Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 6, 17 juillet 2026, n° 23/01875

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE 


La société en nom collectif INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT (ci-après la société TELECOM INVEST) a pour activité d’acquérir, en pleine propriété ou en usufruit temporaire, des parcelles de terrain louées à des opérateurs de téléphonie ou des tower companies qui y ont implantés des pylônes supportant des antennes relais.

Monsieur [P] [K] est propriétaire d’une parcelle située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 2], cadastrée AR [Cadastre 1].

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2004, Monsieur [K] et la société TELEDIFFUSION DE FRANCE (ci-après dénommée la société TDF) ont conclu un contrat de bail portant sur la location d’une surface de 60 mètres carrés sur la parcelle AR[Cadastre 1] afin que la société TDF y installe un site radioélectrique pour y exercer des activités de communications électroniques, pour une durée de 12 ans avec un loyer annuel de 3 321,51 euros.

Par un avenant au bail signé le 26 juillet 2004, en date du 1er novembre 2011, Monsieur [K] et la société TDF ont modifié le montant du loyer et ont prolongé la durée du bail jusqu’au 25 septembre 2020. 

Le 23 février 2013, Monsieur [K] et la société TELECOM ont conclu un contrat de partage de revenus.

Le 19 mars 2013, la parcelle AR [Cadastre 1] a fait l’objet d’une division en deux parcelles, AR [Cadastre 2] et AR [Cadastre 3].

Par acte authentique du 23 décembre 2013, Monsieur [K] a cédé à la société TELECOM INVEST l’usufruit temporaire de la parcelle AR [Cadastre 3] sur laquelle était édifiée un pylône de télécommunications, pour une durée de 30 ans pour un prix de 80 000 euros. Il est resté seul et plein propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 2]. 

Par acte du 15 juillet 2019, Monsieur [K] a conclu un nouveau contrat de bail avec la société TDF portant sur la parcelle AR [Cadastre 2] pour une durée de 12 années.

Par courrier en date du 8 août 2022, la société TDF a notifié à la société TELECOM INVEST la résiliation du bail à compter du 8 novembre 2022. 

Le 13 décembre 2022, Monsieur [K] et la société TDF ont résilié le bail conclu le 15 juillet 2019 et en ont conclu un nouveau pour une durée de 17 années, soit du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2039. 

Par acte d’huissier de justice du 21 avril 2023, la société TELECOM INVEST a fait assigner Monsieur [P] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en responsabilité. 


Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2023, Monsieur [K] a appelé dans la cause la société TDF. 

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux procédures. 

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 28 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 29 mai 2026 et mise en délibéré au 17 juillet 2026.

Suivant ses conclusions en demande n°2 notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, la société TELECOM INVEST demande au tribunal de : 
- la déclarer recevable en ses demandes et par conséquent de condamner solidairement Monsieur [P] [K] et la société TDF à lui payer la somme de 314 638,18 euros hors taxes, soit la somme de 377 565,82 euros TTC à titre de dommages et intérêts sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement au titre de la violation de l’acte de cession temporaire d’usufruit du 23 décembre 2013 ayant provoqué la résiliation du bail conclu avec la société TELEDIFFUSION DE FRANCE le 26 juillet 2004 et amendé le 1er novembre 2011, de la violation de son obligation de bonne foi et de la garantie d’éviction.
En tout état de cause, 
- débouter la société TDF et Monsieur [P] [K] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement TDF et Monsieur [K] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner solidairement TDF et Monsieur [K] au paiement des entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile lesquels seront recouvrés par Me Saint Geniest ; 
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa des articles 599, 1134, 1147, 1156, 1162 du code civil dans leur ancienne rédaction et les articles 1240 et 1626 du même code, la société TELECOM INVEST soutient que les agissements de Monsieur [K] engagent sa responsabilité en ce qu’il a violé plusieurs de ses obligations contractuelles à savoir la clause de l’action de cession temporaire d’usufruit prohibant l’installation d’un nouveau pylône dans un rayon de deux kilomètres autour de l’emplacement ; son obligation de bonne foi ; son obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier ; troublé la paisible possession de l’usufruit vendu en violation de la garantie d’éviction.

Elle considère que la société TDF a également manqué à ses obligations contractuelles dès lors qu’elle a résilié le bail de mauvaise foi, sans justifier de ce que la parcelle lui serait désormais inutile. Elle engage aussi sa responsabilité délictuelle en ayant aidé Monsieur [K] a violé la clause de non concurrence présente dans l’acte de cession temporaire d’usufruit.

Dans ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 7 mai 2024, Monsieur [P] [K] sollicite du tribunal qu’il : 
- A titre principal :
- déboute la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ; 
- déboute la société TDF de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;
- A titre subsidiaire :
- ordonner la compensation entre les sommes auxquelles la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT et lui seraient réciproquement condamnées au paiement ; 
- condamner la société TDF à relever et garantir Monsieur [K] de toute condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; 
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Dans tous les cas :
- Condamner la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des entiers dépens de la présente instance et de toutes mesures d’exécution de la décision à intervenir. 

Monsieur [K] rappelle qu’il est un particulier profane en matière d’infrastructures de télécommunication réfute tout manquement de sa part à ses obligations nées de l’acte de cession temporaire d’usufruit conclu le 23 décembre 2013. Il considère que la clause dite de non-concurrence ne peut trouver à s’appliquer puisqu’il n’a jamais mis à disposition de quiconque un équipement radioélectrique dans un rayon de deux kilomètres autour du terrain objet de la cession. Il reconnaît avoir conclu un nouveau bail avec la société TDF en août 2019 ce qui n’était pas interdit par la clause précitée. Il affirme n’avoir eu aucun rôle dans la résiliation du bail de TDF.

Dans ses conclusions récapitulatives n°3 communiquées électroniquement le 15 novembre 2024, la société Télédiffusion de France demande au tribunal de : 
- débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 
- débouter la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 
- condamner la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT aux dépens de la présente instance ; 
- dire et juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa des articles 1188, 1192, 1240, 1353, 1737 du code civil, la société TDF affirme avoir respecté ses obligations nées du bail conclu avec Monsieur [K] le 26 juillet 2007 puisqu’elle avait le droit de le résilier pour tout motif et à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois, ce qu’elle a fait. Elle estime être un tiers par rapport au contrat conclu entre Monsieur [K] et la société TELECOM INVEST. Elle conteste la demande indemnitaire présentée par la société TELECOM INVEST dès lors qu’il n’y a aucune certitude de ce que le bail se serait poursuivi jusqu’en 2043 aux mêmes conditions financières.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


I- Sur la responsabilité de Monsieur [K].

L’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »


L’article 1147 ancien du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

A ce titre, la société TELECOM INVEST reproche plusieurs manquements contractuels à Monsieur [K] à savoir la violation de la clause prévue à l’acte de cession temporaire d’usufruit prohibant la mise à disposition d’un équipement radioélectrique dans un rayon de deux kilomètres ; la violation de son obligation d’information ; un manquement à son obligation de bonne foi ; un manquement à son obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier et le fait d’avoir troublé la paisible possession de l’usufruitier vendu en violation de la garantie d’éviction. 

1- Sur la respect de la clause d’interdiction de mise à disposition d’un équipement radioélectrique.

En l’espèce, l’acte notarié par lequel Monsieur [K] a cédé à la société TELECOM INVEST l’usufruit de la parcelle AR [Cadastre 3] pour une durée de trente années comporte une clause « charges et conditions » rédigée de la manière suivante « la présente constitution d’usufruit est faite aux charges et conditions suivantes que les parties s’obligent à exécuter et accomplir savoir :
1° Le nu-propriétaire : 
- s’engage à ce que le bénéficiaire ne soit ni inquiété ni recherché en raison des activités exercées sur le terrain objet des présentes,
- s’opposera, en outre, à tous empiétements, usurpations ou autres actions de tiers susceptibles d’affecter la propriété ou la jouissance du terrain objet des présentes, 
- tiendra informé le bénéficiaire de tout événement ou action de cette nature afin de lui permettre d’agir directement contre les tiers concernés, le cas échéant,
- s’engage à ne pas mettre à disposition d’un tiers un équipement radioélectrique dans un rayon de deux (2) km autour du terrain objet des présentes. (...) »

Monsieur [K] ne conteste pas que les obligations présentées par cette clause étaient à sa charge en sa qualité de nu-propriétaire de la parcelle AR[Cadastre 3] mais il considère ne pas avoir mis à disposition d’un tiers un équipement radioélectrique dans un rayon de deux kilomètres autour du terrain objet du contrat de cession d’usufruit temporaire, n’ayant pas les connaissances et capacités techniques pour ce faire. 

Il convient donc d’analyser le sens et la portée de cette clause et les obligations concrètes qui en résultaient pour Monsieur [K]. 

Sur ce point, il est certain que Monsieur [K] est un particulier, sans connaissances spécifiques en systèmes et installations radioélectriques. En outre, la complexité et le coût de telles installations conduisent à ce qu’elles soient l’oeuvre majoritaire d’entreprises spécialisées à l’instar de la société TDF, et non de particuliers, bien que cela ne soit pas exclu.

Toutefois, la précision de cette clause dans l’acte de cession par la société TELECOM INVEST vise manifestement à la protéger de l’installation géographiquement rapprochée d’autres infrastructures similaires par des sociétés concurrentes. 

Retenir une interprétation littérale de cette clause viendra à la priver de tout effet ce qui porterait atteinte à l’économie générale de ce contrat.

En outre, le contrat de bail conclu entre Monsieur [K] et la société TDF le 15 juillet 2019 est particulièrement clair sur l’usage que souhaite faire la société locataire de la parcelle louée puisque dès le préambule de l’acte il est indiqué que « TDF souhaite louer un terrain sur la commune de [Localité 2] (Haute-Garonne) afin d’y édifier un site radioélectrique composé d’équipements techniques au sol et d’un pylône supportant des antennes » (pièce 10 - Mr [K]). L’article 1er du bail définit le site radioélectrique comme un emplacement spécialement aménagé en vue de recevoir des stations radioélectriques. La destination souhaitée du bien louée est clairement reprise à l’article 5. 

Dès lors, en signant cet acte, après avoir pu prendre conseil et renseignement auprès du notaire, Monsieur [K] ne pouvait pas ignorer que la conclusion de ce nouveau contrat avait pour unique objectif l’installation d’équipements radioélectriques à quelques mètres seulement de sa parcelle AR[Cadastre 3], constituant incontestablement une mise à disposition volontaire d’un tiers d’un équipement radioélectrique dans un rayon de deux kilomètres autour du terrain objet du contrat de cession temporaire d’usufruit. 

Par conséquent, le tribunal retiendra que Monsieur [K] a violé la présente clause et a donc manqué à ses obligations contractuelles envers la société TELECOM INVEST. 

2- Sur l’obligation d’information.

En l’espèce, cette clause porte sur « tous empiétements, usurpations ou autres actions de tiers susceptibles d’affecter la propriété ou la jouissance du terrain objet des présentes ».

Monsieur [K] en fait une lecture erronée en considérant qu’en concluant un bail sur une parcelle distincte, il n’était pas tenu d’en informer la société TELECOM INVEST puisque ce bail n’affecterait pas la jouissance du terrain en cause. 

En effet, cette clause ne porte pas uniquement sur des événements qui se produiraient que sur la parcelle AR[Cadastre 3] mais sur tout événement ou action qui pourraient en affecter la propriété ou la jouissance ce qui est bien plus large et englobe la conclusion d’un bail avec une société concurrente pour l’édification d’installations radioélectriques identiques à celles présentes pour la parcelle objet de la cession temporaire d’usufruit, celle-ci étant de nature à en affecter la jouissance.

Le non-respect de cette clause constitue également un manquement de Monsieur [K] à ses obligations contractuelles envers la société TELECOM INVEST.

3- Sur l’obligation de bonne foi.

En l’espèce, les agissements précédemment décrits de la part de Monsieur [K] sont constitutifs d’un comportement déloyal de sa part vis-à-vis de la société TELECOM INVEST telle que soulevée par cette dernière en contradiction avec le principe général d’exécution loyale et de bonne foi qui innerve le droit des contrats. 

4- Sur l’obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier. 

En l’espèce, cette obligation générale a été déclinée dans la clause reprise ci-dessus de sorte que son non-respect a nécessairement conduit Monsieur [K] à nuire aux droits de la société TELECOM INVEST, usufruitière, eu égard aux projets connus de la société TDF qui ont pu se réaliser par l’action de Monsieur [K]. 


5- Sur la possession paisible et la garantie d’éviction.
 
En l’espèce, cette obligation générale a été déclinée dans la clause reprise ci-dessus de sorte que son non-respect a nécessairement conduit Monsieur [K] à empêcher la société TELECOM INVEST de jouir paisiblement de ses droits d’usufruitier, eu égard aux projets connus de la société TDF qui ont pu se réaliser par l’action de Monsieur [K]. 

Dès lors, eu égard aux multiples manquements contractuels caractérisés, la responsabilité contractuelle de Monsieur [K] sera engagée à l’égard de la société TELECOM INVEST. 

II- Sur la responsabilité de la société TDF.

Le contrat de bail conclu le 25 juillet 2004 entre Monsieur [K] et la société TDF comporte un article 19 dénommé « Résiliation » rédigé de la manière suivante « dans l’éventualité où TDF n’aurait plus l’utilité des biens loués, par suite de l’évolution des techniques ou pour toute autre cause (et notamment en cas de refus des autorisations administratives mentionnées à l’article 7), elle pourrait résilier le présent bail à tout moment, moyennant le respect d’un préavis de trois mois signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception » (pièce 2 - demandeur). 

En l’espèce, il se déduit de la lecture de cet article que la société TDF avait le droit de résilier le bail uniquement dans l’hypothèse où elle n’aurait plus l’utilité des biens loués et ce, pour quelque cause que ce soit. 

L’interprétation faite par la société TDF est nécessairement erronée et contrevient à l’intention communes des parties dès lors que l’expression « pour toute autre cause » se rattache à l’inutilité des biens loués et non à la faculté de résiliation de la société locataire comme le suggère le placement de la virgule ainsi que l’énonciation d’un exemple entre parenthèses d’une autre cause qui priverait le bien loué de son utilité. De plus, la précision sur l’inutilité du bien loué comme cause de résiliation ne se comprend et n’a d’intérêt que si la résiliation n’est possible que dans ce cas délimité et non « pour toute autre cause ». 

Ainsi, la société TDF disposait bien d’un droit de résiliation dans cette hypothèse où le bien loué deviendrait inutile pour quelque raison que ce soit. Cependant, la société TDF manque de rapporter la preuve de cette inutilité. En effet, dès juillet 2019, la société TDF s’est retrouvée locataire d’une partie de la parcelle AR[Cadastre 2] appartenant à Monsieur [K], jouxtant la parcelle AR[Cadastre 3], dans l’unique but d’y installer un pylône identique à celui présent sur la parcelle AR[Cadastre 3], comme précisé dans le contrat de bail.
Elle a entamé les opérations de destruction du pylône présent sur la parcelle AR[Cadastre 3] dès janvier 2020 (ce qui avait dû nécessiter des demandes d’autorisation préalables, soit dès 2019) (pièce 10 - demandeur) et la société TELECOM INVEST rapporte la preuve de ce que le nouveau pylône de la parcelle AR [Cadastre 2] a été mis en service le 28 mars 2022 (pièce 11 - demandeur) soit quatre mois avant sa demande de résiliation du contrat de bail auprès de la société TELECOM INVEST. Autrement dit, la société TDF a attendu d’être concrètement en possession d’une nouvelle infrastructure radioélectrique fonctionnelle située à quelques mètres de la parcelle AR[Cadastre 3] pour solliciter la résiliation du bail portant sur cette parcelle. Dans ce contexte, l’inutilité du bien loué ne peut être retenue. 

Par conséquent, la société TDF n’a pas respecté les conditions contractuelles de son droit de résiliation ce qui constitue un manquement contractuel de sa part à l’égard de la société TELECOM INVEST engageant sa responsabilité contractuelle. 



III- Sur la demande indemnitaire.

La société TELECOM INVEST estime que son préjudice consiste en une perte de loyers depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’en 2043 de 10 652 euros TTC annuels. 

Monsieur [K] et la société TDF s’opposent à cette demande considérant que la perception de loyers restait hypothétique dans sa durée et dans son montant.

En l’espèce, il est établi que la conjugaison des fautes contractuelles de Monsieur [K] et de la société TDF avec la résiliation du contrat de bail a entraîné des pertes financières certaines pour la société demanderesse en l’absence de perceptions des loyers contractuellement prévus. 

Sur leur montant, il convient de retenir le dernier loyer annuel perçu en 2022 à hauteur de 10 652 euros eu égard à la partie fixe non susceptible de variation et à la stabilité de la présence de deux opérateurs installés jouant sur la partie variable forfaitaire du loyer. 

Sur la durée à prendre en considération, le préjudice de la société TELECOM INVEST ne peut être considéré comme certain que jusqu’à la date du fin du bail prévue au 25 septembre 2029. La source de revenus de la société demanderesse provient de ce bail et non de la convention de cession temporaire d’usufruit à elle seule de sorte que la durée de cette dernière ne peut être retenue.

Ainsi, la société TELECOM INVEST pouvait espérer un revenu financier de 71 901 euros jusqu’au 25 septembre 2029.

En revanche, comme justement indiqué par les défendeurs, même si le bail litigieux s’était poursuivi, la perception des loyers n’était pas garantie pour la société TELECOM INVEST eu égard au droit de résiliation expressément prévu dans le contrat. Dès lors, le préjudice de la société TELECOM INVEST ne peut pas être équivalent aux loyers qui auraient été perçus mais doit être analysé en une perte de chance de percevoir ces loyers. 

Eu égard aux éléments apportés par les parties, à la faculté de résiliation du locataire, à l’absence d’éléments indiquant que le site ne serait plus actuellement exploité, la perte de chance de la société TELECOM INVEST sera évaluée à 70% du montant des loyers perdus. 

Par conséquent, Monsieur [K] et la société TDF seront condamnés in solidum à payer la somme de 50 330,70 euros à la société TELECOM INVEST en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir des loyers.

La demande d’astreinte formulée par la société TELECOM INVEST apparaît disproportionnée et prématurée, en l’absence d’éléments laissant penser que la présente décision serait susceptible de ne pas être exécutée par l’une des parties condamnées.

En l’absence de demande de condamnation de la société TELECOM INVEST formée par Monsieur [K], aucune compensation ne peut être opérée par le tribunal de sorte que la demande de Monsieur [K] sera rejetée.

IV- Sur l’appel en garantie de Monsieur [K] à l’encontre de la société TDF.

Monsieur [K] demande à être relevé et garanti de l’intégralité des condamnations éventuellement mises à sa charge par la société TDF. 

Une telle demande suppose la démonstration d’une faute de la société TDF. Or, Monsieur [K] ne fait pas la démonstration d’une telle faute. 

Même à analyser les relations entre Monsieur [K] et la société TDF et à y rechercher une faute, notamment quant aux informations données à Monsieur [K] sur la légalité et l’absence de difficulté quant à la conclusion du bail du 15 juillet 2019, Monsieur [K] ne produit aucune pièce justificative de ce qu’il s’est effectivement rapproché de la sociét TDF en amont de la conclusion de ce contrat d’une part et que des informations ayant pu l’induire en erreur sur la portée de ses propres obligations contractuelles lui aient été données par la société TDF d’autre part. 

Par conséquent, en l’absence de démonstration d’une faute de la société TDF, l’appel en garantie de Monsieur [K] à son encontre sera rejeté. 

IV- Sur les mesures de fin de jugement

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Selon l’article 699 du code de procédure civile, “Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.”

En l'espèce, Monsieur [K] et la société TDF, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Saint Geniest.

2- Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n’y a lieu à condamnation ».

En l'espèce, Monsieur [K] et la société TDF, condamnés aux dépens, verseront in solidum à la société TELECOM INVEST une somme qu'il est équitable de fixer à 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

En revanche, il n'y a pas lieu d'indemniser Monsieur [K] et la société TDF de leurs propres frais irrépétibles qu'ils conserveront à leur charge.

3- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

Monsieur [K] demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation prononcée à son encontre compte tenu des risques qu’elle entraînerait pour sa situation financière.

La société TDF formule la même demande considérant que l’exécution provisoire est manifestement incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun argument développé par Monsieur [K] et la société TDF ni aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et la société TELEDIFFUSION DE FRANCE à payer à la S.N.C INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT la somme de 50 330,70 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir des loyers ; 

DEBOUTE la S.N.C INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT de sa demande tendant à cette condamnation soit assortie d’une astreinte ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [K] de sa demande de compensation entre les condamnations prononcées ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [K] de son appel en garantie formé contre la société TELEDIFFUSION DE FRANCE ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et la société TELEDIFFUSION DE FRANCE au paiement des entiers dépens . 

AUTORISE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Marie Saint Geniest, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et la société TELEDIFFUSION DE FRANCE à payer 4 000 euros à la S.N.C INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT au titre des frais irrépétibles ; 

REJETTE la demande de Monsieur [K] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société TELEDIFFUSION DE FRANCE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [K] de sa demande tendant à ce que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée ; 

DEBOUTE la société TELEDIFFUSION DE FRANCE de sa demande tendant à ce que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée. 



LE GREFFIER LA PRESIDENTE

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 23/01875 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RZNO
NAC : 5AE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 6


JUGEMENT DU 17 Juillet 2026




PRESIDENT

Madame GALLIUSSI, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

M. PEREZ, 

DEBATS 

 à l'audience publique du 29 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.N.C. INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT, RCS Bobigny 797 628 302, représenté par son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marie SAINT GENIEST de la SCP FLINT - SAINT GENIEST - GINESTA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 17, et Me Catherine SAINT-GENIEST de L’AARPI JEANTET, avocat plaidant au barreau de PARIS



DEFENDEURS

S.A.S.U. TDF (TELEDIFFUSSION DE FRANCE), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 328, et Me James Alexandre DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS
M. [P] [K]
né le 06 Janvier 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Béatrice LAUNOIS-CHAZALON de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 452

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EXPOSÉ DU LITIGE 


La société en nom collectif INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT (ci-après la société TELECOM INVEST) a pour activité d’acquérir, en pleine propriété ou en usufruit temporaire, des parcelles de terrain louées à des opérateurs de téléphonie ou des tower companies qui y ont implantés des pylônes supportant des antennes relais.

Monsieur [P] [K] est propriétaire d’une parcelle située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 2], cadastrée AR [Cadastre 1].

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2004, Monsieur [K] et la société TELEDIFFUSION DE FRANCE (ci-après dénommée la société TDF) ont conclu un contrat de bail portant sur la location d’une surface de 60 mètres carrés sur la parcelle AR[Cadastre 1] afin que la société TDF y installe un site radioélectrique pour y exercer des activités de communications électroniques, pour une durée de 12 ans avec un loyer annuel de 3 321,51 euros.

Par un avenant au bail signé le 26 juillet 2004, en date du 1er novembre 2011, Monsieur [K] et la société TDF ont modifié le montant du loyer et ont prolongé la durée du bail jusqu’au 25 septembre 2020. 

Le 23 février 2013, Monsieur [K] et la société TELECOM ont conclu un contrat de partage de revenus.

Le 19 mars 2013, la parcelle AR [Cadastre 1] a fait l’objet d’une division en deux parcelles, AR [Cadastre 2] et AR [Cadastre 3].

Par acte authentique du 23 décembre 2013, Monsieur [K] a cédé à la société TELECOM INVEST l’usufruit temporaire de la parcelle AR [Cadastre 3] sur laquelle était édifiée un pylône de télécommunications, pour une durée de 30 ans pour un prix de 80 000 euros. Il est resté seul et plein propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 2]. 

Par acte du 15 juillet 2019, Monsieur [K] a conclu un nouveau contrat de bail avec la société TDF portant sur la parcelle AR [Cadastre 2] pour une durée de 12 années.

Par courrier en date du 8 août 2022, la société TDF a notifié à la société TELECOM INVEST la résiliation du bail à compter du 8 novembre 2022. 

Le 13 décembre 2022, Monsieur [K] et la société TDF ont résilié le bail conclu le 15 juillet 2019 et en ont conclu un nouveau pour une durée de 17 années, soit du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2039. 

Par acte d’huissier de justice du 21 avril 2023, la société TELECOM INVEST a fait assigner Monsieur [P] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en responsabilité. 


Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2023, Monsieur [K] a appelé dans la cause la société TDF. 

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux procédures. 

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 28 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 29 mai 2026 et mise en délibéré au 17 juillet 2026.

Suivant ses conclusions en demande n°2 notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, la société TELECOM INVEST demande au tribunal de : 
- la déclarer recevable en ses demandes et par conséquent de condamner solidairement Monsieur [P] [K] et la société TDF à lui payer la somme de 314 638,18 euros hors taxes, soit la somme de 377 565,82 euros TTC à titre de dommages et intérêts sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement au titre de la violation de l’acte de cession temporaire d’usufruit du 23 décembre 2013 ayant provoqué la résiliation du bail conclu avec la société TELEDIFFUSION DE FRANCE le 26 juillet 2004 et amendé le 1er novembre 2011, de la violation de son obligation de bonne foi et de la garantie d’éviction.
En tout état de cause, 
- débouter la société TDF et Monsieur [P] [K] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement TDF et Monsieur [K] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner solidairement TDF et Monsieur [K] au paiement des entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile lesquels seront recouvrés par Me Saint Geniest ; 
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa des articles 599, 1134, 1147, 1156, 1162 du code civil dans leur ancienne rédaction et les articles 1240 et 1626 du même code, la société TELECOM INVEST soutient que les agissements de Monsieur [K] engagent sa responsabilité en ce qu’il a violé plusieurs de ses obligations contractuelles à savoir la clause de l’action de cession temporaire d’usufruit prohibant l’installation d’un nouveau pylône dans un rayon de deux kilomètres autour de l’emplacement ; son obligation de bonne foi ; son obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier ; troublé la paisible possession de l’usufruit vendu en violation de la garantie d’éviction.

Elle considère que la société TDF a également manqué à ses obligations contractuelles dès lors qu’elle a résilié le bail de mauvaise foi, sans justifier de ce que la parcelle lui serait désormais inutile. Elle engage aussi sa responsabilité délictuelle en ayant aidé Monsieur [K] a violé la clause de non concurrence présente dans l’acte de cession temporaire d’usufruit.

Dans ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 7 mai 2024, Monsieur [P] [K] sollicite du tribunal qu’il : 
- A titre principal :
- déboute la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ; 
- déboute la société TDF de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;
- A titre subsidiaire :
- ordonner la compensation entre les sommes auxquelles la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT et lui seraient réciproquement condamnées au paiement ; 
- condamner la société TDF à relever et garantir Monsieur [K] de toute condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; 
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Dans tous les cas :
- Condamner la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des entiers dépens de la présente instance et de toutes mesures d’exécution de la décision à intervenir. 

Monsieur [K] rappelle qu’il est un particulier profane en matière d’infrastructures de télécommunication réfute tout manquement de sa part à ses obligations nées de l’acte de cession temporaire d’usufruit conclu le 23 décembre 2013. Il considère que la clause dite de non-concurrence ne peut trouver à s’appliquer puisqu’il n’a jamais mis à disposition de quiconque un équipement radioélectrique dans un rayon de deux kilomètres autour du terrain objet de la cession. Il reconnaît avoir conclu un nouveau bail avec la société TDF en août 2019 ce qui n’était pas interdit par la clause précitée. Il affirme n’avoir eu aucun rôle dans la résiliation du bail de TDF.

Dans ses conclusions récapitulatives n°3 communiquées électroniquement le 15 novembre 2024, la société Télédiffusion de France demande au tribunal de : 
- débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 
- débouter la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 
- condamner la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT aux dépens de la présente instance ; 
- dire et juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa des articles 1188, 1192, 1240, 1353, 1737 du code civil, la société TDF affirme avoir respecté ses obligations nées du bail conclu avec Monsieur [K] le 26 juillet 2007 puisqu’elle avait le droit de le résilier pour tout motif et à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois, ce qu’elle a fait. Elle estime être un tiers par rapport au contrat conclu entre Monsieur [K] et la société TELECOM INVEST. Elle conteste la demande indemnitaire présentée par la société TELECOM INVEST dès lors qu’il n’y a aucune certitude de ce que le bail se serait poursuivi jusqu’en 2043 aux mêmes conditions financières.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


I- Sur la responsabilité de Monsieur [K].

L’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »


L’article 1147 ancien du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

A ce titre, la société TELECOM INVEST reproche plusieurs manquements contractuels à Monsieur [K] à savoir la violation de la clause prévue à l’acte de cession temporaire d’usufruit prohibant la mise à disposition d’un équipement radioélectrique dans un rayon de deux kilomètres ; la violation de son obligation d’information ; un manquement à son obligation de bonne foi ; un manquement à son obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier et le fait d’avoir troublé la paisible possession de l’usufruitier vendu en violation de la garantie d’éviction. 

1- Sur la respect de la clause d’interdiction de mise à disposition d’un équipement radioélectrique.

En l’espèce, l’acte notarié par lequel Monsieur [K] a cédé à la société TELECOM INVEST l’usufruit de la parcelle AR [Cadastre 3] pour une durée de trente années comporte une clause « charges et conditions » rédigée de la manière suivante « la présente constitution d’usufruit est faite aux charges et conditions suivantes que les parties s’obligent à exécuter et accomplir savoir :
1° Le nu-propriétaire : 
- s’engage à ce que le bénéficiaire ne soit ni inquiété ni recherché en raison des activités exercées sur le terrain objet des présentes,
- s’opposera, en outre, à tous empiétements, usurpations ou autres actions de tiers susceptibles d’affecter la propriété ou la jouissance du terrain objet des présentes, 
- tiendra informé le bénéficiaire de tout événement ou action de cette nature afin de lui permettre d’agir directement contre les tiers concernés, le cas échéant,
- s’engage à ne pas mettre à disposition d’un tiers un équipement radioélectrique dans un rayon de deux (2) km autour du terrain objet des présentes. (...) »

Monsieur [K] ne conteste pas que les obligations présentées par cette clause étaient à sa charge en sa qualité de nu-propriétaire de la parcelle AR[Cadastre 3] mais il considère ne pas avoir mis à disposition d’un tiers un équipement radioélectrique dans un rayon de deux kilomètres autour du terrain objet du contrat de cession d’usufruit temporaire, n’ayant pas les connaissances et capacités techniques pour ce faire. 

Il convient donc d’analyser le sens et la portée de cette clause et les obligations concrètes qui en résultaient pour Monsieur [K]. 

Sur ce point, il est certain que Monsieur [K] est un particulier, sans connaissances spécifiques en systèmes et installations radioélectriques. En outre, la complexité et le coût de telles installations conduisent à ce qu’elles soient l’oeuvre majoritaire d’entreprises spécialisées à l’instar de la société TDF, et non de particuliers, bien que cela ne soit pas exclu.

Toutefois, la précision de cette clause dans l’acte de cession par la société TELECOM INVEST vise manifestement à la protéger de l’installation géographiquement rapprochée d’autres infrastructures similaires par des sociétés concurrentes. 

Retenir une interprétation littérale de cette clause viendra à la priver de tout effet ce qui porterait atteinte à l’économie générale de ce contrat.

En outre, le contrat de bail conclu entre Monsieur [K] et la société TDF le 15 juillet 2019 est particulièrement clair sur l’usage que souhaite faire la société locataire de la parcelle louée puisque dès le préambule de l’acte il est indiqué que « TDF souhaite louer un terrain sur la commune de [Localité 2] (Haute-Garonne) afin d’y édifier un site radioélectrique composé d’équipements techniques au sol et d’un pylône supportant des antennes » (pièce 10 - Mr [K]). L’article 1er du bail définit le site radioélectrique comme un emplacement spécialement aménagé en vue de recevoir des stations radioélectriques. La destination souhaitée du bien louée est clairement reprise à l’article 5. 

Dès lors, en signant cet acte, après avoir pu prendre conseil et renseignement auprès du notaire, Monsieur [K] ne pouvait pas ignorer que la conclusion de ce nouveau contrat avait pour unique objectif l’installation d’équipements radioélectriques à quelques mètres seulement de sa parcelle AR[Cadastre 3], constituant incontestablement une mise à disposition volontaire d’un tiers d’un équipement radioélectrique dans un rayon de deux kilomètres autour du terrain objet du contrat de cession temporaire d’usufruit. 

Par conséquent, le tribunal retiendra que Monsieur [K] a violé la présente clause et a donc manqué à ses obligations contractuelles envers la société TELECOM INVEST. 

2- Sur l’obligation d’information.

En l’espèce, cette clause porte sur « tous empiétements, usurpations ou autres actions de tiers susceptibles d’affecter la propriété ou la jouissance du terrain objet des présentes ».

Monsieur [K] en fait une lecture erronée en considérant qu’en concluant un bail sur une parcelle distincte, il n’était pas tenu d’en informer la société TELECOM INVEST puisque ce bail n’affecterait pas la jouissance du terrain en cause. 

En effet, cette clause ne porte pas uniquement sur des événements qui se produiraient que sur la parcelle AR[Cadastre 3] mais sur tout événement ou action qui pourraient en affecter la propriété ou la jouissance ce qui est bien plus large et englobe la conclusion d’un bail avec une société concurrente pour l’édification d’installations radioélectriques identiques à celles présentes pour la parcelle objet de la cession temporaire d’usufruit, celle-ci étant de nature à en affecter la jouissance.

Le non-respect de cette clause constitue également un manquement de Monsieur [K] à ses obligations contractuelles envers la société TELECOM INVEST.

3- Sur l’obligation de bonne foi.

En l’espèce, les agissements précédemment décrits de la part de Monsieur [K] sont constitutifs d’un comportement déloyal de sa part vis-à-vis de la société TELECOM INVEST telle que soulevée par cette dernière en contradiction avec le principe général d’exécution loyale et de bonne foi qui innerve le droit des contrats. 

4- Sur l’obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier. 

En l’espèce, cette obligation générale a été déclinée dans la clause reprise ci-dessus de sorte que son non-respect a nécessairement conduit Monsieur [K] à nuire aux droits de la société TELECOM INVEST, usufruitière, eu égard aux projets connus de la société TDF qui ont pu se réaliser par l’action de Monsieur [K]. 


5- Sur la possession paisible et la garantie d’éviction.
 
En l’espèce, cette obligation générale a été déclinée dans la clause reprise ci-dessus de sorte que son non-respect a nécessairement conduit Monsieur [K] à empêcher la société TELECOM INVEST de jouir paisiblement de ses droits d’usufruitier, eu égard aux projets connus de la société TDF qui ont pu se réaliser par l’action de Monsieur [K]. 

Dès lors, eu égard aux multiples manquements contractuels caractérisés, la responsabilité contractuelle de Monsieur [K] sera engagée à l’égard de la société TELECOM INVEST. 

II- Sur la responsabilité de la société TDF.

Le contrat de bail conclu le 25 juillet 2004 entre Monsieur [K] et la société TDF comporte un article 19 dénommé « Résiliation » rédigé de la manière suivante « dans l’éventualité où TDF n’aurait plus l’utilité des biens loués, par suite de l’évolution des techniques ou pour toute autre cause (et notamment en cas de refus des autorisations administratives mentionnées à l’article 7), elle pourrait résilier le présent bail à tout moment, moyennant le respect d’un préavis de trois mois signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception » (pièce 2 - demandeur). 

En l’espèce, il se déduit de la lecture de cet article que la société TDF avait le droit de résilier le bail uniquement dans l’hypothèse où elle n’aurait plus l’utilité des biens loués et ce, pour quelque cause que ce soit. 

L’interprétation faite par la société TDF est nécessairement erronée et contrevient à l’intention communes des parties dès lors que l’expression « pour toute autre cause » se rattache à l’inutilité des biens loués et non à la faculté de résiliation de la société locataire comme le suggère le placement de la virgule ainsi que l’énonciation d’un exemple entre parenthèses d’une autre cause qui priverait le bien loué de son utilité. De plus, la précision sur l’inutilité du bien loué comme cause de résiliation ne se comprend et n’a d’intérêt que si la résiliation n’est possible que dans ce cas délimité et non « pour toute autre cause ». 

Ainsi, la société TDF disposait bien d’un droit de résiliation dans cette hypothèse où le bien loué deviendrait inutile pour quelque raison que ce soit. Cependant, la société TDF manque de rapporter la preuve de cette inutilité. En effet, dès juillet 2019, la société TDF s’est retrouvée locataire d’une partie de la parcelle AR[Cadastre 2] appartenant à Monsieur [K], jouxtant la parcelle AR[Cadastre 3], dans l’unique but d’y installer un pylône identique à celui présent sur la parcelle AR[Cadastre 3], comme précisé dans le contrat de bail.
Elle a entamé les opérations de destruction du pylône présent sur la parcelle AR[Cadastre 3] dès janvier 2020 (ce qui avait dû nécessiter des demandes d’autorisation préalables, soit dès 2019) (pièce 10 - demandeur) et la société TELECOM INVEST rapporte la preuve de ce que le nouveau pylône de la parcelle AR [Cadastre 2] a été mis en service le 28 mars 2022 (pièce 11 - demandeur) soit quatre mois avant sa demande de résiliation du contrat de bail auprès de la société TELECOM INVEST. Autrement dit, la société TDF a attendu d’être concrètement en possession d’une nouvelle infrastructure radioélectrique fonctionnelle située à quelques mètres de la parcelle AR[Cadastre 3] pour solliciter la résiliation du bail portant sur cette parcelle. Dans ce contexte, l’inutilité du bien loué ne peut être retenue. 

Par conséquent, la société TDF n’a pas respecté les conditions contractuelles de son droit de résiliation ce qui constitue un manquement contractuel de sa part à l’égard de la société TELECOM INVEST engageant sa responsabilité contractuelle. 



III- Sur la demande indemnitaire.

La société TELECOM INVEST estime que son préjudice consiste en une perte de loyers depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’en 2043 de 10 652 euros TTC annuels. 

Monsieur [K] et la société TDF s’opposent à cette demande considérant que la perception de loyers restait hypothétique dans sa durée et dans son montant.

En l’espèce, il est établi que la conjugaison des fautes contractuelles de Monsieur [K] et de la société TDF avec la résiliation du contrat de bail a entraîné des pertes financières certaines pour la société demanderesse en l’absence de perceptions des loyers contractuellement prévus. 

Sur leur montant, il convient de retenir le dernier loyer annuel perçu en 2022 à hauteur de 10 652 euros eu égard à la partie fixe non susceptible de variation et à la stabilité de la présence de deux opérateurs installés jouant sur la partie variable forfaitaire du loyer. 

Sur la durée à prendre en considération, le préjudice de la société TELECOM INVEST ne peut être considéré comme certain que jusqu’à la date du fin du bail prévue au 25 septembre 2029. La source de revenus de la société demanderesse provient de ce bail et non de la convention de cession temporaire d’usufruit à elle seule de sorte que la durée de cette dernière ne peut être retenue.

Ainsi, la société TELECOM INVEST pouvait espérer un revenu financier de 71 901 euros jusqu’au 25 septembre 2029.

En revanche, comme justement indiqué par les défendeurs, même si le bail litigieux s’était poursuivi, la perception des loyers n’était pas garantie pour la société TELECOM INVEST eu égard au droit de résiliation expressément prévu dans le contrat. Dès lors, le préjudice de la société TELECOM INVEST ne peut pas être équivalent aux loyers qui auraient été perçus mais doit être analysé en une perte de chance de percevoir ces loyers. 

Eu égard aux éléments apportés par les parties, à la faculté de résiliation du locataire, à l’absence d’éléments indiquant que le site ne serait plus actuellement exploité, la perte de chance de la société TELECOM INVEST sera évaluée à 70% du montant des loyers perdus. 

Par conséquent, Monsieur [K] et la société TDF seront condamnés in solidum à payer la somme de 50 330,70 euros à la société TELECOM INVEST en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir des loyers.

La demande d’astreinte formulée par la société TELECOM INVEST apparaît disproportionnée et prématurée, en l’absence d’éléments laissant penser que la présente décision serait susceptible de ne pas être exécutée par l’une des parties condamnées.

En l’absence de demande de condamnation de la société TELECOM INVEST formée par Monsieur [K], aucune compensation ne peut être opérée par le tribunal de sorte que la demande de Monsieur [K] sera rejetée.

IV- Sur l’appel en garantie de Monsieur [K] à l’encontre de la société TDF.

Monsieur [K] demande à être relevé et garanti de l’intégralité des condamnations éventuellement mises à sa charge par la société TDF. 

Une telle demande suppose la démonstration d’une faute de la société TDF. Or, Monsieur [K] ne fait pas la démonstration d’une telle faute. 

Même à analyser les relations entre Monsieur [K] et la société TDF et à y rechercher une faute, notamment quant aux informations données à Monsieur [K] sur la légalité et l’absence de difficulté quant à la conclusion du bail du 15 juillet 2019, Monsieur [K] ne produit aucune pièce justificative de ce qu’il s’est effectivement rapproché de la sociét TDF en amont de la conclusion de ce contrat d’une part et que des informations ayant pu l’induire en erreur sur la portée de ses propres obligations contractuelles lui aient été données par la société TDF d’autre part. 

Par conséquent, en l’absence de démonstration d’une faute de la société TDF, l’appel en garantie de Monsieur [K] à son encontre sera rejeté. 

IV- Sur les mesures de fin de jugement

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Selon l’article 699 du code de procédure civile, “Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.”

En l'espèce, Monsieur [K] et la société TDF, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Saint Geniest.

2- Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n’y a lieu à condamnation ».

En l'espèce, Monsieur [K] et la société TDF, condamnés aux dépens, verseront in solidum à la société TELECOM INVEST une somme qu'il est équitable de fixer à 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

En revanche, il n'y a pas lieu d'indemniser Monsieur [K] et la société TDF de leurs propres frais irrépétibles qu'ils conserveront à leur charge.

3- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

Monsieur [K] demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation prononcée à son encontre compte tenu des risques qu’elle entraînerait pour sa situation financière.

La société TDF formule la même demande considérant que l’exécution provisoire est manifestement incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun argument développé par Monsieur [K] et la société TDF ni aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et la société TELEDIFFUSION DE FRANCE à payer à la S.N.C INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT la somme de 50 330,70 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir des loyers ; 

DEBOUTE la S.N.C INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT de sa demande tendant à cette condamnation soit assortie d’une astreinte ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [K] de sa demande de compensation entre les condamnations prononcées ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [K] de son appel en garantie formé contre la société TELEDIFFUSION DE FRANCE ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et la société TELEDIFFUSION DE FRANCE au paiement des entiers dépens . 

AUTORISE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Marie Saint Geniest, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et la société TELEDIFFUSION DE FRANCE à payer 4 000 euros à la S.N.C INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT au titre des frais irrépétibles ; 

REJETTE la demande de Monsieur [K] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société TELEDIFFUSION DE FRANCE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [K] de sa demande tendant à ce que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée ; 

DEBOUTE la société TELEDIFFUSION DE FRANCE de sa demande tendant à ce que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée. 



LE GREFFIER LA PRESIDENTE

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• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/09581

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• 16 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01052

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Mise à jour de la source le 2026-07-22T21:42:38.651Z.