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice d'exploitation.

Le préjudice de jouissance

Madame [D] [S] sollicite également des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi au titre du local d'habitation dont elle bénéficie au-dessus du commerce qu'elle exploite.

Il sera toutefois relevé que depuis le 26 avril 2019, Madame [S] et sa famille ne résident plus dans ce logement et ce, suite à l'octroi d'un logement social, par décision du 24 octobre 2018 de la commission de médiation du droit au logement opposable. Il est en effet démontré par la S.C.I. LIVO que Madame [S] a formé en 2018 une demande aux fins de pouvoir bénéficier d'un tel logement au motif d'un logement sur-occupé et avec une personne handicapée à charge ou avec enfant mineur à charge. Il n'a ainsi pas été fait état d'un logement vétuste ou inhabitable lors de la demande de logement DALO déposée par Madame [D] [S].

De surcroît, ainsi que cela a été établi ci-avant, la totalité des travaux afférents aux locaux objets du bail du 16 octobre 2016 liant Madame [D] [S] à la S.C.I. LIVO incombent à Madame [S]. Elle ne peut donc valablement solliciter la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts sur le fondement de ses propres manquements dans l'entretien et la rénovation du local d'habitation visé au bail. Il sera au surplus relevé que Monsieur [R], expert judiciaire, décrit ledit appartement comme étant en état d'usage dans sa note de synthèse du 8 août 2025.

Au regard de ces éléments, Madame [D] [S] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance.

Le préjudice économique

Madame [D] [S] fait reposer ce préjudice sur l'arrêté de péril imminent pris par le maire d'[Localité 4] le 26 décembre 2016, l'avertissement de péril du 4 février 2022, l'arrêté de mise en sécurité d'urgence du 29 septembre 2022 et l'arrêté de mise en sécurité ordinaire du 5 avril 2023. 

L'arrêté du maire d'[Localité 4] du 26 décembre 2016 a enjoint « l'ensemble des intervenants agissant au nom de la copropriété » sise [Adresse 3] de, dans un délai de 6 jours à compter de la notification dudit arrêté, faire procéder à la dépose du conduit de fumée en fibrociment situé à l'angle du passage donnant accès à l'escalier principal de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux en mars 2017 et les a réceptionnés le 11 avril 2017. Par arrêté du 3 mai 2017, le maire d'[Localité 4] a prononcé la mainlevée de l'arrêté de péril du 26 décembre 2016.

Le 4 février 2022, le maire d'[Localité 4] a adressé au syndic de la copropriété un avertissement compte tenu de l'état des parties communes de l'immeuble.

Le 29 septembre 2022, le maire d'[Localité 4] a rendu un arrêté de mise en sécurité d'urgence et a enjoint « l'ensemble des intervenants agissant au nom de la copropriété » sise [Adresse 3] à [Localité 4] (93) de faire sous 48 heures cesser l'activité du bar restaurant jusqu'à l'évacuation des encombrants en caves et mise en œuvre d'un étaiement complet des planchers hauts de toutes les caves, de condamnation des caves exceptée pour la cave du bar fermée jusqu'à la mise en œuvre de l'étaiement et sous 10 jours de procéder à la purge des façades et à la pose de filets anti-chute au droit de toutes les façades.

Par un arrêté de mise en sécurité ordinaire du 5 avril 2023, le maire d'[Localité 4] a enjoint « l'ensemble des intervenants agissant au nom de la copropriété » de faire procéder, dans les 6 mois à compter de la date de notification dudit arrêté, à la réalisation d'une étude par un bureau d'étude technique, la reprise du plancher haut de cave, la reprise de la toiture et des cheminées, la réalisation d'un ravalement de l'ensemble des façades, la reprise des huisseries ainsi que tous travaux annexes permettant d'assurer leur efficacité au travers, notamment, de la suppression de toute source d'infiltration d'eau et de la mise en œuvre d'une ventilation permanente au sous-sol. Cet arrêté précise en son article 3 que les loyers dus par les occupants des locaux visés par un arrêté de mise en sécurité cessent d'être dus à compter du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Ainsi l'ensemble de ces arrêtés portent sur des interventions relatives à des parties communes de l'immeuble et qui sont, de fait, de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; sans que la demanderesse ne démontre de manquement de la S.C.I. LIVO aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de bailleresse.

Outre que l'intervention prescrite par l'arrêté du 26 décembre 2016 a été réalisée en mars 2017, il y a lieu de constater que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2022 ont été votées la réalisation de la réfection des planchers haut cave et électricité ainsi que la réalisation d'un ravalement des façades côté cour et rue. Un ordre de service a été délivré par le syndic le 31 mars 2022 à l'égard de la réfection des planchers haut des caves et une déclaration préalable de travaux de ravalement a été déposée en mairie le 24 mai 2022. Il est également établi que si ces travaux n'ont pas été réalisés à ce jour, c'est notamment en raison de l'implication dans leur réalisation de la mairie d'[Localité 4] et ce, dans le cadre de l'opération dite du [Localité 7] [Localité 8]. 

La S.C.I. LIVO justifie au surplus de ses démarches auprès du syndic en 2022 et 2023 aux fins de connaître l'état d'avancée des travaux votés en assemblée générale le 28 février 2022.

En outre, Madame [D] [S] ne verse aucun document ou élément démontrant qu'elle a effectivement cessé d'exploiter son commerce à la suite de l'un des arrêtés susvisés. En tout état de cause, il a été démontré au travers de la note de synthèse de Monsieur [R], expert judiciaire, que son chiffre d'affaire a augmenté entre 2022 et 2024. 

Enfin, Madame [D] [S] a bénéficié, depuis la notification de l'arrêté de mise en sécurité ordinaire du 5 avril 2023, de l'arrêt de son obligation contractuelle au paiement de ses loyers et charges.

Au regard de ces éléments, Madame [D] [S] ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice économique découlant des arrêtés pris par le maire d'[Localité 4] et sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice moral d'angoisse

Madame [D] [S] sollicite le dédommagement d'un préjudice moral d'angoisse mais se limite à mentionner « de nombreux dangers à déplorer de manière quotidienne » et des pierres qui auraient chuté le 23 octobre 2023 dans la cour de l'immeuble pour justifier de son préjudice, sans pour autant verser de pièces venant étayer ces dangers et l'existence de chutes de pierre.

Dès lors, faute de justifier de la réalité du préjudice allégué, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
b) les demandes indemnitaires de la société LE GRAND GOURMET

Selon l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

Selon l'article 1134 de ce même code, dans sa version applicable à l’espèce, le contrat fait la loi entre les parties.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la société LE GRAND GOURMET sollicite la condamnation de la S.C.I. LIVO à des dommages et intérêts au titre de son préjudice d'exploitation et de ses préjudices économiques.

A titre liminaire, il sera rappelé qu'à la suite du congé sans offre d'indemnité d'éviction notifié le 29 septembre 2016, le bail liant la S.C.I. LIVO à la société LE GRAND GOURMET a pris fin le 31 mars 2017.

Le préjudice d'exploitation

Au même titre que Madame [D] [S], la société LE GRAND GOURMET fonde son préjudice d'exploitation sur les désordres de la façade de l'immeuble ayant conduit à la pose de filets. Elle s'en rapporte également à l'évaluation de Monsieur [U], expert judiciaire, qui évalue le préjudice à hauteur de 20% du chiffre d'affaires. 

Outre l'absence de toute justification d'une telle évaluation, force est de constater que la société LE GRAND GOURMET, qui n'est bien fondée à l'égard de sa demande que pour la période du mois de novembre 2016, date de pose des filets en façade, au 31 mars 2017, date de fin du bail, ne verse aux débats aucune pièce comptable de nature à permettre d'établir l'évolution des résultats financiers du restaurant qu'elle exploite dans les locaux donnés à bail par la S.C.I. LIVO et, par conséquent, de l'existence d'un préjudice d'exploitation résultant de ladite pose de filets. 

Au surplus, comme cela a déjà été établi, la reprise des désordres en façade relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, au travers de la mise en œuvre d'un ravalement, la société LE GRAND GOURMET ne démontre pas en quoi la S.C.I. LIVO aurait commis un manquement à cet égard.

La société LE GRAND GOURMET sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice d'exploitation.

Le préjudice économique

La société LE GRAND GOURMET sollicite à ce titre la somme de 127 500 euros, faisant valoir avoir subi des préjudices économiques en raison des conséquences de l'arrêté de péril imminent du 26 décembre 2016, de l'avertissement de péril du 4 février 2022, de l'arrêté de mise en sécurité d'urgence du 29 septembre 2022 et de l'arrêté de mise en sécurité ordinaire du 5 avril 2023. 

Cependant, seul l'arrêté de péril imminent du 26 décembre 2016 peut être valablement invoqué par la société LE GRAND GOURMET puisque les arrêtés suivants ont été pris alors que son contrat de bail avait déjà pris fin.



Or, ainsi que cela a été rappelé ci-avant, l'arrêté de péril imminent du maire d'[Localité 4] du 26 décembre 2016 a enjoint « l'ensemble des intervenants agissant au nom de la copropriété » sise [Adresse 3] à faire procéder à la dépose du conduit de fumée en fibrociment situé à l'angle du passage donnant accès à l'escalier principal de l'immeuble, dans un délai de 6 jours à compter de la notification dudit arrêté. Le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux en mars 2017 et les a réceptionnés le 11 avril 2017. Par arrêté du 3 mai 2017, le maire d'[Localité 4] a prononcé la mainlevée de l'arrêté de péril du 26 décembre 2016.

Dès lors, cet arrêté se rapportait à des désordres dont la reprise incombait au syndicat des copropriétaires et non à la S.C.I. LIVO. Qui plus est, outre que la société LE GRAND GOURMET ne démontre pas l'existence d'un quelconque manquement commis par le bailleur à l'égard des travaux visés à l'arrêté du 26 décembre 2016, elle ne démontre pas non plus en quoi les 3 mois et 4 jours durant lesquels le conduit de fumée en fibrociment situé sur la toiture à l'angle du passage donnant accès à l'escalier principal de l'immeuble lui avait occasionné un préjudice direct et personnel. 

La société LE GRAND GOURMET sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.


c) les demandes indemnitaires de Madame [L] [S]

Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Madame [L] [S] sollicite le dédommagement de son préjudice de jouissance à l'égard du local d'habitation en duplex attaché au local commercial exploité par la société LE GRAND GOURMET, dont elle est la gérante, ainsi que de son préjudice moral d'angoisse.

Le préjudice de jouissance 

Madame [L] [S] sollicite la condamnation de la S.C.I. LIVO au paiement de dommages et intérêts compte tenu d'un préjudice de jouissance subi au regard de l'état du local d'habitation dont elle bénéficie au-dessus du commerce qu'elle exploite.

Toutefois, le bail liant la société LE GRAND GOURMET à la S.C.I. LIVO ayant pris fin au 31 mars 2017, sans que le bailleur ne soit redevable d'une indemnité d'éviction, Madame [L] [S] ne peut justifier de l'existence d'un préjudice postérieur à cette date.

De surcroît, Madame [L] [S] ne justifie pas du point de départ du préjudice qu'elle allègue. Dès lors, faute de pièce formelle attestant du début du préjudice, il convient de fixer ce dernier au 10 février 2017, date des constations effectuées par le bureau Véritas à la demande de Madame [D] [S], de Madame [L] [S] et de la société LE GRAND GOURMET.

Il est précisé en préliminaire du rapport que le bureau Véritas avait pour mission de relevé les désordres d'étanchéité du clos, d'étanchéité du couvert et des éléments concourants à la solidité.

Or, à l'égard de l'appartement rattaché au bail de la société LE GRAND GOURMET, le bureau Véritas ne relève que des désordres liés au système électrique. Il constate ainsi l'absence de prise de terre, l'absence d'un conducteur de protection principale, l'absence d'identification des circuits électriques, la mauvaise protection des conducteurs électriques et la présence de pièces nues sous tension. 
Lors de sa visite du 6 avril 2018, Monsieur [U], expert judiciaire, a quant à lui constaté la présence d'infiltrations d'eau dans le couloir menant au logement, qui relèvent donc des parties communes, l'existence d'une installation électrique dangereuse, la présence d'humidité dans les murs de façade, la vétusté des fenêtres ainsi l'existence d'une fuite dans les parties privatives au point de jonction entre la cuvette des toilettes et le réservoir d'eau.

Or, tant les désordres liés aux infiltrations constatées dans le couloir menant à l'appartement que ceux découlant de l'état du revêtement de la façade de l'immeuble relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et non du bailleur. De fait, Madame [S] ne justifie pas de l'existence d'une quelconque faute délictuelle commise antérieurement par la S.C.I. LIVO à cet égard.

En ce qui concerne les désordres constatés dans les parties privatives, il convient de se référer au bail pour déterminer la responsabilité des parties à l'égard de l'entretien et des réparations à effectuer dans les locaux.

En l'espèce, le bail prévoit en son article A 1° intitulé « occupation des lieux » que le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer pour vice de construction, voirie, dégradations, insalubrité, humidité, défaut d'entretien ou pour quelque cause que ce soit, intéressant l'état des lieux, ainsi pour les interruptions, perturbations qui pourraient se produire dans les conduites d'eau, d'électricité et sans pouvoir exercer aucun recours ni réclamation contre le bailleur lors de la prise de possession au cours du bail.

Au paragraphe D « Travaux - Assurance » et plus précisément à l'article 25, il est précisé que le preneur aura à sa charge les travaux d'entretien de toute nature qui seraient nécessaires dans les lieux loués, pendant le cours de son occupation ; notamment les travaux concernant la plomberie, la robinetterie, les fermetures, cette énumération étant indicative et non limitative.

L'article 32 du paragraphe E « Eau-Gaz-Electricité » précise quant à lui que le preneur devra, le cas échéant, installer à ses frais dans les locaux loués les branchements et canalisations, ainsi qu'un ou plusieurs compteurs électriques appropriés à sa consommation.

Il se déduit de ces éléments qu'en application du bail, les travaux de plomberie, de remplacement des fenêtres et de mise en conformité du réseau électrique incombaient à la société LE GRAND GOURMET et non au bailleur. 

En conséquence, faute de démontrer l'existence d'une faute délictuelle commise par la S.C.I. LIVO à l'égard des désordres constatés par Monsieur [U] au sein du logement rattaché au bail du 12 avril 2002, Madame [L] [S] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance.

Le préjudice moral d'angoisse

Madame [L] [S] fonde sa demande sur les arrêtés pris par le maire d'[Localité 4] entre le 26 décembre 2016 et le 5 avril 2023. 

Toutefois, le congé délivré à la société LE [Localité 7] [N] ayant pris effet au 31 mars 2017, Madame [L] [S] est mal fondée à arguer des arrêtés ultérieurs pour justifier de l'existence d'un préjudice moral.

En outre, elle ne verse aucun élément établissant que l'arrêté pris le 26 décembre 2016 par le maire d'[Localité 4] lui a occasionné un préjudice personnel et direct. Elle ne rapporte pas non plus la preuve d'une faute de nature délictuelle commise par la S.C.I. LIVO à cet égard, étant rappelé que les travaux exigés par ledit arrêté incombaient au syndicat des copropriétaires et non au bailleur.
Madame [L] [S] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.


5- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [D] [S], la société LE GRAND GOURMET et Madame [L] [S], succombant tous trois à l’instance, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la S.A.S. ASTRUC AVOCATS, représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les demanderesses seront en conséquence déboutées de leurs demandes de condamnation solidaire de la S.C.I. LIVO et du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 16 643 euros au titre des frais d'expertise et au titre du préjudice matériel subi du fait du règlement des frais d'expertise.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il convient de condamner in solidum Madame [D] [S], la société LE GRAND GOURMET et Madame [L] [S] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la S.C.I. LIVO ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de ceux exposés par le syndicat des copropriétaires.

Madame [D] [S], la société LE GRAND GOURMET et Madame [L] [S] seront en conséquence déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.






PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, 

ECARTE des débats la note en délibéré de la S.C.I. LIVO ;

DECLARE irrecevables les demandes de la S.A.R.L. LE GRAND [N] et de Madame [L] [S] épouse [Z] tendant à l'exécution sous astreinte de travaux et la remise en état des locaux ;

DECLARE irrecevables les demandes de Madame [D] [S] épouse [G] formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, tendant à l'exécution sous astreinte de travaux et la remise en état des locaux ;

DECLARE recevables les demandes de Madame [D] [S] épouse [G] tendant à l'exécution sous astreinte de travaux et la remise en état des locaux formées à l'encontre de la S.C.I. LIVO ;

DEBOUTE Madame [D] [S] épouse [G] de ses demandes formées à l'encontre de la S.C.I. LIVO tendant à l'exécution sous astreinte de travaux et la remise en état des locaux ;

DEBOUTE Madame [D] [S] épouse [G] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la S.C.I. LIVO ;

DEBOUTE la S.A.R.L. LE GRAND [N] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la S.C.I. LIVO ;

DEBOUTE Madame [L] [S] épouse [Z] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la S.C.I. LIVO ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] épouse [G], la S.A.R.L. LE GRAND [N] et Madame [L] [S] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] épouse [G], la S.A.R.L. LE GRAND [N] et Madame [L] [S] épouse [Z] à payer à la S.C.I. LIVO la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [D] [S] épouse [G], la S.A.R.L. LE GRAND [N] et Madame [L] [S] épouse [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] épouse [G], la S.A.R.L. LE GRAND [N] et Madame [L] [S] épouse [Z] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la S.A.S. ASTRUC AVOCATS, représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile  ;



DEBOUTE Madame [D] [S] épouse [G], la S.A.R.L. LE [Localité 7] [N] et Madame [L] [S] épouse [Z] de leurs demandes de condamnation solidaire de la S.C.I. LIVO et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, au paiement de la somme de 16 643 euros au titre des frais d'expertise et au titre du préjudice matériel subi du fait du règlement desdits frais ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffiere.

Fait au Palais de Justice, le 07 Juillet 2026


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE



Madame HAFFOU Madame THINAT