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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, REFERES, 7 juillet 2026, n° 26/20180

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI LES DEUX LIONS a consenti, par acte sous seing privé du 18 mai 2018, à la SAS CLAIRE’S FR, un bail commercial portant sur le local n°BT 28 du centre commercial « [Adresse 3] » situé [Adresse 4] , pour une durée de dix ans à compter du 01 janvier 2018 et moyennant un loyer annuel de 32.500 euros HT et HC, assorti d’un loyer variable additionnel, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice des loyers commerciaux.
Par jugement du tribunal des activités économiques de PARIS du 24 juillet 2025, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SAS CLAIRE’S FR.
Par jugement du tribunal des activités économiques de PARIS du 14 novembre 2025, un plan de cession a été arrêté et il a notamment été ordonné le transfert dudit bail commercial à la société JUNE CH GMBH, avec faculté de substitution au profit de la SAS CLAIRE’S FR.
Un commandement de payer la somme de 34.789,37 euros, en principal, visant la clause résolutoire a été fait signifier à la SAS CLAIRE’S FR par la SCI LES DEUX LIONS le 27 février 2026.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 11 mai 2026, la SCI LES DEUX LIONS a assigné la SAS CLAIRE'S FR devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.
La SCI LES DEUX LIONS sollicite, aux termes de son assignation, de :
Déclarer qu’elle est recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;Y faisant droit,
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, à effet du 27 mars 2026, stipulée dans le bail commercial du 18 mai 2018 ;Constater que la société CLAIRE’S FR est occupante sans droit ni titre à compter de cette même date ;En conséquence,
Ordonner l’expulsion de la société CLAIRE'S FR et celle de tous occupants de son chef des locaux situés au sein du Centre Commercial [Localité 2][Adresse 5] [Localité 3] (Local BT 28) ; Dire que pour les besoins de cette expulsion, elle bénéficiera en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou de celui d’un serrurier ;Ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans un garde-meuble choisi par la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société CLAIRE’S FR ;Dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la société CLAIRE’S FR à lui payer, par provision, les sommes suivantes : 50.320,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 avril 2026 ;une pénalité correspondant à 10 % des sommes dues, à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable ; les intérêts de retard calculés en application du taux légal en vigueur majoré de 100 points de base, courant quinze jours après la réception du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 février 2026 ;une indemnité d’occupation, due à compter du 27 mars 2026, jusqu’à restitution des locaux, calculée forfaitairement prorata temporis sur la base du double du dernier loyer annuel exigible (Loyer de Base et Loyer Variable), majorée des charges, ladite indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel ; une indemnité correspondant à six mois de loyer exigible calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement, à titre de clause pénale ;Dire que le dépôt de garantie et le fonds de roulement demeureront acquis à titre de premiers dommages et intérêts ;Rejeter une éventuelle demande de délais formulée par la société CLAIRE’S FR ;Condamner la société CLAIRE’S FR à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société CLAIRE’S FR aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer, de la présente assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.Elle soutient, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société CLAIRE’S FR ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement qui lui a été délivré le 27 février 2026 dans le délai d’un mois. Elle expose qu’il ne peut donc être que constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 mars 2026 et ordonné l’expulsion de la société CLAIRE’S FR devenue occupante sans droit, ni titre.
Elle fait valoir, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que la société CLAIRE’S FR est redevable d’une somme totale, en principal, de 50.320,80 euros au titre de ses appels de loyers, charges et accessoires dus en vertu de son bail, arrêtée au 14 avril 2026. Elle affirme que cette somme est certaine, liquide et exigible.
Elle invoque les stipulations des articles 12, 28.2.1, 28.2.3 et 28.2.4 du bail commercial conclu avec la société CLAIRE’S FR et explique que cette dernière est également redevable d’une indemnité correspondant à six mois de loyer, à un intérêt de retard calculé au taux légal en vigueur majoré de 100 points de base et d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement. Elle ajoute qu’elle doit être autorisée à conserver le dépôt de garantie ainsi que le fonds de roulement à titre de premiers dommages et intérêts.
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience du 02 juin 2026, la SCI LES DEUX LIONS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures.
La SAS CLAIRE'S FR n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.
Le délibéré a été fixé au 07 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.
En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle « il est expressément stipulé que, à défaut de paiement d’un seul terme de Loyer, fraction de terme ou rappel de Loyer, indemnité d’occupation visée à l’article L. 145-28 du Code de commerce, Quote-Part de Charges, accessoires en ce compris les frais de justice et les condamnations fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ou pénalités, compléments ou arriérés de loyers après fixation du loyer renouvellement, ou actualisation du Dépôt de Garantie ou du Fonds de Roulement éventuel, à leur échéance ainsi qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du Bail et de ses annexes, comme par exemple en cas de non-respect des dispositions afférentes à la promotion ou à la publicité du Centre, et un mois après une mise en demeure demeurée infructueuse, le Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit et ce même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration dudit délai d’un mois. Compétence est en tant que de besoin attribuée au Magistrat des Référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du Preneur ».
L’acte sous seing privé du 18 mai 2018 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.
Par acte de commissaire de justice du 27 février 2026, la SCI LES DEUX LIONS a fait délivrer à la SAS CLAIRE'S FR un commandement de payer d’un montant de 34.789,37 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.
La SAS CLAIRE'S FR n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.
En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 mars 2026.
Le locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront également ordonnés, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES
Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A) Sur les causes du commandement de payer
La somme de 50.230,80 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 14 avril 2026 et au montant du dépôt de garantie et du fonds de roulement, est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement ni par compensation. 
La SCI LES DEUX LIONS verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.
Toutefois, la résiliation du contrat ayant été constatée à compter du 28 mars 2026, il convient d’écarter la somme de 15.537,43 euros correspondant au montant des loyers pour le deuxième trimestre (avril-mai-juin), seule une indemnité d’occupation pouvant être réclamée, laquelle sera tranchée ci-après.
La SAS CLAIRE'S FR sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 34.783,37 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 avril 2026 et du montant du dépôt de garantie et du fonds de roulement.
B) Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est de droit, en application de ces dispositions, que, à compter de la date d’effet de la résolution du bail, le preneur dont le bail est résolu devient redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération effective des lieux. Cette libération effective se manifeste par la remise des clés. Le bailleur a donc droit à une indemnité d’occupation tant que les clés ne lui ont pas été restituées, même si le preneur n’occupe plus effectivement les lieux.
Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 28 mars 2026, la SAS CLAIRE'S FR est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle. Cette indemnité doit être fixée, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, hors la majoration du « double du dernier Loyer annuel exigible » réclamée par le bailleur. 
Cette majoration peut en effet s’analyser comme une clause pénale, revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et donner lieu à modération devant le juge du fond. Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 5.179,14 euros, correspondant au montant du loyer courant (15.537,43 euros x 4 trimestres / 12 mois), chaque mois commencé étant du, et ce jusqu’à complète libération des lieux.
La SAS CLAIRE'S FR sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.
C) Sur la clause pénale et les intérêts de retard
En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.
En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule une clause pénale, en son article 28.2.4, aux termes de laquelle, « en cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra, à titre de réparation du préjudice causé au Bailleur du fait de la rupture du contrat, une indemnité correspondant à six (6) mois de Loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement ».
Le bail stipule également, en son article 12 que « à défaut de paiement par le Preneur au Bailleur d’une quelconque somme exigible par application du Bail à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt calculé au taux ENOIA (Euro OverNight Index Average : Taux d’intérêt au jour-le-jour sur l’Euro publié par la Fédération Bancaire Européenne) majoré de 400 points de base ce, passé un délai de huit jours suivant l’envoi d’une mise en demeure restée sans suite ».
Or, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision de ces deux clauses par les juges du fond – le cas échéant d’office – au regard de leurs montants respectifs. Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de clause pénale.
Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à ces demandes.
D) Sur le dépôt de garantie et le fonds de roulement
En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule, en son article 28.2.3, que « si le Bail est résilié dans les termes des articles 1217 et 1224 à 1230 du Code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le Dépôt de Garantie et le Fonds de Roulement resteront acquis au Bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages intérêts sans préjudice de tous autres ».
Or, la clause tendant à dire que le bailleur conservera le dépôt de garantie à titre de premier dommages et intérêts constitue à l’évidence une clause pénale, à l’égard de laquelle il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision par les juges du fond – le cas échéant d’office – au regard de son montant.
Ainsi, cette possibilité de révision au fond est là encore de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de clause pénale.
Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.
III. SUR LES DÉPENS, LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE
En application des dispositions des articles 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS CLAIRE'S FR, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la.e.s même à verser à la SCI LES DEUX LIONS une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les dispositions applicables de plein droit quant aux frais d’exécution forcée en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ou à la procédure d’expulsion régie par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code procédures civiles d’exécution.
Enfin, Il n’y a pas lieu de rappeler l’exécution provisoire de la présente ordonnance, laquelle est de droit et ne peut être écartée en référé en application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des référés,
Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 18 mai 2018 liant les parties, à effet du 28 mars 2026 ;
CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 18 mai 2018, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 28 mars 2026 ;
DÉCLARE la SAS CLAIRE'S FR occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;
ORDONNE à la SAS CLAIRE'S FR d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
AUTORISE la SCI LES DEUX LIONS, faute pour la SAS CLAIRE'S FR de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
AUTORISE la SCI LES DEUX LIONS, faute pour la SAS CLAIRE'S FR de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du la SAS CLAIRE'S FR ;
CONDAMNE la SAS CLAIRE'S FR à payer à la SCI LES DEUX LIONS la somme provisionnelle de la somme de 34.783,37 euros (TRENTE-QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET TRENTE-SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 14 avril 2026 et du montant du dépôt de garantie et du fonds de roulement ;
CONDAMNE la SAS CLAIRE'S FR à payer à la SCI LES DEUX LIONS la somme provisionnelle de 5.179,14 euros (CINQ MILLE CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS ET QUATORZE CENTIMES) au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle payable le premier de chaque mois à compter du 01 avril 2026, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée au titre de la clause pénale ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée au titre de l’intérêt de retard ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du fonds de roulement ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SAS CLAIRE'S FR aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2026 ;
CONDAMNE la SAS CLAIRE'S FR à payer à la SCI LES DEUX LIONS une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier



D. BOISTARD
Le Président



D. MERCIER
Texte intégral
N° Minute :26/00311 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE 
du 
07 Juillet 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/20180 - N° Portalis DBYF-W-B7K-KB6P

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES DEUX LIONS
Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°450 947 494, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant, Maître Paul ZEITOUN et Maître Giovanna NINO de la SELARL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. CLAIRE’S FR
Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°993 338 417, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, non représentée 



DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 02 Juin 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 07 Juillet 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 07 Juillet 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI LES DEUX LIONS a consenti, par acte sous seing privé du 18 mai 2018, à la SAS CLAIRE’S FR, un bail commercial portant sur le local n°BT 28 du centre commercial « [Adresse 3] » situé [Adresse 4] , pour une durée de dix ans à compter du 01 janvier 2018 et moyennant un loyer annuel de 32.500 euros HT et HC, assorti d’un loyer variable additionnel, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice des loyers commerciaux.
Par jugement du tribunal des activités économiques de PARIS du 24 juillet 2025, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SAS CLAIRE’S FR.
Par jugement du tribunal des activités économiques de PARIS du 14 novembre 2025, un plan de cession a été arrêté et il a notamment été ordonné le transfert dudit bail commercial à la société JUNE CH GMBH, avec faculté de substitution au profit de la SAS CLAIRE’S FR.
Un commandement de payer la somme de 34.789,37 euros, en principal, visant la clause résolutoire a été fait signifier à la SAS CLAIRE’S FR par la SCI LES DEUX LIONS le 27 février 2026.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 11 mai 2026, la SCI LES DEUX LIONS a assigné la SAS CLAIRE'S FR devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.
La SCI LES DEUX LIONS sollicite, aux termes de son assignation, de :
Déclarer qu’elle est recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;Y faisant droit,
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, à effet du 27 mars 2026, stipulée dans le bail commercial du 18 mai 2018 ;Constater que la société CLAIRE’S FR est occupante sans droit ni titre à compter de cette même date ;En conséquence,
Ordonner l’expulsion de la société CLAIRE'S FR et celle de tous occupants de son chef des locaux situés au sein du Centre Commercial [Localité 2][Adresse 5] [Localité 3] (Local BT 28) ; Dire que pour les besoins de cette expulsion, elle bénéficiera en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou de celui d’un serrurier ;Ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans un garde-meuble choisi par la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société CLAIRE’S FR ;Dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la société CLAIRE’S FR à lui payer, par provision, les sommes suivantes : 50.320,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 avril 2026 ;une pénalité correspondant à 10 % des sommes dues, à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable ; les intérêts de retard calculés en application du taux légal en vigueur majoré de 100 points de base, courant quinze jours après la réception du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 février 2026 ;une indemnité d’occupation, due à compter du 27 mars 2026, jusqu’à restitution des locaux, calculée forfaitairement prorata temporis sur la base du double du dernier loyer annuel exigible (Loyer de Base et Loyer Variable), majorée des charges, ladite indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel ; une indemnité correspondant à six mois de loyer exigible calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement, à titre de clause pénale ;Dire que le dépôt de garantie et le fonds de roulement demeureront acquis à titre de premiers dommages et intérêts ;Rejeter une éventuelle demande de délais formulée par la société CLAIRE’S FR ;Condamner la société CLAIRE’S FR à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société CLAIRE’S FR aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer, de la présente assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.Elle soutient, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société CLAIRE’S FR ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement qui lui a été délivré le 27 février 2026 dans le délai d’un mois. Elle expose qu’il ne peut donc être que constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 mars 2026 et ordonné l’expulsion de la société CLAIRE’S FR devenue occupante sans droit, ni titre.
Elle fait valoir, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que la société CLAIRE’S FR est redevable d’une somme totale, en principal, de 50.320,80 euros au titre de ses appels de loyers, charges et accessoires dus en vertu de son bail, arrêtée au 14 avril 2026. Elle affirme que cette somme est certaine, liquide et exigible.
Elle invoque les stipulations des articles 12, 28.2.1, 28.2.3 et 28.2.4 du bail commercial conclu avec la société CLAIRE’S FR et explique que cette dernière est également redevable d’une indemnité correspondant à six mois de loyer, à un intérêt de retard calculé au taux légal en vigueur majoré de 100 points de base et d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement. Elle ajoute qu’elle doit être autorisée à conserver le dépôt de garantie ainsi que le fonds de roulement à titre de premiers dommages et intérêts.
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience du 02 juin 2026, la SCI LES DEUX LIONS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures.
La SAS CLAIRE'S FR n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.
Le délibéré a été fixé au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.
En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle « il est expressément stipulé que, à défaut de paiement d’un seul terme de Loyer, fraction de terme ou rappel de Loyer, indemnité d’occupation visée à l’article L. 145-28 du Code de commerce, Quote-Part de Charges, accessoires en ce compris les frais de justice et les condamnations fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ou pénalités, compléments ou arriérés de loyers après fixation du loyer renouvellement, ou actualisation du Dépôt de Garantie ou du Fonds de Roulement éventuel, à leur échéance ainsi qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du Bail et de ses annexes, comme par exemple en cas de non-respect des dispositions afférentes à la promotion ou à la publicité du Centre, et un mois après une mise en demeure demeurée infructueuse, le Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit et ce même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration dudit délai d’un mois. Compétence est en tant que de besoin attribuée au Magistrat des Référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du Preneur ».
L’acte sous seing privé du 18 mai 2018 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.
Par acte de commissaire de justice du 27 février 2026, la SCI LES DEUX LIONS a fait délivrer à la SAS CLAIRE'S FR un commandement de payer d’un montant de 34.789,37 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.
La SAS CLAIRE'S FR n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.
En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 mars 2026.
Le locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront également ordonnés, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES
Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A) Sur les causes du commandement de payer
La somme de 50.230,80 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 14 avril 2026 et au montant du dépôt de garantie et du fonds de roulement, est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement ni par compensation. 
La SCI LES DEUX LIONS verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.
Toutefois, la résiliation du contrat ayant été constatée à compter du 28 mars 2026, il convient d’écarter la somme de 15.537,43 euros correspondant au montant des loyers pour le deuxième trimestre (avril-mai-juin), seule une indemnité d’occupation pouvant être réclamée, laquelle sera tranchée ci-après.
La SAS CLAIRE'S FR sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 34.783,37 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 avril 2026 et du montant du dépôt de garantie et du fonds de roulement.
B) Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est de droit, en application de ces dispositions, que, à compter de la date d’effet de la résolution du bail, le preneur dont le bail est résolu devient redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération effective des lieux. Cette libération effective se manifeste par la remise des clés. Le bailleur a donc droit à une indemnité d’occupation tant que les clés ne lui ont pas été restituées, même si le preneur n’occupe plus effectivement les lieux.
Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 28 mars 2026, la SAS CLAIRE'S FR est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle. Cette indemnité doit être fixée, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, hors la majoration du « double du dernier Loyer annuel exigible » réclamée par le bailleur. 
Cette majoration peut en effet s’analyser comme une clause pénale, revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et donner lieu à modération devant le juge du fond. Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 5.179,14 euros, correspondant au montant du loyer courant (15.537,43 euros x 4 trimestres / 12 mois), chaque mois commencé étant du, et ce jusqu’à complète libération des lieux.
La SAS CLAIRE'S FR sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.
C) Sur la clause pénale et les intérêts de retard
En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.
En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule une clause pénale, en son article 28.2.4, aux termes de laquelle, « en cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra, à titre de réparation du préjudice causé au Bailleur du fait de la rupture du contrat, une indemnité correspondant à six (6) mois de Loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement ».
Le bail stipule également, en son article 12 que « à défaut de paiement par le Preneur au Bailleur d’une quelconque somme exigible par application du Bail à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt calculé au taux ENOIA (Euro OverNight Index Average : Taux d’intérêt au jour-le-jour sur l’Euro publié par la Fédération Bancaire Européenne) majoré de 400 points de base ce, passé un délai de huit jours suivant l’envoi d’une mise en demeure restée sans suite ».
Or, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision de ces deux clauses par les juges du fond – le cas échéant d’office – au regard de leurs montants respectifs. Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de clause pénale.
Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à ces demandes.
D) Sur le dépôt de garantie et le fonds de roulement
En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule, en son article 28.2.3, que « si le Bail est résilié dans les termes des articles 1217 et 1224 à 1230 du Code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le Dépôt de Garantie et le Fonds de Roulement resteront acquis au Bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages intérêts sans préjudice de tous autres ».
Or, la clause tendant à dire que le bailleur conservera le dépôt de garantie à titre de premier dommages et intérêts constitue à l’évidence une clause pénale, à l’égard de laquelle il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision par les juges du fond – le cas échéant d’office – au regard de son montant.
Ainsi, cette possibilité de révision au fond est là encore de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de clause pénale.
Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.
III. SUR LES DÉPENS, LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE
En application des dispositions des articles 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS CLAIRE'S FR, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la.e.s même à verser à la SCI LES DEUX LIONS une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les dispositions applicables de plein droit quant aux frais d’exécution forcée en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ou à la procédure d’expulsion régie par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code procédures civiles d’exécution.
Enfin, Il n’y a pas lieu de rappeler l’exécution provisoire de la présente ordonnance, laquelle est de droit et ne peut être écartée en référé en application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des référés,
Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 18 mai 2018 liant les parties, à effet du 28 mars 2026 ;
CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 18 mai 2018, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 28 mars 2026 ;
DÉCLARE la SAS CLAIRE'S FR occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;
ORDONNE à la SAS CLAIRE'S FR d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
AUTORISE la SCI LES DEUX LIONS, faute pour la SAS CLAIRE'S FR de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
AUTORISE la SCI LES DEUX LIONS, faute pour la SAS CLAIRE'S FR de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du la SAS CLAIRE'S FR ;
CONDAMNE la SAS CLAIRE'S FR à payer à la SCI LES DEUX LIONS la somme provisionnelle de la somme de 34.783,37 euros (TRENTE-QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET TRENTE-SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 14 avril 2026 et du montant du dépôt de garantie et du fonds de roulement ;
CONDAMNE la SAS CLAIRE'S FR à payer à la SCI LES DEUX LIONS la somme provisionnelle de 5.179,14 euros (CINQ MILLE CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS ET QUATORZE CENTIMES) au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle payable le premier de chaque mois à compter du 01 avril 2026, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée au titre de la clause pénale ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée au titre de l’intérêt de retard ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du fonds de roulement ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SAS CLAIRE'S FR aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2026 ;
CONDAMNE la SAS CLAIRE'S FR à payer à la SCI LES DEUX LIONS une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier



D. BOISTARD
Le Président



D. MERCIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code civil 1230). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-07T21:41:48.826Z.