Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 4 juin 2026, n° 23/04540

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section


N° RG 23/04540 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMVF

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
23 Mars 2023









JUGEMENT 
rendu le 04 Juin 2026 


DEMANDERESSE

Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0182




DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 2] INVEST
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0281




Décision du 04 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/04540 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMVF





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2026, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 4 juin 2026.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Par acte authentique en date du 6 juin 2008, la SCI [Localité 2] Invest a donné à bail à la SAS Ed, aux droits de laquelle sont venues successivement la société DIA France, la société Erteco France et aujourd’hui la SAS Carrefour Proximité France (ci-après « CPF »), des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 4] arrondissement, pour une durée de 9 ans à compter du 28 juin 2008, renouvelé à compter du 26 mars 2020 par l’effet d’une demande de renouvellement signifiée par la société CPF.

A l’occasion de l’instruction des conditions de renouvellement du bail au 1er avril 2020, la société CPF a interrompu le paiement des provisions sur charges au cours de l’année 2022, estimant qu’elle payait, depuis qu’elle était devenue locataire en 2016, des sommes non prévues au bail. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 décembre 2022, la société CPF a indiqué, en réponse à une relance de la bailleresse, que « L’explication est qu’à l’issue d’une récente vérification, nous nous sommes aperçus que les provisions appelées par vos soins correspondaient à des charges de copropriété dont la refacturation à notre société n’est pas prévue au bail, a fortiori sous forme de provisions, et qui ne sont donc pas dues par celle-ci, exception faite de notre consommation d’eau. »





Aux termes de ce courrier, la société CPF sollicitait la restitution intégrale des provisions sur charges payées, déduction faite de la consommation individuelle d’eau.

Par exploit de commissaire de justice du 23 mars 2023, la société CPF a fait assigner la SCI [Localité 2] Invest devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de la voir condamnée à restituer l’intégralité des sommes perçues au titre de « charges » et « provisions sur charges », soit une somme de 46.596,90 euros à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2022. 

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, la SCI [Localité 2] Invest a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Localité 2] Invest et déclaré recevable l’action de la société CPF en restitution de provisions sur charges et charges versées au titre des années 2016 à 2022, constatant qu’une partie des provisions payées n’avait pas fait l’objet de régularisations de sorte que la prescription n’avait pas commencé à courir, et que, pour l’autre partie, la prescription n’était pas acquise. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, la société CPF demande au tribunal de : 
« - DECLARER IRRECEVABLE et subsidiairement mal fondée la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Localité 2] INVEST tirée de la prescription et, en conséquence, la REJETER ; 
- DECLARER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE recevable et bien fondée en son action ; 
- CONDAMNER la SCI [Localité 2] INVEST à restituer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE l’intégralité des sommes qu’elle a indument perçues au titre de « charges » et « provisions sur charges » non prévues par le bail, soit une somme de 54.396,90 € sauf à parfaire ;
- CONDAMNER la SCI [Localité 2] INVEST à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la mise en demeure du 02 décembre 2022 et jusqu’au remboursement à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, et leur capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du même code pour les intérêts dus depuis plus d'un an ; 
- REJETER toutes demandes, fins, conclusions contraires de la SCI [Localité 2] INVEST comme étant irrecevables ou mal fondées ; 
- CONDAMNER la SCI [Localité 2] INVEST à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI [Localité 2] INVEST aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au Barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

La société CPF soutient que les seules charges expressément prévues par le bail sont les taxes foncières afférentes aux locaux loués et que le bail n’autorise pas la bailleresse à refacturer d’autres charges, notamment les charges de copropriété qu’elle refacture aux termes de ses régularisations de charges pour les exercices 2019 à 2021 ; que les provisions sur charges sont intégralement imputées sur les charges de copropriété alors que les taxes foncières sont facturées indépendamment des provisions ; qu’en 2013, la société DIA avait déjà interpellé la bailleresse sur les provisions sur charges payées et que la bailleresse avait répondu qu’elles correspondaient uniquement à la taxe foncière des locaux loués, reconnaissant ainsi que seule cette taxe pouvait être refacturée ; que la bailleresse doit être condamnée à lui restituer la somme de 54.396,90 euros correspondant aux provisions sur charges ou aux charges régularisées de 2016 au 1er trimestre 2025, déduction faite des consommations d’eau imputables aux locaux loués ; que dès avant la loi « Pinel » du 18 juin 2014, la jurisprudence a retenu que seules les charges expressément prévues au contrat pouvaient être refacturées au preneur ; que la loi « Pinel » est applicable en l’espèce au moins depuis le renouvellement intervenu le 1er avril 2020. 

Elle expose que la SCI [Localité 2] Invest a dissimulé aux preneurs successifs le véritable objet des provisions facturées trimestriellement en écrivant expressément en 2013 qu’il s’agissait uniquement de la taxe foncière et en s’abstenant de procéder aux régularisations de charges jusqu’en 2021 ; que le fait que les locataires aient réglé les provisions sur charges pendant toutes ces années sans protester est inopérant à faire échec à une demande de répétition de l’indu ; que sa demande de restitution des sommes payées n’est pas motivée par le fait de faire pression sur la bailleresse dans le cadre d’une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2020 mais par les vérifications effectuées à l’occasion de ce renouvellement. 

Elle soutient que la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes en restitution est irrecevable devant le tribunal car relevant de la compétence du juge de la mise en état ; qu’elle a déjà été soulevée devant le juge de la mise en état ; qu’à titre subsidiaire, les actes de la société DIA France, en particulier sa contestation des provisions sur charges faite en 2013, ne peuvent pas lui être opposés dès lors qu’elle est une entité juridique distincte ; qu’il ne peut lui être opposé que la prescription a commencé à courir à compter de la contestation émise en 2013 par la société DIA France sur les provisions facturées ; qu’en tout état de cause, la société locataire a été dissuadée d’agir en justice par les fausses déclarations de la bailleresse en réponse au courrier de la société DIA France en 2013 ; qu’elle ne pouvait être titulaire du droit d’agir en contestation des provisions sur charges qu’elle a payées à compter de 2016 à une date où elle n’était pas encore locataire, en 2013. 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, la SCI [Localité 2] Invest demande au tribunal de :
« - JUGER que la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE est irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et de l'en débouter en raison de la prescription quinquennale intervenue depuis mars 2018 ; 
- CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE aux entiers dépens ».

Elle expose que le bail a été conclu en 2008, antérieurement aux réformes, notamment celles de 2014, imposant de détailler au bail les charges pouvant être refacturées ; qu’à cette date, la simple mention que le loyer serait complété de charges suffisait à les rendre refacturables ; que les jurisprudences visées dans l’assignation de la locataire sont postérieures à l'année 2012, période à partir de laquelle des décisions sont venues préciser que les charges refacturées devaient être expressément convenues dans le contrat de bail, ce qui a été acquis par la loi en 2014 ; que le bail prévoit expressément la facturation de charges en sus du loyer et des taxes, et qu’elles ont été réglées pendant plus de 15 ans par la locataire.

Elle soutient que la locataire aurait contesté la refacturation des charges litigieuses à partir du mois de mars 2013 ; qu’elle fait ainsi l’aveu de la connaissance de son droit d’agir depuis mars 2013, date à partir de laquelle elle pouvait agir judiciairement, ce qu’elle n’a fait qu’en 2023 ; que toute action en répétition de l’indu se trouve prescrite en application de l’article 2224 du code civil ; que la motivation de l’ordonnance du juge de la mise en état ne peut qu’être critiquée en ce que le fonds de commerce dont il s'agit existe et s'est poursuivi sans interruption depuis le 6 juin 2008, date du contrat de bail ; que les droits et obligations des preneurs à bail qui se sont succédés dans les lieux n'ont pas été modifiés par les changements d'enseigne commerciale qui sont intervenus ; que dès lors que le bail initial se poursuit encore actuellement, les contestations élevées en 2013 quant à l'application des termes de celui-ci, sont opposables aux différentes enseignes qui se sont succédées dans les lieux depuis 2013 ; que la contestation formée par la société DIA en 2013 est bien opposable à ses successeurs ; que les demandes de la société preneuses doivent donc être rejetées en raison de la prescription de son droit d’agir.

Par ordonnance du 1er avril 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 10 février 2026, mise en délibéré au 7 mai 2026, prorogée à ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la prescription de la demande en restitution des charges et provisions sur charges

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 794 du code de procédure civile dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance.

Selon l’article 795 du même code, elles ne peuvent être frappées d’appel ou de pourvoi en cassation qu’avec le jugement statuant au fond.

En l’espèce, la SCI [Localité 2] Invest sollicite du tribunal qu’il juge « que la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE est irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et de l'en débouter en raison de la prescription quinquennale intervenue depuis mars 2018 », estimant que le point de départ de l’action en répétition de l’indu de la locataire se situe en 2013, date à laquelle le prédécesseur de la société CPF aurait eu connaissance de son droit et aurait pu agir en répétition de l’indu.

Cette prétention, qui constitue une fin de non-recevoir, a d’ores et déjà été soumise au juge de la mise en état aux termes d’un incident ayant donné lieu à l’ordonnance du 12 septembre 2024. La SCI [Localité 2] Invest est irrecevable à la soulever une nouvelle fois devant le tribunal statuant au fond, compte tenu de la compétence exclusive du juge de la mise en état prévue à l’article 789 du code de procédure civile, lequel a vidé sa saisine en statuant sur ce point sans renvoi au tribunal statuant au fond. 

Il est rappelé que l’ordonnance du juge de la mise en état pourra être contestée dans le cadre d’un appel avec le jugement statuant au fond, conformément à l’article 795 du code de procédure civile. I

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription du droit d’agir de la société CPF est irrecevable devant le tribunal.


Sur la demande de restitution de charges et de provisions sur charges 

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1156 devenu 1188 du code civil, le contrat s'interprète selon la commune intention des parties et au vu de l'ensemble des clauses du même contrat. 

Il résulte de l’ancien article 1315 devenu l’article 1353 du code civil, qu’il appartient au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu de rapporter la preuve de celui-ci.

Il résulte de l'article 1162 devenu 1190 du code civil, qu'en cas de doute, le contrat de bail s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation, et que les clauses de transfert des charges incluses dans les baux doivent être interprétées strictement car dérogatoires au droit commun.
S’agissant des charges communes de l’immeuble, elles sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. 

A titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat de bail litigieux a été conclu le 6 juin 2008, avant l’entrée en vigueur de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, lesquels ne lui sont pas applicables. Il a cependant été renouvelé à compter du 1er avril 2020, de sorte que les dispositions de la loi dite « Pinel » sont applicables à compter de ce renouvellement. L’article L. 145-40-2 du code de commerce issu de cette loi dispose aux termes de ses premier et dernier alinéas, que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.


En l’espèce, le contrat de bail en date du 6 juin 2008 stipule en son article « Loyer » (p. 24) que : « Ainsi le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de CENT CINQUANTE MILLE EUROS HORS TAXES ET HORS CHARGES (150.000,00€ H.T. et H.C.). […]
Lequel loyer, le PRENEUR s’oblige à payer en même temps que les charges, au BAILLEUR, ou pour lui à son mandataire, par trimestre et d’avance. »

L’article « Charges et conditions générales » stipule au point « 8°) Impôts – Taxes professionnelles – Prestations » (p. 19) que le preneur devra s’acquitter de « en sus du loyer, ses contributions personnelles et professionnelles, de toute nature et de rembourser au BAILLEUR la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la redevance d’assainissement et toutes autres taxes et tous impôts de quelque nature qu’ils soient, incombant généralement aux locataires.
Il devra justifier du paiement des impôts à sa charge, au BAILLEUR, à toute réquisition de celui-ci.
En outre, le PRENEUR s’engage à faire poser à ses frais tout compteur de façon à ce que l’utilisation et la facturation de l’eau, du gaz et de l’électricité, en soit totalement indépendantes.
Le PRENEUR acquittera toutes les taxes immobilières et l’impôt foncier auxquels les locaux, objet des présentes, pourront être assujettis. »

Aucune de ces stipulations claires et non contestées ne prévoit le transfert au locataire des charges de copropriété qui incombent au propriétaire des locaux. La simple occurrence du mot « charges » dans le contrat de bail ne suffit pas à caractériser la volonté des parties de transférer au preneur les charges de copropriété. Seule la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont expressément stipulées à la charge du preneur.

Les charges de copropriété qui sont des charges exorbitantes du droit commun ne peuvent être imposées au locataire qu’en vertu d’une clause expresse du bail, de sorte qu’en l’absence d’une telle stipulation, la bailleresse ne saurait les refacturer à la société CPF. 

Cette analyse des clauses du contrat de bail a été confirmée par les échanges entre la société DIA, précédente locataire, et la SCI [Localité 2] Invest en 2013 :
- par courrier du 22 mars 2013, la société DIA a notifié à la bailleresse que le bail ne prévoyait pas la refacturation de « charges » à sa société, lesquelles étaient payées par la société depuis plusieurs années « de bonne foi et compte tenu de la confiance que nous vous accordions » sans que la locataire ne « songe » à les vérifier ; 
- par courrier reçu le 15 avril 2013, la SCI [Localité 2] Invest a répondu à la locataire « selon le bail du local sis [Adresse 4] – [Localité 4], il est prévu en page 19 que le preneur doit rembourser la taxe sur les ordures ménagères et Taxes Foncières afférent aux lieux loués. La provision sur charges que nous vous refacturons correspond uniquement à la Taxe Foncière correspondant au lieu que vous louez » ;
- par courrier du 31 mai 2013, la société DIA a indiqué à la bailleresse « Nous observons que vous n’avez jamais justifié du montant de cette taxe et que vous n’avez jamais procédé à la régularisation des provisions appelées. Nous vous demandons et au besoin vous mettons en demeure, de nous faire parvenir ces justificatifs et de nous restituer les éventuels trop-perçus » ;
- par courrier daté du 18 juin 2013, la bailleresse a répondu « Comme nous vous l’indiquions dans un précédent courrier, ces provisions correspondent à la taxe foncière ». Elle a procédé à la régularisation demandée par la locataire pour les années 2009 à 2012, accompagnée des justificatifs de taxe foncière, la régularisation conduisant à un montant total de taxe foncière 2009 à 2012 de 35.142 euros, sur lesquels la bailleresse a imputé les provisions payées par la société DIA à hauteur de 21.600 euros, soit un solde de 13.542 euros dont elle a demandé le paiement à la société DIA.

Il résulte de ces échanges d’une part que la bailleresse a expressément confirmé en 2013 que seules les taxes foncières et taxes d’enlèvement des ordures ménagères étaient facturées à la locataire en vertu du contrat de bail, d’autre part, que la bailleresse a procédé à une régularisation en 2013 en imputant les provisions sur charges sur les taxes foncières et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, confirmant ainsi son analyse des stipulations du bail. 

Il résulte de ces éléments que le contrat de bail ne prévoit pas le transfert des charges de copropriété au locataire et que cette analyse du contrat a été confirmée par la bailleresse en 2013.

La société CPF sollicite le remboursement de la somme de 54.396,90 euros à parfaire correspondant aux provisions sur charges de l’année 2016 au premier trimestre 2025, et de la régularisation des charges 2019, indiquant que les taxes foncières et taxe d’enlèvement des ordures ménagères ont été facturées en sus des provisions sur charges. Elle verse aux débats les factures de taxes relatives aux années 2016 à 2022 adressées par la bailleresse, ainsi que les avis d’échéance des loyers et provisions sur charges, dont il ressort effectivement que les taxes faisaient l’objet de facturations distinctes des provisions sur charges et que les provisions sur charges étaient imputées par la bailleresse sur les charges de copropriété.

La SCI [Localité 2] Invest qui ne conteste pas la facturation des charges de copropriété à tout le moins à compter de l’année 2016, en dépit des termes clairs du contrat, sera condamnée à restituer à la société CPF les sommes indûment perçues.

Aux termes du décompte détaillé de la société CPF, confirmé par les avis d’échéance produits et non contesté par la SCI [Localité 2] Invest, la bailleresse sera condamnée à lui rembourser la somme de 54.396,90 euros, au titre des provisions sur charges et charges de l’année 2016 au premier trimestre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, lesquels pourront être capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil.  


Sur les demandes accessoires

La SCI [Localité 2] Invest qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de la SELAS Cabinet Confino, avocat au Barreau de Paris.

Condamnée aux dépens, la SCI [Localité 2] Invest sera condamnée à payer à la société CPF la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au titre de ce même article.

Dispositif

*



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Localité 2] Invest et tirée de la prescription du droit d’agir de la SAS Carrefour Proximité France irrecevable, 

Condamne la SCI [Localité 2] Invest à payer à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 54.396,90 euros au titre des charges et provisions sur charges indûment perçues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mars 2023, 

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

Décision du 04 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/04540 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMVF

Condamne la SCI [Localité 2] Invest à payer à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI [Localité 2] Invest de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI [Localité 2] Invest aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELAS Cabinet Confino, avocat au Barreau de Paris,

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section


N° RG 23/04540 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMVF

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
23 Mars 2023









JUGEMENT 
rendu le 04 Juin 2026 


DEMANDERESSE

Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0182




DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 2] INVEST
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0281




Décision du 04 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/04540 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMVF





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2026, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 4 juin 2026.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Par acte authentique en date du 6 juin 2008, la SCI [Localité 2] Invest a donné à bail à la SAS Ed, aux droits de laquelle sont venues successivement la société DIA France, la société Erteco France et aujourd’hui la SAS Carrefour Proximité France (ci-après « CPF »), des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 4] arrondissement, pour une durée de 9 ans à compter du 28 juin 2008, renouvelé à compter du 26 mars 2020 par l’effet d’une demande de renouvellement signifiée par la société CPF.

A l’occasion de l’instruction des conditions de renouvellement du bail au 1er avril 2020, la société CPF a interrompu le paiement des provisions sur charges au cours de l’année 2022, estimant qu’elle payait, depuis qu’elle était devenue locataire en 2016, des sommes non prévues au bail. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 décembre 2022, la société CPF a indiqué, en réponse à une relance de la bailleresse, que « L’explication est qu’à l’issue d’une récente vérification, nous nous sommes aperçus que les provisions appelées par vos soins correspondaient à des charges de copropriété dont la refacturation à notre société n’est pas prévue au bail, a fortiori sous forme de provisions, et qui ne sont donc pas dues par celle-ci, exception faite de notre consommation d’eau. »





Aux termes de ce courrier, la société CPF sollicitait la restitution intégrale des provisions sur charges payées, déduction faite de la consommation individuelle d’eau.

Par exploit de commissaire de justice du 23 mars 2023, la société CPF a fait assigner la SCI [Localité 2] Invest devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de la voir condamnée à restituer l’intégralité des sommes perçues au titre de « charges » et « provisions sur charges », soit une somme de 46.596,90 euros à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2022. 

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, la SCI [Localité 2] Invest a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Localité 2] Invest et déclaré recevable l’action de la société CPF en restitution de provisions sur charges et charges versées au titre des années 2016 à 2022, constatant qu’une partie des provisions payées n’avait pas fait l’objet de régularisations de sorte que la prescription n’avait pas commencé à courir, et que, pour l’autre partie, la prescription n’était pas acquise. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, la société CPF demande au tribunal de : 
« - DECLARER IRRECEVABLE et subsidiairement mal fondée la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Localité 2] INVEST tirée de la prescription et, en conséquence, la REJETER ; 
- DECLARER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE recevable et bien fondée en son action ; 
- CONDAMNER la SCI [Localité 2] INVEST à restituer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE l’intégralité des sommes qu’elle a indument perçues au titre de « charges » et « provisions sur charges » non prévues par le bail, soit une somme de 54.396,90 € sauf à parfaire ;
- CONDAMNER la SCI [Localité 2] INVEST à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la mise en demeure du 02 décembre 2022 et jusqu’au remboursement à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, et leur capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du même code pour les intérêts dus depuis plus d'un an ; 
- REJETER toutes demandes, fins, conclusions contraires de la SCI [Localité 2] INVEST comme étant irrecevables ou mal fondées ; 
- CONDAMNER la SCI [Localité 2] INVEST à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI [Localité 2] INVEST aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au Barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

La société CPF soutient que les seules charges expressément prévues par le bail sont les taxes foncières afférentes aux locaux loués et que le bail n’autorise pas la bailleresse à refacturer d’autres charges, notamment les charges de copropriété qu’elle refacture aux termes de ses régularisations de charges pour les exercices 2019 à 2021 ; que les provisions sur charges sont intégralement imputées sur les charges de copropriété alors que les taxes foncières sont facturées indépendamment des provisions ; qu’en 2013, la société DIA avait déjà interpellé la bailleresse sur les provisions sur charges payées et que la bailleresse avait répondu qu’elles correspondaient uniquement à la taxe foncière des locaux loués, reconnaissant ainsi que seule cette taxe pouvait être refacturée ; que la bailleresse doit être condamnée à lui restituer la somme de 54.396,90 euros correspondant aux provisions sur charges ou aux charges régularisées de 2016 au 1er trimestre 2025, déduction faite des consommations d’eau imputables aux locaux loués ; que dès avant la loi « Pinel » du 18 juin 2014, la jurisprudence a retenu que seules les charges expressément prévues au contrat pouvaient être refacturées au preneur ; que la loi « Pinel » est applicable en l’espèce au moins depuis le renouvellement intervenu le 1er avril 2020. 

Elle expose que la SCI [Localité 2] Invest a dissimulé aux preneurs successifs le véritable objet des provisions facturées trimestriellement en écrivant expressément en 2013 qu’il s’agissait uniquement de la taxe foncière et en s’abstenant de procéder aux régularisations de charges jusqu’en 2021 ; que le fait que les locataires aient réglé les provisions sur charges pendant toutes ces années sans protester est inopérant à faire échec à une demande de répétition de l’indu ; que sa demande de restitution des sommes payées n’est pas motivée par le fait de faire pression sur la bailleresse dans le cadre d’une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2020 mais par les vérifications effectuées à l’occasion de ce renouvellement. 

Elle soutient que la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes en restitution est irrecevable devant le tribunal car relevant de la compétence du juge de la mise en état ; qu’elle a déjà été soulevée devant le juge de la mise en état ; qu’à titre subsidiaire, les actes de la société DIA France, en particulier sa contestation des provisions sur charges faite en 2013, ne peuvent pas lui être opposés dès lors qu’elle est une entité juridique distincte ; qu’il ne peut lui être opposé que la prescription a commencé à courir à compter de la contestation émise en 2013 par la société DIA France sur les provisions facturées ; qu’en tout état de cause, la société locataire a été dissuadée d’agir en justice par les fausses déclarations de la bailleresse en réponse au courrier de la société DIA France en 2013 ; qu’elle ne pouvait être titulaire du droit d’agir en contestation des provisions sur charges qu’elle a payées à compter de 2016 à une date où elle n’était pas encore locataire, en 2013. 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, la SCI [Localité 2] Invest demande au tribunal de :
« - JUGER que la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE est irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et de l'en débouter en raison de la prescription quinquennale intervenue depuis mars 2018 ; 
- CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE aux entiers dépens ».

Elle expose que le bail a été conclu en 2008, antérieurement aux réformes, notamment celles de 2014, imposant de détailler au bail les charges pouvant être refacturées ; qu’à cette date, la simple mention que le loyer serait complété de charges suffisait à les rendre refacturables ; que les jurisprudences visées dans l’assignation de la locataire sont postérieures à l'année 2012, période à partir de laquelle des décisions sont venues préciser que les charges refacturées devaient être expressément convenues dans le contrat de bail, ce qui a été acquis par la loi en 2014 ; que le bail prévoit expressément la facturation de charges en sus du loyer et des taxes, et qu’elles ont été réglées pendant plus de 15 ans par la locataire.

Elle soutient que la locataire aurait contesté la refacturation des charges litigieuses à partir du mois de mars 2013 ; qu’elle fait ainsi l’aveu de la connaissance de son droit d’agir depuis mars 2013, date à partir de laquelle elle pouvait agir judiciairement, ce qu’elle n’a fait qu’en 2023 ; que toute action en répétition de l’indu se trouve prescrite en application de l’article 2224 du code civil ; que la motivation de l’ordonnance du juge de la mise en état ne peut qu’être critiquée en ce que le fonds de commerce dont il s'agit existe et s'est poursuivi sans interruption depuis le 6 juin 2008, date du contrat de bail ; que les droits et obligations des preneurs à bail qui se sont succédés dans les lieux n'ont pas été modifiés par les changements d'enseigne commerciale qui sont intervenus ; que dès lors que le bail initial se poursuit encore actuellement, les contestations élevées en 2013 quant à l'application des termes de celui-ci, sont opposables aux différentes enseignes qui se sont succédées dans les lieux depuis 2013 ; que la contestation formée par la société DIA en 2013 est bien opposable à ses successeurs ; que les demandes de la société preneuses doivent donc être rejetées en raison de la prescription de son droit d’agir.

Par ordonnance du 1er avril 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 10 février 2026, mise en délibéré au 7 mai 2026, prorogée à ce jour par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la prescription de la demande en restitution des charges et provisions sur charges

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 794 du code de procédure civile dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance.

Selon l’article 795 du même code, elles ne peuvent être frappées d’appel ou de pourvoi en cassation qu’avec le jugement statuant au fond.

En l’espèce, la SCI [Localité 2] Invest sollicite du tribunal qu’il juge « que la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE est irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et de l'en débouter en raison de la prescription quinquennale intervenue depuis mars 2018 », estimant que le point de départ de l’action en répétition de l’indu de la locataire se situe en 2013, date à laquelle le prédécesseur de la société CPF aurait eu connaissance de son droit et aurait pu agir en répétition de l’indu.

Cette prétention, qui constitue une fin de non-recevoir, a d’ores et déjà été soumise au juge de la mise en état aux termes d’un incident ayant donné lieu à l’ordonnance du 12 septembre 2024. La SCI [Localité 2] Invest est irrecevable à la soulever une nouvelle fois devant le tribunal statuant au fond, compte tenu de la compétence exclusive du juge de la mise en état prévue à l’article 789 du code de procédure civile, lequel a vidé sa saisine en statuant sur ce point sans renvoi au tribunal statuant au fond. 

Il est rappelé que l’ordonnance du juge de la mise en état pourra être contestée dans le cadre d’un appel avec le jugement statuant au fond, conformément à l’article 795 du code de procédure civile. I

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription du droit d’agir de la société CPF est irrecevable devant le tribunal.


Sur la demande de restitution de charges et de provisions sur charges 

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1156 devenu 1188 du code civil, le contrat s'interprète selon la commune intention des parties et au vu de l'ensemble des clauses du même contrat. 

Il résulte de l’ancien article 1315 devenu l’article 1353 du code civil, qu’il appartient au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu de rapporter la preuve de celui-ci.

Il résulte de l'article 1162 devenu 1190 du code civil, qu'en cas de doute, le contrat de bail s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation, et que les clauses de transfert des charges incluses dans les baux doivent être interprétées strictement car dérogatoires au droit commun.
S’agissant des charges communes de l’immeuble, elles sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. 

A titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat de bail litigieux a été conclu le 6 juin 2008, avant l’entrée en vigueur de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, lesquels ne lui sont pas applicables. Il a cependant été renouvelé à compter du 1er avril 2020, de sorte que les dispositions de la loi dite « Pinel » sont applicables à compter de ce renouvellement. L’article L. 145-40-2 du code de commerce issu de cette loi dispose aux termes de ses premier et dernier alinéas, que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.


En l’espèce, le contrat de bail en date du 6 juin 2008 stipule en son article « Loyer » (p. 24) que : « Ainsi le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de CENT CINQUANTE MILLE EUROS HORS TAXES ET HORS CHARGES (150.000,00€ H.T. et H.C.). […]
Lequel loyer, le PRENEUR s’oblige à payer en même temps que les charges, au BAILLEUR, ou pour lui à son mandataire, par trimestre et d’avance. »

L’article « Charges et conditions générales » stipule au point « 8°) Impôts – Taxes professionnelles – Prestations » (p. 19) que le preneur devra s’acquitter de « en sus du loyer, ses contributions personnelles et professionnelles, de toute nature et de rembourser au BAILLEUR la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la redevance d’assainissement et toutes autres taxes et tous impôts de quelque nature qu’ils soient, incombant généralement aux locataires.
Il devra justifier du paiement des impôts à sa charge, au BAILLEUR, à toute réquisition de celui-ci.
En outre, le PRENEUR s’engage à faire poser à ses frais tout compteur de façon à ce que l’utilisation et la facturation de l’eau, du gaz et de l’électricité, en soit totalement indépendantes.
Le PRENEUR acquittera toutes les taxes immobilières et l’impôt foncier auxquels les locaux, objet des présentes, pourront être assujettis. »

Aucune de ces stipulations claires et non contestées ne prévoit le transfert au locataire des charges de copropriété qui incombent au propriétaire des locaux. La simple occurrence du mot « charges » dans le contrat de bail ne suffit pas à caractériser la volonté des parties de transférer au preneur les charges de copropriété. Seule la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont expressément stipulées à la charge du preneur.

Les charges de copropriété qui sont des charges exorbitantes du droit commun ne peuvent être imposées au locataire qu’en vertu d’une clause expresse du bail, de sorte qu’en l’absence d’une telle stipulation, la bailleresse ne saurait les refacturer à la société CPF. 

Cette analyse des clauses du contrat de bail a été confirmée par les échanges entre la société DIA, précédente locataire, et la SCI [Localité 2] Invest en 2013 :
- par courrier du 22 mars 2013, la société DIA a notifié à la bailleresse que le bail ne prévoyait pas la refacturation de « charges » à sa société, lesquelles étaient payées par la société depuis plusieurs années « de bonne foi et compte tenu de la confiance que nous vous accordions » sans que la locataire ne « songe » à les vérifier ; 
- par courrier reçu le 15 avril 2013, la SCI [Localité 2] Invest a répondu à la locataire « selon le bail du local sis [Adresse 4] – [Localité 4], il est prévu en page 19 que le preneur doit rembourser la taxe sur les ordures ménagères et Taxes Foncières afférent aux lieux loués. La provision sur charges que nous vous refacturons correspond uniquement à la Taxe Foncière correspondant au lieu que vous louez » ;
- par courrier du 31 mai 2013, la société DIA a indiqué à la bailleresse « Nous observons que vous n’avez jamais justifié du montant de cette taxe et que vous n’avez jamais procédé à la régularisation des provisions appelées. Nous vous demandons et au besoin vous mettons en demeure, de nous faire parvenir ces justificatifs et de nous restituer les éventuels trop-perçus » ;
- par courrier daté du 18 juin 2013, la bailleresse a répondu « Comme nous vous l’indiquions dans un précédent courrier, ces provisions correspondent à la taxe foncière ». Elle a procédé à la régularisation demandée par la locataire pour les années 2009 à 2012, accompagnée des justificatifs de taxe foncière, la régularisation conduisant à un montant total de taxe foncière 2009 à 2012 de 35.142 euros, sur lesquels la bailleresse a imputé les provisions payées par la société DIA à hauteur de 21.600 euros, soit un solde de 13.542 euros dont elle a demandé le paiement à la société DIA.

Il résulte de ces échanges d’une part que la bailleresse a expressément confirmé en 2013 que seules les taxes foncières et taxes d’enlèvement des ordures ménagères étaient facturées à la locataire en vertu du contrat de bail, d’autre part, que la bailleresse a procédé à une régularisation en 2013 en imputant les provisions sur charges sur les taxes foncières et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, confirmant ainsi son analyse des stipulations du bail. 

Il résulte de ces éléments que le contrat de bail ne prévoit pas le transfert des charges de copropriété au locataire et que cette analyse du contrat a été confirmée par la bailleresse en 2013.

La société CPF sollicite le remboursement de la somme de 54.396,90 euros à parfaire correspondant aux provisions sur charges de l’année 2016 au premier trimestre 2025, et de la régularisation des charges 2019, indiquant que les taxes foncières et taxe d’enlèvement des ordures ménagères ont été facturées en sus des provisions sur charges. Elle verse aux débats les factures de taxes relatives aux années 2016 à 2022 adressées par la bailleresse, ainsi que les avis d’échéance des loyers et provisions sur charges, dont il ressort effectivement que les taxes faisaient l’objet de facturations distinctes des provisions sur charges et que les provisions sur charges étaient imputées par la bailleresse sur les charges de copropriété.

La SCI [Localité 2] Invest qui ne conteste pas la facturation des charges de copropriété à tout le moins à compter de l’année 2016, en dépit des termes clairs du contrat, sera condamnée à restituer à la société CPF les sommes indûment perçues.

Aux termes du décompte détaillé de la société CPF, confirmé par les avis d’échéance produits et non contesté par la SCI [Localité 2] Invest, la bailleresse sera condamnée à lui rembourser la somme de 54.396,90 euros, au titre des provisions sur charges et charges de l’année 2016 au premier trimestre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, lesquels pourront être capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil.  


Sur les demandes accessoires

La SCI [Localité 2] Invest qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de la SELAS Cabinet Confino, avocat au Barreau de Paris.

Condamnée aux dépens, la SCI [Localité 2] Invest sera condamnée à payer à la société CPF la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au titre de ce même article.



*



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Localité 2] Invest et tirée de la prescription du droit d’agir de la SAS Carrefour Proximité France irrecevable, 

Condamne la SCI [Localité 2] Invest à payer à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 54.396,90 euros au titre des charges et provisions sur charges indûment perçues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mars 2023, 

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

Décision du 04 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/04540 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMVF

Condamne la SCI [Localité 2] Invest à payer à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI [Localité 2] Invest de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI [Localité 2] Invest aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELAS Cabinet Confino, avocat au Barreau de Paris,

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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• 10 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/07328

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• 17 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01875

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• 7 mai 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/09638

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:52:30.438Z.