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Décision de justice

Tribunal de commerce de Cannes, référés - première chambre, 10 septembre 2026, n° 2026R00027

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Exposé du litige

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 2025, la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE a consenti un bail dérogatoire à la SARL LFR RESTAURATION, portant sur un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], pour une durée de 24 mois, prenant effet à compter du 4 juin 2025 pour se terminer le 3 juin 2027, moyennant un loyer de:
 * 3.000 € HT et hors charges par mois, pour la période allant du 4 juin 2025 au 30 novembre 2025, payable par mois et d'avance pour la période du 4 juin 2025 au 30 novembre 2025 et pour la première échéance au jour de la prise d'effet du bail,
 * 4.000 € HT et hors charges par mois, pour la période allant du 1er décembre 2025 au 3 juin 2027, payable par mois et d'avance pour le mois de décembre 2025 puis par trimestre et d'avance,

En sus du loyer, une provision trimestrielle sur taxe foncière d'un montant de 600 € était prévue au contrat.

Suivant acte de Commissaires de Justice en date du 9 décembre 2025, la SARL SOFIMMO a fait délivrer à la SARL LFR RESTAURATION un commandement de payer la somme de 12.062,74 € visant la clause résolutoire prévue au bail dérogatoire.

Selon décompte actualisé de la SARL SOFIMMO, la dette locative de la SARL LFR RESTAURATION s'élève à 36.782,74 € se décomposant comme suit :

Commandement de payer 09/12/25 : 11.880,00 € Coût commandement de payer : 182,74 € Loyer 1er trim 2026 + prov.TF: 15.120,00 € Loyer 2ème trim 2026 + prov TF: 15.120,00 €

Règlement 08/01/2026 : 1.500,00 € Règlement 02/02/2026 : 1.000,00 € Règlement 16/02/2026 : 1.680,00 € Règlement 16/02/2026 : 1.340, 00 €.

Par acte d'huissier en date du 30 avril 2026, la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE a fait assigner la SARL LFR RESTAURATION, d'avoir à comparaître le 11 Juin 2026 par devant le Juge des Référés du Tribunal de Commerce de Cannes.

Suivant dernières écritures, la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE, sollicite :

Vu l'article L.721-3 du Code de Commerce

SE DECLARER compétent pour statuer sur le présent litige, constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la Société LFR RESTAURATION,

AU PRINCIPAL,
 * RENVOYER les parties à se pourvoir comme il appartiendra,

Mais d'ores et déjà,

Par provision,

Vu l'urgence,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Vu les articles 872 et 873 du Code de Procédure Civile,

Vu le commandement de payer délivré le 9 décembre 2025,

Vu les pièces versées aux débats,

CONSTATER que le commandement de payer qui visait expressément la clause résolutoire du bail dérogatoire est demeuré infructueux,

CONSTATER que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 9 décembre 2025 a développé son plein et entier effet,

CONSTATER que par application de la clause résolutoire, le bail a été résilié à l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement de payer, soit le 9 janvier 2026,

CONSTATER que la Société LFR RESTAURATION occupe sans droit ni titre, depuis le 9 janvier 2026, les locaux donnés à bail par la Société SOFIMMO,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNER l'expulsion de la Société LFR RESTAURATION de l'immeuble qu'elle occupe sis [Adresse 6], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et ce, dès la signification de l'Ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard à compter de la signification de ladite décision.

CONDAMNER par provision la Société LFR RESTAURATION au paiement de la somme de 44.342,74 Euros, correspondant aux sommes restant dues au titre du commandement de payer et à la dette locative postérieure à la délivrance du commandement,

CONDAMNER la Société LFR RESTAURATION au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5.040 Euros pour la période de la décision à intervenir jusqu'à son départ effectif,

DEBOUTER la Société LFR RESTAURATION de sa demande reconventionnelle au paiement de la somme de 46.982 Euros au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce,

DEBOUTER la Société LFR RESTAURATION de sa demande reconventionnelle au paiement de la somme de 11.000 Euros au titre du préjudice financier subi,

DEBOUTER la Société LFR RESTAURATION de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNER la Société LFR RESTAURATION au paiement d'une somme de 3.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.

CONDAMNER la Société LFR RESTAURATION aux entiers dépens de l'instance, ainsi que tous les frais d'exécution.

Dans ses conclusions, la SARL LFR RESTAURATION, requiert du Juge des Référés qu'il lui plaise de :

Vu les articles 74 et 75 du Code de procédure civile, Vu l'article 12 du bail dérogatoire.

Vu la clause attributive de compétence stipulée,

Vu les articles 1720, 1721 et 1722 du Code civil,

Il est sollicité du Tribunal de Commerce de CANNES :

JUGER recevable et fondée les demandes formées par la société LFR RESTAURATION,

JUGER que les parties ont expressément désigné le Président du Tribunal Judiciaire comme juridiction compétente pour connaître des demandes relatives à la mise en œuvre de la clause résolutoire,

SE DÉCLARER INCOMPÉTENT pour connaître des demandes formées aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de

résiliation du bail, d'expulsion et de toutes mesures y afférents au profit du Tribunal Judiciaire de GRASSE,

DEBOUTER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

ACCORDER à la société LFR RESTAURATION un échéancier de 24 mois pour l'apurement de la dette,

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) au paiement de la somme de 46.982 euros au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce,

CONDAMNER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) au paiement de la somme de 11.000 euros au titre du préjudice financier subi à la suite du retard dans l'ouverture de l'établissement,

CONDAMNER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) entiers dépens, JUGER qu'il y a lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois obtenus par les parties, l'affaire est mise en délibéré à l'audience du 23 juillet 2026.

Motifs

SUR CE, NOUS, LE JUGE DES REFERES, ATTENDU QUE :

Sur l'exception d'incompétence :

In limine litis, la SARL LFR RESTAURATION, partie défenderesse, soulève l'exception d'in compétence du tribunal de céans au profit du tribunal judiciaire de Grasse en se fondant sur la clause 12 du bail dérogatoire liant les parties, intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE », stipulant que :

« A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice.

Dans le cas où le Preneur ou tout occupant de son chef se refuserait à évacuer les locaux loués, l'expulsion pourra avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire et exécutoire nonobstant appel. »

En réponse, la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE fait valoir que le bail dérogatoire déroge expressément aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs aux baux commerciaux et a été conclu entre deux commerçants.

La clause du bail sur laquelle se fonde la partie défenderesse se borne à rappeler la procédure susceptible d'être utilisée pour obtenir matériellement l'expulsion de l'occupant, conformément aux pouvoirs propres du juge des référés.

La demande principale tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du preneur et obtenir sa condamnation au paiement des loyers et indemnités d'occupation relève de la compétence du Tribunal de commerce en application des

dispositions de l'article L. 721-3 du Code de commerce puisqu'il s'agit d'un différend né entre commerçants à l'occasion de leurs relations commerciales.

Vu les pièces versées aux débats il convient de dire que :

Aux termes de l'article L. 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent notamment des contestations relatives aux engagements entre commerçants.

En l'espèce, il ressort du contrat produit aux débats que les parties ont expressément conclu un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, d'une durée de vingt-quatre mois.

Le litige ne porte ainsi pas sur l'application du statut des baux commerciaux, mais sur l'exécution et la résiliation d'un contrat conclu entre deux commerçants.

Dès lors, la compétence exclusive attribuée au tribunal judiciaire pour les actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce n'a pas vocation à s'appliquer au présent litige, lequel relève, en principe, de la compétence du tribunal de commerce en application de l'article L. 721-3 du code de commerce.

Il est toutefois opposé que le contrat stipule qu'en cas de refus du preneur ou de tout occupant de son chef d'évacuer les locaux après résiliation du bail,

« l'expulsion pourra avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire et exécutoire nonobstant appel ».

Cette stipulation ne saurait être interprétée comme une clause attribuant au tribunal judiciaire une compétence exclusive pour connaître des litiges nés de l'exécution ou de la résiliation du bail.

En effet, elle ne prévoit ni que le tribunal judiciaire sera seul compétent pour connaître de toute contestation relative au contrat, ni que les parties entendent soustraire leurs litiges à la compétence de la juridiction commerciale.

La rédaction même de la clause révèle au contraire qu'elle a pour seul objet d'envisager les modalités de l'expulsion du preneur après résiliation du bail.

À cet égard, l'emploi du terme « pourra » présente un caractère facultatif et non impératif. Il ouvre au bailleur la possibilité de solliciter en référé du président du tribunal judiciaire une mesure d'expulsion, mais ne lui impose pas de recourir exclusivement à cette juridiction et ne manifeste aucune volonté des parties d'attribuer à celle-ci compétence pour l'ensemble des contestations relatives au bail.

La référence à une « simple ordonnance de référé » confirme cette analyse : la stipulation organise une voie procédurale destinée à permettre au bailleur d'obtenir rapidement l'expulsion d'un occupant qui se maintiendrait dans les lieux après la résiliation du contrat ; elle ne constitue pas une clause générale attributive de compétence matérielle.

Il s'ensuit que cette stipulation ne peut avoir pour effet de faire échec à la compétence résultant de l'article L. 721-3 du code de commerce.

Le contrat litigieux étant un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, le litige portant sur son exécution et sa résiliation et opposant deux commerçants, le tribunal de commerce est compétent pour en connaître.

L'exception d'incompétence sera, en conséquence, rejetée.

Sur la résiliation du bail dérogatoire par acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences financières :

La SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE sollicite la résiliation du bail dérogatoire consenti à la SARL LFR RESTAURATION en date du 15 avril 2025 en faisant valoir que :

la SARL LFR RESTAURATION n'a plus réglé ses loyers à compter du mois de novembre 2025 alors qu'aux termes du bail dérogatoire, le loyer est payable d'avance par mois pour la période allant du 4 juin 2025 au 1er décembre 2025 puis payable par trimestre d'avance ;

suite au commandement de payer la somme de 12.062,74 € visant la clause résolutoire du bail en date du 9 décembre 2025, la SARL LFR RESTAURATION n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois.

En défense, la SARL LFR RESTAURATION s'oppose à la demande et expose que selon procès-verbal de constat, dès la prise de possession du local, celuici se trouvait dans un état de propreté dégradé imposant d'importants travaux qui ont entrainé un retard de 22 jours dans l'ouverture du restaurant ayant pour conséquence des difficultés de trésorerie.

Elle indique avoir a dû remplacer une partie du matériel de cuisine défectueux, la quasi-totalité des équipements frigorifiques étant hors d'usage ou en état de dysfonctionnement.

Elle a ainsi dû engager des dépenses de travaux de rénovation et de mise aux normes à hauteur de 46.982 € afin de rendre l'établissement exploitable, sollicitant en vain à plusieurs reprises la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE afin qu'elle participe à la prise en charge de ces équipements.

Ainsi, les manquements contractuels de la bailleresse ont causé un préjudice financier important à la SARL LFR RESTAURATION amenant cette dernière à former des demandes reconventionnelles au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce pour la somme de 46.982 €, et au titre du préjudice financier subi à hauteur de 11.000 €.

Vu les pièces versées aux débats, il convient de constater que :
 * Le bail dérogatoire signé entre les parties en date du 15 avril 2025, avec une prise d'effet au 4 juin 2025 pour une durée de 24 mois, stipule en son article « DESIGNATION DES LIEUX LOUES » que le Preneur « déclare connaitre parfaitement les locaux loués pour les avoir vu et visités en vue du présent acte. Il déclare les trouver conforme à son activité et reconnait avoir eu toutes les informations concernant la consistance et l'état des lieux et renonce expressément à élever toute contestation concernant la description ci-dessus » ;

D'autre part, selon la clause « ENTRETIEN - TRAVAUX – REPARATION » : « Le Preneur sera tenu de toutes les réparations de quelque nature que ce soit et de l'entretien des locaux loués, à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du Code civil qui restent à la charge du Bailleur.

Il sera tenu d'effectuer l'entretien et les réparations au fur et à mesure qu'ils seront rendus nécessaires et de déférer à toute injonction du Bailleur sur ce point, même en cours de bail.

Le Preneur devra aviser immédiatement le Bailleur de toutes réparations qui pourraient être à la charge de ce dernier et dont la nécessité apparaîtrait dans les lieux loués, sous peine d'être tenu responsable des dégradations qui pourraient survenir du fait de son silence ou de son retard. »

Un procès-verbal d'état des lieux au contradictoire des parties a été établi par commissaire de justice lors de la remise des clefs au Preneur en date du 03 juin 2025 constatant des locaux en «

 état d'usage »

avec la majeure partie «

en bon état »

et certaines «

en état moyen »

Selon procès-verbal de constat du même commissaire de justice en date du 17 juin 2025 fait état de certains matériels de cuisine professionnels non fonctionnels à savoir deux allumes gaz et un meuble réfrigéré ;

Le seul échange entre les parties relatif à l'exécution du bail dérogatoire produit par le défendeur est un courriel en date du 28 janvier 2026, par lequel la dirigeante de la SARL LFR RESTAURATION explique les raisons de ses difficultés de trésorerie, à savoir :

un mois de janvier 2026 particulièrement calme en termes d'activité ; une panne récente des meubles réfrigérés du bar, nécessitant leur

remplacement ; les lourds investissements réalisés concernant le remplacement de la cuisine lors du démarrage d'activité en juillet 2025.

Aucun autre courrier ou échange entre les parties n'est produit relativement à une demande de la SARL LFR RESTAURATION tendant à la prise en charge, par la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE, de travaux ou de remplacements d'équipements nécessaires à la prise de possession des locaux.

Vu les pièces précitées, il convient de dire que les manquements contractuels allégués par la partie défenderesse à l'encontre de la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE ne sont pas avérés.

En effet, les procès-verbaux de constat du 03 et du 17 juin 2025 ainsi que les factures produites par la SARL LFR RESTAURATION relatives à des fournitures de matériels de cuisine sur lesquels se fonde cette dernière, ne sont pas de nature à mettre en cause la responsabilité contractuelle du bailleur, ni à justifier d'un défaut de délivrance de la chose louée de nature à en empêcher l'usage au sens des articles 1720 et 1721 du Code civil.

La partie demanderesse verse aux débats le commandement de payer de payer la somme de 12.062,74 € visant la clause résolutoire prévue au bail dérogatoire selon laquelle « A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice ».

La SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE justifie de l'absence de régularisation de la dette locative par la SARL LFR RESTAURATION dans le délai d'un mois, les règlements effectués par cette dernière étant postérieurs au 09 janvier 2026.

En conséquence, il convient de dire :

que le commandement de payer qui visait expressément la clause résolutoire du bail dérogatoire est demeuré infructueux ;

que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 9 décembre 2025 a développé son plein et entier effet ;
 * que par application de la clause résolutoire, le bail a été résilié à l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement de payer, soit le 9 janvier 2026,
 * que la SARL LFR RESTAURATION occupe sans droit ni titre, depuis le 9 janvier 2026, les locaux donnés à bail par la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE.

Il convient donc de condamner la SARL LFR RESTAURATION au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 4.000 € hors taxe plus une provision de 200 € hors taxe au titre de la taxe foncière soit 5.040€ TTC à compter de la date de résiliation du 09 janvier 2026 jusqu'à son départ effectif.

Vu le commandement de payer du 09 décembre 2025 à hauteur de 12.062,74 € correspondant au loyer de novembre 2025 plus une provision de taxe foncière pour 3.840 €, au loyer de décembre 2025 plus une provision de taxe foncière pour 5.040 €, à la régularisation du dépôt de garantie pour 3.000 € et le coût du commandement de payer de 182,74 €, Vu les règlements effectués courant 2026 par la SARL LFR RESTAURATION pour le montant total de 13.080 € comme suit :

Règlement 08/01/2026 1.500,00 €

Règlement 02/02/2026 1.000,00 €

Règlement 16/02/2026 1.680,00 €

Règlement 16/02/2026 1.340,00 €

Règlement 20/05/2026 2.520,00 €

Règlement 27/05/2026 2.520,00 €

Règlement 01/06/2026 2.520,00 € ;

Le montant total dû au titre de l'indemnité d'occupation devra être amputée de la somme de 1.017 € correspondant à la différence entre le montant total du commandement de payer de 12.062,74 € déduction faite des règlements à hauteur de 13.080 €.

Sur l'expulsion de la SARL LFR RESTAURATION :

Conformément à la demande de la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE, compte tenu de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de la SARL LFR RESTAURATION, ainsi que tout occupant de son chef.

Sur les demandes de délai de paiements :

La condamnation au paiement au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle de 5.040 € TTC à compter de la date de résiliation du 09 janvier 2026 déduction faite de la somme de 1.017 € ne pourra pas donner lieu à l'octroi d'un délai de grâce.

Il y a lieu de rejeter la demande d'échéancier de 24 mois pour l'apurement de la dette de la SARL LFR RESTAURATION.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL LFR RESTAURATION :

Vu les décisions qui précèdent, la raison commande de débouter la SARL LFR RESTAURATION de ses demandes reconventionnelles de voir condamner la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE au paiement de la somme de 46.982 € au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce et au paiement de la somme de 11.000 € au titre du préjudice financier subi à la suite du retard dans l'ouverture de l'établissement.

Sur les dépens et les frais de l'instance exposés et non compris dans les dépens :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SARL LFR RESTAURATION aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 € à la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l'article L.721-3 du Code de Commerce, Vu les articles 1720 et 1721 du Code civil, Vu le bail dérogatoire du 15 avril 2025, Vu le commandement de payer du 9 décembre 2025,

NOUS DECLARONS COMPETANT pour statuer sur le présent litige, constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la SARL LFR RESTAURATION,

CONSTATONS que le commandement de payer qui visait expressément la clause résolutoire du bail dérogatoire est demeuré infructueux,

CONSTATONS que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 9 décembre 2025 a développé son plein et entier effet,

DISONS que par application de la clause résolutoire, le bail a été résilié à l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement de payer, soit le 9 janvier 2026,

Dispositif

CONSTATONS que la SARL LFR RESTAURATION occupe sans droit ni titre, depuis le 9 janvier 2026, les locaux donnés à bail par la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE,

CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL LFR RESTAURATION à payer à la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5.040 € à compter de la date de résiliation du 09 janvier 2026 jusqu'à son départ effectif,

DISONS que le montant total dû au titre de l'indemnité d'occupation devra être amputée de la somme de 1.017 € correspondant à la différence entre le montant total du commandement de payer de 12.062,74 € déduction faite des règlements à hauteur de 13.080 €,

DEBOUTONS la SARL LFR RESTAURATION de voir condamner la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE au paiement de la somme de 46.982 € au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce,

DEBOUTONS la SARL LFR RESTAURATION de voir condamner la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE au paiement de la somme de

11.000 € au titre du préjudice financier subi à la suite du retard dans l'ouverture de l'établissement,

CONDAMNONS la SARL LFR RESTAURATION aux dépens et à payer à la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dépens : 36,74 € LE GREFFIER.
Texte intégral
Cour d'Appel d'Aix-en-Provence TRIBUNAL DE COMMERCE DE CANNES

ORDONNANCE DE REFERE

Rendue le 10 Septembre 2026

N° Minute : 2026R00080

N° RG: 2026R00027

Date des débats : 23 juillet 2026 Délibéré annoncé au 10 Septembre 2026 Prononcé par mise à disposition au Greffe

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Eric ASTEGIANO, Juge des Référés, Assisté de Mile Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent uniquement lors des débats.

La minute a été signée par M. Eric ASTEGIANO Juge des Référés et Mlle Mélanie CASTELLACCI Commis-Greffier de la SELAS VAN SANT, présent lors du prononcé

DEMANDEUR(S)

SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE [Adresse 1] comparant par Me Patrick LEROUX [Adresse 2]

DEFENDEUR(S)

SARL LFR RESTAURATION [Adresse 3] comparant par Me Lucie LOMELET [Adresse 4] [Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 2025, la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE a consenti un bail dérogatoire à la SARL LFR RESTAURATION, portant sur un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], pour une durée de 24 mois, prenant effet à compter du 4 juin 2025 pour se terminer le 3 juin 2027, moyennant un loyer de:
 * 3.000 € HT et hors charges par mois, pour la période allant du 4 juin 2025 au 30 novembre 2025, payable par mois et d'avance pour la période du 4 juin 2025 au 30 novembre 2025 et pour la première échéance au jour de la prise d'effet du bail,
 * 4.000 € HT et hors charges par mois, pour la période allant du 1er décembre 2025 au 3 juin 2027, payable par mois et d'avance pour le mois de décembre 2025 puis par trimestre et d'avance,

En sus du loyer, une provision trimestrielle sur taxe foncière d'un montant de 600 € était prévue au contrat.

Suivant acte de Commissaires de Justice en date du 9 décembre 2025, la SARL SOFIMMO a fait délivrer à la SARL LFR RESTAURATION un commandement de payer la somme de 12.062,74 € visant la clause résolutoire prévue au bail dérogatoire.

Selon décompte actualisé de la SARL SOFIMMO, la dette locative de la SARL LFR RESTAURATION s'élève à 36.782,74 € se décomposant comme suit :

Commandement de payer 09/12/25 : 11.880,00 € Coût commandement de payer : 182,74 € Loyer 1er trim 2026 + prov.TF: 15.120,00 € Loyer 2ème trim 2026 + prov TF: 15.120,00 €

Règlement 08/01/2026 : 1.500,00 € Règlement 02/02/2026 : 1.000,00 € Règlement 16/02/2026 : 1.680,00 € Règlement 16/02/2026 : 1.340, 00 €.

Par acte d'huissier en date du 30 avril 2026, la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE a fait assigner la SARL LFR RESTAURATION, d'avoir à comparaître le 11 Juin 2026 par devant le Juge des Référés du Tribunal de Commerce de Cannes.

Suivant dernières écritures, la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE, sollicite :

Vu l'article L.721-3 du Code de Commerce

SE DECLARER compétent pour statuer sur le présent litige, constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la Société LFR RESTAURATION,

AU PRINCIPAL,
 * RENVOYER les parties à se pourvoir comme il appartiendra,

Mais d'ores et déjà,

Par provision,

Vu l'urgence,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Vu les articles 872 et 873 du Code de Procédure Civile,

Vu le commandement de payer délivré le 9 décembre 2025,

Vu les pièces versées aux débats,

CONSTATER que le commandement de payer qui visait expressément la clause résolutoire du bail dérogatoire est demeuré infructueux,

CONSTATER que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 9 décembre 2025 a développé son plein et entier effet,

CONSTATER que par application de la clause résolutoire, le bail a été résilié à l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement de payer, soit le 9 janvier 2026,

CONSTATER que la Société LFR RESTAURATION occupe sans droit ni titre, depuis le 9 janvier 2026, les locaux donnés à bail par la Société SOFIMMO,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNER l'expulsion de la Société LFR RESTAURATION de l'immeuble qu'elle occupe sis [Adresse 6], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et ce, dès la signification de l'Ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard à compter de la signification de ladite décision.

CONDAMNER par provision la Société LFR RESTAURATION au paiement de la somme de 44.342,74 Euros, correspondant aux sommes restant dues au titre du commandement de payer et à la dette locative postérieure à la délivrance du commandement,

CONDAMNER la Société LFR RESTAURATION au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5.040 Euros pour la période de la décision à intervenir jusqu'à son départ effectif,

DEBOUTER la Société LFR RESTAURATION de sa demande reconventionnelle au paiement de la somme de 46.982 Euros au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce,

DEBOUTER la Société LFR RESTAURATION de sa demande reconventionnelle au paiement de la somme de 11.000 Euros au titre du préjudice financier subi,

DEBOUTER la Société LFR RESTAURATION de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNER la Société LFR RESTAURATION au paiement d'une somme de 3.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.

CONDAMNER la Société LFR RESTAURATION aux entiers dépens de l'instance, ainsi que tous les frais d'exécution.

Dans ses conclusions, la SARL LFR RESTAURATION, requiert du Juge des Référés qu'il lui plaise de :

Vu les articles 74 et 75 du Code de procédure civile, Vu l'article 12 du bail dérogatoire.

Vu la clause attributive de compétence stipulée,

Vu les articles 1720, 1721 et 1722 du Code civil,

Il est sollicité du Tribunal de Commerce de CANNES :

JUGER recevable et fondée les demandes formées par la société LFR RESTAURATION,

JUGER que les parties ont expressément désigné le Président du Tribunal Judiciaire comme juridiction compétente pour connaître des demandes relatives à la mise en œuvre de la clause résolutoire,

SE DÉCLARER INCOMPÉTENT pour connaître des demandes formées aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de

résiliation du bail, d'expulsion et de toutes mesures y afférents au profit du Tribunal Judiciaire de GRASSE,

DEBOUTER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

ACCORDER à la société LFR RESTAURATION un échéancier de 24 mois pour l'apurement de la dette,

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) au paiement de la somme de 46.982 euros au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce,

CONDAMNER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) au paiement de la somme de 11.000 euros au titre du préjudice financier subi à la suite du retard dans l'ouverture de l'établissement,

CONDAMNER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE (SOFIMMO) entiers dépens, JUGER qu'il y a lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois obtenus par les parties, l'affaire est mise en délibéré à l'audience du 23 juillet 2026.

SUR CE, NOUS, LE JUGE DES REFERES, ATTENDU QUE :

Sur l'exception d'incompétence :

In limine litis, la SARL LFR RESTAURATION, partie défenderesse, soulève l'exception d'in compétence du tribunal de céans au profit du tribunal judiciaire de Grasse en se fondant sur la clause 12 du bail dérogatoire liant les parties, intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE », stipulant que :

« A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice.

Dans le cas où le Preneur ou tout occupant de son chef se refuserait à évacuer les locaux loués, l'expulsion pourra avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire et exécutoire nonobstant appel. »

En réponse, la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE fait valoir que le bail dérogatoire déroge expressément aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs aux baux commerciaux et a été conclu entre deux commerçants.

La clause du bail sur laquelle se fonde la partie défenderesse se borne à rappeler la procédure susceptible d'être utilisée pour obtenir matériellement l'expulsion de l'occupant, conformément aux pouvoirs propres du juge des référés.

La demande principale tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du preneur et obtenir sa condamnation au paiement des loyers et indemnités d'occupation relève de la compétence du Tribunal de commerce en application des

dispositions de l'article L. 721-3 du Code de commerce puisqu'il s'agit d'un différend né entre commerçants à l'occasion de leurs relations commerciales.

Vu les pièces versées aux débats il convient de dire que :

Aux termes de l'article L. 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent notamment des contestations relatives aux engagements entre commerçants.

En l'espèce, il ressort du contrat produit aux débats que les parties ont expressément conclu un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, d'une durée de vingt-quatre mois.

Le litige ne porte ainsi pas sur l'application du statut des baux commerciaux, mais sur l'exécution et la résiliation d'un contrat conclu entre deux commerçants.

Dès lors, la compétence exclusive attribuée au tribunal judiciaire pour les actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce n'a pas vocation à s'appliquer au présent litige, lequel relève, en principe, de la compétence du tribunal de commerce en application de l'article L. 721-3 du code de commerce.

Il est toutefois opposé que le contrat stipule qu'en cas de refus du preneur ou de tout occupant de son chef d'évacuer les locaux après résiliation du bail,

« l'expulsion pourra avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire et exécutoire nonobstant appel ».

Cette stipulation ne saurait être interprétée comme une clause attribuant au tribunal judiciaire une compétence exclusive pour connaître des litiges nés de l'exécution ou de la résiliation du bail.

En effet, elle ne prévoit ni que le tribunal judiciaire sera seul compétent pour connaître de toute contestation relative au contrat, ni que les parties entendent soustraire leurs litiges à la compétence de la juridiction commerciale.

La rédaction même de la clause révèle au contraire qu'elle a pour seul objet d'envisager les modalités de l'expulsion du preneur après résiliation du bail.

À cet égard, l'emploi du terme « pourra » présente un caractère facultatif et non impératif. Il ouvre au bailleur la possibilité de solliciter en référé du président du tribunal judiciaire une mesure d'expulsion, mais ne lui impose pas de recourir exclusivement à cette juridiction et ne manifeste aucune volonté des parties d'attribuer à celle-ci compétence pour l'ensemble des contestations relatives au bail.

La référence à une « simple ordonnance de référé » confirme cette analyse : la stipulation organise une voie procédurale destinée à permettre au bailleur d'obtenir rapidement l'expulsion d'un occupant qui se maintiendrait dans les lieux après la résiliation du contrat ; elle ne constitue pas une clause générale attributive de compétence matérielle.

Il s'ensuit que cette stipulation ne peut avoir pour effet de faire échec à la compétence résultant de l'article L. 721-3 du code de commerce.

Le contrat litigieux étant un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, le litige portant sur son exécution et sa résiliation et opposant deux commerçants, le tribunal de commerce est compétent pour en connaître.

L'exception d'incompétence sera, en conséquence, rejetée.

Sur la résiliation du bail dérogatoire par acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences financières :

La SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE sollicite la résiliation du bail dérogatoire consenti à la SARL LFR RESTAURATION en date du 15 avril 2025 en faisant valoir que :

la SARL LFR RESTAURATION n'a plus réglé ses loyers à compter du mois de novembre 2025 alors qu'aux termes du bail dérogatoire, le loyer est payable d'avance par mois pour la période allant du 4 juin 2025 au 1er décembre 2025 puis payable par trimestre d'avance ;

suite au commandement de payer la somme de 12.062,74 € visant la clause résolutoire du bail en date du 9 décembre 2025, la SARL LFR RESTAURATION n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois.

En défense, la SARL LFR RESTAURATION s'oppose à la demande et expose que selon procès-verbal de constat, dès la prise de possession du local, celuici se trouvait dans un état de propreté dégradé imposant d'importants travaux qui ont entrainé un retard de 22 jours dans l'ouverture du restaurant ayant pour conséquence des difficultés de trésorerie.

Elle indique avoir a dû remplacer une partie du matériel de cuisine défectueux, la quasi-totalité des équipements frigorifiques étant hors d'usage ou en état de dysfonctionnement.

Elle a ainsi dû engager des dépenses de travaux de rénovation et de mise aux normes à hauteur de 46.982 € afin de rendre l'établissement exploitable, sollicitant en vain à plusieurs reprises la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE afin qu'elle participe à la prise en charge de ces équipements.

Ainsi, les manquements contractuels de la bailleresse ont causé un préjudice financier important à la SARL LFR RESTAURATION amenant cette dernière à former des demandes reconventionnelles au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce pour la somme de 46.982 €, et au titre du préjudice financier subi à hauteur de 11.000 €.

Vu les pièces versées aux débats, il convient de constater que :
 * Le bail dérogatoire signé entre les parties en date du 15 avril 2025, avec une prise d'effet au 4 juin 2025 pour une durée de 24 mois, stipule en son article « DESIGNATION DES LIEUX LOUES » que le Preneur « déclare connaitre parfaitement les locaux loués pour les avoir vu et visités en vue du présent acte. Il déclare les trouver conforme à son activité et reconnait avoir eu toutes les informations concernant la consistance et l'état des lieux et renonce expressément à élever toute contestation concernant la description ci-dessus » ;

D'autre part, selon la clause « ENTRETIEN - TRAVAUX – REPARATION » : « Le Preneur sera tenu de toutes les réparations de quelque nature que ce soit et de l'entretien des locaux loués, à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du Code civil qui restent à la charge du Bailleur.

Il sera tenu d'effectuer l'entretien et les réparations au fur et à mesure qu'ils seront rendus nécessaires et de déférer à toute injonction du Bailleur sur ce point, même en cours de bail.

Le Preneur devra aviser immédiatement le Bailleur de toutes réparations qui pourraient être à la charge de ce dernier et dont la nécessité apparaîtrait dans les lieux loués, sous peine d'être tenu responsable des dégradations qui pourraient survenir du fait de son silence ou de son retard. »

Un procès-verbal d'état des lieux au contradictoire des parties a été établi par commissaire de justice lors de la remise des clefs au Preneur en date du 03 juin 2025 constatant des locaux en «

 état d'usage »

avec la majeure partie «

en bon état »

et certaines «

en état moyen »

Selon procès-verbal de constat du même commissaire de justice en date du 17 juin 2025 fait état de certains matériels de cuisine professionnels non fonctionnels à savoir deux allumes gaz et un meuble réfrigéré ;

Le seul échange entre les parties relatif à l'exécution du bail dérogatoire produit par le défendeur est un courriel en date du 28 janvier 2026, par lequel la dirigeante de la SARL LFR RESTAURATION explique les raisons de ses difficultés de trésorerie, à savoir :

un mois de janvier 2026 particulièrement calme en termes d'activité ; une panne récente des meubles réfrigérés du bar, nécessitant leur

remplacement ; les lourds investissements réalisés concernant le remplacement de la cuisine lors du démarrage d'activité en juillet 2025.

Aucun autre courrier ou échange entre les parties n'est produit relativement à une demande de la SARL LFR RESTAURATION tendant à la prise en charge, par la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE, de travaux ou de remplacements d'équipements nécessaires à la prise de possession des locaux.

Vu les pièces précitées, il convient de dire que les manquements contractuels allégués par la partie défenderesse à l'encontre de la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE ne sont pas avérés.

En effet, les procès-verbaux de constat du 03 et du 17 juin 2025 ainsi que les factures produites par la SARL LFR RESTAURATION relatives à des fournitures de matériels de cuisine sur lesquels se fonde cette dernière, ne sont pas de nature à mettre en cause la responsabilité contractuelle du bailleur, ni à justifier d'un défaut de délivrance de la chose louée de nature à en empêcher l'usage au sens des articles 1720 et 1721 du Code civil.

La partie demanderesse verse aux débats le commandement de payer de payer la somme de 12.062,74 € visant la clause résolutoire prévue au bail dérogatoire selon laquelle « A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice ».

La SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE justifie de l'absence de régularisation de la dette locative par la SARL LFR RESTAURATION dans le délai d'un mois, les règlements effectués par cette dernière étant postérieurs au 09 janvier 2026.

En conséquence, il convient de dire :

que le commandement de payer qui visait expressément la clause résolutoire du bail dérogatoire est demeuré infructueux ;

que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 9 décembre 2025 a développé son plein et entier effet ;
 * que par application de la clause résolutoire, le bail a été résilié à l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement de payer, soit le 9 janvier 2026,
 * que la SARL LFR RESTAURATION occupe sans droit ni titre, depuis le 9 janvier 2026, les locaux donnés à bail par la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE.

Il convient donc de condamner la SARL LFR RESTAURATION au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 4.000 € hors taxe plus une provision de 200 € hors taxe au titre de la taxe foncière soit 5.040€ TTC à compter de la date de résiliation du 09 janvier 2026 jusqu'à son départ effectif.

Vu le commandement de payer du 09 décembre 2025 à hauteur de 12.062,74 € correspondant au loyer de novembre 2025 plus une provision de taxe foncière pour 3.840 €, au loyer de décembre 2025 plus une provision de taxe foncière pour 5.040 €, à la régularisation du dépôt de garantie pour 3.000 € et le coût du commandement de payer de 182,74 €, Vu les règlements effectués courant 2026 par la SARL LFR RESTAURATION pour le montant total de 13.080 € comme suit :

Règlement 08/01/2026 1.500,00 €

Règlement 02/02/2026 1.000,00 €

Règlement 16/02/2026 1.680,00 €

Règlement 16/02/2026 1.340,00 €

Règlement 20/05/2026 2.520,00 €

Règlement 27/05/2026 2.520,00 €

Règlement 01/06/2026 2.520,00 € ;

Le montant total dû au titre de l'indemnité d'occupation devra être amputée de la somme de 1.017 € correspondant à la différence entre le montant total du commandement de payer de 12.062,74 € déduction faite des règlements à hauteur de 13.080 €.

Sur l'expulsion de la SARL LFR RESTAURATION :

Conformément à la demande de la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE, compte tenu de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de la SARL LFR RESTAURATION, ainsi que tout occupant de son chef.

Sur les demandes de délai de paiements :

La condamnation au paiement au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle de 5.040 € TTC à compter de la date de résiliation du 09 janvier 2026 déduction faite de la somme de 1.017 € ne pourra pas donner lieu à l'octroi d'un délai de grâce.

Il y a lieu de rejeter la demande d'échéancier de 24 mois pour l'apurement de la dette de la SARL LFR RESTAURATION.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL LFR RESTAURATION :

Vu les décisions qui précèdent, la raison commande de débouter la SARL LFR RESTAURATION de ses demandes reconventionnelles de voir condamner la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE au paiement de la somme de 46.982 € au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce et au paiement de la somme de 11.000 € au titre du préjudice financier subi à la suite du retard dans l'ouverture de l'établissement.

Sur les dépens et les frais de l'instance exposés et non compris dans les dépens :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SARL LFR RESTAURATION aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 € à la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l'article L.721-3 du Code de Commerce, Vu les articles 1720 et 1721 du Code civil, Vu le bail dérogatoire du 15 avril 2025, Vu le commandement de payer du 9 décembre 2025,

NOUS DECLARONS COMPETANT pour statuer sur le présent litige, constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la SARL LFR RESTAURATION,

CONSTATONS que le commandement de payer qui visait expressément la clause résolutoire du bail dérogatoire est demeuré infructueux,

CONSTATONS que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 9 décembre 2025 a développé son plein et entier effet,

DISONS que par application de la clause résolutoire, le bail a été résilié à l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement de payer, soit le 9 janvier 2026,

CONSTATONS que la SARL LFR RESTAURATION occupe sans droit ni titre, depuis le 9 janvier 2026, les locaux donnés à bail par la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE,

CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL LFR RESTAURATION à payer à la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5.040 € à compter de la date de résiliation du 09 janvier 2026 jusqu'à son départ effectif,

DISONS que le montant total dû au titre de l'indemnité d'occupation devra être amputée de la somme de 1.017 € correspondant à la différence entre le montant total du commandement de payer de 12.062,74 € déduction faite des règlements à hauteur de 13.080 €,

DEBOUTONS la SARL LFR RESTAURATION de voir condamner la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE au paiement de la somme de 46.982 € au titre des travaux réalisés dans le fonds de commerce,

DEBOUTONS la SARL LFR RESTAURATION de voir condamner la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE au paiement de la somme de

11.000 € au titre du préjudice financier subi à la suite du retard dans l'ouverture de l'établissement,

CONDAMNONS la SARL LFR RESTAURATION aux dépens et à payer à la SARL SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dépens : 36,74 € LE GREFFIER.

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Mise à jour de la source le 2026-09-10T08:26:42.493Z.