Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 18 juin 2026, n° 18/13020

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 18/13020 
N° Portalis 352J-W-B7C-COFGH

N° MINUTE : 3

Assignation du :
16 Octobre 2018

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 18 Juin 2026 


DEMANDERESSE

Société OCALE
(Société civile)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Solange SALMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1056




DÉFENDERESSE

Société DYNAMED
(Société par actions simplifiée)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Serge BIGIAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0079





Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 18/13020 - N° Portalis 352J-W-B7C-COFGH



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,


DEBATS

A l’audience du 17 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 28 mars 1998, la SCI Ocale a donné à bail commercial à la SARL Agramant des locaux situés [Adresse 3] à Paris 75017 pour une durée de neuf ans, à compter du 1er avril 1998 avec échéance au 31 mars 2007.

La destination est la suivante : « Les locaux objet du présent bail pourront être utilisés à usage de bureau et plus généralement à l'exercice de sa profession dans la limite de son objet social ».

Par jugement du 30 octobre 2006 du tribunal de commerce de Paris, la SARL Agramant a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire.

Par jugement du 11 février 2008, le tribunal de commerce a arrêté le plan de redressement judiciaire par voie de cession des actifs de la SARL Agramant, dont fait partie le bail précité, en faveur de la SARL Dynamed.

Par acte extrajudiciaire du 5 décembre 2008, la SCI Ocale a fait délivrer à la SARL Dynamed un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2009.

Par jugement du 4 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, a en substance :
- débouté la SARL Dynamed de sa demande de nullité du congé avec offre de renouvellement délivré le 5 décembre 2008 ;
- dit qu'il était compétent pour statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé ;
- constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 5 décembre 2008, le bail s'était renouvelé à compter du 1er juillet 2009 ;
- dit que le loyer sera fixé selon la valeur locative des lieux ;
- avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé ordonné une expertise judiciaire et désigné en qualité d'expert judiciaire M. [F] [Z] avec pour missions de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2009.

Par jugement du 10 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme de 19.700 euros en principal et par an le montant du loyer du bail renouvelé. Il a jugé également que le bail commercial était un bail à usage exclusif de bureaux.

Par jugement du 8 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a en substance :
- dit que l'article 5 « Loyer et charges » du bail du 1er juillet 2009 est interprété en ce sens que le loyer est indexé annuellement chaque 1er juillet en fonction du dernier indice du coût de la construction publié à l'INSEE et connu à cette date et de l'indice du trimestre de même quantum de l'année précédente. 

Par acte extrajudiciaire du 7 septembre 2018, la SCI Ocale a fait délivrer à la SARL Dynamed un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction pour le 31 mars 2019.

Par acte du 16 octobre 2018, la SCI Ocale a fait assigner la SARL Dynamed devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, sollicitant avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire.

Par décision de l'associé unique constatée par procès-verbal du 6 mai 2019, la SARL Dynamed a changé de forme sociale pour devenir la SAS Dynamed.

Par jugement mixte rendu le 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance:
- débouté la société Dynamed de sa demande de nullité du congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction délivré le 7 septembre 2018 ;
- dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 7 septembre 2018 par la SCI Ocale à la société Dynamed a mis fin à compter du 1er avril 2019 au bail du 28 mars 1998 renouvelé à compter du 1er juillet 2009 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à Paris 17ème ;
- avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert judiciaire Mme [L] [T] avec mission essentielle de déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 septembre 2022.

La SAS Dynamed a libéré les locaux pris à bail le 30 mars 2023.

Par un arrêt rendu le 26 octobre 2023, la cour d'appel de Paris, sur appel interjeté par la société Dynamed, a confirmé le jugement du 26 mai 2020 susvisé, y ajoutant la condamnation de la société Dynamed à payer à la SCI Ocale la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Par déclaration du 27 février 2024, la SAS Dynamed a formé un pourvoi devant la Cour de cassation à l'encontre de cet arrêt.

Par ordonnance du 16 Septembre 2024, le juge de la mise en état a en substance : 
- déclaré recevable la demande formée par la société Dynamed de sursis à statuer dans l'attente du pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 octobre 2023; 
- rejeté la demande de sursis à statuer de la société Dynamed ; 
- dit n'y a voir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- réservé les dépens.


Par conclusions notifiées le 11 décembre 2024, la SCI Ocale demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes ; 
- constater la libération des lieux par la société Dynamed au 30 mars 2023 suivant procès-verbal de constat d'état des lieux dressé par Maître [G], commissaire de justice ; 
- débouter la société Dynamed de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de la fin de non-recevoir du défaut de droit d'agir pour défaut d'intérêt en raison du maintien de son appel en vue d'obtenir la nullité du congé délivré le 7 septembre 2018 et de sa libération volontaire des locaux au 30 mars 2023 ; 
- juger que la régularisations des charges pour les années 2016 à 2022 présente un solde débiteur de 6.085,07 euros en sa faveur et condamner la société Dynamed au paiement dudit solde ou, à titre subsidiaire, de la somme de 5.444,20 euros ; 
- à titre subsidiaire sur la régularisation de charges, rejeter la demande de remboursement des provisions de la société Dynamed et à titre subsidiaire, la réduire à la somme de 8.000 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 27.840 euros au titre des travaux de réparation imputables à la société Dynamed et ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 4.925 euros, soit une condamnation au paiement de la somme de 22.915 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 8.984,45 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi en raison de l'immobilisation des locaux du 31 mars 2023 au 31 août 2023, préjudice évalué sur la base de l'ancien loyer hors charges ;
A titre subsidiaire,
- juger qu'il n'y a pas lieu à indemnité d'éviction au bénéfice de la société Dynamed en raison de l'absence de justificatifs de sa réinstallation effective et réelle ; 
- juger que la société Dynamed est débitrice d'un rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros et la condamner au paiement de ce rappel ; 
- juger que la régularisation de charges pour les années 2016 à 2022 présente un solde débiteur de 6.085,07 euros à régler par la société Dynamed et condamner la société Dynamed au paiement de ce solde débiteur de 6.085,07 euros, ou, à titre subsidiaire, de 5.444,20 euros ; 
- à titre subsidiaire sur la régularisation de charges, rejeter la demande de remboursement des provisions de la société Dynamed, et à titre subsidiaire, la réduire la demande à la somme de 8.000 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 27.840 euros au titre des travaux de réparation imputables à la société Dynamed et ordonner la compensation avec le dépôt de 4.925 euros, soit la somme de 22.915 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 8.984,45 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu'elle a subi en raison de l'immobilisation des locaux du 31 mars 2023 jusqu'au 31 août 2023, préjudice évalué sur la base de l'ancien loyer hors charges ; 
A titre infiniment subsidiaire,
- ramener le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 55.000 euros non soumise à la TVA ; 
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation annuelle en principal hors charges et hors taxes dû à compter du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 par la société Dynamed pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] à la somme de 24.300 euros HC/HT incluant l'abattement de précarité, et condamner la société Dynamed au paiement de cette indemnité d'occupation ;
- juger que la société Dynamed est débitrice d'un rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros et la condamner au paiement de ce rappel ;

- ordonner la compensation entre les indemnités d'éviction et d'occupation et juger qu'elle devra verser à la société Dynamed au titre du solde d'indemnité d'éviction après compensation entre les deux indemnités la somme de 55.000 – 10.950 = 44.050 euros;
- juger que la régularisation de charges pour les années 2016 à 2022 présente un solde débiteur de 6.085,07 euros à régler par la société Dynamed et condamner la société Dynamed au paiement de ce solde débiteur de 6.085,07 euros, ou, à titre subsidiaire, de 5.444,20 euros ; 
- à titre subsidiaire sur la régularisation de charges, rejeter la demande de remboursement des provisions de la société Dynamed, et à titre subsidiaire, réduire la demande à la somme de 8.000 euros ; 
- ordonner la compensation entre le solde d'indemnité d'éviction de 44.050 euros et le solde débiteur de charges de 6.085,07 euros et juger qu'elle devra verser à la société Dynamed au titre du solde d'indemnité d'éviction après compensation avec le solde débiteur de charges à la somme de 44.050 – 6.085,07 = 37.965 euros, et à titre subsidiaire, à la somme de 44.050 - 5.444,20 = 38.605,80 euros ;
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 27.840 euros au titre des travaux de réparation imputables à la société Dynamed et ordonner la compensation avec le dépôt de 4.925 euros, soit une condamnation de 22.915 euros ;
- ordonner la compensation de la dette de travaux de 22.915 euros avec le solde d'indemnité d'éviction et juger qu'elle devra verser à la Société Dynamed un solde d'indemnité d'éviction de 37.965 – 22.915 = 15.050 euros, et à titre subsidiaire, de 38.605,80 – 22.915 = 15.690,80 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 8.984,45 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi en raison de l'immobilisation des locaux du 31 mars 2023 jusqu'au 31 août 2023, préjudice évalué sur la base de l'ancien loyer hors charges ; 
- ordonner la compensation de la dette d'immobilisation des locaux de 8.984,45 euros avec le solde d'indemnité d'éviction et juger qu'elle devra verser à la société Dynamed un solde d'indemnité d'éviction de 15.050 – de 8.984,45 = 6.065,55 euros, et à titre subsidiaire, de 15.690,80 – 8.984,45 = 6.706,35 euros.


Au soutien de ses prétentions, la SCI Ocale énonce:
- que la société Dynamed a quitté les locaux de son propre chef sans fondement juridique de sorte qu'elle est dépourvue du droit d'agir pour défaut d'intérêt au titre de sa demande d'indemnité d'éviction ; 
- qu'en vertu de l'estoppel la société Dynamed ne peut à la fois soutenir en cause d'appel une demande de nullité du congé de refus de renouvellement avec indemnité d'éviction et solliciter une indemnité d'éviction qui découle du congé dont elle conteste la validité; 
- que faute de preuve de sa réinstallation effective, la société Dynamed doit être déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction ; 
- que le preneur évincé exerçait dans les lieux pris à bail une activité de location de plateaux médicaux, alors qu'il exerce désormais une activité différente, comme en attestent ses statuts d'août 2023 qui font état au titre de l'objet social d'une activité informatique ; que dès lors, elle ne peut prétendre à une indemnité d'éviction ; 
- que s'agissant de l'indemnité d'occupation, la loi Pinel dispose que le bailleur peut imputer sur le preneur la taxe foncière à la condition que cette imputation soit expressément mentionnée dans le bail, que dans l'hypothèse de la validation de l'estimation du montant de l'indemnité d'occupation par le tribunal, elle propose d'abandonner le recouvrement de la taxe foncière sur le preneur à compter du 1er avril 2019 ; que s'agissant de la période antérieure, ce recouvrement n'a pas été contesté par le preneur évincé notamment lors des débats sur les minorations dans le cadre de la fixation du loyer judiciaire ; qu'en outre, dans l'hypothèse de la validation de l'estimation du montant de l'indemnité d'occupation par le tribunal, elle propose l'abandon du recouvrement de l'assurance du propriétaire non occupant à compter du 1er avril 2019 conformément à la loi Pinel ; qu'en revanche, elle souhaite continuer à recouvrer sur le preneur la rémunération du syndic ; que ces propositions ne changent rien à l'évaluation expertale qui ne se fonde sur aucun coefficient modérateur ni abattement, hors abattement de précarité ; 
- que le paiement des sommes versées mensuellement par le preneur durant toute la procédure ne peut donner lieu à restitution en vertu de l'article 2249 du code civil qui dispose que le paiement effectué pour éteindre une dette ne peut être répété au seul motif que le délai de prescription a expiré ; que la demande de paiement du rappel d'indemnité d'occupation d'un montant de 13.950 euros n'est pas prescrite ; 
- que s'agissant de l'indemnité d'éviction, le fonds est estimé transférable en ce que les locaux sont à usage de bureaux et elle propose de fixer l'indemnité d'éviction principale à la somme 55.000 euros qui doit s'entendre hors TVA s'agissant de dommages-intérêts si le preneur évincé y a droit ; que s'agissant des indemnités accessoires, elle propose de réduire le trouble commercial à la somme de 5.000 euros ; 
- que s'agissant des travaux, elle produit des devis sur les travaux de réparations locatifs imputables au preneur, outre le préjudice d'immobilisation, en rappelant qu'elle n'a pas justifier que les travaux ont été exécutés.


Par conclusions notifiées le 31 mars 2025, la SAS Dynamed demande au tribunal judiciaire de Paris de :
Sur l'indemnité d'éviction :
- débouter la SCI Ocale de toutes ses demandes visant à voir supprimer le versement de cette indemnité ou d'en réduire le montant.
- juger au contraire que la SCI OCALE lui est redevable du versement d'une indemnité d'éviction qui lui est acquise depuis le 31 mars 2023, date de son départ effectif des locaux loués en accord avec le bailleur, d'en fixer le montant à minima à la somme proposée par l'expert judiciaire et de condamner la SCI Ocale à lui payer la somme de 65.000 euros avec intérêts aux taux légal à compter du jugement à intervenir ; 
Sur l'indemnité d'occupation :
- juger que si sur le principe et sous réserve de l'issue du pourvoi en cours, elle est tenue au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2019 par l'effet du congé qui lui a été délivré le 7 septembre 2018, au montant de 23.400 euros par an proposé par l'expert judiciaire, la créance de la SCI Ocale doit, en raison de la prescription biennale tirée de l'article L. 145-60 du code de commerce, être réduite à la somme de 5.474,64 euros ; 
- débouter la SCI Ocale du surplus de ses demandes à ce titre ; 
Sur les charges :
- débouter la SCI Ocale de ses demandes de rappel de charges, comme étant injustifiées ou à tout le moins indéterminées ;
- subsidiairement, débouter la SCI Ocale de ses demandes de rappel de charges pour la période antérieure au 12 septembre 2018, comme étant soumise à la prescription quinquennale de droit commun à compter du jour où elle a porté cette information à la connaissance du preneur, le bailleur étant tenu d'actualiser et de régulariser sa créance pour la période non prescrite s'il entend maintenir sa demande ; 
- reconventionnellement, condamner la SCI Ocale à lui rembourser, pour défaut de cause, la somme de 15.600 euros correspondant aux provisions pour charges indument appelées entre le 1er septembre 2016 et le 31 mars 2023 ; 
Sur les travaux :
- débouter la SCI Ocale de sa demande en paiement d'une somme de 27.840 euro, et de toutes autres demandes à ce titre, comme étant injustifiées et infondées ;
Sur le dépôt de garantie :
- condamner la SCI Ocale à lui restituer la somme de 4.925 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;



- sur la compensation entre le dépôt de garantie et les travaux, débouter le bailleur de la demande formée à ce titre, ou subsidiairement, ordonner la compensation entre le montant du dépôt de garantie et le montant hors taxe des travaux, soit une compensation limitée à la somme de 18.275 euros ; 
Sur les dommages et intérêts :
- débouter la SCI Ocale de toutes ses demandes à ce titre comme étant injustifiées et infondées ;
Sur les frais irrépétibles :
- juger que chaque partie supportera la charge de ses propres frais ; 
Sur les dépens :
- condamner la SCI Ocale à supporter l'intégralité des dépens de la procédure, en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire.


Au soutien de ses prétentions, la SAS Dynamed énonce : 
- que son départ n'a pas été fait à l'insu du bailleur, comme en atteste l'état des lieux dressé par un commissaire de justice ; qu'en outre, en eut-il été ainsi, un départ anticipé par la suite d'un congé avec refus de renouvellement ne saurait valoir renonciation à indemnité d'éviction ;
- que s'agissant du principe de l'estoppel, il n'est pas applicable, puisque si la nullité du congé a été formée à titre principal, la demande d'indemnité d'éviction l'a été à titre subsidiaire ; qu'en tout état de cause, la décision déclarant le congé valide est devenue définitive de sorte qu'elle ne peut qu'en tirer les effets ; 
- que s'agissant de l'absence prétendue de réinstallation, elle justifie du transfert de son fonds de commerce [Adresse 4] à [Localité 1] dans le [Localité 3] ; que contrairement à ce que fait soutenir le bailleur, son activité n'est pas réduite dans les nouveaux locaux ; qu'en tout état de cause, cela ne justifierait nullement de procéder à une réduction de l'indemnité d'éviction ; 
- que s'agissant du montant de l'indemnité d'éviction, si elle ne partage pas l'avis de l'expert quant au fait que le fonds est transférable, elle adhère à l'estimation expertale sur le quantum ; que conformément à la doctrine en matière fiscale, l'indemnité due par le bailleur au locataire n'est pas assujettie à la TVA, de sorte que le bailleur versera un montant net ; 
- que s'agissant de l'indemnité d'occupation, il y a lieu d'entériner l'estimation de l'expert; que toutefois ladite indemnité est soumise à la prescription biennale et le point de départ en est le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit du preneur au bénéfice d'une indemnité d'éviction qui coïncide avec le départ effectif du locataire le 31 mars 2023 ; que dès lors, le bailleur ne peut pas revendiquer le versement d'une indemnité d'occupation antérieurement au 31 mars 2021, et sa demande doit être limitée à 24 mois ; 
- que s'agissant du rappel des charges, le bailleur sera débouté faute de justificatifs produits ; qu'en outre, l'impôt foncier, l'assurance de l'immeuble et les frais de gestion du syndic ne sont pas prévues au bail, comme cela ressort du jugement du 8 mars 2018 et du rapport de l'expert, de sorte que lesdites charges ne lui sont pas imputables ; qu'en outre, est prescrite la demande en paiement des charges antérieurement au 12 septembre 2018 ;
- que le bail n'est pas soumis à la loi Pinel en ce qu'il s'est prolongé par tacite prolongation avant son expiration, que néanmoins, sous le régime antérieur il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges et que dès lors le remboursement des provisions versées par la société locataire doit être ordonné ; 
- que s'agissant des travaux, le bailleur ne produit qu'un seul devis, non contradictoirement établi, d'un montant exorbitant, qui ne distingue pas entre les réparations d'entretien et celles qui incomberaient au propriétaire ; qu'il ressort du constat de commissaire de justice du 30 mars 2023, valant état des lieux de sortie, que globalement les locaux ont été rendus en bon état général, les quelques imperfections résultant à l'évidence de la vétusté et d'un usage normal pendant 12 ans; qu'une compensation avec le dépôt de garantie ne peut avoir lieu qu'avec le montant hors taxes des travaux ; 
- que s'agissant de l'indemnité d'immobilisation, le bailleur ne soutient ni ne démontre qu'elle serait responsable du délai de relocation des locaux, pas plus qu'il ne démontre les avoir immobilisés pour faire effectuer des travaux qui d'ailleurs n'ont pas eu lieu.
Par un arrêt du 12 mars 2026, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société Dynamed.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

La clôture a été prononcée le 3 juin 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 17 mars 2025. 

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.


Sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, il est relevé que le congé délivré par le bailleur a mis fin au bail le 1er avril 2019 et que la SAS Dynamed a libéré les locaux le 30 mars 2023, soit pendant la période du maintien dans les lieux qui est de droit jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Or, le maintien dans les lieux est un droit dont la faculté d'exercice appartient librement au preneur évincé de sorte que le départ de la SAS Dynamed avant le versement de l'indemnité d'éviction ne saurait la priver de son droit d'agir en paiement de ladite indemnité, de sorte que le moyen tiré du défaut de droit d'agir ne saurait être accueilli.
En application du principe de l' estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. 
Pour créer de la confusion au détriment de la partie adverse, la contrariété des prétentions doit notamment subsister dans les conclusions récapitulatives qui seules saisissent le tribunal et les prétentions prétendument en contrariété ne doivent pas être hiérarchisées entre elles. Or, en l'espèce, aucune contrariété entre les prétentions n'est rapportée au détriment de la SCI Ocale dans les conclusions récapitulatives de la SAS Dynamed, de sorte que le moyen tiré du principe de l'estoppel ne saurait être accueilli.

En conséquence, la SAS Dynamed sera déclarée recevable dans sa demande d'indemnité d'éviction.





Sur l'indemnité d'éviction

Aux termes de l'article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité est transférée.

Il est constant que si le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, le bailleur n'aura à régler qu'une indemnité dite de déplacement ou de transfert qui aura pour assiette la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires liées au transfert. 

Il est tout aussi constant qu'en matière de locaux à usage de bureaux, il n'existe pas de valeur de droit au bail, en ce que le loyer en renouvellement, s'agissant de bureaux, échappe à la règle du plafonnement et est fixé à la valeur locative en application des articles L.145-36 et R. 145-11 du code de commerce, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire non contesté sur ce point que les locaux sont situés au [Adresse 3] à [Localité 1] dans le [Localité 3], entre la [Adresse 5] (au nord) et l'[Adresse 6] (au sud).

Les locaux considérés, situés sur cour, sont signalés mais sans appel de clientèle. Ils dépendent du tronçon le moins actif commercialement de l'[Adresse 7], situé entre la [Adresse 5] et la [Adresse 8], à proximité immédiate de la [Adresse 9].
Les locaux considérés sont assez bien desservis par les transports en commun, avec les stations « [Localité 4] » et « [Adresse 10] » (ligne 3) à environ 285 m et 435 m, le RER C « [Adresse 11] » à environ 400 m, notamment. Il est rapporté que le stationnement est assez difficile dans le quartier malgré quelques places payantes en surface et n'est que peu facilité par la présence des parkings publics « [Adresse 12] » et «[Adresse 13] [Localité 5] », tous deux situés assez loin, à environ 550 m.

Le quartier est principalement résidentiel (recherché et à pouvoir d'achat élevé) et de bureaux (en bordure nord-ouest du [Adresse 14] – [Adresse 15]), bénéficiant d'une commercialité de proximité éparse (avec des cafés-restaurants, quelques services et l'enseigne Kusmi Tea dépendant de l'immeuble mitoyen), à environ 450 m de l'[Adresse 6] qui jouit, elle, d'une excellente commercialité (avec notamment la FNAC, à l'angle de l'[Adresse 7], véritable locomotive du secteur, et de nombreuses enseignes nationales).

L'expert en conclut qu'il s'agit d'un assez bon emplacement tant pour des bureaux que pour une activité de traitement et de soins au laser.

S'agissant des caractéristiques des locaux, ils dépendent d'un ensemble immobilier ancien comprenant un bâtiment sur rue et plusieurs bâtiments organisés autour d'une allée se trouvant entre bâtiments en simple RDC et conduisant à une cour arrière arborée. 
Le bâtiment sur rue est assez étroit mais de belle facture, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de cinq étages droits, avec façade en pierre de taille (du RDC au R+3, avec corniches, garde-corps en ferronnerie, volets métalliques en accordéon, accès à l'immeuble par une double porte cochère en bois) et en briquettes apparentes peintes (du R+4 au R+5, avec balcon filant au R+4), l'accès à l'immeuble se faisant par une double porte cochère en bois sécurisée par un digicode, les locaux étudiés étant signalés par une plaque ("CLN centre laser Niel") . Les locaux dépendent d'un bâtiment élevé sur sous-sol d'un RDC et d'un étage en retrait, avec façade en briquettes, se trouvant en retour, sur la droite de l'allée précitée.

La couverture est en zinc, le ravalement est en bon état et le gros œuvre en bon état apparent.

Les locaux considérés comprennent :
- au RDC, sur cour : des bureaux d'une surface de 70,20 m² (niveau légèrement surélevé d'une marche) ; de configuration assez régulière (avec 4 pièces principales à peu près rectangulaires, outre une cuisine et une salle d'eau), de belle hauteur (HSP > 3,30 m) et assez correctement éclairé (l'accueil et une des salles de soins avec baies vitrées sur la cour et skydomes, deux salles de soins aveugles), avec un espace d'accueil (où se trouvent un comptoir d'accueil sur la gauche et une salle d'attente à la suite, avec charpente partiellement apparente et deux skydomes pris dans un plafond en légère déclivité), trois salles de soins (une sur la droite, éclairée par une baie vitrée et un skydome, et deux au fond, aveugles), outre un petit dégagement desservant une cuisine aveugle et une salle d'eau également aveugle avec douche, lavabo et sanitaire, où se trouve une trappe d'accès vers le R-1 ; 
- au R-1 (relié par un accès sous trappe depuis la salle d'eau, également accessible depuis les parties communes de l'immeuble) : deux petites caves d'une surface globale d'environ 9 m² (non visitées d'environ 4,50 m² chacune).

L'expert retient pour le rdc une surface de 70,20 m² et pour les caves 9 m² d'après le relevé de surfaces établi en février 2013 par le cabinet Pierre Bloy, géomètre-expert.

L'expert estime que l'ensemble est assez petit, sans grand standing mais plutôt fonctionnel (locaux situés en RDC, faciles d'accès), avec une partie avant correctement éclairée et une partie arrière aveugle, simplement mais correctement équipé (éclairage encastré, climatisation partielle, chauffage par convecteurs électriques) et en bon état d'entretien.

L'expert est d'avis que les locaux sont à usage de bureaux et que le fonds est transférable.
Si le preneur s'oppose à cette interprétation, par jugement du 10 juillet 2014 le tribunal a constaté que les locaux étaient à usage exclusif de bureaux. Cet usage qui n'est pas incompatible avec la réception de clients, en l'espèce des médecins ayant recours aux équipements techniques mis à disposition, ressort en outre de la lettre du bail et des faits en ce qu'il n'inclut ni dépôt ni livraison de marchandise et que les locaux ne disposent d'aucune vitrine visant la captation spontanée de chalands.

En conséquence, l'indemnité principale d'éviction doit être une indemnité de transfert qui est de principe pour les bureaux, le preneur évincé n'ayant pas rapporté la preuve contraire.

L'expert estime la valeur locative en renouvellement au 1er avril 2019 des locaux considérés à la somme annuelle de 27.000 euros hors taxes hors charges. Les parties adhèrent à cette estimation.




Comme précédemment rappelé et comme cela ressort du rapport d'expertise, s'agissant de locaux à usage de bureaux, lorsque le congé est donné pour le terme contractuel, et dès lors que le seul prix de marché est retenu pour la fixation du loyer de renouvellement, il n'existe pas de valeur de droit au bail pour les locaux à usage exclusif de bureaux puisqu'il n'existe pas d'économie de loyer (à capitaliser) entre le prix du marché et le loyer de renouvellement. 

Il s'ensuit qu'il n'existe aucune indemnité principale et que le preneur évincé ne peut prétendre qu'à des indemnités accessoires. 

Le bailleur estime qu'il n'y a pas lieu à indemnité aux motifs que le preneur ne s'est pas réinstallé pour la même activité. Pour autant, le preneur évincé apporte la preuve de sa réinstallation en produisant un bail commercial du 1er avril 2023 conclu avec la SCI [D] [A] pour des locaux sis [Adresse 2] à Paris dans le 17ème arrondissement ayant comme destination un usage exclusif de bureaux, soit un usage analogue à celui prévu pour les locaux précédemment exploités, peu important les adaptations opérées par le preneur dans les prestations effectivement fournies, étant relevé en outre que le bail objet de l'éviction lui donnait toute latitude quant à la destination réservée à l'usage de bureaux « et plus généralement à l'exercice de sa profession dans la limite de son objet social ». 

Par suite, en dehors du trouble commercial, le bailleur ne discute pas des chefs de préjudice poste par poste, se bornant à invoquer de façon générale l'absence de justificatifs du preneur évincé. 

Le preneur ne discute pas davantage des estimations expertales et adhère à la somme globale retenue par l'expert en termes indemnitaires.

Sur les frais de remploi

En matière de transfert, ils correspondent à des frais et dépenses effectivement engagés par le preneur évincé pour la prise à bail de nouveaux locaux équivalents à ceux perdus, tels que les frais d'agence, ou les frais de rédaction d'acte. 

En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s'il est établi que le locataire ne se réinstallera pas. Ils sont généralement compris entre 15 et 30 % du loyer annuel en principal.

En l'espèce, l'expert judiciaire propose 12.000 euros au titre des frais de remploi, soit 25% du loyer de renouvellement théorique, auxquels il est ajouté un forfait de l'ordre de 5.000 euros pour les frais juridiques.

La preuve de la réinstallation ayant été rapportée, le tribunal fixera l'indemnité accessoire de la SAS Dynamed au titre des frais de remploi à la somme de 12.000 euros hors taxes, l'expert ayant fait une exacte appréciation de chef de préjudice au regard du loyer de renouvellement théorique, montant, au demeurant, non spécialement critiqué par les parties. 

Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l'exploitation (notamment, en raison du temps consacré à la recherche de nouveaux locaux, le temps de déménagement et de réaménagement).


Il est d'usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s'il est nul ou déficitaire, en tenant compte d'autres paramètres comme le chiffre d'affaires ou la masse salariale.

En l'espèce, l'expert judiciaire propose une indemnité de 15.000 euros, correspondant à environ une semaine et demie du chiffre moyen hors taxes.

Le bailleur fait soutenir en substance que l'estimation doit être réduite à 5.000 euros.
Le preneur évincé produit une attestation d'expert-comptable du 29 janvier 2023 faisant valoir un exercice comptable se clôturant au 31 décembre 2023 à la somme de 432.356 euros hors taxes. 

En application de la méthodologie expertale, laquelle n'a fait l'objet d'aucune contestation, il y a lieu de fixer l'indemnité au titre du trouble commercial, au regard des derniers éléments comptables produits, à la somme de 12.472 euros hors taxes, calculée comme suit : (432.356 € * 1,5)/52 = 12.472 €.

Sur les frais de déménagement
Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé (notamment, le mobilier, les archives, les serveurs informatiques).

En l'espèce, l'expert judiciaire propose la somme de 5.000 € HT, correspondant à un prix unitaire moyen d'environ 63 €/m2 sur la base de devis.

Le preneur produit une facture de déménagement d'un montant de 2.970 € HT.
En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité accessoire du preneur évincé au titre des frais de déménagement à la somme de 2.970 euros hors taxes qui correspond au coût réel exposé.

Frais de réinstallation (ou d'aménagement)

Il ressort de l'article L.145-14 du code de commerce que l'indemnité d'éviction peut être augmentée éventuellement des frais normaux de réinstallation.

Il est constant que les frais d'aménagement sont déterminés en recherchant la juste indemnité par une prise en compte des travaux ou coûts nécessaires au maintien de l'activité.

Il est constant que l'indemnisation n'est due que pour des aménagements équivalents à ceux des locaux objets de l'éviction. 

En l'espèce, l'expert judiciaire propose de retenir un prix unitaire de 500 €/m², auquel il est proposé d'appliquer un abattement pour vétusté de 30%, compte tenu du bon état des aménagements et équipements actuels des lieux loués, soit des frais de réinstallation qui ressortent, en arrondi, à la somme de 24.600 euros, calculée comme suit : 70,20 m² x 500 €/m² x 0,70 (vétusté de 30%) = 24.600 €.

Il ressort du rapport d'expertise et des débats que l'activité nécessite des équipements médicaux techniques, en conséquence l'expert a fait une exacte appréciation du prix unitaire par m2 et a retenu un abattement pour vétusté usuel pour des équipements encore actuels, dès lors, il y a lieu de fixer l'indemnité accessoire du preneur évincé au titre des frais de réinstallation à la somme de 24.600 euros hors taxes, ce montant n'étant en outre pas spécialement critiqué par les parties.





Frais de double loyer 

Il est constant que le double loyer est un chef de préjudice qui naît dans la seule hypothèse d'une indemnité de déplacement. Le cas échéant, peut être indemnisé ce préjudice complémentaire subi par le preneur, contraint pour effectuer ses opérations de déménagement et réaménagement des nouveaux locaux, de conserver les anciens locaux parallèlement aux nouveaux. 

En l'espèce, l'expert judiciaire a estimé l'indemnité de double loyer au montant de 3.400 euros.

Pour autant, il est relevé d'une part, que la SAS Dynamed a libéré les locaux dont elle a été évincée le 30 mars 2023 et que son nouveau bail a pris effet au 1er avril 2023 et d'autre part, que la facture du déménagement fait apparaître un chargement et une livraison le 20 mars 2023.

Il s'ensuit que le preneur évincé n'a pas supporté de frais de double loyer et qu'il y a lieu d'exclure ce chef de préjudice, étant relevé qu'il ne réclame aucune indemnité au titre du préjudice de stockage temporaire de 10 jours du matériel livré avant la date d'effet du nouveau de bail, ce qui laisse supposer qu'il a pu intervenir à titre gracieux. 

Frais administratifs et commerciaux (ou frais divers)

Il s'agit par le chef de préjudice précité d'indemniser les frais administratifs et commerciaux (site internet, site Doctolib, plaquettes, tampons, cartes de visite, greffe, divers organismes et abonnements, etc.) liés au changement d'adresse, usuellement estimés sur une base forfaitaire (qui varie en fonction de l'activité et de l'effectif du preneur évincé).

En l'espèce, l'expert propose de retenir la somme de 5.000 euros. 

L'expert a proposé un forfait usuel que le tribunal retiendra en l'espèce, dès lors, il y a lieu de fixer l'indemnité accessoire du preneur évincé au titre des frais de administratifs et commerciaux à la somme de 5.000 euros hors taxes, ce montant n'étant au demeurant pas davantage spécialement critiqué par les parties.

L'indemnité d'éviction sera dès lors fixée comme suit :

- indemnité de frais de remploi : 12.000 euros hors taxes ;
- indemnité de trouble commercial : 12.472 euros hors taxes;
- frais de déménagement : 2.970 euros hors taxes;
- frais de réinstallation : 24.600 euros hors taxes ; 
- frais de administratifs et commerciaux : 5.000 euros hors taxes ;
Soit un total de : 57.042 euros.
La SCI Ocale sera donc condamnée à payer à la SAS Dynamed l'indemnité d'éviction ainsi fixée, étant relevé que le preneur évincé ayant libéré les lieux, elle ne peut plus exercer son droit de repentir. 

La SAS Dynamed sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement. Cette somme étant indemnitaire, elle portera intérêt à compter de sa fixation, soit à compter de la date du jugement.




Sur la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er avril 2019 au 30 mars 2023

Selon l'article L.145-28 du code de commerce l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il résulte de l'article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est débiteur d'une indemnité d' occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d'un abattement de précarité.

L'indemnité d' occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, y compris en cas d'exercice par le bailleur de son droit d'option. 

Il est renvoyé aux précédents développements tirés du rapport d'expertise sur l'emplacement et les caractéristiques des locaux. 

Comme précédemment indiqué l'expert judiciaire estime la valeur locative à compter du 1er avril 2019 à la somme de 27.000 euros, à laquelle il propose un abattement de précarité de 10%, soit une indemnité d'occupation annuelle estimée à la somme de 24.300 euros hors taxes hors charges, calculée comme suit : 27.000 € x 0,90 (abattement de 10 %) = 24.300 € HT/HC/AN.

Les parties adhèrent à l'estimation expertale. 

En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 24.300 euros hors taxes hors charges, soit pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023, la somme globale de 97.200 euros hors taxes hors charges, calculée comme suit: 24.300 € * 4 années = 97.200 €.


Sur la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation statutaire

Il est constant que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation statutaire, prévue à l'article L.145-28 du code de commerce, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce. Elle court, en cas de contestation du droit à indemnité d'éviction, à compter du jour où est consacré définitivement, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction. Mais ce point de départ n'est différé à cette date que si le droit du locataire au paiement de l'indemnité d'éviction a été contesté. A défaut, le délai de prescription court à compter du jour où l'indemnité d'occupation peut être exigée, à savoir à compter du lendemain de la date d'expiration du bail par l'effet du congé.

En l'espèce, par acte extrajudiciaire du 7 septembre 2018, la SCI Ocale a fait délivrer à la société Dynamed un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction à effet du 1er avril 2019.

La prescription biennale relative à l'indemnité d'occupation statutaire devait commencer à courir à compter du 2 avril 2019. Or, par acte du 16 octobre 2018, la SCI Ocale a fait assigner la société Dynamed devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'occupation, sollicitant avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire. Il s'ensuit que l'assignation a eu un effet interruptif avant même que la prescription n'ait commencé à courir, et cet effet interruptif s'est maintenu jusqu'à la date de fixation de ladite indemnité, de sorte que les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation ne sont pas prescrites. 

Les parties s'entendent sur le fait que le preneur évincé est débiteur d'un rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros, différentiel qui résulte de l'estimation de l'expert judiciaire validée par le tribunal et les montants acquittés au titre des loyers au cours de la période considérée.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS Dynamed à payer à la SCI Ocale en deniers ou quittances le rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros.

Il résulte de l'article 1347 du code civil que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En application dudit texte, il sera rappelé que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et le rappel de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit. 


Sur la demande de restitution de charges et de provisions sur charges 

A titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat de bail litigieux a été renouvelé le 1er juillet 2009, avant l'entrée en vigueur de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 et de son décret d'application du 3 novembre 2014, lesquels ne lui sont pas applicables. 

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1156 devenu 1188 du code civil, le contrat s'interprète selon la commune intention des parties et au vu de l'ensemble des clauses du même contrat. 

Il résulte de l'ancien article 1315 devenu l'article 1353 du code civil, qu'il appartient au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir l'obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu'il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l'existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d'un indu de rapporter la preuve de celui-ci.

Il résulte de l'article 1162 devenu 1190 du code civil, qu'en cas de doute, le contrat de bail s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation, et que les clauses de transfert des charges incluses dans les baux doivent être interprétées strictement car dérogatoires au droit commun.

S'agissant des charges communes de l'immeuble, elles sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. 

En l'espèce, le bailleur sollicite la somme de 6.085,07 euros au titre de la régularisations des charges pour les années 2016 à 2022 et à titre subsidiaire, la somme de 5.444,20 euros. 

Le preneur évincé estime ce rappel non justifié et subsidiairement prescrit et sollicite le remboursement de la somme de 15.600 euros correspondant aux provisions pour charges indument appelées entre le 1er septembre 2016 et le 31 mars 2023.






Sur la demande de paiement de l'arriéré des charges 

En l'espèce, le bail stipule dans son article 5 ce qui suit : 
« Outre le loyer le preneur assumera :
- l'intégralité des charges de copropriété de [sic] relatives aux lots 22 et 13 objets du bail, part restant habituellement à la charge du propriétaire incluse, à la seule exception de la part correspondant à des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, lesquelles resteront à la charge du Bailleur ».

L'article 7 relatives aux charges stipule : « 1. Régler directement la totalité des charges de copropriété telles qu'appelées par le syndic de l'immeuble, comme précisé à l'article 5, à charge d'imputer la part correspondant à des grosses réparations restant à la charge du Bailleur sur la ou les mensualités de loyer suivant le règlement dûment justifié ».

Or, il est relevé que le décompte produit par le bailleur qui fait apparaître un solde en sa faveur de 6.085,07 euros pour les années 2016 à 2022 inclut des charges d'assurance et la taxe foncière, lesquelles charges ne sont pas imputables au preneur évincé au titre du bail. 

Il convient dès lors de déduire un total de 2.577,33 euros du décompte réclamé, soit une assiette potentiellement éligible d'arriérés de charges correspondant à la somme de 4.107,74 euros.

S'agissant des justificatifs, il apparaît que le bailleur se borne à produire le décompte des charges de copropriété pour l'exercice comptable courant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, ainsi que des appels de provision du syndic du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022. Un document intitulé « charges de copropriété stricto sensu exercices clos » fait apparaître que les années 2016 à 2018 sont indisponibles. Notifié en 2018, le document concerné ne fait pas apparaître davantage le montant effectif des charges de copropriété de l'année 2019.

En conséquence, il convient de soustraire à l'assiette potentiellement éligible d'arriérés de charges la part non justifiée des charges de copropriété appelées pour les années 2016 à 2019, soit la somme totale de 8.614 euros.

Il s'ensuit que le décompte est négatif à hauteur de 4.506,26 euros (somme calculée comme suit : 4.107,74 € - 8.614 € = 4.506,26 €), et que dès lors il convient de débouter le bailleur de sa demande en paiement au titre de l'arriéré de charges pour la période 2016 à 2022.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'examiner la question de leur prescription. 

Sur les demandes de restitution des provisions indues

Sur la période 2016 à 2022, le preneur évincé s'est acquitté de 16.800 euros au titre des provisions. Le total des charges de copropriété sur la période régulièrement justifiée de 2020 à 2022 correspond à la somme de : 12.293,76 euros.

En conséquence, le bailleur sera condamné à payer au preneur évincé le différentiel entre les deux sommes, soit la somme de 4.506,24 euros en restitution des provisions indues. 







Sur les dommages-intérêts au titre des réparations locatives et au titre de l'immobilisation

Sur le préjudice relatif aux réparations locatives

Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l'inexécution des réparations locatives n'est donc pas suffisante pour donner lieu à l'allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi le 30 mars 2023, en substance ce qui suit :
- A l'extérieur : la façade est en bon état, le commissaire de justice relève quelques traces apparentes au niveau du mur en peinture et indique que le volet fermé est en bon état ;
- A l'entrée des locaux : la porte semi vitrée est en bon état général et s'ouvre et se ferme sans difficultés, quelques décollements au niveau de la peinture et quelques éclats sont rapportés ;
- Dans la pièce principale : au niveau des murs est constatée la présence de cloques apparentes et d'une fissuration apparente ; 
- Dans les sanitaires : il est relevé un bon état général des équipements sauf un miroir fêlé, et un encadrement de porte avec un décollement apparent est constaté ; 
- Dans la cuisine : sont rapportés quelques traces apparentes noirâtres sur les murs, des traces de coulées en partie basse, des décollements de peinture et une fissuration apparente ;
- Dans la pièce labo : il est indiqué que la porte s'ouvre et se ferme sans difficulté, que les murs présentent une fissuration, que la crédence présente une fissuration, et que des prises sortent quelque peu de leur support ;
- Dans le box médical : le commissaire de justice constate des décollements de peinture ainsi que des fissurations apparentes et cloques visibles au niveau du plafond près du skydome ; il souligne que la bonde est manquante dans le lavabo et que ni l'eau chaude, ni l'eau froide n'arrive ; sur photographie le meuble du lavabo repose sur des parpaings; 
- Dans le petit local : le commissaire de justice constate qu'une prise électrique est démise de son support, que le plafond est en mauvais état avec de multiples décollements et qu'une fissuration est apparente au niveau du mur.

Le bailleur produit un devis du 26 avril 2023. 


Il ressort du devis pour la pièce principale ce qui suit : 680 euros HT et 1850 euros HT pour des travaux de peinture ; 1.850 euros HT pour réparer le store de la porte d'entrée; 490 euros HT pour remettre des goulottes et 180 euros HT pour la fourniture de parquet.
S'agissant de la pièce principale, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir exclusivement les travaux de peinture, soit la somme de 2.530 euros.

Il ressort du devis pour les sanitaires ce qui suit : 180 euros HT pour changer le miroir; 1280 euros HT pour les peintures et 300 euros HT pour le carrelage ; 

S'agissant des sanitaires, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir exclusivement le changement de miroir, soit la somme de 180 euros HT.

Il ressort du devis pour la cuisine ce qui suit : 1850 euros HT pour réparer les murs.
S'agissant de la cuisine, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir la somme figurant au devis, soit 1850 euros HT.

Il ressort du devis pour la pièce labo ce qui suit : 180 euros HT pour réparer la serrure; 580 euros HT pour refaire le carrelage vertical ; 1850 euros HT pour des travaux de peinture et 420 euros pour remettre la prise électrique.

S'agissant de la pièce labo, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir la somme de 580 euros HT pour le carrelage vertical servant de crédence, il sera retenu la somme forfaitaire de 800 euros HT pour les travaux de peinture et la somme forfaitaire de 250 euros pour remettre les prises électriques qui sortent légèrement de leur support, soit un sous-total de 1.630 euros HT.

Il ressort du devis pour le box médical ce qui suit : 680 euros HT pour réparer le plafond autour du skydome ; 890 euros HT pour reboucher les trous ; 360 euros HT pour remettre en service l'arrivée et l'évacuation d'eau ; 790 euros HT pour remettre en état le support du lavabo.

S'agissant du box médical au regard du constat précité, il y a lieu de retenir les sommes figurant au devis à l'exception de la somme de 890 euros HT pour reboucher les trous, soit un sous-total de 1.830 euros HT.

Il ressort du devis pour le petit local ce qui suit : 1.320 euros HT pour remise en état du mur ; 1.120 euros HT pour réparer le plafond suite aux dégâts des eaux ; 420 euros pour remettre la prise électrique.

S'agissant du petit local, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir 1.320 euros HT pour remise en état du mur, 1.120 euros HT pour réparer le plafond suite aux dégâts des eaux, et la somme forfaitaire de 80 euros pour remettre la prise électrique, soit un sous-total de 2.520 euros HT.

Soit un total éligible de 10.540 euros hors taxes décomposé comme suit : 
Pour la pièce principale : 2.530 euros ; 
Pour les sanitaires : 180 euros HT ; 
Pour la cuisine : 1850 euros HT ;
Pour la pièce labo : 1.630 euros HT ;
Pour le box médical : 1.830 euros HT ; 
Pour le petit local : de 2.520 euros HT.

Les réparations ne pouvant avoir pour objet la remise à neuf des locaux occupés de 2008 à 2023, il convient de retenir un coefficient de vétusté de 35 %.



Il s'ensuit que le montant des dommages-intérêts au titre des réparations locatives sera fixé à la somme de 6.851 euros hors taxes, calculée comme suit : 10.540 € * 35% = 3.689 € ; 10.540 € -3.689 € = 6.851 €.

Le preneur évincé sera condamné à payer au bailleur ladite somme. 

Il résulte de l'article 1347 du code civil que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En application de ce texte, il y a lieu à compensation de plein droit entre cette créance du bailleur et celle du preneur évincé au titre du dépôt de garantie. Il y a donc lieu d'autoriser le bailleur à retenir ladite somme au titre du dépôt de garantie, le surplus devant être restitué. 

Sur le préjudice d'immobilisation

S'agissant du préjudice d'immobilisation, il doit être effectif et ne peut être octroyé sur devis, le bailleur qui ne justifie ni de la réalité de l'immobilisation, ni du fait qu'elle résulte de la faute du preneur évincé, sera débouté de cette demande de préjudice complémentaire.


Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de ce texte, la SCI Ocale qui succombe en grande partie et qui est à l'origine de la délivrance du congé ayant donné lieu à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, en ce inclus les frais d'expertise. 

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

Aucune partie ne sollicitant de demande à ce titre, il convient donc de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

DECLARE recevable la SAS Dynamed dans sa demande d'indemnité d'éviction ; 

FIXE l'indemnité d'éviction due à la SAS Dynamed par la SCI Ocale à la somme de 57.042 euros, indemnité se décomposant comme suit :

- indemnité de frais de remploi : 12.000 euros hors taxes ;
- indemnité de trouble commercial : 12.472 euros hors taxes;
- frais de déménagement : 2.970 euros hors taxes;
- frais de réinstallation : 24.600 euros hors taxes ; 



- frais de administratifs et commerciaux : 5.000 euros hors taxes ;

Soit un total de : 57.042 euros.

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires formées par la SAS Dynamed au titre de l'éviction ; 

CONDAMNE la SCI Ocale à payer à la SAS Dynamed la somme globale de 57.042 euros à titre d'indemnité d'éviction ; 
 
FIXE l'indemnité d'occupation statutaire dont est redevable la SAS Dynamed à la SCI Ocale à la somme annuelle de 24.300 euros hors taxes et hors charges au titre de la période d'occupation du 1er avril 2019 au 30 mars 2023; 

DEBOUTE la SAS Dynamed de sa demande de réduction de l'indemnité d'occupation au titre de la prescription ; 

CONDAMNE la SAS Dynamed à payer à la SCI Ocale, le rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros ;

DIT que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et le rappel de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit ; 

DEBOUTE la SCI Ocale de sa demande en paiement d'un arriéré de charge pour la période courant de l'année 2016 à l'année 2022 ;

CONDAMNE la SCI Ocale à payer à la SAS Dynamed la somme de 4.506,24 euros en restitution des provisions indues ;

DEBOUTE la SAS Dynamed du surplus de sa demande de restitution des provisions ; 

CONDAMNE la SAS Dynamed à payer à la SCI Ocale la somme de 6.851 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI Ocale de sa demande de préjudice au titre de l'immobilisation ; 

DIT que la compensation entre la créance de la SCI Ocale au titre des réparations locatives et la créance de la SAS Dynamed au titre du dépôt de garantie s'opérera de plein droit et AUTORISE en conséquence la SCI Ocale à retenir ladite somme sur le dépôt de garantie, le surplus de la garantie devant être restitué à la SAS Dynamed ; 

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ; 

CONDAMNE la SCI Ocale aux entiers dépens, en ce inclus les frais d'expertise ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; 

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 18/13020 
N° Portalis 352J-W-B7C-COFGH

N° MINUTE : 3

Assignation du :
16 Octobre 2018

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 18 Juin 2026 


DEMANDERESSE

Société OCALE
(Société civile)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Solange SALMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1056




DÉFENDERESSE

Société DYNAMED
(Société par actions simplifiée)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Serge BIGIAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0079





Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 18/13020 - N° Portalis 352J-W-B7C-COFGH



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,


DEBATS

A l’audience du 17 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 28 mars 1998, la SCI Ocale a donné à bail commercial à la SARL Agramant des locaux situés [Adresse 3] à Paris 75017 pour une durée de neuf ans, à compter du 1er avril 1998 avec échéance au 31 mars 2007.

La destination est la suivante : « Les locaux objet du présent bail pourront être utilisés à usage de bureau et plus généralement à l'exercice de sa profession dans la limite de son objet social ».

Par jugement du 30 octobre 2006 du tribunal de commerce de Paris, la SARL Agramant a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire.

Par jugement du 11 février 2008, le tribunal de commerce a arrêté le plan de redressement judiciaire par voie de cession des actifs de la SARL Agramant, dont fait partie le bail précité, en faveur de la SARL Dynamed.

Par acte extrajudiciaire du 5 décembre 2008, la SCI Ocale a fait délivrer à la SARL Dynamed un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2009.

Par jugement du 4 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, a en substance :
- débouté la SARL Dynamed de sa demande de nullité du congé avec offre de renouvellement délivré le 5 décembre 2008 ;
- dit qu'il était compétent pour statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé ;
- constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 5 décembre 2008, le bail s'était renouvelé à compter du 1er juillet 2009 ;
- dit que le loyer sera fixé selon la valeur locative des lieux ;
- avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé ordonné une expertise judiciaire et désigné en qualité d'expert judiciaire M. [F] [Z] avec pour missions de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2009.

Par jugement du 10 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme de 19.700 euros en principal et par an le montant du loyer du bail renouvelé. Il a jugé également que le bail commercial était un bail à usage exclusif de bureaux.

Par jugement du 8 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a en substance :
- dit que l'article 5 « Loyer et charges » du bail du 1er juillet 2009 est interprété en ce sens que le loyer est indexé annuellement chaque 1er juillet en fonction du dernier indice du coût de la construction publié à l'INSEE et connu à cette date et de l'indice du trimestre de même quantum de l'année précédente. 

Par acte extrajudiciaire du 7 septembre 2018, la SCI Ocale a fait délivrer à la SARL Dynamed un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction pour le 31 mars 2019.

Par acte du 16 octobre 2018, la SCI Ocale a fait assigner la SARL Dynamed devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, sollicitant avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire.

Par décision de l'associé unique constatée par procès-verbal du 6 mai 2019, la SARL Dynamed a changé de forme sociale pour devenir la SAS Dynamed.

Par jugement mixte rendu le 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance:
- débouté la société Dynamed de sa demande de nullité du congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction délivré le 7 septembre 2018 ;
- dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 7 septembre 2018 par la SCI Ocale à la société Dynamed a mis fin à compter du 1er avril 2019 au bail du 28 mars 1998 renouvelé à compter du 1er juillet 2009 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à Paris 17ème ;
- avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert judiciaire Mme [L] [T] avec mission essentielle de déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 septembre 2022.

La SAS Dynamed a libéré les locaux pris à bail le 30 mars 2023.

Par un arrêt rendu le 26 octobre 2023, la cour d'appel de Paris, sur appel interjeté par la société Dynamed, a confirmé le jugement du 26 mai 2020 susvisé, y ajoutant la condamnation de la société Dynamed à payer à la SCI Ocale la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Par déclaration du 27 février 2024, la SAS Dynamed a formé un pourvoi devant la Cour de cassation à l'encontre de cet arrêt.

Par ordonnance du 16 Septembre 2024, le juge de la mise en état a en substance : 
- déclaré recevable la demande formée par la société Dynamed de sursis à statuer dans l'attente du pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 octobre 2023; 
- rejeté la demande de sursis à statuer de la société Dynamed ; 
- dit n'y a voir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- réservé les dépens.


Par conclusions notifiées le 11 décembre 2024, la SCI Ocale demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes ; 
- constater la libération des lieux par la société Dynamed au 30 mars 2023 suivant procès-verbal de constat d'état des lieux dressé par Maître [G], commissaire de justice ; 
- débouter la société Dynamed de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de la fin de non-recevoir du défaut de droit d'agir pour défaut d'intérêt en raison du maintien de son appel en vue d'obtenir la nullité du congé délivré le 7 septembre 2018 et de sa libération volontaire des locaux au 30 mars 2023 ; 
- juger que la régularisations des charges pour les années 2016 à 2022 présente un solde débiteur de 6.085,07 euros en sa faveur et condamner la société Dynamed au paiement dudit solde ou, à titre subsidiaire, de la somme de 5.444,20 euros ; 
- à titre subsidiaire sur la régularisation de charges, rejeter la demande de remboursement des provisions de la société Dynamed et à titre subsidiaire, la réduire à la somme de 8.000 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 27.840 euros au titre des travaux de réparation imputables à la société Dynamed et ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 4.925 euros, soit une condamnation au paiement de la somme de 22.915 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 8.984,45 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi en raison de l'immobilisation des locaux du 31 mars 2023 au 31 août 2023, préjudice évalué sur la base de l'ancien loyer hors charges ;
A titre subsidiaire,
- juger qu'il n'y a pas lieu à indemnité d'éviction au bénéfice de la société Dynamed en raison de l'absence de justificatifs de sa réinstallation effective et réelle ; 
- juger que la société Dynamed est débitrice d'un rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros et la condamner au paiement de ce rappel ; 
- juger que la régularisation de charges pour les années 2016 à 2022 présente un solde débiteur de 6.085,07 euros à régler par la société Dynamed et condamner la société Dynamed au paiement de ce solde débiteur de 6.085,07 euros, ou, à titre subsidiaire, de 5.444,20 euros ; 
- à titre subsidiaire sur la régularisation de charges, rejeter la demande de remboursement des provisions de la société Dynamed, et à titre subsidiaire, la réduire la demande à la somme de 8.000 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 27.840 euros au titre des travaux de réparation imputables à la société Dynamed et ordonner la compensation avec le dépôt de 4.925 euros, soit la somme de 22.915 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 8.984,45 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu'elle a subi en raison de l'immobilisation des locaux du 31 mars 2023 jusqu'au 31 août 2023, préjudice évalué sur la base de l'ancien loyer hors charges ; 
A titre infiniment subsidiaire,
- ramener le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 55.000 euros non soumise à la TVA ; 
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation annuelle en principal hors charges et hors taxes dû à compter du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 par la société Dynamed pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] à la somme de 24.300 euros HC/HT incluant l'abattement de précarité, et condamner la société Dynamed au paiement de cette indemnité d'occupation ;
- juger que la société Dynamed est débitrice d'un rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros et la condamner au paiement de ce rappel ;

- ordonner la compensation entre les indemnités d'éviction et d'occupation et juger qu'elle devra verser à la société Dynamed au titre du solde d'indemnité d'éviction après compensation entre les deux indemnités la somme de 55.000 – 10.950 = 44.050 euros;
- juger que la régularisation de charges pour les années 2016 à 2022 présente un solde débiteur de 6.085,07 euros à régler par la société Dynamed et condamner la société Dynamed au paiement de ce solde débiteur de 6.085,07 euros, ou, à titre subsidiaire, de 5.444,20 euros ; 
- à titre subsidiaire sur la régularisation de charges, rejeter la demande de remboursement des provisions de la société Dynamed, et à titre subsidiaire, réduire la demande à la somme de 8.000 euros ; 
- ordonner la compensation entre le solde d'indemnité d'éviction de 44.050 euros et le solde débiteur de charges de 6.085,07 euros et juger qu'elle devra verser à la société Dynamed au titre du solde d'indemnité d'éviction après compensation avec le solde débiteur de charges à la somme de 44.050 – 6.085,07 = 37.965 euros, et à titre subsidiaire, à la somme de 44.050 - 5.444,20 = 38.605,80 euros ;
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 27.840 euros au titre des travaux de réparation imputables à la société Dynamed et ordonner la compensation avec le dépôt de 4.925 euros, soit une condamnation de 22.915 euros ;
- ordonner la compensation de la dette de travaux de 22.915 euros avec le solde d'indemnité d'éviction et juger qu'elle devra verser à la Société Dynamed un solde d'indemnité d'éviction de 37.965 – 22.915 = 15.050 euros, et à titre subsidiaire, de 38.605,80 – 22.915 = 15.690,80 euros ; 
- condamner la société Dynamed à lui verser la somme de 8.984,45 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi en raison de l'immobilisation des locaux du 31 mars 2023 jusqu'au 31 août 2023, préjudice évalué sur la base de l'ancien loyer hors charges ; 
- ordonner la compensation de la dette d'immobilisation des locaux de 8.984,45 euros avec le solde d'indemnité d'éviction et juger qu'elle devra verser à la société Dynamed un solde d'indemnité d'éviction de 15.050 – de 8.984,45 = 6.065,55 euros, et à titre subsidiaire, de 15.690,80 – 8.984,45 = 6.706,35 euros.


Au soutien de ses prétentions, la SCI Ocale énonce:
- que la société Dynamed a quitté les locaux de son propre chef sans fondement juridique de sorte qu'elle est dépourvue du droit d'agir pour défaut d'intérêt au titre de sa demande d'indemnité d'éviction ; 
- qu'en vertu de l'estoppel la société Dynamed ne peut à la fois soutenir en cause d'appel une demande de nullité du congé de refus de renouvellement avec indemnité d'éviction et solliciter une indemnité d'éviction qui découle du congé dont elle conteste la validité; 
- que faute de preuve de sa réinstallation effective, la société Dynamed doit être déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction ; 
- que le preneur évincé exerçait dans les lieux pris à bail une activité de location de plateaux médicaux, alors qu'il exerce désormais une activité différente, comme en attestent ses statuts d'août 2023 qui font état au titre de l'objet social d'une activité informatique ; que dès lors, elle ne peut prétendre à une indemnité d'éviction ; 
- que s'agissant de l'indemnité d'occupation, la loi Pinel dispose que le bailleur peut imputer sur le preneur la taxe foncière à la condition que cette imputation soit expressément mentionnée dans le bail, que dans l'hypothèse de la validation de l'estimation du montant de l'indemnité d'occupation par le tribunal, elle propose d'abandonner le recouvrement de la taxe foncière sur le preneur à compter du 1er avril 2019 ; que s'agissant de la période antérieure, ce recouvrement n'a pas été contesté par le preneur évincé notamment lors des débats sur les minorations dans le cadre de la fixation du loyer judiciaire ; qu'en outre, dans l'hypothèse de la validation de l'estimation du montant de l'indemnité d'occupation par le tribunal, elle propose l'abandon du recouvrement de l'assurance du propriétaire non occupant à compter du 1er avril 2019 conformément à la loi Pinel ; qu'en revanche, elle souhaite continuer à recouvrer sur le preneur la rémunération du syndic ; que ces propositions ne changent rien à l'évaluation expertale qui ne se fonde sur aucun coefficient modérateur ni abattement, hors abattement de précarité ; 
- que le paiement des sommes versées mensuellement par le preneur durant toute la procédure ne peut donner lieu à restitution en vertu de l'article 2249 du code civil qui dispose que le paiement effectué pour éteindre une dette ne peut être répété au seul motif que le délai de prescription a expiré ; que la demande de paiement du rappel d'indemnité d'occupation d'un montant de 13.950 euros n'est pas prescrite ; 
- que s'agissant de l'indemnité d'éviction, le fonds est estimé transférable en ce que les locaux sont à usage de bureaux et elle propose de fixer l'indemnité d'éviction principale à la somme 55.000 euros qui doit s'entendre hors TVA s'agissant de dommages-intérêts si le preneur évincé y a droit ; que s'agissant des indemnités accessoires, elle propose de réduire le trouble commercial à la somme de 5.000 euros ; 
- que s'agissant des travaux, elle produit des devis sur les travaux de réparations locatifs imputables au preneur, outre le préjudice d'immobilisation, en rappelant qu'elle n'a pas justifier que les travaux ont été exécutés.


Par conclusions notifiées le 31 mars 2025, la SAS Dynamed demande au tribunal judiciaire de Paris de :
Sur l'indemnité d'éviction :
- débouter la SCI Ocale de toutes ses demandes visant à voir supprimer le versement de cette indemnité ou d'en réduire le montant.
- juger au contraire que la SCI OCALE lui est redevable du versement d'une indemnité d'éviction qui lui est acquise depuis le 31 mars 2023, date de son départ effectif des locaux loués en accord avec le bailleur, d'en fixer le montant à minima à la somme proposée par l'expert judiciaire et de condamner la SCI Ocale à lui payer la somme de 65.000 euros avec intérêts aux taux légal à compter du jugement à intervenir ; 
Sur l'indemnité d'occupation :
- juger que si sur le principe et sous réserve de l'issue du pourvoi en cours, elle est tenue au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2019 par l'effet du congé qui lui a été délivré le 7 septembre 2018, au montant de 23.400 euros par an proposé par l'expert judiciaire, la créance de la SCI Ocale doit, en raison de la prescription biennale tirée de l'article L. 145-60 du code de commerce, être réduite à la somme de 5.474,64 euros ; 
- débouter la SCI Ocale du surplus de ses demandes à ce titre ; 
Sur les charges :
- débouter la SCI Ocale de ses demandes de rappel de charges, comme étant injustifiées ou à tout le moins indéterminées ;
- subsidiairement, débouter la SCI Ocale de ses demandes de rappel de charges pour la période antérieure au 12 septembre 2018, comme étant soumise à la prescription quinquennale de droit commun à compter du jour où elle a porté cette information à la connaissance du preneur, le bailleur étant tenu d'actualiser et de régulariser sa créance pour la période non prescrite s'il entend maintenir sa demande ; 
- reconventionnellement, condamner la SCI Ocale à lui rembourser, pour défaut de cause, la somme de 15.600 euros correspondant aux provisions pour charges indument appelées entre le 1er septembre 2016 et le 31 mars 2023 ; 
Sur les travaux :
- débouter la SCI Ocale de sa demande en paiement d'une somme de 27.840 euro, et de toutes autres demandes à ce titre, comme étant injustifiées et infondées ;
Sur le dépôt de garantie :
- condamner la SCI Ocale à lui restituer la somme de 4.925 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;



- sur la compensation entre le dépôt de garantie et les travaux, débouter le bailleur de la demande formée à ce titre, ou subsidiairement, ordonner la compensation entre le montant du dépôt de garantie et le montant hors taxe des travaux, soit une compensation limitée à la somme de 18.275 euros ; 
Sur les dommages et intérêts :
- débouter la SCI Ocale de toutes ses demandes à ce titre comme étant injustifiées et infondées ;
Sur les frais irrépétibles :
- juger que chaque partie supportera la charge de ses propres frais ; 
Sur les dépens :
- condamner la SCI Ocale à supporter l'intégralité des dépens de la procédure, en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire.


Au soutien de ses prétentions, la SAS Dynamed énonce : 
- que son départ n'a pas été fait à l'insu du bailleur, comme en atteste l'état des lieux dressé par un commissaire de justice ; qu'en outre, en eut-il été ainsi, un départ anticipé par la suite d'un congé avec refus de renouvellement ne saurait valoir renonciation à indemnité d'éviction ;
- que s'agissant du principe de l'estoppel, il n'est pas applicable, puisque si la nullité du congé a été formée à titre principal, la demande d'indemnité d'éviction l'a été à titre subsidiaire ; qu'en tout état de cause, la décision déclarant le congé valide est devenue définitive de sorte qu'elle ne peut qu'en tirer les effets ; 
- que s'agissant de l'absence prétendue de réinstallation, elle justifie du transfert de son fonds de commerce [Adresse 4] à [Localité 1] dans le [Localité 3] ; que contrairement à ce que fait soutenir le bailleur, son activité n'est pas réduite dans les nouveaux locaux ; qu'en tout état de cause, cela ne justifierait nullement de procéder à une réduction de l'indemnité d'éviction ; 
- que s'agissant du montant de l'indemnité d'éviction, si elle ne partage pas l'avis de l'expert quant au fait que le fonds est transférable, elle adhère à l'estimation expertale sur le quantum ; que conformément à la doctrine en matière fiscale, l'indemnité due par le bailleur au locataire n'est pas assujettie à la TVA, de sorte que le bailleur versera un montant net ; 
- que s'agissant de l'indemnité d'occupation, il y a lieu d'entériner l'estimation de l'expert; que toutefois ladite indemnité est soumise à la prescription biennale et le point de départ en est le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit du preneur au bénéfice d'une indemnité d'éviction qui coïncide avec le départ effectif du locataire le 31 mars 2023 ; que dès lors, le bailleur ne peut pas revendiquer le versement d'une indemnité d'occupation antérieurement au 31 mars 2021, et sa demande doit être limitée à 24 mois ; 
- que s'agissant du rappel des charges, le bailleur sera débouté faute de justificatifs produits ; qu'en outre, l'impôt foncier, l'assurance de l'immeuble et les frais de gestion du syndic ne sont pas prévues au bail, comme cela ressort du jugement du 8 mars 2018 et du rapport de l'expert, de sorte que lesdites charges ne lui sont pas imputables ; qu'en outre, est prescrite la demande en paiement des charges antérieurement au 12 septembre 2018 ;
- que le bail n'est pas soumis à la loi Pinel en ce qu'il s'est prolongé par tacite prolongation avant son expiration, que néanmoins, sous le régime antérieur il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges et que dès lors le remboursement des provisions versées par la société locataire doit être ordonné ; 
- que s'agissant des travaux, le bailleur ne produit qu'un seul devis, non contradictoirement établi, d'un montant exorbitant, qui ne distingue pas entre les réparations d'entretien et celles qui incomberaient au propriétaire ; qu'il ressort du constat de commissaire de justice du 30 mars 2023, valant état des lieux de sortie, que globalement les locaux ont été rendus en bon état général, les quelques imperfections résultant à l'évidence de la vétusté et d'un usage normal pendant 12 ans; qu'une compensation avec le dépôt de garantie ne peut avoir lieu qu'avec le montant hors taxes des travaux ; 
- que s'agissant de l'indemnité d'immobilisation, le bailleur ne soutient ni ne démontre qu'elle serait responsable du délai de relocation des locaux, pas plus qu'il ne démontre les avoir immobilisés pour faire effectuer des travaux qui d'ailleurs n'ont pas eu lieu.
Par un arrêt du 12 mars 2026, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société Dynamed.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

La clôture a été prononcée le 3 juin 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 17 mars 2025. 

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026. 


MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.


Sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, il est relevé que le congé délivré par le bailleur a mis fin au bail le 1er avril 2019 et que la SAS Dynamed a libéré les locaux le 30 mars 2023, soit pendant la période du maintien dans les lieux qui est de droit jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Or, le maintien dans les lieux est un droit dont la faculté d'exercice appartient librement au preneur évincé de sorte que le départ de la SAS Dynamed avant le versement de l'indemnité d'éviction ne saurait la priver de son droit d'agir en paiement de ladite indemnité, de sorte que le moyen tiré du défaut de droit d'agir ne saurait être accueilli.
En application du principe de l' estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. 
Pour créer de la confusion au détriment de la partie adverse, la contrariété des prétentions doit notamment subsister dans les conclusions récapitulatives qui seules saisissent le tribunal et les prétentions prétendument en contrariété ne doivent pas être hiérarchisées entre elles. Or, en l'espèce, aucune contrariété entre les prétentions n'est rapportée au détriment de la SCI Ocale dans les conclusions récapitulatives de la SAS Dynamed, de sorte que le moyen tiré du principe de l'estoppel ne saurait être accueilli.

En conséquence, la SAS Dynamed sera déclarée recevable dans sa demande d'indemnité d'éviction.





Sur l'indemnité d'éviction

Aux termes de l'article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité est transférée.

Il est constant que si le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, le bailleur n'aura à régler qu'une indemnité dite de déplacement ou de transfert qui aura pour assiette la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires liées au transfert. 

Il est tout aussi constant qu'en matière de locaux à usage de bureaux, il n'existe pas de valeur de droit au bail, en ce que le loyer en renouvellement, s'agissant de bureaux, échappe à la règle du plafonnement et est fixé à la valeur locative en application des articles L.145-36 et R. 145-11 du code de commerce, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire non contesté sur ce point que les locaux sont situés au [Adresse 3] à [Localité 1] dans le [Localité 3], entre la [Adresse 5] (au nord) et l'[Adresse 6] (au sud).

Les locaux considérés, situés sur cour, sont signalés mais sans appel de clientèle. Ils dépendent du tronçon le moins actif commercialement de l'[Adresse 7], situé entre la [Adresse 5] et la [Adresse 8], à proximité immédiate de la [Adresse 9].
Les locaux considérés sont assez bien desservis par les transports en commun, avec les stations « [Localité 4] » et « [Adresse 10] » (ligne 3) à environ 285 m et 435 m, le RER C « [Adresse 11] » à environ 400 m, notamment. Il est rapporté que le stationnement est assez difficile dans le quartier malgré quelques places payantes en surface et n'est que peu facilité par la présence des parkings publics « [Adresse 12] » et «[Adresse 13] [Localité 5] », tous deux situés assez loin, à environ 550 m.

Le quartier est principalement résidentiel (recherché et à pouvoir d'achat élevé) et de bureaux (en bordure nord-ouest du [Adresse 14] – [Adresse 15]), bénéficiant d'une commercialité de proximité éparse (avec des cafés-restaurants, quelques services et l'enseigne Kusmi Tea dépendant de l'immeuble mitoyen), à environ 450 m de l'[Adresse 6] qui jouit, elle, d'une excellente commercialité (avec notamment la FNAC, à l'angle de l'[Adresse 7], véritable locomotive du secteur, et de nombreuses enseignes nationales).

L'expert en conclut qu'il s'agit d'un assez bon emplacement tant pour des bureaux que pour une activité de traitement et de soins au laser.

S'agissant des caractéristiques des locaux, ils dépendent d'un ensemble immobilier ancien comprenant un bâtiment sur rue et plusieurs bâtiments organisés autour d'une allée se trouvant entre bâtiments en simple RDC et conduisant à une cour arrière arborée. 
Le bâtiment sur rue est assez étroit mais de belle facture, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de cinq étages droits, avec façade en pierre de taille (du RDC au R+3, avec corniches, garde-corps en ferronnerie, volets métalliques en accordéon, accès à l'immeuble par une double porte cochère en bois) et en briquettes apparentes peintes (du R+4 au R+5, avec balcon filant au R+4), l'accès à l'immeuble se faisant par une double porte cochère en bois sécurisée par un digicode, les locaux étudiés étant signalés par une plaque ("CLN centre laser Niel") . Les locaux dépendent d'un bâtiment élevé sur sous-sol d'un RDC et d'un étage en retrait, avec façade en briquettes, se trouvant en retour, sur la droite de l'allée précitée.

La couverture est en zinc, le ravalement est en bon état et le gros œuvre en bon état apparent.

Les locaux considérés comprennent :
- au RDC, sur cour : des bureaux d'une surface de 70,20 m² (niveau légèrement surélevé d'une marche) ; de configuration assez régulière (avec 4 pièces principales à peu près rectangulaires, outre une cuisine et une salle d'eau), de belle hauteur (HSP > 3,30 m) et assez correctement éclairé (l'accueil et une des salles de soins avec baies vitrées sur la cour et skydomes, deux salles de soins aveugles), avec un espace d'accueil (où se trouvent un comptoir d'accueil sur la gauche et une salle d'attente à la suite, avec charpente partiellement apparente et deux skydomes pris dans un plafond en légère déclivité), trois salles de soins (une sur la droite, éclairée par une baie vitrée et un skydome, et deux au fond, aveugles), outre un petit dégagement desservant une cuisine aveugle et une salle d'eau également aveugle avec douche, lavabo et sanitaire, où se trouve une trappe d'accès vers le R-1 ; 
- au R-1 (relié par un accès sous trappe depuis la salle d'eau, également accessible depuis les parties communes de l'immeuble) : deux petites caves d'une surface globale d'environ 9 m² (non visitées d'environ 4,50 m² chacune).

L'expert retient pour le rdc une surface de 70,20 m² et pour les caves 9 m² d'après le relevé de surfaces établi en février 2013 par le cabinet Pierre Bloy, géomètre-expert.

L'expert estime que l'ensemble est assez petit, sans grand standing mais plutôt fonctionnel (locaux situés en RDC, faciles d'accès), avec une partie avant correctement éclairée et une partie arrière aveugle, simplement mais correctement équipé (éclairage encastré, climatisation partielle, chauffage par convecteurs électriques) et en bon état d'entretien.

L'expert est d'avis que les locaux sont à usage de bureaux et que le fonds est transférable.
Si le preneur s'oppose à cette interprétation, par jugement du 10 juillet 2014 le tribunal a constaté que les locaux étaient à usage exclusif de bureaux. Cet usage qui n'est pas incompatible avec la réception de clients, en l'espèce des médecins ayant recours aux équipements techniques mis à disposition, ressort en outre de la lettre du bail et des faits en ce qu'il n'inclut ni dépôt ni livraison de marchandise et que les locaux ne disposent d'aucune vitrine visant la captation spontanée de chalands.

En conséquence, l'indemnité principale d'éviction doit être une indemnité de transfert qui est de principe pour les bureaux, le preneur évincé n'ayant pas rapporté la preuve contraire.

L'expert estime la valeur locative en renouvellement au 1er avril 2019 des locaux considérés à la somme annuelle de 27.000 euros hors taxes hors charges. Les parties adhèrent à cette estimation.




Comme précédemment rappelé et comme cela ressort du rapport d'expertise, s'agissant de locaux à usage de bureaux, lorsque le congé est donné pour le terme contractuel, et dès lors que le seul prix de marché est retenu pour la fixation du loyer de renouvellement, il n'existe pas de valeur de droit au bail pour les locaux à usage exclusif de bureaux puisqu'il n'existe pas d'économie de loyer (à capitaliser) entre le prix du marché et le loyer de renouvellement. 

Il s'ensuit qu'il n'existe aucune indemnité principale et que le preneur évincé ne peut prétendre qu'à des indemnités accessoires. 

Le bailleur estime qu'il n'y a pas lieu à indemnité aux motifs que le preneur ne s'est pas réinstallé pour la même activité. Pour autant, le preneur évincé apporte la preuve de sa réinstallation en produisant un bail commercial du 1er avril 2023 conclu avec la SCI [D] [A] pour des locaux sis [Adresse 2] à Paris dans le 17ème arrondissement ayant comme destination un usage exclusif de bureaux, soit un usage analogue à celui prévu pour les locaux précédemment exploités, peu important les adaptations opérées par le preneur dans les prestations effectivement fournies, étant relevé en outre que le bail objet de l'éviction lui donnait toute latitude quant à la destination réservée à l'usage de bureaux « et plus généralement à l'exercice de sa profession dans la limite de son objet social ». 

Par suite, en dehors du trouble commercial, le bailleur ne discute pas des chefs de préjudice poste par poste, se bornant à invoquer de façon générale l'absence de justificatifs du preneur évincé. 

Le preneur ne discute pas davantage des estimations expertales et adhère à la somme globale retenue par l'expert en termes indemnitaires.

Sur les frais de remploi

En matière de transfert, ils correspondent à des frais et dépenses effectivement engagés par le preneur évincé pour la prise à bail de nouveaux locaux équivalents à ceux perdus, tels que les frais d'agence, ou les frais de rédaction d'acte. 

En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s'il est établi que le locataire ne se réinstallera pas. Ils sont généralement compris entre 15 et 30 % du loyer annuel en principal.

En l'espèce, l'expert judiciaire propose 12.000 euros au titre des frais de remploi, soit 25% du loyer de renouvellement théorique, auxquels il est ajouté un forfait de l'ordre de 5.000 euros pour les frais juridiques.

La preuve de la réinstallation ayant été rapportée, le tribunal fixera l'indemnité accessoire de la SAS Dynamed au titre des frais de remploi à la somme de 12.000 euros hors taxes, l'expert ayant fait une exacte appréciation de chef de préjudice au regard du loyer de renouvellement théorique, montant, au demeurant, non spécialement critiqué par les parties. 

Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l'exploitation (notamment, en raison du temps consacré à la recherche de nouveaux locaux, le temps de déménagement et de réaménagement).


Il est d'usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s'il est nul ou déficitaire, en tenant compte d'autres paramètres comme le chiffre d'affaires ou la masse salariale.

En l'espèce, l'expert judiciaire propose une indemnité de 15.000 euros, correspondant à environ une semaine et demie du chiffre moyen hors taxes.

Le bailleur fait soutenir en substance que l'estimation doit être réduite à 5.000 euros.
Le preneur évincé produit une attestation d'expert-comptable du 29 janvier 2023 faisant valoir un exercice comptable se clôturant au 31 décembre 2023 à la somme de 432.356 euros hors taxes. 

En application de la méthodologie expertale, laquelle n'a fait l'objet d'aucune contestation, il y a lieu de fixer l'indemnité au titre du trouble commercial, au regard des derniers éléments comptables produits, à la somme de 12.472 euros hors taxes, calculée comme suit : (432.356 € * 1,5)/52 = 12.472 €.

Sur les frais de déménagement
Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé (notamment, le mobilier, les archives, les serveurs informatiques).

En l'espèce, l'expert judiciaire propose la somme de 5.000 € HT, correspondant à un prix unitaire moyen d'environ 63 €/m2 sur la base de devis.

Le preneur produit une facture de déménagement d'un montant de 2.970 € HT.
En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité accessoire du preneur évincé au titre des frais de déménagement à la somme de 2.970 euros hors taxes qui correspond au coût réel exposé.

Frais de réinstallation (ou d'aménagement)

Il ressort de l'article L.145-14 du code de commerce que l'indemnité d'éviction peut être augmentée éventuellement des frais normaux de réinstallation.

Il est constant que les frais d'aménagement sont déterminés en recherchant la juste indemnité par une prise en compte des travaux ou coûts nécessaires au maintien de l'activité.

Il est constant que l'indemnisation n'est due que pour des aménagements équivalents à ceux des locaux objets de l'éviction. 

En l'espèce, l'expert judiciaire propose de retenir un prix unitaire de 500 €/m², auquel il est proposé d'appliquer un abattement pour vétusté de 30%, compte tenu du bon état des aménagements et équipements actuels des lieux loués, soit des frais de réinstallation qui ressortent, en arrondi, à la somme de 24.600 euros, calculée comme suit : 70,20 m² x 500 €/m² x 0,70 (vétusté de 30%) = 24.600 €.

Il ressort du rapport d'expertise et des débats que l'activité nécessite des équipements médicaux techniques, en conséquence l'expert a fait une exacte appréciation du prix unitaire par m2 et a retenu un abattement pour vétusté usuel pour des équipements encore actuels, dès lors, il y a lieu de fixer l'indemnité accessoire du preneur évincé au titre des frais de réinstallation à la somme de 24.600 euros hors taxes, ce montant n'étant en outre pas spécialement critiqué par les parties.





Frais de double loyer 

Il est constant que le double loyer est un chef de préjudice qui naît dans la seule hypothèse d'une indemnité de déplacement. Le cas échéant, peut être indemnisé ce préjudice complémentaire subi par le preneur, contraint pour effectuer ses opérations de déménagement et réaménagement des nouveaux locaux, de conserver les anciens locaux parallèlement aux nouveaux. 

En l'espèce, l'expert judiciaire a estimé l'indemnité de double loyer au montant de 3.400 euros.

Pour autant, il est relevé d'une part, que la SAS Dynamed a libéré les locaux dont elle a été évincée le 30 mars 2023 et que son nouveau bail a pris effet au 1er avril 2023 et d'autre part, que la facture du déménagement fait apparaître un chargement et une livraison le 20 mars 2023.

Il s'ensuit que le preneur évincé n'a pas supporté de frais de double loyer et qu'il y a lieu d'exclure ce chef de préjudice, étant relevé qu'il ne réclame aucune indemnité au titre du préjudice de stockage temporaire de 10 jours du matériel livré avant la date d'effet du nouveau de bail, ce qui laisse supposer qu'il a pu intervenir à titre gracieux. 

Frais administratifs et commerciaux (ou frais divers)

Il s'agit par le chef de préjudice précité d'indemniser les frais administratifs et commerciaux (site internet, site Doctolib, plaquettes, tampons, cartes de visite, greffe, divers organismes et abonnements, etc.) liés au changement d'adresse, usuellement estimés sur une base forfaitaire (qui varie en fonction de l'activité et de l'effectif du preneur évincé).

En l'espèce, l'expert propose de retenir la somme de 5.000 euros. 

L'expert a proposé un forfait usuel que le tribunal retiendra en l'espèce, dès lors, il y a lieu de fixer l'indemnité accessoire du preneur évincé au titre des frais de administratifs et commerciaux à la somme de 5.000 euros hors taxes, ce montant n'étant au demeurant pas davantage spécialement critiqué par les parties.

L'indemnité d'éviction sera dès lors fixée comme suit :

- indemnité de frais de remploi : 12.000 euros hors taxes ;
- indemnité de trouble commercial : 12.472 euros hors taxes;
- frais de déménagement : 2.970 euros hors taxes;
- frais de réinstallation : 24.600 euros hors taxes ; 
- frais de administratifs et commerciaux : 5.000 euros hors taxes ;
Soit un total de : 57.042 euros.
La SCI Ocale sera donc condamnée à payer à la SAS Dynamed l'indemnité d'éviction ainsi fixée, étant relevé que le preneur évincé ayant libéré les lieux, elle ne peut plus exercer son droit de repentir. 

La SAS Dynamed sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement. Cette somme étant indemnitaire, elle portera intérêt à compter de sa fixation, soit à compter de la date du jugement.




Sur la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er avril 2019 au 30 mars 2023

Selon l'article L.145-28 du code de commerce l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il résulte de l'article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est débiteur d'une indemnité d' occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d'un abattement de précarité.

L'indemnité d' occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, y compris en cas d'exercice par le bailleur de son droit d'option. 

Il est renvoyé aux précédents développements tirés du rapport d'expertise sur l'emplacement et les caractéristiques des locaux. 

Comme précédemment indiqué l'expert judiciaire estime la valeur locative à compter du 1er avril 2019 à la somme de 27.000 euros, à laquelle il propose un abattement de précarité de 10%, soit une indemnité d'occupation annuelle estimée à la somme de 24.300 euros hors taxes hors charges, calculée comme suit : 27.000 € x 0,90 (abattement de 10 %) = 24.300 € HT/HC/AN.

Les parties adhèrent à l'estimation expertale. 

En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 24.300 euros hors taxes hors charges, soit pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023, la somme globale de 97.200 euros hors taxes hors charges, calculée comme suit: 24.300 € * 4 années = 97.200 €.


Sur la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation statutaire

Il est constant que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation statutaire, prévue à l'article L.145-28 du code de commerce, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce. Elle court, en cas de contestation du droit à indemnité d'éviction, à compter du jour où est consacré définitivement, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction. Mais ce point de départ n'est différé à cette date que si le droit du locataire au paiement de l'indemnité d'éviction a été contesté. A défaut, le délai de prescription court à compter du jour où l'indemnité d'occupation peut être exigée, à savoir à compter du lendemain de la date d'expiration du bail par l'effet du congé.

En l'espèce, par acte extrajudiciaire du 7 septembre 2018, la SCI Ocale a fait délivrer à la société Dynamed un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction à effet du 1er avril 2019.

La prescription biennale relative à l'indemnité d'occupation statutaire devait commencer à courir à compter du 2 avril 2019. Or, par acte du 16 octobre 2018, la SCI Ocale a fait assigner la société Dynamed devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'occupation, sollicitant avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire. Il s'ensuit que l'assignation a eu un effet interruptif avant même que la prescription n'ait commencé à courir, et cet effet interruptif s'est maintenu jusqu'à la date de fixation de ladite indemnité, de sorte que les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation ne sont pas prescrites. 

Les parties s'entendent sur le fait que le preneur évincé est débiteur d'un rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros, différentiel qui résulte de l'estimation de l'expert judiciaire validée par le tribunal et les montants acquittés au titre des loyers au cours de la période considérée.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS Dynamed à payer à la SCI Ocale en deniers ou quittances le rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros.

Il résulte de l'article 1347 du code civil que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En application dudit texte, il sera rappelé que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et le rappel de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit. 


Sur la demande de restitution de charges et de provisions sur charges 

A titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat de bail litigieux a été renouvelé le 1er juillet 2009, avant l'entrée en vigueur de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 et de son décret d'application du 3 novembre 2014, lesquels ne lui sont pas applicables. 

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1156 devenu 1188 du code civil, le contrat s'interprète selon la commune intention des parties et au vu de l'ensemble des clauses du même contrat. 

Il résulte de l'ancien article 1315 devenu l'article 1353 du code civil, qu'il appartient au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir l'obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu'il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l'existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d'un indu de rapporter la preuve de celui-ci.

Il résulte de l'article 1162 devenu 1190 du code civil, qu'en cas de doute, le contrat de bail s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation, et que les clauses de transfert des charges incluses dans les baux doivent être interprétées strictement car dérogatoires au droit commun.

S'agissant des charges communes de l'immeuble, elles sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. 

En l'espèce, le bailleur sollicite la somme de 6.085,07 euros au titre de la régularisations des charges pour les années 2016 à 2022 et à titre subsidiaire, la somme de 5.444,20 euros. 

Le preneur évincé estime ce rappel non justifié et subsidiairement prescrit et sollicite le remboursement de la somme de 15.600 euros correspondant aux provisions pour charges indument appelées entre le 1er septembre 2016 et le 31 mars 2023.






Sur la demande de paiement de l'arriéré des charges 

En l'espèce, le bail stipule dans son article 5 ce qui suit : 
« Outre le loyer le preneur assumera :
- l'intégralité des charges de copropriété de [sic] relatives aux lots 22 et 13 objets du bail, part restant habituellement à la charge du propriétaire incluse, à la seule exception de la part correspondant à des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, lesquelles resteront à la charge du Bailleur ».

L'article 7 relatives aux charges stipule : « 1. Régler directement la totalité des charges de copropriété telles qu'appelées par le syndic de l'immeuble, comme précisé à l'article 5, à charge d'imputer la part correspondant à des grosses réparations restant à la charge du Bailleur sur la ou les mensualités de loyer suivant le règlement dûment justifié ».

Or, il est relevé que le décompte produit par le bailleur qui fait apparaître un solde en sa faveur de 6.085,07 euros pour les années 2016 à 2022 inclut des charges d'assurance et la taxe foncière, lesquelles charges ne sont pas imputables au preneur évincé au titre du bail. 

Il convient dès lors de déduire un total de 2.577,33 euros du décompte réclamé, soit une assiette potentiellement éligible d'arriérés de charges correspondant à la somme de 4.107,74 euros.

S'agissant des justificatifs, il apparaît que le bailleur se borne à produire le décompte des charges de copropriété pour l'exercice comptable courant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, ainsi que des appels de provision du syndic du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022. Un document intitulé « charges de copropriété stricto sensu exercices clos » fait apparaître que les années 2016 à 2018 sont indisponibles. Notifié en 2018, le document concerné ne fait pas apparaître davantage le montant effectif des charges de copropriété de l'année 2019.

En conséquence, il convient de soustraire à l'assiette potentiellement éligible d'arriérés de charges la part non justifiée des charges de copropriété appelées pour les années 2016 à 2019, soit la somme totale de 8.614 euros.

Il s'ensuit que le décompte est négatif à hauteur de 4.506,26 euros (somme calculée comme suit : 4.107,74 € - 8.614 € = 4.506,26 €), et que dès lors il convient de débouter le bailleur de sa demande en paiement au titre de l'arriéré de charges pour la période 2016 à 2022.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'examiner la question de leur prescription. 

Sur les demandes de restitution des provisions indues

Sur la période 2016 à 2022, le preneur évincé s'est acquitté de 16.800 euros au titre des provisions. Le total des charges de copropriété sur la période régulièrement justifiée de 2020 à 2022 correspond à la somme de : 12.293,76 euros.

En conséquence, le bailleur sera condamné à payer au preneur évincé le différentiel entre les deux sommes, soit la somme de 4.506,24 euros en restitution des provisions indues. 







Sur les dommages-intérêts au titre des réparations locatives et au titre de l'immobilisation

Sur le préjudice relatif aux réparations locatives

Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l'inexécution des réparations locatives n'est donc pas suffisante pour donner lieu à l'allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi le 30 mars 2023, en substance ce qui suit :
- A l'extérieur : la façade est en bon état, le commissaire de justice relève quelques traces apparentes au niveau du mur en peinture et indique que le volet fermé est en bon état ;
- A l'entrée des locaux : la porte semi vitrée est en bon état général et s'ouvre et se ferme sans difficultés, quelques décollements au niveau de la peinture et quelques éclats sont rapportés ;
- Dans la pièce principale : au niveau des murs est constatée la présence de cloques apparentes et d'une fissuration apparente ; 
- Dans les sanitaires : il est relevé un bon état général des équipements sauf un miroir fêlé, et un encadrement de porte avec un décollement apparent est constaté ; 
- Dans la cuisine : sont rapportés quelques traces apparentes noirâtres sur les murs, des traces de coulées en partie basse, des décollements de peinture et une fissuration apparente ;
- Dans la pièce labo : il est indiqué que la porte s'ouvre et se ferme sans difficulté, que les murs présentent une fissuration, que la crédence présente une fissuration, et que des prises sortent quelque peu de leur support ;
- Dans le box médical : le commissaire de justice constate des décollements de peinture ainsi que des fissurations apparentes et cloques visibles au niveau du plafond près du skydome ; il souligne que la bonde est manquante dans le lavabo et que ni l'eau chaude, ni l'eau froide n'arrive ; sur photographie le meuble du lavabo repose sur des parpaings; 
- Dans le petit local : le commissaire de justice constate qu'une prise électrique est démise de son support, que le plafond est en mauvais état avec de multiples décollements et qu'une fissuration est apparente au niveau du mur.

Le bailleur produit un devis du 26 avril 2023. 


Il ressort du devis pour la pièce principale ce qui suit : 680 euros HT et 1850 euros HT pour des travaux de peinture ; 1.850 euros HT pour réparer le store de la porte d'entrée; 490 euros HT pour remettre des goulottes et 180 euros HT pour la fourniture de parquet.
S'agissant de la pièce principale, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir exclusivement les travaux de peinture, soit la somme de 2.530 euros.

Il ressort du devis pour les sanitaires ce qui suit : 180 euros HT pour changer le miroir; 1280 euros HT pour les peintures et 300 euros HT pour le carrelage ; 

S'agissant des sanitaires, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir exclusivement le changement de miroir, soit la somme de 180 euros HT.

Il ressort du devis pour la cuisine ce qui suit : 1850 euros HT pour réparer les murs.
S'agissant de la cuisine, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir la somme figurant au devis, soit 1850 euros HT.

Il ressort du devis pour la pièce labo ce qui suit : 180 euros HT pour réparer la serrure; 580 euros HT pour refaire le carrelage vertical ; 1850 euros HT pour des travaux de peinture et 420 euros pour remettre la prise électrique.

S'agissant de la pièce labo, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir la somme de 580 euros HT pour le carrelage vertical servant de crédence, il sera retenu la somme forfaitaire de 800 euros HT pour les travaux de peinture et la somme forfaitaire de 250 euros pour remettre les prises électriques qui sortent légèrement de leur support, soit un sous-total de 1.630 euros HT.

Il ressort du devis pour le box médical ce qui suit : 680 euros HT pour réparer le plafond autour du skydome ; 890 euros HT pour reboucher les trous ; 360 euros HT pour remettre en service l'arrivée et l'évacuation d'eau ; 790 euros HT pour remettre en état le support du lavabo.

S'agissant du box médical au regard du constat précité, il y a lieu de retenir les sommes figurant au devis à l'exception de la somme de 890 euros HT pour reboucher les trous, soit un sous-total de 1.830 euros HT.

Il ressort du devis pour le petit local ce qui suit : 1.320 euros HT pour remise en état du mur ; 1.120 euros HT pour réparer le plafond suite aux dégâts des eaux ; 420 euros pour remettre la prise électrique.

S'agissant du petit local, au regard du constat précité, il y a lieu de retenir 1.320 euros HT pour remise en état du mur, 1.120 euros HT pour réparer le plafond suite aux dégâts des eaux, et la somme forfaitaire de 80 euros pour remettre la prise électrique, soit un sous-total de 2.520 euros HT.

Soit un total éligible de 10.540 euros hors taxes décomposé comme suit : 
Pour la pièce principale : 2.530 euros ; 
Pour les sanitaires : 180 euros HT ; 
Pour la cuisine : 1850 euros HT ;
Pour la pièce labo : 1.630 euros HT ;
Pour le box médical : 1.830 euros HT ; 
Pour le petit local : de 2.520 euros HT.

Les réparations ne pouvant avoir pour objet la remise à neuf des locaux occupés de 2008 à 2023, il convient de retenir un coefficient de vétusté de 35 %.



Il s'ensuit que le montant des dommages-intérêts au titre des réparations locatives sera fixé à la somme de 6.851 euros hors taxes, calculée comme suit : 10.540 € * 35% = 3.689 € ; 10.540 € -3.689 € = 6.851 €.

Le preneur évincé sera condamné à payer au bailleur ladite somme. 

Il résulte de l'article 1347 du code civil que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En application de ce texte, il y a lieu à compensation de plein droit entre cette créance du bailleur et celle du preneur évincé au titre du dépôt de garantie. Il y a donc lieu d'autoriser le bailleur à retenir ladite somme au titre du dépôt de garantie, le surplus devant être restitué. 

Sur le préjudice d'immobilisation

S'agissant du préjudice d'immobilisation, il doit être effectif et ne peut être octroyé sur devis, le bailleur qui ne justifie ni de la réalité de l'immobilisation, ni du fait qu'elle résulte de la faute du preneur évincé, sera débouté de cette demande de préjudice complémentaire.


Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de ce texte, la SCI Ocale qui succombe en grande partie et qui est à l'origine de la délivrance du congé ayant donné lieu à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, en ce inclus les frais d'expertise. 

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

Aucune partie ne sollicitant de demande à ce titre, il convient donc de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

DECLARE recevable la SAS Dynamed dans sa demande d'indemnité d'éviction ; 

FIXE l'indemnité d'éviction due à la SAS Dynamed par la SCI Ocale à la somme de 57.042 euros, indemnité se décomposant comme suit :

- indemnité de frais de remploi : 12.000 euros hors taxes ;
- indemnité de trouble commercial : 12.472 euros hors taxes;
- frais de déménagement : 2.970 euros hors taxes;
- frais de réinstallation : 24.600 euros hors taxes ; 



- frais de administratifs et commerciaux : 5.000 euros hors taxes ;

Soit un total de : 57.042 euros.

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires formées par la SAS Dynamed au titre de l'éviction ; 

CONDAMNE la SCI Ocale à payer à la SAS Dynamed la somme globale de 57.042 euros à titre d'indemnité d'éviction ; 
 
FIXE l'indemnité d'occupation statutaire dont est redevable la SAS Dynamed à la SCI Ocale à la somme annuelle de 24.300 euros hors taxes et hors charges au titre de la période d'occupation du 1er avril 2019 au 30 mars 2023; 

DEBOUTE la SAS Dynamed de sa demande de réduction de l'indemnité d'occupation au titre de la prescription ; 

CONDAMNE la SAS Dynamed à payer à la SCI Ocale, le rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros ;

DIT que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et le rappel de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit ; 

DEBOUTE la SCI Ocale de sa demande en paiement d'un arriéré de charge pour la période courant de l'année 2016 à l'année 2022 ;

CONDAMNE la SCI Ocale à payer à la SAS Dynamed la somme de 4.506,24 euros en restitution des provisions indues ;

DEBOUTE la SAS Dynamed du surplus de sa demande de restitution des provisions ; 

CONDAMNE la SAS Dynamed à payer à la SCI Ocale la somme de 6.851 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI Ocale de sa demande de préjudice au titre de l'immobilisation ; 

DIT que la compensation entre la créance de la SCI Ocale au titre des réparations locatives et la créance de la SAS Dynamed au titre du dépôt de garantie s'opérera de plein droit et AUTORISE en conséquence la SCI Ocale à retenir ladite somme sur le dépôt de garantie, le surplus de la garantie devant être restitué à la SAS Dynamed ; 

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ; 

CONDAMNE la SCI Ocale aux entiers dépens, en ce inclus les frais d'expertise ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; 

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/02886

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• 18 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/15381

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• 6 mai 2026 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 23/00863

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• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 25/01416

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T18:35:28.198Z.