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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 3 juin 2026, n° 24/11257

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [I] était propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Souhaitant le vendre, M. [I] a conclu le 20 juin 2023 avec la SARL IMMOBILIERE SAINTE AUBANE un mandat exclusif de vente, n° 1261, pour une durée d’une année, avec faculté de dénonciation passé un délai irrévocable de trois mois, pour un prix de vente de 1.372.000 euros, y incluse la rémunération du mandataire fixée à 60.000 euros HT, soit 72.000 euros TTC, soit un prix net vendeur de 1.300.000 euros 

Par courriel du 11 septembre 2023, la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE a informé M. [I] de la réception d’une offre d’achat ferme, correspondant à un prix de 1.230.000 € net vendeur. 

Par lettre du 20 octobre 2023, M. [I] a informé l’agence immobilière de sa résiliation du mandat de vente, avec effet au 24 novembre 2023. 

Par lettre du 19 décembre 2023, Me [J] [X], Notaire à [Localité 1], a indiqué à la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE qu’une vente était intervenue le 1er décembre 2023 portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 4]. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 mars 2024, le conseil de la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE a mis en demeure M. [I] de procéder au règlement de la somme de 72.000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat du 20 juin 2023, en vain.
C’est ainsi que, après divers échanges restés infructueux, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner à lui payer ladite somme de 72.000 € à titre de dommages intérêts en application de la clause pénale. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 avril 2025, la société SAINTE AUBANE demande au tribunal de :
« Déclarer la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE recevable et bien fondée en son action
- Débouter Monsieur [F] [I] de tous ses moyens de défense et de ses prétentions
- Rejeter la demande d’annulation du mandat et dire que Monsieur [I] ne disposait pas d’un droit de rétractation, dès lors que le mandat ne relevait pas du régime des contrats à distance tels que prévus par le code de la consommation
- Condamner Monsieur [F] [I] à payer à la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE la somme de 72.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamner Monsieur [F] [I] à payer à la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE la somme de 3.000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [F] [I] aux entiers dépens,
- Rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement intervenir en toutes ces dispositions ». 

Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE se prévaut de la validité du mandat de vente qui lui avait été confié par M. [I] et d’être fondée à réclamer le paiement de la clause pénale prévue audit contrat, eu égard à la vente du bien intervenue peu de temps après la résiliation du contrat et du manquement fautif du mandant à ses obligations. 

Elle s’oppose à l’argument adverse tenant à l’exercice par le défendeur d’un droit de rétractation, prévu aux articles L.221-5 et -18 du code de la consommation, inapplicables en l’espèce dès lors que le contrat litigieux n’a pas été conclu dans le cadre d’un démarchage en ligne ou de communication à distance, mais est intervenu alors que les parties étaient en relation d’affaires suivie, l’envoi par courriel dudit mandat à M. [I] n’ayant eu pour seul but de simplifier sa signature en raison de son éloignement géographique temporaire lié à la période estivale, d’une part, et l’emploi du mot « distance » dans l’intitulé du mandat étant insuffisant à caractériser un contrat à distance au sens des dispositions précitées du code de la consommation, d’autre part. 

Elle s’oppose également à l’argument adverse tenant à la nullité du mandat querellé, rappelant que ce dernier était un mandat de vente exclusif et qu’il ne saurait donc lui être reproché utilement de ne pas avoir informé M. [I] de l’existence d’un prétendu droit de rétractation, non établi. 

Elle insiste sur la mauvaise foi du défendeur, qu’elle qualifie de « propriétaire foncier aguerri » et au fait du fonctionnement d’un mandat de vente, pour conclure au rejet de ses moyens de défense et au bien-fondé de sa demande en paiement de la clause pénale, prévue audit contrat. 

Elle excipe des conditions générales du mandat et soutient avoir fait les diligences requises en vue de la vente du bien du défendeur, pour en déduire que c’est en violation de la clause d’exclusivité contractuellement prévue que ce dernier a signé une promesse de vente sur ledit bien hors la présence de son mandataire. 

Elle conteste le caractère prétendument excessif de la clause pénale fixée au mandat, eu égard à la mauvaise foi de M. [I] et au prix du bien concerné, ainsi que de la pratique du secteur immobilier. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 juin 2025, M. [I] demande au tribunal de :
«Vu l’article liminaire du Code de la consommation et les articles, L 111-1, L 211-1, L 221-5, L 221-1-I, L 221-18, L 221-20, L 221-27 et R 111-1 dudit Code ;
Vu les articles 1103, 1162, 1190, 1192, 1194 et 1112 -1 du Code civil ;
Vu l’article 514 du Code de Procédure civile :
- Donner ses pleins effets à la rétraction par M. [F] [I], par lettre du 17 juin2024, du mandat exclusif de vente n° 1261 du 20 juin 2023 ;
- Dégager toutes conséquences de droit de ladite rétractation ;
- Prononcer, subsidiairement constater la fin subséquente pour M. [F] [I] de son obligation d’exécuter le mandat exclusif de vente n° 1261 du 20 juin 2023 ;
Subsidiairement :
- Prononcer la nullité du mandat exclusif de vente n° 1261 du 20 juin 2023 pour violation par la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE de son obligation d’information précontractuelle ;
En conséquence et dans tous les cas :
- Débouter la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE de l’intégralité de ses demandes, en tous leurs chefs et moyens ;
- Condamner la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE à régler à M. [F] [I] la somme de 6.000 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- Condamner la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE aux entiers dépens, que Me Armelle de COULHAC-MAZERIEUX, Avocat à la Cour, pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure civile ;
- Statuer, au cas de condamnation de M. [I] au paiement d’une quelconque somme envers la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE, que la décision à intervenir n’est pas assortie de l’exécution provisoire. » 

M. [I] soutient à titre principal que le mandat litigieux relève des dispositions, d’ordre public, du droit de la consommation et plus particulièrement les dispositions applicables en matière de contrat conclus à distance et hors établissement, se prévalant de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société demanderesse, et soulignant l’intitulé dudit contrat « à distance ».

Il en déduit avoir valablement exercé son droit de rétractation, tel que prévu aux articles L.221-5 et -18 du code de la consommation, par l’envoi de sa lettre du 17 juin 2024, mettant ainsi fin à son obligation d’exécuter le mandat litigieux. 

A titre subsidiaire, au double visa des articles L.111-1 et R.111-1 du code de la consommation, M. [I] conclut à la nullité du mandat de vente, pour manquement de la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE à son obligation précontractuelle d’information quant à des éléments essentiels du contrat, à savoir sa nature, son régime juridique, ainsi que ses droits subséquents, dont celui de rétractation. 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 juin 2025.

L'affaire, appelée à l'audience du 24 mars 2026, a été mise en délibéré au 03 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement et celle reconventionnelle en nullité du mandat

Sur la validité du mandat

Selon l'article 1112-1 du code civil, « [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
Selon l’article L.111-1 du code de la consommation, « Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :
(...)
6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI. (...) ». 

Selon l’article L.221-1 du code de la consommation, « I. - Pour l'application du présent titre, sont considérés comme :
1° Contrat à distance : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d'un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu'à la conclusion du contrat ;
2° Contrat hors établissement : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :
a) Dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d'une sollicitation ou d'une offre faite par le consommateur ;
b) Ou dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d'une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes ;
c) Ou pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur.
II. - Les dispositions du présent titre s'appliquent aux contrats portant sur la vente d'un ou plusieurs biens, au sens de l'article 528 du code civil, et au contrat en vertu duquel le professionnel fournit ou s'engage à fournir un service au consommateur en contrepartie duquel le consommateur en paie ou s'engage à en payer le prix. Le contrat ayant pour objet à la fois le transfert de propriété d'un bien et la fourniture d'une prestation de services, y compris la prestation de livraison de biens, est assimilée à un contrat de vente.(...) ». 

L’article L.221-5 du code de la consommation précise notamment que « I.-Préalablement à la conclusion d'un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, de contenu numérique ou de services numériques, le professionnel fournit au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :
1° Les caractéristiques essentielles du bien, du service, du service numérique ou du contenu numérique ;
2° Le prix du bien, du service, du service numérique ou du contenu numérique, en application des articles L. 112-1 à L. 112-4 ;
3° La date à laquelle ou le délai dans lequel le professionnel s'engage à livrer le bien ou à fournir le service, le service numérique ou le contenu numérique ;
4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques, aux modalités de résiliation, aux modes de règlement des litiges, aux autres conditions contractuelles et, le cas échéant, aux coûts de l'utilisation de la technique de communication à distance, à l'existence de codes de bonne conduite et aux cautions et garanties financières ;
5° S'il y a lieu, les informations relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités, à la compatibilité et à l'interopérabilité du contenu numérique, du service numérique ou du bien comportant des éléments numériques, aux autres conditions contractuelles et, le cas échéant, à l'existence de toute restriction d'installation de logiciel ;
6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI ;
7° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d'exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu'il contient sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;
8° Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ;
9° L'information sur l'obligation du consommateur de payer des frais lorsqu'il exerce son droit de rétractation d'un contrat de prestation de services, de distribution d'eau, de fourniture de gaz ou d'électricité et d'abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l'exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés selon les modalités fixées à l'article L. 221-25 ;
10° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l'article L. 221-28, l'information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles il le perd ; (...) ». 

Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Sur ce, 

S’agissant en premier lieu du moyen tenant à l’exercice allégué par M. [O] de son droit de rétractation selon écrit du 17 juin 2024, le tribunal relève, à l’examen des éléments produits, que par écrit antérieur daté du 20 octobre 2023, l’intéressé a résilié le mandat litigieux en ces termes « je vous informe de ma volonté de mettre fin au contrat qui nous lie. La loi implique un délai de 15 jours à réception de cette lettre, le mandat prendra donc fin le 24 novembre 2023 ». 

Cette résiliation n’a pas fait l’objet d’une quelconque contestation par l’agence immobilière, et a donc bénéficié de son plein effet. 

Dans ces conditions, il ne saurait se prévaloir utilement d’une quelconque rétractation ultérieure, de sorte que ce moyen, inopérant en fait, sera rejeté pour ce seul motif. 

S’agissant en second lieu du moyen tenant au manquement par l’agence immobilière à son obligation précontractuelle d’information, portant sur le droit de rétractation prévu au code de la consommation, le tribunal relève que s’il le prétend, M. [O] échoue à établir en quoi le mandat de vente litigieux entre dans la catégorie des contrats à distance ou hors établissement tels que définis par les dispositions légales précitées. 
La seule mention portée en tête dudit contrat « à distance » est insuffisante à l’établir ; il en est de même de celle, insérée en fin de contrat, relative au recours possible pour le mandant au médiateur de la consommation, dès lors qu’une telle précision relève de l’obligation générale d’information prévue à l’article L.111-1 du code de la consommation, quelque que soit la nature du contrat concerné. 

A l’inverse il doit être relevé que le mandat litigieux porte, en bas de la page 6, la mention « fait dans les locaux de l’Agence et signé électroniquement par l’ensemble des parties, chacune d’elles en conservant un exemplaire original sur un support électronique durable garantissant l’intégrité de l’acte, ce que le mandant accepte ici expressément ». 

Or, M. [O] ne prétend ni au demeurant ne justifie ne pas avoir eu le discernement suffisant pour signer le mandat en toutes ses dispositions, incluant celle précitée. 

Par conséquent, le mandat du 20 juin 2023 n’est entaché d’aucune nullité, et a donc vocation à s’appliquer quant aux conséquences de la résiliation effectuée par M. [O] en octobre 2023 et quant à la vente conclue par ce dernier portant sur le bien antérieurement objet dudit mandat. 

Sur les effets du mandat

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil précise que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ». 

Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Sur ce, 

Le mandat de vente mentionne, en page 4, que « Pendant toutes la durée du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. 
En outre, dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter, directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint, concubin, ou partenaire de Pacs avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. (…) ». 

Il précise qu’en cas de non-respect de cette clause, « le mandant devra au mandataire une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant égal à celui de sa rémunération toutes taxes comprises au présent mandat ». 

Or, il n’est pas contesté que le bien immobilier objet du mandat de vente a fait l’objet d’une promesse de vente le 1er décembre 2023, soit moins d’un mois après la date de résiliation dudit mandat. 

Le notaire rédacteur de l’acte précise, dans son écrit du 19 décembre 2023 adressé à l’agence immobilière, que « lors de la signature de la promesse de vente le 1er décembre 2023, les acquéreurs m’ont confirmé ne pas avoir visité les biens ni négocié cette vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière ». 

Il s’évince de l’analyse combinée de ces termes et du très court délai écoulé entre la date effective de résiliation du mandat litigieux et la signature de la promesse de vente portant sur le bien antérieurement concerné par ledit mandat, que M. [O] était, durant la période d’exercice du mandat, en négociation parallèle avec un acquéreur et qu’il n’a pas respecté son obligation contractuelle tenant à en informer l’agence immobilière et à rediriger ce potentiel futur acheteur auprès de cette structure. 

Cet élément n’est au demeurant nullement contesté par M. [I] dans le cadre de ses dernières écritures. 

L’agence immobilière est dès lors fondée à réclamer le paiement de la somme due au titre de la clause pénale prévue au contrat, dont le quantum ne fait pas davantage l’objet de critiques de la partie adverse. 

Il convient donc de condamner M. [O] à payer à la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE la somme de 72.000 euros. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, M. [O] doit être condamné aux dépens ainsi qu’à payer à l’agence immobilière une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n'y a pas lieu par ailleurs d'écarter l'exécution provisoire de droit, de sorte que la demande à ce titre formée en défense sera rejetée. 

Les parties seront enfin déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la SARL IMMOBILIERE SAINTE AUBANE la somme de 72.000 euros, 

DEBOUTE M. [F] [O] de l’ensemble de ses prétentions, 

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la SARL IMMOBILIERE SAINTE AUBANE une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Juin 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre

 
N° RG 24/11257 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5V6U

N° MINUTE : 



Assignation du :
11 Septembre 2024








JUGEMENT 
rendu le 03 Juin 2026 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC19




DÉFENDEUR

Monsieur [F] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Armelle DE COULHAC-MAZERIEUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0788










Décision du 03 Juin 2026
2ème chambre
N° RG 24/11257 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5V6U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 Juin 2026 par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [I] était propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Souhaitant le vendre, M. [I] a conclu le 20 juin 2023 avec la SARL IMMOBILIERE SAINTE AUBANE un mandat exclusif de vente, n° 1261, pour une durée d’une année, avec faculté de dénonciation passé un délai irrévocable de trois mois, pour un prix de vente de 1.372.000 euros, y incluse la rémunération du mandataire fixée à 60.000 euros HT, soit 72.000 euros TTC, soit un prix net vendeur de 1.300.000 euros 

Par courriel du 11 septembre 2023, la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE a informé M. [I] de la réception d’une offre d’achat ferme, correspondant à un prix de 1.230.000 € net vendeur. 

Par lettre du 20 octobre 2023, M. [I] a informé l’agence immobilière de sa résiliation du mandat de vente, avec effet au 24 novembre 2023. 

Par lettre du 19 décembre 2023, Me [J] [X], Notaire à [Localité 1], a indiqué à la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE qu’une vente était intervenue le 1er décembre 2023 portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 4]. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 mars 2024, le conseil de la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE a mis en demeure M. [I] de procéder au règlement de la somme de 72.000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat du 20 juin 2023, en vain.
C’est ainsi que, après divers échanges restés infructueux, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner à lui payer ladite somme de 72.000 € à titre de dommages intérêts en application de la clause pénale. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 avril 2025, la société SAINTE AUBANE demande au tribunal de :
« Déclarer la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE recevable et bien fondée en son action
- Débouter Monsieur [F] [I] de tous ses moyens de défense et de ses prétentions
- Rejeter la demande d’annulation du mandat et dire que Monsieur [I] ne disposait pas d’un droit de rétractation, dès lors que le mandat ne relevait pas du régime des contrats à distance tels que prévus par le code de la consommation
- Condamner Monsieur [F] [I] à payer à la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE la somme de 72.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamner Monsieur [F] [I] à payer à la société IMMOBILIÈRE SAINTE AUBANE la somme de 3.000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [F] [I] aux entiers dépens,
- Rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement intervenir en toutes ces dispositions ». 

Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE se prévaut de la validité du mandat de vente qui lui avait été confié par M. [I] et d’être fondée à réclamer le paiement de la clause pénale prévue audit contrat, eu égard à la vente du bien intervenue peu de temps après la résiliation du contrat et du manquement fautif du mandant à ses obligations. 

Elle s’oppose à l’argument adverse tenant à l’exercice par le défendeur d’un droit de rétractation, prévu aux articles L.221-5 et -18 du code de la consommation, inapplicables en l’espèce dès lors que le contrat litigieux n’a pas été conclu dans le cadre d’un démarchage en ligne ou de communication à distance, mais est intervenu alors que les parties étaient en relation d’affaires suivie, l’envoi par courriel dudit mandat à M. [I] n’ayant eu pour seul but de simplifier sa signature en raison de son éloignement géographique temporaire lié à la période estivale, d’une part, et l’emploi du mot « distance » dans l’intitulé du mandat étant insuffisant à caractériser un contrat à distance au sens des dispositions précitées du code de la consommation, d’autre part. 

Elle s’oppose également à l’argument adverse tenant à la nullité du mandat querellé, rappelant que ce dernier était un mandat de vente exclusif et qu’il ne saurait donc lui être reproché utilement de ne pas avoir informé M. [I] de l’existence d’un prétendu droit de rétractation, non établi. 

Elle insiste sur la mauvaise foi du défendeur, qu’elle qualifie de « propriétaire foncier aguerri » et au fait du fonctionnement d’un mandat de vente, pour conclure au rejet de ses moyens de défense et au bien-fondé de sa demande en paiement de la clause pénale, prévue audit contrat. 

Elle excipe des conditions générales du mandat et soutient avoir fait les diligences requises en vue de la vente du bien du défendeur, pour en déduire que c’est en violation de la clause d’exclusivité contractuellement prévue que ce dernier a signé une promesse de vente sur ledit bien hors la présence de son mandataire. 

Elle conteste le caractère prétendument excessif de la clause pénale fixée au mandat, eu égard à la mauvaise foi de M. [I] et au prix du bien concerné, ainsi que de la pratique du secteur immobilier. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 juin 2025, M. [I] demande au tribunal de :
«Vu l’article liminaire du Code de la consommation et les articles, L 111-1, L 211-1, L 221-5, L 221-1-I, L 221-18, L 221-20, L 221-27 et R 111-1 dudit Code ;
Vu les articles 1103, 1162, 1190, 1192, 1194 et 1112 -1 du Code civil ;
Vu l’article 514 du Code de Procédure civile :
- Donner ses pleins effets à la rétraction par M. [F] [I], par lettre du 17 juin2024, du mandat exclusif de vente n° 1261 du 20 juin 2023 ;
- Dégager toutes conséquences de droit de ladite rétractation ;
- Prononcer, subsidiairement constater la fin subséquente pour M. [F] [I] de son obligation d’exécuter le mandat exclusif de vente n° 1261 du 20 juin 2023 ;
Subsidiairement :
- Prononcer la nullité du mandat exclusif de vente n° 1261 du 20 juin 2023 pour violation par la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE de son obligation d’information précontractuelle ;
En conséquence et dans tous les cas :
- Débouter la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE de l’intégralité de ses demandes, en tous leurs chefs et moyens ;
- Condamner la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE à régler à M. [F] [I] la somme de 6.000 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- Condamner la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE aux entiers dépens, que Me Armelle de COULHAC-MAZERIEUX, Avocat à la Cour, pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure civile ;
- Statuer, au cas de condamnation de M. [I] au paiement d’une quelconque somme envers la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE, que la décision à intervenir n’est pas assortie de l’exécution provisoire. » 

M. [I] soutient à titre principal que le mandat litigieux relève des dispositions, d’ordre public, du droit de la consommation et plus particulièrement les dispositions applicables en matière de contrat conclus à distance et hors établissement, se prévalant de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société demanderesse, et soulignant l’intitulé dudit contrat « à distance ».

Il en déduit avoir valablement exercé son droit de rétractation, tel que prévu aux articles L.221-5 et -18 du code de la consommation, par l’envoi de sa lettre du 17 juin 2024, mettant ainsi fin à son obligation d’exécuter le mandat litigieux. 

A titre subsidiaire, au double visa des articles L.111-1 et R.111-1 du code de la consommation, M. [I] conclut à la nullité du mandat de vente, pour manquement de la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE à son obligation précontractuelle d’information quant à des éléments essentiels du contrat, à savoir sa nature, son régime juridique, ainsi que ses droits subséquents, dont celui de rétractation. 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 juin 2025.

L'affaire, appelée à l'audience du 24 mars 2026, a été mise en délibéré au 03 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement et celle reconventionnelle en nullité du mandat

Sur la validité du mandat

Selon l'article 1112-1 du code civil, « [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
Selon l’article L.111-1 du code de la consommation, « Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :
(...)
6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI. (...) ». 

Selon l’article L.221-1 du code de la consommation, « I. - Pour l'application du présent titre, sont considérés comme :
1° Contrat à distance : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d'un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu'à la conclusion du contrat ;
2° Contrat hors établissement : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :
a) Dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d'une sollicitation ou d'une offre faite par le consommateur ;
b) Ou dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d'une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes ;
c) Ou pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur.
II. - Les dispositions du présent titre s'appliquent aux contrats portant sur la vente d'un ou plusieurs biens, au sens de l'article 528 du code civil, et au contrat en vertu duquel le professionnel fournit ou s'engage à fournir un service au consommateur en contrepartie duquel le consommateur en paie ou s'engage à en payer le prix. Le contrat ayant pour objet à la fois le transfert de propriété d'un bien et la fourniture d'une prestation de services, y compris la prestation de livraison de biens, est assimilée à un contrat de vente.(...) ». 

L’article L.221-5 du code de la consommation précise notamment que « I.-Préalablement à la conclusion d'un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, de contenu numérique ou de services numériques, le professionnel fournit au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :
1° Les caractéristiques essentielles du bien, du service, du service numérique ou du contenu numérique ;
2° Le prix du bien, du service, du service numérique ou du contenu numérique, en application des articles L. 112-1 à L. 112-4 ;
3° La date à laquelle ou le délai dans lequel le professionnel s'engage à livrer le bien ou à fournir le service, le service numérique ou le contenu numérique ;
4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques, aux modalités de résiliation, aux modes de règlement des litiges, aux autres conditions contractuelles et, le cas échéant, aux coûts de l'utilisation de la technique de communication à distance, à l'existence de codes de bonne conduite et aux cautions et garanties financières ;
5° S'il y a lieu, les informations relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités, à la compatibilité et à l'interopérabilité du contenu numérique, du service numérique ou du bien comportant des éléments numériques, aux autres conditions contractuelles et, le cas échéant, à l'existence de toute restriction d'installation de logiciel ;
6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI ;
7° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d'exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu'il contient sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;
8° Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ;
9° L'information sur l'obligation du consommateur de payer des frais lorsqu'il exerce son droit de rétractation d'un contrat de prestation de services, de distribution d'eau, de fourniture de gaz ou d'électricité et d'abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l'exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés selon les modalités fixées à l'article L. 221-25 ;
10° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l'article L. 221-28, l'information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles il le perd ; (...) ». 

Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Sur ce, 

S’agissant en premier lieu du moyen tenant à l’exercice allégué par M. [O] de son droit de rétractation selon écrit du 17 juin 2024, le tribunal relève, à l’examen des éléments produits, que par écrit antérieur daté du 20 octobre 2023, l’intéressé a résilié le mandat litigieux en ces termes « je vous informe de ma volonté de mettre fin au contrat qui nous lie. La loi implique un délai de 15 jours à réception de cette lettre, le mandat prendra donc fin le 24 novembre 2023 ». 

Cette résiliation n’a pas fait l’objet d’une quelconque contestation par l’agence immobilière, et a donc bénéficié de son plein effet. 

Dans ces conditions, il ne saurait se prévaloir utilement d’une quelconque rétractation ultérieure, de sorte que ce moyen, inopérant en fait, sera rejeté pour ce seul motif. 

S’agissant en second lieu du moyen tenant au manquement par l’agence immobilière à son obligation précontractuelle d’information, portant sur le droit de rétractation prévu au code de la consommation, le tribunal relève que s’il le prétend, M. [O] échoue à établir en quoi le mandat de vente litigieux entre dans la catégorie des contrats à distance ou hors établissement tels que définis par les dispositions légales précitées. 
La seule mention portée en tête dudit contrat « à distance » est insuffisante à l’établir ; il en est de même de celle, insérée en fin de contrat, relative au recours possible pour le mandant au médiateur de la consommation, dès lors qu’une telle précision relève de l’obligation générale d’information prévue à l’article L.111-1 du code de la consommation, quelque que soit la nature du contrat concerné. 

A l’inverse il doit être relevé que le mandat litigieux porte, en bas de la page 6, la mention « fait dans les locaux de l’Agence et signé électroniquement par l’ensemble des parties, chacune d’elles en conservant un exemplaire original sur un support électronique durable garantissant l’intégrité de l’acte, ce que le mandant accepte ici expressément ». 

Or, M. [O] ne prétend ni au demeurant ne justifie ne pas avoir eu le discernement suffisant pour signer le mandat en toutes ses dispositions, incluant celle précitée. 

Par conséquent, le mandat du 20 juin 2023 n’est entaché d’aucune nullité, et a donc vocation à s’appliquer quant aux conséquences de la résiliation effectuée par M. [O] en octobre 2023 et quant à la vente conclue par ce dernier portant sur le bien antérieurement objet dudit mandat. 

Sur les effets du mandat

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil précise que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ». 

Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Sur ce, 

Le mandat de vente mentionne, en page 4, que « Pendant toutes la durée du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. 
En outre, dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter, directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint, concubin, ou partenaire de Pacs avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. (…) ». 

Il précise qu’en cas de non-respect de cette clause, « le mandant devra au mandataire une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant égal à celui de sa rémunération toutes taxes comprises au présent mandat ». 

Or, il n’est pas contesté que le bien immobilier objet du mandat de vente a fait l’objet d’une promesse de vente le 1er décembre 2023, soit moins d’un mois après la date de résiliation dudit mandat. 

Le notaire rédacteur de l’acte précise, dans son écrit du 19 décembre 2023 adressé à l’agence immobilière, que « lors de la signature de la promesse de vente le 1er décembre 2023, les acquéreurs m’ont confirmé ne pas avoir visité les biens ni négocié cette vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière ». 

Il s’évince de l’analyse combinée de ces termes et du très court délai écoulé entre la date effective de résiliation du mandat litigieux et la signature de la promesse de vente portant sur le bien antérieurement concerné par ledit mandat, que M. [O] était, durant la période d’exercice du mandat, en négociation parallèle avec un acquéreur et qu’il n’a pas respecté son obligation contractuelle tenant à en informer l’agence immobilière et à rediriger ce potentiel futur acheteur auprès de cette structure. 

Cet élément n’est au demeurant nullement contesté par M. [I] dans le cadre de ses dernières écritures. 

L’agence immobilière est dès lors fondée à réclamer le paiement de la somme due au titre de la clause pénale prévue au contrat, dont le quantum ne fait pas davantage l’objet de critiques de la partie adverse. 

Il convient donc de condamner M. [O] à payer à la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE la somme de 72.000 euros. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, M. [O] doit être condamné aux dépens ainsi qu’à payer à l’agence immobilière une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n'y a pas lieu par ailleurs d'écarter l'exécution provisoire de droit, de sorte que la demande à ce titre formée en défense sera rejetée. 

Les parties seront enfin déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la SARL IMMOBILIERE SAINTE AUBANE la somme de 72.000 euros, 

DEBOUTE M. [F] [O] de l’ensemble de ses prétentions, 

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la SARL IMMOBILIERE SAINTE AUBANE une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Juin 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-06-03T18:41:10.951Z.