Cour d'appel d'Orléans, Chambre Commerciale, 9 juillet 2026, n° 24/01506

MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 

Me Anthony RIGOUT

Me Viviane THIRY



ARRÊT du 09 JUILLET 2026



N° : 141 - 26 

N° RG 24/01506 - N° Portalis DBVN-V-B7I-HAKY



DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 04 avril 2024, dossier N° 19/03401 ;



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : 

LA S.C.I. LA PAGERIE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son gérant,

[Adresse 1]

[Localité 1]



Ayant pour conseil Me Anthony RIGOUT, avocat au barreau de TOURS





D'UNE PART



INTIMÉE : 



La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU, établissement de crédit à forme de société coopérative à capital variable, agissant poursuite et diligences de son représentant légal habilité,

[Adresse 2]

[Localité 2]



Ayant pour conseil Me Viviane THIRY, avocat au barreau de TOURS







D'AUTRE PART



DÉCLARATION D'APPEL en date du : 07 Mai 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 27 novembre 2025





COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du jeudi 27 novembre 2025, à 14 heures, 

Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d'appel d'ORLEANS, en charge du rapport, 

Madame Fanny CHENOT, conseiller, 

Madame Valérie GERARD, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, 



ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.



Greffier :



Monsieur Axel DURAND lors des débats et du prononcé, 



ARRÊT :



Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le Jeudi 09 JUILLET 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Suivant acte notarié du 17 juin 2010, la SCI [Adresse 3] Vieux Chêne a donné à bail commercial à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de la CRCAM Touraine Poitou (dite CRCAM Touraine Poitou) des locaux dans un ensemble immobilier en copropriété (lots 1, 8 et 10) situé [Adresse 4] à Tours, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2010 pour se terminer le 31 mai 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 33 000 euros HT, soit de 39 468 euros TTC, payable trimestriellement et d'avance.



La SCI La Pagerie a acquis l'immeuble objet du bail le 28 août 2014. 



Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2018, la SCI La Pagerie a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er juin 2019, moyennant un loyer annuel HT de 36.120,36 euros, soit 44 344,44 euros TTC. Par courrier du 29 mai 2019, la CRCAM Touraine Poitou a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le nouveau loyer annuel proposé par la bailleresse, offrant un loyer annuel de 24 200 euros HT compte tenu des loyers pratiqués dans le périmètre de la [Adresse 5].



Le 1er juillet 2019, la SCI La Pagerie a refusé le montant du loyer offert par sa locataire, considérant que sa propre proposition correspondait à la valeur locative actuelle des locaux concernés.



En l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux, le bail s'est renouvelé à compter du 1er juin 2019 aux clauses et conditions du bail expiré, soit un loyer annuel TTC de 44 344,44 euros.





Suivant acte extrajudiciaire du 27 septembre 2019, la SCI La Pagerie a fait délivrer à la CRCAM Touraine Poitou un commandement de payer la somme en principal de 23 152,22 euros correspondant aux échéances des 3ème et 4ème trimestres 2019 et à la provision sur charges exigibles, selon décompte arrêté au 2 octobre 2019, outre la clause pénale à concurrence de 30 676,93 euros, et de justifier de l'attestation d'assurance, en visant la clause résolutoire insérée au bail.



Par acte du 28 novembre 2019, la CRCAM Touraine Poitou a fait opposition audit commandement devant le tribunal judiciaire de Tours, invoquant la nullité dudit commandement pour avoir été délivré de mauvaise foi ainsi que l'absence de tout effet de la clause résolutoire compte tenu de la régularisation intervenue dans le délai d'un mois. 



Parallèlement, par acte du 6 avril 2020, la CRCAM Touraine Poitou a fait assigner sa bailleresse et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 3] en référé expertise, invoquant divers sinistres liés à des problèmes d'infiltrations en toiture et le refus de la bailleresse d'exécuter des travaux de remise en état de la verrière de l'immeuble.



Par ordonnance du 15 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a désigné M. [L] [R] en qualité d'expert. Celui-ci a déposé son rapport le 7 mai 2021.



Entre temps, suivant acte extrajudiciaire du 3 juin 2020, la SCI La Pagerie a fait délivrer à la CRCAM Touraine Poitou un nouveau commandement aux fins d'enlever les câbles de raccordement téléphonique posés en façade de l'immeuble et de justifier derechef d'une attestation d'assurance pour les risques locatifs dans le délai d'un mois, visant la clause résolutoire insérée au bail.



Par acte du 29 juin 2020, la CRCAM Touraine Poitou a sollicité l'annulation de ce second commandement pour avoir été délivré de mauvaise foi, subsidiairement qu'il soit jugé que la clause résolutoire ne peut produire aucun effet compte tenu de la régularisation intervenue dans le délai d'un mois. 



Le 22 mars 2023, la CRCAM Touraine Poitou a fait dresser un procès verbal de constat relatif à un important dégât des eaux survenu dans les locaux loués, celle-ci indiquant avoir été contrainte de fermer son agence. Un rapport Socotec du 28 juillet 2023 fait état de l'absence de garantie sur la stabilité de l'ouvrage, d'un risque de ruine et d'une charpente non pérenne.



Devant les premiers juges, après jonction des deux instances en opposition à commandement, la CRCAM Touraine Poitou a demandé la nullité des deux commandements visant la clause résolutoire, subsidiairement qu'il soit jugé l'absence d'effet desdites clauses résolutoires eu égard à la régularisation des manquements critiqués, par voie de conséquence le rejet de la demande en paiement des clauses pénales relatives aux retards du paiement du loyer échu le 1er juillet 2019 et à l'indemnité d'occupation, à titre infiniment subsidiaire, si la résolution du bail était constatée, la réduction des clauses pénales, en tout état de cause qu'il soit jugé que le bail a été résolu le 22 mars 2023 par la faute de la bailleresse, celle-ci devant être condamnée à des dommages-intérêts en réparation de ses manquements à ses obligations de bailleur.



La SCI La Pagerie a conclu au rejet de l'ensemble des demandes de la CRCAM Touraine Poitou. A titre reconventionnel, elle a sollicité le paiement de la somme de 14 084,40 euros à titre de clause pénale.

 

Par jugement contradictoire du 4 avril 2024, le tribunal judiciaire de Tours a :

- constaté que dans ses dernières écritures, la SCI La Pagerie a renoncé à solliciter le bénéfice de la clause résolutoire,

- condamné la CRCAM Touraine-Poitou à verser à la SCI La Pagerie la somme de 8 666,48 euros TTC, au titre de la clause pénale,

- débouté la CRCAM [Localité 4] de sa demande en réduction de la clause pénale,

- prononcé, à la date du 22 mars 2023, la résolution du bail commercial à effet du 1er juin 2019 entre d'une part la SCI La Pagerie et d'autre part la CRCAM Touraine-Poitou et ce aux torts du bailleur,

- condamné en conséquence la SCI La Pagerie à rembourser à la CRCAM [Localité 4] le montant des loyers versés entre le 22 mars 2023 et le 31 janvier 2024 soit la somme de 38 158 euros,

- condamné la SCI La Pagerie à verser à la CRCAM Touraine-Poitou la somme de 22 890,25 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

- condamné la SCI La Pagerie à verser à la CRCAM Touraine-Poitou une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Suivant déclaration du 7 mai 2024, la SCI La Pagerie a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 novembre 2025, la SCI La Pagerie demande à la cour de :

Vu notamment les articles 1217 et 1224 du code civil,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

- infirmer le jugement entrepris rendu le 4 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il:

* condamne la CRCAM Touraine-Poitou à verser à la SCI La Pagerie la somme de 8 666,48 euros TTC, au titre de la clause pénale,

* prononce, à la date du 22 mars 2023, la résolution du bail commercial à effet du 1er juin 2019 entre d'une part la SCI La Pagerie et d'autre part la CRCAM Touraine-Poitou et ce aux torts du bailleur,

* condamne en conséquence la SCI La Pagerie à rembourser à la CRCAM Touraine-Poitou le montant des loyers versés entre le 22 mars 2023 et le 31 janvier 2024 soit la somme de 38 158 euros,

* condamne la SCI La Pagerie à verser à la CRCAM Touraine-Poitou la somme de 22 890,25 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

* rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

* condamne la SCI La Pagerie à verser à la CRCAM Touraine-Poitou une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

* outre tous les chefs de décision indivisibles ou rattachés par un lien de dépendance,



et en ce qu'il a débouté la société La Pagerie de ses demandes tendant à voir :

* débouter la CRCAM [Localité 4] de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

* condamner la CRCAM [Localité 4] à payer à la SCI La Pagerie les sommes de 14 084,40 euros à titre de clause pénale,

* condamner la CRCAM [Localité 4] à la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamner la CRCAM [Localité 4] aux entiers dépens,



- rejeter l'appel incident de la CRCAM Touraine Poitou visant à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a 'condamné la CRCAM [Localité 4] à verser à la SCI La Pagerie la somme de 8.666,48 euros, débouté la CRCAM [Localité 4] de sa demande de réduction de la clause pénale, rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires',



Et statuant à nouveau des chefs infirmés :

- débouter la CRCAM Touraine Poitou de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande additionnelle en appel tendant à 'voir condamner la SCI La Pagerie à rembourser à la CRCAM Touraine Poitou les loyers et provisions sur charge versés du 1er février 2024 au 30 juin 2024 savoir 11 740,47 euros/3 = 3 913,49 euros x 5 = 19 567,25 euros,

- condamner la CRCAM Touraine Poitou à payer à la société SCI La Pagerie la somme de 14 084,40 euros à titre de clause pénale,

- condamner la CRCAM Touraine Poitou à payer à la société La Pagerie la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance,

- condamner la CRCAM Touraine Poitou à payer à la société La Pagerie la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,

- condamner la CRCAM Touraine Poitou aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2025, la CRCAM Touraine Poitou demande à la cour de :

Vu les articles 606, 1104, 1217, 1230, 1231-5, 1240, 1343-5, 1719, 1720 et 1741 du code civil,

Vu les articles L.145-41 et L.145-28 du code de commerce,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 4 avril 2024,

Vu les pièces versées aux débats,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

* constaté que dans ses dernières écritures, la SCI La Pagerie a renoncé à solliciter le bénéfice de la clause résolutoire,

* prononcé, à la date du 22 mars 2023, la résolution du bail commercial à effet du 1er juin 2019 entre d'une part la SCI La Pagerie et d'autre part la CRCAM [Localité 4] et ce aux torts du bailleur,

* condamné en conséquence la SCI La Pagerie à rembourser à la CRCAM Touraine-Poitou le montant des loyers versés entre le 22 mars 2023 et le 31 janvier 2024 soit la somme de 38 158 euros,



* condamné la SCI La Pagerie à verser à la CRCAM Touraine-Poitou la somme de 22 890,25 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

* condamné la SCI La Pagerie à verser à la CRCAM Touraine-Poitou une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- et l'infirmer en ce qu'il a :

* condamné la CRCAM Touraine-Poitou à verser à la SCI La Pagerie la somme de 8 666,48 euros TTC, au titre de la clause pénale,

* débouté la CRCAM [Localité 4] de sa demande en réduction de la clause pénale,

* rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau sur ces seuls points :

- débouter la SCI La Pagerie de sa demande de paiement de 14 084,40 euros au titre de la clause pénale relative aux retards du paiement du loyer échu le 1er juillet 2019, compte tenu du paiement de ce chef par la CRCAM Touraine-Poitou de la somme de 724,80 euros,

A défaut,

- réduire le montant de la clause pénale au montant de la somme acquittée par la locataire, savoir 724,80 euros et rejeter toute demande de condamnation de ce chef,

Et y ajoutant,

- condamner la SCI La Pagerie à rembourser à la CRCAM Touraine Poitou les loyers et provisions sur charge versés du 1er février 2024 au 30 juin 2024, savoir 11 740,47 euros/3 = 3 913,49 euros x 5 = 19 567,25 euros,

- débouter la SCI La Pagerie de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

- condamner la SCI La Pagerie, en outre, au paiement de la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI La Pagerie, enfin, au paiement de tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 novembre 2025 à 9 h 30 et l'affaire plaidée le même jour à 14 h. 





MOTIFS 



Sur la clause pénale :



Aux termes du commandement du 27 septembre 2019, la bailleresse a réclamé en plus du paiement des loyers et des charges du 1er juillet et du 1er octobre 2019 une clause pénale d'un montant de 30.676,93 euros. Elle a renoncé en première instance au bénéfice de la clause résolutoire visée à ce commandement. Reste que les parties sont en désaccord sur le montant de la clause pénale réclamée par la SCI La Pagerie in fine à hauteur de 14 084,40 euros. 

 

L'article 'Loyer' du bail du 17 juin 2010 dont les clauses et conditions lient les parties stipule que le bail est consenti et accepté moyennant :

'un loyer annuel en principal et hors charges de 33 000 euros HT, soit 39 468 TTC que le preneur s'oblige à payer trimestriellement et d'avance, les 1ers janvier, avril, juillet, octobre de chaque année, soit la somme de 9 867 euros TTC.

Toutes sommes dues par le preneur au bailleur : loyers, charges, prestations et remboursements de toutes natures seront payées au lieu indiqué par le bailleur.

Tout retard de paiement du seul fait du preneur donnera lieu de plein droit (souligné par la cour) à paiement d'une indemnité forfaitaire, à titre de dommages-intérêts et de clause pénale pour chaque jour de retard égale à un vingtième de loyer mensuel ci-dessus stipulé, qui commencera à courir le 10 du mois suivant l'échéance (souligné par la cour) jusqu'à paiement complet et qui sera ajouté au loyer du trimestre suivant, sans faire obstacle à l'application des dispositions de l'article 'Clause résolutoire'. 



La CRCAM Touraine Poitou fait valoir qu'à défaut par les parties d'avoir prévu dans le contrat que le bailleur serait dispensé d'adresser à la locataire la mise en demeure préalable prévue par l'article 1231-5 du code civil avant de mettre en oeuvre la sanction prévue par la clause pénale contractuellement convenue, les pénalités applicables ne peuvent être calculées en l'espèce que sur 4 jours, c'est-à-dire de la date du commandement de payer du 27 septembre 2019 à la date du paiement du loyer et des charges échus au 1er juillet 2019, le 1er octobre, soit 724,80 euros TTC, et ce d'autant que la clause manque de clarté quant au point de départ (en l'espèce 10 juillet ou 10 août selon). Subsidiairement, elle sollicite la réduction de cette clause pénale.



Ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges, la clause litigieuse mentionne sans ambiguïté que l'indemnité forfaitaire est due 'de plein droit', c'est-à-dire sans nécessité d'une mise en demeure préalable.



Selon la rédaction de la clause 'le 10 du mois suivant l'échéance' et l'exigibilité de l'échéance au 1er juillet 2019, l'indemnité forfaitaire a commencé à courir à compter du 10 du mois suivant l'échéance du 1er juillet, soit le 10 août, et non le 10 juillet 2019 comme le soutient à tort la bailleresse qui lit la clause comme 'le 10 du mois de l'échéance' faisant abstraction du terme 'suivant'. Au demeurant, l'huissier a fait courir la clause pénale dans le commandement délivré le 27 septembre 2019 à compter du 10 août et jusqu'au 2 octobre.



Surabondamment, il résulte des articles 1188 et suivants du code civil, et plus particulièrement de l'article 1190, les précédents articles n'étant d'aucun secours pour interpréter la présente clause, que 'dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur'.



C'est donc fort justement que les premiers juges ont considéré que l'indemnité forfaitaire concernant l'échéance exigible au 1er juillet courait à compter du 10 août 2019 et jusqu'au 1er octobre 2019, date du règlement de l'échéance concernée. En revanche, aucune indemnité n'a commencé à courir s'agissant de l'échéance du 1er octobre 2019, réglée le 9 octobre suivant, et dont le paiement ne pouvait en tout état de cause être réclamé aux termes du commandement du 27 septembre 2019, délivré préalablement à la date d'exigibilité de ladite échéance. 



L'article 1231-5 du code civil dispose que 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'.



En l'espèce, le montant de la clause pénale tel que prévu au contrat s'élève à :

(3010,03 euros HT (loyer mensuel) x 1/20) x 52 jours = 7 826,08 euros HT soit 9 391,28 euros TTC.



Il s'avère que rappportée au montant du loyer et des charges payables trimestriellement, soit une échéance de 11 576,11 euros TTC, la clause pénale apparaît manifestement excessive, et ce d'autant qu'elle est due de plein droit, sans mise en demeure préalable, et que la SCI La Pagerie ne caractérise pas le préjudice subi à raison du retard de paiement.



La CRCAM Touraine Poitou ne peut pour autant arguer d'un simple oubli, dès lors que le retard de paiement concerne précisément le 1er terme de loyer faisant suite au renouvellement du bail à compter du 1er juin 2019 et a pu apparaître comme une pression sur le bailleur quant au prix du loyer, ainsi que l'ont relevé les premiers juges.



En conséquence, par infirmation du jugement entrepris de ce chef, il convient de réduire la clause pénale de moitié, soit 9 391,28 euros TTC /2 = 4 695,64 - 724,80 euros TTC dont s'est acquittée la CRCAM Touraine Poitou, soit 3 970,84 euros TTC.



Sur la résiliation du bail commercial à la date du 22 mars 2023 aux torts de la bailleresse :



- sur la recevabilité de la demande



La CRCAM Touraine Poitou a sollicité en première instance à titre reconventionnel la résiliation du bail à date du 22 mars 2023, aux torts exclusifs du bailleur. La SCI La Pagerie a soulevé l'irrecevabilité de cette demande, sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile, comme ne se rattachant pas aux prétentions originaires par un lien suffisant. Le tribunal a déclaré recevable cette demande et y a fait droit.



La SCI La Pagerie soulève à nouveau devant la cour l'irrecevabilité de cette demande.



Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.



Dans le dispositif de ses dernières conclusions, après avoir sollicité l'infirmation du jugement entrepris notamment en ce qu'il a prononcé à la date du 22 mars 2023 la résiliation du bail commercial à effet du 1er juin 2019, la SCI La Pagerie demande à la cour, statuant à nouveau, de 'débouter la CRCAM Touraine Poitou de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande additionelle' sans beaucoup plus de développement de ce chef. Cette demande de débouté ne saurait inclure l'irrecevabilité de la demande, de sorte que la cour n'a pas à se prononcer sur l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse dont elle n'est pas saisie, quand bien même elle figurerait dans la partie discussion des conclusions de l'appelante.





- sur le fond 



La CRCAM Touraine Poitou sollicite la résiliation du bail aux torts de la SCI La Pagerie à raison des manquements graves commis par cette dernière à ses obligations de bailleur, notamment eu égard aux nombreuses infiltrations par la verrière et la toiture autour de cette verrière de l'immeuble qu'elle a subies dans les locaux loués, l'ayant in fine contrainte à fermer l'agence le 23 mars 2023, et alors que la SCI La Pagerie, malgré la répétition de ses demandes en ce sens, n'a jamais procédé aux réparations nécessaires, relevant de l'article 606 du code civil.



Le bail stipule d'une part que 'le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts', d'autre part que 'les travaux visés à l'article 606 du code civil incomberont au bailleur'.



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [R] déposé le 7 mai 2021 -dont les constatations et les conclusions techniques ne sont pas remises en cause par la bailleresse- que 'la location des bureaux est compromise suite aux risques d'infiltrations et d'effondrement de la toiture et de la verrière qui est TRES vétuste, idem pour les évacuations d'eaux pluviales sur la verrière uniquement qui est hors norme (raccord chéneaux). Les travaux à chiffrer sont : devis couverture, verrière... En attente d'une décision du tribunal, il faut fermer les bureaux 3 et 4 pour la sécurité du personnel'. 



Le rapport de diagnostic Socotec établi le 28 juillet 2023 à la demande de l'intimée conclut que 'compte tenu de l'état constaté des éléments bois, nous n'avons aucune garantie sur la stabilité de l'ouvrage. Il y a risque de ruine. La charpente n'est pas pérenne'.



Il résulte de ce qui précède que la SCI La Pagerie a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien des locaux conformément aux prescriptions du bail.



La SCI La Pagerie qui s'est contentée de procéder à un bâchage en 2019, lequel ne pouvait à l'évidence remédier aux désordres relevés par l'expert, ne saurait se retrancher derrière la nature de parties communes du toit verrière et l'inaction de la copropriété pour s'exonérer de ses obligations à l'égard du preneur. 



Les manquements observés apparaissent sufisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts de la SCI La Pagerie.



Si la CRCAM Touraine Poitou indique avoir décidé de fermer son agence à la suite d'un ultime dégât des eaux survenu le 22 mars 2023 -dont il n'est pas contesté qu'il est sans lien avec la toiture verrière comme provenant d'une fuite d'un flexible d'alimentation d'un appareil à eau situé dans le logement du premier étage mais ayant amplifié l'humidité des locaux loués et empêché leur utilisation-, il s'avère que celle-ci n'a restitué les clés à la bailleresse qu'au mois de juin 2024 et a poursuivi le paiement des loyers jusqu'à cette date. 



Quand bien même les manquements graves du bailleur à ses obligations peuvent provoquer la résiliation du bail en application de l'article 1217 du code civil, l'article 2224 du même code dispose que 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'. La CRCAM Touraine Poitou qui a poursuivi l'utilisation des locaux bien après le dépôt du rapport de l'expert judiciaire ne justifie pas avoir notifié une telle sanction à la bailleresse qui n'a repris possession des lieux que le 30 mai 2024, manifestement à l'issue de la décision entreprise du 4 avril 2024. 



Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de la SCI La Pagerie à compter du 4 avril 2024 et de condamner cette dernière à rembourser la dernière échéance du 1er avril 2024, soit la somme TTC de 11 740,47 euros, par infirmation du jugement entrepris sur ces deux derniers points.

 

Sur le préjudice de jouissance du locataire :



La CRCAM Touraine Poitou sollicite la réparation de son préjudice de jouissance résultant de l'absence de réalisation par la bailleresse des grosses réparations du clos et du couvert la privant de l'utilisation d'une partie des locaux donnés à bail pendant plusieurs mois, à savoir pour le bureau 3, 40 jours ouvrés en 2019 puis pour les bureaux 3 et 4 représentant un quart de la surface louée, deux ans jusqu'au déménagement de l'agence, soit la somme totale de 22 890,25 euros TTC à titre de dommages-intérêts.



C'est par de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges ont fait droit à cette demande, étant ajouté que la privation de jouissance d'une partie des locaux résulte des conclusions mêmes du rapport d'expertise judiciaire reprises plus haut et que l'évaluation du dommage au prorata de la surface louée est une méthode couramment admise en la matière.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

 

Sur les autres demandes :



Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par les premiers juges, étant précisé que les dépens de première instance comprennent le coût de l'expertise judiciaire de M. [L] [R].



La SCI La Pagerie, qui succombe principalement, supportera la charge des dépens d'appel. 



La succombance de la SCI La Pagerie étant partielle et eu égard aux sommes déjà allouées à ce titre en première instance, la CRCAM Touraine Poitou sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



CONFIRME le jugement du 4 avril 2024 du tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a :

- prononcé la résolution du bail commercial à effet du 1er juin 2019 entre la SCI La Pagerie et la CRCAM Touraine Poitou aux torts du bailleur,

- condamné la SCI La Pagerie à verser à la CRCAM Touraine Poitou la somme de 22 890,25 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamné la SCI La Pagerie à verser à la CRCAM Touraine Poitou une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,



PRÉCISE que les dépens de première instance comprennent le coût de l'expertise judiciaire de M. [L] [R],



L'INFIRME pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



CONDAMNE la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de la Touraine Poitou (CRCAM Touraine Poitou) à payer à la SCI La Pagerie la somme de 3 970,84 euros TTC au titre de la clause pénale, 



DIT que la résiliation du bail aux torts de la bailleresse a pris effet au 4 avril 2024,



CONDAMNE en conséquence la SCI La Pagerie à rembourser à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de la Touraine Poitou (CRCAM Touraine Poitou) la dernière échéance du 1er avril 2024, soit la somme TTC de 11 740,47 euros,



CONDAMNE la SCI La Pagerie aux dépens d'appel,



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.



Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT