Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 3 septembre 2026, n° 23/10598

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2026



(n°126, 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10598 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZNA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 20/02064





APPELANTE

 

S.C.I. SARI 2

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 352849152



Représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145

Substitué par Me Bruno COUDERC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145





INTIMEE 



S.A.R.L. SIDEAL prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 330574195



Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046





PARTIE INTERVENANTE :



S.A.R.L. SERM SOC EXPERTISE COMPTABLE ET DE REVISION MARCEAU (sigle SERM), venant aux droits de al société SARI 2 au terme d'un acte de transmission universelle de patrimoine

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 498844752



Représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145

Substitué par Me Bruno COUDERC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 908 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie GIROUSSE, conseillère.







Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre,

Mme Marie GIROUSSE, conseillère

Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

 

qui en ont délibéré.





Greffière lors des débats : Mme Yvonne TRINCA





ARRÊT :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, empêchée, et par Mme Carole TREJAUT, greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.









FAITS ET PROCÉDURE 





Par acte sous seing privé du 24 octobre 1997, M. [F] [E], aux droits duquel est venu la société SARI 2, a donné à bail commercial à la société SIDEAL divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1997, à destination de: « fabrication et commercialisation de produits pour le mieux-être (sièges anatomiques, ioniseurs d'air...) ».



Le 1er octobre 2006, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans aux clauses et conditions du bail précédent. Depuis le 1er octobre 2015, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.



Par acte sous seing privé du 7 mai 2018, la société SARI 2 et la société SIDEAL ont conclu un protocole d'accord mettant un terme au désaccord existant entre les parties sur les comptes du loyer indexé arrêté au 31 décembre 2017 hors charges locatives.



Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 9 mars 2018, la société SIDEAL a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2018 aux mêmes clauses et conditions.



Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2018, la société SARI 2 a signifié son refus de renouvellement du bail et proposé le paiement d'une indemnité d'éviction.



Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2018, la société SIDEAL a signifié à la société Sari 2 une demande de paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 358 000 euros.



Par ordonnance du 26 septembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris saisi par la société SIDEAL a désigné M. [X] [L] en qualité d'expert pour obtenir les éléments aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation dues par chacune des parties.







Par acte du 20 février 2020, la société SARI 2 a assigné la société SIDEAL devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SIDEAL à compter du 1er avril 2018 au montant annuel hors charges et accessoires de 72 000 euros jusqu'à la date de libération effective des locaux.



L'expert a déposé son rapport le 6 avril 2021 et évalué le montant de l'indemnité d'éviction :

- en cas de perte du fonds de commerce à la somme de 250 445 euros ou à la somme de 196 605 euros, dans l'hypothèse où l'activité ne serait pas conforme à la destination contractuelle ;

- en cas de transfert du fonds de commerce à la somme de 320 114 euros, dans l'hypothèse du loyer plafonné et à la somme de 257 874 euros, dans l'hypothèse du loyer déplafonné.



Par jugement en date du 12 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a : 

- dit que le refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 7 juin 2018 par la société SARI 2 à la société SIDEAL a mis fin, à compter du 1er avril 2018, au bail liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] ;

- dit que ce congé a ouvert droit pour la société Sideal au paiement à une indemnité d'éviction et que cette dernière est redevable d'une indemnité d'occupation du 1er avril 2018 jusqu'à son départ effectif des locaux ;

- fixé l'indemnité d'éviction due par la société SARI 2 à la société SIDEAL à la somme totale de 312.900 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, qui se décompose comme suit :

- indemnité d'éviction principale : 242.000 euros

- indemnités accessoires :

 ' pour frais de remploi : 19.510 euros

' pour trouble commercial : 21.100 euros

' pour frais de déménagement : 30.290 euros,

' pour frais de licenciement : sur justificatif,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SIDEAL à compter du 1er avril 2018, à la somme annuelle de 37.721 euros, outre les taxes et les charges ;

- condamné la société Sari 2 aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me [M] [Q] ;

- condamné la société Sari 2 à payer à la société Sideal la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Par acte en date du 14 juin 2023 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société SARI 2 a interjeté appel du jugement. 



La société SIDEAL a pris à bail commercial un local situé [Adresse 3] à [Localité 1].



Le 19 octobre 2023, la société SARI 2 a versé une somme de 218.988,95 euros à la société SIDEAL au titre de l'indemnité d'éviction après avoir opéré une compensation.



Les locaux en cause ont été restitués à la bailleresse le 30 novembre 2023.

 

Par ordonnance du 7 mars 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté l'incident de communication de pièces soulevé par la société SARI 2.



Par ordonnance du 28 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a statué sur les fins de non-recevoir soulevées par les parties.



Par acte du 13 novembre 2024, la société SARI 2 a été absorbée par la société SERM qui vient aux droits de la société Sari 2 par transmission universelle de patrimoine.



La clôture a été prononcée le 17 décembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience du 1er juin 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par conclusions notifiées le 16 décembre 2025, la société SERM, venant aux droits de la société Sari 2, appelante, demande à la cour de :

- recevoir la société SERM venant aux droits de la société SARI 2 et la déclarer bien fondée en son appel ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

' Dit que le refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 7 juin 2018 par la société SARI 2 à la société SIDEAL a mis fin, à compter du 1er avril 2018, au bail liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] ;

' Fixé une indemnité pour frais de licenciement sur justificatifs ;

- rectifier la décision déférée en ce qu'elle a :

' Dit que ce congé a ouvert droit « pour la société SIDEAL» au paiement à une indemnité d'occupation du 1er avril 2018 jusqu'à son départ effectif des locaux,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

' Fixé l'indemnité d'éviction due par la société SARI 2 à la société SIDEAL à la somme totale de 312.900 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, qui se décompose comme suit :

* indemnité d'éviction principale : 242.000 euros

* indemnités accessoires : 

pour frais de remploi : 19.510 euros

pour trouble commercial : 21.100 euros

pour frais de déménagement : 30,290 euros

' Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SIDEALà compter du 1er avril 2018, à la somme annuelle de 37.721 euros, outre les taxes et les charges et sans indexation annuelle ;

' Condamné la société Sari 2 aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me [M] [Q] ;

' Condamné la société Sari 2 à payer à la société SIDEAL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant a nouveau :

- dire que le congé a ouvert droit « pour la société Serm venant aux droits de la société Sari 2 » au paiement à une indemnité d'occupation du 1er avril 2018 jusqu'au départ effectif des locaux de SIDEAL ;

- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Sideal au montant annuel de 49.377 euros, taxes charges et accessoires en sus, indexée annuellement le 1er avril de chaque année suivant la variation de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE, conformément aux clauses du bail avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle ;

- fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 41.441 euros décomposée comme suit Indemnité principale : 32.850 euros

Frais de remploi : 1.840 euros

Trouble commercial : 6.751 euros

Y ajoutant,

- condamner la société SIDEAL à payer à la société SERM, venant aux droits de la société Sari 2, la somme de 22.332,68 euros TTC au titre des frais de remise en état des locaux ;

- ordonner la compensation de l'indemnité d'éviction avec l'indemnité d'occupation et les frais de remise en état des locaux ;

- condamner la société Sideal à restituer à la société SERM, venant aux droits de la société SARI 2, la différence entre la compensation ainsi obtenue et la somme de 218.988,95 euros versée au titre des condamnations de première instance ;







- condamner la société Sideal à payer à la société SERM, venant aux droits de la société SARI 2, la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; 

- condamner la société Sideal aux entiers dépens y compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Johanne Zakine, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

- débouter la société SIDEAL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.



Par conclusions notifiées le 15 décembre 2025, la société SIDEAL, intimée, demande à la cour de :

- débouter la SCI SARI 2 de l'intégralité de ses demandes en appel ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit,

' que le refus de renouvellement avec offre de paiement d'indemnité d'éviction délivré le 7 juin 2018, par la société SARI 2 à la société Sideal a mis fin, à compter du 1er avril 2018 au bail ;

' et a ouvert droit pour la société Sideal au paiement d'une indemnité d'éviction et que cette dernière est redevable d'une indemnité d'occupation du 1er avril 2018 jusqu'à son départ effectif des locaux ;

' a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SIDEAL à compter du 1er avril 2018, à la somme annuelle de 37.721 euros outre les taxes et les charges ;

' a condamné la société Sari 2 aux dépens avec distraction au profit de Me [M] [Q] ;

' a condamné la Société SARI 2 à payer à la société Sideal la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Sur appel incident,

- recevoir la société SIDEAL en son appel incident et l'y déclarer bien fondée ;

- reformer le jugement entrepris du quantum des sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction en réparation de son préjudice total ;

Statuant à nouveau,

- fixer à la somme de 417.111,00 euros le montant total de l'indemnité d'éviction en réparation de son préjudice total se décomposant comme suit :

' 257.000,00 : indemnité principale

' 0,00 : indemnité de licenciement des salaries

' 26.531,00 : indemnité de remploi

' 36.706,00 : indemnité de déménagement

' 30.924,00 : indemnité de réinstallation

' 21.100,00 : indemnité pour trouble commercial

' 14.850,00 : indemnité double loyer

' 30.000,00 : indemnité perte de clientèle

- condamner SARI 2 à verser à la société Sideal la somme de 417.111 euros

Y ajoutant,

- condamner la SCI SARI 2 à régler à la Société Sideal la somme de 21.670,18 euros au titre des charges locatives imputées mais non justifiées ;

- condamner la SCI SARI 2 à payer à la société Sideal la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI SARI 2 aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'Expertise judiciaire.



La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 









MOTIFS DE LA DÉCISION





1. Sur la destination des locaux



La destination des locaux prévue au bail du 24 octobre 1997 renouvelé en octobre 2006 aux mêmes conditions est l'exercice dans les lieux loués du commerce de « fabrication et commercialisation de produits pour le mieux être (sièges anatomiques, ioniseurs d'air ') sans aucune exclusivité ni recours ».



Le jugement déféré à la motivation duquel il convient de renvoyer sur ce point a considéré à juste titre que la bailleresse ne démontrait pas que la locataire aurait outrepassé les limites de la destination contractuelle. Il sera ajouté que la destination volontairement imprécise, large, non exhaustive comprenant à la fois la commercialisation et la fabrication doit s'interpréter au regard des éléments de l'espèce notamment de l'extrait K bis de la société locataire créée en 1984 décrivant une activité de « commercialisation de produits du mieux être-futons, canapés, sièges anatomiques, lits, futons, meubles, matelas », de la surface importante des locaux compatible avec la vente de mobiliers, les locaux loués comprenant outre une grande boutique avec arrière-boutique un local à usage de show room au rez-de-chaussée sur la cour principale avec des baies vitrées, de la photographie figurant dans le rapport d'expertise amiable révélant que le magasin a pour enseigne « Espace & mieux être » et des prospectus publicitaires, dont il résulte que la vente de lits, canapés, futons, tatamis, bibliothèques décrite par l'expert est comprise dans la destination et cohérente avec la notion de mieux être utilisée dans ce commerce. Au surplus, il n'apparaît pas que l'activité exercée ait subi une modification ni que la bailleresse ait fait une observation sur cette activité depuis 1997 alors qu'elle a accepté le renouvellement du bail en octobre 2006 puis sa tacite prolongation.



La locataire ayant respecté la destination contractuelle du bail, il convient en conséquence, de prendre en compte l'ensemble de son activité exercée dans les locaux loués.





2. Sur l'indemnité d'éviction



Aux termes de l'article L145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.



Afin d'apprécier si le préjudice est moindre, il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte important de clientèle, auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert, ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.



2.1. Sur l'indemnité principale



Lorsque l'indemnité principale est une indemnité de remplacement, la valeur du fonds de commerce peur être appréciée selon les usages, notamment en fonction du chiffre d'affaires ou de l'excédent brut d'exploitation. Toutefois, le droit au bail étant l'un des éléments du fonds de commerce, la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui constitue donc le montant minimum de l'indemnité principale d'éviction.





Lorsque l'indemnité principale est une indemnité de transfert, elle correspond à la valeur du droit au bail des locaux délaissés.



Dès lors que dans les deux hypothèses le montant minimum de l'indemnité principale est celle de la valeur du droit au bail, c'est à tort que la bailleresse soutient qu'en cas de transfert l'indemnité principale devrait être fixée à la valeur du fonds de commerce si cette dernière était inférieure à la valeur du droit au bail.



L'expert judiciaire M. [L] comme l'expert amiable désigné par le locataire, M. [T], ont considéré que le fonds de commerce était transférable. Cependant, la bailleresse ne s'étant pas prévalu en première instance du caractère transférable du fonds, le tribunal a retenu une indemnité de remplacement qu'il a fixée à celle du droit au bail, plus élevée que celle résultant des calculs usuels pour apprécier la valeur marchande du fonds, l'expert judiciaire ayant évalué le fonds en fonction du chiffre d'affaires à 180.000 euros .



La société SIDEAL a transféré son fonds de commerce [Adresse 3] à [Localité 1] en restituant les locaux en cause le 30 novembre 2023.



La bailleresse considère désormais que le fonds est transférable. De son côté la locataire demande de retenir une indemnité d'un montant de 257.000 euros obtenu en appliquant, après corrections, un pourcentage de 50% sur son chiffre d'affaires moyen.



Selon les rapports de l'expert judiciaire M. [L] et l'expert amiable M. [T], le fonds tirant l'essentiel de son attractivité de sa notoriété locale très ancienne, les locaux aménagés en show-room ne disposant pas de spécificités ni d'équipements particuliers, le fonds était transférable sans perte de clientèle. Il a été effectivement transféré dans le même arrondissement et la locataire ne démontre pas qu'elle aurait perdu l'essentiel de sa clientèle et aurait dû reconstituer le fonds.



L'indemnité principale sera donc une indemnité de transfert dont le montant est égal à la valeur du droit au bail, de sorte que les évaluations proposées par la locataire en fonction de son chiffre d'affaires ne seront pas retenues. 



La valeur du droit au bail est calculée par l'application d'un coefficient de situation au différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer contractuel si le bail avait été renouvelé.

 

Pour écarter le plafonnement du loyer du bail renouvelé prévu par l'article L145-34 du code de commerce, la bailleresse se prévaut de l'extension notable de l'activité par la locataire au regard de la destination du bail. Ce motif ayant été écarté ci-dessus et l'existence d'un autre motif de déplafonnement n'étant ni soutenue ni démontrée, il convient de retenir qu'en cas de renouvellement le loyer aurait été plafonné conformément à l'article L.145-34 précité.



Selon l'article L145-34, « en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Le calcul opéré dans le jugement déféré aboutissant à un loyer de renouvellement plafonné de 28.637,96 euros en se référant aux indices du 1er trimestre 2018 et du 4ème trimestre 2006 est erroné. Il convient de reprendre celui opéré par l'expert judiciaire se référant au dernier indice publié au 1er avril 2018 (4ème T 2017 :111,33) et celui correspondant à onze ans et deux trimestres auparavant (2ème T 2006 :95), soit un loyer plafonné de 28.919,75 euros (l'expert amiable M. [T] retenait également un loyer plafonné de 28.920 euros).







S'agissant de la valeur locative de marché, il convient de se référer à celle des locaux délaissés et non celle des nouveaux locaux loués qui ne peut être prise en compte, le cas échéant qu'à titre d'élément de comparaison en apportant les correctifs nécessaires au regard des différences de caractéristiques entre les locaux. Dès lors, le calcul proposé par la société SERM au regard du seul loyer des nouveaux locaux pour aboutir à une valeur locative de marché de 412 €/m2 ne peut être retenu.



Il convient de renvoyer à la motivation de l'arrêt déféré portant sur les caractéristiques du bail et la fixation de la surface pondérée des locaux à 119,75 m2. Il ressort des éléments du dossier, notamment du rapport d'expertise judiciaire, que le numéro [Adresse 2], axe principal, est situé dans le [Localité 1] non loin de la [Adresse 4]. Il dépend d'un secteur animé, de commercialité locale avec principalement des immeubles à usage d'habitation avec commerces en pied d'immeubles. Il est accessible par la proximité de la station de métro [Localité 2] et les arrêts des bus desservant le secteur. Le stationnement en surface est difficile mais il existe un parking public assez proche.



L'expert judiciaire comme l'expert amiable proposent tous les deux de retenir une valeur locative de marché de 550 euros/m2 au regard des références présentées et des différences qu'elles comportent avec les lieux dont s'agit notamment quant à la situation, la distribution, la surface et l'état des constructions dont elles dépendent. Au regard des références ainsi produites, de leurs caractéristiques et de celles des locaux délaissés c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu, par une motivation à laquelle il convient de renvoyer, une valeur locative de marché de 550 €/m2 soit un montant de 65.862,50 euros arrondi à 65.860 euros.



La bailleresse demande l'application d'un coefficient 5 qui correspond selon les barêmes à une commercialité moyenne. La locataire ne fait pas de proposition sur ce point.



L'expert judiciaire propose d'appliquer un coefficient de 6,5 et l'expert amiable un coefficient de 7.



S'agissant de locaux bien situés, bien desservis par les transports en commun, dépendant d'un secteur animé de commercialité locale, c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu un coefficient 6,5. 



La valeur du droit au bail s'établit donc comme suit :

(65.860 € - 28.919,75) x 6,5 = 240.111,63 €



Il convient, en conséquence, de fixer l'indemnité principale d'éviction au montant arrondi de 240.000 euros.



2.2. Sur les indemnités accessoires



- Frais de remploi



Ils correspondent notamment aux droits de mutation, frais d'agence, de rédaction d'acte pour acheter un nouveau fonds ou obtenir un nouveau bail. Ils sont usuellement calculés à 10% de l'indemnité principale mais peuvent être calculés au réel au vu des justificatifs produits.



L'expert judiciaire les a fixés à 14.879 euros soit des honoraires de rédaction de 15% de la valeur locative de marché et 5.000 euros de frais de rédaction d'acte. Il prévoit, en outre une indemnité de 3.000 euros au titre des frais de changement d'adresse.







La locataire sollicite une somme de 26.531 euros soit la somme de 26.000 euros payée à la SCI CIDAL et la société Laforêt, mandataires de recherches, celle de 41,88 euros au titre du formulaire de rédaction d'acte, celle de 489,20 euros au titre du procès verbal de constat d'état des lieux de sortie outre les divers frais de changement d'adresse.



La bailleresse conteste cette demande en soulignant que les honoraires de la société Laforêt ont été facturés à la SCI CIDAL pour l'acquisition des nouveaux locaux qu'elle a donnés à bail à la société SIDEAL.Elle propose un montant de 1.840 euros correspondant à 197 euros au titre des droits fiscaux et 5% de l'indemnité principale fixée par elle à 32.850 euros.



En l'espèce, il est inopérant de calculer des droits de mutation puisqu'il n'y a pas eu acquisition de fonds de commerce.



La locataire n'est pas fondée à solliciter la prise en compte des frais de constat d'état des lieux de sortie qui ne constituent pas des frais de remploi et qui n'entrent pas dans le calcul du préjudice résultant de l'éviction.



La facture établie par la société Laforêt à la SCI CIDAL au titre des honoraires de vente entre l'indivision [A] et la SCI CIDAL du bien situé [Adresse 5] à [Localité 1] ne concerne pas la société SIDEAL qui n'est pas partie au contrat de vente de ces locaux. Cette dernière produit une facture non numérotée que lui a adressée la SCI CIDAL le 30 septembre 2024, soit plus d'un an après le nouveau bail lui facturant 26.000 euros les « frais d'agence de recherche de local commercial ». Il n'est pas démontré qu'elle a effectivement payé l'intégralité de ce montant à sa bailleresse qui apparaît excessif.



Cependant, il n'y a pas lieu d'exclure sa participation aux frais de recherches d'un nouveau local et il doit être pris en compte l'ensemble des frais publicitaires et administratifs liés au changement d'adresse. Il convient, en conséquence, de fixer les frais de remploi incluant les frais de changement d'adresse à un montant qu'il est juste de fixer à 10% de l'indemnité principale conformément aux usages en la matière, soit 24.000 euros.



- Sur le trouble commercial



Conformément au rapport d'expertise judiciaire, le jugement déféré a évalué ce trouble en fonction du chiffre d'affaires moyen à 21.100 euros, montant dont il est demandé la confirmation par la locataire.



La bailleresse ne remet pas en cause le mode de calcul mais sollicite qu'un abattement de 60% soit effectué au titre du chiffre obtenu par une activité non autorisée. Comme déjà exposé ci-dessus, un tel abattement n'est pas justifié, la locataire ayant respecté la destination contractuelle. 



Il convient de confirmer le montant fixé par le jugement qui constitue une juste évaluation du trouble commercial.



- Sur les frais de déménagement et de réinstallation



L'article L.145-14 du code de commerce prévoit l'indemnisation des frais de normaux de déménagement et de réinstallation. 



Au regard des devis produits de la société Brico Multi, l'expert judiciaire a retenu un montant de 35.645 euros HT correspondant à des frais de manutention, de dépose et pose d'éléments du show-room, qu'il a estimé raisonnable pour un déménagement et une réinstallation. L'expert amiable proposait à ce titre 35.000 euros.



Le jugement déféré a retenu un montant de 30.290 euros au titre des frais de déménagement en considération notamment du fait qu'il a fixé une indemnité principale de remplacement du fonds et non de déplacement.



En appel, la société SIDEAL se prévaut de différentes factures pour solliciter au titre du déménagement une somme de 36.706 euros et une somme de 30.924 euros au titre de sa réinstallation.



La bailleresse demande de confirmer le jugement quant à l'absence de droit à une indemnité de réinstallation et conteste les factures présentées au titre de déménagement en ce qu'elles consistent en réalité en des travaux et que leur montant est abusif.



Il est inopérant de faire valoir que les factures produites émanant de la société Brico-Multi sont adressées à une adresse à [Localité 3] (95) dès lors que c'est à l'intention de la société SIDEAL, en cours de déménagement, qu'elles sont adressées. Ces factures représentant un montant total de 36.706 euros correspondant notamment à des opérations de démontage ou enlèvement des installations de l'[Adresse 6], de déménagement et d'installation dans les locaux de la [Adresse 7] apparaissent justifiées et seront prises en compte.



Les factures de Mme [P] [Z] relatives à des travaux de peinture notamment de la façade du magasin seront prises en compte pour un montant de 3.120 euros.



En revanche, la facture de l'entreprise GTB Plus du 5 septembre 2023 correspondant à la démolition de coffrages inutiles, des travaux de maçonnerie, de préparation du plafond et des murs du rez-de-chaussée puis à la peinture dans les locaux situés [Adresse 7], d'un montant de 8.880 euros ne sera pas prise en compte en ce qu'elle concerne des travaux dans les locaux excédant une simple installation.



Les factures produites de peintures, de matériel pour peintre et de location notamment de plate-forme dont l'usage n'est pas établi, alors que des travaux de peinture ont été facturés, ne seront pas prises en compte.



La facture d'installation de chauffage ne sera pas prise en compte, la bailleresse des locaux délaissés n'ayant pas à supporter l'absence de chauffage dans les nouveaux locaux loués.



Les nombreuses autres factures produites notamment de La Plateforme du Bâtiment, Leroy Merlin, M. Bricolage etc s'échelonnant d'octobre 2023 à avril 2024 ne seront pas prises en compte s'agissant de matériels de bricolage ou outillage très divers dont il n'est pas démontré que leur usage est destiné à procéder à l'installation de la société SIDEAL dans les locaux.



Il n'est pas démontré que les sommes réclamées au titre de l'informatique soient des frais d'installation nécessaires, les factures produites portant notamment sur l'achat de matériels tel un ordinateur portable et des frais d'abonnement. Ils ne seront pas pris en compte.



En conséquence, il convient de retenir un montant total de 39.826 euros.



- Sur le double loyer



Aucune somme n'a été allouée à ce titre par le jugement déféré au motif qu'il a retenu une indemnité de remplacement et non de transfert.



L'expert judiciaire avait fixé cette indemnité de double loyer pour la période d'aménagement des nouveaux locaux à un mois du loyer, soit 5.490 euros.







La société SIDEAL sollicite à ce titre une somme de 14.850 euros au motif qu'elle a dû prendre un engagement ferme sur le nouvel emplacement en juin 2023 et assumer un double loyer durant cinq mois et demi jusqu'en novembre 2023.



La bailleresse conteste cette demande.



Le double loyer doit être pris en compte pour la seule période nécessaire à l'aménagement et au déménagement. Les frais de loyers afférents à la période durant laquelle la locataire a en outre retenu les locaux ne constituent pas un préjudice en lien de causalité avec l'éviction et ne seront pas retenus.



Compte tenu du déménagement et des travaux d'installation dont une partie a été effectuée après la restitution des locaux fin novembre 2023, il sera retenu à ce titre le montant de 5.490 euros proposé par l'expert.



- Sur la perte de clientèle



La société SIDEAL sollicite une somme de 30.000 euros au titre de la perte de clientèle qui résulterait pour elle de l'éviction. Elle fait notamment valoir qu'elle a perdu sa visibilité et la clientèle de passage en provenance de l'hôpital [Etablissement 1]. La bailleresse conteste l'existence d'un tel préjudice.



Il sera observé que la société Sidéal qui a déménagé dans le même quartier et conservé son site internet, ne produit aucun élément de nature à établir que le transfert de son fonds résultant de l'éviction aurait entraîné pour elle une perte de clientèle.



Il convient de rejeter la demande formée à ce titre.



La locataire précise qu'elle ne sollicite aucune indemnité au titre de licenciement de salariés.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer l'indemnité d'éviction à 330.416 euros qui se décompose comme suit :


indemnité d'éviction principale : 240.000 euros

indemnités accessoires :


pour frais de remploi : 24.000 euros

pour trouble commercial : 21.100 euros

pour frais de déménagement et réinstallation: 39.826 euros

pour frais de double loyers : 5.490 euros.





3. Sur l'indemnité d'occupation



Reprenant la valeur locative de renouvellement de 350 euros/m2 proposée par l'expert judiciaire, le jugement déféré a fixé l'indemnité annuelle d'occupation à 37.721 euros après application d'un abattement de précarité. La locataire demande la confirmation du jugement déféré sur ce point. La bailleresse demande de retenir une indemnité d'occupation annuelle de 49.337 euros HT HC.



C'est à juste titre et par une motivation à laquelle il convient de renvoyer que le jugement déféré a retenu une valeur locative de renouvellement qui n'est pas incompatible avec la valeur de marché retenue pour le calcul du droit au bail compte tenu des dispositions légales applicables à la détermination de cette indemnité auxquelles renvoie l'article L. 145-28 du code de commerce.







La seule circonstance que le chiffre d'affaires de la locataire ait connu une évolution positive ne suffit pas à exclure le préjudice de précarité inhérent à la situation du locataire ayant fait l'objet d'un congé avec refus de renouvellement ne bénéficiant que d'un droit au maintien dans les lieux. Le jugement déféré sera donc approuvé en ce qu'il a appliqué un abattement de précarité de 10%. C'est à juste titre et par une motivation à laquelle il convient de renvoyer que le jugement déféré a refusé la demande d'indexation formée par la bailleresse.



S'agissant d'une indemnité fixée par le présent jugement, la demande aux fins de voir appliquer les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle sera rejetée, les intérêts devant courir dans les conditions de l'article 1231-7 du code civil. 



Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation.





4. Sur les frais de remise en état des locaux



La société SERM sollicite à ce titre une somme de 22.323,68 euros en se prévalant du constat d'état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice le 30 novembre 2023 à la demande de la locataire et d'un devis relatif à des travaux de distribution électrique.



Aux termes de l'article 1755 du code civil, les réparations réputées locatives ne sont pas à la charge de la locataire quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté. Il n'apparaît pas que le contrat de bail déroge à ces dispositions.



La locataire étant entrée dans les lieux le 24 octobre 1997, soit une durée d'occupation de plus de 26 ans à la date de son départ, elle n'est pas tenue des dégradations et de l'usure résultant de la vétusté notamment pour ce qui concerne les revêtements et les installations.

En l'absence d'état des lieux d'entrée et en cours de bail, aucun élément n'est apporté pour déterminer les installations effectuées par la locataire ayant pu faire accession à la bailleresse.



Le constat d'état des lieux de sortie montre des locaux globalement en bon état mais anciens et usagés. L'existence de câbles sectionnés ou non raccordés ne permet pas d'en déduire que toute l'installation électrique des locaux est à refaire. Il est au contraire photographié un tableau électrique dont il n'est pas démontré qu'il ne fonctionne pas. Au demeurant, il n'appartient pas au locataire sortant après une longue occupation de procéder à la remise à neuf et aux normes du tableau et de l'installation électrique. Dès lors la bailleresse n'est pas fondée à demander la prise en charge par la société SIDEAL du devis de 22.332,68 euros établi par la société ETHFRANCE correspondant notamment à l'installation de tableaux électriques, de pose de câbles, de lignes d'éclairages, d'interrupteurs et d'une baie informatique.



En conséquence, la société SERM sera déboutée de sa demande en paiement de 22.332,68 euros formée à ce titre.





5. Sur les charges locatives



Parallèlement une procédure en résiliation du bail et paiement de charges a opposé les parties, à laquelle il a été mis fin par jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 19 avril 2022 rejetant notamment la demande de résiliation du bail de la société SARI 2 et condamnant la société SIDEAL au paiement de différentes sommes à titre de charges.













Dans le cadre de la présente instance, le conseiller de la mise en état saisi par la société SARI 2 a notamment :


dit que la demande de la société SIDEAL de remboursement des provisions pour charges des années 2016 et 2017 est irrecevable sur le fondement de l'autorité de la chose jugée ;

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée ainsi que celle tirée de la prescription de la demande de la société SIDEAL de remboursement des provisions pour charges de l'année 2018 et déclaré cette demande recevable.




La société SIDEAL demande la condamnation de la bailleresse à lui régler la somme de 21.670,18 euros au titre des charges locatives imputées mais non justifiées.



Le contrat de bail met à la charge de la locataire, la quote-part des charges et prestations, taxes d'enlèvement d'ordures ménagères, déversement à l'égoût, de balayage et autres incombant à l'immeuble, lesdites charges calculées suivant la répartition prévue au règlement de copropriété. La bailleresse est donc fondée à solliciter le remboursement des charges de copropriété de l'immeuble ainsi désignées et non les seules « charges récupérables » en matière de locaux d'habitation, contrairement à ce que soutient la locataire.



Pour les années 2020, 2021 et 2022, la bailleresse produit le relevé du syndic établi pour la SCI SARI 2 établissant les charges du local en cause lot 44 en proportion de sa quote-part des charges générales, ainsi que l'ensemble des factures de la copropriété correspondant à ces charges générales. Elle en produit le décompte y compris celui des taxes d'enlèvement des ordures ménagères et en a déduit les provisions versées par la locataire pour calculer le solde dû par celle-ci. Il résulte de ces éléments que ce solde justifié a été facturé à juste titre à la locataire qui sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 21.670,18 euros.





6. Sur les autres demandes



La compensation étant de droit, il n'y a pas lieu de l'ordonner. Par ailleurs, le présent arrêt fixant les indemnités dues de part et d'autre se substitue à l'arrêt déféré et constitue un titre exécutoire, de sorte que la demande de la bailleresse aux fins de voir prononcer expressément une condamnation en restitution des sommes qu'elle aurait trop versées en exécution du jugement déféré est sans objet.



Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Toutefois, cette décision n'ayant pas expressément statué sur les frais de l'expertise ordonnée en référé aux frais avancés de la société SIDEAL, il convient de condamner la bailleresse qui est à l'origine du refus de renouvellement aux frais de l'expertise confiée à M. [L] par l'ordonnance de référé du 26 septembre 2019.



La société SERM qui succombe sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à la société SIDEAL la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel. Elle sera déboutée de ses autres demandes fondées sur ce texte.



Les autres demandes seront rejetées.











PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 

Déclare la société SERM venant aux droits de la SCI SARI 2 recevable en son intervention volontaire,



Infirme le jugement rendu le 12 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 20/2064) en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction due par la société Sari 2 à la société SIDEAL à la somme totale de 312.900 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, qui se décompose comme suit :


indemnité d'éviction principale : 242.000 euros

indemnités accessoires :


pour frais de remploi : 19.510 euros

pour trouble commercial : 21.100 euros

pour frais de déménagement : 30.290 euros,

pour frais de licenciement : sur justificatifs,



Le confirme en toutes ses autres dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Fixe l'indemnité d'éviction due par la société SERM à la société SIDEAL à 330.416 euros qui se décompose comme suit :


indemnité d'éviction principale : 240.000 euros

indemnités accessoires :


pour frais de remploi : 24.000 euros

pour trouble commercial : 21.100 euros

pour frais de déménagement et réinstallation: 39.826 euros

pour frais de double loyers : 5.490 euros.



Condamne la société SERM à payer à la société SIDEAL la somme lui restant due au titre de l'indemnité d'éviction, 



Déboute la société SERM de sa demande aux fins de voir appliquer les intérêts au taux légal sur l'indemnité d'occupation à compter de chaque échéance,



Déboute la société SERM de sa demande aux fins de voir condamner la société SIDEAL à lui payer la somme de 22.332,68 euros TTC au titre des frais de remise en état des locaux 



Déboute la société SIDEAL de sa demande aux fins de voir condamner sa bailleresse à lui payer la somme de 21.670,18 euros au titre des charges locatives non justifiées,



Condamne la société SERM au remboursement à la société SIDEAL des frais de l'expertise confiée à M. [L] par ordonnance de référé du 26 septembre 2019,



Condamne la société SERM à payer à la société SIDEAL la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,



Déboute la société SERM de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les autres demandes,







Condamne la société SERM aux dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de Maître C. Hatet conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA CONSEILLERE

 P/ LA PRESIDENTE EMPECHEE