Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 8 septembre 2026, n° 25/12419

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2019, la SARL François 1er a donné à bail commercial à la SAS Aream Vente des locaux d’une surface d’environ 305 m² à usage de bureaux, outre deux emplacements de stationnement, situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2019 avec échéance au 30 septembre 2028, moyennant un loyer annuel de 213 400 euros hors taxes et hors charges.

A la suite de la vente des locaux loués, les parties sont convenues d’une résiliation anticipée du bail, avec effet au 31 mars 2022. La SAS Aream Vente a ainsi occupé les locaux du 1er octobre 2019 au 31 mars 2022, soit pour une durée totale de 30 mois. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 mars 2023, la SARL François 1er a mis en demeure la SAS Aream Vente de lui régler la somme de 426 800 euros au titre de loyers et charges impayés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023, la SARL François 1er a fait délivrer à la SAS Aream Vente une sommation de payer la somme de 427 194,23 euros incluant le coût de l’acte, au titre de loyers et charges impayés. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SARL François 1er a fait assigner la SAS Aream Vente devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles d’obtenir la condamnation de la SAS Aream Vente à lui payer la somme de 599 914,66 euros hors taxes décomposée comme suit : 
- 426 800 euros au titre de loyers impayés jusqu’au 31 mars 2022 ; 
- 394,23 euros au titre des frais du commandement de payer ; 
- 7 007,36 euros au titre de la clause d’échelle mobile stipulée dans le contrat de bail ;
- 42 680 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le contrat de bail ; 
- 39 433,07 euros au titre des intérêts au taux d’intérêt légal depuis le commandement de payer du 7 juillet 2023 ; 
- 83 600 euros au titre des charges impayées jusqu’au 31 mars 2022.

Par premières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 4 février 2026, la SAS Aream Vente a soulevé une exception d’incompétence du tribunal judiciaire de Paris au profit du tribunal des activités économiques de Paris. 





Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 19 mai 2026, la SAS Aream Vente demande au juge de la mise en état de : 
« - CONSTATER que le litige oppose deux sociétés commerciales à propos d’une demande en paiement de loyers, charges, clause pénale, indexation et intérêts, formée sur le fondement du droit commun des obligations, sans qu’aucune question relative au statut des baux commerciaux ne soit soulevée ; 
- DIRE ET JUGER, en conséquence, que le litige relève de la compétence du Tribunal des activités économiques de Paris ; 
- SE DECLARER INCOMPETENT au profit du Tribunal des activités économiques de Paris ; 
- Renvoyer la SARL François 1er à mieux se pourvoir devant la juridiction compétente 
- Débouter la SARL François 1er de l’ensemble de ses demandes incidentes 
- Condamner la SARL François 1er à payer à la SAS AREAM VENTE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
- CONDAMNER la société François 1er aux entiers dépens de la présente instance. »

Au soutien de ses prétentions, la SAS Aream Vente énonce, au visa de l’article R. 211-4, I, 2° du code de l’organisation judiciaire, que le tribunal judiciaire connaît exclusivement des contestations mettant en cause les règles du statut des baux commerciaux alors que le tribunal de commerce est compétent en application de l’article L. 721-3 du code de commerce pour les litiges entre commerçants et que la contestation ne porte pas en l’espèce sur le statut des baux commerciaux. Elle estime que seul le tribunal des activités économiques de Paris est compétent compte tenu du fait que les deux sociétés sont commerçantes et que le litige porte sur le paiement de loyers et charges relevant du droit commun des obligations ; qu’en outre, aucune stipulation contractuelle ne peut déroger aux règles attributives de compétence matérielle. 

Aux termes de ses conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 3 avril 2026, la SARL François 1er demande au juge de la mise en état de : 
« - DEBOUTER la société AREAM VENTE de toutes ses demandes, fins et prétentions 
- CONDAMNER la société AREAM VENTE à payer à FRANCOIS 1er la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société AREAM VENTE aux dépens. »

Au soutien de ses prétentions, la SARL François 1er énonce, au visa des articles R. 211-3-26, 11° du code de l’organisation judiciaire et R. 145-23 du code de commerce, que le tribunal judiciaire est seul compétent pour connaître des litiges relatifs aux baux commerciaux ; qu’il n’est fait exception à cette compétence que dans l’hypothèse d’une demande provisionnelle en paiement de loyers commerciaux fondée sur le droit commun des obligations et opposant deux sociétés commerciales, la compétence relevant alors du tribunal de commerce en application de l’article L. 723-1 du code de commerce. Elle considère que seul le tribunal judiciaire de Paris est compétent en l’espèce, en ce que ses demandes nécessitent la mise en œuvre des règles statutaires du bail commercial, la société Aream reconnaissant elle-même dans ses écritures que le différend porte sur l’interprétation des stipulations contractuelles applicables et sur les conséquences financières de la rupture anticipée du bail ; que la compétence du tribunal judiciaire de Paris est visée à plusieurs reprises dans le contrat de bail.

L’incident a été plaidé à l’audience d’incidents du 21 mai 2026 et mis en délibéré au 8 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

*

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence matérielle du tribunal judiciaire de Paris

Il ressort de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.



Selon l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l’article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l’ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d’un même département ou, dans les conditions prévues au III de l’article L. 211-9-3, dans deux départements, des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce.

L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que le tribunal judiciaire est compétent pour les contestations relatives aux baux commerciaux autres que celles relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et l’article R. 211-3-26 11°du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, de baux professionnels et de conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

D’autre part, l’article L. 721-3, 1° du code de commerce, prévoit que les tribunaux de commerce connaissent :
1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;
2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;
3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Ces règles de compétence exclusive des tribunaux de commerce étant édictées dans le cadre de l’organisation judicaire et pour une meilleure administration de la justice, elles revêtent un caractère d’ordre public (Cass. com., 20 déc. 2023, n° 22-11.185).

En outre, l’article L. 210-1 du même code précise que les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions sont commerciales à raison de leur forme et quel que soit leur objet. 

Il résulte de la combinaison de ces textes que le tribunal judiciaire est seul compétent dès lors que les prétentions des parties ont pour fondement le statut des baux commerciaux, cette compétence étant exclusive et d’ordre public, mais qu’il n’a pas compétence exclusive lorsque le litige est fondé sur le droit commun des obligations. 


En l’espèce, la demanderesse est une société à responsabilité limitée et la défenderesse une société par actions simplifiée, le litige oppose ainsi deux sociétés commerciales.

La présente instance a été engagée par la SARL François 1er aux fins d’obtenir la condamnation de la SAS Aream Vente à lui payer un arriéré de loyers, charges et accessoires, ainsi qu’une somme au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial les liant. Le litige est fondé exclusivement sur les règles de droit commun des contrats, lesquelles sont expressément visées dans l’assignation délivrée par la SARL François 1er, aucune contestation relevant du statut des baux commerciaux n’étant alléguée par la demanderesse.

Compte tenu de la qualité de sociétés commerciales des deux parties, ainsi que de l’objet du litige les opposant, à savoir le paiement d’un arriéré de loyers, charges et accessoires, le présent litige relève de la compétence exclusive du tribunal des activités économiques. 

Au surplus, la clause attributive de compétence au Président du « Tribunal de Grande Instance » figurant à l’article 6 du contrat de bail vise l’hypothèse de l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas l’objet du présent litige. En tout état de cause, une telle clause ne saurait déroger à la compétence exclusive et d’ordre public des tribunaux de commerce pour les litiges opposant deux commerçants relevant du droit commun des obligations.

En conséquence, il convient de déclarer le tribunal judiciaire de Paris incompétent au profit du tribunal des activités économiques de Paris. 






Sur les demandes accessoires

La présente ordonnance ne mettant pas fin à l’instance, le transfert du dossier étant ordonné à la juridiction de renvoi, il convient de réserver les dépens et le sort des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

*

PAR CES MOTIFS 

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, 

Déclare le tribunal judiciaire de Paris matériellement incompétent au profit du tribunal des activités économiques de Paris ; 

Ordonne que la présente décision soit notifiée aux parties par lettre recommandée en application de l’article 84 du code de procédure civile ; 

Dit qu’à défaut d’appel dans un délai de quinze jours à compter de cette notification, le dossier de l’affaire sera transmis au tribunal des activités économiques de Paris par les soins du greffe, avec copie de la présente ordonnance ;

Réserve les dépens, et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Faite et rendue à Paris le 08 septembre 2026.

Le greffier La juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies CC
délivrées le :


■


18° chambre 1ère section


N° RG 25/12419 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAVAZ

N° MINUTE : 
3

Assignation du :
14 octobre 2025

contradictoire











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 08 septembre 2026



DEMANDERESSE 

S.A.R.L. FRANCOIS 1ER
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G553,




DEFENDERESSE 

S.A.S. AREAM VENTE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Gabriel HANNOTIN de l’AARPI ALMAIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R182,







MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DEBATS

A l’audience du 21 mai 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2026.


ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2019, la SARL François 1er a donné à bail commercial à la SAS Aream Vente des locaux d’une surface d’environ 305 m² à usage de bureaux, outre deux emplacements de stationnement, situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2019 avec échéance au 30 septembre 2028, moyennant un loyer annuel de 213 400 euros hors taxes et hors charges.

A la suite de la vente des locaux loués, les parties sont convenues d’une résiliation anticipée du bail, avec effet au 31 mars 2022. La SAS Aream Vente a ainsi occupé les locaux du 1er octobre 2019 au 31 mars 2022, soit pour une durée totale de 30 mois. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 mars 2023, la SARL François 1er a mis en demeure la SAS Aream Vente de lui régler la somme de 426 800 euros au titre de loyers et charges impayés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023, la SARL François 1er a fait délivrer à la SAS Aream Vente une sommation de payer la somme de 427 194,23 euros incluant le coût de l’acte, au titre de loyers et charges impayés. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SARL François 1er a fait assigner la SAS Aream Vente devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles d’obtenir la condamnation de la SAS Aream Vente à lui payer la somme de 599 914,66 euros hors taxes décomposée comme suit : 
- 426 800 euros au titre de loyers impayés jusqu’au 31 mars 2022 ; 
- 394,23 euros au titre des frais du commandement de payer ; 
- 7 007,36 euros au titre de la clause d’échelle mobile stipulée dans le contrat de bail ;
- 42 680 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le contrat de bail ; 
- 39 433,07 euros au titre des intérêts au taux d’intérêt légal depuis le commandement de payer du 7 juillet 2023 ; 
- 83 600 euros au titre des charges impayées jusqu’au 31 mars 2022.

Par premières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 4 février 2026, la SAS Aream Vente a soulevé une exception d’incompétence du tribunal judiciaire de Paris au profit du tribunal des activités économiques de Paris. 





Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 19 mai 2026, la SAS Aream Vente demande au juge de la mise en état de : 
« - CONSTATER que le litige oppose deux sociétés commerciales à propos d’une demande en paiement de loyers, charges, clause pénale, indexation et intérêts, formée sur le fondement du droit commun des obligations, sans qu’aucune question relative au statut des baux commerciaux ne soit soulevée ; 
- DIRE ET JUGER, en conséquence, que le litige relève de la compétence du Tribunal des activités économiques de Paris ; 
- SE DECLARER INCOMPETENT au profit du Tribunal des activités économiques de Paris ; 
- Renvoyer la SARL François 1er à mieux se pourvoir devant la juridiction compétente 
- Débouter la SARL François 1er de l’ensemble de ses demandes incidentes 
- Condamner la SARL François 1er à payer à la SAS AREAM VENTE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
- CONDAMNER la société François 1er aux entiers dépens de la présente instance. »

Au soutien de ses prétentions, la SAS Aream Vente énonce, au visa de l’article R. 211-4, I, 2° du code de l’organisation judiciaire, que le tribunal judiciaire connaît exclusivement des contestations mettant en cause les règles du statut des baux commerciaux alors que le tribunal de commerce est compétent en application de l’article L. 721-3 du code de commerce pour les litiges entre commerçants et que la contestation ne porte pas en l’espèce sur le statut des baux commerciaux. Elle estime que seul le tribunal des activités économiques de Paris est compétent compte tenu du fait que les deux sociétés sont commerçantes et que le litige porte sur le paiement de loyers et charges relevant du droit commun des obligations ; qu’en outre, aucune stipulation contractuelle ne peut déroger aux règles attributives de compétence matérielle. 

Aux termes de ses conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 3 avril 2026, la SARL François 1er demande au juge de la mise en état de : 
« - DEBOUTER la société AREAM VENTE de toutes ses demandes, fins et prétentions 
- CONDAMNER la société AREAM VENTE à payer à FRANCOIS 1er la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société AREAM VENTE aux dépens. »

Au soutien de ses prétentions, la SARL François 1er énonce, au visa des articles R. 211-3-26, 11° du code de l’organisation judiciaire et R. 145-23 du code de commerce, que le tribunal judiciaire est seul compétent pour connaître des litiges relatifs aux baux commerciaux ; qu’il n’est fait exception à cette compétence que dans l’hypothèse d’une demande provisionnelle en paiement de loyers commerciaux fondée sur le droit commun des obligations et opposant deux sociétés commerciales, la compétence relevant alors du tribunal de commerce en application de l’article L. 723-1 du code de commerce. Elle considère que seul le tribunal judiciaire de Paris est compétent en l’espèce, en ce que ses demandes nécessitent la mise en œuvre des règles statutaires du bail commercial, la société Aream reconnaissant elle-même dans ses écritures que le différend porte sur l’interprétation des stipulations contractuelles applicables et sur les conséquences financières de la rupture anticipée du bail ; que la compétence du tribunal judiciaire de Paris est visée à plusieurs reprises dans le contrat de bail.

L’incident a été plaidé à l’audience d’incidents du 21 mai 2026 et mis en délibéré au 8 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence matérielle du tribunal judiciaire de Paris

Il ressort de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.



Selon l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l’article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l’ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d’un même département ou, dans les conditions prévues au III de l’article L. 211-9-3, dans deux départements, des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce.

L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que le tribunal judiciaire est compétent pour les contestations relatives aux baux commerciaux autres que celles relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et l’article R. 211-3-26 11°du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, de baux professionnels et de conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

D’autre part, l’article L. 721-3, 1° du code de commerce, prévoit que les tribunaux de commerce connaissent :
1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;
2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;
3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Ces règles de compétence exclusive des tribunaux de commerce étant édictées dans le cadre de l’organisation judicaire et pour une meilleure administration de la justice, elles revêtent un caractère d’ordre public (Cass. com., 20 déc. 2023, n° 22-11.185).

En outre, l’article L. 210-1 du même code précise que les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions sont commerciales à raison de leur forme et quel que soit leur objet. 

Il résulte de la combinaison de ces textes que le tribunal judiciaire est seul compétent dès lors que les prétentions des parties ont pour fondement le statut des baux commerciaux, cette compétence étant exclusive et d’ordre public, mais qu’il n’a pas compétence exclusive lorsque le litige est fondé sur le droit commun des obligations. 


En l’espèce, la demanderesse est une société à responsabilité limitée et la défenderesse une société par actions simplifiée, le litige oppose ainsi deux sociétés commerciales.

La présente instance a été engagée par la SARL François 1er aux fins d’obtenir la condamnation de la SAS Aream Vente à lui payer un arriéré de loyers, charges et accessoires, ainsi qu’une somme au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial les liant. Le litige est fondé exclusivement sur les règles de droit commun des contrats, lesquelles sont expressément visées dans l’assignation délivrée par la SARL François 1er, aucune contestation relevant du statut des baux commerciaux n’étant alléguée par la demanderesse.

Compte tenu de la qualité de sociétés commerciales des deux parties, ainsi que de l’objet du litige les opposant, à savoir le paiement d’un arriéré de loyers, charges et accessoires, le présent litige relève de la compétence exclusive du tribunal des activités économiques. 

Au surplus, la clause attributive de compétence au Président du « Tribunal de Grande Instance » figurant à l’article 6 du contrat de bail vise l’hypothèse de l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas l’objet du présent litige. En tout état de cause, une telle clause ne saurait déroger à la compétence exclusive et d’ordre public des tribunaux de commerce pour les litiges opposant deux commerçants relevant du droit commun des obligations.

En conséquence, il convient de déclarer le tribunal judiciaire de Paris incompétent au profit du tribunal des activités économiques de Paris. 






Sur les demandes accessoires

La présente ordonnance ne mettant pas fin à l’instance, le transfert du dossier étant ordonné à la juridiction de renvoi, il convient de réserver les dépens et le sort des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

*

PAR CES MOTIFS 

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, 

Déclare le tribunal judiciaire de Paris matériellement incompétent au profit du tribunal des activités économiques de Paris ; 

Ordonne que la présente décision soit notifiée aux parties par lettre recommandée en application de l’article 84 du code de procédure civile ; 

Dit qu’à défaut d’appel dans un délai de quinze jours à compter de cette notification, le dossier de l’affaire sera transmis au tribunal des activités économiques de Paris par les soins du greffe, avec copie de la présente ordonnance ;

Réserve les dépens, et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Faite et rendue à Paris le 08 septembre 2026.

Le greffier La juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES

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Mise à jour de la source le 2026-09-08T18:34:23.327Z.