Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 29 juin 2026, n° 19/04225

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 décembre 2004, Monsieur [W] [I] et sa fille Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A. [V] NICAISE des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et de deux pièces au premier étage constituant le lot n°2 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section BJ numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2004 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de librairie, de timbres et de marques postales, de galerie d'art et d'édition, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 29.500 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 5 janvier 2007, la S.A. [V] NICAISE a cédé le fonds de commerce de librairie spécialisée exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. NICAISE.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2013.

Par lettres recommandées adressées par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date des 2 juillet et 10 octobre 2013, Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont notifié à la S.A.R.L. NICAISE une demande de révision triennale du loyer à effet au 1er juillet 2013, en proposant de voir porter le montant du loyer respectivement à la somme annuelle de 44.2000 euros et à la somme annuelle de 38.114,84 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre en date du 15 janvier 2014, la S.A.R.L. NICAISE a indiqué aux bailleurs que l'indice de comparaison pris en compte dans le calcul du loyer révisé était erroné.

À la suite d'un sinistre de dégât des eaux survenu au cours du mois de décembre de l'année 2013 dans le sous-sol de l'immeuble, Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 9 janvier 2014, mis en demeure la S.A.R.L. NICAISE de procéder aux travaux de réfection des conduites en acier du réseau de chauffage.

Après plusieurs échanges de correspondances adressées entre le 16 janvier et le 10 décembre 2014, les parties s'opposant tant sur l'indice applicable à la révision triennale du loyer que sur la prise en charge financière des travaux, la S.A.R.L. NICAISE a, par acte d'huissier en date du 9 décembre 2015, fait signifier à Monsieur [W] [I] et à Madame [G] [I] épouse [L] [N] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2016.

Par acte d'huissier en date du 29 janvier 2016, Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont fait signifier à la S.A.R.L. NICAISE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme de 9.602,33 euros.

Par lettre officielle en date du 16 février 2016, le conseil de la S.A.R.L. NICAISE a transmis au conseil de Monsieur [W] [I] et de Madame [G] [I] épouse [L] [N] un chèque bancaire d'un montant de 9.602,33 euros.

Par acte d'huissier en date du 8 mars 2016, Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont fait signifier à la S.A.R.L. NICAISE un congé pour le 30 septembre 2016 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime. 

Par exploit d'huissier en date du 18 avril 2016, la S.A.R.L. NICAISE a fait assigner Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris, en paiement d'une indemnité d'éviction ainsi qu'en remboursement tant du trop-perçu résultant du calcul erroné du loyer révisé que du coût des travaux de réfection des canalisations.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 16/07543.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la S.A.R.L. NICAISE a procédé à la restitution des clefs des locaux donnés à bail et a fait dresser un état des lieux de sortie contradictoire suivant procès-verbaux de constat d'huissier de justice respectivement en date des 31 octobre et 4 novembre 2016.

L'affaire a fait l'objet d'une ordonnance de radiation rendue par le juge de la mise en état en date du 6 mars 2019, puis d'une demande de rétablissement au rôle en date du 4 avril 2019.

L'affaire a été rétablie sous le numéro de répertoire général RG 19/04225.

Par jugement contradictoire en date du 30 avril 2021, le tribunal a notamment : débouté Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] de leurs demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial au 1er mars 2016 et de résiliation judiciaire du bail ; dit que le contrat de bail avait pris fin le 8 mars 2016 ; dit que le congé délivré par Monsieur [W] [I] et par Madame [G] [I] épouse [L] [N] en date du 8 mars 2016 avait ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la S.A.R.L. NICAISE ; débouté la S.A.R.L. NICAISE de ses demandes de remboursement formées au titre du trop-perçu résultant de la révision du loyer ainsi qu'au titre du coût des travaux de réfection des canalisations ; condamné Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 19.057,42 euros en restitution du dépôt de garantie ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [R] [X] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur [W] [I] et par Madame [G] [I] épouse [L] [N] ainsi que du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. NICAISE pour la période comprise entre le 8 mars et le 31 octobre 2016 ; et ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Madame [R] [X] a ultérieurement été remplacée par Monsieur [C] [D] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 26 mai 2021.

L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 7 septembre 2021, a organisé deux réunions contradictoires les 23 septembre et 9 décembre 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 14 décembre 2021, et a déposé son rapport définitif le 15 juin 2022, estimant le montant de l'indemnité d'éviction principale due à la S.A.R.L. NICAISE à la somme de 314.000 euros en cas de loyer plafonné ou de 223.000 euros en cas de loyer déplafonné dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce, et à la somme de 314.000 euros en cas de loyer plafonné ou de 194.000 euros en cas de loyer déplafonné dans l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par cette dernière à la somme de 32.020 euros hors taxes et hors charges à compter du 9 mars 2016.

Exposant que d'une part, Monsieur [W] [I] était décédé le 6 août 2018, et que d'autre part elle venait aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière du premier, la S.C. VICTORIA est intervenue volontairement à l'instance par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er juin 2022. 

Constatant que par déclaration remise au greffe de la cour d'appel de Paris par RPVA le 2 juin 2021, la S.C. VICTORIA avait interjeté appel du jugement du 30 avril 2021, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 10 novembre 2023, sur le fondement des dispositions des articles 73, 377, 378 et 789 du code de procédure civile, ordonné le sursis à statuer sur la demande de paiement d'une indemnité d'éviction formée par la S.A.R.L. NICAISE, dans l'attente de l'arrêt à intervenir dans l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/10293. 

Par arrêt contradictoire en date du 21 décembre 2023, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 avril 2021, sauf en ce que celui-ci avait débouté la S.A.R.L. NICAISE de sa demande de remboursement du coût des travaux de réfection des canalisations, et statuant à nouveau sur ce point a notamment : condamné Madame [G] [I] épouse [L] [N] et la S.C. VICTORIA à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 4.750 euros en remboursement du coût desdits travaux ; et condamné Madame [G] [I] épouse [L] [N] et la S.C. VICTORIA aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

Rappelant que cet arrêt était revêtu tant de l'autorité de la chose jugée que de la force de chose jugée, et que le pourvoi formé contre celui-ci par la S.C. VICTORIA et par Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I] par déclaration remise au greffe de la Cour de cassation le 22 mai 2024 n'était pas suspensif d'exécution, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 10 décembre 2024, sur le fondement des dispositions des articles 73, 110, 377, 378, 480, 500, 579 et 789 du code de procédure civile, notamment : débouté la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], de sa demande de sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour de cassation à intervenir dans l'instance enrôlée sous le numéro de pourvoi 24-15588 ; et condamné la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 octobre 2025, la S.A.R.L. NICAISE demande au tribunal, sur le fondement des articles L.145-14, L. 145-28 et L. 145-34 du code de commerce, de :

– à titre principal, condamner l'indivision [I] à lui payer une indemnité d'éviction d'un montant total de 755.745 euros correspondant à la perte de son fonds de commerce ;
– à titre subsidiaire, condamner l'indivision [I] à lui payer une indemnité d'éviction d'un montant total de 747.854,50 euros correspondant à la valeur de son droit au bail dans l'hypothèse d'un transfert de son fonds de commerce ;
– en tout état de cause, condamner l'indivision [I] à lui payer la somme de 6.442,73 euros en remboursement des frais d'expertise judiciaire ;
– condamner l'indivision [I] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner l'indivision [I] aux dépens ;
– déclarer que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit à titre provisoire.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. NICAISE fait valoir, à titre principal, que le refus de renouvellement du bail a entraîné la perte de son fonds de commerce, dès lors qu'elle n'a aucune intention de se réinstaller, ce qui justifie que lui soit versée une indemnité d'éviction principale de remplacement d'un montant de 474.220 euros.

À titre subsidiaire, elle affirme qu'en cas de transfert de son fonds de commerce, la valeur locative de marché des locaux s'élève à la somme annuelle de 100.900 euros hors taxes et hors charges, et que la valeur locative de renouvellement s'élève à la somme annuelle de 38.723 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire, si bien qu'après application d'un coefficient de commercialité de 7,5, la valeur de son droit au bail est de 466.327,50 euros, laquelle constitue le montant de l'indemnité principale de déplacement à laquelle elle a droit.

En tout état de cause, s'agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : la somme de 15.584 euros en réparation de son trouble commercial ; la somme de 2.989 euros au titre de ses frais de licenciement ; et la somme de 262.952 euros au titre de sa perte sur stock. 

Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

Concernant le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse, elle approuve les conclusions expertales ayant fixé celui-ci à la somme de 32.020 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– en conséquence, fixer le montant de l'indemnité d'éviction qui pourrait être allouée à la S.A.R.L. NICAISE à la somme de 111.750 euros ;
– échelonner le paiement de l'indemnité d'éviction dans les plus larges délais ;
– condamner la S.A.R.L. NICAISE à lui payer la somme de 1.743,30 euros en règlement du solde d'indemnités d'occupation dues pour la période comprise entre le 8 mars 2016 et le 31 octobre 2016 ;
– condamner la S.A.R.L. NICAISE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. NICAISE aux dépens, avec distraction au profit de Maître [Localité 5]-Éric DE BIASI ;
– écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], expose que l'indemnité d'éviction due à la locataire constitue une indemnité de transfert dès lors que l'activité de vente de livres anciens exercée par celle-ci est indépendante de son environnement géographique immédiat, peu important que cette dernière ait fait le choix de ne pas se réinstaller. Elle en déduit que l'indemnité d'éviction principale à laquelle peut prétendre la preneuse s'élève au montant de 104.550 euros en retenant une valeur locative de marché des locaux de 42.882,50 euros hors taxes et hors charges, une valeur locative de renouvellement de 38.723,27 euros hors taxes et hors charges, et un coefficient de commercialité de 8,5. 

Elle s'oppose au versement de quelconques indemnités accessoires, soulignant que d'une part, la demanderesse reconnaît expressément n'avoir aucune intention de se réinstaller, ce qui exclut tout trouble commercial, et que d'autre part, les produits commercialisés par la S.A.R.L. NICAISE ne constituent pas des denrées périssables ni démodables, de sorte qu'aucune perte sur stock n'est caractérisée.

En ce qui concerne l'indemnité d'occupation dont elle est créancière, la propriétaire réclame l'entérinement du rapport d'expertise judiciaire l'ayant fixée à la somme de 32.020 euros, et précise que l'évincée demeure redevable d'un solde d'indemnités d'occupation d'un montant de 1.743,30 euros. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 octobre 2025.

Par arrêt en date du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la S.C. VICTORIA et par Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I] contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 21 décembre 2023.
Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B


L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction globale est donc constituée d'une indemnité principale à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires.

Sur l'indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité principale : d'une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce, en cas de perte de celui-ci, et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d'autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l'espèce, la locataire allègue que « Comme indiqué à l'Expert judiciaire, la société NICAISE n'a pas entendu et n'entend pas se réinstaller, le local mis à sa disposition par la société PGA HOLDING étant exclusivement destiné à permettre l'écoulement du stock restant : il convient par conséquent de fixer l'indemnité principale d'éviction en fonction de la perte du fonds de commerce », et encore que « comme précédemment indiqué, la société NICAISE ne s'est pas réinstallée et n'entend absolument pas se réinstaller, son fonds de commerce ayant aujourd'hui totalement disparu » (pages 15 et 16 de ses dernières conclusions).

Cependant, dans son rapport définitif en date du 15 juin 2022, l'expert judiciaire : fait état d'une « Activité : - librairie de livres précieux du XXe et XXIe siècle » ; souligne que « La librairie NICAISE peut s'apparenter dans une certaine mesure à une galerie d'art puisqu'elle fait commerce de livres rares édités au XX et XXIème. Par ailleurs, les catalogues d'expositions communiqués permettent de justifier cette qualification. [...] On relèvera que la clientèle ne semblait pas attachée à l'emplacement, la boutique étant située sur une artère comprenant peu de galeries. [...] Une galerie d'art n'est pas un type de commerce dont l'activité est essentiellement liée à un flux de chalands et pour lequel l'emplacement joue un rôle essentiel en termes de réalisation de chiffre d'affaires. [...] Les galeries d'art parisiennes sont des fonds de commerce qui sont généralement transférables. La valeur des fonds de galeries d'art correspond le plus souvent à la valeur du droit au bail [...]. Le préjudice résultant d'une éviction d'un fonds de ce type se résume donc à la valeur du droit au bail, qui permet de trouver un emplacement d'intérêt comparable, et à des indemnités annexes. Le fonds pourrait être transféré sur une voie de commercialité comparable pour l'activité exercée sans perte de clientèle, la marque NICAISE étant reconnue dans le milieu des librairies galeries d'art » ; relève que « La société locataire a cessé son activité suite au départ de la boutique, mais sa notoriété lui permettrait de se réinstaller malgré le temps écoulé depuis 2016 » ; et conclut qu'il « considère que l'activité pouvait être transférée compte tenu de sa spécificité, ce qui est notre sentiment, l'activité de vente de livres anciens étant devenue rare et s'adressant à une clientèle captive » (pièce n°32 en demande, pages 31, 56, 57, 61 et 64).

Ces conclusions sont d'ailleurs corroborées par le rapport d'expertise unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [J] [K] de la S.A.R.L. [P] [H] [K] EXPERTISES en date du 8 octobre 2017 que la preneuse verse elle-même aux débats, lequel mentionne que « Cette librairie (spécialisée dans la vente de livres rares) bénéficie d'une forte notoriété. Cette enseigne jouit d'une réelle reconnaissance professionnelle », et fait état d'une « HYPOTHÈSE DU TRANSFERT DU FONDS DE COMMERCE / HYPOTHÈSE À PRIVILÉGIER » (pièce n°27 en demande, page 40).

Ces diverses conclusions expertales emportent la conviction de la présente juridiction, de sorte qu'il s'évince de l'ensemble de ces éléments que l'éviction de la demanderesse n'a pas eu pour effet d'entraîner une perte irrémédiable de sa clientèle, laquelle n'est pas attachée aux locaux donnés à bail, nonobstant que cette dernière ait fait le choix unilatéral de ne jamais se réinstaller, la bailleresse n'ayant pas à subir les conséquences d'une telle volonté. 

Dès lors, il y a lieu de retenir que l'éviction de la S.A.R.L. NICAISE entraîne le transfert de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de déplacement. 

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l'économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c'est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l'adéquation entre l'activité exercée et la commercialité du quartier.

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

En outre, selon les dispositions de l'article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

D'après la 6ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l'espèce, l'expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 85,50 m² et une surface pondérée totale de 50,45 m² (pièce n°32 en demande, page 35), laquelle n'est contestée par aucune des parties.

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d'un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l'étude des diverses données et des trente références issues de son observation du marché, constituées de trente locations nouvelles à un prix unitaire compris entre 770 euros et 6.172 euros par mètre carré pondéré, l'expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d'un montant de 1.500 euros par mètre carré pondéré (pièce n°32 en demande, pages 40, 41, 42, 44, 45 et 50).

Si la bailleresse sollicite la fixation d'un prix unitaire de marché de 800 euros par mètre carré pondéré, l'expert a justement répondu sur ce point que cette dernière « apparaît faible eu égard à la qualité de l'emplacement et à la destination contractuelle de "librairie, timbres et marques postales, galerie d'art, éditions" » (pièce n°32 en demande, page 65).

De même, si la locataire se prévaut d'un prix unitaire d'un montant de 2.000 euros par mètre carré pondéré, il convient cependant de souligner que parmi les références citées par l'expert judiciaire figure notamment celle de la boutique « YELLOW CORNER - librairie spécialisée en vente de photographies » au prix unitaire de 1.477 euros par mètre carré pondéré (pièce n°32 en demande, page 44), laquelle se révèle particulièrement pertinente.

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s'élève donc à la somme annuelle de : 50,45 x 1.500 = 75.675 euros hors taxes et hors charges.


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l'occurrence, l'expert judiciaire retient que le loyer de renouvellement théorique au 9 mars 2016 se serait élevé à la somme annuelle de 38.723,27 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire (pièce n°32 en demande, pages 54 et 55), ce qui n'est contesté par aucune des parties. 

Enfin, le technicien applique un coefficient de commercialité de 8,5 (pièce n°32 en demande, page 55), lequel n'est pas discuté par la bailleresse et sera retenu.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la valeur du droit au bail litigieux s'élève à la somme de : (75.675 - 38.723,27) x 8,5 = 314.089,71 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.R.L. NICAISE est de 314.089,71 euros.

Conclusion sur le montant de l'indemnité principale

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, le montant de l'indemnité principale revenant à la locataire, correspondant à la valeur du droit au bail, s'élève à la somme de 314.089,71 euros. 

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due par la S.C. VICTORIA à la S.A.R.L. NICAISE à la somme de 314.089,71 euros.

Sur les indemnités accessoires

Aux termes des dispositions de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Les indemnités accessoires correspondent à l'indemnisation des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'avait pas été évincé des locaux loués.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046). 

En l'occurrence, aux termes de son rapport définitif, l'expert judiciaire évalue ce poste de préjudice à un montant correspondant à un mois d'excédent brut d'exploitation de chacune des années 2016 à 2020, soit à la somme de 15.584 euros (pièce n°32 en demande, page 60), ce qui n'est pas contesté par la locataire. 
Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B


Cependant, dès lors que la preneuse reconnaît expressément qu'elle « n'a pas entendu et n'entend pas se réinstaller », et encore que « comme précédemment indiqué, la société NICAISE ne s'est pas réinstallée et n'entend absolument pas se réinstaller » (pages 15 et 16 de ses dernières conclusions), ce qui constitue un aveu judiciaire au sens des dispositions des articles 1383 et 1383-2 du code civil, force est de constater qu'elle ne démontre pas avoir consacré un quelconque laps de temps à rechercher de nouveaux locaux ou à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, de sorte qu'elle échoue à apporter la preuve de l'existence d'un quelconque trouble commercial, ce qui justifie le rejet de ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. NICAISE de sa demande d'indemnité accessoire formée à l'encontre de la S.C. VICTORIA au titre du trouble commercial.

Sur la perte sur stock

Dès lors que dans certaines activités, le stock ne peut être conservé et transféré dans un nouveau fonds, ce qui est notamment le cas des denrées périssables ou démodables, la liquidation du stock à faible prix dans des conditions d'urgence peut entraîner un préjudice devant être indemnisé.

En l'espèce, si l'expert retient une perte sur stock d'un montant de 50.396 euros (pièce n°32 en demande, pages 60 et 61), que la preneuse souhaite voir porter à la somme de 262.952 euros, force est toutefois de constater, comme le relève à juste titre la bailleresse, que d'une part, les livres commercialisés dans les locaux donnés à bail ne constituent des denrées ni périssables, ni démodables s'agissant de livres anciens précisément recherchés par la clientèle pour leur ancienneté, et que d'autre part, la locataire reconnaît expressément que « le local mis à sa disposition par la société PGA HOLDING éta[it] exclusivement destiné à permettre l'écoulement du stock restant », en précisant que « Les stocks [sont] aujourd'hui totalement écoulés » (pages 15 et 16 de ses dernières conclusions), ce qui constitue un aveu judiciaire au sens des dispositions des articles 1383 et 1383-2 du code civil, sans pour autant démontrer, ni même alléguer, que l'écoulement intégral de son stock serait intervenu à vil prix, ce qui justifie le rejet de ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. NICAISE de sa demande d'indemnité accessoire formée à l'encontre de la S.C. VICTORIA au titre de la perte sur stock.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l'espèce, au vu des justificatifs qui lui ont été communiqués, l'expert judiciaire évalue les frais de licenciement à la somme de 2.989 euros (pièce n°32 en demande, page 60), laquelle n'est pas expressément contestée par la bailleresse, cette dernière se contentant de passer complètement sous silence ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.C. VICTORIA à la S.A.R.L. NICAISE au titre des frais de licenciement à la somme de 2.989 euros.


Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction

En définitive, l'indemnité d'éviction due à la preneuse à bail s'élève à la somme totale de : 314.089,71 + 2.989 = 317.078,71 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C. VICTORIA à la S.A.R.L. NICAISE à la somme totale de 317.078,71 euros, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde.

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. 

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d'autre part, cette indemnité d'occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l'espèce, l'expert judiciaire, après avoir estimé la valeur locative de renouvellement des locaux à la somme annuelle de 55.495 euros hors taxes et hors charges et avoir pratiqué un abattement de précarité de 10% comme tel est l'usage en la matière, évalue l'indemnité d'occupation statutaire à la somme annuelle de 49.946 euros hors taxes et hors charges à compter du 8 mars 2016, soit à la somme totale de 32.020 euros hors taxes et hors charges pour la période de 234 jours écoulée entre le 8 mars 2016 et le 31 octobre 2016, date de restitution des locaux (pièce n°32 en demande, page 64), ces montants n'étant contestés par aucune des parties.

Il ressort de la quittance d'indemnité d'occupation en date du 26 septembre 2016 produite aux débats par la bailleresse que la locataire a versé au cours de l'année 2016 une indemnité d'occupation trimestrielle d'un montant de 9.528,71 euros hors taxes et hors charges, correspondant à une indemnité d'occupation annuelle d'un montant de 38.114,84 euros hors taxes et hors charges (soit : 9.528,71 x 4 : pièce n°6 en défense), soit à une indemnité d'occupation provisionnelle, pour la période de 234 jours susvisée, d'un montant de : (38.114,84 x 234) ÷ 365 = 24.435,27 euros.


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B


La preneuse demeure donc redevable d'un solde d'indemnités d'occupation statutaire d'un montant de : 32.020 - 24.435,27 = 7.584,73 euros hors taxes et hors charges.

Cependant, dès lors que la propriétaire réclame le règlement d'un solde d'un montant inférieur à la somme susvisée, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué le montant de 1.743,30 euros sollicité.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. NICAISE à payer à la S.C. VICTORIA la somme de 1.743,30 euros en règlement du solde d'indemnités d'occupation statutaire dues pour la période comprise entre le 8 mars 2016 et le 31 octobre 2016 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, force est de constater que la bailleresse ne produit aux débats aucun justificatif de ses capacités financières ou de sa situation de trésorerie, étant observé que d'une part, elle a déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, et que d'autre part, il lui appartenait de provisionner, le cas échéant, le montant de sa dette, ce qui justifie le rejet de la demande de délais de paiement formée de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. VICTORIA de sa demande reconventionnelle de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C. VICTORIA, partie perdante dès lors qu'elle est à l'origine de la présente instance en fixation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. NICAISE à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire d'un montant de 6.442,73 euros T.T.C. (pièce n°33 en demande), et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. NICAISE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

En raison de l'ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, en vertu des dispositions de l'article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance.





Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

FIXE à la somme totale de 317.078,71 euros (TROIS CENT DIX-SEPT MILLE SOIXANTE-DIX-HUIT euros et SOIXANTE ET ONZE centimes) le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], à la S.A.R.L. NICAISE en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 314.089,71 euros au titre de l'indemnité principale, 
– la somme de 2.989 euros au titre des frais de licenciement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. NICAISE de ses demandes d'indemnités accessoires formées à l'encontre de la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], au titre du trouble commercial et de la perte sur stock,

CONDAMNE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme globale de 317.078,71 euros (TROIS CENT DIX-SEPT MILLE SOIXANTE-DIX-HUIT euros et SOIXANTE ET ONZE centimes) à titre d'indemnité d'éviction,

CONDAMNE la S.A.R.L. NICAISE à payer à la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], la somme de 1.743,30 euros (MILLE SEPT CENT QUARANTE-TROIS euros et TRENTE centimes) en règlement du solde d'indemnités d'occupation statutaire dues pour la période comprise entre le 8 mars 2016 et le 31 octobre 2016 inclus,

DÉBOUTE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], de sa demande reconventionnelle de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire d'un montant de 6.442,73 euros T.T.C. (SIX MILLE QUATRE CENT QUARANTE-DEUX euros et SOIXANTE-TREIZE centimes toutes taxes comprises),

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BARRILLON (R0054)
 Me de BIASSI (D0951) 


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 19/04225 

N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

N° MINUTE : 6

Assignation du :
18 Avril 2016









JUGEMENT 
rendu le 29 Juin 2026 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. NICAISE (RCS de [Localité 1] 493 632 210)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054



DÉFENDEURS

Monsieur [W] [I], décédé le 6 août 2018

Madame [G] [I] épouse [L] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.C. VICTORIA (RCS de [Localité 1] 879 446 540), venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant droit seule héritière de Monsieur [W] [I], par voie d'intervention volontaire
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Gilles de BIASI de HERMEXIS AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0951
Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 13 Avril 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 décembre 2004, Monsieur [W] [I] et sa fille Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A. [V] NICAISE des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et de deux pièces au premier étage constituant le lot n°2 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section BJ numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2004 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de librairie, de timbres et de marques postales, de galerie d'art et d'édition, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 29.500 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 5 janvier 2007, la S.A. [V] NICAISE a cédé le fonds de commerce de librairie spécialisée exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. NICAISE.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2013.

Par lettres recommandées adressées par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date des 2 juillet et 10 octobre 2013, Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont notifié à la S.A.R.L. NICAISE une demande de révision triennale du loyer à effet au 1er juillet 2013, en proposant de voir porter le montant du loyer respectivement à la somme annuelle de 44.2000 euros et à la somme annuelle de 38.114,84 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre en date du 15 janvier 2014, la S.A.R.L. NICAISE a indiqué aux bailleurs que l'indice de comparaison pris en compte dans le calcul du loyer révisé était erroné.

À la suite d'un sinistre de dégât des eaux survenu au cours du mois de décembre de l'année 2013 dans le sous-sol de l'immeuble, Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 9 janvier 2014, mis en demeure la S.A.R.L. NICAISE de procéder aux travaux de réfection des conduites en acier du réseau de chauffage.

Après plusieurs échanges de correspondances adressées entre le 16 janvier et le 10 décembre 2014, les parties s'opposant tant sur l'indice applicable à la révision triennale du loyer que sur la prise en charge financière des travaux, la S.A.R.L. NICAISE a, par acte d'huissier en date du 9 décembre 2015, fait signifier à Monsieur [W] [I] et à Madame [G] [I] épouse [L] [N] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2016.

Par acte d'huissier en date du 29 janvier 2016, Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont fait signifier à la S.A.R.L. NICAISE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme de 9.602,33 euros.

Par lettre officielle en date du 16 février 2016, le conseil de la S.A.R.L. NICAISE a transmis au conseil de Monsieur [W] [I] et de Madame [G] [I] épouse [L] [N] un chèque bancaire d'un montant de 9.602,33 euros.

Par acte d'huissier en date du 8 mars 2016, Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] ont fait signifier à la S.A.R.L. NICAISE un congé pour le 30 septembre 2016 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime. 

Par exploit d'huissier en date du 18 avril 2016, la S.A.R.L. NICAISE a fait assigner Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris, en paiement d'une indemnité d'éviction ainsi qu'en remboursement tant du trop-perçu résultant du calcul erroné du loyer révisé que du coût des travaux de réfection des canalisations.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 16/07543.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la S.A.R.L. NICAISE a procédé à la restitution des clefs des locaux donnés à bail et a fait dresser un état des lieux de sortie contradictoire suivant procès-verbaux de constat d'huissier de justice respectivement en date des 31 octobre et 4 novembre 2016.

L'affaire a fait l'objet d'une ordonnance de radiation rendue par le juge de la mise en état en date du 6 mars 2019, puis d'une demande de rétablissement au rôle en date du 4 avril 2019.

L'affaire a été rétablie sous le numéro de répertoire général RG 19/04225.

Par jugement contradictoire en date du 30 avril 2021, le tribunal a notamment : débouté Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] de leurs demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial au 1er mars 2016 et de résiliation judiciaire du bail ; dit que le contrat de bail avait pris fin le 8 mars 2016 ; dit que le congé délivré par Monsieur [W] [I] et par Madame [G] [I] épouse [L] [N] en date du 8 mars 2016 avait ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la S.A.R.L. NICAISE ; débouté la S.A.R.L. NICAISE de ses demandes de remboursement formées au titre du trop-perçu résultant de la révision du loyer ainsi qu'au titre du coût des travaux de réfection des canalisations ; condamné Monsieur [W] [I] et Madame [G] [I] épouse [L] [N] à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 19.057,42 euros en restitution du dépôt de garantie ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [R] [X] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur [W] [I] et par Madame [G] [I] épouse [L] [N] ainsi que du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. NICAISE pour la période comprise entre le 8 mars et le 31 octobre 2016 ; et ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Madame [R] [X] a ultérieurement été remplacée par Monsieur [C] [D] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 26 mai 2021.

L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 7 septembre 2021, a organisé deux réunions contradictoires les 23 septembre et 9 décembre 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 14 décembre 2021, et a déposé son rapport définitif le 15 juin 2022, estimant le montant de l'indemnité d'éviction principale due à la S.A.R.L. NICAISE à la somme de 314.000 euros en cas de loyer plafonné ou de 223.000 euros en cas de loyer déplafonné dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce, et à la somme de 314.000 euros en cas de loyer plafonné ou de 194.000 euros en cas de loyer déplafonné dans l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par cette dernière à la somme de 32.020 euros hors taxes et hors charges à compter du 9 mars 2016.

Exposant que d'une part, Monsieur [W] [I] était décédé le 6 août 2018, et que d'autre part elle venait aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière du premier, la S.C. VICTORIA est intervenue volontairement à l'instance par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er juin 2022. 

Constatant que par déclaration remise au greffe de la cour d'appel de Paris par RPVA le 2 juin 2021, la S.C. VICTORIA avait interjeté appel du jugement du 30 avril 2021, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 10 novembre 2023, sur le fondement des dispositions des articles 73, 377, 378 et 789 du code de procédure civile, ordonné le sursis à statuer sur la demande de paiement d'une indemnité d'éviction formée par la S.A.R.L. NICAISE, dans l'attente de l'arrêt à intervenir dans l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/10293. 

Par arrêt contradictoire en date du 21 décembre 2023, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 avril 2021, sauf en ce que celui-ci avait débouté la S.A.R.L. NICAISE de sa demande de remboursement du coût des travaux de réfection des canalisations, et statuant à nouveau sur ce point a notamment : condamné Madame [G] [I] épouse [L] [N] et la S.C. VICTORIA à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 4.750 euros en remboursement du coût desdits travaux ; et condamné Madame [G] [I] épouse [L] [N] et la S.C. VICTORIA aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

Rappelant que cet arrêt était revêtu tant de l'autorité de la chose jugée que de la force de chose jugée, et que le pourvoi formé contre celui-ci par la S.C. VICTORIA et par Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I] par déclaration remise au greffe de la Cour de cassation le 22 mai 2024 n'était pas suspensif d'exécution, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 10 décembre 2024, sur le fondement des dispositions des articles 73, 110, 377, 378, 480, 500, 579 et 789 du code de procédure civile, notamment : débouté la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], de sa demande de sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour de cassation à intervenir dans l'instance enrôlée sous le numéro de pourvoi 24-15588 ; et condamné la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 octobre 2025, la S.A.R.L. NICAISE demande au tribunal, sur le fondement des articles L.145-14, L. 145-28 et L. 145-34 du code de commerce, de :

– à titre principal, condamner l'indivision [I] à lui payer une indemnité d'éviction d'un montant total de 755.745 euros correspondant à la perte de son fonds de commerce ;
– à titre subsidiaire, condamner l'indivision [I] à lui payer une indemnité d'éviction d'un montant total de 747.854,50 euros correspondant à la valeur de son droit au bail dans l'hypothèse d'un transfert de son fonds de commerce ;
– en tout état de cause, condamner l'indivision [I] à lui payer la somme de 6.442,73 euros en remboursement des frais d'expertise judiciaire ;
– condamner l'indivision [I] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner l'indivision [I] aux dépens ;
– déclarer que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit à titre provisoire.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. NICAISE fait valoir, à titre principal, que le refus de renouvellement du bail a entraîné la perte de son fonds de commerce, dès lors qu'elle n'a aucune intention de se réinstaller, ce qui justifie que lui soit versée une indemnité d'éviction principale de remplacement d'un montant de 474.220 euros.

À titre subsidiaire, elle affirme qu'en cas de transfert de son fonds de commerce, la valeur locative de marché des locaux s'élève à la somme annuelle de 100.900 euros hors taxes et hors charges, et que la valeur locative de renouvellement s'élève à la somme annuelle de 38.723 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire, si bien qu'après application d'un coefficient de commercialité de 7,5, la valeur de son droit au bail est de 466.327,50 euros, laquelle constitue le montant de l'indemnité principale de déplacement à laquelle elle a droit.

En tout état de cause, s'agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : la somme de 15.584 euros en réparation de son trouble commercial ; la somme de 2.989 euros au titre de ses frais de licenciement ; et la somme de 262.952 euros au titre de sa perte sur stock. 

Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

Concernant le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse, elle approuve les conclusions expertales ayant fixé celui-ci à la somme de 32.020 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– en conséquence, fixer le montant de l'indemnité d'éviction qui pourrait être allouée à la S.A.R.L. NICAISE à la somme de 111.750 euros ;
– échelonner le paiement de l'indemnité d'éviction dans les plus larges délais ;
– condamner la S.A.R.L. NICAISE à lui payer la somme de 1.743,30 euros en règlement du solde d'indemnités d'occupation dues pour la période comprise entre le 8 mars 2016 et le 31 octobre 2016 ;
– condamner la S.A.R.L. NICAISE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. NICAISE aux dépens, avec distraction au profit de Maître [Localité 5]-Éric DE BIASI ;
– écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], expose que l'indemnité d'éviction due à la locataire constitue une indemnité de transfert dès lors que l'activité de vente de livres anciens exercée par celle-ci est indépendante de son environnement géographique immédiat, peu important que cette dernière ait fait le choix de ne pas se réinstaller. Elle en déduit que l'indemnité d'éviction principale à laquelle peut prétendre la preneuse s'élève au montant de 104.550 euros en retenant une valeur locative de marché des locaux de 42.882,50 euros hors taxes et hors charges, une valeur locative de renouvellement de 38.723,27 euros hors taxes et hors charges, et un coefficient de commercialité de 8,5. 

Elle s'oppose au versement de quelconques indemnités accessoires, soulignant que d'une part, la demanderesse reconnaît expressément n'avoir aucune intention de se réinstaller, ce qui exclut tout trouble commercial, et que d'autre part, les produits commercialisés par la S.A.R.L. NICAISE ne constituent pas des denrées périssables ni démodables, de sorte qu'aucune perte sur stock n'est caractérisée.

En ce qui concerne l'indemnité d'occupation dont elle est créancière, la propriétaire réclame l'entérinement du rapport d'expertise judiciaire l'ayant fixée à la somme de 32.020 euros, et précise que l'évincée demeure redevable d'un solde d'indemnités d'occupation d'un montant de 1.743,30 euros. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 octobre 2025.

Par arrêt en date du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la S.C. VICTORIA et par Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I] contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 21 décembre 2023.
Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B


L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction globale est donc constituée d'une indemnité principale à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires.

Sur l'indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité principale : d'une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce, en cas de perte de celui-ci, et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d'autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l'espèce, la locataire allègue que « Comme indiqué à l'Expert judiciaire, la société NICAISE n'a pas entendu et n'entend pas se réinstaller, le local mis à sa disposition par la société PGA HOLDING étant exclusivement destiné à permettre l'écoulement du stock restant : il convient par conséquent de fixer l'indemnité principale d'éviction en fonction de la perte du fonds de commerce », et encore que « comme précédemment indiqué, la société NICAISE ne s'est pas réinstallée et n'entend absolument pas se réinstaller, son fonds de commerce ayant aujourd'hui totalement disparu » (pages 15 et 16 de ses dernières conclusions).

Cependant, dans son rapport définitif en date du 15 juin 2022, l'expert judiciaire : fait état d'une « Activité : - librairie de livres précieux du XXe et XXIe siècle » ; souligne que « La librairie NICAISE peut s'apparenter dans une certaine mesure à une galerie d'art puisqu'elle fait commerce de livres rares édités au XX et XXIème. Par ailleurs, les catalogues d'expositions communiqués permettent de justifier cette qualification. [...] On relèvera que la clientèle ne semblait pas attachée à l'emplacement, la boutique étant située sur une artère comprenant peu de galeries. [...] Une galerie d'art n'est pas un type de commerce dont l'activité est essentiellement liée à un flux de chalands et pour lequel l'emplacement joue un rôle essentiel en termes de réalisation de chiffre d'affaires. [...] Les galeries d'art parisiennes sont des fonds de commerce qui sont généralement transférables. La valeur des fonds de galeries d'art correspond le plus souvent à la valeur du droit au bail [...]. Le préjudice résultant d'une éviction d'un fonds de ce type se résume donc à la valeur du droit au bail, qui permet de trouver un emplacement d'intérêt comparable, et à des indemnités annexes. Le fonds pourrait être transféré sur une voie de commercialité comparable pour l'activité exercée sans perte de clientèle, la marque NICAISE étant reconnue dans le milieu des librairies galeries d'art » ; relève que « La société locataire a cessé son activité suite au départ de la boutique, mais sa notoriété lui permettrait de se réinstaller malgré le temps écoulé depuis 2016 » ; et conclut qu'il « considère que l'activité pouvait être transférée compte tenu de sa spécificité, ce qui est notre sentiment, l'activité de vente de livres anciens étant devenue rare et s'adressant à une clientèle captive » (pièce n°32 en demande, pages 31, 56, 57, 61 et 64).

Ces conclusions sont d'ailleurs corroborées par le rapport d'expertise unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [J] [K] de la S.A.R.L. [P] [H] [K] EXPERTISES en date du 8 octobre 2017 que la preneuse verse elle-même aux débats, lequel mentionne que « Cette librairie (spécialisée dans la vente de livres rares) bénéficie d'une forte notoriété. Cette enseigne jouit d'une réelle reconnaissance professionnelle », et fait état d'une « HYPOTHÈSE DU TRANSFERT DU FONDS DE COMMERCE / HYPOTHÈSE À PRIVILÉGIER » (pièce n°27 en demande, page 40).

Ces diverses conclusions expertales emportent la conviction de la présente juridiction, de sorte qu'il s'évince de l'ensemble de ces éléments que l'éviction de la demanderesse n'a pas eu pour effet d'entraîner une perte irrémédiable de sa clientèle, laquelle n'est pas attachée aux locaux donnés à bail, nonobstant que cette dernière ait fait le choix unilatéral de ne jamais se réinstaller, la bailleresse n'ayant pas à subir les conséquences d'une telle volonté. 

Dès lors, il y a lieu de retenir que l'éviction de la S.A.R.L. NICAISE entraîne le transfert de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de déplacement. 

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l'économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c'est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l'adéquation entre l'activité exercée et la commercialité du quartier.

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

En outre, selon les dispositions de l'article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

D'après la 6ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l'espèce, l'expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 85,50 m² et une surface pondérée totale de 50,45 m² (pièce n°32 en demande, page 35), laquelle n'est contestée par aucune des parties.

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d'un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l'étude des diverses données et des trente références issues de son observation du marché, constituées de trente locations nouvelles à un prix unitaire compris entre 770 euros et 6.172 euros par mètre carré pondéré, l'expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d'un montant de 1.500 euros par mètre carré pondéré (pièce n°32 en demande, pages 40, 41, 42, 44, 45 et 50).

Si la bailleresse sollicite la fixation d'un prix unitaire de marché de 800 euros par mètre carré pondéré, l'expert a justement répondu sur ce point que cette dernière « apparaît faible eu égard à la qualité de l'emplacement et à la destination contractuelle de "librairie, timbres et marques postales, galerie d'art, éditions" » (pièce n°32 en demande, page 65).

De même, si la locataire se prévaut d'un prix unitaire d'un montant de 2.000 euros par mètre carré pondéré, il convient cependant de souligner que parmi les références citées par l'expert judiciaire figure notamment celle de la boutique « YELLOW CORNER - librairie spécialisée en vente de photographies » au prix unitaire de 1.477 euros par mètre carré pondéré (pièce n°32 en demande, page 44), laquelle se révèle particulièrement pertinente.

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s'élève donc à la somme annuelle de : 50,45 x 1.500 = 75.675 euros hors taxes et hors charges.


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l'occurrence, l'expert judiciaire retient que le loyer de renouvellement théorique au 9 mars 2016 se serait élevé à la somme annuelle de 38.723,27 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire (pièce n°32 en demande, pages 54 et 55), ce qui n'est contesté par aucune des parties. 

Enfin, le technicien applique un coefficient de commercialité de 8,5 (pièce n°32 en demande, page 55), lequel n'est pas discuté par la bailleresse et sera retenu.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la valeur du droit au bail litigieux s'élève à la somme de : (75.675 - 38.723,27) x 8,5 = 314.089,71 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.R.L. NICAISE est de 314.089,71 euros.

Conclusion sur le montant de l'indemnité principale

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, le montant de l'indemnité principale revenant à la locataire, correspondant à la valeur du droit au bail, s'élève à la somme de 314.089,71 euros. 

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due par la S.C. VICTORIA à la S.A.R.L. NICAISE à la somme de 314.089,71 euros.

Sur les indemnités accessoires

Aux termes des dispositions de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Les indemnités accessoires correspondent à l'indemnisation des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'avait pas été évincé des locaux loués.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046). 

En l'occurrence, aux termes de son rapport définitif, l'expert judiciaire évalue ce poste de préjudice à un montant correspondant à un mois d'excédent brut d'exploitation de chacune des années 2016 à 2020, soit à la somme de 15.584 euros (pièce n°32 en demande, page 60), ce qui n'est pas contesté par la locataire. 
Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B


Cependant, dès lors que la preneuse reconnaît expressément qu'elle « n'a pas entendu et n'entend pas se réinstaller », et encore que « comme précédemment indiqué, la société NICAISE ne s'est pas réinstallée et n'entend absolument pas se réinstaller » (pages 15 et 16 de ses dernières conclusions), ce qui constitue un aveu judiciaire au sens des dispositions des articles 1383 et 1383-2 du code civil, force est de constater qu'elle ne démontre pas avoir consacré un quelconque laps de temps à rechercher de nouveaux locaux ou à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, de sorte qu'elle échoue à apporter la preuve de l'existence d'un quelconque trouble commercial, ce qui justifie le rejet de ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. NICAISE de sa demande d'indemnité accessoire formée à l'encontre de la S.C. VICTORIA au titre du trouble commercial.

Sur la perte sur stock

Dès lors que dans certaines activités, le stock ne peut être conservé et transféré dans un nouveau fonds, ce qui est notamment le cas des denrées périssables ou démodables, la liquidation du stock à faible prix dans des conditions d'urgence peut entraîner un préjudice devant être indemnisé.

En l'espèce, si l'expert retient une perte sur stock d'un montant de 50.396 euros (pièce n°32 en demande, pages 60 et 61), que la preneuse souhaite voir porter à la somme de 262.952 euros, force est toutefois de constater, comme le relève à juste titre la bailleresse, que d'une part, les livres commercialisés dans les locaux donnés à bail ne constituent des denrées ni périssables, ni démodables s'agissant de livres anciens précisément recherchés par la clientèle pour leur ancienneté, et que d'autre part, la locataire reconnaît expressément que « le local mis à sa disposition par la société PGA HOLDING éta[it] exclusivement destiné à permettre l'écoulement du stock restant », en précisant que « Les stocks [sont] aujourd'hui totalement écoulés » (pages 15 et 16 de ses dernières conclusions), ce qui constitue un aveu judiciaire au sens des dispositions des articles 1383 et 1383-2 du code civil, sans pour autant démontrer, ni même alléguer, que l'écoulement intégral de son stock serait intervenu à vil prix, ce qui justifie le rejet de ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. NICAISE de sa demande d'indemnité accessoire formée à l'encontre de la S.C. VICTORIA au titre de la perte sur stock.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l'espèce, au vu des justificatifs qui lui ont été communiqués, l'expert judiciaire évalue les frais de licenciement à la somme de 2.989 euros (pièce n°32 en demande, page 60), laquelle n'est pas expressément contestée par la bailleresse, cette dernière se contentant de passer complètement sous silence ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.C. VICTORIA à la S.A.R.L. NICAISE au titre des frais de licenciement à la somme de 2.989 euros.


Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction

En définitive, l'indemnité d'éviction due à la preneuse à bail s'élève à la somme totale de : 314.089,71 + 2.989 = 317.078,71 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C. VICTORIA à la S.A.R.L. NICAISE à la somme totale de 317.078,71 euros, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde.

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. 

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d'autre part, cette indemnité d'occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l'espèce, l'expert judiciaire, après avoir estimé la valeur locative de renouvellement des locaux à la somme annuelle de 55.495 euros hors taxes et hors charges et avoir pratiqué un abattement de précarité de 10% comme tel est l'usage en la matière, évalue l'indemnité d'occupation statutaire à la somme annuelle de 49.946 euros hors taxes et hors charges à compter du 8 mars 2016, soit à la somme totale de 32.020 euros hors taxes et hors charges pour la période de 234 jours écoulée entre le 8 mars 2016 et le 31 octobre 2016, date de restitution des locaux (pièce n°32 en demande, page 64), ces montants n'étant contestés par aucune des parties.

Il ressort de la quittance d'indemnité d'occupation en date du 26 septembre 2016 produite aux débats par la bailleresse que la locataire a versé au cours de l'année 2016 une indemnité d'occupation trimestrielle d'un montant de 9.528,71 euros hors taxes et hors charges, correspondant à une indemnité d'occupation annuelle d'un montant de 38.114,84 euros hors taxes et hors charges (soit : 9.528,71 x 4 : pièce n°6 en défense), soit à une indemnité d'occupation provisionnelle, pour la période de 234 jours susvisée, d'un montant de : (38.114,84 x 234) ÷ 365 = 24.435,27 euros.


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B


La preneuse demeure donc redevable d'un solde d'indemnités d'occupation statutaire d'un montant de : 32.020 - 24.435,27 = 7.584,73 euros hors taxes et hors charges.

Cependant, dès lors que la propriétaire réclame le règlement d'un solde d'un montant inférieur à la somme susvisée, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué le montant de 1.743,30 euros sollicité.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. NICAISE à payer à la S.C. VICTORIA la somme de 1.743,30 euros en règlement du solde d'indemnités d'occupation statutaire dues pour la période comprise entre le 8 mars 2016 et le 31 octobre 2016 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, force est de constater que la bailleresse ne produit aux débats aucun justificatif de ses capacités financières ou de sa situation de trésorerie, étant observé que d'une part, elle a déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, et que d'autre part, il lui appartenait de provisionner, le cas échéant, le montant de sa dette, ce qui justifie le rejet de la demande de délais de paiement formée de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. VICTORIA de sa demande reconventionnelle de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C. VICTORIA, partie perdante dès lors qu'elle est à l'origine de la présente instance en fixation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. NICAISE à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire d'un montant de 6.442,73 euros T.T.C. (pièce n°33 en demande), et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. NICAISE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

En raison de l'ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, en vertu des dispositions de l'article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance.





Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 19/04225 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR6B

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

FIXE à la somme totale de 317.078,71 euros (TROIS CENT DIX-SEPT MILLE SOIXANTE-DIX-HUIT euros et SOIXANTE ET ONZE centimes) le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], à la S.A.R.L. NICAISE en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 314.089,71 euros au titre de l'indemnité principale, 
– la somme de 2.989 euros au titre des frais de licenciement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. NICAISE de ses demandes d'indemnités accessoires formées à l'encontre de la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], au titre du trouble commercial et de la perte sur stock,

CONDAMNE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme globale de 317.078,71 euros (TROIS CENT DIX-SEPT MILLE SOIXANTE-DIX-HUIT euros et SOIXANTE ET ONZE centimes) à titre d'indemnité d'éviction,

CONDAMNE la S.A.R.L. NICAISE à payer à la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], la somme de 1.743,30 euros (MILLE SEPT CENT QUARANTE-TROIS euros et TRENTE centimes) en règlement du solde d'indemnités d'occupation statutaire dues pour la période comprise entre le 8 mars 2016 et le 31 octobre 2016 inclus,

DÉBOUTE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], de sa demande reconventionnelle de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], à payer à la S.A.R.L. NICAISE la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. VICTORIA, venant aux droits de Madame [G] [I] épouse [L] [N] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur [W] [I], aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire d'un montant de 6.442,73 euros T.T.C. (SIX MILLE QUATRE CENT QUARANTE-DEUX euros et SOIXANTE-TREIZE centimes toutes taxes comprises),

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de procedure civile 579, code civil 1383-2, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de procedure civile 500, code de procedure civile 377, code de commerce L145-14, code de procedure civile 110, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de procedure civile 73, code de procedure civile 246). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02237

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-14, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de procedure civile 246

• 1 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/13498

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-14, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de procedure civile 246

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/02886

  en commun : code de commerce L145-28, code de procedure civile 579, code monetaire et financier L112-2, code de procedure civile 500, code de procedure civile 377, code de commerce L145-14, code de procedure civile 110, code de commerce L145-33

• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/17576

  en commun : code de commerce L145-28, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-14, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10831

  en commun : code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de procedure civile 246

• 17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/03775

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-14, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de procedure civile 73

• 25 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/07174

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-14

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/13297

  en commun : code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

Mise à jour de la source le 2026-07-01T18:34:33.332Z.