Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 3 septembre 2026, n° 21/13462

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 avril 2018, la SCI [Y] a acquis de Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] (ci-après " consorts [J] "), deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée (lot n°46) et sous-sol (lot n°44), reliés par un escalier intérieur, au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°45, mitoyen du lot n°46, au sein de cet immeuble, appartient à la SCI du [Adresse 1] dont M. et Mme [J] sont associés.

La SCI [Y] a donné à bail ses lots n°44 et n°46 à la SELAS New Kinesia qui y exerce une activité de kinésithérapie-balnéothérapie.

Par exploits en date des 10 et 12 novembre 2020, la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia ont assigné en référé les consorts [J] et la SCI du [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment :
- de remise en état de l'issue de secours se situant au rez-de-chaussée dans le lot n°46 et débouchant dans un couloir appartenant au lot n°45, condamnée unilatéralement par la SCI du [Adresse 1]
- d'exécuter les travaux de scission du réseau de distribution d'eau potable, le réseau desservant leurs deux lots mais également le lot n°45 appartenant à la SCI du [Adresse 1] dont elles règlent la consommation d'eau.

Par ordonnance du 27 mai 2021, le juge des référés a ordonné à la SCI du [Adresse 1], in solidum avec les consorts [J], de remettre en état l'issue de secours sous astreinte et débouté la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia du surplus de leurs demandes, relatives notamment à la scission du réseau de distribution d'eau.

Par un arrêt du 22 mai 2022, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance s'agissant de la remise en état de la porte de secours, et l'a infirmé en ordonnant à la SCI du [Adresse 1] de faire exécuter, à ses frais, les travaux de scission du réseau de distribution d'eau.

La SCI [Y] et la SELAS New Kinesia ont formé pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt.

C'est dans ces conditions que la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer assignation, par exploit d'huissier en date du 26 octobre 2021, à la SCI [Y], aux fins de faire juger que la demande d'ouverture entre les lots 45 et 46 doit être qualifiée d'action confessoire d'une servitude discontinue et apparente qui ne peut être concédée que par un titre, qu'il n'existe aucun titre permettant à la SCI [Y] d'acquérir une servitude sur le lot 45, de sorte que toute demande d'ouverture entre les lots n°45 et 46 doit être rejetée. L'affaire a été enregistrée sous le RG 21/13462.

Par ordonnance du 1er juillet 2022, le juge de la mise en état a débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables des écritures de la SCI [Y] du 11 janvier 2022, ainsi que la SCI [Y] concernant ses demandes d'annulation de l'assignation délivrée pour défaut de diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige et de mentions prescrites par l'article 54 4° du code de procédure civile.

Par exploits du 19 octobre 2022, la SCI [Y] a fait délivrer assignation en intervention forcée aux consorts [J], aux fins de jonction, d'appel en garantie de toute condamnation prononcée à son encontre, d'indemnisation de divers préjudices liés à un manquement à leur devoir d'information et à leur obligation de garantie d'éviction, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L'instance a été enrôlée sous le RG 22/12533.

Le 24 mai 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les instances.

Suivant conclusions signifiées le 19 mars 2024, la SELAS New Kinesia est intervenue volontairement à la présente instance.

Par ordonnance du 4 avril 2024, la Cour de cassation a radié le pourvoi, au motif que la porte telle que remise en état ne peut constituer une issue de secours et que l'arrêt attaqué doit être considéré comme non exécuté.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la SCI du [Adresse 1] et les consorts [J] demandent au tribunal, au visa des articles 637, 685, 688, 689, 690, 691, 1199, 1137, 1625 et 1626 du code civil, de :

" Dire la SCI du [Adresse 1] recevable et bien fondée ;

Juger que la demande d'ouverture par la SCI [Y] entre les lots 45 et 46 doit être qualifiée d'action confessoire d'une servitude discontinue et apparente qui ne peut être concédée que par un titre ;

Juger qu'il n'existe aucun titre permettant à la SCI [Y] d'acquérir une servitude sur le lot 45, propriété de la SCI du [Adresse 1] ;

Juger la SCI [Y] irrecevable et mal fondée à revendiquer l'ouverture d'une porte entre les lots 45 et 46 de l'immeuble du [Adresse 3] à 75010- Paris ;

Juger qu'aucune servitude de passage n'est stipulée pesant sur le lot 45 au profit des lots 44 et 46 de l'immeuble du [Adresse 4] ;

Juger que la mitoyenneté porte sur le mur, partie commune entre les lots 45 et 46, et non sur la porte provisoire créée entre lesdits lots ;

Juger mal fondée toute demande de revendication d'une servitude au profit des lots 44 et 46 appartenant à la SCI [Y] ;

Juger que la SCI [Y] ne peut bénéficier d'aucune prescription acquisitive portant sur une prétendue servitude discontinue 
apparente ;

Juger que le lot 46 n'est pas enclavé, disposant d'une porte à double battants donnant sur la cour intérieure de l'immeuble sis [Adresse 5] ;

Debouter la SCI [Y] de toute demande d'ouverture entre les lots 45 et 46 et généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Dire bien fondée la SCI du [Adresse 1] à remettre en état le mur mitoyen entre les lots privatifs 45 et 46 en supprimant une ouverture provisoire ;

Condamner la SCI [Y] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du CPC en raison des multiples procédures et interventions forcées et volontaires ;

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit

Sur l'intervention forcée des consorts [J] par la SCI [Y]
Juger la demande de la SCI [Y] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir, un accord étant intervenu sur le déplacement des compteurs divisionnaires ;

Juger que la SCI [Y] ne démontre aucun préjudice concernant les canalisations enterrées ;

Juger que les consorts [J] n'ont pas engagé leur responsabilité contractuelle ;

Juger que la SCI [Y] ne démontre aucun préjudice concernant la fermeture de la porte entre les lots 45 et 46 ;

Débouter la SCI [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI [Y] à payer aux consorts [J] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 50 000 euros pour préjudice moral outre à la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du CPC

Sur l'intervention volontaire de la société New Kinesia
Déclarer la société New Kinesia irrecevable pour n'avoir pas de lien suffisant avec la procédure diligentée par la SCI du [Adresse 1] à l'encontre de la SCI [Y] ;

Juger que ni la SCI du [Adresse 1] ni les consorts [J] n'ont engagé leur responsabilité délictuelle à l'égard de la société New Kinesia ;

Juger que la société New Kinesia exerce son activité régulièrement sous le contrôle de la Préfecture de Police, service protection du public, depuis son acquisition de la patientèle des kinésithérapeutes Monsieur et Mme [X] et Monsieur et Mme [D] ;

Débouter en tout état de cause la société New Kinesia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société New Kinesia au paiement à la SCI [Adresse 1] et aux consorts [J] d'une somme de 20 000 euros à chacun d'entre eux pour procédure abusive outre une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du CPC. ".

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia demandent au tribunal, au visa des articles 544, 675, 676, 682, 1104, 1112-1, 1130, 1132, et 1137, 1156, 1240 et 1241, et 1626 et suivants, 1604, 1626 à 1640, 1641, 1984 du code civil, de :

" Juger que les consorts [J] ont créé des charges réelles dans les lots 44 et 46 de l'immeuble sis [Adresse 6] appartenant et les ont dissimulées à la SCI [Y] lors de la vente intervenue ;

Juger que la porte entre les lots 45 et 46, relève de la mitoyenneté entre les deux lots soit d'un droit de propriété indivise ;

Juger que la prescription acquisitive de la porte mitoyenne est intervenue au profit des consorts [J] et de la SCI [Adresse 1] ;


Juger que la SCI [Y] a acquis son droit de mitoyenneté sur la porte entre les lots 45 et 46 lors l'acte de la vente intervenu le 27 avril 2018;

Juger que la demande d'ouverture de l'issue de secours entre les lots 45 et 46 de la SCI [Y] ne peut être qualifiée d'action confessoire, mais de revendication de mitoyenneté ;

Juger que la SCI [Adresse 1] ne saurait se prévaloir d'une action négatoire de charges réelles que ses associés, les consorts [J], ont créée en fraude à ses droits sociaux et à ceux de la SCI [Y] ;

Ordonner la remise en état de l'issue de secours entre les lots 45 et 46 sous astreinte journalière de 1 000 euros de retard à compter de la signification de la décision du Tribunal de céans à intervenir ;

A titre subsidiaire,
Juger que la porte entre les lots 45 et 46, relève d'une servitude de passage en raison d'enclave ;
Reconnaitre la servitude légale de passage au profit de la SCI [Y] ;

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle des consorts [J]
A titre principal,
Juger que les consorts [J] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information à l'égard de la SCI [Y] ;
Juger l'erreur crée par les consorts [J] lors de la vente portant sur les qualités essentielles de la chose sans lesquelles la SCI [Y] ne se serait pas engagée ou en aurait donné un moindre prix ;

Subsidiairement
Juger le dol mis en œuvre par les consorts [J] lors de la vente des locaux sis au [Adresse 6] à la SCI [Y] en date du 27 avril 2018 consistant en mensonges, par commission et par réticence, ayant pour but et pour effet de provoquer chez la SCI [Y] une erreur qui l'a déterminée à contracter ;
Juger que les consorts [J], ont dissimulé intentionnellement à la SCI [Y] des informations dont ils savaient le caractère déterminant pour cette dernière ;

Faire application de la théorie de l'apparence ;

A titre très subsidiaire,
Juger que les consorts [J] ont manqué à leur obligation de délivrance au profit de la SCI [Y] ;

A titre très très subsidiaire,
Juger que les consorts [J] ont manqué à la garantie de vices cachés ;

A titre infiniment subsidiaire,
Juger que le consorts [J] ont manqué à leurs obligations de garantie d'éviction faisant suite à la vente des locaux sis au [Adresse 6] à la SCI [Y] en date du 27 avril 2018 ;

Sur le fondement de la responsabilité de la SCI [Adresse 7],
Juger que la SCI [Adresse 1] engage sa responsabilité à l'égard de la SCI [Y] et de la Selas New Kinesia ; 
Juger que la SCI [Adresse 1] a participé aux omissions ou actions fautives de ses associés les consorts [J] à l'encontre de la SCI [Y] et de la Selas New Kinesia ;
Juger que la SCI [Adresse 1] a commis des troubles de voisinage à l'encontre de la SELAS New Kinesia ;

Sur les condamnations pécuniaires et de faire,
Condamner M. [J] et son épouse Mme [Z] in solidum avec la SCI [Adresse 1] au paiement à la SCI [Y] :
- de la somme de 73 000 euros à parfaire en réparation de l'éviction partielle eu égard à la perte de jouissance en présence d'une servitude occulte non déclarée des canalisations d'eau enterrées ;
- de la somme de 50 000 euros au titre de la moins-value de la propriété qui lui fait subir la servitude de passage des canalisations d'eau enterrées ;
- de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait des canalisations d'eau enterrées ;
- de la somme de 225 000 euros à titre de préjudice de perte de chance afférente à la porte de communication entre les lots 45 et 46 ;
- de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral consécutif aux manquements contractuels affèrent à la porte de communication entre les lots 45 et 46 ;

Condamner M. [J] et son épouse Mme [Z] au paiement à la Selas New Kinesia :
-de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique subi du fait des canalisations d'eau enterrées ;
-de la somme de 567 000 euros à titre de préjudice de perte de 
chance ;
-de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral affèrent à la porte de communication entre les lots 45 et 46 ;
- de la somme de 30 000 euros sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;
Ordonner à la SCI [Adresse 1] la remise en état de l'issue de secours entre les lots 45 et 46, sous astreinte journalière de 1000 euros de retard à compter de la signification de la décision du Tribunal de céans à intervenir ;

Sur l'action en intervention forcée et garantie,
Juger que les consorts [J] seront tenus garantir et relever indemne la SCI [Y] et la Selas New Kinesia de toutes condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre.

En tout état de cause,
Débouter la SCI [Adresse 1] et les consorts [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, les juger mal fondés ;
Condamner tout succombant aux entiers frais et dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Francesco Digiuro, avocat au barreau de Paris en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamner tous succombant à verser à la SCI [Y] et à la Selas New Kinesia, à chacune la somme de 30 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aussi qu'aux entiers dépens ;
Rappeler qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.".

*
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 27 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 prorogé ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l'intervention volontaire de la société New Kinesia

La SCI du [Adresse 1] conteste la recevabilité de l'intervention volontaire de la société New Kinesia en faisant valoir que celle-ci n'élève à son profit que des prétentions accessoires et ne démontre pas avoir intérêt à soutenir les demandes de la SCI [Y] pour la conservation de ses propres droits.

En réplique, la société New Kinesia fait principalement valoir que ses demandes présentent un lien suffisant avec les prétentions principales et qu'elle dispose d'un intérêt à agir évident lié à sa qualité de locataire des locaux objets du litige et à l'atteinte portée à ses conditions d'occupation paisible et de sécurité.

Sur ce,

L'article 66 du code de procédure civile dispose que " constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ".

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l'espèce, il est établi que la société New Kinesia est intervenue volontairement à l'instance par voie de conclusions notifiées le 19 mars 2024 afin de former diverses demandes indemnitaires envers les époux [J]. Ces demandes se fondent sur la remise en état d'une porte entre les lots de la SCI [Y] et ceux de la demanderesse ainsi que sur le passage de canalisations d'eau enterrées dans le lot exploité, ces deux points constituant l'objet principal du litige.

En qualité de locataire des lots appartenant à la SCI [Y], la société New Kinesia justifie bien d'un intérêt à soutenir les demandes de son bailleur dès lors que la porte en litige constitue selon elle une issue de secours nécessaire à l'exercice de son activité et que l'absence de dissociation des réseaux d'eau lui aurait occasionné un préjudice qu'il appartiendra au tribunal d'apprécier.

L'intervention formée par la société New Kinesia, qui présente manifestement un lien suffisant avec les prétentions de la SCI [Y], défenderesse, qui est une partie au sens de l'article 325 susvisé, sera donc déclarée recevable.
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

II- Sur la recevabilité des demandes de la SCI du [Adresse 1]

L'article 122 du code de procédure civile dispose que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "

Conformément à l'article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

En l'espèce, la SCI [Y] et la société New Kinesia soulèvent l'irrecevabilité des demandes formées par la SCI du [Adresse 1] au motif que celle-ci serait dénuée de qualité et d'intérêt à agir.

Cette fin de non-recevoir n'ayant pas été soulevée devant le juge de la mise en état qui a la compétence exclusive pour l'examiner en application des dispositions susvisées, il y a donc lieu de la déclarer irrecevable.


III- Sur les demandes de la SCI du [Adresse 1] relative à la porte de passage entre les lots n°45 et 46

Pour fonder l'action négatoire exercée au soutien de sa demande de remise en état du mur mitoyen entre les lots 45 et 46 et de suppression de la porte, la SCI du [Adresse 1] soutient que :

- l'acte de vente du 27 avril 2018 par lequel les consorts [J] ont consenti la vente des lots n°44 et 46 à la SCI [Y] ne prévoit aucun droit de passage vers son lot ;
- le règlement de copropriété ne mentionne aucune ouverture entre les lots 45 et 46 ;
- la porte litigieuse, si elle existait avant la vente intervenue au profit de la SCI [Y], n'a été ouverte qu'aux termes d'un engagement conclu entre les consorts [J] et elle-même et n'est ni opposable ni transmissible à l'acquéreur ;
- elle est bien fondée à solliciter la remise en état du mur mitoyen dans lequel l'ouverture a été pratiquée sans autorisation de l'assemblée générale alors même qu'il s'agit d'une partie commune ;
- la qualification de la porte litigieuse en sortie de secours n'émane que de la SCI [Y] qui ne justifie aucunement de son utilité au regard des règles de sécurité incendie ;
- la réglementation n'exige pas la présence d'une sortie de secours au rez-de-chaussée dès lors qu'il en existe une autre au sous-sol donnant sur une partie commune de l'immeuble ;
- la porte litigieuse débouche quant à elle dans un couloir du lot n°45 lui appartenant et qu'il s'agit dès lors d'une partie privative, elle-même séparée de la cour commune par une porte fermée ;
- la SCI [Y] ne saurait se prévaloir d'une servitude de bon père de famille dès lors que les deux fonds n'ont jamais appartenu au même propriétaire ;
- elle ne saurait davantage se prévaloir que son lot est enclavé ;

- elle ne saurait enfin se prévaloir d'une prescription acquisitive s'agissant d'une porte qui constitue une servitude apparente et discontinue.

La SCI [Y] soutient pour sa part que :

- l'action négatoire exercée par la SCI du [Adresse 8] est sans objet dès lors qu'elle ne revendique elle-même aucune servitude mais l'existence d'un droit de mitoyenneté acquis par prescription par les consorts [J] et transmis lors de la vente des lots par ces 
derniers ; 
- l'issue de secours litigieuse constitue une porte mitoyenne qui existait lors de la vente et qu'elle apparaissait dans des plans annexés à l'acte de vente dans des plans d'évacuation remis par le vendeur ;
- cette mitoyenneté a été acquise par accord et par prescription entre les consorts [J] et la SCI du [Adresse 8] et s'est transmise à la SCI [Y] lors de la vente, s'agissant d'une charge réelle ;
- à tout le moins les consorts [J] ont donné l'apparence à la SCI [Y] qu'elle avait acquis un local avec une issue de secours au rez-de-chaussée, les vendeurs n'ayant nullement indiqué que cette ouverture serait supprimée après la vente ;
- elle a d'ailleurs pu compter sur cette issue de secours pendant deux années après la vente ;
- la modification d'une porte mitoyenne requiert l'accord des deux propriétaires mitoyens alors que la SCI du [Adresse 1] a procédé à sa fermeture sans son consentement.

Sur ce,

Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. Le propriétaire qui prétend que son fonds est libre de servitude peut exercer contre celui qui émet une prétention contraire une action dite négatoire.
Il appartient à celui qui prétend bénéficier d'une servitude, bien qu'il soit défendeur à cette action négatoire, de rapporter la preuve de son existence.

En l'espèce, à titre liminaire, le tribunal relève que les parties sont en désaccord sur l'objet même du litige, la demanderesse indiquant exercer une action négatoire de servitude tandis que les défenderesses opposent qu'une telle demande serait sans objet dès lors qu'elle revendique non pas l'existence d'une servitude de passage à son profit mais d'un droit de mitoyenneté sur la porte entre les lots n°45 et 46. Partant, les parties s'opposent sur la qualification juridique de l'ouverture litigieuse et des droits détenus par chacun sur celle-ci, qualification qu'il appartient dès lors au tribunal de trancher.

Il convient ici de rappeler qu'outre que les ordonnances de référé n'ont pas autorité de chose jugée au principal, les sociétés défenderesses sont mal fondées à se prévaloir de ces décisions pour établir l'existence de droits à leur profit dès lors que le juge des référés a ordonné la remise en état de la porte litigieuse sur le fondement du trouble anormalement illicite résultant de la condamnation de cette porte, sans se prononcer sur l'existence d'une éventuelle servitude, question qui relève du fond et sur laquelle il existait une contestation sérieuse relevant du juge du fond.

A- Sur l'objet de l'action exercée par la SCI du [Adresse 1] relativement à la porte

Si la SCI [Y] conteste la revendication par elle-même d'une quelconque servitude à son profit, le tribunal relève qu'elle sollicite, ne serait-ce qu'à titre subsidiaire, dans le dispositif de ses écritures, la reconnaissance à son profit d'une servitude de passage en raison d'enclave, de sorte que l'action négatoire de la demanderesse n'est pas dépourvue d'objet. Au surplus, il convient d'observer que la porte litigieuse, percée dans le mur séparatif entre les lots 45 et 46, et qualifiée d'issue de secours par les sociétés défenderesses, implique nécessairement un droit de passage dans le lot n°45, la vocation d'une porte, qu'elle soit à usage de sortie de secours ou pas, étant de permettre le passage entre deux lots ou fonds.

Pour l'ensemble de ces motifs, il convient donc de considérer que l'action négatoire exercée par la SCI du [Adresse 1] n'est pas dépourvue d'objet.

B- Sur la nature du mur séparatif dans lequel est percée la porte litigieuse

Les parties s'opposent également sur la nature du mur dans lequel est percée la porte en litige. La SCI du [Adresse 1] soutient que ce mur est une partie commune et que l'ouverture de la porte n'a fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée générale, de sorte qu'elle est bien fondée à en demander la fermeture.

La SCI [Y] soutient pour sa part que le mur séparatif est un mur mitoyen sur lequel la SCI du [Adresse 1] ne peut effectuer de modification sans son accord.

Sur ce,

L'article 7 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent ".

L'article 3 de cette loi dispose quant à lui que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le gros œuvre des bâtiments.

En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties que le mur en question sépare deux lots privatifs : le lot n°45 appartenant à la SCI du [Adresse 1] et le lot n°46, appartenant à la SCI [Y].

Il résulte par ailleurs du règlement de copropriété produit aux débats que " les séparations entre les appartements ou locaux et entre les caves seront communes entre les propriétaires voisins ".

La SCI du [Adresse 1], qui invoque la qualité de partie commune du mur séparatif entre les lots 45 et 46 procède toutefois par simple affirmation dès lors qu'elle n'invoque aucune clause du règlement de copropriété au soutien de son allégation. En effet, si le règlement de copropriété stipule que les murs de refends sont des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, il n'est établi par aucun élément de l'espèce que le mur litigieux soit un mur de refends ou constitue le gros œuvre du bâtiment. Dans ces conditions, compte tenu des stipulations claires du règlement, il convient de qualifier le mur litigieux, qui sépare les deux lots privatifs, de mur appartenant indivisément aux parties. 

Toutefois, le tribunal relève ici que la qualification du mur est indifférente et ne saurait s’étendre à la porte ouverte dans ce mur. Les moyens invoqués à cet égard par les défenderesses s'agissant de l'acquisition par prescription trentenaire de la " mitoyenneté de la 
porte " seront dès lors écartés, étant au surplus précisé qu'il n'est pas suffisamment justifié de la date d'ouverture de la porte en question, l'année 1969 invoquée par les défenderesses n'étant corroborée par aucun élément de preuve.

En tout état de cause, et comme relevé plus haut, une porte impliquant nécessairement une faculté de passage entre les deux lots qu'elle sépare, il convient de déterminer si une servitude de passage est susceptible d'être constituée entre les lots respectifs des parties afin de trancher l'action négatoire exercée par la SCI du [Adresse 1].

C- Sur l'existence d'une servitude au profit du lot n°46

La SCI du [Adresse 1] conteste l'existence de toute servitude de passage au profit du lot appartenant à la SCI [Y], qu'il s'agisse d'une servitude du fait de l'homme ou d'une servitude légale.

1. Sur l'existence d'une servitude du fait de l'homme

a) sur l'existence d'une servitude conventionnelle

Aux termes de l'article 686 du code civil, dans le chapitre relatif aux servitudes établies par le fait de l'homme, " Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telles servitude que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après ".

Aux termes de l'article 688 du code civil, " Les servitudes sont continues ou discontinues[…] les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables ".

Aux termes de l'article 691 alinéa 1 du code civil, " les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ".

Une porte constitue une servitude apparente et discontinue dès lors qu'elle nécessite une intervention de l'homme pour être exercée.

En l'espèce, il est constant que ni l'ouverture litigieuse ni l'existence d'une servitude de passage, ne sont mentionnées ni dans la désignation des lots n°45 et 46 figurant au règlement de copropriété ni dans celle du lot n°46 telle que reprise dans l'acte de vente du 27 avril 2018.


Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

En effet, les lots n°44 et 46 acquis par la SCI [Y] sont désignés dans l'acte notarié comme suit :

" Lot numéro quarante quatre (44)
Dans bâtiment sur cour, Bâtiment à gauche dans la cour.
Au sous-sol, un grand local se trouvant pour partie sous le bâtiment constituant les lots n° 45 et 46'.

Lot numéro quarante-six (46)
Bâtiment sur cour, Bâtiment à droite dans la cour.
Un petit bâtiment élevé d'un seul rez-de-chaussée formant atelier d'artiste. Ledit bâtiment accolé à celui formant le lot n° 45 avec entrée sur pan coupé. Droit aux water-closets communs se trouvant au pied de l'escalier au fond de la cour. (…)

Suite à des travaux d'aménagement intérieur réalisés en 1970, les deux lots ont été réunis par un escalier intérieur, les locaux ont la désignation suivante :
Au rez-de-chaussée :
Un accueil, salle d'attente, un bureau salon en mezzanine, en sous-sol les locaux comportent trois piscines, une salle aménagée pour les équipements de sport, un espace de massage, des vestiaires, deux water-closets, cinq douches, six locaux de rangement, une chaufferie, un sauna.
Ces travaux ont été réalisés à la suite à plusieurs permis de construire délivrés par la mairie de [[Etablissement 1] 5] (…). "

Il est précisé dans cet acte " que (le vendeur) n'a pas effectué ou fait effectuer dans lesdits biens : de travaux en infraction aux dispositions du règlement de copropriété ou de la loi du 10 juillet 1965, notamment, par un empiétement, une annexion, une atteinte ou une utilisation irrégulière privatives des parties communes ".

La porte de communication en litige, si elle apparait effectivement dans une annexe à l'acte en question, figure dans un unique document intitulé " demande d'autorisation de construire […] pièce n°7 - plan des cheminements extérieurs ", ce document ayant été établi par le vendeur, M. [J]. Cette mention, qui n'est corroborée par aucun autre document et ne figure qu'en annexe de l'acte, est toutefois insuffisante à constituer un titre susceptible de fonder l'existence d'une servitude discontinue étant par ailleurs relevé que l'acte ne mentionne l'existence d'aucune servitude.

b) Sur l'existence d'une servitude par destination du père de famille

Il résulte de l'article 693 du code civil : " qu'il y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ".

Comme le souligne à juste titre la demanderesse, les fonds en question, les lots n°45 et 46 n'ont pas eu de propriétaire unique, le lot n°45 appartenant à la SCI du [Adresse 1] et le lot n°46 aux époux [J], peu important à cet égard que ces derniers soient associés de la SCI du [Adresse 1] dès lors que c'est la société qui doit être regardée comme propriétaire du fonds et non ses associés pris en leur nom personnel.
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

Les conditions de reconnaissance de l'existence d'une servitude par destination du père de famille ne sont donc pas réunies en l'espèce.

Aucune servitude d'origine du fait de l'homme ne peut donc être retenue.

2. Sur l'existence d'une servitude légale pour cause d'enclave

La SCI [Y], qui sollicite à titre subsidiaire la reconnaissance d'une servitude de passage pour cause d'enclave, soutient que :
- en l'absence de l'issue de secours litigieuse, la SELAS New Kinesia ne dispose que d'une issue de secours au sous-sol, d'une largeur de moins de 80 cm, donc non conforme aux normes de sécurité ;
- la porte litigieuse, d'une largeur de 90 cm, est la seule issue de secours réglementaire et est donc indispensable à l'exploitation de son activité.

Les demandeurs opposent que l'état d'enclave n'est nullement constitué dans la mesure où :
- la SCI [Y] dispose d'une porte au rez-de-chaussée, d'une largeur de 1,35 mètre, donnant sur la cour commune de l'immeuble ;
- le constat attestant que la porte du sous-sol mesure 75 cm de large n'est pas probant, l'huissier n'ayant pas indiqué de quelle manière il a procédé au mesurage ;
- la nécessité d'une issue de secours supplémentaire n'est pas établie.

Sur ce,

Aux termes de l'article 682 du code civil :

" Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. "

L'état d'enclave s'apprécie en fonction des besoins actuels du fonds afin de permettre son exploitation normale.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les lots 44 et 46 sont affectés à usage professionnel pour une activité de balnéothérapie, activité d'ailleurs exercée par les époux [J] eux-mêmes dans ces locaux avant la vente.

Il est constant que cette activité implique la réception de public et est donc soumise à ce titre au respect des règles de sécurité prescrites par les règlements s'agissant notamment des mesures de sécurité et des issues de secours.

Il résulte tant des pièces produites que des écritures des parties que le centre de balnéothérapie exploité par la société Kinesia, qui peut accueillir jusqu'à 12 personnes, dispose, outre l'ouverture litigieuse située au rez-de-chaussée et donnant dans un couloir appartenant au lot n°45 donnant lui-même sur la cour, d'une ouverture, dite principale, donnant sur la même cour ainsi que d'une porte, qualifiée d'issue de secours, située au sous-sol.

La SCI [Y], qui prétend que la porte litigieuse constitue une issue de secours nécessaire à l'exploitation de son activité, ne rapporte toutefois pas la preuve que l'existence de cette ouverture serait obligatoire en termes de sécurité incendie. En effet, il n'est pas établi que l'entrée principale de l'établissement ne puisse constituer une issue de secours dans la mesure où elle mène bien à l'extérieur du bâtiment. Il n'est pas davantage établi que l'existence d'une seconde ou troisième issue soit rendue obligatoire par les règlements au regard de la catégorie de l'établissement, un seul " dégagement " étant rendu obligatoire pour les établissements recevant jusqu'à 20 personnes.

Le courrier de la Préfecture de police du 27 août 2019, invoqué par les défenderesses, s'il constate effectivement " le maintien en position ouverte de la porte de la sortie de secours du rez-de-chaussée " et préconise son maintien en position fermée, ne se prononce toutefois pas sur la nécessité de l'existence même de cette porte, qui préexistait, au regard des exigences de la sécurité incendie.

Enfin, il n'est pas contesté que l'établissement exploité par la société New Kinesia dispose d'une porte qualifiée d'issue de secours au sous-sol des locaux. S'il n'y a pas lieu de remettre en cause l'exactitude des mesures effectuées par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat du 24 mai 2024 indiquant que la porte en question mesure 75 cm de large, le tribunal relève que la Préfecture de police n'a, dans les divers courriers produits portant préconisations relatives à la sécurité incendie, délivré aucune préconisation ou injonction concernant la taille de cette porte.

En tout état de cause, il n'est pas établi que l'exploitation actuelle du fonds nécessite plus d'un dégagement de secours, lequel est actuellement constitué par l'entrée principale de l'établissement, ainsi que matérialisé sur le plan d'évacuation affiché dans les locaux.

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que le fonds appartenant à la SCI [Y], qui dispose d'accès à l'extérieur distincts de l'ouverture litigieuse permettant l'exploitation normale de son fonds au regard des normes de sécurité, ne peut être déclaré enclavé.

L'existence d'une servitude pour cause d'enclave n'est donc pas établie au profit du fonds de la société [Y] qui ne peut donc revendiquer une servitude de passage pour cause d'enclave, étant au surplus relevé que la porte litigieuse se situe à quelques mètres de la porte principale de l'établissement et débouche dans la même cour de sorte qu'il n'est pas justifié d'un intérêt à la maintenir à cet endroit.

La SCI [Y] ne pouvant se prévaloir de l'existence d'une servitude de passage, la SCI du [Adresse 1] est bien fondée en son action négatoire et à remettre en état le mur séparant les lots n°45 et 46 en supprimant l'ouverture existante. Les défenderesses seront en conséquence déboutées de leur demande reconventionnelle de remise en état de l'issue de secours entre les lots.


IV- Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Y] et de la SELAS New Kinesia

A- Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI [Y]
La SCI [Y] sollicite la condamnation in solidum des consorts [J] et de la SCI du [Adresse 1] à l'indemniser des préjudices qu'elle estime avoir subis.

1. Sur la responsabilité des consorts [J]

La SCI [Y] recherche la responsabilité contractuelle des consorts [J] sur plusieurs fondements, invoqués à titres principal, subsidiaire, très subsidiaire et infiniment subsidiaire.

Elle invoque à titre principal le manquement des consorts [J], en leur qualité de vendeurs, à leur obligation précontractuelle d'information et l'erreur créée sur les qualités essentielles de la chose. Elle fait valoir que les consorts [J] lui ont vendu des lots disposant d'une porte constituant une issue de secours et ont dissimulé l'information selon laquelle cette issue allait être condamnée. Elle invoque également le défaut d'information sur l'existence d'un réseau unique de distribution d'eau avec le lot n°45, qu'elle qualifie de servitude occulte, qui se heurte aux exigences d'autonomie nécessaire à l'exploitation d'une activité de balnéothérapie. La SCI [Y] soutient qu'elle aurait, en connaissance de ces informations, incontestablement acquis l'immeuble à des conditions plus avantageuses.

Les consorts [J] s'opposent aux demandes formées à leur encontre et contestent l'engagement de leur responsabilité contractuelle à quelque titre que ce soit.

Sur ce,

L'article 1112-1 du code civil dispose que :

" [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. "

L'article 1132 du même code dispose que " L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. "

En l'espèce, s'agissant en premier lieu de la porte litigieuse, il n'est pas contesté que si celle-ci n'était pas mentionnée dans l'acte de vente, étaient annexés à celui-ci des plans d'évacuation figurant cette porte en tant qu'issue de secours. Il n'est pas contesté que cette porte existait lors de la vente et que les lots ont donc été acquis par la SCI [Y] alors qu'il existait une issue de secours au rez-de-chaussée dont elle avait nécessairement connaissance pour avoir visité les lieux avant de conclure la vente. Il n'est ni allégué ni justifié par les consorts [J] qu'ils ont informé la SCI [Y] que cette porte était susceptible d'être supprimée. Le fait que cette ouverture ne soit pas mentionnée dans l'acte de vente et qu'aucune servitude de passage n'ait été évoquée est toutefois indifférent s'agissant de l'obligation d'information à la charge du vendeur, celui-ci étant tenu d'informer l'acquéreur du fait que cette ouverture ne constituait qu'une tolérance à laquelle il pouvait être mis fin à tout moment. Il s'ensuit que les consorts [J] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information à ce titre.

S'agissant en second lieu de l'absence d'information relative au réseau commun de distribution d'eau avec le lot n°45, il est établi que les consorts [J] n'ont pas, préalablement à la vente, informé l'acquéreur qu'il n'existait pas de compteur dissocié entre les lots objets de la vente et le lot n°45 appartenant à la SCI du [Adresse 1]. Cette absence de dissociation, établie par les pièces produites aux débats et la décision de justice ordonnant à la SCI du [Adresse 1] de procéder aux travaux de dissociation des réseaux d'eau potable, constitue une information essentielle dès lors qu'elle a eu pour conséquence que les factures d'eau du lot n°45 étaient facturées à la SCI [Y], peu important qu'elles aient ensuite été remboursées, et que la vanne d'arrêt du lot n°45 était située dans les lots de la SCI [Y], ce qui empêchait toute indépendance dans l'arrêt de l'eau notamment. Les consorts [J], qui ne pouvaient ignorer cette information, ont ainsi manqué à leur obligation d'information à ce titre également.

La responsabilité des consorts [J] est dès lors susceptible d'être engagée sur ce fondement, sans qu'il y ait lieu d'examiner les moyens formulés à titre subsidiaire.

2. Sur la responsabilité de la SCI du [Adresse 1]

La SCI [Y] recherche la responsabilité de la SCI du [Adresse 1] en faisant valoir qu'elle a " participé aux omissions ou actions fautives de ses associés, les consorts [J] ".

La SCI du [Adresse 1] étant étrangère à l'acte de vente et n'étant liée à la SCI [Y] par aucun contrat, sa responsabilité ne saurait être engagée pour une hypothétique participation, au demeurant non établie, au défaut d'information précontractuelle, à laquelle elle n'était nullement tenue.

La SCI [Y] ne développant aucun moyen autre de nature à engager la responsabilité de la SCI du [Adresse 1], elle sera déboutée des demandes formées à son encontre.

3. Sur les préjudices

La SCI [Y] sollicite la réparation de divers postes de préjudices concernant l'absence de dissociation des réseaux d'eau et la suppression de la porte de communication entre les lots n°45 et 46.

Sur ce,

Il est constant que peut être indemnisé le chef de préjudice autonome résultant d'une perte de chance, définie comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité de la survenance d'un événement positif ou de la non-survenance d'un événement négatif. Elle ne peut dépendre que d'un événement futur et incertain dont la réalisation ne peut résulter de l'attitude de la personne lésée. L'indemnisation octroyée par le juge, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré la chance si elle s'était réalisée.

En l'espèce, s'il n'y a pas lieu de retenir la qualification de servitude occulte de canalisations enterrées alléguée par la SCI [Y], une telle servitude n'étant pas établie, il est constant et établi par les pièces produites aux débats qu'il existait un seul réseau de distribution d'eau desservant les lots n°44, 45 et 46 et que le compteur divisionnaire du lot n°45 et sa vanne d'arrêt se trouvaient au sein du lot n°44, ce qui a occasionné un préjudice à la SCI [Y], privée de cette information et de la perte de chance d'acquérir à un prix inférieur ou de solliciter la scission préalablement à la vente.

Le défaut d'information relatif à la fermeture de l'issue de secours existante entre les lots n°45 et 46 a également participé à cette perte de chance au regard de la modification de la configuration existante. Dans la mesure où il n'est pas établi, contrairement aux affirmations des époux [J], que la vente a été réalisée à un prix inférieur au marché, le préjudice de la SCI [Y] sera justement évalué à la somme de 10 000 euros s'agissant de la perte de chance d'acquérir à des conditions financières plus favorables au regard de ces manquements contractuels. Les autres chefs de préjudices sollicités n'étant pas caractérisés, ils seront rejetés.

Si les procédures judiciaires successives illustrent les difficultés générées par la question de la porte de communication entre les lots n°45 et 46, la SCI [Y] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice moral indépendant des préjudices d'ores et déjà indemnisés à ce titre. En outre, la SCI [Y] ne caractérise ni ne démontre l'existence d'un préjudice moral qui ne peut consister, s'agissant d'une personne morale, qu'en une atteinte à l'image et la réputation.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

B- Sur les demandes indemnitaires formées par la SELAS New Kinesia

La société New Kinesia recherche la responsabilité des époux [J] en faisant valoir que les manquements contractuels de ceux-ci à l'égard de la SCI [Y] rappelés plus haut lui ont causé un préjudice. Elle reproche par ailleurs aux consorts [J] un trouble anormal de voisinage, celui-ci étant constitué par le fait qu'elle a été contrainte de régler les factures d'eau du lot n°45 et de laisser l'accès à la vanne d'arrêt d'eau, ce qui a occasionné des incursions répétées des consorts [J] dans le lot qu'elle exploite.

Sur ce,

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage et que, s'il établit un lien de causalité entre ce manquement contractuel et le dommage qu'il subit, il n'est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. En effet, il est de principe que le propriétaire d'un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.

L'action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En l'espèce, le tribunal relève en premier lieu que la société New Kinesia est mal fondée à rechercher la responsabilité des époux [J] sur le fondement du trouble anormal de voisinage dès lors qu'il n'a existé entre eux aucune relation de voisinage, le seul fait que les époux [J] soient associés dans la SCI de la [Adresse 9] étant insuffisant à leur conférer la qualité de voisins en leur nom propre. Les demandes n'étant pas formées à cet égard à l'encontre de la SCI du [Adresse 1], à l'égard de laquelle cette demande pouvait donc seule être dirigée, elles seront rejetées comme mal fondées.

En revanche, le manquement contractuel imputable aux époux [J] invoqué est établi comme jugé plus haut. Le préjudice de la société New Kinesia, tiers au contrat de vente, est par ailleurs constitué dès lors qu'elle a, du fait de ce manquement contractuel, été privée de la chance de conclure le bail commercial à des conditions plus avantageuses compte tenu de l'absence d'information sur l'unicité du réseau de distribution d'eau notamment. Dès lors que la société New Kinesia exerce une activité de balnéothérapie, l'absence d'indépendance des réseaux d'eaux constituait un élément essentiel pour l'exercice de son activité. Il est par ailleurs justifié par les pièces produites aux débats que cette absence de dissociation des réseaux a troublé ponctuellement la jouissance de ses lots dans la mesure où elle devait permettre l'accès à ses propres locaux à la SCI du [Adresse 1] pour intervenir sur son compteur et sa vanne d'arrêt. Enfin, si le caractère obligatoire de la sortie de secours située au rez-de-chaussée n'est pas établi, le tribunal relève que l'issue de secours litigieuse figurait dans le bail commercial signé avec la SCI [Y]. Dès lors, la société New Kinesia justifie d'une perte de chance de contracter à des conditions plus favorables si elle avait eu connaissance de la fermeture de cette issue. Elle échoue toutefois à caractériser une perte de chance de développer son activité du fait de la suppression de cette porte dès lors que le projet d'extension de son activité produit aux débats, outre qu'il n'est pas daté, ne fait pas état d'une augmentation du nombre de personnes reçues qui imposerait une issue de secours supplémentaire. Elle ne justifie par ailleurs nullement que son activité commerciale a été perturbée par la suppression de cette porte de communication. Au regard de l'ensemble de ces éléments, le préjudice subi par la société New Kinesia sera justement évalué à la somme de 12 000 euros.
La société New Kinesia ne justifiant pas de l'existence d'un préjudice moral indépendant des préjudices d'ores et déjà indemnisés, elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre et du surplus de ses demandes indemnitaires.

C- Sur l'appel en garantie formée par la SCI [Y] et la société New Kinesia

Les défenderesses appellent en garantie les consorts [J] pour toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre.

Cette demande, qui n'est pas développée dans les motifs des conclusions, sera rejetée, étant au surplus relevé qu'elle est sans objet, aucune condamnation n'étant prononcée à leur encontre.


V- Sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [J] et la SCI du [Adresse 1]

Les consorts [J] et la SCI du [Adresse 1] sollicitent la condamnation de la SCI [Y] et de la société New Kinesia à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de leur préjudice moral.

Sur ce,

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.

En l'espèce, ni les circonstances du litige ni les éléments de la procédure ne permettent de démontrer à l'encontre des défenderesses une faute de nature à faire dégénérer en abus l'exercice de leur action en justice dès lors au surplus que celle-ci est exercée à titre reconventionnel. Les consorts [J] ne justifient par ailleurs pas du préjudice moral allégué.

Dans ces conditions, les consorts [J] et la SCI du [Adresse 1] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.


VI- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Compte tenu du sens de la présente décision, les demandes principales et reconventionnelles ayant été partiellement accueillies, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. En l'absence de condamnation aux dépens, il n'y a dès lors pas lieu de faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Pour les motifs ci-avant retenus, il apparait équitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard du sens de la présente décision et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

RECOIT l'intervention volontaire de la société New Kinesia ;

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Y] et la société New Kinesia ;

DIT que le lot n°46 ne bénéficie d'aucune servitude de passage grevant le lot n°45, qu'elle soit du fait de l'homme ou légale pour cause d'enclave ;

DIT que la SCI du [Adresse 1] est par conséquent bien fondée à remettre en état le mur de séparation entre les lots n°45 et 46 et à supprimer l'ouverture pratiquée dans ce mur ;

DEBOUTE la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia de leur demande tendant à la remise en état sous astreinte de l'issue de secours située au rez-de-chaussée ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] à payer à la SCI [Y] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] à payer à la SELAS New Kinesia la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice ;

DEBOUTE la SCI [Y] de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SCI du [Adresse 1] ;

DEBOUTE la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia du surplus de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] ;

DEBOUTE Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] et la SCI du [Adresse 1] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de la SCI [Y] et de la SELAS New 
Kinesia ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 3 septembre 2026.

La greffière La présidente

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me DIGIURO, Me HELWASER


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 21/13462 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

N° MINUTE : 


Assignation du :
26 octobre 2021









JUGEMENT 
rendu le 3 septembre 2026 
DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Hélène HELWASER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0225


DÉFENDEURS

S.C.I. [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Francesco DIGIURO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1514 


Monsieur [C] [J]
Madame [O] [Z] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Hélène HELWASER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0225





Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.S. NEW KINESIA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Francesco DIGIURO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1514


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière


DÉBATS

A l’audience du 27 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 juin 2026, prorogé au 3 septembre 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 avril 2018, la SCI [Y] a acquis de Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] (ci-après " consorts [J] "), deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée (lot n°46) et sous-sol (lot n°44), reliés par un escalier intérieur, au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°45, mitoyen du lot n°46, au sein de cet immeuble, appartient à la SCI du [Adresse 1] dont M. et Mme [J] sont associés.

La SCI [Y] a donné à bail ses lots n°44 et n°46 à la SELAS New Kinesia qui y exerce une activité de kinésithérapie-balnéothérapie.

Par exploits en date des 10 et 12 novembre 2020, la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia ont assigné en référé les consorts [J] et la SCI du [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment :
- de remise en état de l'issue de secours se situant au rez-de-chaussée dans le lot n°46 et débouchant dans un couloir appartenant au lot n°45, condamnée unilatéralement par la SCI du [Adresse 1]
- d'exécuter les travaux de scission du réseau de distribution d'eau potable, le réseau desservant leurs deux lots mais également le lot n°45 appartenant à la SCI du [Adresse 1] dont elles règlent la consommation d'eau.

Par ordonnance du 27 mai 2021, le juge des référés a ordonné à la SCI du [Adresse 1], in solidum avec les consorts [J], de remettre en état l'issue de secours sous astreinte et débouté la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia du surplus de leurs demandes, relatives notamment à la scission du réseau de distribution d'eau.

Par un arrêt du 22 mai 2022, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance s'agissant de la remise en état de la porte de secours, et l'a infirmé en ordonnant à la SCI du [Adresse 1] de faire exécuter, à ses frais, les travaux de scission du réseau de distribution d'eau.

La SCI [Y] et la SELAS New Kinesia ont formé pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt.

C'est dans ces conditions que la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer assignation, par exploit d'huissier en date du 26 octobre 2021, à la SCI [Y], aux fins de faire juger que la demande d'ouverture entre les lots 45 et 46 doit être qualifiée d'action confessoire d'une servitude discontinue et apparente qui ne peut être concédée que par un titre, qu'il n'existe aucun titre permettant à la SCI [Y] d'acquérir une servitude sur le lot 45, de sorte que toute demande d'ouverture entre les lots n°45 et 46 doit être rejetée. L'affaire a été enregistrée sous le RG 21/13462.

Par ordonnance du 1er juillet 2022, le juge de la mise en état a débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables des écritures de la SCI [Y] du 11 janvier 2022, ainsi que la SCI [Y] concernant ses demandes d'annulation de l'assignation délivrée pour défaut de diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige et de mentions prescrites par l'article 54 4° du code de procédure civile.

Par exploits du 19 octobre 2022, la SCI [Y] a fait délivrer assignation en intervention forcée aux consorts [J], aux fins de jonction, d'appel en garantie de toute condamnation prononcée à son encontre, d'indemnisation de divers préjudices liés à un manquement à leur devoir d'information et à leur obligation de garantie d'éviction, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L'instance a été enrôlée sous le RG 22/12533.

Le 24 mai 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les instances.

Suivant conclusions signifiées le 19 mars 2024, la SELAS New Kinesia est intervenue volontairement à la présente instance.

Par ordonnance du 4 avril 2024, la Cour de cassation a radié le pourvoi, au motif que la porte telle que remise en état ne peut constituer une issue de secours et que l'arrêt attaqué doit être considéré comme non exécuté.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la SCI du [Adresse 1] et les consorts [J] demandent au tribunal, au visa des articles 637, 685, 688, 689, 690, 691, 1199, 1137, 1625 et 1626 du code civil, de :

" Dire la SCI du [Adresse 1] recevable et bien fondée ;

Juger que la demande d'ouverture par la SCI [Y] entre les lots 45 et 46 doit être qualifiée d'action confessoire d'une servitude discontinue et apparente qui ne peut être concédée que par un titre ;

Juger qu'il n'existe aucun titre permettant à la SCI [Y] d'acquérir une servitude sur le lot 45, propriété de la SCI du [Adresse 1] ;

Juger la SCI [Y] irrecevable et mal fondée à revendiquer l'ouverture d'une porte entre les lots 45 et 46 de l'immeuble du [Adresse 3] à 75010- Paris ;

Juger qu'aucune servitude de passage n'est stipulée pesant sur le lot 45 au profit des lots 44 et 46 de l'immeuble du [Adresse 4] ;

Juger que la mitoyenneté porte sur le mur, partie commune entre les lots 45 et 46, et non sur la porte provisoire créée entre lesdits lots ;

Juger mal fondée toute demande de revendication d'une servitude au profit des lots 44 et 46 appartenant à la SCI [Y] ;

Juger que la SCI [Y] ne peut bénéficier d'aucune prescription acquisitive portant sur une prétendue servitude discontinue 
apparente ;

Juger que le lot 46 n'est pas enclavé, disposant d'une porte à double battants donnant sur la cour intérieure de l'immeuble sis [Adresse 5] ;

Debouter la SCI [Y] de toute demande d'ouverture entre les lots 45 et 46 et généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Dire bien fondée la SCI du [Adresse 1] à remettre en état le mur mitoyen entre les lots privatifs 45 et 46 en supprimant une ouverture provisoire ;

Condamner la SCI [Y] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du CPC en raison des multiples procédures et interventions forcées et volontaires ;

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit

Sur l'intervention forcée des consorts [J] par la SCI [Y]
Juger la demande de la SCI [Y] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir, un accord étant intervenu sur le déplacement des compteurs divisionnaires ;

Juger que la SCI [Y] ne démontre aucun préjudice concernant les canalisations enterrées ;

Juger que les consorts [J] n'ont pas engagé leur responsabilité contractuelle ;

Juger que la SCI [Y] ne démontre aucun préjudice concernant la fermeture de la porte entre les lots 45 et 46 ;

Débouter la SCI [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI [Y] à payer aux consorts [J] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 50 000 euros pour préjudice moral outre à la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du CPC

Sur l'intervention volontaire de la société New Kinesia
Déclarer la société New Kinesia irrecevable pour n'avoir pas de lien suffisant avec la procédure diligentée par la SCI du [Adresse 1] à l'encontre de la SCI [Y] ;

Juger que ni la SCI du [Adresse 1] ni les consorts [J] n'ont engagé leur responsabilité délictuelle à l'égard de la société New Kinesia ;

Juger que la société New Kinesia exerce son activité régulièrement sous le contrôle de la Préfecture de Police, service protection du public, depuis son acquisition de la patientèle des kinésithérapeutes Monsieur et Mme [X] et Monsieur et Mme [D] ;

Débouter en tout état de cause la société New Kinesia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société New Kinesia au paiement à la SCI [Adresse 1] et aux consorts [J] d'une somme de 20 000 euros à chacun d'entre eux pour procédure abusive outre une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du CPC. ".

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia demandent au tribunal, au visa des articles 544, 675, 676, 682, 1104, 1112-1, 1130, 1132, et 1137, 1156, 1240 et 1241, et 1626 et suivants, 1604, 1626 à 1640, 1641, 1984 du code civil, de :

" Juger que les consorts [J] ont créé des charges réelles dans les lots 44 et 46 de l'immeuble sis [Adresse 6] appartenant et les ont dissimulées à la SCI [Y] lors de la vente intervenue ;

Juger que la porte entre les lots 45 et 46, relève de la mitoyenneté entre les deux lots soit d'un droit de propriété indivise ;

Juger que la prescription acquisitive de la porte mitoyenne est intervenue au profit des consorts [J] et de la SCI [Adresse 1] ;


Juger que la SCI [Y] a acquis son droit de mitoyenneté sur la porte entre les lots 45 et 46 lors l'acte de la vente intervenu le 27 avril 2018;

Juger que la demande d'ouverture de l'issue de secours entre les lots 45 et 46 de la SCI [Y] ne peut être qualifiée d'action confessoire, mais de revendication de mitoyenneté ;

Juger que la SCI [Adresse 1] ne saurait se prévaloir d'une action négatoire de charges réelles que ses associés, les consorts [J], ont créée en fraude à ses droits sociaux et à ceux de la SCI [Y] ;

Ordonner la remise en état de l'issue de secours entre les lots 45 et 46 sous astreinte journalière de 1 000 euros de retard à compter de la signification de la décision du Tribunal de céans à intervenir ;

A titre subsidiaire,
Juger que la porte entre les lots 45 et 46, relève d'une servitude de passage en raison d'enclave ;
Reconnaitre la servitude légale de passage au profit de la SCI [Y] ;

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle des consorts [J]
A titre principal,
Juger que les consorts [J] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information à l'égard de la SCI [Y] ;
Juger l'erreur crée par les consorts [J] lors de la vente portant sur les qualités essentielles de la chose sans lesquelles la SCI [Y] ne se serait pas engagée ou en aurait donné un moindre prix ;

Subsidiairement
Juger le dol mis en œuvre par les consorts [J] lors de la vente des locaux sis au [Adresse 6] à la SCI [Y] en date du 27 avril 2018 consistant en mensonges, par commission et par réticence, ayant pour but et pour effet de provoquer chez la SCI [Y] une erreur qui l'a déterminée à contracter ;
Juger que les consorts [J], ont dissimulé intentionnellement à la SCI [Y] des informations dont ils savaient le caractère déterminant pour cette dernière ;

Faire application de la théorie de l'apparence ;

A titre très subsidiaire,
Juger que les consorts [J] ont manqué à leur obligation de délivrance au profit de la SCI [Y] ;

A titre très très subsidiaire,
Juger que les consorts [J] ont manqué à la garantie de vices cachés ;

A titre infiniment subsidiaire,
Juger que le consorts [J] ont manqué à leurs obligations de garantie d'éviction faisant suite à la vente des locaux sis au [Adresse 6] à la SCI [Y] en date du 27 avril 2018 ;

Sur le fondement de la responsabilité de la SCI [Adresse 7],
Juger que la SCI [Adresse 1] engage sa responsabilité à l'égard de la SCI [Y] et de la Selas New Kinesia ; 
Juger que la SCI [Adresse 1] a participé aux omissions ou actions fautives de ses associés les consorts [J] à l'encontre de la SCI [Y] et de la Selas New Kinesia ;
Juger que la SCI [Adresse 1] a commis des troubles de voisinage à l'encontre de la SELAS New Kinesia ;

Sur les condamnations pécuniaires et de faire,
Condamner M. [J] et son épouse Mme [Z] in solidum avec la SCI [Adresse 1] au paiement à la SCI [Y] :
- de la somme de 73 000 euros à parfaire en réparation de l'éviction partielle eu égard à la perte de jouissance en présence d'une servitude occulte non déclarée des canalisations d'eau enterrées ;
- de la somme de 50 000 euros au titre de la moins-value de la propriété qui lui fait subir la servitude de passage des canalisations d'eau enterrées ;
- de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait des canalisations d'eau enterrées ;
- de la somme de 225 000 euros à titre de préjudice de perte de chance afférente à la porte de communication entre les lots 45 et 46 ;
- de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral consécutif aux manquements contractuels affèrent à la porte de communication entre les lots 45 et 46 ;

Condamner M. [J] et son épouse Mme [Z] au paiement à la Selas New Kinesia :
-de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique subi du fait des canalisations d'eau enterrées ;
-de la somme de 567 000 euros à titre de préjudice de perte de 
chance ;
-de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral affèrent à la porte de communication entre les lots 45 et 46 ;
- de la somme de 30 000 euros sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;
Ordonner à la SCI [Adresse 1] la remise en état de l'issue de secours entre les lots 45 et 46, sous astreinte journalière de 1000 euros de retard à compter de la signification de la décision du Tribunal de céans à intervenir ;

Sur l'action en intervention forcée et garantie,
Juger que les consorts [J] seront tenus garantir et relever indemne la SCI [Y] et la Selas New Kinesia de toutes condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre.

En tout état de cause,
Débouter la SCI [Adresse 1] et les consorts [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, les juger mal fondés ;
Condamner tout succombant aux entiers frais et dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Francesco Digiuro, avocat au barreau de Paris en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamner tous succombant à verser à la SCI [Y] et à la Selas New Kinesia, à chacune la somme de 30 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aussi qu'aux entiers dépens ;
Rappeler qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.".

*
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 27 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 prorogé ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l'intervention volontaire de la société New Kinesia

La SCI du [Adresse 1] conteste la recevabilité de l'intervention volontaire de la société New Kinesia en faisant valoir que celle-ci n'élève à son profit que des prétentions accessoires et ne démontre pas avoir intérêt à soutenir les demandes de la SCI [Y] pour la conservation de ses propres droits.

En réplique, la société New Kinesia fait principalement valoir que ses demandes présentent un lien suffisant avec les prétentions principales et qu'elle dispose d'un intérêt à agir évident lié à sa qualité de locataire des locaux objets du litige et à l'atteinte portée à ses conditions d'occupation paisible et de sécurité.

Sur ce,

L'article 66 du code de procédure civile dispose que " constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ".

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l'espèce, il est établi que la société New Kinesia est intervenue volontairement à l'instance par voie de conclusions notifiées le 19 mars 2024 afin de former diverses demandes indemnitaires envers les époux [J]. Ces demandes se fondent sur la remise en état d'une porte entre les lots de la SCI [Y] et ceux de la demanderesse ainsi que sur le passage de canalisations d'eau enterrées dans le lot exploité, ces deux points constituant l'objet principal du litige.

En qualité de locataire des lots appartenant à la SCI [Y], la société New Kinesia justifie bien d'un intérêt à soutenir les demandes de son bailleur dès lors que la porte en litige constitue selon elle une issue de secours nécessaire à l'exercice de son activité et que l'absence de dissociation des réseaux d'eau lui aurait occasionné un préjudice qu'il appartiendra au tribunal d'apprécier.

L'intervention formée par la société New Kinesia, qui présente manifestement un lien suffisant avec les prétentions de la SCI [Y], défenderesse, qui est une partie au sens de l'article 325 susvisé, sera donc déclarée recevable.
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

II- Sur la recevabilité des demandes de la SCI du [Adresse 1]

L'article 122 du code de procédure civile dispose que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "

Conformément à l'article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

En l'espèce, la SCI [Y] et la société New Kinesia soulèvent l'irrecevabilité des demandes formées par la SCI du [Adresse 1] au motif que celle-ci serait dénuée de qualité et d'intérêt à agir.

Cette fin de non-recevoir n'ayant pas été soulevée devant le juge de la mise en état qui a la compétence exclusive pour l'examiner en application des dispositions susvisées, il y a donc lieu de la déclarer irrecevable.


III- Sur les demandes de la SCI du [Adresse 1] relative à la porte de passage entre les lots n°45 et 46

Pour fonder l'action négatoire exercée au soutien de sa demande de remise en état du mur mitoyen entre les lots 45 et 46 et de suppression de la porte, la SCI du [Adresse 1] soutient que :

- l'acte de vente du 27 avril 2018 par lequel les consorts [J] ont consenti la vente des lots n°44 et 46 à la SCI [Y] ne prévoit aucun droit de passage vers son lot ;
- le règlement de copropriété ne mentionne aucune ouverture entre les lots 45 et 46 ;
- la porte litigieuse, si elle existait avant la vente intervenue au profit de la SCI [Y], n'a été ouverte qu'aux termes d'un engagement conclu entre les consorts [J] et elle-même et n'est ni opposable ni transmissible à l'acquéreur ;
- elle est bien fondée à solliciter la remise en état du mur mitoyen dans lequel l'ouverture a été pratiquée sans autorisation de l'assemblée générale alors même qu'il s'agit d'une partie commune ;
- la qualification de la porte litigieuse en sortie de secours n'émane que de la SCI [Y] qui ne justifie aucunement de son utilité au regard des règles de sécurité incendie ;
- la réglementation n'exige pas la présence d'une sortie de secours au rez-de-chaussée dès lors qu'il en existe une autre au sous-sol donnant sur une partie commune de l'immeuble ;
- la porte litigieuse débouche quant à elle dans un couloir du lot n°45 lui appartenant et qu'il s'agit dès lors d'une partie privative, elle-même séparée de la cour commune par une porte fermée ;
- la SCI [Y] ne saurait se prévaloir d'une servitude de bon père de famille dès lors que les deux fonds n'ont jamais appartenu au même propriétaire ;
- elle ne saurait davantage se prévaloir que son lot est enclavé ;

- elle ne saurait enfin se prévaloir d'une prescription acquisitive s'agissant d'une porte qui constitue une servitude apparente et discontinue.

La SCI [Y] soutient pour sa part que :

- l'action négatoire exercée par la SCI du [Adresse 8] est sans objet dès lors qu'elle ne revendique elle-même aucune servitude mais l'existence d'un droit de mitoyenneté acquis par prescription par les consorts [J] et transmis lors de la vente des lots par ces 
derniers ; 
- l'issue de secours litigieuse constitue une porte mitoyenne qui existait lors de la vente et qu'elle apparaissait dans des plans annexés à l'acte de vente dans des plans d'évacuation remis par le vendeur ;
- cette mitoyenneté a été acquise par accord et par prescription entre les consorts [J] et la SCI du [Adresse 8] et s'est transmise à la SCI [Y] lors de la vente, s'agissant d'une charge réelle ;
- à tout le moins les consorts [J] ont donné l'apparence à la SCI [Y] qu'elle avait acquis un local avec une issue de secours au rez-de-chaussée, les vendeurs n'ayant nullement indiqué que cette ouverture serait supprimée après la vente ;
- elle a d'ailleurs pu compter sur cette issue de secours pendant deux années après la vente ;
- la modification d'une porte mitoyenne requiert l'accord des deux propriétaires mitoyens alors que la SCI du [Adresse 1] a procédé à sa fermeture sans son consentement.

Sur ce,

Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. Le propriétaire qui prétend que son fonds est libre de servitude peut exercer contre celui qui émet une prétention contraire une action dite négatoire.
Il appartient à celui qui prétend bénéficier d'une servitude, bien qu'il soit défendeur à cette action négatoire, de rapporter la preuve de son existence.

En l'espèce, à titre liminaire, le tribunal relève que les parties sont en désaccord sur l'objet même du litige, la demanderesse indiquant exercer une action négatoire de servitude tandis que les défenderesses opposent qu'une telle demande serait sans objet dès lors qu'elle revendique non pas l'existence d'une servitude de passage à son profit mais d'un droit de mitoyenneté sur la porte entre les lots n°45 et 46. Partant, les parties s'opposent sur la qualification juridique de l'ouverture litigieuse et des droits détenus par chacun sur celle-ci, qualification qu'il appartient dès lors au tribunal de trancher.

Il convient ici de rappeler qu'outre que les ordonnances de référé n'ont pas autorité de chose jugée au principal, les sociétés défenderesses sont mal fondées à se prévaloir de ces décisions pour établir l'existence de droits à leur profit dès lors que le juge des référés a ordonné la remise en état de la porte litigieuse sur le fondement du trouble anormalement illicite résultant de la condamnation de cette porte, sans se prononcer sur l'existence d'une éventuelle servitude, question qui relève du fond et sur laquelle il existait une contestation sérieuse relevant du juge du fond.

A- Sur l'objet de l'action exercée par la SCI du [Adresse 1] relativement à la porte

Si la SCI [Y] conteste la revendication par elle-même d'une quelconque servitude à son profit, le tribunal relève qu'elle sollicite, ne serait-ce qu'à titre subsidiaire, dans le dispositif de ses écritures, la reconnaissance à son profit d'une servitude de passage en raison d'enclave, de sorte que l'action négatoire de la demanderesse n'est pas dépourvue d'objet. Au surplus, il convient d'observer que la porte litigieuse, percée dans le mur séparatif entre les lots 45 et 46, et qualifiée d'issue de secours par les sociétés défenderesses, implique nécessairement un droit de passage dans le lot n°45, la vocation d'une porte, qu'elle soit à usage de sortie de secours ou pas, étant de permettre le passage entre deux lots ou fonds.

Pour l'ensemble de ces motifs, il convient donc de considérer que l'action négatoire exercée par la SCI du [Adresse 1] n'est pas dépourvue d'objet.

B- Sur la nature du mur séparatif dans lequel est percée la porte litigieuse

Les parties s'opposent également sur la nature du mur dans lequel est percée la porte en litige. La SCI du [Adresse 1] soutient que ce mur est une partie commune et que l'ouverture de la porte n'a fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée générale, de sorte qu'elle est bien fondée à en demander la fermeture.

La SCI [Y] soutient pour sa part que le mur séparatif est un mur mitoyen sur lequel la SCI du [Adresse 1] ne peut effectuer de modification sans son accord.

Sur ce,

L'article 7 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent ".

L'article 3 de cette loi dispose quant à lui que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le gros œuvre des bâtiments.

En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties que le mur en question sépare deux lots privatifs : le lot n°45 appartenant à la SCI du [Adresse 1] et le lot n°46, appartenant à la SCI [Y].

Il résulte par ailleurs du règlement de copropriété produit aux débats que " les séparations entre les appartements ou locaux et entre les caves seront communes entre les propriétaires voisins ".

La SCI du [Adresse 1], qui invoque la qualité de partie commune du mur séparatif entre les lots 45 et 46 procède toutefois par simple affirmation dès lors qu'elle n'invoque aucune clause du règlement de copropriété au soutien de son allégation. En effet, si le règlement de copropriété stipule que les murs de refends sont des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, il n'est établi par aucun élément de l'espèce que le mur litigieux soit un mur de refends ou constitue le gros œuvre du bâtiment. Dans ces conditions, compte tenu des stipulations claires du règlement, il convient de qualifier le mur litigieux, qui sépare les deux lots privatifs, de mur appartenant indivisément aux parties. 

Toutefois, le tribunal relève ici que la qualification du mur est indifférente et ne saurait s’étendre à la porte ouverte dans ce mur. Les moyens invoqués à cet égard par les défenderesses s'agissant de l'acquisition par prescription trentenaire de la " mitoyenneté de la 
porte " seront dès lors écartés, étant au surplus précisé qu'il n'est pas suffisamment justifié de la date d'ouverture de la porte en question, l'année 1969 invoquée par les défenderesses n'étant corroborée par aucun élément de preuve.

En tout état de cause, et comme relevé plus haut, une porte impliquant nécessairement une faculté de passage entre les deux lots qu'elle sépare, il convient de déterminer si une servitude de passage est susceptible d'être constituée entre les lots respectifs des parties afin de trancher l'action négatoire exercée par la SCI du [Adresse 1].

C- Sur l'existence d'une servitude au profit du lot n°46

La SCI du [Adresse 1] conteste l'existence de toute servitude de passage au profit du lot appartenant à la SCI [Y], qu'il s'agisse d'une servitude du fait de l'homme ou d'une servitude légale.

1. Sur l'existence d'une servitude du fait de l'homme

a) sur l'existence d'une servitude conventionnelle

Aux termes de l'article 686 du code civil, dans le chapitre relatif aux servitudes établies par le fait de l'homme, " Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telles servitude que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après ".

Aux termes de l'article 688 du code civil, " Les servitudes sont continues ou discontinues[…] les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables ".

Aux termes de l'article 691 alinéa 1 du code civil, " les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ".

Une porte constitue une servitude apparente et discontinue dès lors qu'elle nécessite une intervention de l'homme pour être exercée.

En l'espèce, il est constant que ni l'ouverture litigieuse ni l'existence d'une servitude de passage, ne sont mentionnées ni dans la désignation des lots n°45 et 46 figurant au règlement de copropriété ni dans celle du lot n°46 telle que reprise dans l'acte de vente du 27 avril 2018.


Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

En effet, les lots n°44 et 46 acquis par la SCI [Y] sont désignés dans l'acte notarié comme suit :

" Lot numéro quarante quatre (44)
Dans bâtiment sur cour, Bâtiment à gauche dans la cour.
Au sous-sol, un grand local se trouvant pour partie sous le bâtiment constituant les lots n° 45 et 46'.

Lot numéro quarante-six (46)
Bâtiment sur cour, Bâtiment à droite dans la cour.
Un petit bâtiment élevé d'un seul rez-de-chaussée formant atelier d'artiste. Ledit bâtiment accolé à celui formant le lot n° 45 avec entrée sur pan coupé. Droit aux water-closets communs se trouvant au pied de l'escalier au fond de la cour. (…)

Suite à des travaux d'aménagement intérieur réalisés en 1970, les deux lots ont été réunis par un escalier intérieur, les locaux ont la désignation suivante :
Au rez-de-chaussée :
Un accueil, salle d'attente, un bureau salon en mezzanine, en sous-sol les locaux comportent trois piscines, une salle aménagée pour les équipements de sport, un espace de massage, des vestiaires, deux water-closets, cinq douches, six locaux de rangement, une chaufferie, un sauna.
Ces travaux ont été réalisés à la suite à plusieurs permis de construire délivrés par la mairie de [[Etablissement 1] 5] (…). "

Il est précisé dans cet acte " que (le vendeur) n'a pas effectué ou fait effectuer dans lesdits biens : de travaux en infraction aux dispositions du règlement de copropriété ou de la loi du 10 juillet 1965, notamment, par un empiétement, une annexion, une atteinte ou une utilisation irrégulière privatives des parties communes ".

La porte de communication en litige, si elle apparait effectivement dans une annexe à l'acte en question, figure dans un unique document intitulé " demande d'autorisation de construire […] pièce n°7 - plan des cheminements extérieurs ", ce document ayant été établi par le vendeur, M. [J]. Cette mention, qui n'est corroborée par aucun autre document et ne figure qu'en annexe de l'acte, est toutefois insuffisante à constituer un titre susceptible de fonder l'existence d'une servitude discontinue étant par ailleurs relevé que l'acte ne mentionne l'existence d'aucune servitude.

b) Sur l'existence d'une servitude par destination du père de famille

Il résulte de l'article 693 du code civil : " qu'il y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ".

Comme le souligne à juste titre la demanderesse, les fonds en question, les lots n°45 et 46 n'ont pas eu de propriétaire unique, le lot n°45 appartenant à la SCI du [Adresse 1] et le lot n°46 aux époux [J], peu important à cet égard que ces derniers soient associés de la SCI du [Adresse 1] dès lors que c'est la société qui doit être regardée comme propriétaire du fonds et non ses associés pris en leur nom personnel.
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/13462 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM7W

Les conditions de reconnaissance de l'existence d'une servitude par destination du père de famille ne sont donc pas réunies en l'espèce.

Aucune servitude d'origine du fait de l'homme ne peut donc être retenue.

2. Sur l'existence d'une servitude légale pour cause d'enclave

La SCI [Y], qui sollicite à titre subsidiaire la reconnaissance d'une servitude de passage pour cause d'enclave, soutient que :
- en l'absence de l'issue de secours litigieuse, la SELAS New Kinesia ne dispose que d'une issue de secours au sous-sol, d'une largeur de moins de 80 cm, donc non conforme aux normes de sécurité ;
- la porte litigieuse, d'une largeur de 90 cm, est la seule issue de secours réglementaire et est donc indispensable à l'exploitation de son activité.

Les demandeurs opposent que l'état d'enclave n'est nullement constitué dans la mesure où :
- la SCI [Y] dispose d'une porte au rez-de-chaussée, d'une largeur de 1,35 mètre, donnant sur la cour commune de l'immeuble ;
- le constat attestant que la porte du sous-sol mesure 75 cm de large n'est pas probant, l'huissier n'ayant pas indiqué de quelle manière il a procédé au mesurage ;
- la nécessité d'une issue de secours supplémentaire n'est pas établie.

Sur ce,

Aux termes de l'article 682 du code civil :

" Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. "

L'état d'enclave s'apprécie en fonction des besoins actuels du fonds afin de permettre son exploitation normale.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les lots 44 et 46 sont affectés à usage professionnel pour une activité de balnéothérapie, activité d'ailleurs exercée par les époux [J] eux-mêmes dans ces locaux avant la vente.

Il est constant que cette activité implique la réception de public et est donc soumise à ce titre au respect des règles de sécurité prescrites par les règlements s'agissant notamment des mesures de sécurité et des issues de secours.

Il résulte tant des pièces produites que des écritures des parties que le centre de balnéothérapie exploité par la société Kinesia, qui peut accueillir jusqu'à 12 personnes, dispose, outre l'ouverture litigieuse située au rez-de-chaussée et donnant dans un couloir appartenant au lot n°45 donnant lui-même sur la cour, d'une ouverture, dite principale, donnant sur la même cour ainsi que d'une porte, qualifiée d'issue de secours, située au sous-sol.

La SCI [Y], qui prétend que la porte litigieuse constitue une issue de secours nécessaire à l'exploitation de son activité, ne rapporte toutefois pas la preuve que l'existence de cette ouverture serait obligatoire en termes de sécurité incendie. En effet, il n'est pas établi que l'entrée principale de l'établissement ne puisse constituer une issue de secours dans la mesure où elle mène bien à l'extérieur du bâtiment. Il n'est pas davantage établi que l'existence d'une seconde ou troisième issue soit rendue obligatoire par les règlements au regard de la catégorie de l'établissement, un seul " dégagement " étant rendu obligatoire pour les établissements recevant jusqu'à 20 personnes.

Le courrier de la Préfecture de police du 27 août 2019, invoqué par les défenderesses, s'il constate effectivement " le maintien en position ouverte de la porte de la sortie de secours du rez-de-chaussée " et préconise son maintien en position fermée, ne se prononce toutefois pas sur la nécessité de l'existence même de cette porte, qui préexistait, au regard des exigences de la sécurité incendie.

Enfin, il n'est pas contesté que l'établissement exploité par la société New Kinesia dispose d'une porte qualifiée d'issue de secours au sous-sol des locaux. S'il n'y a pas lieu de remettre en cause l'exactitude des mesures effectuées par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat du 24 mai 2024 indiquant que la porte en question mesure 75 cm de large, le tribunal relève que la Préfecture de police n'a, dans les divers courriers produits portant préconisations relatives à la sécurité incendie, délivré aucune préconisation ou injonction concernant la taille de cette porte.

En tout état de cause, il n'est pas établi que l'exploitation actuelle du fonds nécessite plus d'un dégagement de secours, lequel est actuellement constitué par l'entrée principale de l'établissement, ainsi que matérialisé sur le plan d'évacuation affiché dans les locaux.

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que le fonds appartenant à la SCI [Y], qui dispose d'accès à l'extérieur distincts de l'ouverture litigieuse permettant l'exploitation normale de son fonds au regard des normes de sécurité, ne peut être déclaré enclavé.

L'existence d'une servitude pour cause d'enclave n'est donc pas établie au profit du fonds de la société [Y] qui ne peut donc revendiquer une servitude de passage pour cause d'enclave, étant au surplus relevé que la porte litigieuse se situe à quelques mètres de la porte principale de l'établissement et débouche dans la même cour de sorte qu'il n'est pas justifié d'un intérêt à la maintenir à cet endroit.

La SCI [Y] ne pouvant se prévaloir de l'existence d'une servitude de passage, la SCI du [Adresse 1] est bien fondée en son action négatoire et à remettre en état le mur séparant les lots n°45 et 46 en supprimant l'ouverture existante. Les défenderesses seront en conséquence déboutées de leur demande reconventionnelle de remise en état de l'issue de secours entre les lots.


IV- Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Y] et de la SELAS New Kinesia

A- Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI [Y]
La SCI [Y] sollicite la condamnation in solidum des consorts [J] et de la SCI du [Adresse 1] à l'indemniser des préjudices qu'elle estime avoir subis.

1. Sur la responsabilité des consorts [J]

La SCI [Y] recherche la responsabilité contractuelle des consorts [J] sur plusieurs fondements, invoqués à titres principal, subsidiaire, très subsidiaire et infiniment subsidiaire.

Elle invoque à titre principal le manquement des consorts [J], en leur qualité de vendeurs, à leur obligation précontractuelle d'information et l'erreur créée sur les qualités essentielles de la chose. Elle fait valoir que les consorts [J] lui ont vendu des lots disposant d'une porte constituant une issue de secours et ont dissimulé l'information selon laquelle cette issue allait être condamnée. Elle invoque également le défaut d'information sur l'existence d'un réseau unique de distribution d'eau avec le lot n°45, qu'elle qualifie de servitude occulte, qui se heurte aux exigences d'autonomie nécessaire à l'exploitation d'une activité de balnéothérapie. La SCI [Y] soutient qu'elle aurait, en connaissance de ces informations, incontestablement acquis l'immeuble à des conditions plus avantageuses.

Les consorts [J] s'opposent aux demandes formées à leur encontre et contestent l'engagement de leur responsabilité contractuelle à quelque titre que ce soit.

Sur ce,

L'article 1112-1 du code civil dispose que :

" [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. "

L'article 1132 du même code dispose que " L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. "

En l'espèce, s'agissant en premier lieu de la porte litigieuse, il n'est pas contesté que si celle-ci n'était pas mentionnée dans l'acte de vente, étaient annexés à celui-ci des plans d'évacuation figurant cette porte en tant qu'issue de secours. Il n'est pas contesté que cette porte existait lors de la vente et que les lots ont donc été acquis par la SCI [Y] alors qu'il existait une issue de secours au rez-de-chaussée dont elle avait nécessairement connaissance pour avoir visité les lieux avant de conclure la vente. Il n'est ni allégué ni justifié par les consorts [J] qu'ils ont informé la SCI [Y] que cette porte était susceptible d'être supprimée. Le fait que cette ouverture ne soit pas mentionnée dans l'acte de vente et qu'aucune servitude de passage n'ait été évoquée est toutefois indifférent s'agissant de l'obligation d'information à la charge du vendeur, celui-ci étant tenu d'informer l'acquéreur du fait que cette ouverture ne constituait qu'une tolérance à laquelle il pouvait être mis fin à tout moment. Il s'ensuit que les consorts [J] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information à ce titre.

S'agissant en second lieu de l'absence d'information relative au réseau commun de distribution d'eau avec le lot n°45, il est établi que les consorts [J] n'ont pas, préalablement à la vente, informé l'acquéreur qu'il n'existait pas de compteur dissocié entre les lots objets de la vente et le lot n°45 appartenant à la SCI du [Adresse 1]. Cette absence de dissociation, établie par les pièces produites aux débats et la décision de justice ordonnant à la SCI du [Adresse 1] de procéder aux travaux de dissociation des réseaux d'eau potable, constitue une information essentielle dès lors qu'elle a eu pour conséquence que les factures d'eau du lot n°45 étaient facturées à la SCI [Y], peu important qu'elles aient ensuite été remboursées, et que la vanne d'arrêt du lot n°45 était située dans les lots de la SCI [Y], ce qui empêchait toute indépendance dans l'arrêt de l'eau notamment. Les consorts [J], qui ne pouvaient ignorer cette information, ont ainsi manqué à leur obligation d'information à ce titre également.

La responsabilité des consorts [J] est dès lors susceptible d'être engagée sur ce fondement, sans qu'il y ait lieu d'examiner les moyens formulés à titre subsidiaire.

2. Sur la responsabilité de la SCI du [Adresse 1]

La SCI [Y] recherche la responsabilité de la SCI du [Adresse 1] en faisant valoir qu'elle a " participé aux omissions ou actions fautives de ses associés, les consorts [J] ".

La SCI du [Adresse 1] étant étrangère à l'acte de vente et n'étant liée à la SCI [Y] par aucun contrat, sa responsabilité ne saurait être engagée pour une hypothétique participation, au demeurant non établie, au défaut d'information précontractuelle, à laquelle elle n'était nullement tenue.

La SCI [Y] ne développant aucun moyen autre de nature à engager la responsabilité de la SCI du [Adresse 1], elle sera déboutée des demandes formées à son encontre.

3. Sur les préjudices

La SCI [Y] sollicite la réparation de divers postes de préjudices concernant l'absence de dissociation des réseaux d'eau et la suppression de la porte de communication entre les lots n°45 et 46.

Sur ce,

Il est constant que peut être indemnisé le chef de préjudice autonome résultant d'une perte de chance, définie comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité de la survenance d'un événement positif ou de la non-survenance d'un événement négatif. Elle ne peut dépendre que d'un événement futur et incertain dont la réalisation ne peut résulter de l'attitude de la personne lésée. L'indemnisation octroyée par le juge, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré la chance si elle s'était réalisée.

En l'espèce, s'il n'y a pas lieu de retenir la qualification de servitude occulte de canalisations enterrées alléguée par la SCI [Y], une telle servitude n'étant pas établie, il est constant et établi par les pièces produites aux débats qu'il existait un seul réseau de distribution d'eau desservant les lots n°44, 45 et 46 et que le compteur divisionnaire du lot n°45 et sa vanne d'arrêt se trouvaient au sein du lot n°44, ce qui a occasionné un préjudice à la SCI [Y], privée de cette information et de la perte de chance d'acquérir à un prix inférieur ou de solliciter la scission préalablement à la vente.

Le défaut d'information relatif à la fermeture de l'issue de secours existante entre les lots n°45 et 46 a également participé à cette perte de chance au regard de la modification de la configuration existante. Dans la mesure où il n'est pas établi, contrairement aux affirmations des époux [J], que la vente a été réalisée à un prix inférieur au marché, le préjudice de la SCI [Y] sera justement évalué à la somme de 10 000 euros s'agissant de la perte de chance d'acquérir à des conditions financières plus favorables au regard de ces manquements contractuels. Les autres chefs de préjudices sollicités n'étant pas caractérisés, ils seront rejetés.

Si les procédures judiciaires successives illustrent les difficultés générées par la question de la porte de communication entre les lots n°45 et 46, la SCI [Y] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice moral indépendant des préjudices d'ores et déjà indemnisés à ce titre. En outre, la SCI [Y] ne caractérise ni ne démontre l'existence d'un préjudice moral qui ne peut consister, s'agissant d'une personne morale, qu'en une atteinte à l'image et la réputation.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

B- Sur les demandes indemnitaires formées par la SELAS New Kinesia

La société New Kinesia recherche la responsabilité des époux [J] en faisant valoir que les manquements contractuels de ceux-ci à l'égard de la SCI [Y] rappelés plus haut lui ont causé un préjudice. Elle reproche par ailleurs aux consorts [J] un trouble anormal de voisinage, celui-ci étant constitué par le fait qu'elle a été contrainte de régler les factures d'eau du lot n°45 et de laisser l'accès à la vanne d'arrêt d'eau, ce qui a occasionné des incursions répétées des consorts [J] dans le lot qu'elle exploite.

Sur ce,

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage et que, s'il établit un lien de causalité entre ce manquement contractuel et le dommage qu'il subit, il n'est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. En effet, il est de principe que le propriétaire d'un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.

L'action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En l'espèce, le tribunal relève en premier lieu que la société New Kinesia est mal fondée à rechercher la responsabilité des époux [J] sur le fondement du trouble anormal de voisinage dès lors qu'il n'a existé entre eux aucune relation de voisinage, le seul fait que les époux [J] soient associés dans la SCI de la [Adresse 9] étant insuffisant à leur conférer la qualité de voisins en leur nom propre. Les demandes n'étant pas formées à cet égard à l'encontre de la SCI du [Adresse 1], à l'égard de laquelle cette demande pouvait donc seule être dirigée, elles seront rejetées comme mal fondées.

En revanche, le manquement contractuel imputable aux époux [J] invoqué est établi comme jugé plus haut. Le préjudice de la société New Kinesia, tiers au contrat de vente, est par ailleurs constitué dès lors qu'elle a, du fait de ce manquement contractuel, été privée de la chance de conclure le bail commercial à des conditions plus avantageuses compte tenu de l'absence d'information sur l'unicité du réseau de distribution d'eau notamment. Dès lors que la société New Kinesia exerce une activité de balnéothérapie, l'absence d'indépendance des réseaux d'eaux constituait un élément essentiel pour l'exercice de son activité. Il est par ailleurs justifié par les pièces produites aux débats que cette absence de dissociation des réseaux a troublé ponctuellement la jouissance de ses lots dans la mesure où elle devait permettre l'accès à ses propres locaux à la SCI du [Adresse 1] pour intervenir sur son compteur et sa vanne d'arrêt. Enfin, si le caractère obligatoire de la sortie de secours située au rez-de-chaussée n'est pas établi, le tribunal relève que l'issue de secours litigieuse figurait dans le bail commercial signé avec la SCI [Y]. Dès lors, la société New Kinesia justifie d'une perte de chance de contracter à des conditions plus favorables si elle avait eu connaissance de la fermeture de cette issue. Elle échoue toutefois à caractériser une perte de chance de développer son activité du fait de la suppression de cette porte dès lors que le projet d'extension de son activité produit aux débats, outre qu'il n'est pas daté, ne fait pas état d'une augmentation du nombre de personnes reçues qui imposerait une issue de secours supplémentaire. Elle ne justifie par ailleurs nullement que son activité commerciale a été perturbée par la suppression de cette porte de communication. Au regard de l'ensemble de ces éléments, le préjudice subi par la société New Kinesia sera justement évalué à la somme de 12 000 euros.
La société New Kinesia ne justifiant pas de l'existence d'un préjudice moral indépendant des préjudices d'ores et déjà indemnisés, elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre et du surplus de ses demandes indemnitaires.

C- Sur l'appel en garantie formée par la SCI [Y] et la société New Kinesia

Les défenderesses appellent en garantie les consorts [J] pour toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre.

Cette demande, qui n'est pas développée dans les motifs des conclusions, sera rejetée, étant au surplus relevé qu'elle est sans objet, aucune condamnation n'étant prononcée à leur encontre.


V- Sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [J] et la SCI du [Adresse 1]

Les consorts [J] et la SCI du [Adresse 1] sollicitent la condamnation de la SCI [Y] et de la société New Kinesia à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de leur préjudice moral.

Sur ce,

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.

En l'espèce, ni les circonstances du litige ni les éléments de la procédure ne permettent de démontrer à l'encontre des défenderesses une faute de nature à faire dégénérer en abus l'exercice de leur action en justice dès lors au surplus que celle-ci est exercée à titre reconventionnel. Les consorts [J] ne justifient par ailleurs pas du préjudice moral allégué.

Dans ces conditions, les consorts [J] et la SCI du [Adresse 1] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.


VI- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Compte tenu du sens de la présente décision, les demandes principales et reconventionnelles ayant été partiellement accueillies, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. En l'absence de condamnation aux dépens, il n'y a dès lors pas lieu de faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Pour les motifs ci-avant retenus, il apparait équitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard du sens de la présente décision et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

RECOIT l'intervention volontaire de la société New Kinesia ;

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Y] et la société New Kinesia ;

DIT que le lot n°46 ne bénéficie d'aucune servitude de passage grevant le lot n°45, qu'elle soit du fait de l'homme ou légale pour cause d'enclave ;

DIT que la SCI du [Adresse 1] est par conséquent bien fondée à remettre en état le mur de séparation entre les lots n°45 et 46 et à supprimer l'ouverture pratiquée dans ce mur ;

DEBOUTE la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia de leur demande tendant à la remise en état sous astreinte de l'issue de secours située au rez-de-chaussée ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] à payer à la SCI [Y] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] à payer à la SELAS New Kinesia la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice ;

DEBOUTE la SCI [Y] de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SCI du [Adresse 1] ;

DEBOUTE la SCI [Y] et la SELAS New Kinesia du surplus de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] ;

DEBOUTE Mme [O] [Z] ép. [J] et M. [C] [J] et la SCI du [Adresse 1] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de la SCI [Y] et de la SELAS New 
Kinesia ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 3 septembre 2026.

La greffière La présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 54, code civil 693, code civil 1112-1, code civil 1625, code civil 685, code civil 675, code civil 690, code civil 688, code civil 1640, code de procedure civile 325, code civil 1984, code de procedure civile 66, code civil 637, code civil 1199, code civil 691, code civil 1132, code civil 682, code civil 689, code civil 686, code civil 676, code civil 1626, code civil 1156). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 5 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Carcassonne · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00826

  en commun : code civil 685, code civil 690, code civil 688, code civil 691, code civil 682, code civil 689, code civil 686

• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rodez · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00362

  en commun : code civil 685, code civil 690, code civil 688, code civil 691, code civil 682, code civil 689, code civil 686

• 9 février 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00636

  en commun : code civil 675, code civil 690, code civil 688, code civil 637, code civil 689, code civil 676

• 6 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/09362

  en commun : code civil 693, code civil 690, code civil 688, code civil 637, code civil 689, code civil 1626

• 18 décembre 2025 · Cour d'appel de Metz · Autre · n° 22/00852

  en commun : code civil 693, code civil 690, code civil 688, code civil 691, code civil 689, code civil 686

• 5 juin 2025 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 22/05776

  en commun : code civil 690, code civil 688, code civil 637, code civil 691, code civil 689, code civil 686

• 24 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Quimper · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01605

  en commun : code civil 690, code civil 688, code civil 637, code civil 691, code civil 689, code civil 686

• 29 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00524

  en commun : code civil 690, code civil 688, code civil 691, code civil 689, code civil 686, code civil 1626

Mise à jour de la source le 2026-09-03T18:53:18.795Z.