Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 25 juin 2026, n° 21/11749

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 1988, la société SCI SYLVINE ET MICHEL a consenti à la société BAIRRO ALTO, aux droits de laquelle la société AKLI ET FILS est venue en 1996, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1988.

L'activité autorisée par le bail est celle de « restaurant – bar avec possibilité d'exposition et de vente d'objets d'art ».

Le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 1997 puis à compter du 1er octobre 2010, le prix du bail renouvelé à cette dernière date ayant été fixé par décision du juge des loyers commerciaux du 13 juillet 2017 à 24 964,50 euros par an en principal.

Par jugement du 19 septembre 2018, le tribunal de commerce de PARIS a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société AKLI ET FILS et par jugement du 02 juin 2020 a arrêté un plan de redressement en sa faveur prévoyant le remboursement du passif en une seule échéance au jour du jugement.

Par acte extrajudiciaire du 25 février 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 septembre 2019 et offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte du 20 septembre 2021, la société AKLI ET FILS a assigné la société SCI SYLVINE ET MICHEL devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction.

Par jugement du 24 mai 2023, le tribunal a : 
– jugé que la société AKLI ET FILS pouvait prétendre à une indemnisation au titre de son éviction ;
– avant dire droit sur les autres demandes, commis en qualité d'expert [K] [I] [W], avec mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction, d'apprécier si l'éviction avait entraîné la perte du fonds ou son transfert, d'apporter tous éléments permettant de fixr le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux objets du bail à compter du 1er octobre 2019, et d'évaluer un dommage lié aux travaux réalisés sous la verrière du restaurant sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
– fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la locataire dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à un montant égal aux loyers et charges calculés conformément aux stipulations du bail expiré.

L'expert judiciaire a rendu un rapport daté du 16 février 2024, concluant :
– que l'indemnité d'éviction principale pouvait s'évaluer à la somme de 125 000 €, correspondant à la valeur du droit au bail ;
– que les indemnités accessoires se décomposaient comme suit :
* frais de remploi : 12 500 €,
* trouble commercial : 2 680 €,
* frais de réinstallation : 17 500 €,
* frais de déménagement : sur justificatifs,
* frais divers : 3 000 €,
* frais de licenciement : sur justificatifs ;
– que le montant annuel de l'indemnité d'occupation pouvait être apprécié à la somme de 30 638 € hors charges ou 33 702 € charges comprises ;
– s'agissant du dommage lié aux travaux réalisés sur la verrière du restaurant, qu'il conviendrait de faire établir un diagnostic par un homme de l'art, destiné à vérifier que la réfection de la couverture a été faite dans les règles de l'art, aux frais du preneur, et dans l'hypothèse de travaux complémentaires, qu'ils devraient être pris en charge également par le preneur.


Dans ses dernières conclusions du 28 janvier 2025, la société AKLI ET FILS sollicite du tribunal de :

RECEVOIR la société AKLI ET FILS en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 

Y faisant droit : 

CONSTATER que la société AKLI ET FILS est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction correspondant à la perte de son fonds de commerce. 

A titre principal, 

FIXER à la somme de 305.000 € l’indemnité d’éviction que la SCI SYLVINE ET MICHEL devra payer à la société AKLI ET FILS, outre le remboursement des frais de licenciement. 

A titre subsidiaire, si le tribunal ne retenait que la valeur du droit au bail, 

FIXER à la somme de 238.000 € l’indemnité d’éviction que la SCI SYLVINE ET MICHEL devra payer à la société AKLI ET FILS, outre le remboursement des frais de licenciement. 

En tout état de cause, 

DEBOUTER la SCI SYLVINE ET MICHEL de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

CONDAMNER la SCI SYLVINE ET MICHEL à payer à la société AKLI ET FILS une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER la SCI SYLVINE ET MICHEL aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile et autoriser Maître PEREIRE, avocat au barreau de PARIS, à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du même code. 


Dans ses dernières écritures du 1er avril 2025, la SCI SYLVINE ET MICHEL sollicite du tribunal de :

– JUGER RECEVABLE et BIEN FONDEE la société SCI SYLVINE ET MICHEL en ses demandes et prétentions

A TITRE PRINCIPAL
 
– JUGER que l’indemnité d’éviction doit être évaluée en fonction de la valeur du droit au bail au regard de l’impossibilité de procéder au transfert du fonds de commerce de la Société AKLI & FILS.
 
– JUGER que les incohérences comptables, de personnels, de choix de gestion de la Société AKLI & FILS ne doivent pas être pris en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction d’autant plus que la Société AKLI ET FILS ne communique pas les relevés de banque et les relevés des caisses enregistreuses du restaurant pour l’année 2024
 
– FIXER l’indemnité principale à une somme comprise entre : 47.900 Euros et 73.493,75 Euros
 
– DEBOUTER la Société AKLI & FILS de ses demandes d’indemnités accessoires ou, à titre subsidiaire, FIXER les indemnités accessoires dans des proportions plus raisonnables et les LIMITER à la somme maximale de 10.000 Euros ;
 
– CONFIRMER ET FIXER le montant de l’indemnité d’occupation charges comprises due par la Société AKLI & FILS à la somme de 33 702 €/An à compter du 1er octobre 2019 ;

– FIXER l’indemnité due par la Société AKLI & FILS au titre des dommages et travaux réalisés par la Société AKLI & FILS sans autorisation de la copropriété et de la Société SCI SYLVINE & MICHEL à la somme de 20.000 Euros ;
 
– CONDAMNER la Société AKLI & FILS à verser à la Société SCI SYLVINE ET MICHEL la somme de 24.728,29 Euros au titre du différentiel entre les indemnités d’occupation payées et dues par la Société AKLI & FILS ;

– ORDONNER toute compensation entre les sommes dues par la Société AKLI & FILS et celles dues par la Société SCI SYLVINE & MICHEL en application de l’article 1347 du code civil. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE
 
– DEBOUTER la Société AKLI & FILS de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile
 
– CONDAMNER la Société AKLI& FILS aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise,
 
– CONDAMNER la Société AKLI & FILS à payer à la Société SCI SYLVINE ET MICHEL la somme de 5.000 euros d’article 700 du Code de procédure civile. 

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 04 juin 2025 et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l'audience du 19 mars 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Il est rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que les demandes tendant à « constater » ou « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision sur lesquels il y a lieu de statuer dans la partie exécutoire du jugement.


Sur l'indemnité d'éviction

*Sur les locaux loués

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux loués sont situés [Adresse 1], sur une voie à sens unique et stationnement unilatéral, au nord de la [Adresse 4], à proximité immédiate de la [Adresse 3] et de l'[Adresse 5], à 750 mètres de la [Adresse 6] et à 270 mètres de la station de métro [Etablissement 1].

L'expert observe que la commercialité de la [Adresse 1] se concentre dans les premiers numéros, aux abords de la [Adresse 3], mais principalement côté impair. 

Il constate que les locaux sont en retrait d'une trentaine de mètres de la [Adresse 3], peu visibles de cette dernière, et qu'ils font face à une école élémentaire.

Pour l'exploitation d'un commerce de restauration tel qu'exercé dans les locaux, l'expert considère qu'il s'agit d'un emplacement dans un quartier central et bien desservi par les transports en commun, dans un secteur à la mode, très vivant et animé, toutefois en retrait de l'animation de la [Adresse 3] et de l'[Adresse 5], donc de moindre commercialité, mais qui reste favorable.

Aux termes du rapport d'expertise, les locaux dépendent d'un important immeuble datant de la seconde moitié du XIXe siècle, avec un grand développement de façade et pan coupé à l'angle des voies, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée en boutiques et de quatre étages droits, le tout en bon état général de ravalement. 

Les locaux se composent de la façon suivante : au rez-de-chaussée une boutique en nature de restaurant, avec accueil couvert, entrée du restaurant en retrait, première salle de restaurant éclairée en faible jour, deuxième salle à la suite, sanitaires équipés de deux w.-c., cuisine en arrière-boutique établie dans un appentis sur cour ; au sous-sol, interdit à la clientèle et accessible seulement par un vieil escalier commun en pierre, une cave non visitée. 

L'expert retient que la boutique a un effet d'enseigne banal mais que la présence d'un accueil couvert avec arcades n'est pas courant et attire l’œil, que le restaurant est composé de deux salles communicantes avec décoration orientale, qu'il est doté d'une cuisine complète, que l’ensemble est en état d'usage et que le sous-sol non relié ne peut servir que de simple dépendance.

Indiquant qu'aucun plan n'a été communiqué, l'expert se réfère à un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 13 juillet 2017 portant sur le renouvellement du bail au 1er octobre 2010, aux termes duquel il a été retenu une surface totale de 107,20 m² au rez-de-chaussée et de 8 m² au sous-sol, pour une surface pondérée de 75,65 m²P.

La surface pondérée proposée par l'expert judiciaire, qui n'est pas contestée par les parties, sera retenue.

*Sur la détermination du montant de l'indemnité d'éviction

L'article L.145-14 du code de commerce prévoit que :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » 

L'indemnité s'apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l'espèce, dès lors qu'il s'y trouve toujours, au plus proche de la présente décision.

- L'indemnité principale

Il s'agit d'une indemnité de remplacement si l'éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d'une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité dans un autre local.

L'indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est généralement estimée selon un pourcentage du chiffre d'affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d'exploitation.

Il est fréquent que, pour en vérifier la pertinence, l'expert judiciaire recoupe son estimation par le chiffre d'affaires avec une estimation selon la rentabilité.

L'évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d'affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l'activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d'exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d'effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l'emplacement des locaux.

L'indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l'intérêt de l'emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

L'expert judiciaire observe que la bailleresse ne propose pas de locaux de remplacement, que l'activité de restaurant de la preneuse dépend à la fois d'une clientèle locale de résidents et salariés et d'une clientèle extra-locale, touristique et provenant d'autres quartiers. 

Il indique en outre ne pas avoir connaissance de local équivalent libre dans le secteur et en conclut que le fonds est voué à disparaître. 

Les parties s'accordent pour admettre que l'éviction entraînera la perte du fonds.

En conséquence, il convient d'apprécier le montant de l'indemnité de remplacement revenant à la locataire.

L'expert judiciaire considère qu'au regard d'un fonds de travail structurellement déficitaire fermé depuis juillet 2021, et en l'absence d'éléments comptables pour les exercices 2021 à 2023, le seul élément tangible pouvant être estimé au titre de l'indemnité principale est la valeur du droit au bail. 

Il a estimé la valeur du droit au bail à un montant de 125 000 €, en retenant :
*une valeur locative de marché de 650 €/m2P au regard des loyers pratiqués, soit 49 172,50 €/an HT et HC pour 75,65 m2P,
*un loyer de renouvellement théorique plafonné de 28 244,72 € HT/HC/an,
*une économie de loyer de : 49 173 € – 28 244,72 € = 20 928 € HT/HC/an,
*un coefficient de capitalisation de 6 compte tenu de l'emplacement,
*le calcul suivant : 20 928 € x 6 = 125 568 €, arrondis à 125 000 €.

En particulier, s'agissant de la détermination de la valeur locative de marché, l'expert explique avoir tenu compte des éléments suivants :
– un emplacement dans un quartier central, bien desservi par les transports en commun, sur une voie secondaire, de commercialité inférieure à la [Adresse 3] et peu visible depuis cette dernière ;
– la configuration des locaux correctement adaptée au commerce exercé, avec deux salles de restaurant et une cuisine complète ;
– la destination pour un commerce de bouche ;
– les prix des locations de boutiques pratiqués dans le quartier concerné, à savoir de 469 €/m²P à 1 311 €/m²P en nouvelles locations et de 240 €/m²P à 380 €/m²P en renouvellements judiciaires. 

La bailleresse estime que la valeur locative de marché unitaire est de 500 € à 550 €. 

Elle conteste que la devanture, laquelle ressemblait initialement à celles des commerces adjacents et a été modifiée par la locataire sans autorisation (par suppression de la vitrine, de la porte d'entrée et des volets attenants), en l'absence d'exploitation depuis 2020, attire l’œil comme le retient l’expert judiciaire. 

Elle ajoute qu'en 2016 un expert judiciaire avait retenu une valeur locative unitaire de 350 € /m² compte tenu de l'absence de licence IV attachée à ce fonds de commerce de restaurant de spécialités marocaines et de ce que la verrière couvrant la partie arrière gauche des locaux était complètement vétuste, la locataire ayant dû y déposer une bâche pour protéger la cuisine.

La locataire, quant à elle, sollicite de voir retenir une valeur unitaire de 700 € /m², énonçant que l’essentiel des références citées par l’expert judiciaire concerne des boutiques et non des restaurants, dont la valeur unitaire est plus élevée, notamment pour les deux dernières références mentionnées par l’expert, d'une valeur de 818 €/m²P et de 1 311 €/m²P. 

S'agissant des objections de la bailleresse, le tribunal constate que le défaut d'exploitation des lieux n'est plus d'actualité et qu'il n'est pas établi que les travaux en façade que la bailleresse attribue à sa locataire ont fait perdre aux locaux leur faculté de captation de l'attention des chalands ; au contraire, l'aspect atypique de la devanture est plutôt de nature à attirer l'oeil.

En outre, dans sa réponse au dire de la bailleresse, l'expert a observé que le défaut de licence IV (lié à la présence de l'école en face) n'était pas nécessairement un handicap pour une activité limitée à celle de restaurant, la licence III ou la petite licence permettant de servir les boissons n'excédant pas dix-huit degrés d'alcool.

Le tribunal ajoute que l'inconvénient relevé, soit le fait que le restaurant n'attire pas la population « festive » de la [Adresse 3] et de l'[Adresse 5], résulte en tout état de cause d'un autre facteur qui a été pris en compte, son emplacement en retrait et peu visible de ces voies très animées.

Par ailleurs, l'expert judiciaire n'a pas constaté que la couverture de la cuisine était toujours vétuste et bâchée, mais qu'elle a été remplacée par une couverture en plexiglas. 

Enfin, la bailleresse n'est pas fondée, pour déterminer la valeur locative de marché actuelle, à se prévaloir de la valeur statutaire unitaire de 350 €/m² au 1er octobre 2010 proposée par un expert judiciaire dans le contexte d'une fixation de loyer de renouvellement antérieure, dès lors non seulement que la valeur locative de marché se distingue de la valeur locative statutaire mais qu'en outre, cette valeur est désormais ancienne. 

En réponse aux critiques de la preneuse, l'expert souligne que la première référence dont elle se prévaut, d'une valeur unitaire de 818 €/m², concerne un bail conclu avant la crise sanitaire liée au covid-19, que cette enseigne n'existe plus et que les conditions locatives du nouvel occupant ne sont pas connues, tandis que la seconde référence invoquée, d'une valeur unitaire de 1 311 €/m², se rapporte à un commerce situé sur une voie principale et mieux achalandée et vise un commerce de restauration rapide, dont la capacité contributive en loyer est généralement plus élevée que pour un restaurant traditionnel comme celui de la locataire. 

Au vu des éléments qui précèdent, les valeurs locatives de marché sollicitées par les parties n'apparaissent pas pertinentes, et la valeur locative de marché de 650 €/m2P proposée par l'expert judiciaire sera retenue.

En ce qui concerne le coefficient de capitalisation, la bailleresse sollicite sa fixation entre 5 et 5,5, aux motifs que les locaux se situent en retrait de la [Adresse 3] et de l'[Adresse 5], très animées, qu'ils font face à une école élémentaire ayant forcément un impact sur la commercialité puisque les parents déposent leurs enfants le matin et passent les chercher à la sortie de l’école en fin d’après-midi, que le restaurant ne dispose pas de la licence IV en raison de sa proximité avec une école élémentaire, ce qui ne lui permet pas d'attirer la population des rues voisines, et que la [Adresse 1] est une voie secondaire, de commercialité moyenne.

La locataire soutient que l’expert judiciaire a retenu un coefficient de 6 en persistant à considérer que l’emplacement serait situé sur une voie secondaire, alors que, si le restaurant ne bénéficie effectivement pas de l’exposition des commerces avec terrasse situés à l’angle des rues du carrefour, il est immédiatement visible depuis ce carrefour et se situe au n° 1 de la [Adresse 1]. 

Elle ajoute que la situation du local en face d’une école ne diminue en rien son attractivité, dans un quartier très fréquenté et à la mode, à 200 mètres du métro, sans réel concurrent dans le secteur de la gastronomie marocaine, avec une configuration tout à fait adaptée à l’activité exploitée. 

La preneuse en conclut que ces éléments devraient conduire à retenir un coefficient de 7 au regard de la très bonne situation de l’emplacement. 

Le tribunal relève que le coefficient de 5 ou 5,5 sollicité par la bailleresse ne correspond qu'à une situation moyenne à correcte, ce qui ne tient pas suffisamment compte de la commercialité du secteur observée par l'expert judiciaire, qui note qu'il est « à la mode, très vivant et animé », et se trouve à proximité avec la [Adresse 3], d'une commercialité particulièrement dynamique. 

À l'inverse, le coefficient de 7 réclamé par la preneuse est réservé aux emplacements bénéficiant d'une très bonne situation, ce qui ne prend pas en considération le retrait vis-à-vis de la [Adresse 3] et l'absence de commerces du côté pair de la rue. 

Au vu de ces éléments, le coefficient de 6 proposé par l'expert judiciaire apparaît adapté. 

Il convient en conséquence de fixer la valeur du droit au bail de la société AKLI ET FILS à la somme de : 
(75,65 m2P x 650 € – 28 245 €) x 6 = 125 565 €.

En ce qui concerne la valeur du fonds de commerce, comme énoncé précédemment, l'expert a considéré qu'au regard d'un fonds de travail structurellement déficitaire fermé depuis juillet 2021, et en l'absence d'éléments comptables pour les exercices 2021 à 2023, il lui était impossible de réaliser une évaluation, seule la valeur du droit au bail pouvant être estimée au titre de l'indemnité principale. 

La locataire conteste cette appréciation, faisant valoir que son établissement a réouvert en janvier 2024 et qu'elle a réalisé un chiffre d'affaires de 324 051 € en 2024 ; elle demande de fixer l'indemnité principale d'éviction lui revenant à la valeur de son fonds de commerce qu'elle estime à un montant de 235 000 €.

Après avoir dans un premier temps proposé d'appliquer un pourcentage de 120 % sur la moyenne des exercices des années 2016 à 2019, qu'elle arrondit à 163 000 €/an, concluant à une valeur de son fonds de commerce de 195 600 € arrondie à 200 000 €, elle entend maintenant revoir cette valeur à la hausse en considération de la reprise de son activité et de son chiffre d'affaires réalisé en 2024, certifié par une attestation de son expert comptable du 27 janvier 2025, en retenant les chiffres d'affaires des exercices 2018 (138 160 €), 2019 (231 000 €) et 2024 (324 051 €), dont elle calcule la moyenne à 231 070,33 €, arrondie à 235 000 €, montant auquel elle demande de fixer la valeur de son fonds de commerce. 

La bailleresse, qui évoque la mauvaise foi de la locataire, motif pris de ce qu'elle a réouvert son restaurant alors qu'elle savait depuis le mois de février 2019 que son bail n'était pas renouvelé, s'oppose à la fixation de l'indemnité d'éviction principale en considération de l'attestation du chiffre d'affaires de l'année 2024, relevant que celle-ci ne distingue pas les différentes activités de la locataire (restaurant/café) et contestant les informations ou éléments comptables donnés par celle-ci, invoquant la fausseté ou l'incohérence des chiffres donnés par son expert comptable, l'absence de communication de pièces en justifiant malgré ses demandes, le paiement des loyers de la locataire par une autre société qui a le même gérant, des déclarations frauduleuses concernant ses salariés et un état de cessation des paiements, avec des pertes cumulées de plus de 368 000 € sur les exercices 2020 à 2023.

Force est pour le tribunal de constater que la demanderesse ne lui fournit pas d'éléments suffisants pour estimer la valeur de son fonds de commerce selon les usages de la profession, en appliquant à la moyenne hors taxes des chiffres d'affaires des dernières années d'exploitation un pourcentage déterminé à partir de barèmes professionnels, et ainsi juger que celle-ci est supérieure à la valeur du droit au bail.

En effet, le tribunal ne peut calculer une moyenne des chiffres d'affaires sur ces dernières années qui serait représentative de l'activité de la locataire à partir des chiffres d'affaires des années 2016 à 2019, montants connus et confortés par les bilans comptables mais trop anciens, ni à partir des chiffres d'affaires des exercices, plus récents mais déficitaires (en l'absence d'exploitation du restaurant), des années 2020 à 2023, et du chiffre d'affaires de l'année 2024, lequel non seulement ne ressort que d'une attestation de l'expert comptable de la société AKLI ET FILS, aucun autre élément comptable pour cette année-là n'étant fourni, mais ne distingue pas le chiffre d'affaires de l'activité de restauration de celle de café/bar alors que le pourcentage à y appliquer n'est pas le même.

De plus, ce chiffre d'affaires de l'année 2024 est « isolé », puisqu'il ne peut être rapproché de ceux des années qui le précèdent immédiatement tandis que les suivants ne sont pas connus.

Le tribunal ne dispose pas d'information expliquant les variations importantes des chiffres d'affaires, d'un exercice à l'autre (138 160 € en 2018, 231 000 € en 2019 et 324 051 € en 2024) et l'ancienneté des chiffres des années 2018 et 2019 voudrait qu'on leur applique une pondération pour minorer leur prise en compte, mais cela favoriserait le dernier chiffre d'affaires de 2024 alors qu'il n'est pas certain qu'il doive l'être.

Dans ces conditions, le tribunal n'est pas à même de déterminer un chiffre d'affaires moyen représentatif de l'activité de la preneuse.

En outre, le pourcentage à appliquer à la moyenne hors taxes des chiffres d'affaires des dernières années d'exploitation pour évaluer le fonds de commerce conformément aux usages de la profession doit être déterminé, d'une part, à partir de barèmes professionnels proposant des « fourchettes » qui peuvent varier de l'un à l'autre et, d'autre part, en considération d'éléments tels que les caractéristiques propres du fonds, sa situation géographique, la concurrence, le poids du droit au bail, l'évolution du chiffre d'affaires et du résultat, ainsi que sa rentabilité.

Or, à défaut d'activité dans les lieux loués au cours des années précédentes, et de fourniture des pièces comptables correspondantes, le rapport d'expertise judiciaire ne comporte ni les informations et analyses utiles, ni un quelconque avis technique permettant au tribunal de statuer sur ce point.

La demanderesse évoque un pourcentage de 120% puis applique un pourcentage de 100% sans explication ou précision, et, bien qu'indiquant que des pourcentages différents s'appliquent aux activités de restauration et de café/bar, ne retient qu'un seul pourcentage.

Dans ces conditions, le tribunal n'est pas non plus en mesure de chiffrer le pourcentage à appliquer au chiffre d'affaires pour statuer sur la valeur du fonds de commerce.

En outre, tout recoupement de l'estimation par le chiffre d'affaires avec une estimation selon la rentabilité, selon l'usage, est impossible. 

Ainsi, il convient de retenir que la locataire ne rapporte pas la preuve d'une valeur de son fonds de commerce supérieure à celle de son droit au bail. 

En conséquence, dès lors que l'indemnité principale d'éviction doit correspondre à la plus élevée des deux sommes entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité principale à 125 565 €.

- Les indemnités accessoires


*L'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi couvre les frais d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

Le bailleur n'est pas tenu de payer cette indemnité s'il rapporte la preuve de l'absence certaine de réinstallation du locataire.

En l'espèce, la locataire sollicite une indemnité fixée à 10 % de l'indemnité principale, conformément au calcul de 1'expert judiciaire.

La bailleresse conclut au rejet de cette demande au motif que la société AKLI ET FILS risque de ne pas se réinstaller puisqu’elle n’exploite plus le restaurant depuis le mois de mars 2020. 

Dès lors que cet argument de la bailleresse n'est plus pertinent, la locataire ayant repris son activité, et qu'il n'est pas démontré que la preneuse ne se réinstallera pas, elle ne saurait être privée de son droit au paiement d'une indemnité de remploi. 

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité de remploi à hauteur de 10 % de l'indemnité principale, comme proposé par l'expert et retenu par la locataire, soit la somme de : 
10 % x 125 565 € = 12 556,50 €.


*Les frais d'agence et de conseil

La locataire réclame une indemnité d'un montant total de 16 000 € au titre de frais d’agence d'environ 5 % du prix de vente dans l'hypothèse d’un fonds valorisé à 200 000 € ainsi que de frais de conseil juridique d'environ 3 % du prix de vente.

Toutefois, il n'est pas certain que la locataire exposera de tels honoraires en sus des frais déjà couverts par la somme allouée au titre des frais de remploi ; cette demande sera donc rejetée.


*Les frais divers

L’indemnité au titre des frais juridiques et divers couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc.).

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement l’indemnité à ce titre à 3 000 €.

La preneuse sollicite une indemnité de 1 000 € au titre des formalités administratives, telles que les différents transferts éventuels de contrat et résiliation, formalités au RCS, etc.

Néanmoins, à défaut de production d'élément justificatif démontrant un quelconque préjudice à ce titre, cette demande sera rejetée. 


*Le trouble commercial

L'indemnité pour trouble commercial compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce.

Elle est usuellement évaluée à trois mois d'EBE moyen des trois dernières années.

L'expert judiciaire, relevant que l'établissement était fermé, a évalué l'indemnité à ce titre à trois mois d'EBE de l'année 2016, expliquant que cette année correspondait au seul exercice positif, soit :
10 713 € x 3/12 = 2 680 €.

La locataire demande le versement d’une indemnité de 15 000 €, indiquant que cela correspond à trois mois de charges salariales et sociales.

La bailleresse lui oppose qu'en cas de cessation d'activité, la demande au titre d'un trouble commercial doit être rejetée. 

Cependant, la locataire exploite bien son fonds de commerce et subit ou subira un trouble commercial, l'éviction l'obligeant à préparer son départ et rechercher de nouveaux locaux au détriment de son activité commerciale.

En revanche, si l'indemnité pour trouble commercial peut être estimée autrement que par référence à l'EBE, la société AKLI ET FILS ne justifie ni de la pertinence d'une évaluation sur la base du montant des charges salariales et sociales, ni du montant de la somme qu'elle réclame à ce titre. 

Dans ces conditions, et à défaut de critique de l'estimation proposée par l'expert, il convient de fixer l'indemnité pour trouble commercial à 2 680 €.


*Les frais de réinstallation

L'indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier (cas essentiellement de l'exploitation d'un commerce de chaîne).

L'expert judiciaire souligne que le décor oriental des salles de restaurant devra être recréé dans de nouveaux locaux. 

Il estime l'aménagement de ce décor spécifique à la somme de 17 500 €, en tenant compte d'un coût de 500 €/m² et d'un abattement de vétusté de 50 %. 

La locataire sollicite une indemnisation au titre des frais de réinstallation, qu'elle nomme par erreur frais de déménagement, à la hauteur du montant proposé par l'expert. 

La bailleresse se limite à souligner la nécessaire prise en compte de la vétusté et demande l'application d'un abattement pour tenir compte de l'ancienneté des aménagements du local objet de l’éviction. 

Il est constaté que le calcul de l'expert a dûment tenu compte de la vétusté, par l'application d'un abattement de 50 %. 

En conséquence, le montant de 17 500 € qu'il propose apparaît justifié et sera retenu. 


*Les frais de licenciement

La locataire évincée doit également être indemnisée du coût de licenciement de son personnel qui est la conséquence de l'éviction et dûment justifié.

En l'espèce, la locataire sollicite de voir juger que les indemnités de licenciement seront dues sur justificatifs.

La bailleresse lui oppose que les frais de licenciement ne sont pas justifiés, dès lors que, le restaurant étant fermé depuis le mois de juillet 2020, elle aurait dû licencier ses salariés et ne justifie pas de la provenance des fonds permettant de les rémunérer.

Elle lui fait également grief de ne pas fournir les registres du personnel et les fiches de salaire de ses employés, ainsi que d'avoir embauché cinq salariés alors qu'elle va devoir quitter les lieux.

Toutefois, le tribunal relève d'une part que, l'exploitation du restaurant ayant repris, les arguments tenant à l'absence d'activité n'ont plus lieu d'être et qu'il ne peut être reproché à la locataire d'avoir procédé à des embauches, d'autre part qu'il n'y a pas lieu de fournir les éléments de preuve concernant les emplois actuels, alors que la locataire sera indemnisée à partir des justificatifs, futurs, des licenciements auxquels il sera procédé du fait de l'éviction à venir.

Il y a donc lieu de juger que les frais de licenciement occasionnés par l'éviction seront remboursés à partir des justificatifs produits par la locataire. 


***


Ainsi, le montant total de l'indemnité d'éviction revenant à la demanderesse sera fixé à : 
125 565 € (indemnité principale)
+ 12 556,50 € (indemnité pour frais de remploi)
+ 2 680 € (indemnité pour trouble commercial)
+ 17 500 €(indemnité pour frais de réinstallation)
+ pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis
= 158 301,50 €, outre frais de licenciement en mémoire.


Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation

L'article L. 145-28 du code de commerce dispose que :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.(...) »

Il est constant que l'indemnité d'occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d'un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du même code est exclu.

L'occupation étant précaire, il convient d'y appliquer un abattement pour précarité qu’il est d’usage de fixer à 10 %.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d'effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'expert judiciaire a évalué l'indemnité d'occupation due à 30 638 € par an hors taxes et charges, correspondant à la valeur locative en renouvellement affectée d'un abattement de précarité de 10 % (75,65 m²P x 450 € x 90 %).

Cette estimation est retenue par la locataire.

La bailleresse sollicite que l'indemnité d'occupation soit fixée à 33 702 € par an à compter du 1er octobre 2019, expliquant que l'indemnité calculée par l'expert doit être majorée de 10 %, se prévalant de la clause du bail selon laquelle :
« Le preneur paiera chaque année en même temps et en sus de chaque terme de loyer une quote-part des charges dont le montant est fixé à 10% du loyer payable lors de chaque échéance du loyer ». 

La locataire réplique que, s'agissant d'une provision, si le tribunal faisait droit à cette demande, sa décision devrait prévoir expressément une régularisation des charges en fin d'exercice.

L'acte de refus de renouvellement du bail du 25 février 2019 a mis fin au bail le 30 septembre 2019, de sorte que l'indemnité d'occupation est due à compter du 1er octobre 2019.

Dès lors que, contrairement à ce que soutient la locataire, la quote-part de 10% du loyer due par la locataire au titre des charges n'est pas une provision mais l'unique stipulation contractuelle afférente à ce qu'elle doit supporter au titre desdites charges, et que la bailleresse peut prétendre, en sus de l'indemnité d'occupation due en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, aux charges dues par la preneuse en vertu du bail expiré, il convient d'une part de fixer le montant de cette indemnité d'occupation conformément à ce texte à 30 638 €, outre les charges à hauteur de 10% de cette somme, soit 33 702 € charges comprises par an, d'autre part de rejeter la demande tendant à ce qu'une régularisation des charges en fin d'exercice soit prévue.

Il y a lieu, conformément à l'article 1347 du code civil, de faire droit à la demande formée par la SCI SYLVINE ET MICHEL de compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation réciproquement dues. 

Enfin, il convient de rejeter la demande de condamnation de la locataire au paiement d'une somme de 24 728,29 € au titre d'un différentiel entre l'indemnité d'occupation payée par la locataire (29 205,95 € par an selon la bailleresse) et celle due, dès lors que celle-ci sera nécessairement entièrement compensée avec l'indemnité d'éviction, d'un montant supérieur. 


Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la verrière

La SCI SYLVINE ET MICHEL sollicite la condamnation de la société AKLI ET FILS au paiement d'une indemnité de 20 000 € au titre des travaux réalisés par la preneuse sur la verrière du lot n° 100 sans autorisation de la copropriété. 

À l'appui de cette prétention, elle produit un devis n° COS-2024-03-0716 du 12 mars 2024 de la société Charles Costa chiffrant à 20 754,93 € le coût du remplacement des vitrages de la verrière litigieuse. 

La société AKLI ET FILS conteste devoir payer une telle indemnité à la bailleresse, expliquant qu'elle a dû réparer en urgence la verrière endommagée, sans doute par un acte malveillant, en faisant poser un revêtement de type plexiglass sur la partie cassée, et que des occupants de l'immeuble laissent régulièrement choir des objets divers ; elle relève qu'elle n'avait pas qualité pour demander la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires afin d'obtenir une autorisation de travaux, que le devis de la bailleresse vise une réfection intégrale des vitrages alors qu'elle n'a pas modifié la verrière dans son entier, et qu'aucun dommage n'a été causé à la copropriété, qui n'a jamais réclamé la remise en état de la verrière. 

Le bail stipule en page 14 : « La verrière du lot 100 sera à la charge d'entretien et de réparations par le preneur à ses frais. »

L'obligation d'entretien et de réparation de la preneuse ne fait l'objet d'aucune contestation. 

L'expert judiciaire a conclu qu'il conviendrait de faire établir un diagnostic par un « homme de l'art » pour vérifier si les réparations effectuées par la preneuse avaient été réalisées dans les règles de l'art. 

Or, la bailleresse, qui sollicite une indemnité correspondant au remplacement entier de la verrière, ne produit aucun élément démontrant que les réparations de ladite verrière ne seraient pas conformes aux règles de l'art.

Par ailleurs, elle reproche à la locataire la réalisation des travaux de réparation de la verrière sans autorisation de la copropriété, ce qui est susceptible de caractériser un manquement de cette dernière à ses obligations légales ou contractuelles, mais elle ne démontre aucun dommage effectif en résultant, dès lors qu'il n'est pas justifié que la copropriété aurait sollicité une quelconque remise en état.

Ainsi, la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l'existence d'un préjudice résultant des réparations effectuées par sa locataire et sera, en conséquence, déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 


Sur les demandes accessoires

La bailleresse, dont le refus de renouvellement du bail est à l'origine de la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'à payer une somme à la locataire au titre de ses frais irrépétibles, qu'il convient de fixer à 4 000 €.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par jugement mis à disposition au greffe,

FIXE l'indemnité d'éviction des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 1], due par la SCI SYLVINE ET MICHEL à la SARL AKLI ET FILS, à la somme totale de cent cinquante-huit mille trois cent un euros et cinquante centimes (158 301,50 €), outre les frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit :
- 125 565 € (indemnité principale)
- 12 556,50 € (indemnité pour frais de remploi)
- 2 680 € (indemnité pour trouble commercial)
- 17 500 € (indemnité pour frais de réinstallation)
- pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis ;

FIXE à la somme de trente-trois mille sept cent deux euros (33 702 €), charges comprises, par an, l'indemnité d'occupation due par la société AKLI ET FILS à la SCI SYLVINE ET MICHEL, à compter du 1er octobre 2019 et jusqu'à libération des locaux ;

ORDONNE la compensation entre les indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues ;

DÉBOUTE la SCI SYLVINE ET MICHEL de sa demande demande tendant à ce qu'une régularisation des charges en fin d'exercice soit prévue ; 

DÉBOUTE la SCI SYLVINE ET MICHEL de sa demande de condamnation de la société AKLI ET FILS au paiement d'un différentiel entre l'indemnité d'occupation provisionnelle et l'indemnité d'occupation finalement due ;

DÉBOUTE la SCI SYLVINE ET MICHEL de sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux effectués par la société AKLI ET FILS sur la verrière de l'arrière-boutique ;

CONDAMNE la SCI SYLVINE ET MICHEL aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ; 

CONDAMNE la SCI SYLVINE ET MICHEL à payer à la société AKLI ET FILS une somme de quatre mille euros (4 000 €) à la société AKLI ET FILS, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE maître Christophe PEREIRE, de la SELARL CPNC AVOCATS, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me PEREIRE (D0230)
 Me GOUTILLE (PC114)


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 21/11749 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVFCE

N° MINUTE : 1

Assignation du :
20 Septembre 2021















JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. AKLI & FILS (RCS de PARIS n°409 944 584)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0230


DÉFENDERESSE

S.C.I. SYLVINE ET MICHEL (RCS de SENS n°341 602 902)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Jérôme GOUTILLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC114


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.



Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/11749 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVFCE



DEBATS

A l’audience du 19 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 1988, la société SCI SYLVINE ET MICHEL a consenti à la société BAIRRO ALTO, aux droits de laquelle la société AKLI ET FILS est venue en 1996, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1988.

L'activité autorisée par le bail est celle de « restaurant – bar avec possibilité d'exposition et de vente d'objets d'art ».

Le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 1997 puis à compter du 1er octobre 2010, le prix du bail renouvelé à cette dernière date ayant été fixé par décision du juge des loyers commerciaux du 13 juillet 2017 à 24 964,50 euros par an en principal.

Par jugement du 19 septembre 2018, le tribunal de commerce de PARIS a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société AKLI ET FILS et par jugement du 02 juin 2020 a arrêté un plan de redressement en sa faveur prévoyant le remboursement du passif en une seule échéance au jour du jugement.

Par acte extrajudiciaire du 25 février 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 septembre 2019 et offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte du 20 septembre 2021, la société AKLI ET FILS a assigné la société SCI SYLVINE ET MICHEL devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction.

Par jugement du 24 mai 2023, le tribunal a : 
– jugé que la société AKLI ET FILS pouvait prétendre à une indemnisation au titre de son éviction ;
– avant dire droit sur les autres demandes, commis en qualité d'expert [K] [I] [W], avec mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction, d'apprécier si l'éviction avait entraîné la perte du fonds ou son transfert, d'apporter tous éléments permettant de fixr le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux objets du bail à compter du 1er octobre 2019, et d'évaluer un dommage lié aux travaux réalisés sous la verrière du restaurant sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
– fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la locataire dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à un montant égal aux loyers et charges calculés conformément aux stipulations du bail expiré.

L'expert judiciaire a rendu un rapport daté du 16 février 2024, concluant :
– que l'indemnité d'éviction principale pouvait s'évaluer à la somme de 125 000 €, correspondant à la valeur du droit au bail ;
– que les indemnités accessoires se décomposaient comme suit :
* frais de remploi : 12 500 €,
* trouble commercial : 2 680 €,
* frais de réinstallation : 17 500 €,
* frais de déménagement : sur justificatifs,
* frais divers : 3 000 €,
* frais de licenciement : sur justificatifs ;
– que le montant annuel de l'indemnité d'occupation pouvait être apprécié à la somme de 30 638 € hors charges ou 33 702 € charges comprises ;
– s'agissant du dommage lié aux travaux réalisés sur la verrière du restaurant, qu'il conviendrait de faire établir un diagnostic par un homme de l'art, destiné à vérifier que la réfection de la couverture a été faite dans les règles de l'art, aux frais du preneur, et dans l'hypothèse de travaux complémentaires, qu'ils devraient être pris en charge également par le preneur.


Dans ses dernières conclusions du 28 janvier 2025, la société AKLI ET FILS sollicite du tribunal de :

RECEVOIR la société AKLI ET FILS en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 

Y faisant droit : 

CONSTATER que la société AKLI ET FILS est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction correspondant à la perte de son fonds de commerce. 

A titre principal, 

FIXER à la somme de 305.000 € l’indemnité d’éviction que la SCI SYLVINE ET MICHEL devra payer à la société AKLI ET FILS, outre le remboursement des frais de licenciement. 

A titre subsidiaire, si le tribunal ne retenait que la valeur du droit au bail, 

FIXER à la somme de 238.000 € l’indemnité d’éviction que la SCI SYLVINE ET MICHEL devra payer à la société AKLI ET FILS, outre le remboursement des frais de licenciement. 

En tout état de cause, 

DEBOUTER la SCI SYLVINE ET MICHEL de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

CONDAMNER la SCI SYLVINE ET MICHEL à payer à la société AKLI ET FILS une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER la SCI SYLVINE ET MICHEL aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile et autoriser Maître PEREIRE, avocat au barreau de PARIS, à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du même code. 


Dans ses dernières écritures du 1er avril 2025, la SCI SYLVINE ET MICHEL sollicite du tribunal de :

– JUGER RECEVABLE et BIEN FONDEE la société SCI SYLVINE ET MICHEL en ses demandes et prétentions

A TITRE PRINCIPAL
 
– JUGER que l’indemnité d’éviction doit être évaluée en fonction de la valeur du droit au bail au regard de l’impossibilité de procéder au transfert du fonds de commerce de la Société AKLI & FILS.
 
– JUGER que les incohérences comptables, de personnels, de choix de gestion de la Société AKLI & FILS ne doivent pas être pris en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction d’autant plus que la Société AKLI ET FILS ne communique pas les relevés de banque et les relevés des caisses enregistreuses du restaurant pour l’année 2024
 
– FIXER l’indemnité principale à une somme comprise entre : 47.900 Euros et 73.493,75 Euros
 
– DEBOUTER la Société AKLI & FILS de ses demandes d’indemnités accessoires ou, à titre subsidiaire, FIXER les indemnités accessoires dans des proportions plus raisonnables et les LIMITER à la somme maximale de 10.000 Euros ;
 
– CONFIRMER ET FIXER le montant de l’indemnité d’occupation charges comprises due par la Société AKLI & FILS à la somme de 33 702 €/An à compter du 1er octobre 2019 ;

– FIXER l’indemnité due par la Société AKLI & FILS au titre des dommages et travaux réalisés par la Société AKLI & FILS sans autorisation de la copropriété et de la Société SCI SYLVINE & MICHEL à la somme de 20.000 Euros ;
 
– CONDAMNER la Société AKLI & FILS à verser à la Société SCI SYLVINE ET MICHEL la somme de 24.728,29 Euros au titre du différentiel entre les indemnités d’occupation payées et dues par la Société AKLI & FILS ;

– ORDONNER toute compensation entre les sommes dues par la Société AKLI & FILS et celles dues par la Société SCI SYLVINE & MICHEL en application de l’article 1347 du code civil. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE
 
– DEBOUTER la Société AKLI & FILS de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile
 
– CONDAMNER la Société AKLI& FILS aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise,
 
– CONDAMNER la Société AKLI & FILS à payer à la Société SCI SYLVINE ET MICHEL la somme de 5.000 euros d’article 700 du Code de procédure civile. 

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 04 juin 2025 et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l'audience du 19 mars 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 juin 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Il est rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que les demandes tendant à « constater » ou « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision sur lesquels il y a lieu de statuer dans la partie exécutoire du jugement.


Sur l'indemnité d'éviction

*Sur les locaux loués

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux loués sont situés [Adresse 1], sur une voie à sens unique et stationnement unilatéral, au nord de la [Adresse 4], à proximité immédiate de la [Adresse 3] et de l'[Adresse 5], à 750 mètres de la [Adresse 6] et à 270 mètres de la station de métro [Etablissement 1].

L'expert observe que la commercialité de la [Adresse 1] se concentre dans les premiers numéros, aux abords de la [Adresse 3], mais principalement côté impair. 

Il constate que les locaux sont en retrait d'une trentaine de mètres de la [Adresse 3], peu visibles de cette dernière, et qu'ils font face à une école élémentaire.

Pour l'exploitation d'un commerce de restauration tel qu'exercé dans les locaux, l'expert considère qu'il s'agit d'un emplacement dans un quartier central et bien desservi par les transports en commun, dans un secteur à la mode, très vivant et animé, toutefois en retrait de l'animation de la [Adresse 3] et de l'[Adresse 5], donc de moindre commercialité, mais qui reste favorable.

Aux termes du rapport d'expertise, les locaux dépendent d'un important immeuble datant de la seconde moitié du XIXe siècle, avec un grand développement de façade et pan coupé à l'angle des voies, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée en boutiques et de quatre étages droits, le tout en bon état général de ravalement. 

Les locaux se composent de la façon suivante : au rez-de-chaussée une boutique en nature de restaurant, avec accueil couvert, entrée du restaurant en retrait, première salle de restaurant éclairée en faible jour, deuxième salle à la suite, sanitaires équipés de deux w.-c., cuisine en arrière-boutique établie dans un appentis sur cour ; au sous-sol, interdit à la clientèle et accessible seulement par un vieil escalier commun en pierre, une cave non visitée. 

L'expert retient que la boutique a un effet d'enseigne banal mais que la présence d'un accueil couvert avec arcades n'est pas courant et attire l’œil, que le restaurant est composé de deux salles communicantes avec décoration orientale, qu'il est doté d'une cuisine complète, que l’ensemble est en état d'usage et que le sous-sol non relié ne peut servir que de simple dépendance.

Indiquant qu'aucun plan n'a été communiqué, l'expert se réfère à un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 13 juillet 2017 portant sur le renouvellement du bail au 1er octobre 2010, aux termes duquel il a été retenu une surface totale de 107,20 m² au rez-de-chaussée et de 8 m² au sous-sol, pour une surface pondérée de 75,65 m²P.

La surface pondérée proposée par l'expert judiciaire, qui n'est pas contestée par les parties, sera retenue.

*Sur la détermination du montant de l'indemnité d'éviction

L'article L.145-14 du code de commerce prévoit que :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » 

L'indemnité s'apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l'espèce, dès lors qu'il s'y trouve toujours, au plus proche de la présente décision.

- L'indemnité principale

Il s'agit d'une indemnité de remplacement si l'éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d'une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité dans un autre local.

L'indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est généralement estimée selon un pourcentage du chiffre d'affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d'exploitation.

Il est fréquent que, pour en vérifier la pertinence, l'expert judiciaire recoupe son estimation par le chiffre d'affaires avec une estimation selon la rentabilité.

L'évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d'affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l'activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d'exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d'effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l'emplacement des locaux.

L'indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l'intérêt de l'emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

L'expert judiciaire observe que la bailleresse ne propose pas de locaux de remplacement, que l'activité de restaurant de la preneuse dépend à la fois d'une clientèle locale de résidents et salariés et d'une clientèle extra-locale, touristique et provenant d'autres quartiers. 

Il indique en outre ne pas avoir connaissance de local équivalent libre dans le secteur et en conclut que le fonds est voué à disparaître. 

Les parties s'accordent pour admettre que l'éviction entraînera la perte du fonds.

En conséquence, il convient d'apprécier le montant de l'indemnité de remplacement revenant à la locataire.

L'expert judiciaire considère qu'au regard d'un fonds de travail structurellement déficitaire fermé depuis juillet 2021, et en l'absence d'éléments comptables pour les exercices 2021 à 2023, le seul élément tangible pouvant être estimé au titre de l'indemnité principale est la valeur du droit au bail. 

Il a estimé la valeur du droit au bail à un montant de 125 000 €, en retenant :
*une valeur locative de marché de 650 €/m2P au regard des loyers pratiqués, soit 49 172,50 €/an HT et HC pour 75,65 m2P,
*un loyer de renouvellement théorique plafonné de 28 244,72 € HT/HC/an,
*une économie de loyer de : 49 173 € – 28 244,72 € = 20 928 € HT/HC/an,
*un coefficient de capitalisation de 6 compte tenu de l'emplacement,
*le calcul suivant : 20 928 € x 6 = 125 568 €, arrondis à 125 000 €.

En particulier, s'agissant de la détermination de la valeur locative de marché, l'expert explique avoir tenu compte des éléments suivants :
– un emplacement dans un quartier central, bien desservi par les transports en commun, sur une voie secondaire, de commercialité inférieure à la [Adresse 3] et peu visible depuis cette dernière ;
– la configuration des locaux correctement adaptée au commerce exercé, avec deux salles de restaurant et une cuisine complète ;
– la destination pour un commerce de bouche ;
– les prix des locations de boutiques pratiqués dans le quartier concerné, à savoir de 469 €/m²P à 1 311 €/m²P en nouvelles locations et de 240 €/m²P à 380 €/m²P en renouvellements judiciaires. 

La bailleresse estime que la valeur locative de marché unitaire est de 500 € à 550 €. 

Elle conteste que la devanture, laquelle ressemblait initialement à celles des commerces adjacents et a été modifiée par la locataire sans autorisation (par suppression de la vitrine, de la porte d'entrée et des volets attenants), en l'absence d'exploitation depuis 2020, attire l’œil comme le retient l’expert judiciaire. 

Elle ajoute qu'en 2016 un expert judiciaire avait retenu une valeur locative unitaire de 350 € /m² compte tenu de l'absence de licence IV attachée à ce fonds de commerce de restaurant de spécialités marocaines et de ce que la verrière couvrant la partie arrière gauche des locaux était complètement vétuste, la locataire ayant dû y déposer une bâche pour protéger la cuisine.

La locataire, quant à elle, sollicite de voir retenir une valeur unitaire de 700 € /m², énonçant que l’essentiel des références citées par l’expert judiciaire concerne des boutiques et non des restaurants, dont la valeur unitaire est plus élevée, notamment pour les deux dernières références mentionnées par l’expert, d'une valeur de 818 €/m²P et de 1 311 €/m²P. 

S'agissant des objections de la bailleresse, le tribunal constate que le défaut d'exploitation des lieux n'est plus d'actualité et qu'il n'est pas établi que les travaux en façade que la bailleresse attribue à sa locataire ont fait perdre aux locaux leur faculté de captation de l'attention des chalands ; au contraire, l'aspect atypique de la devanture est plutôt de nature à attirer l'oeil.

En outre, dans sa réponse au dire de la bailleresse, l'expert a observé que le défaut de licence IV (lié à la présence de l'école en face) n'était pas nécessairement un handicap pour une activité limitée à celle de restaurant, la licence III ou la petite licence permettant de servir les boissons n'excédant pas dix-huit degrés d'alcool.

Le tribunal ajoute que l'inconvénient relevé, soit le fait que le restaurant n'attire pas la population « festive » de la [Adresse 3] et de l'[Adresse 5], résulte en tout état de cause d'un autre facteur qui a été pris en compte, son emplacement en retrait et peu visible de ces voies très animées.

Par ailleurs, l'expert judiciaire n'a pas constaté que la couverture de la cuisine était toujours vétuste et bâchée, mais qu'elle a été remplacée par une couverture en plexiglas. 

Enfin, la bailleresse n'est pas fondée, pour déterminer la valeur locative de marché actuelle, à se prévaloir de la valeur statutaire unitaire de 350 €/m² au 1er octobre 2010 proposée par un expert judiciaire dans le contexte d'une fixation de loyer de renouvellement antérieure, dès lors non seulement que la valeur locative de marché se distingue de la valeur locative statutaire mais qu'en outre, cette valeur est désormais ancienne. 

En réponse aux critiques de la preneuse, l'expert souligne que la première référence dont elle se prévaut, d'une valeur unitaire de 818 €/m², concerne un bail conclu avant la crise sanitaire liée au covid-19, que cette enseigne n'existe plus et que les conditions locatives du nouvel occupant ne sont pas connues, tandis que la seconde référence invoquée, d'une valeur unitaire de 1 311 €/m², se rapporte à un commerce situé sur une voie principale et mieux achalandée et vise un commerce de restauration rapide, dont la capacité contributive en loyer est généralement plus élevée que pour un restaurant traditionnel comme celui de la locataire. 

Au vu des éléments qui précèdent, les valeurs locatives de marché sollicitées par les parties n'apparaissent pas pertinentes, et la valeur locative de marché de 650 €/m2P proposée par l'expert judiciaire sera retenue.

En ce qui concerne le coefficient de capitalisation, la bailleresse sollicite sa fixation entre 5 et 5,5, aux motifs que les locaux se situent en retrait de la [Adresse 3] et de l'[Adresse 5], très animées, qu'ils font face à une école élémentaire ayant forcément un impact sur la commercialité puisque les parents déposent leurs enfants le matin et passent les chercher à la sortie de l’école en fin d’après-midi, que le restaurant ne dispose pas de la licence IV en raison de sa proximité avec une école élémentaire, ce qui ne lui permet pas d'attirer la population des rues voisines, et que la [Adresse 1] est une voie secondaire, de commercialité moyenne.

La locataire soutient que l’expert judiciaire a retenu un coefficient de 6 en persistant à considérer que l’emplacement serait situé sur une voie secondaire, alors que, si le restaurant ne bénéficie effectivement pas de l’exposition des commerces avec terrasse situés à l’angle des rues du carrefour, il est immédiatement visible depuis ce carrefour et se situe au n° 1 de la [Adresse 1]. 

Elle ajoute que la situation du local en face d’une école ne diminue en rien son attractivité, dans un quartier très fréquenté et à la mode, à 200 mètres du métro, sans réel concurrent dans le secteur de la gastronomie marocaine, avec une configuration tout à fait adaptée à l’activité exploitée. 

La preneuse en conclut que ces éléments devraient conduire à retenir un coefficient de 7 au regard de la très bonne situation de l’emplacement. 

Le tribunal relève que le coefficient de 5 ou 5,5 sollicité par la bailleresse ne correspond qu'à une situation moyenne à correcte, ce qui ne tient pas suffisamment compte de la commercialité du secteur observée par l'expert judiciaire, qui note qu'il est « à la mode, très vivant et animé », et se trouve à proximité avec la [Adresse 3], d'une commercialité particulièrement dynamique. 

À l'inverse, le coefficient de 7 réclamé par la preneuse est réservé aux emplacements bénéficiant d'une très bonne situation, ce qui ne prend pas en considération le retrait vis-à-vis de la [Adresse 3] et l'absence de commerces du côté pair de la rue. 

Au vu de ces éléments, le coefficient de 6 proposé par l'expert judiciaire apparaît adapté. 

Il convient en conséquence de fixer la valeur du droit au bail de la société AKLI ET FILS à la somme de : 
(75,65 m2P x 650 € – 28 245 €) x 6 = 125 565 €.

En ce qui concerne la valeur du fonds de commerce, comme énoncé précédemment, l'expert a considéré qu'au regard d'un fonds de travail structurellement déficitaire fermé depuis juillet 2021, et en l'absence d'éléments comptables pour les exercices 2021 à 2023, il lui était impossible de réaliser une évaluation, seule la valeur du droit au bail pouvant être estimée au titre de l'indemnité principale. 

La locataire conteste cette appréciation, faisant valoir que son établissement a réouvert en janvier 2024 et qu'elle a réalisé un chiffre d'affaires de 324 051 € en 2024 ; elle demande de fixer l'indemnité principale d'éviction lui revenant à la valeur de son fonds de commerce qu'elle estime à un montant de 235 000 €.

Après avoir dans un premier temps proposé d'appliquer un pourcentage de 120 % sur la moyenne des exercices des années 2016 à 2019, qu'elle arrondit à 163 000 €/an, concluant à une valeur de son fonds de commerce de 195 600 € arrondie à 200 000 €, elle entend maintenant revoir cette valeur à la hausse en considération de la reprise de son activité et de son chiffre d'affaires réalisé en 2024, certifié par une attestation de son expert comptable du 27 janvier 2025, en retenant les chiffres d'affaires des exercices 2018 (138 160 €), 2019 (231 000 €) et 2024 (324 051 €), dont elle calcule la moyenne à 231 070,33 €, arrondie à 235 000 €, montant auquel elle demande de fixer la valeur de son fonds de commerce. 

La bailleresse, qui évoque la mauvaise foi de la locataire, motif pris de ce qu'elle a réouvert son restaurant alors qu'elle savait depuis le mois de février 2019 que son bail n'était pas renouvelé, s'oppose à la fixation de l'indemnité d'éviction principale en considération de l'attestation du chiffre d'affaires de l'année 2024, relevant que celle-ci ne distingue pas les différentes activités de la locataire (restaurant/café) et contestant les informations ou éléments comptables donnés par celle-ci, invoquant la fausseté ou l'incohérence des chiffres donnés par son expert comptable, l'absence de communication de pièces en justifiant malgré ses demandes, le paiement des loyers de la locataire par une autre société qui a le même gérant, des déclarations frauduleuses concernant ses salariés et un état de cessation des paiements, avec des pertes cumulées de plus de 368 000 € sur les exercices 2020 à 2023.

Force est pour le tribunal de constater que la demanderesse ne lui fournit pas d'éléments suffisants pour estimer la valeur de son fonds de commerce selon les usages de la profession, en appliquant à la moyenne hors taxes des chiffres d'affaires des dernières années d'exploitation un pourcentage déterminé à partir de barèmes professionnels, et ainsi juger que celle-ci est supérieure à la valeur du droit au bail.

En effet, le tribunal ne peut calculer une moyenne des chiffres d'affaires sur ces dernières années qui serait représentative de l'activité de la locataire à partir des chiffres d'affaires des années 2016 à 2019, montants connus et confortés par les bilans comptables mais trop anciens, ni à partir des chiffres d'affaires des exercices, plus récents mais déficitaires (en l'absence d'exploitation du restaurant), des années 2020 à 2023, et du chiffre d'affaires de l'année 2024, lequel non seulement ne ressort que d'une attestation de l'expert comptable de la société AKLI ET FILS, aucun autre élément comptable pour cette année-là n'étant fourni, mais ne distingue pas le chiffre d'affaires de l'activité de restauration de celle de café/bar alors que le pourcentage à y appliquer n'est pas le même.

De plus, ce chiffre d'affaires de l'année 2024 est « isolé », puisqu'il ne peut être rapproché de ceux des années qui le précèdent immédiatement tandis que les suivants ne sont pas connus.

Le tribunal ne dispose pas d'information expliquant les variations importantes des chiffres d'affaires, d'un exercice à l'autre (138 160 € en 2018, 231 000 € en 2019 et 324 051 € en 2024) et l'ancienneté des chiffres des années 2018 et 2019 voudrait qu'on leur applique une pondération pour minorer leur prise en compte, mais cela favoriserait le dernier chiffre d'affaires de 2024 alors qu'il n'est pas certain qu'il doive l'être.

Dans ces conditions, le tribunal n'est pas à même de déterminer un chiffre d'affaires moyen représentatif de l'activité de la preneuse.

En outre, le pourcentage à appliquer à la moyenne hors taxes des chiffres d'affaires des dernières années d'exploitation pour évaluer le fonds de commerce conformément aux usages de la profession doit être déterminé, d'une part, à partir de barèmes professionnels proposant des « fourchettes » qui peuvent varier de l'un à l'autre et, d'autre part, en considération d'éléments tels que les caractéristiques propres du fonds, sa situation géographique, la concurrence, le poids du droit au bail, l'évolution du chiffre d'affaires et du résultat, ainsi que sa rentabilité.

Or, à défaut d'activité dans les lieux loués au cours des années précédentes, et de fourniture des pièces comptables correspondantes, le rapport d'expertise judiciaire ne comporte ni les informations et analyses utiles, ni un quelconque avis technique permettant au tribunal de statuer sur ce point.

La demanderesse évoque un pourcentage de 120% puis applique un pourcentage de 100% sans explication ou précision, et, bien qu'indiquant que des pourcentages différents s'appliquent aux activités de restauration et de café/bar, ne retient qu'un seul pourcentage.

Dans ces conditions, le tribunal n'est pas non plus en mesure de chiffrer le pourcentage à appliquer au chiffre d'affaires pour statuer sur la valeur du fonds de commerce.

En outre, tout recoupement de l'estimation par le chiffre d'affaires avec une estimation selon la rentabilité, selon l'usage, est impossible. 

Ainsi, il convient de retenir que la locataire ne rapporte pas la preuve d'une valeur de son fonds de commerce supérieure à celle de son droit au bail. 

En conséquence, dès lors que l'indemnité principale d'éviction doit correspondre à la plus élevée des deux sommes entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité principale à 125 565 €.

- Les indemnités accessoires


*L'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi couvre les frais d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

Le bailleur n'est pas tenu de payer cette indemnité s'il rapporte la preuve de l'absence certaine de réinstallation du locataire.

En l'espèce, la locataire sollicite une indemnité fixée à 10 % de l'indemnité principale, conformément au calcul de 1'expert judiciaire.

La bailleresse conclut au rejet de cette demande au motif que la société AKLI ET FILS risque de ne pas se réinstaller puisqu’elle n’exploite plus le restaurant depuis le mois de mars 2020. 

Dès lors que cet argument de la bailleresse n'est plus pertinent, la locataire ayant repris son activité, et qu'il n'est pas démontré que la preneuse ne se réinstallera pas, elle ne saurait être privée de son droit au paiement d'une indemnité de remploi. 

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité de remploi à hauteur de 10 % de l'indemnité principale, comme proposé par l'expert et retenu par la locataire, soit la somme de : 
10 % x 125 565 € = 12 556,50 €.


*Les frais d'agence et de conseil

La locataire réclame une indemnité d'un montant total de 16 000 € au titre de frais d’agence d'environ 5 % du prix de vente dans l'hypothèse d’un fonds valorisé à 200 000 € ainsi que de frais de conseil juridique d'environ 3 % du prix de vente.

Toutefois, il n'est pas certain que la locataire exposera de tels honoraires en sus des frais déjà couverts par la somme allouée au titre des frais de remploi ; cette demande sera donc rejetée.


*Les frais divers

L’indemnité au titre des frais juridiques et divers couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc.).

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement l’indemnité à ce titre à 3 000 €.

La preneuse sollicite une indemnité de 1 000 € au titre des formalités administratives, telles que les différents transferts éventuels de contrat et résiliation, formalités au RCS, etc.

Néanmoins, à défaut de production d'élément justificatif démontrant un quelconque préjudice à ce titre, cette demande sera rejetée. 


*Le trouble commercial

L'indemnité pour trouble commercial compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce.

Elle est usuellement évaluée à trois mois d'EBE moyen des trois dernières années.

L'expert judiciaire, relevant que l'établissement était fermé, a évalué l'indemnité à ce titre à trois mois d'EBE de l'année 2016, expliquant que cette année correspondait au seul exercice positif, soit :
10 713 € x 3/12 = 2 680 €.

La locataire demande le versement d’une indemnité de 15 000 €, indiquant que cela correspond à trois mois de charges salariales et sociales.

La bailleresse lui oppose qu'en cas de cessation d'activité, la demande au titre d'un trouble commercial doit être rejetée. 

Cependant, la locataire exploite bien son fonds de commerce et subit ou subira un trouble commercial, l'éviction l'obligeant à préparer son départ et rechercher de nouveaux locaux au détriment de son activité commerciale.

En revanche, si l'indemnité pour trouble commercial peut être estimée autrement que par référence à l'EBE, la société AKLI ET FILS ne justifie ni de la pertinence d'une évaluation sur la base du montant des charges salariales et sociales, ni du montant de la somme qu'elle réclame à ce titre. 

Dans ces conditions, et à défaut de critique de l'estimation proposée par l'expert, il convient de fixer l'indemnité pour trouble commercial à 2 680 €.


*Les frais de réinstallation

L'indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier (cas essentiellement de l'exploitation d'un commerce de chaîne).

L'expert judiciaire souligne que le décor oriental des salles de restaurant devra être recréé dans de nouveaux locaux. 

Il estime l'aménagement de ce décor spécifique à la somme de 17 500 €, en tenant compte d'un coût de 500 €/m² et d'un abattement de vétusté de 50 %. 

La locataire sollicite une indemnisation au titre des frais de réinstallation, qu'elle nomme par erreur frais de déménagement, à la hauteur du montant proposé par l'expert. 

La bailleresse se limite à souligner la nécessaire prise en compte de la vétusté et demande l'application d'un abattement pour tenir compte de l'ancienneté des aménagements du local objet de l’éviction. 

Il est constaté que le calcul de l'expert a dûment tenu compte de la vétusté, par l'application d'un abattement de 50 %. 

En conséquence, le montant de 17 500 € qu'il propose apparaît justifié et sera retenu. 


*Les frais de licenciement

La locataire évincée doit également être indemnisée du coût de licenciement de son personnel qui est la conséquence de l'éviction et dûment justifié.

En l'espèce, la locataire sollicite de voir juger que les indemnités de licenciement seront dues sur justificatifs.

La bailleresse lui oppose que les frais de licenciement ne sont pas justifiés, dès lors que, le restaurant étant fermé depuis le mois de juillet 2020, elle aurait dû licencier ses salariés et ne justifie pas de la provenance des fonds permettant de les rémunérer.

Elle lui fait également grief de ne pas fournir les registres du personnel et les fiches de salaire de ses employés, ainsi que d'avoir embauché cinq salariés alors qu'elle va devoir quitter les lieux.

Toutefois, le tribunal relève d'une part que, l'exploitation du restaurant ayant repris, les arguments tenant à l'absence d'activité n'ont plus lieu d'être et qu'il ne peut être reproché à la locataire d'avoir procédé à des embauches, d'autre part qu'il n'y a pas lieu de fournir les éléments de preuve concernant les emplois actuels, alors que la locataire sera indemnisée à partir des justificatifs, futurs, des licenciements auxquels il sera procédé du fait de l'éviction à venir.

Il y a donc lieu de juger que les frais de licenciement occasionnés par l'éviction seront remboursés à partir des justificatifs produits par la locataire. 


***


Ainsi, le montant total de l'indemnité d'éviction revenant à la demanderesse sera fixé à : 
125 565 € (indemnité principale)
+ 12 556,50 € (indemnité pour frais de remploi)
+ 2 680 € (indemnité pour trouble commercial)
+ 17 500 €(indemnité pour frais de réinstallation)
+ pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis
= 158 301,50 €, outre frais de licenciement en mémoire.


Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation

L'article L. 145-28 du code de commerce dispose que :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.(...) »

Il est constant que l'indemnité d'occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d'un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du même code est exclu.

L'occupation étant précaire, il convient d'y appliquer un abattement pour précarité qu’il est d’usage de fixer à 10 %.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d'effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'expert judiciaire a évalué l'indemnité d'occupation due à 30 638 € par an hors taxes et charges, correspondant à la valeur locative en renouvellement affectée d'un abattement de précarité de 10 % (75,65 m²P x 450 € x 90 %).

Cette estimation est retenue par la locataire.

La bailleresse sollicite que l'indemnité d'occupation soit fixée à 33 702 € par an à compter du 1er octobre 2019, expliquant que l'indemnité calculée par l'expert doit être majorée de 10 %, se prévalant de la clause du bail selon laquelle :
« Le preneur paiera chaque année en même temps et en sus de chaque terme de loyer une quote-part des charges dont le montant est fixé à 10% du loyer payable lors de chaque échéance du loyer ». 

La locataire réplique que, s'agissant d'une provision, si le tribunal faisait droit à cette demande, sa décision devrait prévoir expressément une régularisation des charges en fin d'exercice.

L'acte de refus de renouvellement du bail du 25 février 2019 a mis fin au bail le 30 septembre 2019, de sorte que l'indemnité d'occupation est due à compter du 1er octobre 2019.

Dès lors que, contrairement à ce que soutient la locataire, la quote-part de 10% du loyer due par la locataire au titre des charges n'est pas une provision mais l'unique stipulation contractuelle afférente à ce qu'elle doit supporter au titre desdites charges, et que la bailleresse peut prétendre, en sus de l'indemnité d'occupation due en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, aux charges dues par la preneuse en vertu du bail expiré, il convient d'une part de fixer le montant de cette indemnité d'occupation conformément à ce texte à 30 638 €, outre les charges à hauteur de 10% de cette somme, soit 33 702 € charges comprises par an, d'autre part de rejeter la demande tendant à ce qu'une régularisation des charges en fin d'exercice soit prévue.

Il y a lieu, conformément à l'article 1347 du code civil, de faire droit à la demande formée par la SCI SYLVINE ET MICHEL de compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation réciproquement dues. 

Enfin, il convient de rejeter la demande de condamnation de la locataire au paiement d'une somme de 24 728,29 € au titre d'un différentiel entre l'indemnité d'occupation payée par la locataire (29 205,95 € par an selon la bailleresse) et celle due, dès lors que celle-ci sera nécessairement entièrement compensée avec l'indemnité d'éviction, d'un montant supérieur. 


Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la verrière

La SCI SYLVINE ET MICHEL sollicite la condamnation de la société AKLI ET FILS au paiement d'une indemnité de 20 000 € au titre des travaux réalisés par la preneuse sur la verrière du lot n° 100 sans autorisation de la copropriété. 

À l'appui de cette prétention, elle produit un devis n° COS-2024-03-0716 du 12 mars 2024 de la société Charles Costa chiffrant à 20 754,93 € le coût du remplacement des vitrages de la verrière litigieuse. 

La société AKLI ET FILS conteste devoir payer une telle indemnité à la bailleresse, expliquant qu'elle a dû réparer en urgence la verrière endommagée, sans doute par un acte malveillant, en faisant poser un revêtement de type plexiglass sur la partie cassée, et que des occupants de l'immeuble laissent régulièrement choir des objets divers ; elle relève qu'elle n'avait pas qualité pour demander la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires afin d'obtenir une autorisation de travaux, que le devis de la bailleresse vise une réfection intégrale des vitrages alors qu'elle n'a pas modifié la verrière dans son entier, et qu'aucun dommage n'a été causé à la copropriété, qui n'a jamais réclamé la remise en état de la verrière. 

Le bail stipule en page 14 : « La verrière du lot 100 sera à la charge d'entretien et de réparations par le preneur à ses frais. »

L'obligation d'entretien et de réparation de la preneuse ne fait l'objet d'aucune contestation. 

L'expert judiciaire a conclu qu'il conviendrait de faire établir un diagnostic par un « homme de l'art » pour vérifier si les réparations effectuées par la preneuse avaient été réalisées dans les règles de l'art. 

Or, la bailleresse, qui sollicite une indemnité correspondant au remplacement entier de la verrière, ne produit aucun élément démontrant que les réparations de ladite verrière ne seraient pas conformes aux règles de l'art.

Par ailleurs, elle reproche à la locataire la réalisation des travaux de réparation de la verrière sans autorisation de la copropriété, ce qui est susceptible de caractériser un manquement de cette dernière à ses obligations légales ou contractuelles, mais elle ne démontre aucun dommage effectif en résultant, dès lors qu'il n'est pas justifié que la copropriété aurait sollicité une quelconque remise en état.

Ainsi, la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l'existence d'un préjudice résultant des réparations effectuées par sa locataire et sera, en conséquence, déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 


Sur les demandes accessoires

La bailleresse, dont le refus de renouvellement du bail est à l'origine de la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'à payer une somme à la locataire au titre de ses frais irrépétibles, qu'il convient de fixer à 4 000 €.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par jugement mis à disposition au greffe,

FIXE l'indemnité d'éviction des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 1], due par la SCI SYLVINE ET MICHEL à la SARL AKLI ET FILS, à la somme totale de cent cinquante-huit mille trois cent un euros et cinquante centimes (158 301,50 €), outre les frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit :
- 125 565 € (indemnité principale)
- 12 556,50 € (indemnité pour frais de remploi)
- 2 680 € (indemnité pour trouble commercial)
- 17 500 € (indemnité pour frais de réinstallation)
- pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis ;

FIXE à la somme de trente-trois mille sept cent deux euros (33 702 €), charges comprises, par an, l'indemnité d'occupation due par la société AKLI ET FILS à la SCI SYLVINE ET MICHEL, à compter du 1er octobre 2019 et jusqu'à libération des locaux ;

ORDONNE la compensation entre les indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues ;

DÉBOUTE la SCI SYLVINE ET MICHEL de sa demande demande tendant à ce qu'une régularisation des charges en fin d'exercice soit prévue ; 

DÉBOUTE la SCI SYLVINE ET MICHEL de sa demande de condamnation de la société AKLI ET FILS au paiement d'un différentiel entre l'indemnité d'occupation provisionnelle et l'indemnité d'occupation finalement due ;

DÉBOUTE la SCI SYLVINE ET MICHEL de sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux effectués par la société AKLI ET FILS sur la verrière de l'arrière-boutique ;

CONDAMNE la SCI SYLVINE ET MICHEL aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ; 

CONDAMNE la SCI SYLVINE ET MICHEL à payer à la société AKLI ET FILS une somme de quatre mille euros (4 000 €) à la société AKLI ET FILS, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE maître Christophe PEREIRE, de la SELARL CPNC AVOCATS, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33, code de commerce L145-34). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02237

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33, code de commerce L145-34

• 1 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/13498

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33, code de commerce L145-34

• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/17576

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33, code de commerce L145-34

• 17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/03775

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• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/04225

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33, code de commerce L145-34

• 21 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Interprète la décision, rectifie ou complète le dispositif d'une décision antérieure · n° 23/09431

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-14, code de commerce L145-34

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 23/14184

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• 3 septembre 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 23/10598

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-14, code de commerce L145-34

Mise à jour de la source le 2026-06-25T20:08:52.109Z.