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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Blois, REFERES, 7 juillet 2026, n° 26/00706

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 28 février 1984, la société VENDOME MOTOCULTURE a donné à bail à la société UNIGEP DISTRIBUTION, aux droits de laquelle vient la SASU AD GRAND OUEST, des locaux dépendants d’un bâtiment à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 6] (41). Le bail a été renouvelé le 1er avril 1993, ainsi que le 17 mai 2010.

La société VENDOME MOTOCULTURE a fait intervenir la société NAND INDUSTRIE, nom commercial utilisé par la société OULED BELKHIR, aux fins de réalisation de travaux suite aux demandes de la SASU AD GRAND OUEST. 

Par mail officiel en date du 16 juillet 2024, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST informait le conseil de la SA VENDOME MOTOCULTURE de l’existence de fuites suite aux travaux réalisés. 

La société NAND INDUSTRIE a été placée en liquidation judiciaire le 27 novembre 2024, par jugement du Tribunal de commerce de Nantes. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, la SASU AD GRAND OUEST a assigné la société VENDOME MOTOCULTURE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, aux fins de : 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 606, 1719 et 1720 du code civil, l’article 145-35 du code de commerce,
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces, 
-Juger la demande de la SASU AD GRAND OUEST recevable et bien fondée ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et la vitrine du local donné en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux donnés en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité, responsables notamment de nouvelles infiltrations d’eau dans le local donné en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à verser à la SASU AD GRAND OUEST la somme de 20.000 € à titre de provision sur le trouble de jouissance ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à verser à la SASU AD GRAND OUEST la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE aux entiers dépens. 

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 26/00706.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2026, la société VENDOME MOTOCULTURE a assigné la société SOLLY AZAR et la société QBE EUROPE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, aux fins de : 
-Ordonner la jonction de la présente instance avec celle initiée par la société AD GRAND OUEST à l’encontre de la société VENDOME MOTOCULTURE ;
Vu l’article L.214-3 du code des assurances,
-Condamner les sociétés SOLLY AZAR et QBE, in solidum ou l’une à défaut de l’autre à mandater sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir toute entreprise de leur choix en leur qualité d’assureur décennale de l’entreprise NAND INDUSTRIE GRAND OUEST à l’effet de reprendre les désordres affectant la façade et la vitrine des locaux commerciaux d’une part puis les faux plafonds et dégradations du plafond des locaux d’autre part et les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité enfin ; 
-Condamner les sociétés SOLLY AZAR et QBE, in solidum ou l’une à défaut de l’autre, à titre de provision, à garantir et relever indemne la société VENDOME MOTOCULTURE de toutes conséquences financières qui seraient prononcées à son encontre à la demande de la société AD GRAND OUEST au titre des travaux de reprise des désordres affectant la façade et la vitrine d’une part puis les faux plafonds et dégradations du plafond des locaux d’autre part et les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité enfin ; 
-Débouter la société AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance ; 
-Juger qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société AD GRAND OUEST les frais répétibles et non répétibles exposés par elle ; 
-Subsidiairement, condamner les sociétés SOLLY AZAR et QBE in solidum ou l’une à défaut de l’autre à garantir et relever indemne la société VENDOME MOTOCULTURE de toute condamnation pouvant être prononcée de ce chef à son encontre ; 
-Condamner les sociétés SOLLY AZAR et QBE in solidum ou l’une à défaut de l’autre à verser à la société VENDOME MOTOCULTURE la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 26/00923. 

Les deux procédures ont été jointes à l’audience du 14 avril 2026 sous le numéro RG 26/00706, de telle sorte que la demande de jonction est devenue sans objet. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2026, la société QBE EUROPE et la société SOLLY AZAR demandent au juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, de : 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil, 
Vu l’article L.124-3 du code des assurances, 
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, 
-Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société VENDOME MOTOCULTURE, et toute autre partie à la procédure, à l’encontre des sociétés SOLLY AZAR et QBE EUROPE ;
-Condamner la société VENDOME MOTOCULTURE, ou tout succombant, à verser aux sociétés SOLLY AZAR et QBE EUROPE SA/NV la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2026, la SASU AD GRAND OUEST demande au juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, de : 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 606, 1719 et 1720 du code civil, l’article 145-35 du code de commerce, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces, 
-Juger la demande de la SASU AD GRAND OUEST recevable et bien fondée ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et la vitrine du local donné en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux donnés en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité, responsables notamment de nouvelles infiltrations d’eau dans le local donné en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ; 
-Débouter la SA VENDOME MOTOCULTURE de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; 
-Débouter la société QBE EUROPE et la SAS SOLLY AZAR de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires à l’encontre de la SASU AD GRAND OUEST ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à verser à la SASU AD GRAND OUEST la somme de 20.000 € à titre de provision sur le trouble de jouissance ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à verser à la SASU AD GRAND OUEST la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE aux entiers dépens. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2026, la société VENDOME MOTOCULTURE demande au juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, de : 
Vu les articles L.241-1, L.243-3 et L.243-8 du code des assurances, article 1792 du code civil,
Vu la jurisprudence, 
-Juger que la société VENDOME MOTOCULTURE s’en rapporte à justice sur le mérite des prétentions de la société AD GRAND OUEST dirigée à son encontre du fait des arguments développés par la société QBE EUROPE ;
-Débouter la société AD GRAND OUEST si le juge des référés considère qu’il existe une contestation sérieuse sur les désordres et leur nature au regard des arguments exposés par la société QBE EUROPE ; 
A défaut, 
-Condamner la société QBE EUROPE à la garantir et relever indemne la société VENDOME MOTOCULTURE de toutes conséquences financières qui seraient prononcées à son encontre soit directement soit du fait des travaux qu’elle devra réaliser au regard des demandes de la société AD GRAND OUEST au titre des travaux de reprise des désordres affectant la façade et la vitrine d’une part puis les faux plafonds et dégradations du plafond des locaux d’autre part et les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité du fait de la société NAND INDUSTRIES GRAND OUEST dont elle couvre la garantie décennale ;
-Débouter la société AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance ; 
-Juger qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société AD GRAND OUEST les frais répétibles et non répétibles exposés par elle ; 
-Subsidiairement, condamner la société QBE à garantir et relever indemne la société VENDOME MOTOCULTURE de toute condamnation pouvant être prononcée de ce chef à son encontre ; 
-Condamner la société QBE à verser à la société VENDOME MOTOCULTURE la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’injonction de faire sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer (Cass. Com., 13 avril 2010, n°09-14.386). 

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Il doit être actuel au moment où la juridiction statue et, s’il est avéré, le juge apprécie les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, la SASU AD GRAND OUEST sollicite la condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et de la vitrine du local, à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux ainsi qu’à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité, le tout sous astreinte. 

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 
2° D’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations »

L’article 1720 du code civil dispose que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. 
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». 

Aux termes de l’article R.145-35 du code de commerce : « Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent […]
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. ». 

En application de l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien ». 

Il ressort des pièces versées aux débats que des travaux de rénovation des soubassements donnant au niveau des vitrines ont été réalisés par la société ISOLBA41 selon facture en date du 21 janvier 2019. Un procès-verbal de réception sans réserve est également joint toutefois il n’est pas daté et n’a pas été signé par le client. 

La société demanderesse produit un procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice le 06 novembre 2019 constatant les éléments suivants : 
« Le temps est pluvieux ce jour.
La façade de l’entrée du local se compose de vitrines sur un soubassement en béton.
A l’extérieur, je constate que les vitrines sont entourées de joint.
Je n’ai pas relevé de trous ni de marques dans les joints.
A l’intérieur du local, je constate que tous les chevêtres métalliques des vitrines sont corrodés.
De l’eau s’est accumulée au pied des vitrines, sur le retour formé par les soubassements en béton. 
Le bas des vitrines est très humide.
Les soubassements peints en blanc présentent plusieurs traces de coulure, des taches d’humidité.
La peinture est très dégradée, écaillée. 
Au plafond, des dalles sont tachées d’humidité à plusieurs endroits du local et notamment le long des vitrines et autour d’un pilier où le revêtement en bois se décompose ».

La société VENDOME MOTOCULTURE et la SASU AD GRAND OUEST ont décidé de recourir à une mesure d’expertise amiable. L’expert, Monsieur [M] [Y], a rendu son rapport d’expertise le 20 septembre 2023. Il ressort de ce rapport la présence de désordres affectant le faux-plafond, avec la présence d’auréoles. Certaines dalles ont été déformées par fléchissement. Un sceau a été installé afin de récupérer l’eau de pluie. La toiture présente des jours et des fissures. 

Sur l’origine des désordres, l’expert relève que :
« Les admissions d’eau derrière la vitrine du magasin ne se font pas au raccordement des bacs de couverture sur le contre-bardage de la façade, mais aux recouvrements des éléments de couvertines protégeant en tête le bardage de la façade sur rue et son contre-bardage. 
L’on constate en effet que ces éléments d’environ 2m x 40 cm de largeur sont particulièrement déformés, créant des cuvettes successives provoquant ainsi la disjonction d’élément à élément.
L’on constate d’ailleurs qu’il a été tenté de rétablir l’étanchéité de ces jonctions avec un pontage adhésif alu.
A peu près dans l’axe du cheneau, l’ouverture entre deux éléments de couvertines est flagrante, ce qui explique parfaitement l’importance des dommages intérieurs en File C1.
Près de la File D1, l’on constate que la traversée du conduit des gaz brûlés de l’aérotherme n’est pas équipée de collerette »
« Je pense que la présence d’un isolant en laine minérale sur le faux-plafond permet une rétention d’eau sur le pare-vapeur puis sa diffusion progressive et diffuse humidifiant la laine de roche rigide des dalles ».

S’agissant du stock 1 : « Localisation pouvant à la fois révéler des percements par corrosion du cheneau ou son débordement, ou les deux. 
L’entreprise venue avec une nacelle le jour de l’expertise avait nettoyé le cheneau la semaine précédente et témoignait de son quasi-remplissage par déchets (boue de poussière et mousse).
Le cheneau lui-même, autant que l’on puisse l’observer en sous-face, présente un état de vieillissement courant mais aucun désemboîtement dans sa partie visible.
L’on a relevé par ailleurs dans le Stock 2 quelques fentes sur bacs à leur appui sur ce cheneau.
Je pense donc probable : 
principalement le défaut d’entretiende petites admissions localisées par fissures de bac, très secondaireCette admission franche se fait par percements en creux d’onde du bac polyester, percements que l’on retrouvera du reste dans le Stock 2.
La résine polyester n’est pas stable dans le temps, ses composants se subliment en découvrant la fibre.
L’amincissement qui en est la conséquence réduit la résistance du bac à la grêle. 
Ceci est à l’origine des percements par chocs de gros grêlons ».

S’agissant de la Réception 2 : « ces fissures sont le signe caractéristique de la fragilité des bacs fibro-ciment anciens, ici au moins une quarantaine d’années.
Elles ne sont pas préjudiciables en terme d’étanchéité lorsqu’elles se situent en sommet d’onde ; elles occasionnent de petites admission en creux d’onde et se repèrent facilement par la mouille et fixation de sel en sous-face ».

S’agissant du Stock 4 : « Pas d’observation possible en présence du SHEDISOL. 
Probablement donc des percements sur la bande éclairante de ce versant ».

S’agissant de la façade vitrée : « J’observe que la bavette vient en butée contre la traverse basse de l’ensemble menuisé métallique. 
Cet aboutage peut être une ligne d’admission d’eau. 
N’oublions pas non plus que la face intérieure de cet ensemble peut recevoir de l’eau de la couverture ». 

L’expert préconisait les éléments de réparation suivants : « La multiplication des points d’infiltration est sans appel. Aucune mise hors d’eau ponctuelle n’est envisageable, ni techniquement, ni économiquement. 
L’on pourrait juste envisager le remplacement de la couverture sur façade sur rue, qui constitue un ouvrage distinct.
Pour la partie courante, la réflexion à mener doit tenir compte de l’avenir de ce bâtiment et de sa locabilité ». 
S’agissant de la façade vitrée ouest, l’expert préconisait : « 1/ Extrusion d’un mastic élastomère SIKAFLEX à la butée de la bavette d’appui neuve contre le cadre métallique.
2/ Passivation du cadre côté intérieur, puis habillage ventilé de l’allège avec un panneau TRESPA ou similaire (pas de dégradation si récidive).
Seule l’observation en cas de pluies + vent fort pourrait permettre de localiser une zone d’admission sur le joint de vitrage EPDM.
A ce jour je n’estime pas justifié de reprendre tous les joints de vitrage qui sont en bon état ». 

L’expert concluait que les infiltrations avaient pour origine « la vétusté de la couverture » et préconisait en réparation « l’exécution d’une sur-toiture ». 

Par dire n°1 après pré-rapport en date du 20 septembre 2023, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indiquait qu’il allait prendre attache auprès des sociétés BRAUN ETANCHEITE et SIPLAST afin de pouvoir solliciter l’établissement d’un devis ainsi qu’auprès d’un bureau d’étude. 

Par lettre officielle en date du 25 octobre 2023, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indiquait que son client ne contestait pas les préconisations techniques de l’expert et que des démarches avaient été effectuées auprès de sociétés et d’un maître d’œuvre. 

Par dire n°2 après pré-rapport, en date du 09 février 2024, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE transmettait un devis proposé par la société NAND INDUSTRIE. L’expert indiquait dans un mail en date du 13 février 2024 qu’il fallait que la société NAND INDUSTRIE atteste de sa qualification au motif que le système implique des fixations dans les bacs amiante, subordonnées au respect de règles spécifiques. 

Les parties ont versé aux débats un devis émanant de la société NAND INDUSTRIE en date du 28 mars 2024 relatif à la rénovation de la toiture des locaux pour un montant total de 89.166,25 euros hors taxes, soit 106.999,50 euros toutes taxes comprises. 

La société NAND INDUSTRIE a justifié de ses qualifications avec diverses attestations de formation professionnelle et attestations individuelles de compétence. 

Par mail officiel en date du 16 juillet 2024, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST informait le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE de la présence de fuites sur la partie de la toiture nouvellement couverte par la société NAND INDUSTRIE. 

Par lettre officielle en date du 1er octobre 2024, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST indiquait que des désordres persistaient suite à la fin des travaux, constatant la présence d’infiltrations sous la partie de la toiture nouvellement refaite ainsi que la persistance de fuites sur la partie vitrine. 

Par lettre officielle en date du 23 octobre 2024, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indiquait que la société NAND INDUSTRIE l’avait informée avoir remplacé une vingtaine de fixations, celles-ci présentant un défaut de fabrication et que désormais il n’y avait plus de risque de fuite. 

Par lettre officielle en date du 22 novembre 2024, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST confirmait que la société NAND INDUSTRIE était intervenue afin de rectifier les malfaçons et que depuis lors plus aucune fuite n’a été constatée, précisant toutefois qu’aucune forte pluie ou précipitation n’avait eu lieu. La SASU AD GRAND OUEST indiquait néanmoins que des désordres persistaient puisque de nombreuses fuites sur la vitrine étaient relevées. 

Par lettre officielle en date du 04 mars 2025, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST indiquait au conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE qu’il lui appartenait d’accomplir toutes les diligences utiles pour que les travaux nécessaires soient réalisés, les entreprises venues sur site ayant indiqué ne pas souhaiter intervenir après la société NAND INDUSTRIE. 

Par lettre officielle en date du 16 avril 2025, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indiquait qu’un devis de la société COUVERTURE [T] avait été accepté et régularisé le 15 avril 2025 pour un montant de 10.065,00 euros hors taxes, soit 11.071,50 euros toutes taxes comprises.

Le 10 juillet 2025, la société COUVERTURE [T] indiquait : « Je suis prêt à réaliser les travaux de couvertine et reprendre les problèmes d’étanchéité mais pour cela j’ai besoin que les chéneaux du milieu entre les tôles soient nettoyés, par conséquent il faut que l’entreprise ayant réalisé les travaux précédents de recouvrement viennent démonter et nettoyer les saletés qu’ils ont laissés.
Je veux bien reprendre les malfaçons à conditions que l’assurance décennale me mandate ». 

Dans ses conclusions, la société VENDOME MOTOCULTURE n’entend pas discuter sa responsabilité au regard de son obligation de délivrance conforme de la chose et de jouissance paisible des lieux. Elle explique avoir toujours répondu aux demandes du preneur lorsqu’il a signalé des difficultés de jouissance dans les locaux. La difficulté réside dans le fait que la société NAND INDUSTRIE a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et que les entreprises ne souhaitent intervenir que si la société NAND INDUSTRIE intervient au préalable en préparant l’intervention quand d’autres entreprises suggèrent de solliciter la société NAND INDUSTRIE de reprendre les désordres, ce qui est impossible eu égard à la liquidation judiciaire dont elle a fait l’objet. 

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments que s’agissant de la demande de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité, le preneur a indiqué dans une lettre officielle en date du 22 novembre 2024 que suite à l’intervention de la société NAND INDUSTRIE, plus aucune fuite n’était constatée. Le preneur ne produit aucun élément attestant de l’existence de nouvelles fuites justifiant des travaux de reprise sur la toiture. En effet, si le preneur produit une lettre officielle en date du 11 juin 2025 dans laquelle le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indique que le couvreur lui aurait fait part que le preneur s’était plaint de fuites en dessous de nouvelles plaques et précisé qu’il y aurait un écoulement au niveau des toilettes femmes, aucun élément ne justifie de ces désordres. Ainsi, le preneur ne démontre pas qu’il ne peut pas jouir paisiblement des lieux ni que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme caractérisant un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite actuel au jour où le juge statue, aucune fuite actuelle n’étant démontrée. Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande de la SASU AD GRAND OUEST visant à condamner la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité sous astreinte. 

S’agissant de la demande de condamnation du bailleur à faire remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux, ces éléments ne relèvent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Aussi, il n’est pas démontré par le preneur qu’il ne peut pas jouir paisiblement des lieux ni que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme caractérisant un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite actuel au jour où le juge statue, aucune fuite n’étant caractérisée. Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande de la SASU AD GRAND OUEST visant à condamner la société VENDOME MOTOCULTURE à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux sous astreinte. 

Enfin, s’agissant de la demande de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et de la vitrine du local, le preneur a constaté la persistance de fuites au niveau de la vitrine malgré l’intervention de la société NAND INDUSTRIE dans sa lettre officielle en date du 22 novembre 2024. Le bailleur ne conteste pas sa responsabilité. Néanmoins, aucun dommage imminent n’est démontré par le preneur puisqu’aucun élément actuel ne démontre la persistance de fuites au niveau de la vitrine. Au surplus, l’imminence ne saurait être caractérisée dès lors que cela ferait plusieurs années que le preneur relève la présence de fuites au niveau des vitrines. S’agissant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être actuel au moment où le juge statue, or, aucun élément postérieur à cette lettre officielle en date du 22 novembre 2024 ne vient justifier de l’existence de fuites au niveau de la vitrine, de telle sorte que le preneur ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite existant au jour où le juge statue. Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande de la SASU AD GRAND OUEST visant à condamner la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et de la vitrine du local sous astreinte. 

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas saisi du principal et n’a pas à se prononcer sur une question de fond. 

Le juge des référés peut toutefois accorder une provision au créancier, sans condition d’urgence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. 

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. 

En l’espèce, la SASU AD GRAND OUEST sollicite la condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à lui verser la somme de 20.000,00 euros à titre de provision sur le trouble de jouissance. 

La SASU AD GRAND OUEST indique subir depuis de nombreuses années la situation et n’a quant à elle pas manqué à ses obligations, et notamment le règlement du loyer et des charges. Elle s’est également toujours tenue disponible pour accueillir les entrepreneurs mandatés par la bailleresse pour la réfection de la toiture. 

La société VENDOME MOTOCULTURE explique quant à elle que s’il n’est pas contesté l’existence d’infiltrations ayant généré des désordres notamment sur le soubassement du bâtiment ainsi qu’au niveau des plaques de faux plafond, les locaux n’étaient pas inutilisables et que, s’il peut exister une gêne dans l’utilisation de ceux-ci, il n’y a pas de privation de jouissance. 

La société VENDOME MOTOCULTURE relève l’existence d’une contestation sérieuse. Elle indique que la question de l’appréciation de la privation de jouissance évoquée doit être analysée au fond pour déterminer son étendue au regard de la somme importante sollicitée. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il existe une contestation sérieuse relativement à ce préjudice. En effet, d’une part, il n’est pas démontré par la SASU AD GRAND OUEST que les désordres relevés l’ont empêchée de jouir des locaux, ne serait-ce que partiellement. D’autre part, la SASU AD GRAND OUEST ne fournit aucun élément justifiant la somme sollicitée, de telle sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le trouble de jouissance. 

La SASU AD GRAND OUEST sera déboutée de sa demande de provision. 

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SASU AD GRAND OUEST, partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l’instance. 

L’équité et la situation économique ne commandent pas d’allouer à l’une des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense. Dès lors, les demandes de condamnation au titre de l’article 700 de la SASU AD GRAND OUEST, de la société VENDOME MOTOCULTURE, de la société SOLLY AZAR et de la société QBE EUROPE seront rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et de la vitrine du local sous astreinte ; 

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux sous astreinte ; 

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité sous astreinte ; 

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST de sa demande de provision sur le trouble de jouissance ; 

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNONS la SASU AD GRAND OUEST aux dépens de la présente procédure ;

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST, la société VENDOME MOTOCULTURE, la société SOLLY AZAR et la société QBE EUROPE de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. 






LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


Affaire : S.A. VENDOME MOTOCULTURE, S.A.S.U. AD GRAND OUEST/S.A.S. SOLLY AZAR, S.A.S. SOLLY AZAR, S.E.L.A.S. QBE EUROPE

Ordonnance du : 07 Juillet 2026
N° RG 26/00706 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FADT
Minute N° 26/00173

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


Rendue le sept Juillet deux mil vingt six
Par Stéphanie FORET, Vice-Présidente
Assistée de Maiwenn LE BIHAN, Greffier



ENTRE

DEMANDERESSES 

S.A. VENDOME MOTOCULTURE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS, à l’audience, avocat postulant, et Maître Bruno DENIS, avocat au barreau de Saint Nazaire, avocat plaidant, 

S.A.S.U. AD GRAND OUEST
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Emmanuelle FOSSIER, avocat au barreau de BLOIS à l’audience, avocat postulant, et Maître Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de Metz, avocat plaidant, 




ET






DEFENDERESSES

S.A.S. SOLLY AZAR
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Xavier TERCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué à l’audience par Me MAYRAND, et Me Flora OLIVEREAU, avocat au barreau de Blois, avocat postulant, 

S.E.L.A.S. QBE EUROPE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Xavier TERCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué à l’audience par Me MAYRAND, et Me Flora OLIVEREAU, avocat au barreau de Blois, avocat postulant, 

Copie dossier

Audience publique en date du 02 Juin 2026.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 28 février 1984, la société VENDOME MOTOCULTURE a donné à bail à la société UNIGEP DISTRIBUTION, aux droits de laquelle vient la SASU AD GRAND OUEST, des locaux dépendants d’un bâtiment à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 6] (41). Le bail a été renouvelé le 1er avril 1993, ainsi que le 17 mai 2010.

La société VENDOME MOTOCULTURE a fait intervenir la société NAND INDUSTRIE, nom commercial utilisé par la société OULED BELKHIR, aux fins de réalisation de travaux suite aux demandes de la SASU AD GRAND OUEST. 

Par mail officiel en date du 16 juillet 2024, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST informait le conseil de la SA VENDOME MOTOCULTURE de l’existence de fuites suite aux travaux réalisés. 

La société NAND INDUSTRIE a été placée en liquidation judiciaire le 27 novembre 2024, par jugement du Tribunal de commerce de Nantes. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, la SASU AD GRAND OUEST a assigné la société VENDOME MOTOCULTURE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, aux fins de : 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 606, 1719 et 1720 du code civil, l’article 145-35 du code de commerce,
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces, 
-Juger la demande de la SASU AD GRAND OUEST recevable et bien fondée ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et la vitrine du local donné en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux donnés en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité, responsables notamment de nouvelles infiltrations d’eau dans le local donné en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à verser à la SASU AD GRAND OUEST la somme de 20.000 € à titre de provision sur le trouble de jouissance ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à verser à la SASU AD GRAND OUEST la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE aux entiers dépens. 

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 26/00706.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2026, la société VENDOME MOTOCULTURE a assigné la société SOLLY AZAR et la société QBE EUROPE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, aux fins de : 
-Ordonner la jonction de la présente instance avec celle initiée par la société AD GRAND OUEST à l’encontre de la société VENDOME MOTOCULTURE ;
Vu l’article L.214-3 du code des assurances,
-Condamner les sociétés SOLLY AZAR et QBE, in solidum ou l’une à défaut de l’autre à mandater sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir toute entreprise de leur choix en leur qualité d’assureur décennale de l’entreprise NAND INDUSTRIE GRAND OUEST à l’effet de reprendre les désordres affectant la façade et la vitrine des locaux commerciaux d’une part puis les faux plafonds et dégradations du plafond des locaux d’autre part et les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité enfin ; 
-Condamner les sociétés SOLLY AZAR et QBE, in solidum ou l’une à défaut de l’autre, à titre de provision, à garantir et relever indemne la société VENDOME MOTOCULTURE de toutes conséquences financières qui seraient prononcées à son encontre à la demande de la société AD GRAND OUEST au titre des travaux de reprise des désordres affectant la façade et la vitrine d’une part puis les faux plafonds et dégradations du plafond des locaux d’autre part et les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité enfin ; 
-Débouter la société AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance ; 
-Juger qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société AD GRAND OUEST les frais répétibles et non répétibles exposés par elle ; 
-Subsidiairement, condamner les sociétés SOLLY AZAR et QBE in solidum ou l’une à défaut de l’autre à garantir et relever indemne la société VENDOME MOTOCULTURE de toute condamnation pouvant être prononcée de ce chef à son encontre ; 
-Condamner les sociétés SOLLY AZAR et QBE in solidum ou l’une à défaut de l’autre à verser à la société VENDOME MOTOCULTURE la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 26/00923. 

Les deux procédures ont été jointes à l’audience du 14 avril 2026 sous le numéro RG 26/00706, de telle sorte que la demande de jonction est devenue sans objet. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2026, la société QBE EUROPE et la société SOLLY AZAR demandent au juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, de : 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil, 
Vu l’article L.124-3 du code des assurances, 
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, 
-Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société VENDOME MOTOCULTURE, et toute autre partie à la procédure, à l’encontre des sociétés SOLLY AZAR et QBE EUROPE ;
-Condamner la société VENDOME MOTOCULTURE, ou tout succombant, à verser aux sociétés SOLLY AZAR et QBE EUROPE SA/NV la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2026, la SASU AD GRAND OUEST demande au juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, de : 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 606, 1719 et 1720 du code civil, l’article 145-35 du code de commerce, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces, 
-Juger la demande de la SASU AD GRAND OUEST recevable et bien fondée ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et la vitrine du local donné en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux donnés en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité, responsables notamment de nouvelles infiltrations d’eau dans le local donné en location à la SASU AD GRAND OUEST, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant signification de l’ordonnance à intervenir ; 
-Débouter la SA VENDOME MOTOCULTURE de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; 
-Débouter la société QBE EUROPE et la SAS SOLLY AZAR de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires à l’encontre de la SASU AD GRAND OUEST ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à verser à la SASU AD GRAND OUEST la somme de 20.000 € à titre de provision sur le trouble de jouissance ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE à verser à la SASU AD GRAND OUEST la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner la SA VENDOME MOTOCULTURE aux entiers dépens. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2026, la société VENDOME MOTOCULTURE demande au juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois, de : 
Vu les articles L.241-1, L.243-3 et L.243-8 du code des assurances, article 1792 du code civil,
Vu la jurisprudence, 
-Juger que la société VENDOME MOTOCULTURE s’en rapporte à justice sur le mérite des prétentions de la société AD GRAND OUEST dirigée à son encontre du fait des arguments développés par la société QBE EUROPE ;
-Débouter la société AD GRAND OUEST si le juge des référés considère qu’il existe une contestation sérieuse sur les désordres et leur nature au regard des arguments exposés par la société QBE EUROPE ; 
A défaut, 
-Condamner la société QBE EUROPE à la garantir et relever indemne la société VENDOME MOTOCULTURE de toutes conséquences financières qui seraient prononcées à son encontre soit directement soit du fait des travaux qu’elle devra réaliser au regard des demandes de la société AD GRAND OUEST au titre des travaux de reprise des désordres affectant la façade et la vitrine d’une part puis les faux plafonds et dégradations du plafond des locaux d’autre part et les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité du fait de la société NAND INDUSTRIES GRAND OUEST dont elle couvre la garantie décennale ;
-Débouter la société AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance ; 
-Juger qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société AD GRAND OUEST les frais répétibles et non répétibles exposés par elle ; 
-Subsidiairement, condamner la société QBE à garantir et relever indemne la société VENDOME MOTOCULTURE de toute condamnation pouvant être prononcée de ce chef à son encontre ; 
-Condamner la société QBE à verser à la société VENDOME MOTOCULTURE la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’injonction de faire sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer (Cass. Com., 13 avril 2010, n°09-14.386). 

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Il doit être actuel au moment où la juridiction statue et, s’il est avéré, le juge apprécie les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, la SASU AD GRAND OUEST sollicite la condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et de la vitrine du local, à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux ainsi qu’à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité, le tout sous astreinte. 

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 
2° D’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations »

L’article 1720 du code civil dispose que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. 
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». 

Aux termes de l’article R.145-35 du code de commerce : « Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent […]
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. ». 

En application de l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien ». 

Il ressort des pièces versées aux débats que des travaux de rénovation des soubassements donnant au niveau des vitrines ont été réalisés par la société ISOLBA41 selon facture en date du 21 janvier 2019. Un procès-verbal de réception sans réserve est également joint toutefois il n’est pas daté et n’a pas été signé par le client. 

La société demanderesse produit un procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice le 06 novembre 2019 constatant les éléments suivants : 
« Le temps est pluvieux ce jour.
La façade de l’entrée du local se compose de vitrines sur un soubassement en béton.
A l’extérieur, je constate que les vitrines sont entourées de joint.
Je n’ai pas relevé de trous ni de marques dans les joints.
A l’intérieur du local, je constate que tous les chevêtres métalliques des vitrines sont corrodés.
De l’eau s’est accumulée au pied des vitrines, sur le retour formé par les soubassements en béton. 
Le bas des vitrines est très humide.
Les soubassements peints en blanc présentent plusieurs traces de coulure, des taches d’humidité.
La peinture est très dégradée, écaillée. 
Au plafond, des dalles sont tachées d’humidité à plusieurs endroits du local et notamment le long des vitrines et autour d’un pilier où le revêtement en bois se décompose ».

La société VENDOME MOTOCULTURE et la SASU AD GRAND OUEST ont décidé de recourir à une mesure d’expertise amiable. L’expert, Monsieur [M] [Y], a rendu son rapport d’expertise le 20 septembre 2023. Il ressort de ce rapport la présence de désordres affectant le faux-plafond, avec la présence d’auréoles. Certaines dalles ont été déformées par fléchissement. Un sceau a été installé afin de récupérer l’eau de pluie. La toiture présente des jours et des fissures. 

Sur l’origine des désordres, l’expert relève que :
« Les admissions d’eau derrière la vitrine du magasin ne se font pas au raccordement des bacs de couverture sur le contre-bardage de la façade, mais aux recouvrements des éléments de couvertines protégeant en tête le bardage de la façade sur rue et son contre-bardage. 
L’on constate en effet que ces éléments d’environ 2m x 40 cm de largeur sont particulièrement déformés, créant des cuvettes successives provoquant ainsi la disjonction d’élément à élément.
L’on constate d’ailleurs qu’il a été tenté de rétablir l’étanchéité de ces jonctions avec un pontage adhésif alu.
A peu près dans l’axe du cheneau, l’ouverture entre deux éléments de couvertines est flagrante, ce qui explique parfaitement l’importance des dommages intérieurs en File C1.
Près de la File D1, l’on constate que la traversée du conduit des gaz brûlés de l’aérotherme n’est pas équipée de collerette »
« Je pense que la présence d’un isolant en laine minérale sur le faux-plafond permet une rétention d’eau sur le pare-vapeur puis sa diffusion progressive et diffuse humidifiant la laine de roche rigide des dalles ».

S’agissant du stock 1 : « Localisation pouvant à la fois révéler des percements par corrosion du cheneau ou son débordement, ou les deux. 
L’entreprise venue avec une nacelle le jour de l’expertise avait nettoyé le cheneau la semaine précédente et témoignait de son quasi-remplissage par déchets (boue de poussière et mousse).
Le cheneau lui-même, autant que l’on puisse l’observer en sous-face, présente un état de vieillissement courant mais aucun désemboîtement dans sa partie visible.
L’on a relevé par ailleurs dans le Stock 2 quelques fentes sur bacs à leur appui sur ce cheneau.
Je pense donc probable : 
principalement le défaut d’entretiende petites admissions localisées par fissures de bac, très secondaireCette admission franche se fait par percements en creux d’onde du bac polyester, percements que l’on retrouvera du reste dans le Stock 2.
La résine polyester n’est pas stable dans le temps, ses composants se subliment en découvrant la fibre.
L’amincissement qui en est la conséquence réduit la résistance du bac à la grêle. 
Ceci est à l’origine des percements par chocs de gros grêlons ».

S’agissant de la Réception 2 : « ces fissures sont le signe caractéristique de la fragilité des bacs fibro-ciment anciens, ici au moins une quarantaine d’années.
Elles ne sont pas préjudiciables en terme d’étanchéité lorsqu’elles se situent en sommet d’onde ; elles occasionnent de petites admission en creux d’onde et se repèrent facilement par la mouille et fixation de sel en sous-face ».

S’agissant du Stock 4 : « Pas d’observation possible en présence du SHEDISOL. 
Probablement donc des percements sur la bande éclairante de ce versant ».

S’agissant de la façade vitrée : « J’observe que la bavette vient en butée contre la traverse basse de l’ensemble menuisé métallique. 
Cet aboutage peut être une ligne d’admission d’eau. 
N’oublions pas non plus que la face intérieure de cet ensemble peut recevoir de l’eau de la couverture ». 

L’expert préconisait les éléments de réparation suivants : « La multiplication des points d’infiltration est sans appel. Aucune mise hors d’eau ponctuelle n’est envisageable, ni techniquement, ni économiquement. 
L’on pourrait juste envisager le remplacement de la couverture sur façade sur rue, qui constitue un ouvrage distinct.
Pour la partie courante, la réflexion à mener doit tenir compte de l’avenir de ce bâtiment et de sa locabilité ». 
S’agissant de la façade vitrée ouest, l’expert préconisait : « 1/ Extrusion d’un mastic élastomère SIKAFLEX à la butée de la bavette d’appui neuve contre le cadre métallique.
2/ Passivation du cadre côté intérieur, puis habillage ventilé de l’allège avec un panneau TRESPA ou similaire (pas de dégradation si récidive).
Seule l’observation en cas de pluies + vent fort pourrait permettre de localiser une zone d’admission sur le joint de vitrage EPDM.
A ce jour je n’estime pas justifié de reprendre tous les joints de vitrage qui sont en bon état ». 

L’expert concluait que les infiltrations avaient pour origine « la vétusté de la couverture » et préconisait en réparation « l’exécution d’une sur-toiture ». 

Par dire n°1 après pré-rapport en date du 20 septembre 2023, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indiquait qu’il allait prendre attache auprès des sociétés BRAUN ETANCHEITE et SIPLAST afin de pouvoir solliciter l’établissement d’un devis ainsi qu’auprès d’un bureau d’étude. 

Par lettre officielle en date du 25 octobre 2023, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indiquait que son client ne contestait pas les préconisations techniques de l’expert et que des démarches avaient été effectuées auprès de sociétés et d’un maître d’œuvre. 

Par dire n°2 après pré-rapport, en date du 09 février 2024, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE transmettait un devis proposé par la société NAND INDUSTRIE. L’expert indiquait dans un mail en date du 13 février 2024 qu’il fallait que la société NAND INDUSTRIE atteste de sa qualification au motif que le système implique des fixations dans les bacs amiante, subordonnées au respect de règles spécifiques. 

Les parties ont versé aux débats un devis émanant de la société NAND INDUSTRIE en date du 28 mars 2024 relatif à la rénovation de la toiture des locaux pour un montant total de 89.166,25 euros hors taxes, soit 106.999,50 euros toutes taxes comprises. 

La société NAND INDUSTRIE a justifié de ses qualifications avec diverses attestations de formation professionnelle et attestations individuelles de compétence. 

Par mail officiel en date du 16 juillet 2024, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST informait le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE de la présence de fuites sur la partie de la toiture nouvellement couverte par la société NAND INDUSTRIE. 

Par lettre officielle en date du 1er octobre 2024, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST indiquait que des désordres persistaient suite à la fin des travaux, constatant la présence d’infiltrations sous la partie de la toiture nouvellement refaite ainsi que la persistance de fuites sur la partie vitrine. 

Par lettre officielle en date du 23 octobre 2024, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indiquait que la société NAND INDUSTRIE l’avait informée avoir remplacé une vingtaine de fixations, celles-ci présentant un défaut de fabrication et que désormais il n’y avait plus de risque de fuite. 

Par lettre officielle en date du 22 novembre 2024, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST confirmait que la société NAND INDUSTRIE était intervenue afin de rectifier les malfaçons et que depuis lors plus aucune fuite n’a été constatée, précisant toutefois qu’aucune forte pluie ou précipitation n’avait eu lieu. La SASU AD GRAND OUEST indiquait néanmoins que des désordres persistaient puisque de nombreuses fuites sur la vitrine étaient relevées. 

Par lettre officielle en date du 04 mars 2025, le conseil de la SASU AD GRAND OUEST indiquait au conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE qu’il lui appartenait d’accomplir toutes les diligences utiles pour que les travaux nécessaires soient réalisés, les entreprises venues sur site ayant indiqué ne pas souhaiter intervenir après la société NAND INDUSTRIE. 

Par lettre officielle en date du 16 avril 2025, le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indiquait qu’un devis de la société COUVERTURE [T] avait été accepté et régularisé le 15 avril 2025 pour un montant de 10.065,00 euros hors taxes, soit 11.071,50 euros toutes taxes comprises.

Le 10 juillet 2025, la société COUVERTURE [T] indiquait : « Je suis prêt à réaliser les travaux de couvertine et reprendre les problèmes d’étanchéité mais pour cela j’ai besoin que les chéneaux du milieu entre les tôles soient nettoyés, par conséquent il faut que l’entreprise ayant réalisé les travaux précédents de recouvrement viennent démonter et nettoyer les saletés qu’ils ont laissés.
Je veux bien reprendre les malfaçons à conditions que l’assurance décennale me mandate ». 

Dans ses conclusions, la société VENDOME MOTOCULTURE n’entend pas discuter sa responsabilité au regard de son obligation de délivrance conforme de la chose et de jouissance paisible des lieux. Elle explique avoir toujours répondu aux demandes du preneur lorsqu’il a signalé des difficultés de jouissance dans les locaux. La difficulté réside dans le fait que la société NAND INDUSTRIE a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et que les entreprises ne souhaitent intervenir que si la société NAND INDUSTRIE intervient au préalable en préparant l’intervention quand d’autres entreprises suggèrent de solliciter la société NAND INDUSTRIE de reprendre les désordres, ce qui est impossible eu égard à la liquidation judiciaire dont elle a fait l’objet. 

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments que s’agissant de la demande de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité, le preneur a indiqué dans une lettre officielle en date du 22 novembre 2024 que suite à l’intervention de la société NAND INDUSTRIE, plus aucune fuite n’était constatée. Le preneur ne produit aucun élément attestant de l’existence de nouvelles fuites justifiant des travaux de reprise sur la toiture. En effet, si le preneur produit une lettre officielle en date du 11 juin 2025 dans laquelle le conseil de la société VENDOME MOTOCULTURE indique que le couvreur lui aurait fait part que le preneur s’était plaint de fuites en dessous de nouvelles plaques et précisé qu’il y aurait un écoulement au niveau des toilettes femmes, aucun élément ne justifie de ces désordres. Ainsi, le preneur ne démontre pas qu’il ne peut pas jouir paisiblement des lieux ni que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme caractérisant un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite actuel au jour où le juge statue, aucune fuite actuelle n’étant démontrée. Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande de la SASU AD GRAND OUEST visant à condamner la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité sous astreinte. 

S’agissant de la demande de condamnation du bailleur à faire remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux, ces éléments ne relèvent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Aussi, il n’est pas démontré par le preneur qu’il ne peut pas jouir paisiblement des lieux ni que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme caractérisant un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite actuel au jour où le juge statue, aucune fuite n’étant caractérisée. Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande de la SASU AD GRAND OUEST visant à condamner la société VENDOME MOTOCULTURE à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux sous astreinte. 

Enfin, s’agissant de la demande de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et de la vitrine du local, le preneur a constaté la persistance de fuites au niveau de la vitrine malgré l’intervention de la société NAND INDUSTRIE dans sa lettre officielle en date du 22 novembre 2024. Le bailleur ne conteste pas sa responsabilité. Néanmoins, aucun dommage imminent n’est démontré par le preneur puisqu’aucun élément actuel ne démontre la persistance de fuites au niveau de la vitrine. Au surplus, l’imminence ne saurait être caractérisée dès lors que cela ferait plusieurs années que le preneur relève la présence de fuites au niveau des vitrines. S’agissant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être actuel au moment où le juge statue, or, aucun élément postérieur à cette lettre officielle en date du 22 novembre 2024 ne vient justifier de l’existence de fuites au niveau de la vitrine, de telle sorte que le preneur ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite existant au jour où le juge statue. Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande de la SASU AD GRAND OUEST visant à condamner la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et de la vitrine du local sous astreinte. 

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas saisi du principal et n’a pas à se prononcer sur une question de fond. 

Le juge des référés peut toutefois accorder une provision au créancier, sans condition d’urgence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. 

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. 

En l’espèce, la SASU AD GRAND OUEST sollicite la condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à lui verser la somme de 20.000,00 euros à titre de provision sur le trouble de jouissance. 

La SASU AD GRAND OUEST indique subir depuis de nombreuses années la situation et n’a quant à elle pas manqué à ses obligations, et notamment le règlement du loyer et des charges. Elle s’est également toujours tenue disponible pour accueillir les entrepreneurs mandatés par la bailleresse pour la réfection de la toiture. 

La société VENDOME MOTOCULTURE explique quant à elle que s’il n’est pas contesté l’existence d’infiltrations ayant généré des désordres notamment sur le soubassement du bâtiment ainsi qu’au niveau des plaques de faux plafond, les locaux n’étaient pas inutilisables et que, s’il peut exister une gêne dans l’utilisation de ceux-ci, il n’y a pas de privation de jouissance. 

La société VENDOME MOTOCULTURE relève l’existence d’une contestation sérieuse. Elle indique que la question de l’appréciation de la privation de jouissance évoquée doit être analysée au fond pour déterminer son étendue au regard de la somme importante sollicitée. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il existe une contestation sérieuse relativement à ce préjudice. En effet, d’une part, il n’est pas démontré par la SASU AD GRAND OUEST que les désordres relevés l’ont empêchée de jouir des locaux, ne serait-ce que partiellement. D’autre part, la SASU AD GRAND OUEST ne fournit aucun élément justifiant la somme sollicitée, de telle sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le trouble de jouissance. 

La SASU AD GRAND OUEST sera déboutée de sa demande de provision. 

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SASU AD GRAND OUEST, partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l’instance. 

L’équité et la situation économique ne commandent pas d’allouer à l’une des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense. Dès lors, les demandes de condamnation au titre de l’article 700 de la SASU AD GRAND OUEST, de la société VENDOME MOTOCULTURE, de la société SOLLY AZAR et de la société QBE EUROPE seront rejetées. 



PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau en provenance de la façade et de la vitrine du local sous astreinte ; 

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à remplacer les faux-plafonds et à réparer les dégradations du plafond des locaux sous astreinte ; 

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST de sa demande de condamnation de la société VENDOME MOTOCULTURE à faire réaliser les travaux de reprise des désordres en toiture et son étanchéité sous astreinte ; 

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST de sa demande de provision sur le trouble de jouissance ; 

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNONS la SASU AD GRAND OUEST aux dépens de la présente procédure ;

DEBOUTONS la SASU AD GRAND OUEST, la société VENDOME MOTOCULTURE, la société SOLLY AZAR et la société QBE EUROPE de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. 






LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce 145-35, code des assurances L243-8, code des assurances L243-3, code civil 1720, code civil 606, code des assurances L241-1, code des assurances L214-3, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-14T14:11:27.945Z.