Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 17 juin 2026, n° 21/03775

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 08 février 2005, la SCI PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société ABC GAME INTERNATIONAL, devenue société GAME FRANCE, pour une durée de douze années à compter du 15 mars 2005, divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à Paris (75011) pour y exercer une activité de « vente et location de matériels, logiciels, DVD, micro-ordinateurs et accessoires sous les formes présentes et à venir pour jeux vidéo, systèmes multimédias neufs et d’occasion, sous l’enseigne score game », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 130.000 euros en principal.

La société MICROMANIA est venue aux droits de la société GAME FRANCE aux termes d’un jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 1er février 2013 qui a adopté un plan de cession partiel des actifs de la locataire portant notamment sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, incluant le droit au bail signé le 08 février 2005.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 02 juin 2017, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait signifier à la société MICROMANIA un congé à effet au 31 décembre 2017, comportant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement « d’une indemnité d’éviction (…) fixée par voie judiciaire après expertise de sa valeur, si le preneur peut y prétendre », en application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 15 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par acte du 31 janvier 2018 à l’initiative de la bailleresse d’une demande d’expertise judiciaire destinée à permettre d’évaluer le montant des indemnités d’occupation et d’éviction susceptibles d’être dues, a désigné M. [W] [N] en qualité d’expert judiciaire avec mission de fournir tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société MICROMANIA et de rechercher tous éléments permettant d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction en cas de perte de fonds ou en cas de possibilité de transfert.

Mme [G] [I], nommée en remplacement de M. [N] par ordonnance du 28 mars 2018, a établi son rapport le 09 juillet 2020, concluant que l’indemnité annuelle d’occupation pouvait être chiffrée à la somme 122.850 euros (correspondant à une surface pondérée de 91 m²B, à un prix unitaire de 1.500 euros/m²B/an et avec application d’un abattement de précarité de 10%), tandis que l’indemnité d’éviction, de remplacement, pouvait être estimée à la somme de 953.000 euros selon la méthode du chiffre d’affaires moyen, augmentée des frais de licenciement sur présentation des justificatifs.

C’est dans ce contexte que la société MICROMANIA a fait assigner la SCI PARDES PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 05 mars 2021, aux fins essentiellement de voir fixer l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la somme de 2.916.000 euros et de voir fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 82.600 euros.

La mesure de médiation judiciaire ordonnée le 12 janvier 2022 n’a pas permis de trouver une issue amiable au litige.

Par voie de conclusions notifiées le 28 août 2023, la SCI PARDES PATRIMOINE a élevé un incident devant le juge de la mise en état tendant notamment à voir déclarer prescrite la demande en paiement d’une indemnité d’éviction introduite par la société MICROMANIA.

Par ordonnance du 26 février 2024, le juge de la mise en état a :
- déclaré la société MICROMANIA irrecevable en sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction en raison de la prescription,
- dit qu’il n’entrait pas dans la compétence du juge de la mise en état de déclarer la société MICROMANIA occupante sans droit ni titre et de prononcer son expulsion,
- condamné la société MICROMANIA aux dépens de l’incident et à verser à la SCI PARDES PATRIMOINE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MICROMANIA a contesté cette décision devant la cour d’appel de [Localité 1] qui, par arrêt en date du 19 décembre 2024, rectifié le 30 janvier 2025 :
- a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 26 février 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, 
Statuant à nouveau et y ajoutant, 
- a débouté la société MICROMANIA de ses demandes de sursis à statuer dans l'attente de la décision de l'audience de règlement amiable ainsi que dans l'attente de la solution de la conciliation demandées dans ses conclusions, 
- a déclaré irrecevable la demande de la société MICROMANIA aux fins de voir déclarer nul le congé délivré le 02 juin 2017 et de voir déclarer que le bail s'est poursuivi tacitement, 
- a condamné la société MICROMANIA aux dépens et à verser à la SCI PARDES PATRIMOINE une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

La société MICROMANIA a formé un pourvoi devant la cour de cassation à l’encontre de cet arrêt.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, la société MICROMANIA demande au tribunal, de :

ORDONNER le sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la cour de cassation à intervenir,

DEBOUTER la société SCI PARDES PATRIMOINE de ses demandes, fins et conclusions,
 
JUGER que la société MICROMANIA n’est pas prescrite dans sa demande d’indemnité d’éviction,

RECEVOIR la société MICROMANIA SAS en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

JUGER que la société PARDES PATRIMOINE a donné un mandat d’intérêt commun à l’expert judiciaire pour déterminer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

JUGER que la société PARDES PATRIMOINE a renoncé à la prescription de l’article L.145-60 du code de commerce,

JUGER qu’à la suite du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le bail consenti par la SCI PARDES PATRIMOINE a pris fin le 31 décembre 2017,

JUGER que l’assignation signifiée par la société SCI PARDES PATRIMOINE le 31 janvier 2018, a interrompu la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du code de commerce, tant à l’égard de la société SCI PARDES PATRIMOINE qu’à celui de la société MICROMANIA,

JUGER encore que les demandes en fixation d’indemnité d’occupation et d’éviction sont indivisibles,

JUGER, en conséquence, que les demandes de la société PARDES PATRIMOINE et de MICROMANIA, étant indivisibles et ayant la même finalité, l’assignation du 31 janvier 2018 a interrompu la prescription pour les deux sociétés susnommées,

JUGER dès lors que la demande en fixation et paiement d’indemnité d’éviction de la société MICROMANIA n’est pas prescrite,

PRENDRE ACTE de ce qu’aux termes du congé délivré le 2 juin 2017, la SCI PARDES PATRIMOINE a offert le paiement d’une indemnité d’éviction à la société MICROMANIA SAS,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI PARDES PATROMINE à la société MICROMANIA SAS à la somme de 2.916.000 € conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de Commerce,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la SCI PARDES PATRIMOINE à la société MICROMANIA SAS à la somme de 82.600 € hors charge et hors taxes par an à compter du 1er janvier 2018 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

JUGER la clause du bail article 5.1 5ème alinéa nulle,

En conséquence,
 
JUGER que la Société MICROMANIA n’est redevable d’aucune somme au titre de la reconstruction de la mezzanine,

Subsidiairement, si le Tribunal de Céans venait à considérer que la société MIROMANIA est redevable d’une indemnité relative à la reconstruction de la mezzanine,

JUGER que le montant sera de 10.000€,

A titre subsidiaire, 

ORDONNER une Audience de Règlement Amiable (ARA),

Si la société bailleresse refuse la procédure de règlement amiable, 

ENJOINDRE les Parties à rencontrer un Conciliateur,

A titre plus subsidiaire,

JUGER que la société PARDES PATRIMOINE a commis une faute,

CONDAMNER la société PARDES PATRIMOINE à réparer le préjudice de la société MICROMANIA et la CONDAMNER au montant de l’indemnité d’éviction, soit 2.916.000 €,

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que la clause 5.1. du bail est une clause pénale,

En conséquence, 

En REDUIRE le montant à la somme de 10.000 €,

En tout état de cause,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, celle-ci étant incompatible avec la nature de l’affaire,

CONDAMNER la société SCI PARDES PATRIMOINE à payer à la société MICROMANIA la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI PARDES PATRIMOINE aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

RESERVER les dépens et frais irrépétibles.


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, la société PARDES PATRIMOINE de :

DEBOUTER la société MICROMANIA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
 
JUGER, du fait de la prescription, que la société MICROMANIA, est occupante sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé avec refus de renouvellement, soit le 1er janvier 2018, et doit donc être déchue de son droit au maintien dans les locaux,
 
CONDAMNER la société MICROMANIA à libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux situés [Adresse 4],
 
ORDONNER donc son expulsion ainsi que de celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
 
JUGER que les meubles et objets meublants qui se trouveraient encore surplace donneront lieu à l’application des dispositions de l’article L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
 
CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de droit commun majorée, à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’à la date de son départ effectif des locaux sis [Adresse 4] d’un montant 273.000 € hors taxes et hors charges, ainsi qu’au paiement des accessoires, charges, impôts et taxes contractuels,

CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement des intérêts portant sur l’indemnité d’occupation au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité,

CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement des intérêts de droit sur les sommes dues outre leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
 
CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement de la somme de 2.065.116,27 euros en réparation du préjudice subi du fait de la destruction du 1er étage des locaux, 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit 
 
CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

*

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 février 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes mentionnées au dispositif des conclusions des parties tendant à voir « juger », « prendre acte » et « recevoir », qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais la redite de leurs moyens. Ceux-ci seront analysés par le tribunal dans les motifs de sa décision.

Il sera en outre utilement rappelé que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, tel que le bail notarié signé le 08 février 2005, restent soumis aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.


I - Sur la demande de sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la cour de cassation à intervenir sur le pourvoi introduit par la société MICROMANIA

La société MICROMANIA sollicite, à titre principal, que le tribunal ordonne un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation saisie du pourvoi qu’elle a introduit à l’encontre de l’arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de Paris en date du 19 décembre 2024. Elle explique que l’arrêt à intervenir aura une incidence sur la demande d’expulsion formée par la bailleresse à son encontre, en ce que si son pourvoi était accueilli, elle aurait droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce. Elle indique que le tribunal peut ordonner un sursis à statuer, d’office, au vu des circonstances du litige.

La SCI PARDES PATRIMOINE s’y oppose. Elle fait valoir que cette prétention revêt un caractère peu sérieux et dilatoire, la demanderesse cherchant, de mauvaise foi, à s’affranchir des décisions de justice claires rendues en application des dispositions légales en vigueur et de la jurisprudence applicable. Elle ajoute qu’un pourvoi en cassation en matière civile n’a pas d’effet suspensif, de sorte que l’exécution de la décision n’est pas interrompue par la saisine de la Cour de cassation. 

Sur ce :

L’article 789 1° du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l'article 73 dudit code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. 

Il est constant que la demande de sursis à statuer est assimilée à une exception de procédure soumise au régime de l'article 74 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 378 du même code, le sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenue de l’événement qu’elle détermine. 

L’article 379 du même code précise que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.

Il est admis que le sursis à statuer ne peut être ordonné que si cette mesure est nécessaire à une bonne administration de la justice.

En l’espèce, la société MICROMANIA ne justifie pas du pourvoi qu’elle a introduit devant la Cour de cassation à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] en date du 19 décembre 2024, rectifié le 30 janvier 2025, qui a confirmé l’irrecevabilité de son action en paiement d’une indemnité d’éviction, en raison de la prescription.

En tout état de cause, alors que la clôture de l’instruction a été prononcée le 13 octobre 2025, la demanderesse n’a pas présenté sa demande par voie de conclusions d’incident adressées au juge de la mise en état, seul compétent pour examiner sa demande de sursis à statuer en application des dispositions précitées, malgré la mention l’y invitant, portée au bulletin de procédure émis le 03 mars 2025.

La demande de sursis à statuer formée par la société MICROMANIA sera donc déclarée irrecevable devant le tribunal.


II – Sur les demandes en fixation et en condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction formées par la société MICROMANIA

La société MICROMANIA sollicite, à titre subsidiaire, que le tribunal fixe à la somme de 2.916.000 euros l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du code de commerce. Elle conteste que sa demande de ce chef serait prescrite, faisant valoir (1) que la bailleresse lui a fait signifier le congé à effet au 31 décembre 2017, comportant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement de l’indemnité d’éviction, puis l’assignation devant le juge des référés, à l’adresse des lieux loués et non pas à l’adresse de son siège social ; (2) que son droit à indemnité d’éviction a été reconnu par la bailleresse lors de la délivrance du congé ; (3) que la prescription a été interrompue par l’introduction de la demande d’expertise introduite devant le juge des référés, puis suspendue durant le déroulement de la mesure d’instruction ordonnée le 15 mars 2018, jusqu’au dépôt de son rapport en date du 09 juillet 2020 par Mme [I] ; (4) que la SCI PARDES PATRIMOINE n’a pas contesté son droit à indemnité d’éviction en cours d’expertise et a accepté la mesure de médiation ordonnée par le juge de la mise en état, à la suite de son assignation en ouverture de rapport ; (5) que la bailleresse a excipé pour la première fois de la prescription, de mauvaise foi, deux ans après la saisine du tribunal ; (6) que la SCI PARDES PATRIMOINE aurait renoncé à se prévaloir de la prescription biennale ; (7) que la bailleresse a agi dans le cadre d’un mandat d’intérêt commun dans l’intérêt de sa locataire.
Concernant le montant revendiqué, elle invoque un arrêt de la cour de cassation en date du 05 février 2014 pour soutenir que la valeur de son fonds de commerce doit être déterminée à partir du chiffre d’affaires réalisé TTC. Selon elle, l’indemnité principale ressort à la valeur de son fonds de commerce estimée à la somme de 1.790.000, correspondant au chiffre d’affaires moyen calculé d’après les données des exercices 2018 et 2019 auquel elle a appliqué un coefficient de 90%. Elle requiert aussi l’allocation des indemnités accessoires de remploi (179.000 euros), de trouble commercial (615.280 euros), de double loyer (14.556,46 euros), de frais de réinstallation (268.000 euros), de déménagement et frais divers (6.000 euros), de licenciement (35.000 euros) ainsi qu’une indemnité complémentaire de 7.000 euros.

La SCI PARDES PATRIMOINE résiste à cette prétention en invoquant l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 février 2024, dont les termes ont été confirmés par la cour d’appel de Paris le 19 décembre 2024, qui a déclaré prescrite l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction introduite par la société MICROMANIA après l’expiration du délai fixé à l’article L145-60 du code de commerce.

Sur ce :

L’article 794 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance.

En l’espèce, par ordonnance du 26 février 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré la société MICROMANIA irrecevable en sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction en raison de la prescription.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] en date du 19 décembre 2024, rectifié le 30 janvier 2025.

Il en résulte que l’autorité de la chose jugée attachée à la fin de non-recevoir retenue par le juge de la mise en état et la cour d’appel s’impose au tribunal, étant rappelé que si la société MICROMANIA a introduit un pourvoi devant la Cour de cassation à l’encontre de l’arrêt d’appel confirmatif, son recours n’a pas un caractère suspensif.

Par conséquent, l’action introduite par la société MICROMANIA aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction ayant ainsi été jugée prescrite, sa demande réitérée devant le tribunal tendant à la fixation et au paiement de ladite indemnité doit être déclarée irrecevable.


III – Sur les demandes en fixation et en condamnation de la société MICROMANIA au paiement de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2018 

Au visa de l’article L145-28 du code de commerce et du rapport d’expertise judiciaire, la société MICROMANIA requiert que l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2018, dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux, soit fixée à la somme annuelle de 82.600 euros en principal. Elle ne conteste pas la surface locative ni le prix unitaire proposé par Mme [I] au 1er janvier 2018, mais estime que la dégradation du dynamisme commercial dans le secteur depuis cette date justifie que le prix unitaire soit diminué à 1.433 euros/m²B/an au 1er janvier 2019, puis à 1.366 euros/m²B/an au 1er janvier 2020, à 1.299 euros/m²B/an au 1er janvier 2021, à 1.232 euros/m²B/an au 1er janvier 2022, à 1.165 euros/m²B/an au 1er janvier 2023 et 1.100 euros/m²B/an au 1er janvier 2024. Elle revendique en outre un abattement de précarité de 30% en raison de la durée de la procédure, expliquant qu’elle n’a plus réalisé de travaux d’amélioration, ni d’aménagement de son magasin depuis la délivrance du congé assorti d’un refus de renouvellement de son bail et que les salariés sont démotivés. Elle en déduit que la bailleresse doit être condamnée à lui restituer les trop-versés de loyers provisionnels augmentés des intérêts au taux légal, capitalisés. 

La SCI PARDES PATRIMOINE lui oppose qu’en raison de la prescription de son action en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction, la société MICROMANIA est occupante sans droit ni titre des lieux loués rétroactivement depuis la date d’effet de son congé, et donc redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun en application de l’article 1240 du code civil, qui a un caractère compensatoire et indemnitaire. Elle estime qu’elle est ainsi fondée à voir fixer l’indemnité d’occupation annuelle due à la somme de 273.000 euros. Elle explique que ce montant correspond à une surface locative de 91 m² B et un prix unitaire de 3.000 euros/m²B/an, soit le double de la valeur locative statutaire retenue par l’expert judiciaire, pour tenir compte du fait qu’elle ne peut disposer de ses locaux depuis de très nombreuses années du fait du maintien dans les lieux, sans droit ni titre, de la demanderesse. Elle s’oppose en outre à l’application d’un abattement de précarité, qui ne trouve à s’appliquer qu’en cas de fixation d’une indemnité d’occupation statutaire. 

Sur ce,
Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ


L'article L145-28 du code de commerce précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation (...).

Il est constant que cette indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L145-33 du code de commerce et que le plafonnement prévu par l'article L145-34 du même code est exclu. L'occupation étant précaire, il en outre est d'usage d'y appliquer un abattement pour précarité d'au moins 10%.

Selon l'article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il est par ailleurs acquis que le locataire devient occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, à laquelle il a perdu son droit au maintien dans les lieux, de sorte qu’il est débiteur d’une indemnité d’occupation statutaire jusqu’à la date de prescription de ladite action en paiement d’une indemnité d’éviction puis est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération des locaux, laquelle a une nature mixte, indemnitaire et compensatoire et dont la fixation obéit aux règles applicables à l’indemnisation de tout préjudice. 

En l’espèce, la société MICROMANIA a été déclarée prescrite au 31 décembre 2019 en son action en fixation de l’indemnité d’éviction à laquelle elle pouvait prétendre en application de l’article L145-14 du code de commerce consécutivement au congé que lui avait fait délivrer la SCI PARDES PATRIMOINE à effet au 31 décembre 2017, comportant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation statutaire du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, date à laquelle le délai de prescription de son action a expiré, puis d’une indemnité d’occupation de droit commun.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les lieux loués, sis [Adresse 5] sont situés à proximité de la [Adresse 6], sur la partie de la [Adresse 7] bénéficiant de la meilleure chalandise pour l’activité de la société MICROMANIA. Les locaux dépendent d’un ensemble de standing ordinaire. Ils disposent d’une importante vitrine s’étirant sur la hauteur du rez-de-chaussée et du premier étage, leur conférant une bonne visibilité. La boutique est de configuration harmonieuse, pour partie sous grande hauteur et pour partie sous plafond droit, est aménagée simplement, avec des présentoirs, des vitrines et des étagères. Le sous-sol relié par un escalier en colimaçon abrite les réserves et sanitaires.

Après avoir étudié neuf références de baux concernant des locaux situés à proximité, [Adresse 7] et [Adresse 8], dont six issues de nouvelles locations (745 euros/m²B/an à 2.214 euros/m²B/an), un renouvellement amiable (662 euros/m²B/an) et deux renouvellements judiciaires (800 euros/m²B/an et 1.000 euros/m²B/an), dans le cadre de la méthode par comparaison, Mme [I] a évalué l'indemnité d'occupation statutaire au 1er janvier 2018 à la somme de 122.850 euros en principal, par an, correspondant à une surface pondérée de 91 m²B, un prix unitaire de 1.500 euros/m²B/an, outre un abattement de précarité de 10%.

Sur la surface pondérée

Les parties acquiescent à la surface locative pondérée de 91 m²B calculée par l’expert, pour une surface utile de 134 m²U.

La surface pondérée sera donc fixée à 91 m²B.

Sur le prix unitaire

Sans contester le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire au 1er janvier 2018, la société MICROMANIA demande au tribunal que celui-ci soit diminué annuellement pour tenir compte de la dégradation du dynamisme commercial dans le secteur. 

Toutefois, l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée, en application des textes précités, à la valeur locative évaluée à la date d’effet du congé comportant refus de renouvellement, quelle que soit son évolution ultérieure.

De son côté, la SCI PARDES PATRIMOINE prétend à un prix unitaire de 3.000 euros/m²B/an, correspondant au double de l’évaluation expertale, considérant qu’elle a droit à une indemnité d’occupation de droit commun depuis le 1er janvier 2018, qui a un caractère mixte et doit également permettre de réparer l’immobilisation de son bien.

Or, ainsi que rappelé précédemment, la société MICROMANIA n’est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun qu’à compter du 1er janvier 2020.

Le prix unitaire proposé par Mme [I], qui n’apparaît dès lors pas réellement contesté, doit donc retenu, étant adapté à l’emplacement et aux caractéristiques des locaux.

Le prix unitaire sera ainsi fixé à la somme de 1.500 euros/m²B/an au 1er janvier 2018.

Sur l’abattement de précarité

La société MICROMANIA revendique un abattement de précarité de 30% en raison de la durée de la procédure.

La SCI PARDES PATRIMOINE s’oppose quant à elle à l’application d’un abattement de précarité estimant que son ancienne locataire est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun depuis le 1er janvier 2018.

Dans la mesure où la société MICROMANIA n’est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun qu’à compter du 1er janvier 2020, elle est fondée à solliciter que l’indemnité d’occupation statutaire tienne compte de la précarité de son occupation.

Malgré la durée de la procédure, cette précarité ne peut être retenue que pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, la demanderesse n’étant plus redevable d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er janvier 2020, puisqu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ

Le coefficient de précarité de 30% demandé par la société MICROMANIA ne sera donc pas retenu.

L’expert judiciaire a appliqué un abattement de précarité de 10% pour tenir compte de la précarité de l’occupation consécutivement au congé comportant refus de renouvellement du bail délivré par la bailleresse à effet du 31 décembre 2017. Cet abattement, conforme aux usages et adapté en l’espèce, sera retenu.

Dans ces conditions, l’abattement de précarité sera fixé à 10%

*

En conséquence, l’indemnité annuelle d’occupation statutaire due par la société MICROMANIA du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 sera fixée à la somme de 122.850 euros hors taxes et hors charges (91 m²B, X 1.500 euros/m²B/an X 0,90).

Sur le montant de l'indemnité d'occupation de droit commun due à compter du 1er janvier 2020 

L'article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. 

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer les éléments à prendre en considération, l'étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l'indemnité d’occupation de droit commun sans être tenus de le fixer à la valeur locative.

La SCI PARDES PATRIMOINE demande au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation de droit commun due annuellement par la société MICROMANIA, devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à la somme de 273.000 euros en principal, correspondant au double de la valeur locative statutaire des locaux calculée par l’expert judiciaire et sans abattement. Elle estime que cette somme couvre la valeur locative des locaux et l’indemnise en outre du préjudice résultant de l’impossibilité de disposer de son bien en raison de l’occupation sans bail persistante de son ancienne locataire.

La société MICROMANIA, qui conclut au débouté des demandes de la bailleresse dans le dispositif de ses conclusions, ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point précis.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que la valeur locative des locaux, sans l’abattement de précarité, peut être chiffrée à la somme de 136.500 euros au 1er janvier 2018.

Si la société MICROMANIA se prévaut d’une baisse ultérieure de la valeur locative en raison de la dégradation arguée du dynamisme commercial, elle ne verse aucune pièce pour en justifier.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ

Par ailleurs, bien que la SCI PARDES PATRIMOINE ne produise aucune pièce pour caractériser le quantum du préjudice résultant de l’immobilisation des locaux, celui-ci ne saurait être contesté.

Dans ce contexte, le tribunal fixera justement l’indemnité d’occupation annuelle de droit commun due par la société MICROMANIA à la SCI PARDES à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la libération des locaux, à la somme de 136.500 euros en principal. 

Sur la condamnation de la société MICROMANIA au paiement des indemnité d’occupation dues depuis le 1er janvier 2018

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, ainsi que le demande de la SCI PARDES PATRIMOINE, la société MICROMANIA sera condamnée à lui payer les sommes suivantes, dont il conviendra de déduire les indemnités d’occupation provisionnelles acquittées sur la base du loyer du bail expiré :
- à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2019, une indemnité d’occupation statutaire d’un montant annuel de 122.850 euros, augmentée des charges et taxes contractuelles,
- à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la libération des locaux une indemnité d’occupation de droit commun d’un montant annuel de 136.500 euros, augmentée des charges et taxes contractuelles.


IV- Sur les demandes d’organisation d’une audience de règlement amiable et, à défaut, d’injonction aux parties de rencontrer un conciliateur

La société MICROMANIA demande au tribunal, à titre plus subsidiaire, d’organiser une audience de règlement amiable, prévue par les articles 774-1 à 774-4 du code de procédure civile, dans le but de tenter de résoudre amiablement le différend opposant les parties et ce, par la confrontation équilibrée des points de vue, l’évaluation des besoins, positions et intérêts respectifs ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige. Elle souligne que l’article 21 du même code donne mission au juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l'affaire. En cas d’opposition de la bailleresse à la mesure d’administration de la justice sollicitée, le tribunal observe qu’elle demande qu’il soit enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application des article 128 et 129 du même code, dans la partie discussion de ses conclusions, alors que le dispositif vise un conciliateur.

La SCI PARDES PATRIMOINE conclut au rejet de ces demandes qu’elle juge dilatoires. Selon elle, le différend opposant les parties consécutivement au congé délivré à la société MICROMANIA le 02 juin 2017, soit il y a plus de huit ans, est désormais tranché puisque son action en paiement d’une indemnité d’éviction a été jugée prescrite, bien que celle-ci continue de contester l’évidence. Elle ajoute que si un accord avait pu être trouvé entre elles, il aurait été entériné de longue date. Elle s’oppose donc à l’organisation d’une audience de règlement amiable, de même qu’à ce que soit ordonnée une médiation ou une conciliation.

Sur ce,

En application de l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l'affaire. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige

Selon les articles 1532 et 1532-1 dudit code, le juge saisi du litige ou chargé de l'instruction de l'affaire peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement, qui a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l'évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.
Cette décision est une mesure d'administration judiciaire qui ne dessaisit pas le juge.

L’article 1533 du même code précise quant à lui que le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

En l’espèce, les éléments du dossier montrent qu’une mesure de médiation judiciaire a déjà été ordonnée le 12 janvier 2022, laquelle n’a pas permis aux parties de trouver une issue amiable à leur différend.

Postérieurement, le juge de la mise en état, saisi à cette fin par la SCI PARDES, a déclaré prescrite l’action en paiement d’une indemnité d’éviction introduite par la société MICROMANIA, par ordonnance du 26 février 2024, confirmée par la cour d’appel de Paris le 19 décembre 2024.

Le fait que la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée par la société MICROMANIA a été jugée prescrite ne rend pas pertinent le recours à une audience de règlement amiable, ni à un nouveau de mode alternatif de règlement des différends. En effet, une telle mesure ne peut être ordonnée pour pallier l’échec d’une partie à motiver le bien-fondé de ses droits. Elle doit être justifiée par une possibilité d’entente sur l’issue du litige, non démontrée par la locataire.

Dans ces conditions, les demandes d’organisation d’une audience de règlement amiable et, à défaut, d’injonction aux parties de rencontrer un conciliateur ou un médiateur formées par la société MICROMANIA seront rejetées.


V - Sur la demande de condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE à réparer le préjudice résultant de la perte de chance subie par la société MICROMANIA 

Encore plus subsidiairement, la société MICROMANIA fait valoir que la défenderesse lui a fait signifier le congé à effet du 31 décembre 2017, puis l’assignation devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de désignation d’expert, à l’adresse des lieux loués, et que le personnel employé sur place ne lui a pas transmis ces actes, raison pour laquelle elle n’a pu s’associer à la demande de désignation d’expert judiciaire et n’a pu être représentée lors de la première réunion d’expertise. Elle estime que la SCI PARDES PATRIMOINE, qui ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité de lui délivrer ces actes à l’adresse de son siège comme elle y était légalement tenue, a fait preuve d’un comportement déloyal, qui est à l’origine du retard de la société MICROMANIA dans l’exercice de ses droits, d’autant qu’elle lui a abusivement fait croire qu’elle avait renoncé à se prévaloir de la prescription. Elle sollicite que la bailleresse soit en conséquence condamnée à lui verser, en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de se voir allouer l’indemnité d’éviction évoquée dans le congé, une somme de 2.916.000 euros.

La défenderesse lui oppose que l’impossibilité pour la société MICROMANIA de solliciter le versement d’une indemnité d’éviction résulte de sa propre carence, puisqu’elle n’a pas introduit sa demande dans les délais légaux. Elle invoque l’adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » pour conclure au rejet de la demande d’indemnisation de la perte de chance alléguée.

Selon l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En matière économique, la perte de chance permet de réparer un large éventail de préjudices dès lors qu’il est possible de démontrer la disparition certaine d’une éventualité favorable, d’une chance d’obtenir un gain ou de limiter une perte. L’indemnisation exclut à titre de principe toute demande à la hauteur de la totalité des pertes subies ; elle se limite à une certaine somme correspondant à la seule chance perdue.

Pour être indemnisable, une « perte de chance" suppose la réunion de plusieurs conditions : (1) un fait générateur de responsabilité, (2) la probabilité d’une éventualité favorable, cette probabilité étant caractérisée dès lors qu’il existe une chance, même minime, que l’évènement favorable se réalise et (3) la disparition de la probabilité de réalisation de l’événement favorable en raison du fait générateur de responsabilité. Une fois ces conditions réunies, le juge doit évaluer le préjudice économique indemnisable pour perte de chance en déterminant la valeur des gains manqués par le demandeur du fait de l’absence de survenance de l’évènement favorable empêché par le fait générateur ainsi que la probabilité de l’évènement favorable avant la survenance du fait générateur avant de multiplier ensuite la valeur du gain manqué par la probabilité de son occurrence. Le résultat de cette opération correspond au préjudice indemnisable sur le fondement de la perte de chance.

En l’espèce, la société MICROMANIA reproche à la SCI PARDES PATRIMOINE de lui avoir fait signifier le congé portant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, puis l’assignation devant le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire à l’adresse des lieux loués, au lieu de son siège social. Elle soutient que la SCI PARDES PATRIMOINE l’aurait ce faisant privée de la chance d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction, le personnel employé sur place ne lui ayant pas transmis ces actes.

Cependant, le tribunal relève que la société MICROMANIA n’a pas excipé de la nullité dudit congé ou de l’assignation en référé au motif que ces actes ne lui avaient pas été signifiés à l’adresse de son siège social.

Par ailleurs, l’article 10 « ELECTION DE DOMICILE », du bail notarié signé le 08 février 2005, précise les parties ont expressément stipulé que « pour l’exécution des présentes il est fait élection de domicile pour le Bailleur à son siège social et pour le Preneur dans les locaux loués ».

Les termes clairs et précis de cette clause du bail, exclusifs d’interprétation, constitue la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable audit bail, et s’imposent au tribunal.

La SCI PARDES PATRIMOINE n’a donc pas commis de faute en signifiant le congé litigieux à la société MICROMANIA à l’adresse des lieux loués. 

En outre, la société MICROMANIA produit le rapport d’expertise en indemnité d’éviction et indemnité d’occupation établi le 1er août 2018 pour le magasin MICROMANIA sis [Adresse 5] à [Localité 5] par la société SCHNEIDER INTERNATIONAL Experts immobiliers internationaux qu’elle a consultée, duquel il résulte qu’elle avait connaissance du congé bien avant cette date.

Enfin, la société MICROMANIA a participé aux opérations d’expertise menées par Mme [I] à compter du 21 juin 2018.

Il s’en déduit que la demanderesse a été en mesure de faire valoir ses droits bien avant l’expiration du délai de prescription biennale, qui lui était rappelé au congé.

La responsabilité de la SCI PARDES PATRIMOINE ne saurait, dans ce contexte être engagée.

Par conséquent, la demande de condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE fondée sur la perte de chance invoquée par la société MICROMANIA sera rejetée.


VI – Sur la demande d'expulsion de la société MICROMANIA

La SCI PARDES PATRIMOINE sollicite reconventionnellement que le tribunal ordonne l’expulsion de la société MICROMANIA, occupante sans droit ni titre des locaux, consécutivement à la prescription de son droit à indemnité d’éviction.

La société MICROMANIA, qui conclut au débouté des demandes de la bailleresse au dispositif de ses conclusions, ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point précis.

Sur ce, 

En application de l'article L145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Selon l'article L145-60 du même code, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il se déduit de ces dispositions que le locataire évincé, qui peut prétendre à une indemnité d'éviction, a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu'à l'expiration du délai de prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction.

En l'espèce, il a été précédemment retenu que la société MICROMANIA a eu droit au maintien dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2019 à minuit et, en l’absence de demande introduite aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction avant l’expiration du délai de prescription biennale, qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 1er janvier 2020.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire de sa part dans le mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la société MICROMANIA, et celle de tout occupant de son chef, des locaux loués sera ordonnée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

En cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.


VII - Sur la demande de condamnation de la société MICROMANIA au paiement de la somme de 2.065.116,27 euros en indemnisation de la suppression du premier étage des lieux loués

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ

Au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 5, 1°/ cinquième alinéa du bail notarié en date du 08 février 2005, la SCI PARDES PATRIMOINE soutient qu’elle est fondée à voir condamner la société MICROMANIA à lui verser la somme de 2.065.116,27 euros. Elle expose que la locataire a été autorisée contractuellement à réaliser des travaux de suppression du plancher du premier étage et qu’elle s’est engagée à remettre les locaux en à l’expiration du bail, sous peine de devoir l’indemniser du préjudice induit par la suppression de cette surface en lui versant la valeur des mètres carrés perdus, majorés de 20%, à titre forfaitaire et transactionnel, le montant de l’indemnité due étant fixé, en cas de désaccord entre les parties, à dire d’expert. Elle fait état d’une impossibilité juridique et matérielle de remettre les locaux en état, en ce que la société MICROMANIA devrait pour ce faire déposer une demande de permis de construire requérant de longs délais d’instruction, voir obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en raison des reports de charges inhérents à de tels travaux. Elle précise que l’indemnité réclamée tient compte de la surface perdue (24 m²), d’un prix unitaire en première location (3.100 euros), d’un taux de capitalisation usuel, et de la majoration de 20% prévue contractuellement. 

La société MICROMANIA résiste à cette prétention en faisant valoir que l’article 5, 1°/ cinquième alinéa du bail est ambigu et doit être interprété en sa faveur, étant débitrice de l’obligation. Elle précise qu’il prévoit la possibilité pour le preneur de procéder à la remise en état des locaux alors que la défenderesse postule, sans en rapporter la preuve que la mezzanine ne pourrait être reconstruite. Elle considère aussi que la SCI PARDES PATRIMOINE ne justifie pas du préjudice en réparation duquel elle prétend au paiement d’une somme de 1.720.000 euros, reprenant à son compte les observations de l’expertise judiciaire qui a qualifié le calcul de la bailleresse d’ « irréaliste ». Elle se prévaut de la jurisprudence rendue en application de l’article 1129 ancien du code civil pour voir juger que la clause litigieuse, ambigüe, et qui ne permet pas de déterminer le prix du mètre carré supprimé, est nulle, le juge ne pouvant compléter le contrat sur ce point essentiel. Elle insiste sur le fait qu’aucune définition n’a été prévue dans le bail concernant la valeur des mètres carrés perdus de sorte que la méthode de calcul invoquée par la bailleresse (nombre de mètres carrés X valeur locative unitaire en première location X taux de capitalisation usuel) ne peut être retenue. Selon elle, la valeur unitaire ne saurait excéder le prix unitaire évalué par l’expert judiciaire dans son rapport à 800 euros/m²/an et le taux de capitalisation devrait être revu à la baisse compte tenu de la dégradation de la commercialité locale, aboutissant à une indemnité qu’elle chiffre à la somme de 10.000 euros. Le tribunal observe qu’elle mentionne la somme de 20.000 euros dans la partie discussion de ses conclusions. Subsidiairement, si le tribunal estimait que la clause ne souffre d’aucune ambiguïté, elle considère qu’elle doit être analysée en une clause pénale réductible.

Sur ce,

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 08 février 2005, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1162 ancien dudit code dispose que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

L’article 1129 ancien du même code précise qu’il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.
La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée.

L’article 1226 ancien du même code indique que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En l’espèce, la SCI PARDES PATRIMOINE a donné à bail à la société MICROMANIA des locaux ainsi désignés par le bail :
« Lot n°1 : situé au rez-de-chaussée, au premier étage et au sous-sol, accès par la [Adresse 7], ce lot consiste en UN LOCAL COMMERCIAL sur 3 niveaux avec sanitaires ;
Ces trois niveaux communiquent entre eux par un escalier privatif :
Autres accès porte gauche dans l’entrée commune située au rez-de-chaussée ;
Autre accès au premier étage porte gauche, dans l’escalier 1 ;
Et les 3070/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,
- Lot n°13 : situé au 2ème étage, escalier 1 et 2, un LOCAL TECHNIQUE Et les 97/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. »

La société MICROMANIA a été autorisée contractuellement à supprimer le premier étage sous réserve de remettre les lieux en l’état à l’expiration du bail ou d’indemniser la bailleresse des mètres carrés perdus à l’article 5, 1°/ cinquième alinéa du bail, en ces termes :

« Il est ici précisé que le PRENEUR envisage de démolir le plancher du 1er étage, ainsi que cela résulte du descriptif travaux demeuré ci-annexé. Celui-ci s’oblige, soit à remettre en l’état les locaux à l’expiration du bail, soit, en cas d’impossibilité juridique et/ou matérielle de remise en état, d’indemniser le bailleur de la perte qu’il subirait, de la valeur des mètres carrés perdus, majorée de 20%, à titre forfaitaire et transactionnelle. En cas de désaccord entre les parties sur le montant de cette indemnité, elle sera fixée à dire d’Expert. » 

Contrairement à ce que soutient la société MICROMANIA, les termes de cette clause sont clairs et n’ont pas lieu d’être interprétés. 

En outre, ils définissent suffisamment les modalités de fixation de l’indemnité devant revenir à la SCI PARDES PATRIMOINE, à défaut de remise en état des lieux par la locataire à l’expiration du bail, de sorte qu’elle n’a pas lieu d’être annulée pour indétermination.

Enfin, cette clause ne constitue pas une clause pénale qui vise à sanctionner une partie en cas d'inexécution de ses obligations, par le versement d’une somme prévue de manière forfaitaire.

L’ensemble des moyens invoqués par la société MICROMANIA pour voir écarter l’application de ladite clause seront donc rejetés.

Par ailleurs, dans la mesure où le bail a pris fin au 31 décembre 2017 et que l’expulsion de la société MICROMANIA, occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er janvier 2020 a été ordonnée précédemment, la SCI PARDES PATRIMOINE est fondée à se prévaloir d’une impossibilité juridique et matérielle pour celle-ci de procéder à la remise en état des lieux et à revendiquer l’indemnité contractuellement prévue, à titre alternatif.

Néanmoins, les parties étant en désaccord sur le quantum de ladite indemnité, celle-ci doit être chiffrée d’après l’évaluation de l’expert judiciaire, ainsi que contractuellement prévu.

Aux termes de son rapport, Mme [I] considère que le calcul de la bailleresse est irréaliste. Elle relève que la SCI PARDES PATRIMOINE invoque une indemnité compensatrice chiffrée à la valeur vénale d’un local situé au premier étage, en capitalisant une valeur locative de 3.200 euros déconnectée du marché. Elle est d’avis que la valeur locative de marché de ce niveau ne saurait dépasser 800 euros/m²B/an.

La SCI PARDES PATRIMOINE ne justifiant pas de la valeur locative de marché qu’elle invoque à hauteur de 3.200 euros/m², le prix unitaire sera fixé à 800 euros/m²B, tel qu’évalué par l’expert judiciaire.

Etant rappelé que les modalités de fixation de l’indemnité due à la bailleresse ne prévoient aucun coefficient de capitalisation, celle-ci ne peut être chiffrée qu’à partir des mètres carrés perdus (24 m²), du prix unitaire retenu (800 euros/m²B) et de la majoration de 20% convenue, aboutissant à une indemnité de 23.040 euros (24 m² X 800 euros/m²B X 1,20).

Aussi, à supposer même que l’article 5, 1°/ cinquième alinéa du bail puisse être analyse en une clause pénale, elle n’apparaît pas disproprotionnée et n’auraitdonc pas lieu d’être réduite.

Par conséquent, la société MICROMANIA sera condamnée à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 23.040 euros en indemnisation de la suppression du premier étage des lieux loués.


VIII - Sur la demande de condamnation de la société MICROMANIA au paiement des intérêts au taux légal, capitalisés

La SCI PARDES PATRIMOINE sollicite que la société MICROMANIA soit condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur les indemnités d’occupation mises à sa charge à compter de chaque date d’exigibilité et que lesdits intérêts soient capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil.

La société MICROMANIA, qui conclut au débouté des demandes de la bailleresse au dispositif de ses conclusions, ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point précis.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

L'article 1343-2 du même code dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir les demandes formées par la défenderesse au titre des intérêts au taux légal, et à leur capitalisation, à compter du présent jugement.

Aussi, compte tenu du caractère indemnitaire des sommes mises à la charge de la société MICROMANIA, celle-ci sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur les indemnités d’occupation dues, après déduction des indemnités d’occupation provisionnelles acquittées sur la base du loyer du bail expiré, à compter du présent jugement, et les intérêts échus pour une année entière pourront être capitalisés.


IX- Sur les mesures accessoires

L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus du renouvellement du bail par la SCI PARDES PATRIMOINE, celle-ci sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Les parties succombant partiellement en leurs demandes, l'équité commande de laisser à chacune la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Enfin, eu égard à la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’est donc pas nécessaire de l’ordonner comme le demande la SCI PARDES PATRIMOINE. Compatible avec la nature du litige, il n’y a par ailleurs pas lieu de l’écarter, comme le requiert la société MICROMANIA.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DECLARE irrecevable la demande, formée par la société MICROMANIA, de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation devant se prononcer sur le pourvoi introduit à l’encontre de l’arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de [Localité 1] en date du 19 décembre 2024,

DECLARE irrecevable la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée par la société MICROMANIA,

DEBOUTE la société MICROMANIA de sa demande de condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE au paiement d’une somme de 2.916.000 euros en réparation de la perte de chance de se voir allouer l’indemnité d’éviction proposé dans le congé délivré à effet du 31 décembre 2017,

DEBOUTE la société MICROMANIA de sa demande d’organisation d’une audience de règlement amiable et d’une mesure de conciliation,

CONDAMNE la société MICROMANIA à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE les sommes suivantes, dont il conviendra de déduire les indemnités d’occupation provisionnelles qu’elle a acquittées sur la base du loyer du bail expiré :
- à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2019, une indemnité d’occupation statutaire d’un montant annuel de 122.850 euros (cent vingt-deux mille huit cent cinquante euros) augmentée des charges et taxes contractuelles,
- à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la libération des locaux une indemnité d’occupation de droit commun d’un montant annuel de 136.500 euros (cent trente-six mille cinq cents euros) augmentée des charges et taxes contractuelles,

ORDONNE que les sommes dues au titre du solde des indemnités d'occupation dû seront productives d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement, lesquels pourront être capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

CONDAMNE la société MICROMANIA à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE une somme de 23.040 euros (vingt-trois mille quarante euros) au titre de l’indemnité contractuelle compensatrice de la suppression du premier étage des lieux loués,

REJETTE la demande de la société MICROMANIA fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI PARDES PATRIMOINE fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI PARDES PATRIMOINE aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire, 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.


Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me HITTINGER ROUX (P0497)
 Me MARUANI (P0428)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 21/03775 
N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ

N° MINUTE : 5



Assignation du :
05 Mars 2021









JUGEMENT 
rendu le 17 Juin 2026 


DEMANDERESSE

S.A.S. MICROMANIA (RCS de [Localité 2] n°418 096 392)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497


DÉFENDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE (RCS de [Localité 1] n°447 748 286)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428





Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistées de Paulin MAGIS, Greffier.


DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026, délibéré prorogé au 20 mai 2026 puis au 17 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 08 février 2005, la SCI PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société ABC GAME INTERNATIONAL, devenue société GAME FRANCE, pour une durée de douze années à compter du 15 mars 2005, divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à Paris (75011) pour y exercer une activité de « vente et location de matériels, logiciels, DVD, micro-ordinateurs et accessoires sous les formes présentes et à venir pour jeux vidéo, systèmes multimédias neufs et d’occasion, sous l’enseigne score game », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 130.000 euros en principal.

La société MICROMANIA est venue aux droits de la société GAME FRANCE aux termes d’un jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 1er février 2013 qui a adopté un plan de cession partiel des actifs de la locataire portant notamment sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, incluant le droit au bail signé le 08 février 2005.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 02 juin 2017, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait signifier à la société MICROMANIA un congé à effet au 31 décembre 2017, comportant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement « d’une indemnité d’éviction (…) fixée par voie judiciaire après expertise de sa valeur, si le preneur peut y prétendre », en application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 15 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par acte du 31 janvier 2018 à l’initiative de la bailleresse d’une demande d’expertise judiciaire destinée à permettre d’évaluer le montant des indemnités d’occupation et d’éviction susceptibles d’être dues, a désigné M. [W] [N] en qualité d’expert judiciaire avec mission de fournir tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société MICROMANIA et de rechercher tous éléments permettant d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction en cas de perte de fonds ou en cas de possibilité de transfert.

Mme [G] [I], nommée en remplacement de M. [N] par ordonnance du 28 mars 2018, a établi son rapport le 09 juillet 2020, concluant que l’indemnité annuelle d’occupation pouvait être chiffrée à la somme 122.850 euros (correspondant à une surface pondérée de 91 m²B, à un prix unitaire de 1.500 euros/m²B/an et avec application d’un abattement de précarité de 10%), tandis que l’indemnité d’éviction, de remplacement, pouvait être estimée à la somme de 953.000 euros selon la méthode du chiffre d’affaires moyen, augmentée des frais de licenciement sur présentation des justificatifs.

C’est dans ce contexte que la société MICROMANIA a fait assigner la SCI PARDES PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 05 mars 2021, aux fins essentiellement de voir fixer l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la somme de 2.916.000 euros et de voir fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 82.600 euros.

La mesure de médiation judiciaire ordonnée le 12 janvier 2022 n’a pas permis de trouver une issue amiable au litige.

Par voie de conclusions notifiées le 28 août 2023, la SCI PARDES PATRIMOINE a élevé un incident devant le juge de la mise en état tendant notamment à voir déclarer prescrite la demande en paiement d’une indemnité d’éviction introduite par la société MICROMANIA.

Par ordonnance du 26 février 2024, le juge de la mise en état a :
- déclaré la société MICROMANIA irrecevable en sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction en raison de la prescription,
- dit qu’il n’entrait pas dans la compétence du juge de la mise en état de déclarer la société MICROMANIA occupante sans droit ni titre et de prononcer son expulsion,
- condamné la société MICROMANIA aux dépens de l’incident et à verser à la SCI PARDES PATRIMOINE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MICROMANIA a contesté cette décision devant la cour d’appel de [Localité 1] qui, par arrêt en date du 19 décembre 2024, rectifié le 30 janvier 2025 :
- a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 26 février 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, 
Statuant à nouveau et y ajoutant, 
- a débouté la société MICROMANIA de ses demandes de sursis à statuer dans l'attente de la décision de l'audience de règlement amiable ainsi que dans l'attente de la solution de la conciliation demandées dans ses conclusions, 
- a déclaré irrecevable la demande de la société MICROMANIA aux fins de voir déclarer nul le congé délivré le 02 juin 2017 et de voir déclarer que le bail s'est poursuivi tacitement, 
- a condamné la société MICROMANIA aux dépens et à verser à la SCI PARDES PATRIMOINE une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

La société MICROMANIA a formé un pourvoi devant la cour de cassation à l’encontre de cet arrêt.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, la société MICROMANIA demande au tribunal, de :

ORDONNER le sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la cour de cassation à intervenir,

DEBOUTER la société SCI PARDES PATRIMOINE de ses demandes, fins et conclusions,
 
JUGER que la société MICROMANIA n’est pas prescrite dans sa demande d’indemnité d’éviction,

RECEVOIR la société MICROMANIA SAS en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

JUGER que la société PARDES PATRIMOINE a donné un mandat d’intérêt commun à l’expert judiciaire pour déterminer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

JUGER que la société PARDES PATRIMOINE a renoncé à la prescription de l’article L.145-60 du code de commerce,

JUGER qu’à la suite du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le bail consenti par la SCI PARDES PATRIMOINE a pris fin le 31 décembre 2017,

JUGER que l’assignation signifiée par la société SCI PARDES PATRIMOINE le 31 janvier 2018, a interrompu la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du code de commerce, tant à l’égard de la société SCI PARDES PATRIMOINE qu’à celui de la société MICROMANIA,

JUGER encore que les demandes en fixation d’indemnité d’occupation et d’éviction sont indivisibles,

JUGER, en conséquence, que les demandes de la société PARDES PATRIMOINE et de MICROMANIA, étant indivisibles et ayant la même finalité, l’assignation du 31 janvier 2018 a interrompu la prescription pour les deux sociétés susnommées,

JUGER dès lors que la demande en fixation et paiement d’indemnité d’éviction de la société MICROMANIA n’est pas prescrite,

PRENDRE ACTE de ce qu’aux termes du congé délivré le 2 juin 2017, la SCI PARDES PATRIMOINE a offert le paiement d’une indemnité d’éviction à la société MICROMANIA SAS,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI PARDES PATROMINE à la société MICROMANIA SAS à la somme de 2.916.000 € conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de Commerce,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la SCI PARDES PATRIMOINE à la société MICROMANIA SAS à la somme de 82.600 € hors charge et hors taxes par an à compter du 1er janvier 2018 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

JUGER la clause du bail article 5.1 5ème alinéa nulle,

En conséquence,
 
JUGER que la Société MICROMANIA n’est redevable d’aucune somme au titre de la reconstruction de la mezzanine,

Subsidiairement, si le Tribunal de Céans venait à considérer que la société MIROMANIA est redevable d’une indemnité relative à la reconstruction de la mezzanine,

JUGER que le montant sera de 10.000€,

A titre subsidiaire, 

ORDONNER une Audience de Règlement Amiable (ARA),

Si la société bailleresse refuse la procédure de règlement amiable, 

ENJOINDRE les Parties à rencontrer un Conciliateur,

A titre plus subsidiaire,

JUGER que la société PARDES PATRIMOINE a commis une faute,

CONDAMNER la société PARDES PATRIMOINE à réparer le préjudice de la société MICROMANIA et la CONDAMNER au montant de l’indemnité d’éviction, soit 2.916.000 €,

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que la clause 5.1. du bail est une clause pénale,

En conséquence, 

En REDUIRE le montant à la somme de 10.000 €,

En tout état de cause,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, celle-ci étant incompatible avec la nature de l’affaire,

CONDAMNER la société SCI PARDES PATRIMOINE à payer à la société MICROMANIA la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI PARDES PATRIMOINE aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

RESERVER les dépens et frais irrépétibles.


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, la société PARDES PATRIMOINE de :

DEBOUTER la société MICROMANIA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
 
JUGER, du fait de la prescription, que la société MICROMANIA, est occupante sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé avec refus de renouvellement, soit le 1er janvier 2018, et doit donc être déchue de son droit au maintien dans les locaux,
 
CONDAMNER la société MICROMANIA à libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux situés [Adresse 4],
 
ORDONNER donc son expulsion ainsi que de celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
 
JUGER que les meubles et objets meublants qui se trouveraient encore surplace donneront lieu à l’application des dispositions de l’article L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
 
CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de droit commun majorée, à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’à la date de son départ effectif des locaux sis [Adresse 4] d’un montant 273.000 € hors taxes et hors charges, ainsi qu’au paiement des accessoires, charges, impôts et taxes contractuels,

CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement des intérêts portant sur l’indemnité d’occupation au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité,

CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement des intérêts de droit sur les sommes dues outre leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
 
CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement de la somme de 2.065.116,27 euros en réparation du préjudice subi du fait de la destruction du 1er étage des locaux, 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit 
 
CONDAMNER la société MICROMANIA au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

*

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 février 2026.


MOTIFS

A titre liminaire

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes mentionnées au dispositif des conclusions des parties tendant à voir « juger », « prendre acte » et « recevoir », qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais la redite de leurs moyens. Ceux-ci seront analysés par le tribunal dans les motifs de sa décision.

Il sera en outre utilement rappelé que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, tel que le bail notarié signé le 08 février 2005, restent soumis aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.


I - Sur la demande de sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la cour de cassation à intervenir sur le pourvoi introduit par la société MICROMANIA

La société MICROMANIA sollicite, à titre principal, que le tribunal ordonne un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation saisie du pourvoi qu’elle a introduit à l’encontre de l’arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de Paris en date du 19 décembre 2024. Elle explique que l’arrêt à intervenir aura une incidence sur la demande d’expulsion formée par la bailleresse à son encontre, en ce que si son pourvoi était accueilli, elle aurait droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce. Elle indique que le tribunal peut ordonner un sursis à statuer, d’office, au vu des circonstances du litige.

La SCI PARDES PATRIMOINE s’y oppose. Elle fait valoir que cette prétention revêt un caractère peu sérieux et dilatoire, la demanderesse cherchant, de mauvaise foi, à s’affranchir des décisions de justice claires rendues en application des dispositions légales en vigueur et de la jurisprudence applicable. Elle ajoute qu’un pourvoi en cassation en matière civile n’a pas d’effet suspensif, de sorte que l’exécution de la décision n’est pas interrompue par la saisine de la Cour de cassation. 

Sur ce :

L’article 789 1° du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l'article 73 dudit code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. 

Il est constant que la demande de sursis à statuer est assimilée à une exception de procédure soumise au régime de l'article 74 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 378 du même code, le sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenue de l’événement qu’elle détermine. 

L’article 379 du même code précise que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.

Il est admis que le sursis à statuer ne peut être ordonné que si cette mesure est nécessaire à une bonne administration de la justice.

En l’espèce, la société MICROMANIA ne justifie pas du pourvoi qu’elle a introduit devant la Cour de cassation à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] en date du 19 décembre 2024, rectifié le 30 janvier 2025, qui a confirmé l’irrecevabilité de son action en paiement d’une indemnité d’éviction, en raison de la prescription.

En tout état de cause, alors que la clôture de l’instruction a été prononcée le 13 octobre 2025, la demanderesse n’a pas présenté sa demande par voie de conclusions d’incident adressées au juge de la mise en état, seul compétent pour examiner sa demande de sursis à statuer en application des dispositions précitées, malgré la mention l’y invitant, portée au bulletin de procédure émis le 03 mars 2025.

La demande de sursis à statuer formée par la société MICROMANIA sera donc déclarée irrecevable devant le tribunal.


II – Sur les demandes en fixation et en condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction formées par la société MICROMANIA

La société MICROMANIA sollicite, à titre subsidiaire, que le tribunal fixe à la somme de 2.916.000 euros l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du code de commerce. Elle conteste que sa demande de ce chef serait prescrite, faisant valoir (1) que la bailleresse lui a fait signifier le congé à effet au 31 décembre 2017, comportant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement de l’indemnité d’éviction, puis l’assignation devant le juge des référés, à l’adresse des lieux loués et non pas à l’adresse de son siège social ; (2) que son droit à indemnité d’éviction a été reconnu par la bailleresse lors de la délivrance du congé ; (3) que la prescription a été interrompue par l’introduction de la demande d’expertise introduite devant le juge des référés, puis suspendue durant le déroulement de la mesure d’instruction ordonnée le 15 mars 2018, jusqu’au dépôt de son rapport en date du 09 juillet 2020 par Mme [I] ; (4) que la SCI PARDES PATRIMOINE n’a pas contesté son droit à indemnité d’éviction en cours d’expertise et a accepté la mesure de médiation ordonnée par le juge de la mise en état, à la suite de son assignation en ouverture de rapport ; (5) que la bailleresse a excipé pour la première fois de la prescription, de mauvaise foi, deux ans après la saisine du tribunal ; (6) que la SCI PARDES PATRIMOINE aurait renoncé à se prévaloir de la prescription biennale ; (7) que la bailleresse a agi dans le cadre d’un mandat d’intérêt commun dans l’intérêt de sa locataire.
Concernant le montant revendiqué, elle invoque un arrêt de la cour de cassation en date du 05 février 2014 pour soutenir que la valeur de son fonds de commerce doit être déterminée à partir du chiffre d’affaires réalisé TTC. Selon elle, l’indemnité principale ressort à la valeur de son fonds de commerce estimée à la somme de 1.790.000, correspondant au chiffre d’affaires moyen calculé d’après les données des exercices 2018 et 2019 auquel elle a appliqué un coefficient de 90%. Elle requiert aussi l’allocation des indemnités accessoires de remploi (179.000 euros), de trouble commercial (615.280 euros), de double loyer (14.556,46 euros), de frais de réinstallation (268.000 euros), de déménagement et frais divers (6.000 euros), de licenciement (35.000 euros) ainsi qu’une indemnité complémentaire de 7.000 euros.

La SCI PARDES PATRIMOINE résiste à cette prétention en invoquant l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 février 2024, dont les termes ont été confirmés par la cour d’appel de Paris le 19 décembre 2024, qui a déclaré prescrite l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction introduite par la société MICROMANIA après l’expiration du délai fixé à l’article L145-60 du code de commerce.

Sur ce :

L’article 794 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance.

En l’espèce, par ordonnance du 26 février 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré la société MICROMANIA irrecevable en sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction en raison de la prescription.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] en date du 19 décembre 2024, rectifié le 30 janvier 2025.

Il en résulte que l’autorité de la chose jugée attachée à la fin de non-recevoir retenue par le juge de la mise en état et la cour d’appel s’impose au tribunal, étant rappelé que si la société MICROMANIA a introduit un pourvoi devant la Cour de cassation à l’encontre de l’arrêt d’appel confirmatif, son recours n’a pas un caractère suspensif.

Par conséquent, l’action introduite par la société MICROMANIA aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction ayant ainsi été jugée prescrite, sa demande réitérée devant le tribunal tendant à la fixation et au paiement de ladite indemnité doit être déclarée irrecevable.


III – Sur les demandes en fixation et en condamnation de la société MICROMANIA au paiement de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2018 

Au visa de l’article L145-28 du code de commerce et du rapport d’expertise judiciaire, la société MICROMANIA requiert que l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2018, dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux, soit fixée à la somme annuelle de 82.600 euros en principal. Elle ne conteste pas la surface locative ni le prix unitaire proposé par Mme [I] au 1er janvier 2018, mais estime que la dégradation du dynamisme commercial dans le secteur depuis cette date justifie que le prix unitaire soit diminué à 1.433 euros/m²B/an au 1er janvier 2019, puis à 1.366 euros/m²B/an au 1er janvier 2020, à 1.299 euros/m²B/an au 1er janvier 2021, à 1.232 euros/m²B/an au 1er janvier 2022, à 1.165 euros/m²B/an au 1er janvier 2023 et 1.100 euros/m²B/an au 1er janvier 2024. Elle revendique en outre un abattement de précarité de 30% en raison de la durée de la procédure, expliquant qu’elle n’a plus réalisé de travaux d’amélioration, ni d’aménagement de son magasin depuis la délivrance du congé assorti d’un refus de renouvellement de son bail et que les salariés sont démotivés. Elle en déduit que la bailleresse doit être condamnée à lui restituer les trop-versés de loyers provisionnels augmentés des intérêts au taux légal, capitalisés. 

La SCI PARDES PATRIMOINE lui oppose qu’en raison de la prescription de son action en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction, la société MICROMANIA est occupante sans droit ni titre des lieux loués rétroactivement depuis la date d’effet de son congé, et donc redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun en application de l’article 1240 du code civil, qui a un caractère compensatoire et indemnitaire. Elle estime qu’elle est ainsi fondée à voir fixer l’indemnité d’occupation annuelle due à la somme de 273.000 euros. Elle explique que ce montant correspond à une surface locative de 91 m² B et un prix unitaire de 3.000 euros/m²B/an, soit le double de la valeur locative statutaire retenue par l’expert judiciaire, pour tenir compte du fait qu’elle ne peut disposer de ses locaux depuis de très nombreuses années du fait du maintien dans les lieux, sans droit ni titre, de la demanderesse. Elle s’oppose en outre à l’application d’un abattement de précarité, qui ne trouve à s’appliquer qu’en cas de fixation d’une indemnité d’occupation statutaire. 

Sur ce,
Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ


L'article L145-28 du code de commerce précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation (...).

Il est constant que cette indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L145-33 du code de commerce et que le plafonnement prévu par l'article L145-34 du même code est exclu. L'occupation étant précaire, il en outre est d'usage d'y appliquer un abattement pour précarité d'au moins 10%.

Selon l'article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il est par ailleurs acquis que le locataire devient occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, à laquelle il a perdu son droit au maintien dans les lieux, de sorte qu’il est débiteur d’une indemnité d’occupation statutaire jusqu’à la date de prescription de ladite action en paiement d’une indemnité d’éviction puis est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération des locaux, laquelle a une nature mixte, indemnitaire et compensatoire et dont la fixation obéit aux règles applicables à l’indemnisation de tout préjudice. 

En l’espèce, la société MICROMANIA a été déclarée prescrite au 31 décembre 2019 en son action en fixation de l’indemnité d’éviction à laquelle elle pouvait prétendre en application de l’article L145-14 du code de commerce consécutivement au congé que lui avait fait délivrer la SCI PARDES PATRIMOINE à effet au 31 décembre 2017, comportant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation statutaire du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, date à laquelle le délai de prescription de son action a expiré, puis d’une indemnité d’occupation de droit commun.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les lieux loués, sis [Adresse 5] sont situés à proximité de la [Adresse 6], sur la partie de la [Adresse 7] bénéficiant de la meilleure chalandise pour l’activité de la société MICROMANIA. Les locaux dépendent d’un ensemble de standing ordinaire. Ils disposent d’une importante vitrine s’étirant sur la hauteur du rez-de-chaussée et du premier étage, leur conférant une bonne visibilité. La boutique est de configuration harmonieuse, pour partie sous grande hauteur et pour partie sous plafond droit, est aménagée simplement, avec des présentoirs, des vitrines et des étagères. Le sous-sol relié par un escalier en colimaçon abrite les réserves et sanitaires.

Après avoir étudié neuf références de baux concernant des locaux situés à proximité, [Adresse 7] et [Adresse 8], dont six issues de nouvelles locations (745 euros/m²B/an à 2.214 euros/m²B/an), un renouvellement amiable (662 euros/m²B/an) et deux renouvellements judiciaires (800 euros/m²B/an et 1.000 euros/m²B/an), dans le cadre de la méthode par comparaison, Mme [I] a évalué l'indemnité d'occupation statutaire au 1er janvier 2018 à la somme de 122.850 euros en principal, par an, correspondant à une surface pondérée de 91 m²B, un prix unitaire de 1.500 euros/m²B/an, outre un abattement de précarité de 10%.

Sur la surface pondérée

Les parties acquiescent à la surface locative pondérée de 91 m²B calculée par l’expert, pour une surface utile de 134 m²U.

La surface pondérée sera donc fixée à 91 m²B.

Sur le prix unitaire

Sans contester le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire au 1er janvier 2018, la société MICROMANIA demande au tribunal que celui-ci soit diminué annuellement pour tenir compte de la dégradation du dynamisme commercial dans le secteur. 

Toutefois, l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée, en application des textes précités, à la valeur locative évaluée à la date d’effet du congé comportant refus de renouvellement, quelle que soit son évolution ultérieure.

De son côté, la SCI PARDES PATRIMOINE prétend à un prix unitaire de 3.000 euros/m²B/an, correspondant au double de l’évaluation expertale, considérant qu’elle a droit à une indemnité d’occupation de droit commun depuis le 1er janvier 2018, qui a un caractère mixte et doit également permettre de réparer l’immobilisation de son bien.

Or, ainsi que rappelé précédemment, la société MICROMANIA n’est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun qu’à compter du 1er janvier 2020.

Le prix unitaire proposé par Mme [I], qui n’apparaît dès lors pas réellement contesté, doit donc retenu, étant adapté à l’emplacement et aux caractéristiques des locaux.

Le prix unitaire sera ainsi fixé à la somme de 1.500 euros/m²B/an au 1er janvier 2018.

Sur l’abattement de précarité

La société MICROMANIA revendique un abattement de précarité de 30% en raison de la durée de la procédure.

La SCI PARDES PATRIMOINE s’oppose quant à elle à l’application d’un abattement de précarité estimant que son ancienne locataire est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun depuis le 1er janvier 2018.

Dans la mesure où la société MICROMANIA n’est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun qu’à compter du 1er janvier 2020, elle est fondée à solliciter que l’indemnité d’occupation statutaire tienne compte de la précarité de son occupation.

Malgré la durée de la procédure, cette précarité ne peut être retenue que pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, la demanderesse n’étant plus redevable d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er janvier 2020, puisqu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ

Le coefficient de précarité de 30% demandé par la société MICROMANIA ne sera donc pas retenu.

L’expert judiciaire a appliqué un abattement de précarité de 10% pour tenir compte de la précarité de l’occupation consécutivement au congé comportant refus de renouvellement du bail délivré par la bailleresse à effet du 31 décembre 2017. Cet abattement, conforme aux usages et adapté en l’espèce, sera retenu.

Dans ces conditions, l’abattement de précarité sera fixé à 10%

*

En conséquence, l’indemnité annuelle d’occupation statutaire due par la société MICROMANIA du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 sera fixée à la somme de 122.850 euros hors taxes et hors charges (91 m²B, X 1.500 euros/m²B/an X 0,90).

Sur le montant de l'indemnité d'occupation de droit commun due à compter du 1er janvier 2020 

L'article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. 

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer les éléments à prendre en considération, l'étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l'indemnité d’occupation de droit commun sans être tenus de le fixer à la valeur locative.

La SCI PARDES PATRIMOINE demande au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation de droit commun due annuellement par la société MICROMANIA, devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à la somme de 273.000 euros en principal, correspondant au double de la valeur locative statutaire des locaux calculée par l’expert judiciaire et sans abattement. Elle estime que cette somme couvre la valeur locative des locaux et l’indemnise en outre du préjudice résultant de l’impossibilité de disposer de son bien en raison de l’occupation sans bail persistante de son ancienne locataire.

La société MICROMANIA, qui conclut au débouté des demandes de la bailleresse dans le dispositif de ses conclusions, ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point précis.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que la valeur locative des locaux, sans l’abattement de précarité, peut être chiffrée à la somme de 136.500 euros au 1er janvier 2018.

Si la société MICROMANIA se prévaut d’une baisse ultérieure de la valeur locative en raison de la dégradation arguée du dynamisme commercial, elle ne verse aucune pièce pour en justifier.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ

Par ailleurs, bien que la SCI PARDES PATRIMOINE ne produise aucune pièce pour caractériser le quantum du préjudice résultant de l’immobilisation des locaux, celui-ci ne saurait être contesté.

Dans ce contexte, le tribunal fixera justement l’indemnité d’occupation annuelle de droit commun due par la société MICROMANIA à la SCI PARDES à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la libération des locaux, à la somme de 136.500 euros en principal. 

Sur la condamnation de la société MICROMANIA au paiement des indemnité d’occupation dues depuis le 1er janvier 2018

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, ainsi que le demande de la SCI PARDES PATRIMOINE, la société MICROMANIA sera condamnée à lui payer les sommes suivantes, dont il conviendra de déduire les indemnités d’occupation provisionnelles acquittées sur la base du loyer du bail expiré :
- à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2019, une indemnité d’occupation statutaire d’un montant annuel de 122.850 euros, augmentée des charges et taxes contractuelles,
- à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la libération des locaux une indemnité d’occupation de droit commun d’un montant annuel de 136.500 euros, augmentée des charges et taxes contractuelles.


IV- Sur les demandes d’organisation d’une audience de règlement amiable et, à défaut, d’injonction aux parties de rencontrer un conciliateur

La société MICROMANIA demande au tribunal, à titre plus subsidiaire, d’organiser une audience de règlement amiable, prévue par les articles 774-1 à 774-4 du code de procédure civile, dans le but de tenter de résoudre amiablement le différend opposant les parties et ce, par la confrontation équilibrée des points de vue, l’évaluation des besoins, positions et intérêts respectifs ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige. Elle souligne que l’article 21 du même code donne mission au juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l'affaire. En cas d’opposition de la bailleresse à la mesure d’administration de la justice sollicitée, le tribunal observe qu’elle demande qu’il soit enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application des article 128 et 129 du même code, dans la partie discussion de ses conclusions, alors que le dispositif vise un conciliateur.

La SCI PARDES PATRIMOINE conclut au rejet de ces demandes qu’elle juge dilatoires. Selon elle, le différend opposant les parties consécutivement au congé délivré à la société MICROMANIA le 02 juin 2017, soit il y a plus de huit ans, est désormais tranché puisque son action en paiement d’une indemnité d’éviction a été jugée prescrite, bien que celle-ci continue de contester l’évidence. Elle ajoute que si un accord avait pu être trouvé entre elles, il aurait été entériné de longue date. Elle s’oppose donc à l’organisation d’une audience de règlement amiable, de même qu’à ce que soit ordonnée une médiation ou une conciliation.

Sur ce,

En application de l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l'affaire. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige

Selon les articles 1532 et 1532-1 dudit code, le juge saisi du litige ou chargé de l'instruction de l'affaire peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement, qui a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l'évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.
Cette décision est une mesure d'administration judiciaire qui ne dessaisit pas le juge.

L’article 1533 du même code précise quant à lui que le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

En l’espèce, les éléments du dossier montrent qu’une mesure de médiation judiciaire a déjà été ordonnée le 12 janvier 2022, laquelle n’a pas permis aux parties de trouver une issue amiable à leur différend.

Postérieurement, le juge de la mise en état, saisi à cette fin par la SCI PARDES, a déclaré prescrite l’action en paiement d’une indemnité d’éviction introduite par la société MICROMANIA, par ordonnance du 26 février 2024, confirmée par la cour d’appel de Paris le 19 décembre 2024.

Le fait que la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée par la société MICROMANIA a été jugée prescrite ne rend pas pertinent le recours à une audience de règlement amiable, ni à un nouveau de mode alternatif de règlement des différends. En effet, une telle mesure ne peut être ordonnée pour pallier l’échec d’une partie à motiver le bien-fondé de ses droits. Elle doit être justifiée par une possibilité d’entente sur l’issue du litige, non démontrée par la locataire.

Dans ces conditions, les demandes d’organisation d’une audience de règlement amiable et, à défaut, d’injonction aux parties de rencontrer un conciliateur ou un médiateur formées par la société MICROMANIA seront rejetées.


V - Sur la demande de condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE à réparer le préjudice résultant de la perte de chance subie par la société MICROMANIA 

Encore plus subsidiairement, la société MICROMANIA fait valoir que la défenderesse lui a fait signifier le congé à effet du 31 décembre 2017, puis l’assignation devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de désignation d’expert, à l’adresse des lieux loués, et que le personnel employé sur place ne lui a pas transmis ces actes, raison pour laquelle elle n’a pu s’associer à la demande de désignation d’expert judiciaire et n’a pu être représentée lors de la première réunion d’expertise. Elle estime que la SCI PARDES PATRIMOINE, qui ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité de lui délivrer ces actes à l’adresse de son siège comme elle y était légalement tenue, a fait preuve d’un comportement déloyal, qui est à l’origine du retard de la société MICROMANIA dans l’exercice de ses droits, d’autant qu’elle lui a abusivement fait croire qu’elle avait renoncé à se prévaloir de la prescription. Elle sollicite que la bailleresse soit en conséquence condamnée à lui verser, en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de se voir allouer l’indemnité d’éviction évoquée dans le congé, une somme de 2.916.000 euros.

La défenderesse lui oppose que l’impossibilité pour la société MICROMANIA de solliciter le versement d’une indemnité d’éviction résulte de sa propre carence, puisqu’elle n’a pas introduit sa demande dans les délais légaux. Elle invoque l’adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » pour conclure au rejet de la demande d’indemnisation de la perte de chance alléguée.

Selon l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En matière économique, la perte de chance permet de réparer un large éventail de préjudices dès lors qu’il est possible de démontrer la disparition certaine d’une éventualité favorable, d’une chance d’obtenir un gain ou de limiter une perte. L’indemnisation exclut à titre de principe toute demande à la hauteur de la totalité des pertes subies ; elle se limite à une certaine somme correspondant à la seule chance perdue.

Pour être indemnisable, une « perte de chance" suppose la réunion de plusieurs conditions : (1) un fait générateur de responsabilité, (2) la probabilité d’une éventualité favorable, cette probabilité étant caractérisée dès lors qu’il existe une chance, même minime, que l’évènement favorable se réalise et (3) la disparition de la probabilité de réalisation de l’événement favorable en raison du fait générateur de responsabilité. Une fois ces conditions réunies, le juge doit évaluer le préjudice économique indemnisable pour perte de chance en déterminant la valeur des gains manqués par le demandeur du fait de l’absence de survenance de l’évènement favorable empêché par le fait générateur ainsi que la probabilité de l’évènement favorable avant la survenance du fait générateur avant de multiplier ensuite la valeur du gain manqué par la probabilité de son occurrence. Le résultat de cette opération correspond au préjudice indemnisable sur le fondement de la perte de chance.

En l’espèce, la société MICROMANIA reproche à la SCI PARDES PATRIMOINE de lui avoir fait signifier le congé portant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, puis l’assignation devant le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire à l’adresse des lieux loués, au lieu de son siège social. Elle soutient que la SCI PARDES PATRIMOINE l’aurait ce faisant privée de la chance d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction, le personnel employé sur place ne lui ayant pas transmis ces actes.

Cependant, le tribunal relève que la société MICROMANIA n’a pas excipé de la nullité dudit congé ou de l’assignation en référé au motif que ces actes ne lui avaient pas été signifiés à l’adresse de son siège social.

Par ailleurs, l’article 10 « ELECTION DE DOMICILE », du bail notarié signé le 08 février 2005, précise les parties ont expressément stipulé que « pour l’exécution des présentes il est fait élection de domicile pour le Bailleur à son siège social et pour le Preneur dans les locaux loués ».

Les termes clairs et précis de cette clause du bail, exclusifs d’interprétation, constitue la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable audit bail, et s’imposent au tribunal.

La SCI PARDES PATRIMOINE n’a donc pas commis de faute en signifiant le congé litigieux à la société MICROMANIA à l’adresse des lieux loués. 

En outre, la société MICROMANIA produit le rapport d’expertise en indemnité d’éviction et indemnité d’occupation établi le 1er août 2018 pour le magasin MICROMANIA sis [Adresse 5] à [Localité 5] par la société SCHNEIDER INTERNATIONAL Experts immobiliers internationaux qu’elle a consultée, duquel il résulte qu’elle avait connaissance du congé bien avant cette date.

Enfin, la société MICROMANIA a participé aux opérations d’expertise menées par Mme [I] à compter du 21 juin 2018.

Il s’en déduit que la demanderesse a été en mesure de faire valoir ses droits bien avant l’expiration du délai de prescription biennale, qui lui était rappelé au congé.

La responsabilité de la SCI PARDES PATRIMOINE ne saurait, dans ce contexte être engagée.

Par conséquent, la demande de condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE fondée sur la perte de chance invoquée par la société MICROMANIA sera rejetée.


VI – Sur la demande d'expulsion de la société MICROMANIA

La SCI PARDES PATRIMOINE sollicite reconventionnellement que le tribunal ordonne l’expulsion de la société MICROMANIA, occupante sans droit ni titre des locaux, consécutivement à la prescription de son droit à indemnité d’éviction.

La société MICROMANIA, qui conclut au débouté des demandes de la bailleresse au dispositif de ses conclusions, ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point précis.

Sur ce, 

En application de l'article L145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Selon l'article L145-60 du même code, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il se déduit de ces dispositions que le locataire évincé, qui peut prétendre à une indemnité d'éviction, a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu'à l'expiration du délai de prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction.

En l'espèce, il a été précédemment retenu que la société MICROMANIA a eu droit au maintien dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2019 à minuit et, en l’absence de demande introduite aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction avant l’expiration du délai de prescription biennale, qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 1er janvier 2020.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire de sa part dans le mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la société MICROMANIA, et celle de tout occupant de son chef, des locaux loués sera ordonnée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

En cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.


VII - Sur la demande de condamnation de la société MICROMANIA au paiement de la somme de 2.065.116,27 euros en indemnisation de la suppression du premier étage des lieux loués

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03775 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7PZ

Au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 5, 1°/ cinquième alinéa du bail notarié en date du 08 février 2005, la SCI PARDES PATRIMOINE soutient qu’elle est fondée à voir condamner la société MICROMANIA à lui verser la somme de 2.065.116,27 euros. Elle expose que la locataire a été autorisée contractuellement à réaliser des travaux de suppression du plancher du premier étage et qu’elle s’est engagée à remettre les locaux en à l’expiration du bail, sous peine de devoir l’indemniser du préjudice induit par la suppression de cette surface en lui versant la valeur des mètres carrés perdus, majorés de 20%, à titre forfaitaire et transactionnel, le montant de l’indemnité due étant fixé, en cas de désaccord entre les parties, à dire d’expert. Elle fait état d’une impossibilité juridique et matérielle de remettre les locaux en état, en ce que la société MICROMANIA devrait pour ce faire déposer une demande de permis de construire requérant de longs délais d’instruction, voir obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en raison des reports de charges inhérents à de tels travaux. Elle précise que l’indemnité réclamée tient compte de la surface perdue (24 m²), d’un prix unitaire en première location (3.100 euros), d’un taux de capitalisation usuel, et de la majoration de 20% prévue contractuellement. 

La société MICROMANIA résiste à cette prétention en faisant valoir que l’article 5, 1°/ cinquième alinéa du bail est ambigu et doit être interprété en sa faveur, étant débitrice de l’obligation. Elle précise qu’il prévoit la possibilité pour le preneur de procéder à la remise en état des locaux alors que la défenderesse postule, sans en rapporter la preuve que la mezzanine ne pourrait être reconstruite. Elle considère aussi que la SCI PARDES PATRIMOINE ne justifie pas du préjudice en réparation duquel elle prétend au paiement d’une somme de 1.720.000 euros, reprenant à son compte les observations de l’expertise judiciaire qui a qualifié le calcul de la bailleresse d’ « irréaliste ». Elle se prévaut de la jurisprudence rendue en application de l’article 1129 ancien du code civil pour voir juger que la clause litigieuse, ambigüe, et qui ne permet pas de déterminer le prix du mètre carré supprimé, est nulle, le juge ne pouvant compléter le contrat sur ce point essentiel. Elle insiste sur le fait qu’aucune définition n’a été prévue dans le bail concernant la valeur des mètres carrés perdus de sorte que la méthode de calcul invoquée par la bailleresse (nombre de mètres carrés X valeur locative unitaire en première location X taux de capitalisation usuel) ne peut être retenue. Selon elle, la valeur unitaire ne saurait excéder le prix unitaire évalué par l’expert judiciaire dans son rapport à 800 euros/m²/an et le taux de capitalisation devrait être revu à la baisse compte tenu de la dégradation de la commercialité locale, aboutissant à une indemnité qu’elle chiffre à la somme de 10.000 euros. Le tribunal observe qu’elle mentionne la somme de 20.000 euros dans la partie discussion de ses conclusions. Subsidiairement, si le tribunal estimait que la clause ne souffre d’aucune ambiguïté, elle considère qu’elle doit être analysée en une clause pénale réductible.

Sur ce,

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 08 février 2005, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1162 ancien dudit code dispose que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

L’article 1129 ancien du même code précise qu’il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.
La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée.

L’article 1226 ancien du même code indique que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En l’espèce, la SCI PARDES PATRIMOINE a donné à bail à la société MICROMANIA des locaux ainsi désignés par le bail :
« Lot n°1 : situé au rez-de-chaussée, au premier étage et au sous-sol, accès par la [Adresse 7], ce lot consiste en UN LOCAL COMMERCIAL sur 3 niveaux avec sanitaires ;
Ces trois niveaux communiquent entre eux par un escalier privatif :
Autres accès porte gauche dans l’entrée commune située au rez-de-chaussée ;
Autre accès au premier étage porte gauche, dans l’escalier 1 ;
Et les 3070/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,
- Lot n°13 : situé au 2ème étage, escalier 1 et 2, un LOCAL TECHNIQUE Et les 97/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. »

La société MICROMANIA a été autorisée contractuellement à supprimer le premier étage sous réserve de remettre les lieux en l’état à l’expiration du bail ou d’indemniser la bailleresse des mètres carrés perdus à l’article 5, 1°/ cinquième alinéa du bail, en ces termes :

« Il est ici précisé que le PRENEUR envisage de démolir le plancher du 1er étage, ainsi que cela résulte du descriptif travaux demeuré ci-annexé. Celui-ci s’oblige, soit à remettre en l’état les locaux à l’expiration du bail, soit, en cas d’impossibilité juridique et/ou matérielle de remise en état, d’indemniser le bailleur de la perte qu’il subirait, de la valeur des mètres carrés perdus, majorée de 20%, à titre forfaitaire et transactionnelle. En cas de désaccord entre les parties sur le montant de cette indemnité, elle sera fixée à dire d’Expert. » 

Contrairement à ce que soutient la société MICROMANIA, les termes de cette clause sont clairs et n’ont pas lieu d’être interprétés. 

En outre, ils définissent suffisamment les modalités de fixation de l’indemnité devant revenir à la SCI PARDES PATRIMOINE, à défaut de remise en état des lieux par la locataire à l’expiration du bail, de sorte qu’elle n’a pas lieu d’être annulée pour indétermination.

Enfin, cette clause ne constitue pas une clause pénale qui vise à sanctionner une partie en cas d'inexécution de ses obligations, par le versement d’une somme prévue de manière forfaitaire.

L’ensemble des moyens invoqués par la société MICROMANIA pour voir écarter l’application de ladite clause seront donc rejetés.

Par ailleurs, dans la mesure où le bail a pris fin au 31 décembre 2017 et que l’expulsion de la société MICROMANIA, occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er janvier 2020 a été ordonnée précédemment, la SCI PARDES PATRIMOINE est fondée à se prévaloir d’une impossibilité juridique et matérielle pour celle-ci de procéder à la remise en état des lieux et à revendiquer l’indemnité contractuellement prévue, à titre alternatif.

Néanmoins, les parties étant en désaccord sur le quantum de ladite indemnité, celle-ci doit être chiffrée d’après l’évaluation de l’expert judiciaire, ainsi que contractuellement prévu.

Aux termes de son rapport, Mme [I] considère que le calcul de la bailleresse est irréaliste. Elle relève que la SCI PARDES PATRIMOINE invoque une indemnité compensatrice chiffrée à la valeur vénale d’un local situé au premier étage, en capitalisant une valeur locative de 3.200 euros déconnectée du marché. Elle est d’avis que la valeur locative de marché de ce niveau ne saurait dépasser 800 euros/m²B/an.

La SCI PARDES PATRIMOINE ne justifiant pas de la valeur locative de marché qu’elle invoque à hauteur de 3.200 euros/m², le prix unitaire sera fixé à 800 euros/m²B, tel qu’évalué par l’expert judiciaire.

Etant rappelé que les modalités de fixation de l’indemnité due à la bailleresse ne prévoient aucun coefficient de capitalisation, celle-ci ne peut être chiffrée qu’à partir des mètres carrés perdus (24 m²), du prix unitaire retenu (800 euros/m²B) et de la majoration de 20% convenue, aboutissant à une indemnité de 23.040 euros (24 m² X 800 euros/m²B X 1,20).

Aussi, à supposer même que l’article 5, 1°/ cinquième alinéa du bail puisse être analyse en une clause pénale, elle n’apparaît pas disproprotionnée et n’auraitdonc pas lieu d’être réduite.

Par conséquent, la société MICROMANIA sera condamnée à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 23.040 euros en indemnisation de la suppression du premier étage des lieux loués.


VIII - Sur la demande de condamnation de la société MICROMANIA au paiement des intérêts au taux légal, capitalisés

La SCI PARDES PATRIMOINE sollicite que la société MICROMANIA soit condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur les indemnités d’occupation mises à sa charge à compter de chaque date d’exigibilité et que lesdits intérêts soient capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil.

La société MICROMANIA, qui conclut au débouté des demandes de la bailleresse au dispositif de ses conclusions, ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point précis.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

L'article 1343-2 du même code dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir les demandes formées par la défenderesse au titre des intérêts au taux légal, et à leur capitalisation, à compter du présent jugement.

Aussi, compte tenu du caractère indemnitaire des sommes mises à la charge de la société MICROMANIA, celle-ci sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur les indemnités d’occupation dues, après déduction des indemnités d’occupation provisionnelles acquittées sur la base du loyer du bail expiré, à compter du présent jugement, et les intérêts échus pour une année entière pourront être capitalisés.


IX- Sur les mesures accessoires

L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus du renouvellement du bail par la SCI PARDES PATRIMOINE, celle-ci sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Les parties succombant partiellement en leurs demandes, l'équité commande de laisser à chacune la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Enfin, eu égard à la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’est donc pas nécessaire de l’ordonner comme le demande la SCI PARDES PATRIMOINE. Compatible avec la nature du litige, il n’y a par ailleurs pas lieu de l’écarter, comme le requiert la société MICROMANIA.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DECLARE irrecevable la demande, formée par la société MICROMANIA, de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation devant se prononcer sur le pourvoi introduit à l’encontre de l’arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de [Localité 1] en date du 19 décembre 2024,

DECLARE irrecevable la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée par la société MICROMANIA,

DEBOUTE la société MICROMANIA de sa demande de condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE au paiement d’une somme de 2.916.000 euros en réparation de la perte de chance de se voir allouer l’indemnité d’éviction proposé dans le congé délivré à effet du 31 décembre 2017,

DEBOUTE la société MICROMANIA de sa demande d’organisation d’une audience de règlement amiable et d’une mesure de conciliation,

CONDAMNE la société MICROMANIA à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE les sommes suivantes, dont il conviendra de déduire les indemnités d’occupation provisionnelles qu’elle a acquittées sur la base du loyer du bail expiré :
- à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2019, une indemnité d’occupation statutaire d’un montant annuel de 122.850 euros (cent vingt-deux mille huit cent cinquante euros) augmentée des charges et taxes contractuelles,
- à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la libération des locaux une indemnité d’occupation de droit commun d’un montant annuel de 136.500 euros (cent trente-six mille cinq cents euros) augmentée des charges et taxes contractuelles,

ORDONNE que les sommes dues au titre du solde des indemnités d'occupation dû seront productives d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement, lesquels pourront être capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

CONDAMNE la société MICROMANIA à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE une somme de 23.040 euros (vingt-trois mille quarante euros) au titre de l’indemnité contractuelle compensatrice de la suppression du premier étage des lieux loués,

REJETTE la demande de la société MICROMANIA fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI PARDES PATRIMOINE fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI PARDES PATRIMOINE aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire, 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.


Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 1532, code de procedure civile 794, code de procedure civile 774-1, code de commerce L145-33, code civil 1226, code civil 1162, code de procedure civile 73, code de commerce L145-60, code de commerce L145-28, code de procedure civile 379, code civil 1129, code de procedure civile 21, code de procedure civile 1533, code de procedure civile 129, code de procedure civile 774-4, code de procedure civile 128, code de commerce L145-14, code de commerce L145-34, code de procedure civile 1532-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/04960

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Mise à jour de la source le 2026-06-17T18:34:53.588Z.