Tribunal judiciaire de Lisieux, MEE Civil Contentieux, 18 mai 2026, n° 25/00222

CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Marc REYNAUD + Me Amélie POISSON + Me Noël PRADO
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

DU : 18 Mai 2026
N°RG : N° RG 25/00222 - N° Portalis DBW6-W-B7J-DNML
Nature Affaire : Baux professionnels - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges et/ou à la résiliation du bail et/ou à des dommages-intérêts en raison de troubles de jouissance
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 18 Mai 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ENTRE :

[K] [V]
né le 03 Août 1924 à [Localité 2], décédé le 06 mars 2025

Madame [D] [V] épouse [P]
née le 16 Avril 1960
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] [Adresse 2]
représentée par Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

Madame [Z] [V] épouse [E]
née le 19 Mars 1956
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX


ET :

S.E.L.A.S. PHARMACIE [O] [Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 4]
représentée par Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX


INTERVENANT VOLONTAIRE :

Madame [M] [L], [H] [V] épouse [X]
née le 14 Mai 1952 à [Localité 5] (14), de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Amélie POISSON, avocat au barreau de LISIEUX, Me Claire BROUILLER, avocat au barreau de ROUEN



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;




ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER 
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;



DÉBATS : À l’audience publique du 09 Mars 2026, le Tribunal, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 18 Mai 2026.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [K] [V] a exploité une officine de Pharmacie de [Localité 4], située au [Adresse 6] à [Localité 4], jusqu'au 15 avril 1994, date à laquelle il a cédé son officine à l'une de ses filles, Mme [M] [V] épouse [X] (ci-après dénommée « Mme [X] »), pour la somme de 937 561 euros.

Par acte authentique du même jour, M. [K] [V] et son épouse Mme [J] [Y] (ci-après dénommés « les époux [V] ») ont consenti à Mme [X] un bail commercial portant sur les locaux de la Pharmacie de [Localité 4].

Mme [X] a poursuivi l'exploitation de l'officine et a procédé à différents travaux d'aménagement des locaux donnés à bail durant l'année 2003.

Par acte authentique du 2 octobre 2008, les époux [V] ont consenti au renouvellement du bail commercial avec effet rétroactif au 1er avril 2003 et ce, pour une période de neuf ans expirant au 31 mars 2012. Un nouveau renouvellement jusqu'au 31 mars 2021 a été consenti par acte du 23 novembre 2012.

Par acte notarié du 22 octobre 2019, Mme [X] a cédé l'officine de Pharmacie de [Localité 4] à M. [G] [S] et Mme [R] [Q] sous conditions suspensives, moyennant le prix de 2 070 000 euros.

Les époux [V] sont intervenus à l'acte en qualité de bailleurs en vue d'accepter expressément cette cession.

Les époux [V] ont fait dresser un procès-verbal de constat d'état des lieux d'entrée par huissier de justice le 26 février 2020, en présence de M. [S] et Mme [Q].

Par courrier du 2 mars 2020, les époux [V] ont reproché aux acquéreurs d'avoir supprimé un escalier et réalisé des travaux sans leur autorisation, ce en violation des stipulations du bail, et indiqué qu'ils envisageaient de leur délivrer une sommation avec rappel de la clause résolutoire insérée au bail en demandant la remise en leur état antérieur des locaux donnés à bail.

Par acte notarié du 4 mars 2020, la cession du fonds de commerce d'officine de Pharmacie de [Localité 4] a été actée, après réalisation des conditions suspensives, au profit de la Selas Pharmacie [O] [Localité 4] (ci-après dénommée « la Pharmacie de [Localité 4] ») qui s'est substituée à M. [S] et Mme [Q].

Par acte d'huissier du 19 mai 2020, les époux [V] ont fait délivrer une sommation avec rappel de la clause résolutoire à la Pharmacie de [Localité 4].

Le 1er juillet 2020, le conseil de la Pharmacie de [Localité 4] a contesté la sommation qui avait été délivrée, en soutenant que les bailleurs avaient donné leur accord au précédent preneur pour la réalisation des travaux litigieux.

Aucune suite n'a été donnée à cette sommation.

Par acte d'huissier du 14 décembre 2021, la Pharmacie [O] [Localité 4] a formé une demande de renouvellement du bail commercial.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 février 2022, la Pharmacie de [Localité 4] s'est plainte auprès de M. [V] de fuites permanentes et de trous dans la toiture et les murs du bâtiment et a vainement sollicité en urgence l'intervention d'un couvreur et d'un maçon.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2023, la Pharmacie [O] Villers sur Mer a assigné les époux [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux pour obtenir une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile aux fins de définir les travaux incombant au bailleur et de chiffrer son préjudice de jouissance.

En 2023, la Pharmacie de [Localité 4] a effectué des travaux d'aménagement dans l'officine.

En vertu de deux ordonnances rendues à la requête des époux [V], Me [A], huissier de justice, a dressé deux procès-verbaux de constat de l'état des lieux en date des 20 mars et 10 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2023, les époux [V] ont fait délivrer à la Pharmacie [O] [Localité 4] une sommation visant la clause résolutoire insérée au bail sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, demandant la remise en l'état antérieur aux travaux réalisés par cette dernière dans le mois de l'acte, sous peine d'user de la clause résolutoire.

Par acte signifié aux époux [V] le 28 avril 2023, la Pharmacie [O] [Localité 4] a formé opposition à cette sommation.

Le même jour, dans le cadre de la procédure de référé, la Pharmacie [O] [Localité 4] a notifié des conclusions avec opposition à ladite sommation.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, la Pharmacie de Villers sur Mer a assigné Mme [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux afin de lui rendre l'expertise opposable et obtenir sa garantie.

Par ordonnance du 21 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a :
- ordonné la jonction du dossier RG n°23/00162 avec le dossier RG n°23/00065 ;
- ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [I] qui sera remplacé par M. [U] suivant ordonnance du 3 octobre 2023, avec notamment pour mission de :
* établir à compter du 15 avril 1994, l'historique des travaux exécutés tant par le bailleur que par les locataires commerciaux successifs dans les locaux donnés à bail en les décrivant et en rappelant le nom de leur commanditaire ;
* décrire plus précisément les travaux ayant été réalisés depuis le 20 février 2020, date du constat d'entrée dans les lieux de la Pharmacie de [Localité 4] et dire s'il y a eu des démolitions, percement de murs ou de cloisons ou changement de destination des lieux loués ;
* déterminer les travaux rendus nécessaires sur l'immeuble au titre des réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et à l'article 145-35 du code de commerce ainsi que de ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité du bien loué (partie commerciale et partie habitation) ;
* chiffrer le coût de ces différents travaux ;
* concernant la partie d'habitation de comparer les lieux entre l'état d'entrée dans les lieux le 27 avril 1994, si possible à la date d'entrée dans les lieux de la Pharmacie de [Localité 4] et à la date d'expertise, d'indiquer si ceux-ci étaient déjà vétustes lors de l'entrée dans les lieux et d'indiquer si des travaux d'entretien ont été réalisés par le preneur actuel et antérieurement par Mme [X] ou par les propriétaires ;
* concernant la partie commerciale, indiquer si les lieux ont été modifiés par rapport au bail signé en 1994 puis par la Pharmacie de [Localité 4], si des travaux ont été réalisés en les décrivant et en précisant la date à laquelle ils l'ont été ;


* décrire les travaux ayant été réalisés depuis le 20 février 2020, date du constat d'entrée dans les lieux de la Pharmacie de [Localité 4] et dire s'il y a eu depuis des démolitions, percement de murs ou de cloisons, ou changement de distribution ;
* fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis et les moyens de les faire cesser ou d'y remédier ;
* chiffrer le préjudice de jouissance subi par la Pharmacie [O] [Localité 4] du fait de l'impossibilité d'user du local à usage d'habitation, objet du bail signé entre les parties ;
- condamné solidairement les époux [V] à procéder à la réfection de la couverture de la réserve sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de deux mois ;
- déclaré la Pharmacie de [Localité 4] recevable et bien fondée en son opposition formulée par voie de conclusions le 28 avril 2023 à la sommation avec rappel de la clause résolutoire qui lui a été délivrée du ministère de la Selarl Leroy et [A] en date du 31 mars 2023 ;
- constaté l'absence d'infractions au bail conclu entre les parties consécutivement à la sommation délivrée le 31 mars 2023 à la requête des époux [V] à la Pharmacie de [Localité 4] ;
- condamné solidairement les époux [V] à régler à la Pharmacie de [Localité 4], prise en la personne de ses représentants légaux, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté Mme [X] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [X] à régler à la Pharmacie de [Localité 4] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement les époux [V] aux dépens de l'instance de référé incluant les frais afférents au constat du 14 avril 2023 de Me [B] ainsi que le coût de la notification régularisée de son ministère le 28 avril 2023. 

Les époux [V] ont relevé appel de cette décision.

Mme [J] [Y] épouse [V] est décédée le 18 février 2024 et laissait pour ayants-droits Mesdames [X], [P] et [F] [T]. 

Par arrêt du 10 octobre 2024, la cour d’appel de [Localité 6] a confirmé l'ordonnance entreprise des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf :
- en ce qu'elle déclaré la Pharmacie de [Localité 4] recevable et bien fondée en son opposition à la sommation avec rappel de la clause résolutoire ;
- en ce qu'elle a constaté l'absence d'infractions au bail conclu entre les parties consécutivement à la sommation délivrée le 31 mars 2023 ;
- en ce qui concerne le délai d'exécution de la condamnation sous astreinte relative à la réfection de la couverture ;
- à dire que les condamnations prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles contre les époux [V] seront supportées solidairement par M. [V], Mme [V] épouse [P] et Mme [V] épouse [F] [T] ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
- débouté la Pharmacie de [Localité 4] de sa demande visant à la voir déclarer recevable et bien fondée en son opposition à la sommation avec rappel de la clause résolutoire ;
- débouté M. [V], Mme [V] épouse [P] et Mme [V] épouse [F] [T] de leurs demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la Pharmacie de [Localité 4] et condamner cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation ;
- dit que la condamnation des époux [V] à procéder à la réfection de la couverture de la réserve devra être exécutée dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 200 euros par jour de retard ;
- condamné solidairement M. [V], Mme [V] épouse [P] et Mme [V] épouse [F] [T] à payer à la Pharmacie [O] [Localité 4] la somme complémentaire de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’expert, M. [U], a rendu son rapport le 12 décembre 2024.


Par exploits de commissaire de justice des 24 et 27 janvier 2025, la Pharmacie [C] sur Mer a fait assigner M. [V], Mme [X], Mme [P] et Mme [F] [T] à comparaître à l’audience du 27 février 2025 du président du tribunal judiciaire de Lisieux statuant en référé afin d’obtenir à titre principal leur condamnation solidairement à la réalisation des travaux de réfection de la couverture, des murs et fenêtres du bâtiment, la consignation du loyer, le paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel et une nouvelle mesure d’expertise confiée à un économiste de la construction pour chiffrer les travaux nécessaires à la mise en sécurité du bâtiment.

M. [V] est décédé le 6 mars 2025 en laissant pour lui succéder ses trois filles.

Par ordonnance du 4 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux :
- débouté la Pharmacie [O] [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamné la Pharmacie [C] [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance ;
- débouté les consorts [V] de leur demande respective au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire ; 
- rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2025, Mme [P] et Mme [F] [T] ont assigné la Pharmacie [C] sur Mer devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d'obtenir principalement que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial consenti à la défenderesse et la résiliation de celui-ci, que soit ordonnée son expulsion et fixée le montant de son indemnité d’occupation. Subsidiairement, les demanderesses sollicitent le prononcé de la résiliation du bail litigieux ainsi que l’expulsion du preneur.

Mme [X] est intervenue volontairement à l’instance et a constitué avocat le 23 avril 2025.

La clôture est intervenue le 18 février 2026 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.


EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2026, Mme [P] et Mme [F] [T] demandent au tribunal de :
- Rabattre l’ordonnance de clôture rendue en date du 18 février 2026 et dans l’hypothèse où elle ne serait pas rabattue, écarter les conclusions et pièces signifiées par la Selas Pharmacie [C] sur Mer en date du 13 février 2026,
- Débouter la Pharmacie [C] [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles comme injustes et mal fondées,
- Prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] pour manque d’impartialité,
Principalement, 
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location consenti par les concluants à la Pharmacie de [Localité 4] et en conséquence ordonner son expulsion ou de tout occupant de son chef dans la huitaine du jugement à intervenir,
- Constater que la Pharmacie [C] [Localité 8] Mer n’avait pas formé opposition à la sommation avec rappel de la clause résolutoire devant le juge du fond dans le délai d’un mois de la signification dudit commandement et qu’en conséquence son opposition devant le juge des référés était sans conséquence,
En conséquence, 
- Constater la résiliation du bail consenti par les concluantes à la Pharmacie [C] [Localité 7],
- Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 3 000 euros à compter de ladite acquisition et condamner en tant que de besoin la Pharmacie [C] [Localité 7] à payer ladite indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,
Subsidiairement 

- Prononcer la résiliation du bail consenti par les concluantes à la Pharmacie [C] [Localité 7] par application de l’article 1722 du code civil sans indemnité et en conséquence ordonner son expulsion ou de tout occupant de son chef dans la huitaine du jugement à intervenir avec la même condamnation à indemnité d’occupation telle que définie précédemment,
- Condamner la Pharmacie [C] [Localité 8] Mer à payer aux concluantes la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire qu’il convient de suspendre l’exécution provisoire si par impossible l’une des demandes reconventionnelles de la Pharmacie [O] [Localité 9] Mer était accueillie, 
- Condamner la Pharmacie [C] [Localité 7] aux dépens dans lesquels seront compris le coût de l’expertise judiciaire de M. [U].

En l’état de leurs dernières écritures, les concluantes sollicitent, sur le fondement du principe du contradictoire, le rabat de l’ordonnance de clôture ou, à défaut, que soient écartées les conclusions notifiées par la Pharmacie [O] [Localité 4] le 13 février 2026 ainsi que les trois nouvelles pièces communiquées à cette date.

Sur le fond, les concluantes, venants aux droits de M. [V], sollicitent, au visa des dispositions du bail et des procès-verbaux de constat des 20 mars et 10 mai 2023 par commissaire de justice désigné par Mme la Présidente du tribunal judiciaire de Lisieux, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, faisant valoir que des travaux modifiant la consistance ou la distribution des lieux auraient été réalisés sans autorisation expresse et préalable de leur part, notamment en supprimant l’escalier qui desservait les étages, quand il est soutenu en réplique qu’il s’agissait d’aménagements intérieurs mineurs ou de travaux de rénovation. 

Les concluantes soutiennent également que si aux termes d’une attestation du 13 février 2003, M. [V] a autorisé « tout travaux et modifications nécessaires à la rénovation de la Pharmacie de [Localité 4] », il s’agissait d’une autorisation personnelle à la locataire de l’époque et qui n’incluait pas la suppression pure et simple de l’escalier desservant les étages, suppression ne pouvant être assimilée à une rénovation. Les concluantes font valoir que la Pharmacie de [Localité 4] est tenue des manquements commis en violation du bail d’origine en sa qualité de cessionnaire dudit bail. 

Les concluantes poursuivent en affirmant que le juge n’a pas à apprécier la gravité du manquement aux clauses du bail pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’établissement de la réalité du manquement étant suffisant. En ce sens, elles font référence au déplacement des WC dans la partie réserve, réalisé sans autorisation préalable, apprécié par le juge des référés comme ne justifiant pas une demande de résiliation du bail litigieux en ce qu’il a permis de libérer de la place pour un local préparatoire imposé par les normes réglementaires.

Elles ajoutent que si un tel manquement était rendu nécessaire, pour respecter des exigences réglementaires imposées aux officines, le preneur n’était pas dispensé de former une demande d’autorisation préalable auprès du bailleur et à défaut, auprès du juge. 

Les concluantes soutiennent encore que si la Pharmacie [C] [Localité 7] a fait opposition à la sommation du bailleur devant le juge des référés, cette dernière était sans effet car elle aurait dû intervenir devant le juge du fond, conformément aux termes de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 10 octobre 2024, et qu’aucune suspension de la mise en œuvre de la clause résolutoire ne pouvait intervenir à ce titre.

S’agissant du rapport d’expertise, les concluantes soulèvent, au visa de l’article 237 du code de procédure civile, la partialité de l’expert au motif que le fils de ce dernier serait pharmacien et aurait exercé dans une pharmacie de [Localité 10] qui serait associée à la défenderesse au sein d’une structure dénommée Normandie Pharma. Elles ajoutent qu’il n’est pas justifié d’une déclaration d’indépendance par l’expert après sa désignation. Les concluantes font valoir également que ce dernier formule des appréciations « quasiment juridiques qui ne relèvent pas de sa compétence ». Elles demandent en conséquence que soit prononcée la nullité du rapport d’expertise.

S’agissant de la résiliation du bail, les concluants soutiennent, au visa de l’article 1722 du code civil, qu’elle devrait intervenir, avec expulsion du preneur et sans indemnité, au motif que l’immeuble loué serait à l’état de ruine. Elles invoquent en ce sens les termes du rapport d’expertise qui conclurait que l’immeuble loué serait notamment « détruit en totalité par cas fortuit », qu’il serait « d’une très grande vétusté », y compris s’agissant des installations électriques, qu’il existerait un risque d’apparition de champignon lignivore dans les étages, à usage d’habitation, les rendant impropres à toute forme d’occupation. 

Les concluantes contestent la demande reconventionnelle formée par la Pharmacie [O] [Localité 4], à titre subsidiaire, consistant à ce que l’instance soit renvoyée pour permettre la régularisation de la situation par l’exécution de travaux de remise en état antérieur au motif qu’elle serait incompatible avec l’application de la clause résolutoire. Elles sollicitent également le rejet de l’intégralité des demandes reconventionnelles de la Pharmacie [O] [Localité 4].

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2026, Mme [X] demande au tribunal de :
- Déclarer Mme [X] recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;
- Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 18 février 2026 ; à défaut, écarter les conclusions et pièces signifiées par la Pharmacie [O] [Localité 4] en date du 13 février 2026 ; 
- Débouter la Pharmacie [O] [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes ;
À titre principal
- Constater que la clause résolutoire stipulée au bail commercial en date du 15 avril 1994, renouvelé en dernier lieu le 14 décembre 2021, est acquise au 30 avril 2023,
- Prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial à effet du 30 avril 2023,
À titre subsidiaire
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement à intervenir, par application de l’article 1722 du code civil et de clauses du bail, sans indemnité,
En tout état de cause
- Ordonner l’expulsion de la Pharmacie de [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 11], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à compter de la date de résiliation du bail,
- Condamner la Pharmacie [C] [Localité 8] Mer à verser une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et fixer cette indemnité à 3 000 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux,
- Condamner la Pharmacie [C] [Localité 8] Mer à verser à Mme [X] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner la Pharmacie [C] [Localité 7] aux entiers dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire de M. [U].

En l’état de ses dernières écritures, le concluante sollicite, au visa de l’article 803 du code de procédure civile et du principe du contradictoire, le rabat de l’ordonnance de clôture ou que soient écartées à défaut les conclusions notifiées le 13 février 2026 par la Pharmacie [O] [Localité 4] ainsi que les trois nouvelles pièces communiquées à cette date.

Par ailleurs, elle fait valoir, au visa des dispositions des articles 815-4 et 815-17 du code civil, son intervention volontaire à la présente instance en sa qualité de troisième fille et coindivisaire successorale de M. [V], pour compléter la représentation de l’indivision successorale en demande et confirmer qu’elle fait siennes, pour partie, les demandes de ses sœurs.

Sur le fond, elle sollicite, à titre principal, et au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et de l’article L. 145-1 du code de commerce et de la clause résolutoire contenue dans le bail litigieux, que soit constatée la résiliation de ce dernier par acquisition de la clause résolutoire. En ce sens, la concluante fait valoir, au visa des conclusions expertales, que la défenderesse a accepté les termes du bail dans toutes ses dispositions lors de la cession de l’officine en 2020 et qu’il contient une clause imposant une autorisation expresse préalable du bailleur pour toute démolition, percement de murs ou de cloisons et changement de distribution. Elle oppose que la défenderesse a réalisé, en contravention avec les dispositions du bail litigieux sans cette autorisation, les travaux suivants : 
- déplacement du local orthopédique avec démolition/reconstruction de cloisons, modification de l’accès,
- déplacement du préparatoire dans une autre zone,
- changement d’implantation du WC,
- création d’un plancher à l’étage sur une mezzanine à usage antérieur non défini,
- modification de la réserve en partie arrière.


La concluante soutient que si la défenderesse fait valoir que les travaux auxquels elle a procédé étaient nécessaires à sa mise en conformité aux normes réglementaires, celle-ci n’en rapporte pas la preuve de telle sorte qu’ils résultent d’un libre choix de sa part.

Mme [X] fait également valoir que l’acquisition de la clause résolutoire ne lui est pas imputable au titre des travaux qu’elle a fait réaliser lorsqu’elle avait la qualité de preneur. En ce sens, elle oppose que si ces derniers ont effectivement consisté en des changements de distribution et modifications diverses, ils avaient été préalablement autorisés par M. [V].

Par ailleurs, Mme [X] soutient que la défenderesse ne peut s’exonérer en prétendant, au visa de l’article 606 du code civil et de l’état de vétusté de l’immeuble, que le bailleur n’aurait pas respecté ses propres obligations.

Enfin, la concluante s’oppose à la demande formée en réplique consistant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Elle invoque en ce sens le fait que, outre l’irréversibilité des travaux litigieux, la défenderesse a poursuivi leur réalisation malgré l’existence du présent contentieux et ce, quand bien même cette dernière fait valoir qu’elle en aurait modifié l’ampleur pour éviter que tout manquement contractuel lui soit imputable.

À titre subsidiaire, Mme [X] sollicite, au visa de l’article 1722 du code civil et du bail litigieux, la résiliation du bail litigieux pour perte de la chose louée en raison de l’état de vétusté avancé des niveaux supérieurs en ce que leur accessibilité est désormais difficile et qu’ils sont objectivement inexploitables. Elle soutient, à l’appui de sa prétention, que le coût de réhabilitation des étages étant supérieur à la valeur vénale de l’immeuble, il est assimilable à une perte de la chose. La concluante invoque en ce sens les conclusions expertales qui indiquent que l’absence d’affectation fonctionnelle de ces volumes existe depuis l’origine du bail en raison de leur inaccessibilité autonome et de leur configuration dégradée.

Mme [X] conteste l’appel en garantie formée à son encontre par la Pharmacie de [Localité 4] et affirme qu’elle ne saurait à être tenue des manquements commis par cette dernière après la cession. Elle ajoute qu’en l’absence de vice caché dont elle aurait eu connaissance à la date de la cession en sa qualité de cédante, et alors que la défenderesse et cessionnaire a déclaré faire son affaire personnelle de l’état où se trouvaient les locaux lors de son entrée en jouissance, aucune action en garantie ne peut être accueillie contre elle.
S’agissant des autres demandes reconventionnelles, Mme [X] fait valoir qu’elles ont d’ores et déjà été rejetées par le juge des référés par ordonnance du 4 septembre 2025. Elle conteste également toute condamnation du bailleur à réaliser les travaux de réfection sollicités sous astreinte compte tenu de leur ampleur et de la réglementation applicable en zone piétonne. Elle ajoute que la défenderesse ne rapporte pas la preuve d’une résistance abusive du bailleur à exécuter des interventions urgentes ni d’un quelconque préjudice d’exploitation. Enfin, elle sollicite la suspension de l’exécution provisoire en cas de condamnation au titre des demandes reconventionnelles.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2026, la Selas Pharmacie [Localité 4] demande au tribunal de :
* Sur les demandes afférentes à la résiliation du bail commercial 
À titre principal 
- Débouter Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
- Condamner solidairement Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] à régler à la Pharmacie [O] [Localité 4] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] aux dépens qui comprendront ceux de la présente instance, ceux afférents à l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance rendue par Mme la Présidente du Tribunal Judiciaire de Lisieux le 21 septembre 2023, ceux afférents à la mesure d’expertise confiée à M. [U] et ceux de la mesure d’expertise à venir ;
Subsidiairement si le Tribunal venait à retenir tout ou partie des moyens invoqués par Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] s’agissant des aménagements opérés par la Pharmacie de Villers sur Mer postérieurement à son acquisition de l’officine de Pharmacie de Villers sur Mer le 4 mars 2020
- Juger la Pharmacie [O] Villers sur Mer recevable et bien fondée en son opposition avec demande de délais signifiée par voie de conclusions devant le magistrat des référés du tribunal judiciaire de Lisieux le 28 avril 2023 suite à la sommation avec rappel de la clause résolutoire qui lui a été délivrée du ministère de la Selarl Leroy et [A] en date du 31 mars 2023 ;
- Suspendre en toute hypothèse les effets de la clause résolutoire eu égard aux contestations sérieuses développées par la Pharmacie [O] [Localité 4] s’agissant des manquements invoqués par les bailleresses ;
- Accorder à la Pharmacie [O] Villers sur Mer un délai qui ne pourra être inférieur à un an afin de lui permettre d’exécuter les travaux que le Tribunal précisera, délai qui ne commencera à courir que du jour de la notification par Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] des plans permettant d’implanter les deux WC, les locaux dits « préparatoire » et « vaccination » ainsi que le local « vestiaire des salariés » à même de satisfaire aux dispositions règlementaires et législatives en vigueur, aux injonctions de l’inspection du travail et à leur obligation de délivrance de locaux conformes à la destination du bail, à savoir l’exploitation du commerce de Pharmacie de Villers sur Mer, sans diminution de la surface commerciale existante ;
- Condamner solidairement Mme [P], Mme [F] [T], Mme [X] à notifier à la Pharmacie de [Localité 4] les plans permettant d’implanter les deux WC, les locaux dits « préparatoire » et « vaccination » ainsi que le local « vestiaire des salariés » à même de satisfaire aux dispositions règlementaires et législatives en vigueur, aux injonctions de l’inspection du travail et à leur obligation de délivrance de locaux conformes à la destination du bail, savoir l’exploitation du commerce de Pharmacie de [Localité 4], sans diminution de la surface commerciale existante ;
- Renvoyer la présente procédure à une mise en état ultérieure afin de constater l’exécution des travaux ordonnés et dire n’y avoir lieu en conséquence à la résiliation du bail commercial consenti à la Selas Pharmacie [C] [Localité 7] ;
- Réserver les demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la liquidation des dépens ;
- Juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire de droit ;
Subsidiairement si par impossible le Tribunal venait à considérer que des travaux ont été effectués avant le 4 mars 2020 par Mme [X] en contravention avec les termes et conditions du bail régularisé entre les parties
Vu l’opposition avec demande de délais signifiée par voie de conclusions devant le magistrat des 
référés près le Tribunal judiciaire de Lisieux le 28 avril 2023 par la Pharmacie [C] Sur Mer suite à la sommation avec rappel de la clause résolutoire qui lui a été délivrée du ministère de la Selarl Leroy et [A] en date du 31 mars 2023. 
- Suspendre en toute hypothèse les effets de la clause résolutoire eu égard aux contestations sérieuses développées par la Pharmacie [O] [Localité 4] s’agissant des manquements invoqués par les bailleresses ;
- Accorder à la Pharmacie [O] Villers sur Mer un délai qui ne pourra être inférieur à un an afin de lui permettre d’exécuter les travaux que le tribunal précisera, délai qui ne commencera à courir que du jour de la notification par Mme [P], Mme [F] [T], Mme [X] des plans initiaux de l’officine de Pharmacie de Villers sur Mer avant travaux ainsi que des plans actualisés permettant d’implanter les deux WC, les locaux dits « préparatoire » et « vaccination » ainsi que le local « vestiaire des salariés » à même de satisfaire aux dispositions règlementaires et législatives en vigueur, aux injonctions de l’inspection du travail et à leur obligation de délivrance de locaux conformes à la destination du bail, à savoir l’exploitation du commerce de Pharmacie de Villers sur Mer, sans diminution de la surface commerciale existante ;
- Condamner Mme [P], Mme [F] [T], Mme [X] à notifier à la Pharmacie [O] [Localité 4] les plans initiaux de l’officine de Pharmacie de [Localité 4] avant travaux ainsi que des plans actualisés permettant d’implanter les deux WC, les locaux dits « préparatoire » et « vaccination » ainsi que le local « vestiaire des salariés » à même de satisfaire aux dispositions règlementaires et législatives en vigueur, aux injonctions de l’inspection du travail et à leur obligation de délivrance de locaux conformes à la destination du bail, savoir l’exploitation du commerce de Pharmacie de [Localité 4], sans diminution de la surface commerciale existante ;
- Condamner Mme [X] à garantir la Pharmacie de Villers sur Mer du coût des travaux rendus nécessaires à la remise en état des locaux donnés à bail du fait des travaux qu’elle aura réalisés antérieurement à la cession survenue le 4 mars 2020 et que le Tribunal précisera dans la décision à intervenir ;



- Renvoyer la présente procédure à une mise en état ultérieure afin de constater l’exécution des travaux ordonnés et dire n’y avoir lieu en conséquence à la résiliation du bail commercial consenti à la Pharmacie de [Localité 4] ;
- Réserver les demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la liquidation des dépens ;
- Juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire de droit ;
Infiniment subsidiairement et si par extraordinaire le Tribunal faisait droit à la demande de résiliation du bail commercial consenti à la Pharmacie [O] Villers sur Mer du fait de l’exécution de travaux non autorisés et exécutés par Mme [X]
- Condamner Mme [X] à garantir la Pharmacie [C] [Localité 7] du chef de ses pertes d’exploitation liées à son expulsion ainsi que des indemnités d’occupation qu’elle serait amenée à régler et de tout autre préjudice consécutivement à la résiliation du bail commercial, le tout sans renoncement de sa part à l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce ou de tout ou partie de son activité ;
- Condamner Mme [X] à garantir la Pharmacie [C] sur Mer de toutes condamnations prononcées au bénéfice de l’indivision qu’elle constitue avec ses sœurs Mme [P] et de Mme [F] [T] ;
- Condamner Mme [X] à régler à la Pharmacie de Villers Sur Mer la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront ceux de la présente instance, ceux afférents à l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance rendue par Mme la Présidente du Tribunal Judiciaire de Lisieux le 21 septembre 2023, ceux afférents à la mesure d’expertise confiée à M. [U] et ceux de la mesure d’expertise à venir ;
- Juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire de droit ;
* Sur les demandes reconventionnelles de la Pharmacie de [Localité 4]
- Condamner solidairement Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] à procéder sous le contrôle d’un architecte à la réfection à neuf de la couverture, des murs et des fenêtres du bâtiment implanté en partie A situé [Adresse 7] à [Localité 4], des murs de la réserve en partie C sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- Ordonner une mesure d’expertise qui sera confiée à un économiste de la construction qui, après avoir pris connaissance du rapport d’expertise de M. [U] en date du 10 décembre 2024 et s’être rendu sur les lieux, devra déterminer et chiffrer les travaux nécessaires à la mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] en ses parties A, B, C et D ainsi que les travaux devant être mis en œuvre pour qu’il puisse être occupé « à usage de commerce et d’habitation » en distinguant ceux relevant de l’obligation du bailleur de délivrer des locaux conformes à leur destination et ceux relevant des obligations du preneur ;
- Juger que l’économiste de la construction ainsi désigné devra fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer l’imputabilité des travaux à réaliser ainsi que les responsabilités encourues, d’évaluer les préjudices subis et les moyens de les faire cesser ou d’y remédier ;
- Fixer à telle somme qu’arbitrera le Tribunal le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise ;
- Juger que la consignation ordonnée se fera aux frais avancés de Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] et qu’en cas de défaillance de leur part à la régler, la Pharmacie [O] [Localité 4] sera autorisée à y pallier ;
- Juger qu’à défaut de procéder à la consignation ordonnée, Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] seront condamnés solidairement à en régler le montant à la Pharmacie de [Localité 4] dans la mesure où elle justifiera de ladite consignation en leurs lieu et place ;
- Juger qu’il en ira de même en cas de demande de consignation complémentaire sollicitée par l’économiste de la construction désigné ;
- Juger que l’économiste de la construction désigné devra déposer un pré-rapport au vu duquel les parties pourront faire valoir leurs observations ;
- Juger eu égard à l’urgence que l’économiste de la construction désigné devra impérativement déposer son rapport dans un délai de 4 mois à compter de la consignation qui sera faite à la régie d’avances sur recettes de la provision à valoir sur ses frais ;
- Ordonner qu’il soit procédé à la consignation du loyer commercial dû par la Pharmacie [O] Villers sur Mer sur le compte séquestre du Bâtonnier du Barreau de Lisieux et ce, à compter du jugement à intervenir dans l’attente du rapport qui viendra à être déposé chiffrant le coût des travaux rendus nécessaires, pour que les locaux donnés à bail retrouvent leur destination ;

- Condamner solidairement Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] à régler à la Pharmacie [C] [Localité 7] une somme de 15 000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices ;
- Condamner solidairement Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] à régler à la Pharmacie de [Localité 4] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 6 000 euros ;
- Condamner solidairement Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] aux dépens qui comprendront ceux de la présente instance, ceux afférents à l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance rendue par Mme la Présidente du Tribunal Judiciaire de Lisieux le 21 septembre 2023, ceux afférents à la mesure d’expertise confiée à M. [U] et ceux de la mesure d’expertise à venir.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir satisfait à la sommation qui lui a été délivrée le 31 mars 2023 pour exécution de travaux non autorisés, la Pharmacie de [Localité 4] oppose que l’indivision [V] ne rapporterait pas la preuve de manquements de sa part.

S’agissant des travaux qu’elle a réalisés depuis son entrée en jouissance du bien litigieux, elle affirme qu’ils n’ont pas été effectués en violation des termes et conditions du bail consenti, n’emportant aucun changement de distribution des lieux.

S’agissant de l’expertise judiciaire, la défenderesse conteste la mise en cause de la probité de l’expert judiciaire et affirme qu’au contraire, ses conclusions s’appuient sur des constats matériels.

Ainsi, la défenderesse soutient que la sommation du 31 mars 2023 n’était pas fondée :

* En premier lieu, au visa des conclusions expertales du 10 décembre 2024. En ce sens, elle affirme qu’elle n’a réalisé que des travaux ne requérant pas l’autorisation préalable des bailleurs ou rendus nécessaires à la mise en conformité des lieux aux normes réglementaires en vigueur. Elle ajoute qu’en outre, le sas installé dans la réserve est amovible. S’agissant de l’escalier, la concluante fait valoir que son remplacement était justifié par sa vétusté et un accident du travail dont une salariée aurait été victime. Elle fait valoir le même argument s’agissant du remplacement d’une surface de plancher à l’étage. 

* En deuxième lieu, en considération de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 6] le 10 octobre 2024. La concluante fait valoir que quand bien même l’appréciation des manquements pouvant justifier l’acquisition de la clause résolutoire du bail relève de la compétence exclusive du juge du fond, la cour, statuant en référé, a considéré que les aménagements qu’elle a réalisés ne constituent pas des infractions aux dispositions du bail qui lui a été consenti. Au soutien de sa prétention, elle fait valoir notamment le descriptif des locaux lors de son entrée dans les lieux, l’absence de changements nonobstant les travaux réalisés par Mme [X] elle-même, ainsi que les contraintes techniques et réglementaires liées à l’évolution des actes médicaux et paramédicaux confiés aux officines.

* En troisième lieu, en considération d’exigences réglementaires. Au soutien de cette prétention, elle fait valoir que compte tenu de la spécialisation du bail consenti, les bailleurs ne pouvaient s’opposer, sans contrevenir à leur obligation de délivrance de la chose louée conformément à sa destination exclusive à l’exercice d’une activité strictement réglementée, à l’aménagement des locaux nécessaires à leur mise en conformité réglementaire. En ce sens, la Pharmacie de [Localité 4] reconnaît avoir procédé aux travaux nécessaires à l’accessibilité des locaux et à la sécurité incendie. La concluante invoque les conclusions expertales constatant que la distribution des lieux est identique à celle qui existait dans l’acte de cession du 4 mars 2020, à l’exception des toilettes remise à l’endroit où elle se situait en 1994, ceci permettant de disposer d’un préparatoire et d’un local dédié à l’orthopédie et à la vaccination conformes aux exigences réglementaires.

* En quatrième lieu, en considération de la nature des travaux réalisés depuis son entrée dans les lieux et des termes et conditions du bail. Elle conteste les constats réalisés par Me [A] le 20 mars 2023. Elle conteste tout changement de disposition des lieux en contravention des termes du bail et affirme que les travaux réalisés avant son entrée dans les lieux par Mme [X] avaient été autorisés par les époux [V]. La Pharmacie de [Localité 4] invoque également les termes de son état des lieux d’entrée qui ne porte mention d’aucune constatation particulière. En conclusion, la défenderesse conteste avoir réalisé des travaux nécessitant l’acceptation des bailleurs sans l’avoir obtenue.

Sur la demande de résiliation du bail par application des dispositions contractuelles, la défenderesse fait valoir en premier lieu, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, être bien fondée à demander la suspension des effets de la clause résolutoire si elle devait être constatée, opposant leur mauvaise foi aux consorts [V]. Au soutien de cette prétention, la concluante prétend que les travaux litigieux ont été rendus nécessaires pour pallier les défaillances de son bailleur par le non-respect de son obligation de délivrance et de prise en charge de la vétusté.

Sur la demande de résiliation du bail par application des dispositions de l’article 1722 du code civil, la défenderesse conteste le fait que l’immeuble loué puisse être reconnu comme étant détruit, notamment parce que celui-ci est actuellement loué et serait mis en vente.

En cas de condamnation, la Pharmacie [C] [Localité 7] fait valoir être recevable et bien fondée à former un appel en garantie à l’encontre de Mme [X] au motif qu’elle aurait déclaré que tous les travaux qu’elle a réalisés auraient été autorisés par le bailleur et que cette dernière a occupé les lieux de 1994 à 2020. En ce sens, la défenderesse sollicite la condamnation en garantie de Mme [X] soit du chef des travaux de remise en état des locaux données à bail si le tribunal suspend les effets de la clause résolutoire en impartissant un délai pour leur exécution, soit de ses pertes d’exploitation et du règlement d’indemnités d’occupation en cas de résiliation du bail commercial et d’expulsion, le tout sans renoncement de sa part à l’indemnisation de la perte du fonds de commerce ou de tout ou partie de son activité.

À titre reconventionnel, la Pharmacie [O] [Localité 4] sollicite :
- la condamnation sous astreinte du bailleur, au visa des articles 606 du code civil et 145-35 du code de commerce, à exécuter les travaux déterminés par l’expert judiciaire comme nécessaires à la réhabilitation des locaux litigieux consistant en la réfection à neuf de la couverture, des murs et des fenêtres du bâtiment en partie A et les murs de la réserve en partie C ; 
- la désignation d’un économiste de la construction pour chiffrer le coût des travaux nécessaires afin que l’immeuble soit sécurisé et que les locaux loués soient conformes à la destination qui leur a été donnée au terme du bail, chiffrage auquel l’expert n’a pas procédé mais à une estimation de leur coût au m², privant les parties de toute discussion contradictoire relative aux travaux à réaliser et à leur imputation entre le bailleur et le preneur ;
- la consignation du loyer commercial sur le compte séquestre du Bâtonnier du barreau de Lisieux et ce, à compter du jugement à intervenir dans l’attente du rapport qui viendra à être déposé chiffrant le coût des travaux rendus nécessaires, pour que les locaux donnés à bail retrouvent leur destination au motif que le bailleur aurait manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas aux grosses réparations de l’immeuble lui incombant ;
- la condamnation du bailleur à verser une provision de 15 000 euros au titre du préjudice subi par la résistance du bailleur à réaliser des travaux depuis sa prise à bail, et celui qu’elle subira du fait de la réalisation des travaux de gros œuvre et second œuvre qui placera les locaux dans un état les rendant impropres à leur occupation.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s'en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera indiqué que l’intervention volontaire de Mme [X], en sa qualité d’ayant-droit et coindivisaire successorale de M. [V], partie encore présente sur la procédure lors de la clôture des débats, n’est ni contestée, ni contestable, de sorte qu’elle sera constatée, conformément aux dispositions des articles 331 et suivants du code de procédure civile.

Il convient également de relever que Mmes [P] et [F] [T] sollicitent du tribunal qu’il constate que la Pharmacie de Villers sur Mer n’avait pas formé opposition à la sommation avec rappel de la clause résolutoire devant le juge du fond dans le délai d’un mois de la signification dudit commandement et qu’en conséquence son opposition devant le juge des référés était sans conséquence, et que la défenderesse sollicite pour sa part qu’il la juge recevable et bien fondée en son opposition avec demande de délais signifiée par voie de conclusions devant le magistrat des référés du tribunal judiciaire de Lisieux le 28 avril 2023. Or, il sera rappelé que tant la cour d’appel de Caen, aux termes de l’arrêt rendu le 10 octobre 2024, que le juges des référés du tribunal judiciaire de Lisieux, aux termes de l’ordonnance rendue le 4 septembre 2025, ont d’ores et déjà statué sur cette demande pour conclure à l’incompétence du juge des référés et à la compétence du juge du fond. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur ces demandes.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture
Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la clôture est intervenue le 18 février 2026 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état. La Pharmacie de [Localité 4] a notifié ses dernières conclusions le 13 février 2026 ainsi que trois nouvelles pièces. L’indivision [V] a sollicité par voie de conclusions le rabat de l’ordonnance de clôture ou, à défaut, que ces éléments soient écartés des débats pour communication tardive en méconnaissance du respect du principe du contradictoire.

Dans ces circonstances, il y a lieu de faire droit à cette demande et de rabattre l’ordonnance de clôture et de fixer cette dernière au 9 mars 2026.

Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire
Aux termes de l’article 237 du code de procédure civile, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Aux termes de l’article 234 du même code, les techniciens peuvent être récusés pour les mêmes causes que les juges. S'il s'agit d'une personne morale, la récusation peut viser tant la personne morale elle-même que la ou les personnes physiques agréées par le juge.
La partie qui entend récuser le technicien doit le faire devant le juge qui l'a commis ou devant le juge chargé du contrôle avant le début des opérations ou dès la révélation de la cause de la récusation.
Si le technicien s'estime récusable, il doit immédiatement le déclarer au juge qui l'a commis ou au juge chargé du contrôle.

En l’espèce, Mmes [P] et [F] [T] demandent que soit prononcée la nullité du rapport d’expertise judiciaire pour partialité de l’expert au motif que M. [U] aurait un fils qui exercerait la profession de pharmacien à [Localité 10], que ce dernier serait, comme la défenderesse, membre du réseau Normandie Pharma, et que l’expert n’aurait pas justifié avoir signé une déclaration d’indépendance après sa désignation.

Au soutien de ce moyen, les concluantes versent aux débats une copie du profil [W] d’un dénommé [N] [U] ainsi que son curriculum vitae. Or, d’une part, il appartenait aux concluantes de saisir le juge compétent d’une demande de récusation de ce dernier avant le début des opérations ou dès la révélation de la cause de la récusation, ce qu’elles n’ont pas fait. D’autre part, si ces pièces démontrent que [N] [U] est effectivement pharmacien exerçant à [Localité 10] et un membre du réseau Normandie Pharma, elles ne permettent pas d’établir l’existence d’un lien de parenté avec l’expert judiciaire désigné. Enfin, il ressort des termes du rapport d’expertise que M. [U] a rempli sa mission en procédant à des constats matériels, y compris à l’appui de photographie, pour parvenir à des conclusions techniques dont l’objectivité ne peut être sérieusement remise en question.

S’agissant de la déclaration d’indépendance, quand bien même il serait démontré que l’expert ne l’aurait pas rédigée, celle-ci n’étant pas une exigence légale, la nullité du rapport d’expertise ne serait pas encourue en cas de non-respect de cette formalité déontologique.

En conséquence, la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire ne pourra être que rejetée. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Aux termes des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail litigieux stipule au chapitre « changement de distribution » que « le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d'autorisation, ces travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur. ».

La sommation litigieuse délivrée le 31 mars 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et énonce, en se fondant sur un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 20 mars 2023, les différents manquements reprochés à la Pharmacie de [Localité 4], tenant à l'exécution sans autorisation du bailleur de travaux de changement de distribution des lieux et de suppression d'un WC et d'un escalier.

Les consorts [V] produisent aussi un procès-verbal de constat d'huissier du 10 mai 2023 afin de démontrer la persistance des infractions au bail au-delà du délai d'un mois.

La Pharmacie [O] [Localité 4] conteste avoir commis toute infraction aux dispositions du bail litigieux.

L’étude des pièces produites aux débats, ainsi que le rapport d’expertise judiciaire, en page 38 notamment, permettent d’établir qu’il y a eu deux phases de modifications des lieux depuis 1994 ; celles réalisés par Mme [X] en 2003, puis celles réalisées par la Pharmacie de [Localité 4] en 2023. L’expert précise qu’entre ces deux phases, un sas a été aménagé dans la réserve pour permettre la livraison des médicaments en dehors des périodes d’ouverture. L’analyse de l’ensemble des éléments permet d’établir les éléments suivants :

* Une partie des travaux reprochés à la Pharmacie [O] [Localité 4], constitutifs de changements de distribution, telle que la suppression de l'escalier, ont été en réalité réalisés en 2003 par Mme [X], ancienne locataire et fille des bailleurs, ce avec l'autorisation écrite de M. [V] qui a expressément autorisé « tous travaux et modifications nécessaires à la rénovation de la Pharmacie de [Localité 4] » et qui est produite aux débats. Cet élément est repris aux termes de l’acte de cession du 22 octobre 2019 contenant les dispositions du bail qui indique, en page 6, « que les travaux effectués à ce jour dans les locaux où est exploité l’Officine de pharmacie sus-désignés l’ont été avec l’accord du propriétaire ».


* Le constat de Me [A] du 20 mars 2023 mentionne un changement de distribution des pièces du rez-de-chaussée par rapport au descriptif des locaux figurant dans le bail initial du 15 avril 1994 (descriptif resté inchangé dans les baux renouvelés) et au procès-verbal de constat d'état des lieux du 27 avril 1994. Cependant, les travaux litigieux réalisés par la Pharmacie de [Localité 4] en 2023 doivent être appréciés au regard du procès-verbal de constat d'état des lieux établi le 26 février 2020 en vue de la cession de l'officine, tenant compte des modifications réalisées par Mme [X]. Or, selon le constat de commissaire de justice de Maître [B] du 14 avril 2023, la surface commerciale est inchangée par rapport aux constatations réalisées le 26 février 2020.

* La Pharmacie [O] [Localité 4] a abandonné son projet initial de réaménagement des locaux, déposé en mairie le 16 janvier 2023, compte tenu de l'opposition du bailleur, ce qui a donné lieu à un dossier rectificatif déposé le 5 juin 2023, le maître d'œuvre attestant que les travaux exécutés correspondent au changement du mobilier, du revêtement de sol et au rafraîchissement global des peintures sans modification des surfaces existantes entre les réserves et la surface clientèle. Ces éléments sont confirmés par l’expert judiciaire, en pages 28 et 29 de son rapport.

* S’agissant des changements opérés concernant la pièce dite « back office », ou réserve, le local orthopédique et la zone préparatoire, la Pharmacie [O] [Localité 4] reconnaît avoir modifié sans l'accord du bailleur l'organisation et le cloisonnement de ces espaces. Pour autant, les pièces versées aux débats (constats, plans des lieux établis à différentes époques et photographies) ne permettent pas de retenir de manière évidente que ces travaux constituent un changement de distribution, à l'exception du déplacement des WC dans la partie réserve. En outre, compte tenu du fait que les WC ont été réinstallés dans la réserve conformément au bail initial de 1994, et que ce transfert a effectivement permis la mise aux normes réglementaires des locaux préparatoire, orthopédique et de vaccination, à laquelle le bailleur, tenu de respecter son obligation de délivrance, ne pouvait en principe pas s'opposer, il convient de retenir que ces changements ne sont pas constitutifs d’une infraction aux dispositions du bail litigieux. L’expert judiciaire confirme l’existence de ces aménagements, notamment en pages 24, 25, 38 et 39 de son rapport.

* S’agissant du sas créé au droit de la porte du garage, les cloisons sont intégralement amovibles et démontables, ce qui est confirmé aux termes des pages 21 et 24 du rapport d’expertise judiciaire, outre les pièces produites par la Pharmacie de [Localité 4], de telle sorte qu’il n’est pas non plus constitutif d'un changement de distribution des lieux.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir qu’aucun des travaux réalisés par la Pharmacie de [Localité 4] n’a contrevenu aux dispositions de bail litigieux.

En conséquence, la demande visant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

Sur la résiliation du bail 
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. 
Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. 

Aux termes de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

Ainsi, en application de ces articles, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Aux termes de l’article 1722 du même code, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il est admis que la chose est détruite au sens de l'article 1722 susvisé lorsqu'elle a subi une destruction matérielle en raison d'un phénomène (inondations ou incendie) ou lorsqu'elle va être détruite suite à une décision administrative. Au-delà de la destruction physique qui est communément admise, il y a juridiquement perte de la chose, dans le cas où le locataire ne peut jouir de la chose louée ou ne peut plus en user conformément à sa destination. La perte de la chose s'entend également de celle qui intervient pour cause économique. Ainsi la chose est réputée perdue pour cause économique lorsqu'il existe un tel déséquilibre entre les revenus de l'immeuble et le montant des travaux à réaliser, que la chose a perdu de sa valeur intrinsèque. Tel est le cas notamment lorsque le coût des travaux de réfection est sans commune mesure avec la valeur vénale de l'immeuble.

Par ailleurs, le bailleur ne peut invoquer les dispositions précitées lorsque la prétendue perte de la chose louée résulte d’un état antérieur de vétusté, de ruine ou d’un défaut d’entretien lui étant imputable, et non d’un cas fortuit survenu pendant le bail.

En l’espèce, les consorts [V] sollicitent la résiliation du bail litigieux au visa des dispositions de l’article 1722 du code civil et du rapport d’expertise judiciaire, à titre principal, pour destruction, et à titre subsidiaire, pour état de ruine. À l’appui de cette prétention, ils font valoir l’ampleur des travaux à réaliser dans les étages d’après l’expert judiciaire. Ils se prévalent également de la clause mentionnée en page 7 du bail litigieux rédigée comme suit : « Par dérogation à l’article 1722 du Code Civil, au cas de destruction par suite d'incendie ou autre événement de la majeure partie des locaux loués, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, le PRENEUR renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer. Pour tout ce qui n'est pas prévu aux présent.es, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages. ».

La défenderesse conteste la demande de résiliation opposant que l’immeuble étant loué, les consorts [V] ne peuvent prétendre que celui-ci est détruit. Elle ajoute que si les travaux déterminés par l’expert judiciaire comme nécessaires dans les étages sont de grande ampleur, cet élément ne permet pas de conclure que l’immeuble a été détruit.

Il convient de rappeler que la défenderesse a signé le 4 mars 2020, un acte de cession de fonds de commerce reprenant la description du bien tel que mentionné dans le bail du 15 avril 1994, à savoir :
« Un immeuble à usage de commerce et d'habitation sis à [Localité 4] (Calvados) [Adresse 8], comprenant :
En façade, sur l'[Adresse 9] construction édifiée sur terre-plein
D'un rez-de-chaussée distribué en : magasin sur rue, réserve en arrière et laboratoire 
D'un premier étage, auquel par un escalier prenant naissance sur le passage commun, distribué en : deux pièces, petit débarras
Et d'un second étage distribué en : trois pièces et cuisine
Et en arrière : construction légère comprenant un grand hangar servant de réserve et WC Droit d'accès commun sous le porche. ».

Dans le bail de 1994 était également précisé au chapitre « état des lieux » :
« Il (le preneur) prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance » et au chapitre « entretien-réparation » : Il (le preneur) les entretiendra en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et même d'entretien et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives. Le bailleur n'entendant être tenu qu'aux grosses réparations énumérées à l'article 606 du code civil, toutes les autres réparations seront à la charge du preneur qui s'y oblige.
Par suite, le preneur supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.
Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures du local commercial. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté. ».


Il est stipulé dans le bail conclu le 15 avril 1994 et les baux renouvelés que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance (en page 20 de l’acte cession de l’officine, du 22 octobre 2019, contenant le bail qui sera régularisé le 4 mars 2020). Il est par ailleurs prévu que le bailleur n'est tenu qu'aux grosses réparations énumérées à l'article 606 du code civil, toutes les autres réparations étant à la charge du preneur. 

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire relève notamment, en page 8, que : « Si la partie commerciale située au rez-de-chaussée présente un aspect « en bon état » pour avoir fait l'objet de travaux récents de doublage, décoration et agencement, aux 1°' et 2° étage, les anciens locaux d'habitation (locaux 1.01 et 2.1) sont d'une très grande vétusté, tel que le rapportait déjà le PV de constat d'huissier établi le 27 avril 1994 (Pièce MR O2). Les quelques vestiges de très anciennes installations d'électricité et de plomberie témoignent qu'ils n'ont fait l'objet d'aucun entretien depuis une époque bien antérieure à leur achat par les [V] en 1968. Seul le logement du 1’étage était encore habité à cette époque par une dame [MW] qui en était locataire, comme en atteste l'acte de vente [OU] / [V] du 22 janvier 1968 (Pièce n°34 de Maître [HA]).
Depuis cette date, la dégradation globale s'est étendue démontrant le désintérêt des exploitants successifs de la Pharmacie de [Localité 4] - dont les propriétaires - pour ces locaux à usage d'habitation. Leur non-occupation et non-fréquentation n'ont pas permis les simples contrôles visuels permettant de détecter précocement tout désordre pour éviter son évolution. Ainsi de nombreuses infiltrations ont pu se produire à travers la toiture entre deux épisodiques interventions d'un couvreur de la rupture sous l’effet de l'oxydation des crochets en acier galvanisé retenant les ardoises.
L'immeuble dont les étages sont actuellement impropres à toute forme d’occupation présente aujourd'hui un risque très élevé d'apparition de champignon lignivore, Le rapport [ES] du 24 juin 2020 (Pièce 14 de Maître [BA]) évoque déjà en sa page 4 la présence de mycélium non identifié au rez-de-chaussée sur la paroi mitoyenne adossée au Crédit Agricole voisin (aujourd'hui recouverte d'un doublage).
Je recommande à la fois d'être extrêmement attentif à tout signe d’apparition de champignon, tout en évitant au maximum d'accéder à ces locaux dont l'accès doit être restreint à ce contrôle, visuel en prenant toutes les précautions nécessaires (si possible par une personne sachante, une autre personne informée restant en attente en zone sûre - risque de chute de plaques du plâtre des plafonds, risque de rupture d'un plancher en cas d'attaque de champignon lignivore, risques liés à la probable présence de plomb dans les peintures dégradées, leurs débris et leurs poussières,). ».

Les pièces produites par la Pharmacie de [Localité 4], en particulier les rapports amiables respectifs de M. [ES], ingénieur bâtiment génie-civil, du 24 juin 2020 et de M. [BV] du 9 juin 2023, et les procès-verbaux de constats de Me [B], huissier de justice, des 26 février 2020 et 21 février 2023, font ressortir que :
- concernant la réserve : le clos et le couvert ne sont plus assurés, la couverture présente un état de vétusté avancé avec de nombreuses fuites, il existe des trous dans les murs qui ne sont pas isolés, le local présente des non-conformités en termes de sécurité-incendie...
- concernant la partie habitation : l'appartement à l'étage est abandonné depuis de nombreuses années et totalement inhabitable en raison du très mauvais état des murs, plafonds, sols fenêtres, des équipements et de l'extrême vétusté de l'installation électrique.

Ces pièces viennent ainsi corroborer les conclusions expertales qui établissent que la chose louée n’est pas détruite mais dite perdue, pour la partie habitation, compte tenu de son état de vétusté. Il convient de relever par ailleurs que la partie commerciale du local est, pour sa part, en bon état, de telle sorte que la perte du bien loué n’est que partielle. Il est également établi que cet état de vétusté est antérieur à l’entrée dans les lieux de la défenderesse. Ainsi, la perte de l’immeuble litigieux est partielle et ne lui est pas imputable.

En outre, les pièces produites aux débats démontrent que si les dispositions du bail litigieux mentionnent qu’il est « à usage de commerce et d’habitation » (page 6 de l’acte de cession du 2 octobre 2019), ce dernier n’a été exploité depuis sa conclusion, et même antérieurement, exclusivement à usage commercial, et plus particulièrement, pour l’exploitation d’une officine. Cet élément n’est contesté ni par Mme [X] ni par la Pharmacie de [Localité 4]. Cette dernière verse notamment aux débats des quittances de loyers démontrant qu’elle a dû prendre à bail un appartement pour pallier l’impossibilité d’user du bien litigieux à usage d’habitation.

En considération de l’ensemble de ces éléments, quand bien même les travaux de remise en état de la partie habitation de l’immeuble loué dépasseraient sa valeur vénale, les consorts [V] ne peuvent se prévaloir de la perte partielle de celui-ci, circonscrite à la partie de l’immeuble visée comme étant à usage d’habitation, pour justifier leur demande de résiliation du bail litigieux, à usage exclusivement commercial, au visa de l’article 1722 du code civil.

En conséquence, la demande de résiliation du bail litigieux, et les demandes subséquentes d’expulsion de l’occupant et de fixation d’une indemnité d’occupation, seront rejetées.


Sur les demandes reconventionnelles
Sur la demande de condamnation du bailleur sous astreinte à procéder à la réfection à neuf de la couverture, des murs et des fenêtres du bâtiment implanté en partie A situé [Adresse 7] à [Localité 4], et des murs de la réserve en partie C
L'article R 145-35 du code de commerce précise que « ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.
[…] 
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. ».

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Il sera rappelé que le bailleur est également tenu aux termes des dispositions de l'article 1719 et 1720 du code civil de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

En application de ces dispositions, le bailleur doit donc délivrer un bien de nature à permettre l'exercice paisible de l'activité de son locataire.

L’obligation de délivrance à la charge du bailleur lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle, c'est-à-dire celle permettant l'exploitation prévue au contrat. L'obligation de délivrance de la chose louée court pendant toute la durée du bail, elle est d'ordre public et le bailleur ne peut s'en affranchir par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux ou d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état. De même, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure même de l'immeuble. 

Cette obligation de délivrance, dans le cadre d’une officine, soumise à une réglementation particulière suppose donc que le bailleur mette à disposition un immeuble en vue certes d’une utilisation normale dans le cadre de l'activité de Pharmacie de [Localité 4] visée au bail mais également conforme aux contraintes relatives à l'exercice de cette activité.

Cette obligation ne s'apprécie pas seulement à la date de prise de possession des lieux mais persiste tout au long du bail, obligeant ainsi le bailleur à maintenir les qualités de la chose louée pour en garantir la jouissance paisible.

Elle emporte également pour lui, en l'absence d'une clause expresse les mettant à la charge du preneur, l'obligation de supporter les mises aux normes du bien loué au regard de l'activité exploitée dans les lieux conformément à la destination du bail. Or, aux termes du bail litigieux et de l’acte de cession, ne figure pas de clause prévoyant que les mises aux normes du bien loué seraient à la charge du locataire, en revanche, il est expressément mentionné que le bien loué devra servir au preneur exclusivement à l’exploitation du commerce de Pharmacie de [Localité 4] (page 3 du bail conclu 1994).

En l’espèce, la défenderesse sollicite la condamnation solidaire de Mme [P], Mme [F] [T] et Mme [X] à procéder, sous le contrôle d’un architecte, et sous astreinte, à la réfection à neuf de la couverture, des murs et des fenêtres du bâtiment implanté en partie A situé [Adresse 7] à [Localité 4], des murs de la réserve en partie C. 

La partie A est décrite par l’expert judiciaire, en page 3 de son rapport, comme « en « dur » et sur rue, comporte un local commercial en rez-de-chaussée (environ 1/5 de la surface de l’officine hors réserves) et deux étages anciennement à usage d'habitation.
L'arrière est composé d'extensions à structure bois adossées en appentis respectivement pour la première au mur de pierre (mitoyen ?) ouest, pour la seconde au mur de pierre (mitoyen ?) Nord. ». 

La partie C constitue une partie de la réserve (avec la partie D) « au fond (Nord) un reste de bâtiment en « dur » […] ».

La défenderesse fait valoir que les travaux dont elle sollicite l’exécution ont été déterminés par l’expert judiciaire comme nécessaires, et qu’ils doivent être mis à la charge du bailleur en application de l’article 606 du code civil et de l’article 145-35 du code de commerce ou parce qu’ils ont pour objet de remédier à la vétusté ou à procéder à la mise en conformité du bien loués.

Les consorts [V] contestent cette demande, faisant valoir que l’expert judiciaire n’a pas défini avec précision les travaux à réaliser, que la Pharmacie de [Localité 4] sollicite une remise en état à neuf qui n’est pas justifiée au motif qu’elle a pris à bail le local en l’état et que la partie habitation n’a jamais été utilisée compte tenu de son état, outre le fait que le coût de réalisation des travaux, tels qu’évalués par l’expert judiciaire, équivaut à considérer l’immeuble comme étant en ruine.

L’expert judiciaire a été missionné notamment pour « déterminer les travaux rendus nécessaires sur l’immeuble au titre des réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et à l’article 145-35 du code de commerce ainsi que ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité du bien loué (partie commerciale et partie habitation) ».

Sur ce point, en page 29 de son rapport, l’expert conclut dans les termes suivants :
« * Restauration complète de la partie A, l’immeuble sur rue :
Les locaux du 1er et 2e étage de la partie A (sur rue, repérés sur mes croquis 1.01 et 2.01), anciennement à usage d'habitation révèlent une telle vétusté de l'immeuble qu'on peut craindre qu'elle l'expose à court terme à faire l’objet d'un arrêté de mise en sécurité s'il n'est pas entrepris des travaux urgents.
Notons que cette vétusté était déjà soulignée par Maître [MO], Huissier de Justice, en pages 2 et 3 du Constat état des lieux qu’il a établi le 27 avril 1994 depuis laquelle l'état s'est aggravé sans qu'il y ait eu visiblement de travaux de réalisés. La situation qu'il rapporte à l'époque montre que le logement était déjà inutilisable : « mauvais état général », « les plâtres tombent par plaques », « installation électrique de fortune, fils volants, représentant un danger certain », « murs très dégradés avec plâtres fissurés ou partiellement disparus », « vitre de la fenêtre [de l'escalier] cassée », « traces de coulures sous les fenêtres », Autant de points que nous constatons à nouveau aujourd'hui (les réseaux d'électricité de gaz et de plomberie semblent avoir été neutralisés, sous réserve de vérification par inspection minutieuse d’un bureau de contrôle spécialisé).
Depuis cette date, des infiltrations par la couverture ou par les menuiseries ont continué à altérer les matériaux, dont les éléments en bois devenus particulièrement vulnérables aux attaques fongiques très fréquentes dans ce secteur géographique. Le risque « mérule » ou « coniophore » me parait très élevé, même si les circulations d’air liées à la vétusté sont plutôt des freins à leur développement. L'apparition d'un tel parasite aurait de très lourdes conséquences quant à l’avenir de cet immeuble construit de brique et de bois et la poursuite de l'activité économique qu'il abrite.
La construction concernée se situe dans une [Localité 12] de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) où elle fait l’objet d'un classement « Bâtiment intéressant, appartenant aux typologies bâties traditionnelles - modifiables sous conditions » qui impactera le coût de sa réhabilitation. Par exemple, les menuiseries extérieures dites « à cintre » de la façade devront être réalisées sur mesure.
[…]
Ces travaux regrouperont tous les lots : probablement de la dépollution (amiante et plomb), de la démolition, de la maçonnerie
- gros-œuvre, de la couverture, de l'isolation, de la menuiserie extérieure, de la plâtrerie, de la menuiserie intérieure, du carrelage-faïence, de la plomberie, du chauffage, de l'électricité, de la peinture, du revêtement de sol, du ravalement. Ils devront donc être pilotés par un architecte ou Maître d'œuvre probablement assisté de bureaux d'études.
[…] ».

S’agissant de la partie C, l’expert conclut dans les termes suivants :
« * Les parties C & D :
Bien que récemment recouverte, la charpente et la structure bois de ces parties C et D conserve un aspect fragile (ce qui pourrait être confirmé par un bureau d'étude spécialisé).
D'autre part, des pans de parois mitoyenne en briques sont déjointoyés, ajourés et ne tiennent qu'en équilibre (voir ma pièce Exp 06). L'intervention urgente d'un maçon est nécessaire, après avoir pris contact avec les voisins concernés. La situation ne peut être considérée « sécurisée » même par un quelconque accord avec le voisin comme le dit Monsieur [E] dans ses commentaires à mon pré-rapport alors qu'un pan de plusieurs dizaines de briques d’environ 2 kg chacune reste en équilibre à plus de 3 mètres au-dessus du sol du rez-de-chaussée et que leur chute risque d’entrainer tout ou partie de la paroi concernée... ».

En considération de ces éléments, il est établi que les travaux sollicités par la défenderesse, consistant en la réfection de la couverture, des murs et des fenêtres de la partie A et des murs de la partie C sont nécessaires à assurer le clos et le couvert de ces locaux ainsi que leur jouissance paisible et en sécurité. 

Or, il incombe au bailleur d’assumer les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil précité et d’assurer à son locataire le clos et le couvert.

En conséquence, les demanderesses seront condamnées solidairement à procéder, sous le contrôle d’un architecte, à la réfection de la couverture, des murs et des fenêtres du bâtiment implanté en partie A situé [Adresse 7] à [Localité 4], des murs de la réserve en partie C et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision.

Sur la demande de désignation d’un économiste de la construction
Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l’espèce, la Pharmacie [O] [Localité 4] sollicite une mesure d’expertise visant à confier à un économiste de la construction la détermination et le chiffrage des travaux nécessaires à la mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] en ses parties A, B, C et D ainsi que les travaux devant être mis en œuvre pour qu’il puisse être occupé « à usage de commerce et d’habitation » en distinguant ceux relevant de l’obligation du bailleur de délivrer des locaux conformes à leur destination et ceux relevant des obligations du preneur.

Or, d’une part, compte tenu des démonstrations qui précèdent, il sera rappelé que si les dispositions du bail litigieux mentionnent qu’il est « à usage de commerce et d’habitation » (page 6 de l’acte de cession du 2 octobre 2019), ce dernier n’a été exploité depuis sa conclusion, et même antérieurement, exclusivement à usage commercial, et plus particulièrement, pour l’exploitation d’une officine, de telle sorte que la défenderesse n’est pas fondée à solliciter le chiffrage de travaux nécessaires à pouvoir user de la partie habitation de l’immeuble litigieux.

D’autre part, si la défenderesse invoque, à l’appui de sa prétention, que l’expert judiciaire n’a procédé qu’à une estimation du coût des travaux au m2, il lui appartenait de lui soumettre, en cours d’expertise, des devis de maître(s) d’œuvre permettant un échange contradictoire et un affinage du chiffrage auquel il a procédé dans le cadre de sa mission. 


En conséquence, la demande de mesure d’expertise, et l’ensemble des demandes subséquentes, n’ayant que pour seule fin de suppléer la carence de la défenderesse dans l'administration de la preuve, seront rejetées.

Sur la demande de provision à titre de préjudices subis
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la Pharmacie [C] [Localité 7] sollicite la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 15 000 euros à valoir sur le préjudice subi et à venir. 

Elle invoque en ce sens, à titre de préjudice subi, le refus persistant du bailleur à effectuer des travaux dans l’immeuble loué, le laissant dépérir de telle sorte que le clos et le couvert ne sont aujourd’hui plus assurés. Or, aux termes des pièces produites aux débats, la défenderesse ne fait pas la démonstration de sollicitations de sa part à l’endroit de son bailleur restées vaines outre les démarches intervenues dans le cadre du présent contentieux, en ce compris la procédure de référé. Elle oppose également que les locaux à usage d’habitation sont inutilisables et produit la preuve aux débats avoir dû louer un appartement pour compenser l’impossibilité d’en user. 

Or, compte tenu des démonstrations qui précèdent, le bail litigieux étant à usage exclusivement commercial, la défenderesse ne peut prétendre à indemnisation pour avoir été privée, et l’être encore pour l’avenir, de l’occupation de la partie de l’immeuble n’étant pas occupée à des fins commerciales.

La défenderesse soutient par ailleurs que les travaux à réaliser consistant en du gros et second œuvre, ces locaux resteront de nombreux mois encore impropres à leur occupation. Or, s’agissant des travaux litigieux, la Pharmacie [O] [Localité 4] ne fait pas la démonstration de ce qu’ils entraveront l’exploitation de l’officine et ne justifie pas du quantum revendiqué.

En conséquence, sa demande de provision à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

VI. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mmes [P], [F] [T] et [X], parties perdantes, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire réalisé par M. [U]. 

La demande de la Pharmacie de [Localité 4] visant à inclure les dépens de référés auxquels elle a été condamnée par ordonnance du 4 septembre 2025 sera rejetée, le juge des référés ayant déjà statué.

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Mmes [P], [F] [T] et [X], parties condamnées aux dépens, seront solidairement condamnées à payer à la Pharmacie [O] [Localité 4] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros. 


Mmes [P], [F] [T] et [X] seront par ailleurs déboutées de leur propre demande de ce chef.

C. Sur l'exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, rien ne justifie que l'exécution provisoire soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’intervention volontaire de Mme [M] [V] épouse [X] ;

FAIT droit à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 18 février 2026 ;

FIXE la clôture à la date du 9 mars 2026 ;

REJETTE la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire rendu par M. [EB] [U] ;

REJETTE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 4 mars 2020 ;

REJETTE la demande de résiliation dudit bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [V] épouse [P], Mme [Z] [V] [F] [T] et Mme [M] [V] épouse [X] à procéder sous le contrôle d’un architecte, à la réfection de la couverture, des murs et des fenêtres du bâtiment implanté en partie A situé [Adresse 7] à [Localité 4], et des murs de la réserve en partie C et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire visant à désigner un économiste de la construction et l’intégralité des demandes subséquentes ;

REJETTE la demande de provision à titre de dommages et intérêts en compensation de préjudices subis ou à venir ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [V] épouse [P], Mme [Z] [V] [F] [T] et Mme [M] [V] épouse [X] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire réalisé par M. [EB] [U] ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [V] épouse [P], Mme [Z] [V] [F] [T] et Mme [M] [V] épouse [X] à payer à la Selas Pharmacie [C] [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE Mme [D] [V] épouse [P], Mme [Z] [V] [F] [T] et Mme [M] [V] épouse [X] de leur demande respective au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,