Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 11 juin 2026, n° 22/17576

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendue le 6 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société dénommée SCI du [Adresse 1] [Localité 1] (ci-après la SCI du [Adresse 1]) à la société dénommée Amerestaurant. 



Par acte sous seing privé du 4 juin 1998, les consorts [Z], [D] et [N], aux droits desquels se trouve la SCI du [Adresse 1], ont donné à bail en renouvellement à la société Amerestaurant, pour neuf ans à compter du 1er janvier 1998, des locaux à usage de restaurant-bar, situés [Adresse 1] à [Localité 1], que la locataire exploite depuis 1971 sous l'enseigne [Etablissement 1]. 



Par acte d'huissier du 3 août 2007, la société Amerestaurant a fait assigner la SCI du [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de délivrance et troubles de jouissance (RG 07/16157).



Par ordonnance du 24 octobre 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société Amerestaurant qui faisait état de désordres résultant des travaux entrepris par sa bailleresse sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués, a désigné M. [E] en qualité d'expert aux fins notamment d'examiner les désordres allégués et de déterminer les responsabilités encourues. 



M. [E] a déposé son rapport le 7 novembre 2008. 



Par acte d'huissier du 28 mars 2008, la bailleresse a donné congé à la société Amerestaurant pour le 30 septembre 2008 sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes.



Par jugement du 24 novembre 2009 rectifié par jugement du 16 février 2010, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI du [Adresse 1], a notamment dit que ce congé a mis fin au bail à compter du 30 septembre 2008 et ouvert droit au profit de la locataire au paiement d'une indemnité d'éviction. Il a également désigné M. [K] en qualité d'expert aux fins de déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation (RG 08/08925). 



M. [K] a déposé son rapport le 14 décembre 2011.



Parallèlement, par acte d'huissier du 17 février 2010, la SCI du [Adresse 1] a fait signifier à la société Amerestaurant une sommation de faire visant la clause résolutoire insérée au bail. Une instance en contestation de cette sommation a été initiée par la locataire le 17 mars 2010 (RG 10/04560). 



Le tribunal de commerce de Paris a ouvert à l'égard de la société Amerestaurant une procédure de sauvegarde par jugement du 4 août 2015, l'a placée en redressement judiciaire par jugement du 4 octobre 2017 puis a arrêté son plan de redressement par jugement du 4 juillet 2018, mettant fin à la mission d'administrateur judiciaire de la SCP Thevenot-Perdereau-Maniere-Le Baze et la nommant commissaire à l'exécution du plan et maintenant la SELARL EMJ en qualité de mandataire judiciaire. 



Par actes d'huissier respectivement des 25 novembre 2015 et 29 janvier 2018, la SCI du [Adresse 1] a fait assigner en intervention forcée aux procédures RG 07/16157, RG 08/08925 et RG 10/04560, la SCP Thevenot-Perdereau-Maniere-Le Baze en qualité de commissaire à l'exécution du plan et la SELARL EMJ en qualité de mandataire judiciaire de la société Amerestaurant. 



En 2018, la société Brooklyn a fait l'acquisition des parts sociales de la société Amerestaurant. 



Par ordonnance du 24 novembre 2020, le juge de la mise en état, saisi par la société Amerestaurant, a ordonné la jonction des trois procédures RG 07/16157, RG 08/08925 et RG 10/04560.



Par jugement du 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :




condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres et pertes d'exploitation constatés en juin 2008 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15% des loyers hors taxes hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux, 

dit et jugé que l'indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessous subira un abattement de 15 % pour la période du 1er octobre 2008 jusqu'au 31 décembre 2020 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux, 

débouté la société Amerestaurant de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des travaux entrepris par la SCI du [Adresse 1], 

dit et jugé que la sommation de faire visant la clause résolutoire du bail délivrée le 17 février 2010 à la société Amerestaurant est de nul effet, 

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la Sté Amerestaurant ainsi que la perte de son droit à une indemnité d'éviction, 

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'expulsion de la société Amerestaurant ainsi que de ses demandes subséquentes, 

débouté la société Amerestaurant de sa demande en paiement de 10.000 € de dommages et intérêts pour délivrance de commandement abusif, 

rejeté la demande subsidiaire de la société Amerestaurant aux fins de se voir autoriser à réaliser des travaux de cloisonnement intérieur et de réaménagement dans les locaux commerciaux en cause,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir condamner la société Amerestaurant au paiement de la somme de 1.155 € en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux, 

vu le jugement du 24 novembre 2009 rectifié le 16 février 2010 disant que par l'effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 28 mars 2008, le bail a pris fin le 30 septembre 2008 et ouvert le droit au profit de la société Amerestaurant à indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation, 

fixé à la somme de 2.056.300 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements qui seront payés sur justificatifs, montant qui se décompose comme suit : 





 indemnité principale : 1.500.000 € 

 indemnité de remploi : 150.000 € 

 frais de réinstallation : 356.300 € 

 trouble commercial : 50.000 € 

dit que la société Amerestaurant est redevable à l'égard de la SCI du [Adresse 1] d'une indemnité d'occupation principale annuelle de 136.000 € HT outre les charges contractuelles pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020 compte tenu de l'abattement de 15% pour trouble de jouissance, 

dit que la société Amerestaurant est redevable à l'égard de la SCI du [Adresse 1] d'une indemnité d'occupation principale annuelle de 160.000 € HT outre les charges contractuelles, à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, 

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation, 

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir dire que le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité provisionnelle portera intérêts au taux légal depuis le 1er octobre 2008, 

dit que la compensation entre le montant des dommages et intérêts, de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit, 

dit que les intérêts échus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire effectué par M. [E] désigné par ordonnance de référé du 24 octobre 2007, 

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

rejeté le surplus des demandes, 

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

condamné la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise réalisée par M. [K], avec distraction au profit de Maître C. Teboul Astruc, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.




Par déclaration du 12 octobre 2022, la société Amerestaurant a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :



- fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 2.056.300 € outre les frais de licenciement payables sur justificatifs,


fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020 et à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à la libération effective des lieux loués,


- débouté la société Amerestaurant de sa demande de condamnation de la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des travaux entrepris par la SCI du [Adresse 1],

- débouté la société Amerestaurant de sa demande de paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour délivrance d'un commandement abusif. 



Par conclusions déposées et notifiées le 8 mars 2023, la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel incident en ce que le jugement attaqué a :

 

- condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres et pertes d'exploitation constatés en juin 2008 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

- condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15% des loyers hors taxes hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux, 

- dit et jugé que l'indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessous subira un abattement de 15% pour la période du 1 octobre 2008 jusqu'au 31 décembre 2020 en réparation er du préjudice de jouissance causé par les travaux, 



- fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, majorée à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux loués,

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation, 

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir dire que le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité provisionnelle portera intérêts au taux légal depuis le 1 octobre 2008, 

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir condamner la société Amerestaurant au paiement de la somme de 1.155 € en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux, 

- condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire effectué par M. [E] désigné par ordonnance de référé du 24 octobre 2007, 

- fixé à la somme de 2.056.300 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements,

- condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise réalisée par M. [K], avec distraction au profit de Maître C. Teboul Astruc, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.



PRÉTENTIONS ET MOYENS



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 septembre 2025, la société Amerestaurant demande à la cour, au visa des articles 1103,1104,1719 et 1720 du code civil, L.145-14, L.145-28, L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de :




infirmer le jugement en ce qu'il a :

débouté la société Amerestaurant de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des travaux entrepris par la SCI du [Adresse 1],

débouté la société Amerestaurant de sa demande en paiement de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour délivrance de commandement abusif,

fixé à la somme de 2.056.300 € le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements ;

fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, majorée à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux loués,

statuant à nouveau,

juger que les travaux de réhabilitation de l'immeuble entrepris par la bailleresse ont causé à la société Amerestaurant un préjudice d'exploitation dont cette dernière est fondée à obtenir réparation,

condamner par conséquent la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 1.000.000 € en réparation du préjudice subi de ce chef,

juger que la sommation visant la clause résolutoire du 17 février 2010 revêt un caractère abusif,

condamner par conséquent la SCI du [Adresse 1] au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à ce titre,

juger que par l'effet du congé délivré le 28 mars 2008 à effet du 1er octobre 2008, l'éviction entrainera la perte du fonds de commerce de la société Amerestaurant,

juger qu'aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l'activité de la société Amerestaurant n'est intervenue pendant la durée du bail expiré,

juger par conséquent que le loyer du bail renouvelé aurait été fixé au loyer plafonné soit à la somme de 91.502 euros,

juger que pour la détermination de la valeur du fonds de commerce, il ne sera pas tenu compte des chiffres d'affaires des années 2020 et 2021, non-représentatives de l'activité normale du restaurant,

fixer par conséquent l'indemnité d'éviction principale à la valeur du fonds de commerce, soit à la somme de 2.866.000 €,

fixer les indemnités accessoires comme suit :


- frais de remploi : 286.600 €

- frais de réinstallation : 356.300 €

- trouble commercial : 107.134 € (subsidiairement 60.883€)

- sommes auxquelles s'ajouteront les frais de déménagement pour 13.000 € et les éventuelles indemnités de licenciement sur justificatifs,


condamner par conséquent la SCI du [Adresse 1] au paiement d'une indemnité d'éviction totale de 3.629.034 € arrondie à 3 630 000 €, à laquelle s'ajouteront les indemnités de licenciement sur justificatifs,

à titre subsidiaire, sur le montant de l'indemnité d'éviction,

fixer la valeur du droit au bail à la somme de 1.723.482 € arrondie à 1.730.000 €, par application d'un coefficient 9,

fixer l'indemnité d'éviction globale, en retenant la valeur du droit au bail, à 2.400.000 €, en ce compris les indemnités accessoires, outre les indemnités de licenciement remboursées sur justificatifs,

fixer à la somme principale de 200.000 € HT la valeur locative annuelle en renouvellement au 1er octobre 2008,

fixer à 40% le taux d'abattement pour précarité,

fixer par conséquent le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Amerestaurant à la SCI du [Adresse 1], à compter du 1er octobre 2008, à la somme de 120.000 € HT en principal annuel, et y appliquer l'abattement de 15% fixé par le tribunal au titre du préjudice de jouissance pour la période courant du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, soit une indemnité d'occupation annuelle de 102.000 € HT durant cette période,

ordonner la compensation entre l'indemnité d'éviction et les sommes pouvant rester dues au titre de l'indemnité d'occupation,




en tout état de cause,




débouter la SCI du [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris d'appel incident.

confirmer par ailleurs le jugement pour le surplus en ce qu'il a :

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres et pertes d'exploitation constatés en juin 2008 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15% des loyers hors taxes hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux,

dit et jugé que l'indemnité d'occupation subira un abattement de 15% pour la période du 1er octobre 2008 jusqu'au 31 décembre 2020 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux,

dit et jugé que la sommation visant la clause résolutoire du bail du 17 février 2010 à la société Amerestaurant est de nul effet,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la sté Amerestaurant ainsi que la perte de son droit à une indemnité d'éviction,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'expulsion de la sté Amerestaurant ainsi que des demandes subséquentes,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir condamner la sté Amerestaurant au paiement de la somme de 1.155€ en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir dire que le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité provisionnelle portera intérêts au taux légal depuis le 1er octobre 2008,

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire effectué par M. [E] désigné par ordonnance de référé du 24 octobre 2007,

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise réalisée par M. [K], avec distraction au profit de Maître C. Teboul Astruc, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.




y ajoutant,




condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme complémentaire de 60.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats, en la personne de Maître Schwab, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 septembre 2025, la SCI du [Adresse 1] demande à la cour, au visa des articles 514-1, 699, 700 et 901 du code de procédure civile, 1103, 1231-1, 1720 et 1724 du code civil et L.145-1 et suivants du code de commerce, de :




confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

débouté la société Amerestaurant de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des travaux entrepris par la SCI du [Adresse 1],

débouté la société Ame Restaurant de sa demande en paiement de 10.000 € de dommages et intérêts pour délivrance de commandement abusif,

infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres et pertes d'exploitation constatés en juin 2008 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15% des loyers hors taxes hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux,

dit et jugé que l'indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessous subira un abattement de 15% pour la période du 1er octobre 2008 jusqu'au 31 décembre 2020 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux,





fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, majorée à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux loués,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir dire que le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité provisionnelle portera intérêts au taux légal depuis le 1er octobre 2008,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir condamner la société Amerestaurant au paiement de la somme de 1.155€ en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux,

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire effectué par M. [E] désigné par ordonnance de référé du 24 octobre 2007,

fixé à la somme de 2.056.300 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements,

fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, majorée à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux loués,

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise réalisée par M. [K], avec distraction au profit de Maître C. Teboul Astruc, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile,




le reformant et statuant à nouveau :




dire et juger que le chantier de rénovation de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] n'a pas causé de préjudice à la société Amerestaurant pendant 18 années discontinues,

faire application de la clause de souffrance contractuelle figurant au bail,

dire n'y avoir lieu à indemnisation d'un trouble de jouissance consécutif aux travaux indispensables à la conservation de l'immeuble par la réduction du loyer versé entre le 1er janvier 2002 et le 30 septembre 2008, et par celle de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse par la société locataire du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2020,

débouter la société Amerestaurant de sa demande de minoration des loyers et indemnités d'occupation du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2020 en indemnisation d 'un trouble de jouissance allégué de 18 années consécutives,

dire et juger que la société Amerestaurant ne justifie pas d'un préjudice financier ayant un lien de causalité avec les travaux de rénovation de l'immeuble appartenant à la concluante,

la débouter de sa demande de condamnation de la SCI du [Adresse 1] à lui verser la somme de 1.000.000 € en réparation du préjudice financier allégué,

condamner la société Amerestaurant à verser à la SCI du [Adresse 1] la somme de 1.155,00 € en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux ;

condamner la société Amerestaurant à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité d'occupation de 283.000 € par an en principal HT et HC à compter du 1er octobre 2008 et jusqu'à libération effective des locaux ;

dire et juger que l' indemnité d'occupation ne subira aucune minoration pour précarité, celle-ci n'étant pas démontrée.

débouter la société Amerestaurant de sa demande tendant à voir fixer à 200.000 € le montant de l'indemnité d'occupation et à lui appliquer un coefficient de minoration de 40% pour précarité,

dire et juger que cette indemnité sera indexée annuellement sur l'évolution de l'indice des loyers commerciaux pour la première fois le 1er octobre 2009 puis chaque année à même date, l'indice de base à retenir étant celui du 3ème trimestre de l'année précédant l'année de référence,

dire et juger que l'indemnité d'occupation sera majorée des charges et taxes habituellement récupérables sur la locataire et de la TVA au taux en vigueur à la date de la décision de la cour, et ce du 1er octobre 2008 à la libération des lieux, 

condamner la société Amerestaurant au paiement du différentiel entre les sommes versées au titre des indemnités d'occupation provisionnelles depuis le 1er octobre 2008 et celles résultant de la présente fixation, avec intérêts de droit au taux légal au fur et à mesure de l'exigibilité des sommes dues et capitalisation annuelle des intérêts,

dire et juger que le refus de renouvellement du bail dont était titulaire la société Amerestaurant dans l'immeuble du [Adresse 1] [Localité 1] n'entraînera pas la perte du fonds de commerce, celui-ci pouvant être transféré sans perte significative de clientèle,

débouter en conséquence la société Amerestaurant de ses demandes fins et conclusions,

à titre principal

dire et juger qu'en cas de renouvellement du bail le loyer du bail renouvelé aurait été déplafonné,

fixer à la somme de 427.367 € se décomposant comme suit, l'indemnité d'éviction due à la société Amerestaurant, sauf à parfaire avec le trouble commercial, une fois les données chiffrées des années manquantes produites :


- valeur du droit au bail : 237.000 €

- frais de remploi : 23.700 €

- frais de négociation d'un nouvel acte locatif : 25.000 €

- frais de double loyer : 47.167 €

- frais de déménagement : 8.000 €

- frais de réinstallation : 80.850 €

- frais de mailing à la clientèle et d'imprimerie : 3.000 €

- frais juridiques : 3.000 €

- trouble commercial : mémoire dans l'attente de données des années 2020 et 2021



à titre subsidiaire, au cas où la cour estimerait que le loyer du bail renouvelé aurait été plafonné :




fixer à la somme de 1.219.367 €, se décomposant comme suit, sauf à parfaire avec le trouble commercial, une fois les données chiffrées des années manquantes produites aux débats :


- valeur du droit au bail : 957.000 €

- frais de remploi : 95.700 €

- indemnités accessoires : comme précédemment 166.667 €

- total : 1.219.367 €



à titre infiniment subsidiaire, au cas où la cour considérerait le transfert du fonds comme impossible,




débouter la société Ame restaurant de ses demandes tendant à voir purement et simplement exclure les résultats des années 2020 et 2021 du mode de calcul de l'indemnité d'éviction,

en l'état et faute de pièces justificatives pour les années 2020, 2021, et 2024,

la débouter de ses demandes fins et conclusions,

dire et juger qu'en l'absence de justification des résultats des années 2020, 2021 et 2024, l'indemnité d'éviction sera calculée par la méthode de la valeur du droit au bail,

fixer les indemnités accessoires de la façon suivante :


- frais de négociation d'un nouvel acte locatif : 25.000 €

- frais de remploi 10% de l'indemnité d'éviction principale

- frais de double loyer : 47.167 €

- frais de déménagement : 8.000 €

- frais de réinstallation : 80.850 €

- frais de mailing à la clientèle et d'imprimerie : 3.000 €

- frais juridiques : 3.000 €



dans tous les cas,




ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues respectivement par les parties à due concurrence,

débouter, la société Amerestaurant de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, y compris les frais des deux expertises de M. [E] et M. [K],

condamner la société Amerestaurant au paiement à la SCI du [Adresse 1] de la somme de 55.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens de l'instance y compris les frais des assignations en intervention volontaire et des procédures nécessaires à la jonction des instances. 




Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer à ces conclusions, pour un exposé plus ample de ses prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour précise qu'en vertu des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. 



1- Sur les demandes de la société Amerestaurant en lien avec les travaux exécutés par la SCI du [Adresse 1] sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués



Moyens des parties



La société Amerestaurant fait valoir : 




que la clause de souffrance insérée au bail n'exonère pas la bailleresse de son obligation de délivrer la chose louée et de faire jouir paisiblement sa locataire des lieux; 

que la société Amerestaurant a subi pendant 18 ans les conséquences des lourds travaux de réhabilitation engagés par sa bailleresse ; 

que M. [E] a relevé des désordres dans les locaux loués en lien avec les travaux de réhabilitation de l'immeuble et a chiffré le préjudice de la société Amerestaurant à la somme de 12.346,93 € au titre de la réparation de ces désordres et de la perte d'exploitation consécutive à un incident de chantier ayant entraîné une impossibilité de service le 9 juin 2008 ; 

que la société Amerestaurant a subi un important trouble de jouissance au regard du caractère anormalement long des travaux, des dégâts matériels subis, de l'obstruction régulière de la sortie de secours par les véhicules des entreprises intervenant sur le chantier, de l'impossibilité pour le personnel de jouir de la cour de l'immeuble, de la pose d'un échafaudage sur toute la longueur de la façade, de la poussière générée par les travaux ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la bailleresse à rembourser 15 % des loyers HT pour la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2020 et dit que l'indemnité d'occupation subirait un abattement de 15% pour la période du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2020 ; 

que la société Amerestaurant a également subi un préjudice financier consistant en une perte d'exploitation, qui est distinct de son préjudice de jouissance ; 

que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, une activité réduite ou en baisse suffit à démontrer l'existence d'un préjudice d'exploitation ; que les travaux ont entraîné une perte d'attractivité du restaurant qui a été déserté par les clients ; que la baisse du chiffre d'affaires est flagrante ; 

que le fait qu'elle ait apporté son concours financier à une filiale, la société [Etablissement 1]'s restaurant, n'exclut pas le fait qu'elle ait connu un préjudice financier du fait de la baisse de son activité consécutive aux travaux. 




La SCI du [Adresse 1] répond :




que seule la société Amerestaurant prétend avoir subi un préjudice du fait des travaux sur l'immeuble ; que les autres locataires dont la boutique située de l'autre côté de la porte cochère ne se sont pas plaints desdits travaux ; 

que le chantier, contrairement à ce que soutient la société Amerestaurant, n'a pas duré 18 années consécutives ; que le chantier a débuté en 2002 dans l'aile gauche de l'immeuble, partie opposée à celle occupée en rez-de chaussée par la société Amerestaurant ; qu'il a ensuite été interrompu pendant plusieurs années ; qu'il a repris par phases successives avec des périodes de suspension totale des travaux ; que le chantier n'a duré que 1690 jours de 2002 à 2020 s'agissant des travaux de structure et de gros oeuvre ; qu'il n'y a eu aucun travaux de gros oeuvres, seuls capables de générer des bruits ou poussières, en 2003, 2004, 2015 et 2017 ; que la durée cumulée des travaux de gros oeuvre est d'au maximum 14 mois ce qui est dérisoire par rapport aux nécessités du chantier ; que le ravalement de la façade sur rue n'a commencé qu'en 2020 ;

que la durée globale du chantier est en partie due aux manoeuvres et interventions de la société Amerestaurant auprès des administrations ; 

que les travaux, qui n'ont jamais concernés les locaux loués, n'ont pas affectés la société Amerestaurant sauf pour quelques dégâts mineurs et isolés ; que la société Amerestaurant se plaint d'un trouble de jouissance pour des parties de l'immeuble qui ne font pas partie des locaux loués et qu'elle a utilisées de manière abusive, à savoir l'entrée par le porche et la cour intérieure ; que la société Amerestaurant ne justifie pas de l'obligation de disposer d'une sortie de secours donnant sur les parties communes alors que les locaux loués disposent de deux portes sur la rue ; qu'à l'occasion des travaux de ravalement, il a été fait le choix d'un échafaudage suspendu pour ne pas gêner la visibilité du restaurant et le service en terrasse et d'une protection spéciale pour collecter les chutes éventuelles de gravats ; 

que le ravalement n'a constitué qu'un inconvénient normal ne justifiant pas d'indemnisation, étant précisé que la terrasse est restée utilisable pendant le ravalement et qu'elle ne fait pas partie des locaux loués pour appartenir au domaine public de la ville de [Localité 2] ; qu'il s'est terminé le 30 octobre 2020 ; 

qu'une clause de souffrance est légale sous réserve qu'elle soit précise et qu'elle ne prive pas le bail de sa substance ; 

que la clause 11 du bail, qui fait obligation au preneur de supporter les travaux sur la chose louée sans indemnité, trouve à s'appliquer et doit conduire au rejet des demandes de la société Amerestaurant ; 

que la société Amerestaurant, qui peut tout au plus avoir été gênée par du bruit et des poussières quelques heures par jour pendant certaines phases du chantier, est malfondée à solliciter 18 années de minoration de loyer ou indemnité d'occupation ; 

que la société Amerestaurant n'a jamais été dans l'impossibilité de jouir de tout ou partie des locaux loués ; 

que la SCI du [Adresse 1] ne saurait se voir reprocher des travaux réalisés dans l'intérêt de l'immeuble ; 

que la société Amerestaurant ne démontre ni diminution de son chiffre d'affaires ni baisse de fréquentation imputable à la bailleresse ; 

s'agissant de la demande de la locataire en paiement de la somme de 12.346,93 euros, que l'expert a chiffré la perte d'exploitation à 796 € sans avoir reçu d'élément comptable de la locataire ; que le dégât des eaux du 9 juin 2008 n'a pas imposé la fermeture du restaurant et n'a pas causé de trouble commercial à la société Amerestaurant ; que les travaux de remise en état ont été effectués par la SCI du [Adresse 1] ; que ces travaux ne justifie pas que soit écartée la clause de souffrance figurant au bail ; que les deux devis produits aux débats par la société Amerestaurant n'ont pas été suivis d'une facturation à la société Amerestaurant qui ne peut donc pas être indemnisée à hauteur de ces devis ; que la locataire a dû être remboursée de ce dommage par son assureur ; 

qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la baisse de chiffre d'affaires alleguée par la société Amerestaurant et les travaux ; que l'accès au restaurant n'a pas été entravé par les travaux même pendant le ravalement de la façade sur rue ; que le chantier était interrompu de 12h à 14h pendant le service de midi et prenait fin à 17h avant le début du service du soir ; 

que les difficultés financières de la société Amerestaurant trouvent leur origine dans la création et les difficultés de sa filiale ; 

que de 2011 à 2016, le [Adresse 2] a fait l'objet de travaux de grande ampleur; qu'en 2018 et 2019, il a connu la crise des gilets jaunes et des manifestations violentes. 




Réponse de la cour



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. 



Toutefois, l'article 1724 du code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elle se font, d'une partie de la chose louée

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours (quarante jours avant la loi n°2014-366 du 24 mars 2014), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. 



Il est constant que les dispositions de l'article 1724 du code civil ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent y déroger. Néanmoins, la clause dérogatoire ne peut s'appliquer que si la gêne occasionnée est normale (3e Civ., 25 mars 2014, pourvoi n° 12-28.333).



En l'espèce, le bail stipule que le preneur à l'obligation :

'De supporter la gêne que pourrait lui causer l'exécution des grosses réparations de l'article 606 du code civil, qui deviendraient nécessaires à l'immeuble quel qu'en soit l'inconvénient ou la durée, celle-ci excédât-elle quarante jours, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires.

De supporter dans les mêmes conditions les modifications ou surélévations que le bailleur ferait exécuter à l'immeuble.

De supporter tous travaux de quelque nature et de quelque durée qu'ils soient qui pourraient être exécutés dans les immeubles voisins de celui dont dépendent les lieux loués et notamment tous travaux aux murs mitoyens et bouchements de jours de souffrance, surélévations de bâtiments, sans avoir aucun recours à exercer de ce fait, ni aucune diminution ou interruption de loyer à demander contre le bailleur sauf l'exercice de tous ses droits contre les propriétaires voisins pour les troubles qui pourraient être apportés à sa jouissance.'



C'est par une analyse exacte et pertinente des faits, que la cour adopte et à laquelle elle renvoie, que le tribunal a considéré que les travaux exécutés par la bailleresse sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués avaient occasionné à la société Amerestaurant une gêne anormale, peu important le caractère nécessaire de ces travaux, ce qui justifie d'écarter l'application de la clause de souffrance insérée au bail et constitue un manquement de la bailleresse à son obligation de faire jouir paisiblement sa locataire de la chose louée. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



Même si la durée des travaux n'est pas de 18 années consécutives, il n'en demeure pas moins que les travaux de grande ampleur menés sur l'immeuble, qui ont notamment consisté en la démolition et la reconstruction des planchers du 1er au 6ème étages, de murs porteurs et d'une partie de toiture, en le remplacement de l'ensemble des menuiseries extérieures et en le ravalement de toutes les façades, se sont étalés sur une période de 18 ans et ont généré d'importants troubles de jouissance pour la société Amerestaurant (bruits, vibrations, poussières, fissures, infiltrations d'eau, encombrement des cheneaux par les gravats, dégâts matériels, blocage de l'issue de secours de l'établissement donnant sur le hall de l'immeuble).



La cour relève que le tribunal a tenu compte de l'interruption des travaux en 2004 et 2005 en excluant ces années de la période de réduction du loyer accordée à la société Amerestaurant. Il n'est pas apporté la preuve d'une autre période d'interruption des travaux ou d'une période d'interruption des travaux plus longue. 



Et, contrairement à ce que soutient la SCI du [Adresse 1], il n'y a pas lieu de distinguer entre les périodes de réalisation des travaux de structure et de gros oeuvre et les périodes de réalisation des travaux de second oeuvre, ces derniers générant, comme les premiers, des troubles de jouissance aux riverains du chantier. 



Il n'y a pas non plus lieu d'imputer aux interventions de la société Amerestaurant auprès des administrations la durée du chantier. En effet, ces interventions n'étaient pas de nature à retarder le chantier, sauf en cas de manquement de la SCI du [Adresse 1] aux règles d'urbanisme et de sécurité sur le chantier ce qui relève de la responsabilité de la bailleresse et non de celle de la locataire. 



Par ailleurs, les troubles de jouissance démontrés par la société Amerestaurant ne constituent pas des événements mineurs et isolés comme l'allègue la SCI du [Adresse 1]. Il s'agit au contraire de troubles répétés qui ont anormalement gêné la locataire par leur multiplicité compte-tenu de la durée globale du chantier. S'agissant du blocage de l'issue de secours de l'établissement donnant sur le hall de l'immeuble par les camions des entreprises intervenant sur le chantier, la société Amerestaurant démontre, par la production d'une lettre de la préfecture de police de [Localité 2], que le maintien de cette issue de secours était indispensable à son activité au regard des règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public. Dans ces conditions, la SCI du [Adresse 1], sauf à méconnaître son obligation de délivrance, ne saurait tirer argument du fait que l'usage de cette issue de secours est une simple tolérance de sa part pour nier la gêne ainsi occasionnée à sa locataire. 



En outre, le moyen de la SCI du [Adresse 1], tiré de l'absence de plaintes des autres locataires en lien avec les travaux, n'est pas opérant en ce que cette absence de plaintes des autres locataires n'est pas une preuve de l'absence de troubles de jouissance subis par la société Amerestaurant. 



Le moyen de la SCI du [Adresse 1] tiré du fait que les travaux n'ont pas concerné les locaux loués est également inopérant. En effet, il est démontré que la jouissance des locaux loués par la locataire a été troublée par les travaux menés dans l'immeuble, étant observé que le bruit, les vibrations, la poussière, les gravats et les fuites d'eau générés par lesdits travaux ne se sont pas arrêtés aux portes des locaux loués à la société Amerestaurant. 



Le moyen de la SCI du [Adresse 1] tiré du fait que la société Amerestaurant n'a pas été privée en tout ou partie des locaux loués pendant la durée des travaux manque de pertinence dès lors que la locataire fonde notamment son action sur le manquement de sa bailleresse à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des locaux loués. La locataire peut subir un trouble de jouissance sans être privée de tout ou partie des locaux loués. 




Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 12.346,93 € en réparation des désordres et de la perte d'exploitation du mois de juin 2008




M. [E] a constaté :

- le 24 janvier 2008, des traces de coulures de laitance de ciment sous la voûte en brique et des fissurations sur le plafond en staff au-dessus du bar avec décollement de peinture,

- le 12 juin 2008, des fissurations sur le plafond en staff de la salle du restaurant avec décollement de peinture. 



Il est acquis que ces dommages sont consécutifs aux travaux exécutés sur l'immeuble par la SCI du [Adresse 1]. 



Il est également acquis, tant par l'examen du rapport de M. [E] que par l'examen du procès-verbal de constat d'huissier du 9 juin 2008 produit aux débats par la société Amerestaurant, que le 9 juin 2008, la société Amerestaurant a été victime d'un dégât des eaux consécutif aux travaux exécutés sur l'immeuble et que ce dégât des eaux a entrainé les fissures constatées le 12 juin 2008 par M. [E], des travaux d'urgence pour vérifier les installations électriques ainsi que la fermeture de l'établissement pendant une heure.



L'expert a estimé le préjudice de la société Amerestaurant en lien avec ce dégât des eaux et les désordres constatés le 24 janvier 2008 à la somme totale de 12.346,93 euros ainsi décomposée : 

- 10.359,71€ au titre de la réparation du plafond et des peintures,

- 1.191,22€ au titre de la facture des travaux d'urgence de vérification des installations électriques,

- 796 € au titre de la perte d'exploitation résultant de la fermeture du restaurant pendant une heure le 9 juin 2008. 



Pour apprécier le préjudice de la société Amerestaurant au titre de sa perte d'exploitation du 9 janvier 2008, l'expert a retenu la perte de 35 couverts à 28,50 euros chacun et a déduit 20 % au titre des matières non-utilisées. Cette appréciation est correcte sans qu'il soit besoin pour la société Amerestaurant de produire des éléments comptables spécifiques, étant observé que le prix du repas ainsi retenu est corroboré par le rapport de M.[K] dans son paragraphe sur l'activité commerciale de la société Amerestaurant et que la capacité du restaurant, terrasse incluse, excède largement 35 couverts. 



Par ailleurs, il n'est pas apporté la preuve que la bailleresse ait effectué les travaux de réparation des dommages constatés par M. [E] dans les locaux loués. 



Dans ces conditions, étant en outre rappelé que l'indemnisation du préjudice de la société Amerestaurant n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution des réparations dont l'indemnisation est sollicitée et que les relations entre la société Amerestaurant et son assureur sont étrangères à l'obligation de la bailleresse de réparer le préjudice subi par de sa locataire, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 €.




Sur la demande de réduction du loyer et de l'indemnité d'occupation 


 

Contrairement à ce que soutient, la SCI du [Adresse 1], il n'est pas apporté la preuve que les travaux ont pris fin le 30 octobre 2020.En effet, la facture du 5 octobre 2020 produite aux débats par la SCI du [Adresse 1], concernant des travaux de ravalement sur rue, n'est pas la preuve que l'ensemble des travaux dans l'immeuble ont pris fin le 30 octobre 2020. 



Dans ces conditions, compte-tenu de la gêne anormale subie par la société Amerestaurant du fait des travaux exécutés par sa bailleresse sur l'immeuble dont dépendent les lieux loués et de la juste appréciation par le tribunal du préjudice subi par la locataire, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15 % des loyers hors taxes et hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 et dit que l'indemnité d'occupation subirait un abattement de 15 % pour la période du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2020. 




Sur la demande de dommages et intérêts d'un montant de 1.000.000 €




Il résulte des pièces produites aux débats que le chiffre d'affaires de la société Amerestaurant s'élève à : 

- 1.826.558 € en 2004,

- 1.890.384 € en 2005,

- 2.073.045 € en 2006,

- 2.294.507 € en 2007,

- 2.450.588 € en 2008,

- 2.706.221 € en 2009,

- 2.926.376 € en 2010,

- 2.378.005 € en 2014,

- 2.114.763 € en 2015,

- 1.950.688 € en 2016,

- 1.756.000 € en 2017,

- 1.550.488 € en 2018,

- 1.419.717 € en 2019,

- 1.404.900 € en 2022,

- 1.913.167 € en 2023. 



Le chiffre d'affaires des années manquantes n'a pas été produit aux débats. 



Après examen de ces chiffres, il apparait que la fluctuation du chiffre d'affaires de la société Amerestaurant est décorrélée des travaux exécutés sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués. En effet, le chiffre d'affaires ne cesse d'augmenter de 2004 à 2010 alors qu'en 2007 et 2008, la société Amerestaurant s'est plainte de nombreuses nuisances et que selon le planning des travaux produit par la SCI du [Adresse 1], au cours des années 2008, 2009 et 2010 d'importants travaux de structure et de gros oeuvre ont été réalisés dans l'immeuble. La société Amerestaurant met en avant une baisse de chiffre d'affaires à partir de 2015 sans pour autant que soit apportée la preuve d'une augmentation des nuisances subies par la locataire par rapport aux années antérieures. 



En conséquence, le lien de causalité entre la baisse du chiffre d'affaires alléguée par la société Amerestaurant à partir de 2015 et les travaux exécutés par la bailleresse sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués n'est pas établi. 



Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Amerestaurant de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.000.000 €. 



2- Sur la demande de la société Amerestaurant de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la sommation de faire du 17 février 2010



Moyens des parties



La société Amerestaurant fait valoir : 




que le tribunal, qui a jugé que la sommation de faire du 17 février 2010 avait été délivrée de mauvaise foi, n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en considérant que le caractère abusif de cette sommation n'était pas démontrée ; que l'intention malicieuse qui présidait à la délivrance de cette sommation suffit à caractériser l'abus dont la bailleresse s'est rendu coupable ; 

que le préjudice qui en résulte réside dans l'aléa judiciaire qu'a entretenu la bailleresse pendant plus de 10 ans en maintenant ses demandes liées à cette sommation. 




La SCI du [Adresse 1] répond : 




qu'elle a renoncé à faire appel des chefs du jugement relatifs à ses demandes en lien avec la sommation du 17 février 2010 dans un souci d'apaisement mais sans reconnaître le caractère abusif de cette sommation ; 

que la société Amerestaurant a manqué de manière répétée à ses obligations contractuelles notamment en procédant à des travaux sans autorisation et en utilisant les parties communes de l'immeuble de manière abusive ; 

que la société Amerestaurant ne démontre ni l'existence ni le quantum du préjudice qu'elle allègue.




Réponse de la cour



La société Amerestaurant ne justifie pas de l'existence du préjudice qu'elle allègue étant observé qu'un aléa judiciaire ne constitue pas en lui-même un préjudice. 



La société Amerestaurant ne justifie notamment pas d'un préjudice distinct des frais exposés pour sa défense sur lesquels il est statué en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Amerestaurant de cette demande. 



3- Sur la demande de la SCI du [Adresse 1] de condamnation de la société Amerestaurant à lui rembourser la somme de 1.155 €



Moyens des parties



La société Amerestaurant s'approprie les motifs du jugement attaqué sur ce point. 



La SCI du [Adresse 1] fait valoir : 




que la société Amerestaurant a installé un conduit de fumée sans autorisation ; que ce conduit, qui menaçait de s'effondrer, a été déposé aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin qui a demandé le remboursement de la somme de 1.155 € à la SCI du [Adresse 1] ;

que la société Amerestaurant avait eu l'autorisation de remplacer ce conduit sous réserve de le déposer ; que la charge de la dépose de ce conduit lui incombe.




Réponse de la cour



Il est acquis que la SCI du [Adresse 1] a remboursé au syndicat des copropriétaires d'un immeuble voisin le coût des travaux de dépose d'un conduit de cheminée qui menaçait de se décrocher. 



Sans preuve de l'installation de ce conduit de cheminée par la société Amerestaurant, sans preuve de l'autorisation donnée à la société Amerestaurant de remplacer ce conduit sous réserve de sa dépose et alors qu'il n'est pas soutenu que le bail transfère la charge des travaux de dépose du conduit de cheminée à la locataire, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 1] de cette demande. 



4- Sur l'indemnité d'éviction 



Moyens des parties



La société Amerestaurant fait valoir : 




que le tranfert du fonds de commerce sans perte significative du fonds de commerce n'est pas possible ; qu'installée depuis plus de 54 ans dans les locaux loués, sa clientèle, composée majoritairement d'habitués, est attachée à l'emplacement des locaux loués;

que la SCI du [Adresse 1] échoue à apporter la preuve de l'existence de locaux disponibles équivalents aux locaux loués à proximité immédiate de ceux-ci ; 

que la surface pondérée des locaux est de 231 m² ainsi que cela a été entériné dans le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 5 octobre 2007 statuant sur la demande de révision du loyer formée par la bailleresse; 

que l'indemnité d'éviction doit au moins être égale à la valeur du droit au bail ; qu'en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et donc de déplafonnement du loyer, la valeur du droit au bail, compte-tenu d'une valeur locative de marché de 283.000 € et d'un coefficient de situation de 9, et non de 7 comme retenu par l'expert, s'élève à 1.730.000 € ; 

que la valeur du fonds de commerce doit être déterminée en excluant le chiffre d'affaires des années 2020 et 2021 non représentatives d'une activité normale et en retenant les chiffre d'affaires des années 2019 (1.419.717€), 2022 (1.404.900 €) et 2023 (1.913.167 €) ; que les moyens par lesquels la bailleresse critique les comptes de la locataire pour l'année 2023 sont inopérants ; 

que le pourcentage du chiffre d'affaires à retenir pour déterminer la valeur du fonds de commerce se situe entre 50 % et 105 % ; que le tribunal a retenu un pourcentage de 70% alors qu'il aurait dû retenir un pourcentage de 105 % au regard de l'excellente rentabilité du fonds ;

que dans le cadre de la valorisation du fonds de commerce par la méthode de l'EBE, la cour doit appliquer un coefficient multiplicateur de 12 et non de 9 comme retenu par le tribunal en raison de la forte notoriété du fonds, de sa bonne situation et de l'importance de la superficie des locaux loués ;

qu'au vu de l'ensemble de ses éléments, la valeur du fonds de commerce doit être fixée à 2.866.000 euros. 




La SCI du [Adresse 1] répond :




que le fonds de commerce de la société Amerestaurant est transférable ; de nombreux biens similaires aux locaux loués se sont libérés depuis la date d'effet du congé dans le quartier de sorte que la société Amerestaurant aurait pu déménager ; qu'à l'heure actuelle, les bailleurs sont plus nombreux que les candidats locataires ; que la société Amerestaurant ne démontre pas avoir vainement tenté de trouver des locaux de remplacement à proximité ; 

qu'il n'est pas certain que la société Amerestaurant ait besoin de locaux d'une superficie aussi importante que celle des locaux loués dans la mesure où elle ne justifie pas de son taux de remplissage ; 

que la notoriété du restaurant [Etablissement 1], qui est le seul restaurant américain du quartier et l'un des rares restaurants américains historiques de [Localité 2], lui permet de transférer son fonds de commerce sans perte de clientèle ; que sa clientèle est plus attachée à sa cuisine et à son ambirance qu'à son emplacement géographique ; qu'il n'est pas démontré que la clientèle du restaurant ne le suivrait pas dans d'autres locaux ;

qu'en cas de renouvellement du bail, le loyer aurait échappé à la règle du plafonnement en raison de l'accroissement de la fréquentation des stations de métro à proximité des locaux, de l'augmentation du nombre de constuctions à proximité pour plus de 37.900 m² et de l'arrivée d'enseignes nationales nouvelles à proximité ; 

que la valeur du droit au bail s'élève à 237.000 euros, soit 283.000 euros (valeur locative de marché) - 235.620 euros (valeur locative de renouvellement en tenant compte d'un loyer de 1.000 €/m²p) x 5 (coefficient de situation) ; 

à titre subsidiaire, que les parts sociales de la société Amerestaurant ont été valorisées à l'euro symbolique en 2018 lors de leur rachat par la société Brooklyn dans le cadre du plan de continuation de la société Amerestaurant ; que la valeur du fonds de commerce de la société Amerestaurant ne saurait être décorrélée de la valeur des parts sociales de ladite société ; 

que les parts sociales de la société Amerestaurant ont fait l'objet d'une deuxième cession en cours de procédure pour un montant qui n'est pas connu ; la connaissance du prix de cette cession aurait permis une approche in concreto de la valeur du fonds de commerce ; 

que la société Amerestaurant qui demande l'exclusion du chiffre d'affaires des années 2020 et 2021 ne les produit pas aux débats ; que la SCI du [Adresse 1] propose de retenir le chiffre d'affaires des années 2020 et 2021 en le reconstituant pour tenir compte des effets des mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid-19 (chiffre d'affaires réalisé/ nombre de jours d'ouvertures autorisés x 365 jours) ; 

que compte-tenu de l'attitude de la société Amerestaurant qui ne produit pas tous ses comptes, il n'est pas possible de déterminer une indemnité d'éviction au plus près de la date d'éviction ; 

que les comptes produits aux débats par la société Amerestaurant ne sont pas exploitables et comportent des pratiques comptables anormales qui affectent la sincérité et la fiabilité des comptes ; 

qu'il convient en conséquence d'évaluer la valeur du fonds de commerce en ne tenant compte que de la valeur du droit au bail ; 

que les indemnités accessoires doivent être fixées à :


- 23.700 € pour les frais de remploi, correspondant à 10% de l'indemnité principale,

- 25.000 € pour les frais de négociation d'un nouveau bail,

- 8.000 € pour les frais de déménagement, en l'absence de devis produit par la locataire,

- 80.850 € pour les frais de réinstallation, soit 350 €/m²p x 231m².



Réponse de la cour



L'article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur, doit, sauf exceptions prévues à l'article L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 




Sur l'indemnité principale





Sur la nature de l'indemnité principale d'éviction




Les conséquences de l'éviction s'apprécient au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert ou de déplacement, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement.



L'indemnité de transfert ou de déplacement correspond à la valeur du droit au bail.



L'indemnité de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. La valeur du fonds de commerce incluant la valeur du droit au bail, le montant de l'indemnité de remplacement est égal à la plus élevée des deux valeurs entre la valeur du droit au bail et la valeur du fonds de commerce.



En l'espèce, c'est par des moyens exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a considéré que le fonds de commerce de la société Amerestaurant n'était pas transférable sans perte significative de sa clientèle. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



Le fonds de commerce exploité par la société Amerestaurant est un fonds de commerce de bar- restaurant. La clientèle de ce type de fonds de commerce est constituée par les habitants du quartier et les gens de passage. Il s'agit donc d'une clientèle dépendante de l'emplacement où se situent les locaux dans lesquels le fonds est exploité. Il n'est pas démontré que la carte de ce restaurant, étant rappelé que l'expert indique que le prix moyen par repas est entre 27 € et 28 € et que les parties s'accordent à dire que c'est un restaurant américain, ou sa notoriété soient de nature, d'une part, à modifier son type de clientèle, d'autre part, à inciter sa clientèle à se déplacer avec le fonds de commerce alors qu'il existe de nombreux autres restaurants dans le quartier. 



Par ailleurs, les considérations générales de la SCI du [Adresse 1] sur l'état du marché locatif à Paris ne sont pas la preuve de l'existence de locaux de remplacement équivalents aux locaux loués, à proximité de ceux-ci, au moment de l'éviction. 



En outre, la cour observe que les annonces produites aux débats par la SCI du [Adresse 1] pour établir l'existence de locaux de remplacement équivalents aux locaux loués, à proximité de ceux-ci, sont anciennes. Or, sauf à remettre en cause l'exercice par la société Amerestaurant de sont droit au maintien dans les lieux, la cour ne peut se satisfaire de l'ancienneté de ces annonces dont les plus récentes remontent à 2023. Pour le même motif, il ne peut pas non plus être reproché à la société Amerestaurant de ne pas avoir libéré les lieux en cours de procédure pour s'installer dans d'autres locaux. 




Sur la valeur du droit au bail




La valeur du droit au bail s'obtient selon la méthode dite du « différentiel de loyer » en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l'emplacement des lieux loués. 



- Sur le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé



Selon l'article L.145-34 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques sauf en cas de modification notable des éléments suivants : 

- les caractéristiques des locaux loués,

- la destination des lieux,

- les obligations respectives des parties,

- les facteurs locaux de commercialité. 



C'est par des moyens exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a considéré que le loyer aurait été plafonné si le bail avait été renouvelé.



La SCI du [Adresse 1] ne fait que réitérer, sans justification complémentaire utile, les moyens dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu de manière tout à fait satisfaisante. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



Le positionnement de la société Amerestaurant sur le plan culinaire n'est pas aussi spécifique que le soutient la SCI du [Adresse 1] et ne protège pas la société Amerestaurant de la concurrence des autres restaurants du quartier. 



Même combinées, l'arrivée de 4 enseignes nationales dans la [Adresse 3] entre janvier 1998 et octobre 2008, l'augmentation de la fréquentation des stations de métro situées à proximité des locaux loués, dans des proportions similaires à la hausse de fréquentation des stations de métro dans tout Paris, et la construction de 21.953 m² dans un périmètre de 400 m autour des locaux loués, et non de 37.900 m² comme soutenu par la SCI du [Adresse 1], dont seulement 98 appartements mais 16 .032 m² de parking, ne constituent pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité. 



En conséquence, en l'absence de motif de déplafonnement du loyer, le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé s'élève à la somme de 91.502 € selon l'avis de l'expert, non critiqué par les parties sur ce point, après application de la variation de l'indice applicable en vertu de l'article L.145-34 du code de commerce. 



- Sur le loyer fixé au prix de marché



L'expert a retenu une valeur locative de marché de 283.000 euros. Ce point n'est pas critiqué par les parties. 



- Sur le coefficient de situation



Le tribunal, suivant l'avis de l'expert, a retenu un coefficient de situation de 7 alors que la SCI du [Adresse 1] estime que le coefficient devrait être fixée à 5 et la société Amerestaurant à 9. 



Un coefficient de 7 correspond aux 'bonnes situations' alors qu'un coefficient de 5 correspond aux 'assez bonnes situations' et un coefficient de 9 aux 'très bonnes situations'. 



La cour renvoie au jugement attaqué pour la description des locaux loués et de leur situation. 



Après examen de ces éléments, il apparait que le tribunal a fait une juste analyse des faits en retenant un coefficient de situation de 7. En effet, les locaux loués correspondent, compte-tenu de leur emplacement, de leur surface, de leur état, de leur configuration, de l'existence d'une terrasse de taille modeste au regard de la surface des locaux loués à une bonne situation. 



En conséquence, la valeur du droit au bail s'élève à (283.000€ - 91.502€) x7 arrondis à 1.340.000 €.




Sur la valeur du fonds de commerce 




Selon l'article L.145-14 du code civil, la valeur du fonds de commerce est déterminée suivant les usages de la profession. 



Comme l'a jugé le tribunal, il est inopérant de se référer à la valeur des parts sociales de la société Amerestaurant pour apprécier la valeur du fonds de commerce. D'une part, il ne s'agit pas d'un usage de la profession pour déterminer la valeur du fonds de commerce. D'autre part, la valeur du fonds de commerce d'une société et la valeur des parts sociales de ladite société ne coincident pas nécessairement, d'autres éléments que la valeur du fonds de commerce entrant dans l'appréciation de la valeur des parts sociales d'une société, notamment les dettes de celle-ci. 



Par ailleurs, sans preuve du manque de fiabilité des comptes de la société Amerestaurant produits aux débats, établis par un expert-comptable, étant observé que la SCI du [Adresse 1] se borne à procéder par voie d'affirmation, il convient de prendre en considération ces comptes dans la détermination de la valeur du fonds de commerce.



En outre, compte-tenu de la crise sanitaire qui a perturbé l'activité économique au cours des années 2020 et 2021, les comptes de ces deux années sont dénués de pertinence et ne seront donc pas pris en considération par la cour dans son appréciation de la valeur du fonds de commerce. 



Si la consistance du fonds de commerce s'apprécie à la date d'effet du congé, sa valeur doit être appréciée à la date la plus proche de l'éviction. 



En l'espèce, le rapport de M. [K] a été déposé le 14 décembre 2011. Il convient de l'actualiser avec les données chiffrées plus récentes produites aux débats. 



L'expert a retenu 3 méthodes conformes aux usages de la profession pour évaluer le fonds de commerce. 



- La méthode par décomposition des éléments constitutifs du fonds de commerce 



Elle consiste à faire la somme de la valeur des éléments constitutifs du fonds de commerce. 



Selon cette méthode, la valeur du fonds de commerce, compte-tenu des éléments les plus récents produits aux débats est de 1.938.166 €, soit : 







valeur du droit au bail : 



1.340.000 € 





valeur résiduelle des agencements et matériels :



6.166 €, selon les comptes de la société Amerestaurant pour l'année 2023,





valeur de la clientèle : 



592.000€







Selon l'expert, il est d'usage d'estimer la valeur de la clientèle à 2 ans d'excédent brut d'exploitation (ci-après EBE). Toujours selon l'expert, l'excédent brut d'exploitation pondéré est la somme du résultat d'exploitation, de la dotation aux amortissements et de la rémunération du dirigeant. En l'espèce et en l'absence de données sur la rémunération du dirigeant, l'excédent brut d'exploitation est de : 

566.545 € en 2023,

290.527 € en 2022,

302.069 € en 2019, et non de 200.850€ comme retenu par le tribunal. 

Il est négatif de 2015 à 2018 inclus. 



Il a donc très fortement augmenté en 2023 par rapport aux années précédentes. Sans explication sur cette forte augmentation et sans production des comptes 2024, pourtant disponibles à la date de la clôture, pour établir l'inscription de cette augmentation dans le temps, la valeur de la clientèle sera estimée à 592.000 €.



- La méthode par l'excédent brut d'exploitation



Selon cette méthode, il est appliqué à l'EBE pondéré un coefficient multiplicateur en fonction de la situation du fonds. 



Sans explication sur la forte augmentation de l'excédent brut d'exploitation en 2023 et sans production des comptes 2024 pour établir si cette augmentation s'inscrit dans le temps ou si elle relève d'une exception, il sera tenu compte, au titre de l'excédent brut d'exploitation, de la moyenne des années 2019 et 2022, et non de l'année 2023. 



Selon l'expert, 'les fonds de restaurant-café-bar qui bénéficient d'une bonne situation, d'une grande superficie et d'une forte notoriété, ce qui est le cas en l'espèce, se vendent sur la base de coefficients multiplicateurs de l'EBE élevés, de l'ordre de 8 à 10, certaines grandes brasseries bénéficiant de larges terrasses s'étant vendues à 12 voire 15 fois l'EBE.'



La situation du fonds de commerce de la société Amerestaurant ne correspond pas à celui d'une grande brasserie parisienne. Si la société Amerestaurant a le droit d'exploiter une terrasse, l'expert observe que la capacité de cette terrasse (24 couverts) est relativement petite au regard de la surface du restaurant. En conséquence, le coefficient multiplicateur de 12 n'est pas justifié. 



Le coefficient multiplicateur de 9 retenu par l'expert apparait trop élevé. En effet, l'expert avait retenu un coefficient de 9 en relevant que les résultats d'exploitation étaient en hausse en 2008, 2009 et 2010. Or, les résultats d'exploitation ont beaucoup varié depuis 2008 et ont été déficitaire notamment de 2015 à 2018 inclus. Dans ces conditions, un coefficient de 8, qui reste un coefficient correspondant à un fonds qui bénéficie d'une bonne situation, apparait plus adapté à la rentabilité du fonds. 



En conséquence, la valeur du fonds de commerce selon la méthode de l'EBE est de 2.370.384 €, soit 296.298 € x 8. 





- La méthode par le chiffre d'affaires 



Selon l'expert, 'les fonds de bar- restaurant, se vendaient traditionnellement à partir des chiffres d'affaires réalisés en distinguant les recettes restaurant auxquelles étaient appliqué un pourcentage, et celles du bar pour lesquelles un multiplicateur de la recette journalière était retenu.'



En l'espèce, les données comptables les plus récentes produites aux débats ne permettent pas de distinguer les recettes du restaurant et les recettes du bar. 



Dans ces conditions et dès lors qu'il est acquis que les recettes du restaurant sont les plus importantes, 81 % de la recette totale selon les chiffres retenus par l'expert en page 38 de son rapport, il sera appliqué au chiffre d'affaires de la société Amerestaurant le pourcentage applicable aux recettes restaurant. 



Ce pourcentage varie de 50 % du chiffre d'affaires TTC à 200 % du chiffre d'affaires TTC. 



Le chiffre d'affaires de 70 % retenu par l'expert est adapté à la situation du fonds de commerce de la société Amerestaurant. Le pourcentage de 105 % réclamé par la société Amerestaurant est excessif.



La cour observe que, contrairement à l'EBE de l'année 2023, qui a un caractère exceptionnel au regard des années précédentes, le chiffre d'affaires de l'année 2023 n'a pas ce caractère exceptionnel. Il correspond au chiffre d'affaires de l'année 2016 et à une augmentation régulière après l'augmentation de 2022. Il sera donc tenu compte du chiffre d'affaires de l'année 2023 dans l'appréciation de la valeur du fonds de commerce par le chiffre d'affaires. 



La valeur du fonds de commerce de la société Amerestaurant selon cette méthode est donc de 1.579.261 € (moyenne du chiffre d'affaires HT des années 2019, 2022 et 2023) x 0,7 x 1,1( pour tenir compte de la TVA, le pourcentage devant s'appliquer à un chiffre d'affaires TTC) = 1.216.030 €. 



Après examen de ces trois méthodes, la valeur du fonds de commerce, qui n'est pas la moyenne des trois méthodes, est fixée à la somme de 1.800.000 €. 




Sur les indemnités accessoires





Sur les frais de remploi




Les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d'un nouveau fonds de commerce ou à la conclusion d'un nouveau bail.



Lorsque l'indemnité d'éviction principale est une indemnité de remplacement (perte du fonds), il est d'usage de fixer ces frais à 10 % de l'indemnité principale, ce que les parties admettent. 



En conséquence, il convient de fixer l'indemnité au titre des frais de remploi à 180.000 €. 




Sur les frais de réinstallation




 Il résulte de l'article L145-14 précité que le locataire doit être indemnisé de ses « frais normaux de réinstallation ». Ce poste indemnise les installations rendues nécessaires du fait de l'activité

 excercée, afin de mettre en place dans les nouveaux locaux des aménagements spécifiques

 semblables à ceux que le preneur perd et qu'il ne peut déménager.



L'expert a chiffré ces frais à la somme de 356.300 €, soit 509 m² x 700 €. 



Contrairement à ce que soutient la SCI du [Adresse 1], l'arrêt de la Cour de cassation cité dans le rapport d'expertise n'a pas été utilisé par l'expert pour estimer le montant des frais de réinstallation. Il a servi à rappeler que les frais de réinstallation était dus même dans l'hypothèse d'une indemnité de remplacement. 



L'expert n'a pas non plus utilisé une 'valeur locative de restaurant' comme 'base de calcul des frais de réinstallation'. En outre, le fait que le bailleur soit dans l'obligation de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle ne suffit pas à diminuer de manière substantielle les frais de réinstallation de la société Amerestaurant qui comportent notamment l'équipement de la cuisine ainsi que celui de la salle du restaurant selon l'identité visuelle particulière du restaurant [Etablissement 1]. 



Par ailleurs, c'est à raison que l'expert a tenu compte, dans son appréciation des frais de réinstallation, de la surface réelle des locaux loués et de non de la surface pondérée. En effet, la pondération des surface est une technique qui permet de comparer la valeur locative des boutiques qui présentent des configurations différentes. Elle ne sert pas dans l'appréciation des frais de réinstallation qui dépendent de la surface réelle des locaux. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a retenu des frais de réinstallation à hauteur de 356.300 €. 




Sur le trouble commercial




L'indemnisation du trouble commercial correspond au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l'éviction ; elle est destinée à compenser la perte de temps engendrée par l'éviction, et le moindre investissement dans l'activité commerciale. 



Le trouble commercial sera fixé à trois mois d'EBE. 



Sans explication sur la forte augmentation de l'excédent brut d'exploitation en 2023 et sans production des comptes 2024 pour établir si cette augmentation s'inscrit dans le temps ou si elle relève d'une exception, il sera retenu la moyenne des EBE de 2019 et 2022. 



L'indemnité au titre du trouble commercial est donc fixé à (290.527 € + 302.069 €)/12x3, arrondis à 74.000 €.




Sur les frais de déménagement




Conformément au principe énoncé à l'article L. 145-14 précité, les frais de déménagement doivent être indemnisés, mais en cas de perte du fonds de commerce, ce qui est le cas en l'espèce, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur évincé, ainsi que le stock de marchandises invendues, les archives commerciales et le mobilier appartenant au preneur.



Etant observé que l'expert n'avait inclus des frais de déménagement dans l'indemnité d'éviction qu'en cas de transfert du fonds de commerce et sans preuve de la nécessité pour la société Amerestaurant de déménager des effets personels, un stock, des archives commerciales et du mobilier lui appartenant, il convient de débouter la société Amerestaurant de sa demande au titre des frais de déménagement qui n'avait pas été formulée en première instance. 




Sur les frais de licenciement




Les frais de licenciement seront remboursables sur justificatifs. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant la somme de 2.056.300€ et, statuant à nouveau, de fixer l'indemnité d'éviction due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciement sur justificatifs, à la somme de 2.410.300 € ainsi décomposée : 

- indemnité principale : 1.800.000 €

- frais de remploi : 180.000€

- frais de réinstallation : 356.300€

- trouble commercial : 74.000€.



Compte tenu du droit de repentir de la bailleresse, il ne sera pas prononcé de condamnation à paiement. 



5- Sur l'indemnité d'occupation 



Moyens des parties



La société Amerestaurant fait valoir : 




que le différentiel important entre le montant du loyer du bail expiré et la valeur locative de renouvellement, à laquelle l'indemnité d'occupation doit être fixée, met en péril l'activité de la société Amerestaurant ; 

que la longue période pendant laquelle la société Amerestaurant s'est trouvée dans une situation de précarité, étant rappelé que le bail a pris fin le 30 septembre 2008, la manière dont les travaux ont été conduits dans l'immeuble et la posture de la bailleresse qui a multiplié les procédures artificielles et agi de mauvaise foi justifient un abattement pour précarité de 40 % et non de 10% comme préconisé par l'expert ; 

qu'il convient donc de fixer l'indemnité d'occupation à 120.000 € compte-tenu d'une valeur locative de renouvellement de 200.000 € selon l'avis de l'expert.




La SCI du [Adresse 1] répond :




que l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative qui doit être déterminée en application de l'article L.145-33 du code de commerce ; 

que l'expert a conclu à une valeur locative de marché de 283.000 euros et à une valeur locative de renouvellement de 200.000 euros ; 

qu'il convient de fixer la valeur locative servant de base à la détermination de l'indemnité d'occupation à 283.000 euros ; 

que la société Amerestaurant n'a pas vécu les procédures comme des périodes de précarité entravant le bon exercice de son activité mais comme le moyen de se maintenir le plus longtemps possible dans les locaux ; que la longueur de la procédure est imputable à la société Amerestaurant en ce qu'elle a bénéficié d'une procédure collective nécessitant la mise en cause des organes de celle-ci et en ce qu'elle a choisi de faire appel ; 

que la minoration de 20 % retenue par le tribunal au titre de la précarité est excessive et contraire aux usages ;

que le chiffre d'affaires de la société Amerestaurant a augmenté après la délivrance du congé de sorte que la société Amerestaurant n'a pas subi de préjudice du fait de la précarité de sa situation en lien avec la délivrance du congé; 

que la société Amerestaurant a été privée de faire des investissements non pas en raison de la délivrance du congé mais en raison de sa décision de créer une filiale qui a rencontré des difficultés financières ; 

que la cession des parts sociales de la société Amerestaurant à deux reprises en cours de procédure est la preuve de l'absence de sentiment de précarité généré par la durée des procédures ;

qu'en raison de la longueur de la procédure, il convient d'indexer l'indemnité d'occupation sur l'indice des loyers commerciaux à compter du 1er octobre 2009 ; que les valeurs locatives ont considérablement augmenté entre 2011 et 2021 ; 

qu'elle sollicite des intérêts de droit sur les sommes dues au titre du différentiel entre l'indemnité d'occupation provisionnelle et l'indemnité d'occupation fixée par la cour aux motifs qu'elle a été privée de la disposition de la contrepartie de l'immobilisation de son capital et qu'elle a dû recourir à des emprunts bancaires.








Réponse de la cour




Sur le montant de l'indemnité d'occupation 




Selon l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation due par le locataire évincé, pendant la période au cours de laquelle il a le droit de se maintenir dans les lieux, doit correspondre à la valeur locative déterminée selon les dispositions des articles L.145-33 et suivants du code de commerce, compte tenu de tous éléments d'appréciation, peu important que cette valeur locative soit bien supérieure au loyer du bail expiré.



Il s'agit de la valeur locative de renouvellement et non de la valeur locative de marché, étant précisé que la valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché en ce qu'au contraire de la première, qui tient compte de critères imposés par la loi, la fixation de la seconde est laissée au libre marché. 



Après examen du rapport d'expertise, c'est à raison, au regard des caractéristiques des locaux loués, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, que le tribunal a retenu la proposition de l'expert de tenir compte d'une valeur locative de renouvellement de 200.000 €.



Il est d'usage d'appliquer à cette valeur locative un abattement de précarité pour tenir compte du préjudice causé au preneur à raison de l'incertitude de sa situation pendant cette période. 



C'est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a retenu un abattement de précarité de 20 % qui est justifié au regard du temps écoulé entre la date d'effet du congé et le moment de l'éviction. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



La longueur de la procédure n'est pas plus imputable à la locataire qu'à la bailleresse, étant rappelé qu'à deux reprises, les parties ont tenté de mettre fin à leur litige en ayant recours à une médiation qui suppose l'accord des deux parties. En outre, il ne saurait être reproché à la société Amerestaurant d'avoir bénéficié d'une procédure collective, d'avoir interjeté appel et d'avoir exercé son droit de se maintenir dans les lieux en application de l'article L.145-28 du code de commerce. 



L'évolution du chiffre d'affaires de la société Amerestaurant, qui a certes augmenté après 2008 mais qui a diminué à partir de 2015 avant de repartir à la hausse en 2023, n'est pas la preuve de l'absence du préjudice de la locataire consécutif à la situation objective de précarité créée par le congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse. 



Sous couvert d'établir que la société Amerestaurant n'a pas subi de préjudice liée à la précarité de sa situation à la suite du congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse, les arguments de la SCI du [Adresse 1] tendent à réalité à contester le droit de la locataire à se maintenir dans les lieux en vertu des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce pour y poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce. 



La création par la société Amerestaurant d'une société fille après la délivrance du congé avec refus de renouvellement ainsi que la cession des parts sociales de la société Amerestaurant à deux reprises au cours de la procédure n'excluent pas l'existence du préjudice de précarité subie par la société Amerestaurant. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à 160.000 € (= 200.000 € x 0,8) et dit, compte tenu de ce qui a été ci-dessus jugé au titre des troubles de jouissance subies par la société Amerestaurant, que cette dernière était redevable d'une indemnité d'occupation de 136.000 €, outre les charges contractuelles, du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020 et de 160.000 €, outre les charges contractuelles, du 1er janvier 2021 à la libération effective des lieux. 




Sur la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation 




L'indemnité d'occupation fixée est très supérieure au loyer qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé. 



Dans ces conditions et en dépit de la durée de la procédure, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation. 




Sur la demande d'intérêts sur le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité d'occupation provisionnelle




S'agissant d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer et en application des anciens articles 1153 et 1153-1 du code civil, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande d'intérêts sur le différentiel entre les sommes versées au titre des indemnités d'occupation provisionnelles et les indemnités d'occupation effectivement dues, au fur et à mesure de l'exigibilité des sommes dues. 



En revanche, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. 



6- Sur la compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation 



La cour observe qu'elle n'est pas saisie par l'une ou l'autre des parties d'une demande d'infirmation du chef du jugement qui a dit la compensation s'opérerait de plein droit entre le montant des dommages et intérêts, le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation. 



7- Sur la charge des frais de l'expertise réalisée par M. [E]



C'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire réalisée par M. [E]. 



8- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Il apparait que la SCI du [Adresse 1] succombe principalement en première instance. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 1] aux dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [K], ainsi qu'à payer la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



A hauteur d'appel, les parties succombent toutes les deux partiellement, étant observé que l'infirmation du jugement attaqué quant au montant de l'indemnité d'éviction résulte de l'évolution de la situation économique de la société Amerestaurant dans le temps et non d'une erreur d'appréciation du premier juge. 



En conséquence, il convient de laisser à chaque partie la charge des dépens de la procédure d'appel qu'elle a exposés et de les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 septembre 2022 en ce qu'il a :

 

- fixé à la somme de 2.056.300€ le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues sur par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements qui seront payés sur justificatifs, montant qui se décompose comme suit : 

- indemnité principale : 1.500.000 €

- indemnité de remploi : 150.000 €

- frais de réinstallation : 356.300 €

- trouble commercial : 50.000 €,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 septembre 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau du chef infirmés et y ajoutant,



Fixe l'indemnité d'éviction due par la SCI du [Adresse 1] [Localité 1] à la société Amerestaurant à la somme de 2.410.300 € (deux millions quatre cent dix mille trois cents euros) ainsi décomposée : 



- indemnité principale : 1.800.000 €

- frais de remploi : 180.000 €

- frais de réinstallation : 356.300 €

- trouble commercial : 74.000 €,



Dit que la SCI du [Adresse 1] [Localité 1] paiera les frais de licenciement consécutifs à l'éviction exposés par la société Amerestaurant sur justificatifs,



Déboute la société Amerestaurant de sa demande d'indemnité accessoire au titre des frais de déménagement,



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens exposés en appel,



Déboute les deux parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 11 JUIN 2026



(n° 095/2026, 27 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17576 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGRG7



Décision déférée à la Cour : jugement du 06 septembre 2022 du Tribunal judiciaire de PARIS - 18ème chambre 1ère section - RG n°07/16157





APPELANTE 



S.A.S. AMERESTAURANT, exerçant sous l'enseigne [Etablissement 1], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au rcs de Paris sous le numéro 712 043 942



Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque L 0056

Assistée de Me Martine BELAIN plaidant pour la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque A 235





INTIMÉE 



S.C.I. [Adresse 1] [Localité 1], prise en la personne de sa gérante, Mme [X] [N], domiciliée en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au rcs de Paris sous le numéro 434 140 455



Représentée par Me Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, toque P 557





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, en présence de Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:



- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre

- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

- Mme Hélène BUSSIERE, conseillère, désignée en remplacement de Mme Marie GIROUSSE, conseillère, empêchée



Greffier, lors des débats : Mme Carole TREJAUT





ARRÊT PUBLIC : 



- contradictoire ;

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendue le 6 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société dénommée SCI du [Adresse 1] [Localité 1] (ci-après la SCI du [Adresse 1]) à la société dénommée Amerestaurant. 



Par acte sous seing privé du 4 juin 1998, les consorts [Z], [D] et [N], aux droits desquels se trouve la SCI du [Adresse 1], ont donné à bail en renouvellement à la société Amerestaurant, pour neuf ans à compter du 1er janvier 1998, des locaux à usage de restaurant-bar, situés [Adresse 1] à [Localité 1], que la locataire exploite depuis 1971 sous l'enseigne [Etablissement 1]. 



Par acte d'huissier du 3 août 2007, la société Amerestaurant a fait assigner la SCI du [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de délivrance et troubles de jouissance (RG 07/16157).



Par ordonnance du 24 octobre 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société Amerestaurant qui faisait état de désordres résultant des travaux entrepris par sa bailleresse sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués, a désigné M. [E] en qualité d'expert aux fins notamment d'examiner les désordres allégués et de déterminer les responsabilités encourues. 



M. [E] a déposé son rapport le 7 novembre 2008. 



Par acte d'huissier du 28 mars 2008, la bailleresse a donné congé à la société Amerestaurant pour le 30 septembre 2008 sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes.



Par jugement du 24 novembre 2009 rectifié par jugement du 16 février 2010, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI du [Adresse 1], a notamment dit que ce congé a mis fin au bail à compter du 30 septembre 2008 et ouvert droit au profit de la locataire au paiement d'une indemnité d'éviction. Il a également désigné M. [K] en qualité d'expert aux fins de déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation (RG 08/08925). 



M. [K] a déposé son rapport le 14 décembre 2011.



Parallèlement, par acte d'huissier du 17 février 2010, la SCI du [Adresse 1] a fait signifier à la société Amerestaurant une sommation de faire visant la clause résolutoire insérée au bail. Une instance en contestation de cette sommation a été initiée par la locataire le 17 mars 2010 (RG 10/04560). 



Le tribunal de commerce de Paris a ouvert à l'égard de la société Amerestaurant une procédure de sauvegarde par jugement du 4 août 2015, l'a placée en redressement judiciaire par jugement du 4 octobre 2017 puis a arrêté son plan de redressement par jugement du 4 juillet 2018, mettant fin à la mission d'administrateur judiciaire de la SCP Thevenot-Perdereau-Maniere-Le Baze et la nommant commissaire à l'exécution du plan et maintenant la SELARL EMJ en qualité de mandataire judiciaire. 



Par actes d'huissier respectivement des 25 novembre 2015 et 29 janvier 2018, la SCI du [Adresse 1] a fait assigner en intervention forcée aux procédures RG 07/16157, RG 08/08925 et RG 10/04560, la SCP Thevenot-Perdereau-Maniere-Le Baze en qualité de commissaire à l'exécution du plan et la SELARL EMJ en qualité de mandataire judiciaire de la société Amerestaurant. 



En 2018, la société Brooklyn a fait l'acquisition des parts sociales de la société Amerestaurant. 



Par ordonnance du 24 novembre 2020, le juge de la mise en état, saisi par la société Amerestaurant, a ordonné la jonction des trois procédures RG 07/16157, RG 08/08925 et RG 10/04560.



Par jugement du 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :




condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres et pertes d'exploitation constatés en juin 2008 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15% des loyers hors taxes hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux, 

dit et jugé que l'indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessous subira un abattement de 15 % pour la période du 1er octobre 2008 jusqu'au 31 décembre 2020 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux, 

débouté la société Amerestaurant de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des travaux entrepris par la SCI du [Adresse 1], 

dit et jugé que la sommation de faire visant la clause résolutoire du bail délivrée le 17 février 2010 à la société Amerestaurant est de nul effet, 

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la Sté Amerestaurant ainsi que la perte de son droit à une indemnité d'éviction, 

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'expulsion de la société Amerestaurant ainsi que de ses demandes subséquentes, 

débouté la société Amerestaurant de sa demande en paiement de 10.000 € de dommages et intérêts pour délivrance de commandement abusif, 

rejeté la demande subsidiaire de la société Amerestaurant aux fins de se voir autoriser à réaliser des travaux de cloisonnement intérieur et de réaménagement dans les locaux commerciaux en cause,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir condamner la société Amerestaurant au paiement de la somme de 1.155 € en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux, 

vu le jugement du 24 novembre 2009 rectifié le 16 février 2010 disant que par l'effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 28 mars 2008, le bail a pris fin le 30 septembre 2008 et ouvert le droit au profit de la société Amerestaurant à indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation, 

fixé à la somme de 2.056.300 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements qui seront payés sur justificatifs, montant qui se décompose comme suit : 





 indemnité principale : 1.500.000 € 

 indemnité de remploi : 150.000 € 

 frais de réinstallation : 356.300 € 

 trouble commercial : 50.000 € 

dit que la société Amerestaurant est redevable à l'égard de la SCI du [Adresse 1] d'une indemnité d'occupation principale annuelle de 136.000 € HT outre les charges contractuelles pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020 compte tenu de l'abattement de 15% pour trouble de jouissance, 

dit que la société Amerestaurant est redevable à l'égard de la SCI du [Adresse 1] d'une indemnité d'occupation principale annuelle de 160.000 € HT outre les charges contractuelles, à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, 

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation, 

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir dire que le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité provisionnelle portera intérêts au taux légal depuis le 1er octobre 2008, 

dit que la compensation entre le montant des dommages et intérêts, de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit, 

dit que les intérêts échus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire effectué par M. [E] désigné par ordonnance de référé du 24 octobre 2007, 

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

rejeté le surplus des demandes, 

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

condamné la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise réalisée par M. [K], avec distraction au profit de Maître C. Teboul Astruc, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.




Par déclaration du 12 octobre 2022, la société Amerestaurant a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :



- fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 2.056.300 € outre les frais de licenciement payables sur justificatifs,


fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020 et à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à la libération effective des lieux loués,


- débouté la société Amerestaurant de sa demande de condamnation de la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des travaux entrepris par la SCI du [Adresse 1],

- débouté la société Amerestaurant de sa demande de paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour délivrance d'un commandement abusif. 



Par conclusions déposées et notifiées le 8 mars 2023, la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel incident en ce que le jugement attaqué a :

 

- condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres et pertes d'exploitation constatés en juin 2008 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

- condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15% des loyers hors taxes hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux, 

- dit et jugé que l'indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessous subira un abattement de 15% pour la période du 1 octobre 2008 jusqu'au 31 décembre 2020 en réparation er du préjudice de jouissance causé par les travaux, 



- fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, majorée à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux loués,

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation, 

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir dire que le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité provisionnelle portera intérêts au taux légal depuis le 1 octobre 2008, 

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir condamner la société Amerestaurant au paiement de la somme de 1.155 € en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux, 

- condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire effectué par M. [E] désigné par ordonnance de référé du 24 octobre 2007, 

- fixé à la somme de 2.056.300 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements,

- condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise réalisée par M. [K], avec distraction au profit de Maître C. Teboul Astruc, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.



PRÉTENTIONS ET MOYENS



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 septembre 2025, la société Amerestaurant demande à la cour, au visa des articles 1103,1104,1719 et 1720 du code civil, L.145-14, L.145-28, L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de :




infirmer le jugement en ce qu'il a :

débouté la société Amerestaurant de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des travaux entrepris par la SCI du [Adresse 1],

débouté la société Amerestaurant de sa demande en paiement de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour délivrance de commandement abusif,

fixé à la somme de 2.056.300 € le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements ;

fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, majorée à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux loués,

statuant à nouveau,

juger que les travaux de réhabilitation de l'immeuble entrepris par la bailleresse ont causé à la société Amerestaurant un préjudice d'exploitation dont cette dernière est fondée à obtenir réparation,

condamner par conséquent la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 1.000.000 € en réparation du préjudice subi de ce chef,

juger que la sommation visant la clause résolutoire du 17 février 2010 revêt un caractère abusif,

condamner par conséquent la SCI du [Adresse 1] au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à ce titre,

juger que par l'effet du congé délivré le 28 mars 2008 à effet du 1er octobre 2008, l'éviction entrainera la perte du fonds de commerce de la société Amerestaurant,

juger qu'aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l'activité de la société Amerestaurant n'est intervenue pendant la durée du bail expiré,

juger par conséquent que le loyer du bail renouvelé aurait été fixé au loyer plafonné soit à la somme de 91.502 euros,

juger que pour la détermination de la valeur du fonds de commerce, il ne sera pas tenu compte des chiffres d'affaires des années 2020 et 2021, non-représentatives de l'activité normale du restaurant,

fixer par conséquent l'indemnité d'éviction principale à la valeur du fonds de commerce, soit à la somme de 2.866.000 €,

fixer les indemnités accessoires comme suit :


- frais de remploi : 286.600 €

- frais de réinstallation : 356.300 €

- trouble commercial : 107.134 € (subsidiairement 60.883€)

- sommes auxquelles s'ajouteront les frais de déménagement pour 13.000 € et les éventuelles indemnités de licenciement sur justificatifs,


condamner par conséquent la SCI du [Adresse 1] au paiement d'une indemnité d'éviction totale de 3.629.034 € arrondie à 3 630 000 €, à laquelle s'ajouteront les indemnités de licenciement sur justificatifs,

à titre subsidiaire, sur le montant de l'indemnité d'éviction,

fixer la valeur du droit au bail à la somme de 1.723.482 € arrondie à 1.730.000 €, par application d'un coefficient 9,

fixer l'indemnité d'éviction globale, en retenant la valeur du droit au bail, à 2.400.000 €, en ce compris les indemnités accessoires, outre les indemnités de licenciement remboursées sur justificatifs,

fixer à la somme principale de 200.000 € HT la valeur locative annuelle en renouvellement au 1er octobre 2008,

fixer à 40% le taux d'abattement pour précarité,

fixer par conséquent le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Amerestaurant à la SCI du [Adresse 1], à compter du 1er octobre 2008, à la somme de 120.000 € HT en principal annuel, et y appliquer l'abattement de 15% fixé par le tribunal au titre du préjudice de jouissance pour la période courant du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, soit une indemnité d'occupation annuelle de 102.000 € HT durant cette période,

ordonner la compensation entre l'indemnité d'éviction et les sommes pouvant rester dues au titre de l'indemnité d'occupation,




en tout état de cause,




débouter la SCI du [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris d'appel incident.

confirmer par ailleurs le jugement pour le surplus en ce qu'il a :

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres et pertes d'exploitation constatés en juin 2008 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15% des loyers hors taxes hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux,

dit et jugé que l'indemnité d'occupation subira un abattement de 15% pour la période du 1er octobre 2008 jusqu'au 31 décembre 2020 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux,

dit et jugé que la sommation visant la clause résolutoire du bail du 17 février 2010 à la société Amerestaurant est de nul effet,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la sté Amerestaurant ainsi que la perte de son droit à une indemnité d'éviction,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'expulsion de la sté Amerestaurant ainsi que des demandes subséquentes,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir condamner la sté Amerestaurant au paiement de la somme de 1.155€ en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir dire que le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité provisionnelle portera intérêts au taux légal depuis le 1er octobre 2008,

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire effectué par M. [E] désigné par ordonnance de référé du 24 octobre 2007,

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise réalisée par M. [K], avec distraction au profit de Maître C. Teboul Astruc, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.




y ajoutant,




condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme complémentaire de 60.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats, en la personne de Maître Schwab, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 septembre 2025, la SCI du [Adresse 1] demande à la cour, au visa des articles 514-1, 699, 700 et 901 du code de procédure civile, 1103, 1231-1, 1720 et 1724 du code civil et L.145-1 et suivants du code de commerce, de :




confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

débouté la société Amerestaurant de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des travaux entrepris par la SCI du [Adresse 1],

débouté la société Ame Restaurant de sa demande en paiement de 10.000 € de dommages et intérêts pour délivrance de commandement abusif,

infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres et pertes d'exploitation constatés en juin 2008 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15% des loyers hors taxes hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux,

dit et jugé que l'indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessous subira un abattement de 15% pour la période du 1er octobre 2008 jusqu'au 31 décembre 2020 en réparation du préjudice de jouissance causé par les travaux,





fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, majorée à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux loués,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir dire que le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité provisionnelle portera intérêts au taux légal depuis le 1er octobre 2008,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir condamner la société Amerestaurant au paiement de la somme de 1.155€ en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux,

condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire effectué par M. [E] désigné par ordonnance de référé du 24 octobre 2007,

fixé à la somme de 2.056.300 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements,

fixé l'indemnité d'occupation principale annuelle à la somme de 136.000 € pour la période du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020, majorée à la somme de 160.000 € à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux loués,

condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 25.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise réalisée par M. [K], avec distraction au profit de Maître C. Teboul Astruc, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile,




le reformant et statuant à nouveau :




dire et juger que le chantier de rénovation de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] n'a pas causé de préjudice à la société Amerestaurant pendant 18 années discontinues,

faire application de la clause de souffrance contractuelle figurant au bail,

dire n'y avoir lieu à indemnisation d'un trouble de jouissance consécutif aux travaux indispensables à la conservation de l'immeuble par la réduction du loyer versé entre le 1er janvier 2002 et le 30 septembre 2008, et par celle de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse par la société locataire du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2020,

débouter la société Amerestaurant de sa demande de minoration des loyers et indemnités d'occupation du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2020 en indemnisation d 'un trouble de jouissance allégué de 18 années consécutives,

dire et juger que la société Amerestaurant ne justifie pas d'un préjudice financier ayant un lien de causalité avec les travaux de rénovation de l'immeuble appartenant à la concluante,

la débouter de sa demande de condamnation de la SCI du [Adresse 1] à lui verser la somme de 1.000.000 € en réparation du préjudice financier allégué,

condamner la société Amerestaurant à verser à la SCI du [Adresse 1] la somme de 1.155,00 € en remboursement de la dépose d'un conduit dangereux ;

condamner la société Amerestaurant à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité d'occupation de 283.000 € par an en principal HT et HC à compter du 1er octobre 2008 et jusqu'à libération effective des locaux ;

dire et juger que l' indemnité d'occupation ne subira aucune minoration pour précarité, celle-ci n'étant pas démontrée.

débouter la société Amerestaurant de sa demande tendant à voir fixer à 200.000 € le montant de l'indemnité d'occupation et à lui appliquer un coefficient de minoration de 40% pour précarité,

dire et juger que cette indemnité sera indexée annuellement sur l'évolution de l'indice des loyers commerciaux pour la première fois le 1er octobre 2009 puis chaque année à même date, l'indice de base à retenir étant celui du 3ème trimestre de l'année précédant l'année de référence,

dire et juger que l'indemnité d'occupation sera majorée des charges et taxes habituellement récupérables sur la locataire et de la TVA au taux en vigueur à la date de la décision de la cour, et ce du 1er octobre 2008 à la libération des lieux, 

condamner la société Amerestaurant au paiement du différentiel entre les sommes versées au titre des indemnités d'occupation provisionnelles depuis le 1er octobre 2008 et celles résultant de la présente fixation, avec intérêts de droit au taux légal au fur et à mesure de l'exigibilité des sommes dues et capitalisation annuelle des intérêts,

dire et juger que le refus de renouvellement du bail dont était titulaire la société Amerestaurant dans l'immeuble du [Adresse 1] [Localité 1] n'entraînera pas la perte du fonds de commerce, celui-ci pouvant être transféré sans perte significative de clientèle,

débouter en conséquence la société Amerestaurant de ses demandes fins et conclusions,

à titre principal

dire et juger qu'en cas de renouvellement du bail le loyer du bail renouvelé aurait été déplafonné,

fixer à la somme de 427.367 € se décomposant comme suit, l'indemnité d'éviction due à la société Amerestaurant, sauf à parfaire avec le trouble commercial, une fois les données chiffrées des années manquantes produites :


- valeur du droit au bail : 237.000 €

- frais de remploi : 23.700 €

- frais de négociation d'un nouvel acte locatif : 25.000 €

- frais de double loyer : 47.167 €

- frais de déménagement : 8.000 €

- frais de réinstallation : 80.850 €

- frais de mailing à la clientèle et d'imprimerie : 3.000 €

- frais juridiques : 3.000 €

- trouble commercial : mémoire dans l'attente de données des années 2020 et 2021



à titre subsidiaire, au cas où la cour estimerait que le loyer du bail renouvelé aurait été plafonné :




fixer à la somme de 1.219.367 €, se décomposant comme suit, sauf à parfaire avec le trouble commercial, une fois les données chiffrées des années manquantes produites aux débats :


- valeur du droit au bail : 957.000 €

- frais de remploi : 95.700 €

- indemnités accessoires : comme précédemment 166.667 €

- total : 1.219.367 €



à titre infiniment subsidiaire, au cas où la cour considérerait le transfert du fonds comme impossible,




débouter la société Ame restaurant de ses demandes tendant à voir purement et simplement exclure les résultats des années 2020 et 2021 du mode de calcul de l'indemnité d'éviction,

en l'état et faute de pièces justificatives pour les années 2020, 2021, et 2024,

la débouter de ses demandes fins et conclusions,

dire et juger qu'en l'absence de justification des résultats des années 2020, 2021 et 2024, l'indemnité d'éviction sera calculée par la méthode de la valeur du droit au bail,

fixer les indemnités accessoires de la façon suivante :


- frais de négociation d'un nouvel acte locatif : 25.000 €

- frais de remploi 10% de l'indemnité d'éviction principale

- frais de double loyer : 47.167 €

- frais de déménagement : 8.000 €

- frais de réinstallation : 80.850 €

- frais de mailing à la clientèle et d'imprimerie : 3.000 €

- frais juridiques : 3.000 €



dans tous les cas,




ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues respectivement par les parties à due concurrence,

débouter, la société Amerestaurant de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, y compris les frais des deux expertises de M. [E] et M. [K],

condamner la société Amerestaurant au paiement à la SCI du [Adresse 1] de la somme de 55.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens de l'instance y compris les frais des assignations en intervention volontaire et des procédures nécessaires à la jonction des instances. 




Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer à ces conclusions, pour un exposé plus ample de ses prétentions et moyens. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour précise qu'en vertu des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. 



1- Sur les demandes de la société Amerestaurant en lien avec les travaux exécutés par la SCI du [Adresse 1] sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués



Moyens des parties



La société Amerestaurant fait valoir : 




que la clause de souffrance insérée au bail n'exonère pas la bailleresse de son obligation de délivrer la chose louée et de faire jouir paisiblement sa locataire des lieux; 

que la société Amerestaurant a subi pendant 18 ans les conséquences des lourds travaux de réhabilitation engagés par sa bailleresse ; 

que M. [E] a relevé des désordres dans les locaux loués en lien avec les travaux de réhabilitation de l'immeuble et a chiffré le préjudice de la société Amerestaurant à la somme de 12.346,93 € au titre de la réparation de ces désordres et de la perte d'exploitation consécutive à un incident de chantier ayant entraîné une impossibilité de service le 9 juin 2008 ; 

que la société Amerestaurant a subi un important trouble de jouissance au regard du caractère anormalement long des travaux, des dégâts matériels subis, de l'obstruction régulière de la sortie de secours par les véhicules des entreprises intervenant sur le chantier, de l'impossibilité pour le personnel de jouir de la cour de l'immeuble, de la pose d'un échafaudage sur toute la longueur de la façade, de la poussière générée par les travaux ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la bailleresse à rembourser 15 % des loyers HT pour la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2020 et dit que l'indemnité d'occupation subirait un abattement de 15% pour la période du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2020 ; 

que la société Amerestaurant a également subi un préjudice financier consistant en une perte d'exploitation, qui est distinct de son préjudice de jouissance ; 

que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, une activité réduite ou en baisse suffit à démontrer l'existence d'un préjudice d'exploitation ; que les travaux ont entraîné une perte d'attractivité du restaurant qui a été déserté par les clients ; que la baisse du chiffre d'affaires est flagrante ; 

que le fait qu'elle ait apporté son concours financier à une filiale, la société [Etablissement 1]'s restaurant, n'exclut pas le fait qu'elle ait connu un préjudice financier du fait de la baisse de son activité consécutive aux travaux. 




La SCI du [Adresse 1] répond :




que seule la société Amerestaurant prétend avoir subi un préjudice du fait des travaux sur l'immeuble ; que les autres locataires dont la boutique située de l'autre côté de la porte cochère ne se sont pas plaints desdits travaux ; 

que le chantier, contrairement à ce que soutient la société Amerestaurant, n'a pas duré 18 années consécutives ; que le chantier a débuté en 2002 dans l'aile gauche de l'immeuble, partie opposée à celle occupée en rez-de chaussée par la société Amerestaurant ; qu'il a ensuite été interrompu pendant plusieurs années ; qu'il a repris par phases successives avec des périodes de suspension totale des travaux ; que le chantier n'a duré que 1690 jours de 2002 à 2020 s'agissant des travaux de structure et de gros oeuvre ; qu'il n'y a eu aucun travaux de gros oeuvres, seuls capables de générer des bruits ou poussières, en 2003, 2004, 2015 et 2017 ; que la durée cumulée des travaux de gros oeuvre est d'au maximum 14 mois ce qui est dérisoire par rapport aux nécessités du chantier ; que le ravalement de la façade sur rue n'a commencé qu'en 2020 ;

que la durée globale du chantier est en partie due aux manoeuvres et interventions de la société Amerestaurant auprès des administrations ; 

que les travaux, qui n'ont jamais concernés les locaux loués, n'ont pas affectés la société Amerestaurant sauf pour quelques dégâts mineurs et isolés ; que la société Amerestaurant se plaint d'un trouble de jouissance pour des parties de l'immeuble qui ne font pas partie des locaux loués et qu'elle a utilisées de manière abusive, à savoir l'entrée par le porche et la cour intérieure ; que la société Amerestaurant ne justifie pas de l'obligation de disposer d'une sortie de secours donnant sur les parties communes alors que les locaux loués disposent de deux portes sur la rue ; qu'à l'occasion des travaux de ravalement, il a été fait le choix d'un échafaudage suspendu pour ne pas gêner la visibilité du restaurant et le service en terrasse et d'une protection spéciale pour collecter les chutes éventuelles de gravats ; 

que le ravalement n'a constitué qu'un inconvénient normal ne justifiant pas d'indemnisation, étant précisé que la terrasse est restée utilisable pendant le ravalement et qu'elle ne fait pas partie des locaux loués pour appartenir au domaine public de la ville de [Localité 2] ; qu'il s'est terminé le 30 octobre 2020 ; 

qu'une clause de souffrance est légale sous réserve qu'elle soit précise et qu'elle ne prive pas le bail de sa substance ; 

que la clause 11 du bail, qui fait obligation au preneur de supporter les travaux sur la chose louée sans indemnité, trouve à s'appliquer et doit conduire au rejet des demandes de la société Amerestaurant ; 

que la société Amerestaurant, qui peut tout au plus avoir été gênée par du bruit et des poussières quelques heures par jour pendant certaines phases du chantier, est malfondée à solliciter 18 années de minoration de loyer ou indemnité d'occupation ; 

que la société Amerestaurant n'a jamais été dans l'impossibilité de jouir de tout ou partie des locaux loués ; 

que la SCI du [Adresse 1] ne saurait se voir reprocher des travaux réalisés dans l'intérêt de l'immeuble ; 

que la société Amerestaurant ne démontre ni diminution de son chiffre d'affaires ni baisse de fréquentation imputable à la bailleresse ; 

s'agissant de la demande de la locataire en paiement de la somme de 12.346,93 euros, que l'expert a chiffré la perte d'exploitation à 796 € sans avoir reçu d'élément comptable de la locataire ; que le dégât des eaux du 9 juin 2008 n'a pas imposé la fermeture du restaurant et n'a pas causé de trouble commercial à la société Amerestaurant ; que les travaux de remise en état ont été effectués par la SCI du [Adresse 1] ; que ces travaux ne justifie pas que soit écartée la clause de souffrance figurant au bail ; que les deux devis produits aux débats par la société Amerestaurant n'ont pas été suivis d'une facturation à la société Amerestaurant qui ne peut donc pas être indemnisée à hauteur de ces devis ; que la locataire a dû être remboursée de ce dommage par son assureur ; 

qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la baisse de chiffre d'affaires alleguée par la société Amerestaurant et les travaux ; que l'accès au restaurant n'a pas été entravé par les travaux même pendant le ravalement de la façade sur rue ; que le chantier était interrompu de 12h à 14h pendant le service de midi et prenait fin à 17h avant le début du service du soir ; 

que les difficultés financières de la société Amerestaurant trouvent leur origine dans la création et les difficultés de sa filiale ; 

que de 2011 à 2016, le [Adresse 2] a fait l'objet de travaux de grande ampleur; qu'en 2018 et 2019, il a connu la crise des gilets jaunes et des manifestations violentes. 




Réponse de la cour



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. 



Toutefois, l'article 1724 du code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elle se font, d'une partie de la chose louée

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours (quarante jours avant la loi n°2014-366 du 24 mars 2014), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. 



Il est constant que les dispositions de l'article 1724 du code civil ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent y déroger. Néanmoins, la clause dérogatoire ne peut s'appliquer que si la gêne occasionnée est normale (3e Civ., 25 mars 2014, pourvoi n° 12-28.333).



En l'espèce, le bail stipule que le preneur à l'obligation :

'De supporter la gêne que pourrait lui causer l'exécution des grosses réparations de l'article 606 du code civil, qui deviendraient nécessaires à l'immeuble quel qu'en soit l'inconvénient ou la durée, celle-ci excédât-elle quarante jours, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires.

De supporter dans les mêmes conditions les modifications ou surélévations que le bailleur ferait exécuter à l'immeuble.

De supporter tous travaux de quelque nature et de quelque durée qu'ils soient qui pourraient être exécutés dans les immeubles voisins de celui dont dépendent les lieux loués et notamment tous travaux aux murs mitoyens et bouchements de jours de souffrance, surélévations de bâtiments, sans avoir aucun recours à exercer de ce fait, ni aucune diminution ou interruption de loyer à demander contre le bailleur sauf l'exercice de tous ses droits contre les propriétaires voisins pour les troubles qui pourraient être apportés à sa jouissance.'



C'est par une analyse exacte et pertinente des faits, que la cour adopte et à laquelle elle renvoie, que le tribunal a considéré que les travaux exécutés par la bailleresse sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués avaient occasionné à la société Amerestaurant une gêne anormale, peu important le caractère nécessaire de ces travaux, ce qui justifie d'écarter l'application de la clause de souffrance insérée au bail et constitue un manquement de la bailleresse à son obligation de faire jouir paisiblement sa locataire de la chose louée. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



Même si la durée des travaux n'est pas de 18 années consécutives, il n'en demeure pas moins que les travaux de grande ampleur menés sur l'immeuble, qui ont notamment consisté en la démolition et la reconstruction des planchers du 1er au 6ème étages, de murs porteurs et d'une partie de toiture, en le remplacement de l'ensemble des menuiseries extérieures et en le ravalement de toutes les façades, se sont étalés sur une période de 18 ans et ont généré d'importants troubles de jouissance pour la société Amerestaurant (bruits, vibrations, poussières, fissures, infiltrations d'eau, encombrement des cheneaux par les gravats, dégâts matériels, blocage de l'issue de secours de l'établissement donnant sur le hall de l'immeuble).



La cour relève que le tribunal a tenu compte de l'interruption des travaux en 2004 et 2005 en excluant ces années de la période de réduction du loyer accordée à la société Amerestaurant. Il n'est pas apporté la preuve d'une autre période d'interruption des travaux ou d'une période d'interruption des travaux plus longue. 



Et, contrairement à ce que soutient la SCI du [Adresse 1], il n'y a pas lieu de distinguer entre les périodes de réalisation des travaux de structure et de gros oeuvre et les périodes de réalisation des travaux de second oeuvre, ces derniers générant, comme les premiers, des troubles de jouissance aux riverains du chantier. 



Il n'y a pas non plus lieu d'imputer aux interventions de la société Amerestaurant auprès des administrations la durée du chantier. En effet, ces interventions n'étaient pas de nature à retarder le chantier, sauf en cas de manquement de la SCI du [Adresse 1] aux règles d'urbanisme et de sécurité sur le chantier ce qui relève de la responsabilité de la bailleresse et non de celle de la locataire. 



Par ailleurs, les troubles de jouissance démontrés par la société Amerestaurant ne constituent pas des événements mineurs et isolés comme l'allègue la SCI du [Adresse 1]. Il s'agit au contraire de troubles répétés qui ont anormalement gêné la locataire par leur multiplicité compte-tenu de la durée globale du chantier. S'agissant du blocage de l'issue de secours de l'établissement donnant sur le hall de l'immeuble par les camions des entreprises intervenant sur le chantier, la société Amerestaurant démontre, par la production d'une lettre de la préfecture de police de [Localité 2], que le maintien de cette issue de secours était indispensable à son activité au regard des règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public. Dans ces conditions, la SCI du [Adresse 1], sauf à méconnaître son obligation de délivrance, ne saurait tirer argument du fait que l'usage de cette issue de secours est une simple tolérance de sa part pour nier la gêne ainsi occasionnée à sa locataire. 



En outre, le moyen de la SCI du [Adresse 1], tiré de l'absence de plaintes des autres locataires en lien avec les travaux, n'est pas opérant en ce que cette absence de plaintes des autres locataires n'est pas une preuve de l'absence de troubles de jouissance subis par la société Amerestaurant. 



Le moyen de la SCI du [Adresse 1] tiré du fait que les travaux n'ont pas concerné les locaux loués est également inopérant. En effet, il est démontré que la jouissance des locaux loués par la locataire a été troublée par les travaux menés dans l'immeuble, étant observé que le bruit, les vibrations, la poussière, les gravats et les fuites d'eau générés par lesdits travaux ne se sont pas arrêtés aux portes des locaux loués à la société Amerestaurant. 



Le moyen de la SCI du [Adresse 1] tiré du fait que la société Amerestaurant n'a pas été privée en tout ou partie des locaux loués pendant la durée des travaux manque de pertinence dès lors que la locataire fonde notamment son action sur le manquement de sa bailleresse à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des locaux loués. La locataire peut subir un trouble de jouissance sans être privée de tout ou partie des locaux loués. 




Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 12.346,93 € en réparation des désordres et de la perte d'exploitation du mois de juin 2008




M. [E] a constaté :

- le 24 janvier 2008, des traces de coulures de laitance de ciment sous la voûte en brique et des fissurations sur le plafond en staff au-dessus du bar avec décollement de peinture,

- le 12 juin 2008, des fissurations sur le plafond en staff de la salle du restaurant avec décollement de peinture. 



Il est acquis que ces dommages sont consécutifs aux travaux exécutés sur l'immeuble par la SCI du [Adresse 1]. 



Il est également acquis, tant par l'examen du rapport de M. [E] que par l'examen du procès-verbal de constat d'huissier du 9 juin 2008 produit aux débats par la société Amerestaurant, que le 9 juin 2008, la société Amerestaurant a été victime d'un dégât des eaux consécutif aux travaux exécutés sur l'immeuble et que ce dégât des eaux a entrainé les fissures constatées le 12 juin 2008 par M. [E], des travaux d'urgence pour vérifier les installations électriques ainsi que la fermeture de l'établissement pendant une heure.



L'expert a estimé le préjudice de la société Amerestaurant en lien avec ce dégât des eaux et les désordres constatés le 24 janvier 2008 à la somme totale de 12.346,93 euros ainsi décomposée : 

- 10.359,71€ au titre de la réparation du plafond et des peintures,

- 1.191,22€ au titre de la facture des travaux d'urgence de vérification des installations électriques,

- 796 € au titre de la perte d'exploitation résultant de la fermeture du restaurant pendant une heure le 9 juin 2008. 



Pour apprécier le préjudice de la société Amerestaurant au titre de sa perte d'exploitation du 9 janvier 2008, l'expert a retenu la perte de 35 couverts à 28,50 euros chacun et a déduit 20 % au titre des matières non-utilisées. Cette appréciation est correcte sans qu'il soit besoin pour la société Amerestaurant de produire des éléments comptables spécifiques, étant observé que le prix du repas ainsi retenu est corroboré par le rapport de M.[K] dans son paragraphe sur l'activité commerciale de la société Amerestaurant et que la capacité du restaurant, terrasse incluse, excède largement 35 couverts. 



Par ailleurs, il n'est pas apporté la preuve que la bailleresse ait effectué les travaux de réparation des dommages constatés par M. [E] dans les locaux loués. 



Dans ces conditions, étant en outre rappelé que l'indemnisation du préjudice de la société Amerestaurant n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution des réparations dont l'indemnisation est sollicitée et que les relations entre la société Amerestaurant et son assureur sont étrangères à l'obligation de la bailleresse de réparer le préjudice subi par de sa locataire, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Amerestaurant la somme de 12.346,93 €.




Sur la demande de réduction du loyer et de l'indemnité d'occupation 


 

Contrairement à ce que soutient, la SCI du [Adresse 1], il n'est pas apporté la preuve que les travaux ont pris fin le 30 octobre 2020.En effet, la facture du 5 octobre 2020 produite aux débats par la SCI du [Adresse 1], concernant des travaux de ravalement sur rue, n'est pas la preuve que l'ensemble des travaux dans l'immeuble ont pris fin le 30 octobre 2020. 



Dans ces conditions, compte-tenu de la gêne anormale subie par la société Amerestaurant du fait des travaux exécutés par sa bailleresse sur l'immeuble dont dépendent les lieux loués et de la juste appréciation par le tribunal du préjudice subi par la locataire, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant 15 % des loyers hors taxes et hors charges payés pendant la période du 1er mai 2002 au 31 décembre 2003 et pendant la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 et dit que l'indemnité d'occupation subirait un abattement de 15 % pour la période du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2020. 




Sur la demande de dommages et intérêts d'un montant de 1.000.000 €




Il résulte des pièces produites aux débats que le chiffre d'affaires de la société Amerestaurant s'élève à : 

- 1.826.558 € en 2004,

- 1.890.384 € en 2005,

- 2.073.045 € en 2006,

- 2.294.507 € en 2007,

- 2.450.588 € en 2008,

- 2.706.221 € en 2009,

- 2.926.376 € en 2010,

- 2.378.005 € en 2014,

- 2.114.763 € en 2015,

- 1.950.688 € en 2016,

- 1.756.000 € en 2017,

- 1.550.488 € en 2018,

- 1.419.717 € en 2019,

- 1.404.900 € en 2022,

- 1.913.167 € en 2023. 



Le chiffre d'affaires des années manquantes n'a pas été produit aux débats. 



Après examen de ces chiffres, il apparait que la fluctuation du chiffre d'affaires de la société Amerestaurant est décorrélée des travaux exécutés sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués. En effet, le chiffre d'affaires ne cesse d'augmenter de 2004 à 2010 alors qu'en 2007 et 2008, la société Amerestaurant s'est plainte de nombreuses nuisances et que selon le planning des travaux produit par la SCI du [Adresse 1], au cours des années 2008, 2009 et 2010 d'importants travaux de structure et de gros oeuvre ont été réalisés dans l'immeuble. La société Amerestaurant met en avant une baisse de chiffre d'affaires à partir de 2015 sans pour autant que soit apportée la preuve d'une augmentation des nuisances subies par la locataire par rapport aux années antérieures. 



En conséquence, le lien de causalité entre la baisse du chiffre d'affaires alléguée par la société Amerestaurant à partir de 2015 et les travaux exécutés par la bailleresse sur l'immeuble dont dépendent les locaux loués n'est pas établi. 



Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Amerestaurant de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.000.000 €. 



2- Sur la demande de la société Amerestaurant de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la sommation de faire du 17 février 2010



Moyens des parties



La société Amerestaurant fait valoir : 




que le tribunal, qui a jugé que la sommation de faire du 17 février 2010 avait été délivrée de mauvaise foi, n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en considérant que le caractère abusif de cette sommation n'était pas démontrée ; que l'intention malicieuse qui présidait à la délivrance de cette sommation suffit à caractériser l'abus dont la bailleresse s'est rendu coupable ; 

que le préjudice qui en résulte réside dans l'aléa judiciaire qu'a entretenu la bailleresse pendant plus de 10 ans en maintenant ses demandes liées à cette sommation. 




La SCI du [Adresse 1] répond : 




qu'elle a renoncé à faire appel des chefs du jugement relatifs à ses demandes en lien avec la sommation du 17 février 2010 dans un souci d'apaisement mais sans reconnaître le caractère abusif de cette sommation ; 

que la société Amerestaurant a manqué de manière répétée à ses obligations contractuelles notamment en procédant à des travaux sans autorisation et en utilisant les parties communes de l'immeuble de manière abusive ; 

que la société Amerestaurant ne démontre ni l'existence ni le quantum du préjudice qu'elle allègue.




Réponse de la cour



La société Amerestaurant ne justifie pas de l'existence du préjudice qu'elle allègue étant observé qu'un aléa judiciaire ne constitue pas en lui-même un préjudice. 



La société Amerestaurant ne justifie notamment pas d'un préjudice distinct des frais exposés pour sa défense sur lesquels il est statué en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Amerestaurant de cette demande. 



3- Sur la demande de la SCI du [Adresse 1] de condamnation de la société Amerestaurant à lui rembourser la somme de 1.155 €



Moyens des parties



La société Amerestaurant s'approprie les motifs du jugement attaqué sur ce point. 



La SCI du [Adresse 1] fait valoir : 




que la société Amerestaurant a installé un conduit de fumée sans autorisation ; que ce conduit, qui menaçait de s'effondrer, a été déposé aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin qui a demandé le remboursement de la somme de 1.155 € à la SCI du [Adresse 1] ;

que la société Amerestaurant avait eu l'autorisation de remplacer ce conduit sous réserve de le déposer ; que la charge de la dépose de ce conduit lui incombe.




Réponse de la cour



Il est acquis que la SCI du [Adresse 1] a remboursé au syndicat des copropriétaires d'un immeuble voisin le coût des travaux de dépose d'un conduit de cheminée qui menaçait de se décrocher. 



Sans preuve de l'installation de ce conduit de cheminée par la société Amerestaurant, sans preuve de l'autorisation donnée à la société Amerestaurant de remplacer ce conduit sous réserve de sa dépose et alors qu'il n'est pas soutenu que le bail transfère la charge des travaux de dépose du conduit de cheminée à la locataire, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 1] de cette demande. 



4- Sur l'indemnité d'éviction 



Moyens des parties



La société Amerestaurant fait valoir : 




que le tranfert du fonds de commerce sans perte significative du fonds de commerce n'est pas possible ; qu'installée depuis plus de 54 ans dans les locaux loués, sa clientèle, composée majoritairement d'habitués, est attachée à l'emplacement des locaux loués;

que la SCI du [Adresse 1] échoue à apporter la preuve de l'existence de locaux disponibles équivalents aux locaux loués à proximité immédiate de ceux-ci ; 

que la surface pondérée des locaux est de 231 m² ainsi que cela a été entériné dans le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 5 octobre 2007 statuant sur la demande de révision du loyer formée par la bailleresse; 

que l'indemnité d'éviction doit au moins être égale à la valeur du droit au bail ; qu'en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et donc de déplafonnement du loyer, la valeur du droit au bail, compte-tenu d'une valeur locative de marché de 283.000 € et d'un coefficient de situation de 9, et non de 7 comme retenu par l'expert, s'élève à 1.730.000 € ; 

que la valeur du fonds de commerce doit être déterminée en excluant le chiffre d'affaires des années 2020 et 2021 non représentatives d'une activité normale et en retenant les chiffre d'affaires des années 2019 (1.419.717€), 2022 (1.404.900 €) et 2023 (1.913.167 €) ; que les moyens par lesquels la bailleresse critique les comptes de la locataire pour l'année 2023 sont inopérants ; 

que le pourcentage du chiffre d'affaires à retenir pour déterminer la valeur du fonds de commerce se situe entre 50 % et 105 % ; que le tribunal a retenu un pourcentage de 70% alors qu'il aurait dû retenir un pourcentage de 105 % au regard de l'excellente rentabilité du fonds ;

que dans le cadre de la valorisation du fonds de commerce par la méthode de l'EBE, la cour doit appliquer un coefficient multiplicateur de 12 et non de 9 comme retenu par le tribunal en raison de la forte notoriété du fonds, de sa bonne situation et de l'importance de la superficie des locaux loués ;

qu'au vu de l'ensemble de ses éléments, la valeur du fonds de commerce doit être fixée à 2.866.000 euros. 




La SCI du [Adresse 1] répond :




que le fonds de commerce de la société Amerestaurant est transférable ; de nombreux biens similaires aux locaux loués se sont libérés depuis la date d'effet du congé dans le quartier de sorte que la société Amerestaurant aurait pu déménager ; qu'à l'heure actuelle, les bailleurs sont plus nombreux que les candidats locataires ; que la société Amerestaurant ne démontre pas avoir vainement tenté de trouver des locaux de remplacement à proximité ; 

qu'il n'est pas certain que la société Amerestaurant ait besoin de locaux d'une superficie aussi importante que celle des locaux loués dans la mesure où elle ne justifie pas de son taux de remplissage ; 

que la notoriété du restaurant [Etablissement 1], qui est le seul restaurant américain du quartier et l'un des rares restaurants américains historiques de [Localité 2], lui permet de transférer son fonds de commerce sans perte de clientèle ; que sa clientèle est plus attachée à sa cuisine et à son ambirance qu'à son emplacement géographique ; qu'il n'est pas démontré que la clientèle du restaurant ne le suivrait pas dans d'autres locaux ;

qu'en cas de renouvellement du bail, le loyer aurait échappé à la règle du plafonnement en raison de l'accroissement de la fréquentation des stations de métro à proximité des locaux, de l'augmentation du nombre de constuctions à proximité pour plus de 37.900 m² et de l'arrivée d'enseignes nationales nouvelles à proximité ; 

que la valeur du droit au bail s'élève à 237.000 euros, soit 283.000 euros (valeur locative de marché) - 235.620 euros (valeur locative de renouvellement en tenant compte d'un loyer de 1.000 €/m²p) x 5 (coefficient de situation) ; 

à titre subsidiaire, que les parts sociales de la société Amerestaurant ont été valorisées à l'euro symbolique en 2018 lors de leur rachat par la société Brooklyn dans le cadre du plan de continuation de la société Amerestaurant ; que la valeur du fonds de commerce de la société Amerestaurant ne saurait être décorrélée de la valeur des parts sociales de ladite société ; 

que les parts sociales de la société Amerestaurant ont fait l'objet d'une deuxième cession en cours de procédure pour un montant qui n'est pas connu ; la connaissance du prix de cette cession aurait permis une approche in concreto de la valeur du fonds de commerce ; 

que la société Amerestaurant qui demande l'exclusion du chiffre d'affaires des années 2020 et 2021 ne les produit pas aux débats ; que la SCI du [Adresse 1] propose de retenir le chiffre d'affaires des années 2020 et 2021 en le reconstituant pour tenir compte des effets des mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid-19 (chiffre d'affaires réalisé/ nombre de jours d'ouvertures autorisés x 365 jours) ; 

que compte-tenu de l'attitude de la société Amerestaurant qui ne produit pas tous ses comptes, il n'est pas possible de déterminer une indemnité d'éviction au plus près de la date d'éviction ; 

que les comptes produits aux débats par la société Amerestaurant ne sont pas exploitables et comportent des pratiques comptables anormales qui affectent la sincérité et la fiabilité des comptes ; 

qu'il convient en conséquence d'évaluer la valeur du fonds de commerce en ne tenant compte que de la valeur du droit au bail ; 

que les indemnités accessoires doivent être fixées à :


- 23.700 € pour les frais de remploi, correspondant à 10% de l'indemnité principale,

- 25.000 € pour les frais de négociation d'un nouveau bail,

- 8.000 € pour les frais de déménagement, en l'absence de devis produit par la locataire,

- 80.850 € pour les frais de réinstallation, soit 350 €/m²p x 231m².



Réponse de la cour



L'article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur, doit, sauf exceptions prévues à l'article L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 




Sur l'indemnité principale





Sur la nature de l'indemnité principale d'éviction




Les conséquences de l'éviction s'apprécient au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert ou de déplacement, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement.



L'indemnité de transfert ou de déplacement correspond à la valeur du droit au bail.



L'indemnité de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. La valeur du fonds de commerce incluant la valeur du droit au bail, le montant de l'indemnité de remplacement est égal à la plus élevée des deux valeurs entre la valeur du droit au bail et la valeur du fonds de commerce.



En l'espèce, c'est par des moyens exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a considéré que le fonds de commerce de la société Amerestaurant n'était pas transférable sans perte significative de sa clientèle. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



Le fonds de commerce exploité par la société Amerestaurant est un fonds de commerce de bar- restaurant. La clientèle de ce type de fonds de commerce est constituée par les habitants du quartier et les gens de passage. Il s'agit donc d'une clientèle dépendante de l'emplacement où se situent les locaux dans lesquels le fonds est exploité. Il n'est pas démontré que la carte de ce restaurant, étant rappelé que l'expert indique que le prix moyen par repas est entre 27 € et 28 € et que les parties s'accordent à dire que c'est un restaurant américain, ou sa notoriété soient de nature, d'une part, à modifier son type de clientèle, d'autre part, à inciter sa clientèle à se déplacer avec le fonds de commerce alors qu'il existe de nombreux autres restaurants dans le quartier. 



Par ailleurs, les considérations générales de la SCI du [Adresse 1] sur l'état du marché locatif à Paris ne sont pas la preuve de l'existence de locaux de remplacement équivalents aux locaux loués, à proximité de ceux-ci, au moment de l'éviction. 



En outre, la cour observe que les annonces produites aux débats par la SCI du [Adresse 1] pour établir l'existence de locaux de remplacement équivalents aux locaux loués, à proximité de ceux-ci, sont anciennes. Or, sauf à remettre en cause l'exercice par la société Amerestaurant de sont droit au maintien dans les lieux, la cour ne peut se satisfaire de l'ancienneté de ces annonces dont les plus récentes remontent à 2023. Pour le même motif, il ne peut pas non plus être reproché à la société Amerestaurant de ne pas avoir libéré les lieux en cours de procédure pour s'installer dans d'autres locaux. 




Sur la valeur du droit au bail




La valeur du droit au bail s'obtient selon la méthode dite du « différentiel de loyer » en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l'emplacement des lieux loués. 



- Sur le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé



Selon l'article L.145-34 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques sauf en cas de modification notable des éléments suivants : 

- les caractéristiques des locaux loués,

- la destination des lieux,

- les obligations respectives des parties,

- les facteurs locaux de commercialité. 



C'est par des moyens exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a considéré que le loyer aurait été plafonné si le bail avait été renouvelé.



La SCI du [Adresse 1] ne fait que réitérer, sans justification complémentaire utile, les moyens dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu de manière tout à fait satisfaisante. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



Le positionnement de la société Amerestaurant sur le plan culinaire n'est pas aussi spécifique que le soutient la SCI du [Adresse 1] et ne protège pas la société Amerestaurant de la concurrence des autres restaurants du quartier. 



Même combinées, l'arrivée de 4 enseignes nationales dans la [Adresse 3] entre janvier 1998 et octobre 2008, l'augmentation de la fréquentation des stations de métro situées à proximité des locaux loués, dans des proportions similaires à la hausse de fréquentation des stations de métro dans tout Paris, et la construction de 21.953 m² dans un périmètre de 400 m autour des locaux loués, et non de 37.900 m² comme soutenu par la SCI du [Adresse 1], dont seulement 98 appartements mais 16 .032 m² de parking, ne constituent pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité. 



En conséquence, en l'absence de motif de déplafonnement du loyer, le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé s'élève à la somme de 91.502 € selon l'avis de l'expert, non critiqué par les parties sur ce point, après application de la variation de l'indice applicable en vertu de l'article L.145-34 du code de commerce. 



- Sur le loyer fixé au prix de marché



L'expert a retenu une valeur locative de marché de 283.000 euros. Ce point n'est pas critiqué par les parties. 



- Sur le coefficient de situation



Le tribunal, suivant l'avis de l'expert, a retenu un coefficient de situation de 7 alors que la SCI du [Adresse 1] estime que le coefficient devrait être fixée à 5 et la société Amerestaurant à 9. 



Un coefficient de 7 correspond aux 'bonnes situations' alors qu'un coefficient de 5 correspond aux 'assez bonnes situations' et un coefficient de 9 aux 'très bonnes situations'. 



La cour renvoie au jugement attaqué pour la description des locaux loués et de leur situation. 



Après examen de ces éléments, il apparait que le tribunal a fait une juste analyse des faits en retenant un coefficient de situation de 7. En effet, les locaux loués correspondent, compte-tenu de leur emplacement, de leur surface, de leur état, de leur configuration, de l'existence d'une terrasse de taille modeste au regard de la surface des locaux loués à une bonne situation. 



En conséquence, la valeur du droit au bail s'élève à (283.000€ - 91.502€) x7 arrondis à 1.340.000 €.




Sur la valeur du fonds de commerce 




Selon l'article L.145-14 du code civil, la valeur du fonds de commerce est déterminée suivant les usages de la profession. 



Comme l'a jugé le tribunal, il est inopérant de se référer à la valeur des parts sociales de la société Amerestaurant pour apprécier la valeur du fonds de commerce. D'une part, il ne s'agit pas d'un usage de la profession pour déterminer la valeur du fonds de commerce. D'autre part, la valeur du fonds de commerce d'une société et la valeur des parts sociales de ladite société ne coincident pas nécessairement, d'autres éléments que la valeur du fonds de commerce entrant dans l'appréciation de la valeur des parts sociales d'une société, notamment les dettes de celle-ci. 



Par ailleurs, sans preuve du manque de fiabilité des comptes de la société Amerestaurant produits aux débats, établis par un expert-comptable, étant observé que la SCI du [Adresse 1] se borne à procéder par voie d'affirmation, il convient de prendre en considération ces comptes dans la détermination de la valeur du fonds de commerce.



En outre, compte-tenu de la crise sanitaire qui a perturbé l'activité économique au cours des années 2020 et 2021, les comptes de ces deux années sont dénués de pertinence et ne seront donc pas pris en considération par la cour dans son appréciation de la valeur du fonds de commerce. 



Si la consistance du fonds de commerce s'apprécie à la date d'effet du congé, sa valeur doit être appréciée à la date la plus proche de l'éviction. 



En l'espèce, le rapport de M. [K] a été déposé le 14 décembre 2011. Il convient de l'actualiser avec les données chiffrées plus récentes produites aux débats. 



L'expert a retenu 3 méthodes conformes aux usages de la profession pour évaluer le fonds de commerce. 



- La méthode par décomposition des éléments constitutifs du fonds de commerce 



Elle consiste à faire la somme de la valeur des éléments constitutifs du fonds de commerce. 



Selon cette méthode, la valeur du fonds de commerce, compte-tenu des éléments les plus récents produits aux débats est de 1.938.166 €, soit : 







valeur du droit au bail : 



1.340.000 € 





valeur résiduelle des agencements et matériels :



6.166 €, selon les comptes de la société Amerestaurant pour l'année 2023,





valeur de la clientèle : 



592.000€







Selon l'expert, il est d'usage d'estimer la valeur de la clientèle à 2 ans d'excédent brut d'exploitation (ci-après EBE). Toujours selon l'expert, l'excédent brut d'exploitation pondéré est la somme du résultat d'exploitation, de la dotation aux amortissements et de la rémunération du dirigeant. En l'espèce et en l'absence de données sur la rémunération du dirigeant, l'excédent brut d'exploitation est de : 

566.545 € en 2023,

290.527 € en 2022,

302.069 € en 2019, et non de 200.850€ comme retenu par le tribunal. 

Il est négatif de 2015 à 2018 inclus. 



Il a donc très fortement augmenté en 2023 par rapport aux années précédentes. Sans explication sur cette forte augmentation et sans production des comptes 2024, pourtant disponibles à la date de la clôture, pour établir l'inscription de cette augmentation dans le temps, la valeur de la clientèle sera estimée à 592.000 €.



- La méthode par l'excédent brut d'exploitation



Selon cette méthode, il est appliqué à l'EBE pondéré un coefficient multiplicateur en fonction de la situation du fonds. 



Sans explication sur la forte augmentation de l'excédent brut d'exploitation en 2023 et sans production des comptes 2024 pour établir si cette augmentation s'inscrit dans le temps ou si elle relève d'une exception, il sera tenu compte, au titre de l'excédent brut d'exploitation, de la moyenne des années 2019 et 2022, et non de l'année 2023. 



Selon l'expert, 'les fonds de restaurant-café-bar qui bénéficient d'une bonne situation, d'une grande superficie et d'une forte notoriété, ce qui est le cas en l'espèce, se vendent sur la base de coefficients multiplicateurs de l'EBE élevés, de l'ordre de 8 à 10, certaines grandes brasseries bénéficiant de larges terrasses s'étant vendues à 12 voire 15 fois l'EBE.'



La situation du fonds de commerce de la société Amerestaurant ne correspond pas à celui d'une grande brasserie parisienne. Si la société Amerestaurant a le droit d'exploiter une terrasse, l'expert observe que la capacité de cette terrasse (24 couverts) est relativement petite au regard de la surface du restaurant. En conséquence, le coefficient multiplicateur de 12 n'est pas justifié. 



Le coefficient multiplicateur de 9 retenu par l'expert apparait trop élevé. En effet, l'expert avait retenu un coefficient de 9 en relevant que les résultats d'exploitation étaient en hausse en 2008, 2009 et 2010. Or, les résultats d'exploitation ont beaucoup varié depuis 2008 et ont été déficitaire notamment de 2015 à 2018 inclus. Dans ces conditions, un coefficient de 8, qui reste un coefficient correspondant à un fonds qui bénéficie d'une bonne situation, apparait plus adapté à la rentabilité du fonds. 



En conséquence, la valeur du fonds de commerce selon la méthode de l'EBE est de 2.370.384 €, soit 296.298 € x 8. 





- La méthode par le chiffre d'affaires 



Selon l'expert, 'les fonds de bar- restaurant, se vendaient traditionnellement à partir des chiffres d'affaires réalisés en distinguant les recettes restaurant auxquelles étaient appliqué un pourcentage, et celles du bar pour lesquelles un multiplicateur de la recette journalière était retenu.'



En l'espèce, les données comptables les plus récentes produites aux débats ne permettent pas de distinguer les recettes du restaurant et les recettes du bar. 



Dans ces conditions et dès lors qu'il est acquis que les recettes du restaurant sont les plus importantes, 81 % de la recette totale selon les chiffres retenus par l'expert en page 38 de son rapport, il sera appliqué au chiffre d'affaires de la société Amerestaurant le pourcentage applicable aux recettes restaurant. 



Ce pourcentage varie de 50 % du chiffre d'affaires TTC à 200 % du chiffre d'affaires TTC. 



Le chiffre d'affaires de 70 % retenu par l'expert est adapté à la situation du fonds de commerce de la société Amerestaurant. Le pourcentage de 105 % réclamé par la société Amerestaurant est excessif.



La cour observe que, contrairement à l'EBE de l'année 2023, qui a un caractère exceptionnel au regard des années précédentes, le chiffre d'affaires de l'année 2023 n'a pas ce caractère exceptionnel. Il correspond au chiffre d'affaires de l'année 2016 et à une augmentation régulière après l'augmentation de 2022. Il sera donc tenu compte du chiffre d'affaires de l'année 2023 dans l'appréciation de la valeur du fonds de commerce par le chiffre d'affaires. 



La valeur du fonds de commerce de la société Amerestaurant selon cette méthode est donc de 1.579.261 € (moyenne du chiffre d'affaires HT des années 2019, 2022 et 2023) x 0,7 x 1,1( pour tenir compte de la TVA, le pourcentage devant s'appliquer à un chiffre d'affaires TTC) = 1.216.030 €. 



Après examen de ces trois méthodes, la valeur du fonds de commerce, qui n'est pas la moyenne des trois méthodes, est fixée à la somme de 1.800.000 €. 




Sur les indemnités accessoires





Sur les frais de remploi




Les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d'un nouveau fonds de commerce ou à la conclusion d'un nouveau bail.



Lorsque l'indemnité d'éviction principale est une indemnité de remplacement (perte du fonds), il est d'usage de fixer ces frais à 10 % de l'indemnité principale, ce que les parties admettent. 



En conséquence, il convient de fixer l'indemnité au titre des frais de remploi à 180.000 €. 




Sur les frais de réinstallation




 Il résulte de l'article L145-14 précité que le locataire doit être indemnisé de ses « frais normaux de réinstallation ». Ce poste indemnise les installations rendues nécessaires du fait de l'activité

 excercée, afin de mettre en place dans les nouveaux locaux des aménagements spécifiques

 semblables à ceux que le preneur perd et qu'il ne peut déménager.



L'expert a chiffré ces frais à la somme de 356.300 €, soit 509 m² x 700 €. 



Contrairement à ce que soutient la SCI du [Adresse 1], l'arrêt de la Cour de cassation cité dans le rapport d'expertise n'a pas été utilisé par l'expert pour estimer le montant des frais de réinstallation. Il a servi à rappeler que les frais de réinstallation était dus même dans l'hypothèse d'une indemnité de remplacement. 



L'expert n'a pas non plus utilisé une 'valeur locative de restaurant' comme 'base de calcul des frais de réinstallation'. En outre, le fait que le bailleur soit dans l'obligation de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle ne suffit pas à diminuer de manière substantielle les frais de réinstallation de la société Amerestaurant qui comportent notamment l'équipement de la cuisine ainsi que celui de la salle du restaurant selon l'identité visuelle particulière du restaurant [Etablissement 1]. 



Par ailleurs, c'est à raison que l'expert a tenu compte, dans son appréciation des frais de réinstallation, de la surface réelle des locaux loués et de non de la surface pondérée. En effet, la pondération des surface est une technique qui permet de comparer la valeur locative des boutiques qui présentent des configurations différentes. Elle ne sert pas dans l'appréciation des frais de réinstallation qui dépendent de la surface réelle des locaux. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a retenu des frais de réinstallation à hauteur de 356.300 €. 




Sur le trouble commercial




L'indemnisation du trouble commercial correspond au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l'éviction ; elle est destinée à compenser la perte de temps engendrée par l'éviction, et le moindre investissement dans l'activité commerciale. 



Le trouble commercial sera fixé à trois mois d'EBE. 



Sans explication sur la forte augmentation de l'excédent brut d'exploitation en 2023 et sans production des comptes 2024 pour établir si cette augmentation s'inscrit dans le temps ou si elle relève d'une exception, il sera retenu la moyenne des EBE de 2019 et 2022. 



L'indemnité au titre du trouble commercial est donc fixé à (290.527 € + 302.069 €)/12x3, arrondis à 74.000 €.




Sur les frais de déménagement




Conformément au principe énoncé à l'article L. 145-14 précité, les frais de déménagement doivent être indemnisés, mais en cas de perte du fonds de commerce, ce qui est le cas en l'espèce, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur évincé, ainsi que le stock de marchandises invendues, les archives commerciales et le mobilier appartenant au preneur.



Etant observé que l'expert n'avait inclus des frais de déménagement dans l'indemnité d'éviction qu'en cas de transfert du fonds de commerce et sans preuve de la nécessité pour la société Amerestaurant de déménager des effets personels, un stock, des archives commerciales et du mobilier lui appartenant, il convient de débouter la société Amerestaurant de sa demande au titre des frais de déménagement qui n'avait pas été formulée en première instance. 




Sur les frais de licenciement




Les frais de licenciement seront remboursables sur justificatifs. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant la somme de 2.056.300€ et, statuant à nouveau, de fixer l'indemnité d'éviction due par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciement sur justificatifs, à la somme de 2.410.300 € ainsi décomposée : 

- indemnité principale : 1.800.000 €

- frais de remploi : 180.000€

- frais de réinstallation : 356.300€

- trouble commercial : 74.000€.



Compte tenu du droit de repentir de la bailleresse, il ne sera pas prononcé de condamnation à paiement. 



5- Sur l'indemnité d'occupation 



Moyens des parties



La société Amerestaurant fait valoir : 




que le différentiel important entre le montant du loyer du bail expiré et la valeur locative de renouvellement, à laquelle l'indemnité d'occupation doit être fixée, met en péril l'activité de la société Amerestaurant ; 

que la longue période pendant laquelle la société Amerestaurant s'est trouvée dans une situation de précarité, étant rappelé que le bail a pris fin le 30 septembre 2008, la manière dont les travaux ont été conduits dans l'immeuble et la posture de la bailleresse qui a multiplié les procédures artificielles et agi de mauvaise foi justifient un abattement pour précarité de 40 % et non de 10% comme préconisé par l'expert ; 

qu'il convient donc de fixer l'indemnité d'occupation à 120.000 € compte-tenu d'une valeur locative de renouvellement de 200.000 € selon l'avis de l'expert.




La SCI du [Adresse 1] répond :




que l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative qui doit être déterminée en application de l'article L.145-33 du code de commerce ; 

que l'expert a conclu à une valeur locative de marché de 283.000 euros et à une valeur locative de renouvellement de 200.000 euros ; 

qu'il convient de fixer la valeur locative servant de base à la détermination de l'indemnité d'occupation à 283.000 euros ; 

que la société Amerestaurant n'a pas vécu les procédures comme des périodes de précarité entravant le bon exercice de son activité mais comme le moyen de se maintenir le plus longtemps possible dans les locaux ; que la longueur de la procédure est imputable à la société Amerestaurant en ce qu'elle a bénéficié d'une procédure collective nécessitant la mise en cause des organes de celle-ci et en ce qu'elle a choisi de faire appel ; 

que la minoration de 20 % retenue par le tribunal au titre de la précarité est excessive et contraire aux usages ;

que le chiffre d'affaires de la société Amerestaurant a augmenté après la délivrance du congé de sorte que la société Amerestaurant n'a pas subi de préjudice du fait de la précarité de sa situation en lien avec la délivrance du congé; 

que la société Amerestaurant a été privée de faire des investissements non pas en raison de la délivrance du congé mais en raison de sa décision de créer une filiale qui a rencontré des difficultés financières ; 

que la cession des parts sociales de la société Amerestaurant à deux reprises en cours de procédure est la preuve de l'absence de sentiment de précarité généré par la durée des procédures ;

qu'en raison de la longueur de la procédure, il convient d'indexer l'indemnité d'occupation sur l'indice des loyers commerciaux à compter du 1er octobre 2009 ; que les valeurs locatives ont considérablement augmenté entre 2011 et 2021 ; 

qu'elle sollicite des intérêts de droit sur les sommes dues au titre du différentiel entre l'indemnité d'occupation provisionnelle et l'indemnité d'occupation fixée par la cour aux motifs qu'elle a été privée de la disposition de la contrepartie de l'immobilisation de son capital et qu'elle a dû recourir à des emprunts bancaires.








Réponse de la cour




Sur le montant de l'indemnité d'occupation 




Selon l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation due par le locataire évincé, pendant la période au cours de laquelle il a le droit de se maintenir dans les lieux, doit correspondre à la valeur locative déterminée selon les dispositions des articles L.145-33 et suivants du code de commerce, compte tenu de tous éléments d'appréciation, peu important que cette valeur locative soit bien supérieure au loyer du bail expiré.



Il s'agit de la valeur locative de renouvellement et non de la valeur locative de marché, étant précisé que la valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché en ce qu'au contraire de la première, qui tient compte de critères imposés par la loi, la fixation de la seconde est laissée au libre marché. 



Après examen du rapport d'expertise, c'est à raison, au regard des caractéristiques des locaux loués, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, que le tribunal a retenu la proposition de l'expert de tenir compte d'une valeur locative de renouvellement de 200.000 €.



Il est d'usage d'appliquer à cette valeur locative un abattement de précarité pour tenir compte du préjudice causé au preneur à raison de l'incertitude de sa situation pendant cette période. 



C'est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a retenu un abattement de précarité de 20 % qui est justifié au regard du temps écoulé entre la date d'effet du congé et le moment de l'éviction. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



La longueur de la procédure n'est pas plus imputable à la locataire qu'à la bailleresse, étant rappelé qu'à deux reprises, les parties ont tenté de mettre fin à leur litige en ayant recours à une médiation qui suppose l'accord des deux parties. En outre, il ne saurait être reproché à la société Amerestaurant d'avoir bénéficié d'une procédure collective, d'avoir interjeté appel et d'avoir exercé son droit de se maintenir dans les lieux en application de l'article L.145-28 du code de commerce. 



L'évolution du chiffre d'affaires de la société Amerestaurant, qui a certes augmenté après 2008 mais qui a diminué à partir de 2015 avant de repartir à la hausse en 2023, n'est pas la preuve de l'absence du préjudice de la locataire consécutif à la situation objective de précarité créée par le congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse. 



Sous couvert d'établir que la société Amerestaurant n'a pas subi de préjudice liée à la précarité de sa situation à la suite du congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse, les arguments de la SCI du [Adresse 1] tendent à réalité à contester le droit de la locataire à se maintenir dans les lieux en vertu des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce pour y poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce. 



La création par la société Amerestaurant d'une société fille après la délivrance du congé avec refus de renouvellement ainsi que la cession des parts sociales de la société Amerestaurant à deux reprises au cours de la procédure n'excluent pas l'existence du préjudice de précarité subie par la société Amerestaurant. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à 160.000 € (= 200.000 € x 0,8) et dit, compte tenu de ce qui a été ci-dessus jugé au titre des troubles de jouissance subies par la société Amerestaurant, que cette dernière était redevable d'une indemnité d'occupation de 136.000 €, outre les charges contractuelles, du 1er octobre 2008 au 30 décembre 2020 et de 160.000 €, outre les charges contractuelles, du 1er janvier 2021 à la libération effective des lieux. 




Sur la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation 




L'indemnité d'occupation fixée est très supérieure au loyer qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé. 



Dans ces conditions et en dépit de la durée de la procédure, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation. 




Sur la demande d'intérêts sur le différentiel entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité d'occupation provisionnelle




S'agissant d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer et en application des anciens articles 1153 et 1153-1 du code civil, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande d'intérêts sur le différentiel entre les sommes versées au titre des indemnités d'occupation provisionnelles et les indemnités d'occupation effectivement dues, au fur et à mesure de l'exigibilité des sommes dues. 



En revanche, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. 



6- Sur la compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation 



La cour observe qu'elle n'est pas saisie par l'une ou l'autre des parties d'une demande d'infirmation du chef du jugement qui a dit la compensation s'opérerait de plein droit entre le montant des dommages et intérêts, le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation. 



7- Sur la charge des frais de l'expertise réalisée par M. [E]



C'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a condamné la SCI du [Adresse 1] à rembourser à la société Amerestaurant le coût de l'expertise judiciaire réalisée par M. [E]. 



8- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Il apparait que la SCI du [Adresse 1] succombe principalement en première instance. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 1] aux dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [K], ainsi qu'à payer la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



A hauteur d'appel, les parties succombent toutes les deux partiellement, étant observé que l'infirmation du jugement attaqué quant au montant de l'indemnité d'éviction résulte de l'évolution de la situation économique de la société Amerestaurant dans le temps et non d'une erreur d'appréciation du premier juge. 



En conséquence, il convient de laisser à chaque partie la charge des dépens de la procédure d'appel qu'elle a exposés et de les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel. 









PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 septembre 2022 en ce qu'il a :

 

- fixé à la somme de 2.056.300€ le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues sur par la SCI du [Adresse 1] à la société Amerestaurant, outre les frais de licenciements qui seront payés sur justificatifs, montant qui se décompose comme suit : 

- indemnité principale : 1.500.000 €

- indemnité de remploi : 150.000 €

- frais de réinstallation : 356.300 €

- trouble commercial : 50.000 €,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 septembre 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau du chef infirmés et y ajoutant,



Fixe l'indemnité d'éviction due par la SCI du [Adresse 1] [Localité 1] à la société Amerestaurant à la somme de 2.410.300 € (deux millions quatre cent dix mille trois cents euros) ainsi décomposée : 



- indemnité principale : 1.800.000 €

- frais de remploi : 180.000 €

- frais de réinstallation : 356.300 €

- trouble commercial : 74.000 €,



Dit que la SCI du [Adresse 1] [Localité 1] paiera les frais de licenciement consécutifs à l'éviction exposés par la société Amerestaurant sur justificatifs,



Déboute la société Amerestaurant de sa demande d'indemnité accessoire au titre des frais de déménagement,



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens exposés en appel,



Déboute les deux parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code civil 1724, code civil 1720, code monetaire et financier L112-2, code civil 606, code civil 1153-1, code civil L145-14, code de commerce L145-14, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-06-20T17:00:12.211Z.