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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Jex, 6 décembre 2024, n° 23/00518

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 29 mai 2020, la société GDFV PARTNERS a donné à bail à la société KOMOREBI un local commercial en rez-de-chaussée et cave attenante situé [Adresse 1] à [Localité 3]. 

En vertu de ce bail notarié, et par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2023, la société GDFV PARTNERS a fait dénoncer à la société KOMOREBI une saisie-attribution exécutée sur ses comptes bancaires ouverts au sein de la BANQUE POPULAIRE DU NORD le 8 novembre 2023, ce pour recouvrement en principal d’une somme de 33.027,55 euros. 

Par acte d’huissier de justice du 13 décembre 2023, la société KOMOREBI a fait assigner la société GDFV PARTNERS devant ce tribunal à l’audience du 9 février 2024 afin de contester cet acte d’exécution. 

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été entendue à l’audience du 20 septembre 2024.

Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société KOMOREBI présente les demandes suivantes :
-Enjoindre à la société GDFV PARTNERS de produire l’original de l’acte de bail notarié revêtu de la formule exécutoire, 
-Annuler la saisie-attribution du 8 novembre 2023 et ordonner sa mainlevée, 
-Condamner la société GDFV PARTNERS à lui payer 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, 
-Condamner la société GDFV PARTNERS à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. 

Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société GDFV PARTNERS présente les demandes suivantes :
-Débouter la société KOMOREBI de ses demandes, 
-La condamner à lui payer 521,80 euros à titre de dommages-intérêts, 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Pour un exposé de l'argumentation des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à ces conclusions et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 31 octobre 2024. La date du délibéré a ensuite été prorogée au 6 décembre 2024 compte tenu de la charge de travail de la juridiction.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité et en mainlevée consécutive de la saisie du 8 novembre 2023.

Aux termes de l’article L211-1 du code des procédures civiles d’exécution, «tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail».
Il y a lieu d’examiner successivement les différentes contestations élevées par la société KOMOREBI.

1)Sur le moyen tiré de la non conformité de la copie exécutoire de l’acte notarié aux dispositions du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

Selon l’article 34 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, la copie exécutoire doit comporter en dernière page mention de sa conformité avec l’original.

En l’espèce, la société demanderesse soutient que la copie exécutoire du bail notarié du 29 mai 2020 versée aux débats ne respecterait pas cette disposition.

Cette affirmation est inexacte. La copie certifiée conforme versée aux débats comporte en effet en sa dernière page la mention suivante : “EN FOI DE QUOI, LES PRESENTES établies sur soixante treize pages, CERTIFIEES CONFORMES A LA MINUTE (...)”. 

Par conséquent, ce premier moyen ne permet pas de faire droit à la demande de nullité.

2)Sur le moyen tiré de l’absence prétendue de créance liquide et exigible.

Au regard du décompte annexé à l’acte, la saisie du 8 novembre 2023 porte sur les éléments de créance suivants : 
-des loyers indexés échus entre le 1er août 2021 et le 1er novembre 2023, 
-une créance revendiquée au titre des charges et qui tient compte : de provisions sur charges échues entre le 1er août 2021 et le 1er novembre 2023, d’une régularisation de charges survenue en 2023 concernant des consommations d’électricité pour le local loué et, enfin, les taxes foncières pour les années 2022 et 2023. 

Il y a lieu d’examiner successivement ces différents postes de créance.

Sur la contestation relative au montant du loyer.

La société GDFV PARTNERS revendique dans l’acte de saisie-attribution litigieux le paiement d’un loyer indexé annuellement (comme il ressort de ses conclusions et du décompte de saisie) sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux. 

La société KOMOREBI considère pour sa part que le contrat de bail notarié ne contient pas de clause d’indexation. 

La société GDFV PARTNERS soutient que la clause suivante de l’acte constituerait une clause d’indexation annuelle : 

“REVISION LEGALE DU LOYER
La révision légale du loyer est soumise aux dispositions des articles L 145-34 et suivants, du Code de commerce, et R 145-20 du même Code.
Elle prend effet à compter de la date de la demande en révision.
Le loyer sera indexé sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'lnstitut National de la Statistique et des Etudes Economiques.
A cet effet, le réajustement, tant à la hausse qu'à la baisse, du loyer s'effectuera, conformément aux dispositions de l'article L 145-38 du Code de commerce, tous les trois ans à la date anniversaire de I'entrée en jouissance, le dernier indice connu à la date de l'indexation étant alors comparé au dernier indice connu lors de la précédente révision.
Il est précisé que le dernier indice connu à ce jour est celui du 3ème trimestre de l'année 2019.
L'application de cette clause d'indexation se fera dès la publication de l'indice.
La demande de réajustement doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans le cas où il est rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant elle-même entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Au cas où cet indice cesserait d'être publié, l'indexation sera alors faite en prenant pour base soit l'indice de remplacement soit un nouvel indice choisi en conformité des dispositions légales applicables.
Si les parties ne pouvaient s'accorder sur le nouvel indice à adopter, un expert judiciaire sera désigné par le Président du Tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, et ce à la requête de la partie la plus diligente.
La modification ou la disparition de l'indice de référence n'autorisera pas le preneur à retarder le paiement des loyers qui devront continuer à être réglés à échéance sur la base du dernier indice connu, sauf redressement et règlement de la différence à l'échéance du premier terme suivant la fixation du nouveau loyer”.

La défenderesse prétend que cette clause prévoirait à la fois la révision légale et triennale du loyer et l’indexation de ce même loyer.

La société GDFV PARTNERS se prévaut plus particulièrement des phrases suivantes en les soulignant dans ses conclusions, sans expliciter son raisonnement : 
“Le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques’ 
et
“L’application de cette clause d’indexation se fera dès la publication de l’indice”.

Néanmoins, il faut considérer que : 

-le titre de la clause renvoie immédiatement et exclusivement à la révision légale du loyer commercial prévue aux articles L145-37 et suivants du code de commerce, 

- la clause contient effectivement de façon ambiguë les termes “indexé” et “indexation” alors que ces termes sont absents des textes précités relatifs à la révision légale du loyer. 

Néanmoins, ces termes trouvent également sens dans le cadre de la révision légale du loyer puisque celle-ci vise la modification du montant du loyer commercial en fonction de l’évolution d’un indice. 

-Par ailleurs les phrases dont se prévaut spécifiquement la défenderesse et qui contiennent ces termes sont insérées au milieu des stipulations relatives à l’application de la révision légale et triennale du loyer, et ne figurent donc pas formellement comme des stipulations indépendantes. 

Surtout, la phrase “Le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques” trouve parfaitement sens dans le cadre des stipulations relatives à la révision légale du loyer. En effet, cette révision est susceptibles d’être effectuée au regard, soit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, l’article L145-38 du de commerce prévoyant ainsi en son troisième alinéa : “Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente”.
La phrase litigieuse peut donc être interprétée comme une condition d’application de la révision légale du loyer.
 
Par ailleurs, s’agissant de la phrase “L’application de cette clause d’indexation se fera dès la publication de l’indice”, l’argumentation de la société défenderesse tend potentiellement à soutenir que la mention de la “date de publication de l’indice” indiquerait la périodicité de l’indexation, ce qui démontrerait in fine l’intention des parties d’indexer le loyer. 
Néanmoins, la clause ainsi interprétée ne trouverait pas sens dans le cadre d’une indexation annuelle du loyer comme s’en prévaut la société GDFV PARTNERS dès lors que la publication de l’indice des loyers commerciaux est trimestrielle. Compte tenu de cela, la société GDFV PARTNERS se prévaudrait d’une clause d’indexation ne précisant pas de périodicité et donc d’une clause inapplicable ; sauf à prétendre que l’indexation serait trimestrielle, ce que la défenderesse ne fait pas.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le contrat en cause ne peut être interprété comme prévoyant une indexation annuelle du loyer.

La société KOMOREBI n’est donc tenue que d’un loyer mensuel de 1.500 euros.



Sur la régularisation de charges.

La régularisation de charges de 2023 concerne uniquement des charges d’électricité pour les parties privatives depuis la prise de bail et jusqu’au mois d’avril 2023. 

S’agissant de cette contestation, la demanderesse fait valoir en premier lieu que pour pouvoir servir de fondement à une mesure d’exécution forcée un acte notarié doit faire apparaître en son sein l’indication précise de la somme due par le débiteur.

La société KOMOREBI entend ainsi soutenir qu’il ne pourrait être poursuivi recouvrement que des seuls actes notariés portant sur une somme déterminée, et non des actes portant sur une somme seulement déterminable.

Néanmoins, l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire, sans que ce texte ne distingue entre les actes portant sur une somme déterminée et ceux portant sur une somme déterminable. 

La demanderesse se prévaut en réalité d’une jurisprudence de la cour de cassation portant sur le droit applicable dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, d’ailleurs aujourd’hui abandonnée (2e chambre civile, 25 Juin 2020, Numéro de pourvoi : 19-23.219).

Cette contestation n’apparaît ainsi pas fondée.

Ensuite, la demanderesse fait valoir que si le bail notarié fait référence à la provision sur charges, la créance éventuelle de charges du bailleur ne serait pas précisée dans l’acte. 

Il y a donc lieu d’examiner si l’acte notarié de bail prévoit la refacturation au preneur des consommations d’électricité des locaux privatifs acquittées par le bailleur, et donc si cet acte constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes revendiquées à ce titre par la défenderesse. 

Confrontée à l’argumentation de sa locataire, la société GDFV PARTNERS ne précise pas quelle clause permettrait selon elle le recouvrement des dépenses d’électricité.

S’agissant des charges, l’acte notarié stipule : 

“2°) - En sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges :
- tous impôts, taxes et redevances liés à I'usage du local ou de l'immeuble notamment la taxe foncière ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou' indirectement ;
- les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ;
- les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le preneur.
- I'assurance propriétaire non occupant souscrite parle bailleur
3°) - Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d'abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet.
4°) - Le preneur remboursera au bailleur I'intégralité des charges de copropriété pour le cas où le bien loué serait en copropriété ou viendrait à être mis en copropriété, mais à la seule exclusion des travaux compris dans ces charges et relevant de ceux qualifiés de grosses réparations tels que définis ci-dessus comme étant à la charge du bailleur, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
La liste des charges récupérables devant figurer au bail aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L 145-40-2 du Code de commerce, les parties ont expressément déclaré vouloir se référer à celle qui est indiquée au décret numéro 1987-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86- 1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables en matière de bail d'habitation. Cette liste est annexée. ll est précisé en tant que de besoin que si la cotisation foncière des entreprises est due par le bailleur, elle ne peut en toute hypothèse être mise à la charge du preneur (article 145-35 3° du Code de commerce)”.

Le tribunal relève que :

-la notion de “redevances liés (...) à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement”, en particulier en ce que ces termes sont associés immédiatement aux termes d’ “impôts” et de “taxes”, vise manifestement des sommes dues par le preneur en sa qualité d’usager d’un service public, 
 
-s’agissant des termes “fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le preneur” : aucune clause de l’acte ne définit préalablement les consommations d’électricité des locaux loués comme une charge dite récupérable. Sur ce plan, il ressort des clauses précitées que les parties ont entendu se référer au décret n°87-713 du 26 août 1987, lequel ne fait pas mention des consommations d’électricité des parties privatives des locaux loués (la partie défenderesse surlignant à tort dans le texte de l’annexe de ce décret les “dépenses d’électricité” qui sont en réalité celles en rapport avec “les ascenseurs et monte-charge”).

-s’agissant de la clause “ Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d'abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet” : cette clause prévoit que le preneur fera son affaire personnelle et assumera “directement” le coût des abonnements “ individuels”, soit notamment les abonnements aux fournisseurs d’énergie, mais ne constitue manifestement pas en revanche une clause permettant au bailleur de refacturer les dépenses que ce dernier aurait, malgré les termes de cette clause, choisi d’acquitter.

Ainsi, la refacturation des consommations d’électricité du local loué n’a pas été prévue par les parties au sein des clauses relatives aux charges récupérables. 

L’acte notarié du 29 mai 2020 ne constitue donc pas à un titre exécutoire permettant le recouvrement par le bailleur de ces dépenses d’électricité. 

Le recouvrement de ces dépenses dans le cadre de la saisie litigieuse n’était pas justifié.

S’agissant des taxes foncières 2022 et 2023. 

La demanderesse ne conteste pas avoir à assumer ces impositions. Elle sollicite néanmoins qu’il soit tenu compte, s’agissant de la taxe foncière 2023, d’un dégrèvement de 318 euros accordé par l’administration, lequel est établi par les pièces. 

Il y a lieu par conséquent de fixer les sommes dues à : 1826 euros au titre de la taxe foncière 2022 et 1806 euros au titre de la taxe foncière 2023.

***

Au final, le compte entre les parties au jour de la saisie doit s’établir comme suit : 

-loyers des mois d’août 2021 à novembre 2023 : 28 mois x 1500 euros = +42.000euros, 
-taxes foncières 2022 et 2023 :+ 3.632 euros (1806 + 1826). 
-à déduire les paiements effectués par la demanderesse d’après le décompte = - 42.652,08 euros (47.252,08-4600).

Soit une créance de 2.979,92 euros (42.000+3.632 -42.652,08).

La nullité d’un acte d’exécution n’étant pas encourue pour le seul motif qu’il a été délivré pour une somme supérieure à la créance réelle, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité. 

En revanche, il y a lieu de cantonner la saisie-attribution litigieuse à la somme de 2.979,92 euros en principal.

Il sera précisé que les émoluments calculés en fonction du montant de la créance (droit d’engagement des poursuites intégré au coût de l’acte de saisie et droit de l’article A444-31 du code de commerce) devront être recalculés au regard de la créance fixée par le présent jugement. 

Sur la demande indemnitaire de la société KOMOREBI.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, «tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L'engagement de la responsabilité civile d'autrui nécessite d'apporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi.

En l’espèce, la société KOMOREBI prétend avoir subi un préjudice en lien avec la mesure d’exécution. Avant même d’avoir à examiner l’abus de saisie allégué, il faut relever que la demanderesse se contente de soutenir que la saisie aurait nui à son fonctionnement, sans décrire concrètement cette gêne ni démontrer la perte qu’elle aurait subie. 

Faute de préjudice démontré, la demande indemnitaire doit être nécessairement rejetée. 

Sur la demande en paiement de la société GDFV PARTNERS.

L’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l’espèce, la société GDFV PARTNERS sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer le coût d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré à la société KOMOREBI le 30 novembre 2022.

Néanmoins, le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de prononcer une condamnation en dehors des cas prévus par la loi. Or un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail ne constitue pas un acte d’exécution. Le juge de l’exécution n’a donc pas le pouvoir de statuer sur ce commandement.

Ensuite, la défenderesse sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer le coût du procès-verbal de saisie-attribution litigieux et le coût de sa dénonciation. Néanmoins, l’acte notarié mis en recouvrement constitue également un titre pour le recouvrement des frais d’exécution et il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des frais d’exécution telle que répartie par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en l’absence de contestation du débiteur. 

Sur les dépens.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la société GDFV PARTNERS doit être considérée comme partie perdante, la saisie litigieuse se trouvant cantonnée à une somme très nettement inférieure à la créance revendiquée dans l’acte de saisie. La défenderesse sera en conséquence condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Condamnée aux dépens, la société GDFV PARTNERS sera condamnée à verser à la société KOMOREBI une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE la demande en nullité de la saisie-attribution du 8 novembre 2023 ;

CANTONNE la saisie-attribution du 8 novembre 2023 à la somme en principal de 2.979,92 euros ;

DIT que les émoluments calculés en fonction du montant de la créance (droit d’engagement des poursuites intégré au coût de l’acte de saisie et droit de l’article A444-31 du code de commerce) seront recalculés par le commissaire de justice au regard de la créance en principal fixée par le présent jugement et que la saisie ne prendra effet qu’à hauteur de ces frais recalculés ;

CONDAMNE la société GDFV PARTNERS à payer à la société KOMOREBI une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE la société GDFV PARTNERS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION
Sophie ARES Etienne DE MARICOURT
Texte intégral
COUR D’APPEL DE DOUAI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
_______________________
JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 06 Décembre 2024


N° RG 23/00518 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3I2


DEMANDERESSE : 

S.A.S.U. KOMOREBI exploitant sous le nom BOULANGERIE MYRTILLES
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE : 

S.A.S. GDFV PARTNERS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Christian DELBE, avocat au barreau de LILLE




MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Etienne DE MARICOURT, Juge du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Octobre 2024, prorogé au 06 Décembre 2024

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

















Tribunal judiciaire de Lille N° RG 23/00518 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3I2 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 29 mai 2020, la société GDFV PARTNERS a donné à bail à la société KOMOREBI un local commercial en rez-de-chaussée et cave attenante situé [Adresse 1] à [Localité 3]. 

En vertu de ce bail notarié, et par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2023, la société GDFV PARTNERS a fait dénoncer à la société KOMOREBI une saisie-attribution exécutée sur ses comptes bancaires ouverts au sein de la BANQUE POPULAIRE DU NORD le 8 novembre 2023, ce pour recouvrement en principal d’une somme de 33.027,55 euros. 

Par acte d’huissier de justice du 13 décembre 2023, la société KOMOREBI a fait assigner la société GDFV PARTNERS devant ce tribunal à l’audience du 9 février 2024 afin de contester cet acte d’exécution. 

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été entendue à l’audience du 20 septembre 2024.

Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société KOMOREBI présente les demandes suivantes :
-Enjoindre à la société GDFV PARTNERS de produire l’original de l’acte de bail notarié revêtu de la formule exécutoire, 
-Annuler la saisie-attribution du 8 novembre 2023 et ordonner sa mainlevée, 
-Condamner la société GDFV PARTNERS à lui payer 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, 
-Condamner la société GDFV PARTNERS à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. 

Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société GDFV PARTNERS présente les demandes suivantes :
-Débouter la société KOMOREBI de ses demandes, 
-La condamner à lui payer 521,80 euros à titre de dommages-intérêts, 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Pour un exposé de l'argumentation des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à ces conclusions et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 31 octobre 2024. La date du délibéré a ensuite été prorogée au 6 décembre 2024 compte tenu de la charge de travail de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité et en mainlevée consécutive de la saisie du 8 novembre 2023.

Aux termes de l’article L211-1 du code des procédures civiles d’exécution, «tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail».
Il y a lieu d’examiner successivement les différentes contestations élevées par la société KOMOREBI.

1)Sur le moyen tiré de la non conformité de la copie exécutoire de l’acte notarié aux dispositions du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

Selon l’article 34 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, la copie exécutoire doit comporter en dernière page mention de sa conformité avec l’original.

En l’espèce, la société demanderesse soutient que la copie exécutoire du bail notarié du 29 mai 2020 versée aux débats ne respecterait pas cette disposition.

Cette affirmation est inexacte. La copie certifiée conforme versée aux débats comporte en effet en sa dernière page la mention suivante : “EN FOI DE QUOI, LES PRESENTES établies sur soixante treize pages, CERTIFIEES CONFORMES A LA MINUTE (...)”. 

Par conséquent, ce premier moyen ne permet pas de faire droit à la demande de nullité.

2)Sur le moyen tiré de l’absence prétendue de créance liquide et exigible.

Au regard du décompte annexé à l’acte, la saisie du 8 novembre 2023 porte sur les éléments de créance suivants : 
-des loyers indexés échus entre le 1er août 2021 et le 1er novembre 2023, 
-une créance revendiquée au titre des charges et qui tient compte : de provisions sur charges échues entre le 1er août 2021 et le 1er novembre 2023, d’une régularisation de charges survenue en 2023 concernant des consommations d’électricité pour le local loué et, enfin, les taxes foncières pour les années 2022 et 2023. 

Il y a lieu d’examiner successivement ces différents postes de créance.

Sur la contestation relative au montant du loyer.

La société GDFV PARTNERS revendique dans l’acte de saisie-attribution litigieux le paiement d’un loyer indexé annuellement (comme il ressort de ses conclusions et du décompte de saisie) sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux. 

La société KOMOREBI considère pour sa part que le contrat de bail notarié ne contient pas de clause d’indexation. 

La société GDFV PARTNERS soutient que la clause suivante de l’acte constituerait une clause d’indexation annuelle : 

“REVISION LEGALE DU LOYER
La révision légale du loyer est soumise aux dispositions des articles L 145-34 et suivants, du Code de commerce, et R 145-20 du même Code.
Elle prend effet à compter de la date de la demande en révision.
Le loyer sera indexé sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'lnstitut National de la Statistique et des Etudes Economiques.
A cet effet, le réajustement, tant à la hausse qu'à la baisse, du loyer s'effectuera, conformément aux dispositions de l'article L 145-38 du Code de commerce, tous les trois ans à la date anniversaire de I'entrée en jouissance, le dernier indice connu à la date de l'indexation étant alors comparé au dernier indice connu lors de la précédente révision.
Il est précisé que le dernier indice connu à ce jour est celui du 3ème trimestre de l'année 2019.
L'application de cette clause d'indexation se fera dès la publication de l'indice.
La demande de réajustement doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans le cas où il est rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant elle-même entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Au cas où cet indice cesserait d'être publié, l'indexation sera alors faite en prenant pour base soit l'indice de remplacement soit un nouvel indice choisi en conformité des dispositions légales applicables.
Si les parties ne pouvaient s'accorder sur le nouvel indice à adopter, un expert judiciaire sera désigné par le Président du Tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, et ce à la requête de la partie la plus diligente.
La modification ou la disparition de l'indice de référence n'autorisera pas le preneur à retarder le paiement des loyers qui devront continuer à être réglés à échéance sur la base du dernier indice connu, sauf redressement et règlement de la différence à l'échéance du premier terme suivant la fixation du nouveau loyer”.

La défenderesse prétend que cette clause prévoirait à la fois la révision légale et triennale du loyer et l’indexation de ce même loyer.

La société GDFV PARTNERS se prévaut plus particulièrement des phrases suivantes en les soulignant dans ses conclusions, sans expliciter son raisonnement : 
“Le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques’ 
et
“L’application de cette clause d’indexation se fera dès la publication de l’indice”.

Néanmoins, il faut considérer que : 

-le titre de la clause renvoie immédiatement et exclusivement à la révision légale du loyer commercial prévue aux articles L145-37 et suivants du code de commerce, 

- la clause contient effectivement de façon ambiguë les termes “indexé” et “indexation” alors que ces termes sont absents des textes précités relatifs à la révision légale du loyer. 

Néanmoins, ces termes trouvent également sens dans le cadre de la révision légale du loyer puisque celle-ci vise la modification du montant du loyer commercial en fonction de l’évolution d’un indice. 

-Par ailleurs les phrases dont se prévaut spécifiquement la défenderesse et qui contiennent ces termes sont insérées au milieu des stipulations relatives à l’application de la révision légale et triennale du loyer, et ne figurent donc pas formellement comme des stipulations indépendantes. 

Surtout, la phrase “Le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques” trouve parfaitement sens dans le cadre des stipulations relatives à la révision légale du loyer. En effet, cette révision est susceptibles d’être effectuée au regard, soit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, l’article L145-38 du de commerce prévoyant ainsi en son troisième alinéa : “Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente”.
La phrase litigieuse peut donc être interprétée comme une condition d’application de la révision légale du loyer.
 
Par ailleurs, s’agissant de la phrase “L’application de cette clause d’indexation se fera dès la publication de l’indice”, l’argumentation de la société défenderesse tend potentiellement à soutenir que la mention de la “date de publication de l’indice” indiquerait la périodicité de l’indexation, ce qui démontrerait in fine l’intention des parties d’indexer le loyer. 
Néanmoins, la clause ainsi interprétée ne trouverait pas sens dans le cadre d’une indexation annuelle du loyer comme s’en prévaut la société GDFV PARTNERS dès lors que la publication de l’indice des loyers commerciaux est trimestrielle. Compte tenu de cela, la société GDFV PARTNERS se prévaudrait d’une clause d’indexation ne précisant pas de périodicité et donc d’une clause inapplicable ; sauf à prétendre que l’indexation serait trimestrielle, ce que la défenderesse ne fait pas.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le contrat en cause ne peut être interprété comme prévoyant une indexation annuelle du loyer.

La société KOMOREBI n’est donc tenue que d’un loyer mensuel de 1.500 euros.



Sur la régularisation de charges.

La régularisation de charges de 2023 concerne uniquement des charges d’électricité pour les parties privatives depuis la prise de bail et jusqu’au mois d’avril 2023. 

S’agissant de cette contestation, la demanderesse fait valoir en premier lieu que pour pouvoir servir de fondement à une mesure d’exécution forcée un acte notarié doit faire apparaître en son sein l’indication précise de la somme due par le débiteur.

La société KOMOREBI entend ainsi soutenir qu’il ne pourrait être poursuivi recouvrement que des seuls actes notariés portant sur une somme déterminée, et non des actes portant sur une somme seulement déterminable.

Néanmoins, l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire, sans que ce texte ne distingue entre les actes portant sur une somme déterminée et ceux portant sur une somme déterminable. 

La demanderesse se prévaut en réalité d’une jurisprudence de la cour de cassation portant sur le droit applicable dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, d’ailleurs aujourd’hui abandonnée (2e chambre civile, 25 Juin 2020, Numéro de pourvoi : 19-23.219).

Cette contestation n’apparaît ainsi pas fondée.

Ensuite, la demanderesse fait valoir que si le bail notarié fait référence à la provision sur charges, la créance éventuelle de charges du bailleur ne serait pas précisée dans l’acte. 

Il y a donc lieu d’examiner si l’acte notarié de bail prévoit la refacturation au preneur des consommations d’électricité des locaux privatifs acquittées par le bailleur, et donc si cet acte constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes revendiquées à ce titre par la défenderesse. 

Confrontée à l’argumentation de sa locataire, la société GDFV PARTNERS ne précise pas quelle clause permettrait selon elle le recouvrement des dépenses d’électricité.

S’agissant des charges, l’acte notarié stipule : 

“2°) - En sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges :
- tous impôts, taxes et redevances liés à I'usage du local ou de l'immeuble notamment la taxe foncière ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou' indirectement ;
- les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ;
- les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le preneur.
- I'assurance propriétaire non occupant souscrite parle bailleur
3°) - Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d'abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet.
4°) - Le preneur remboursera au bailleur I'intégralité des charges de copropriété pour le cas où le bien loué serait en copropriété ou viendrait à être mis en copropriété, mais à la seule exclusion des travaux compris dans ces charges et relevant de ceux qualifiés de grosses réparations tels que définis ci-dessus comme étant à la charge du bailleur, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
La liste des charges récupérables devant figurer au bail aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L 145-40-2 du Code de commerce, les parties ont expressément déclaré vouloir se référer à celle qui est indiquée au décret numéro 1987-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86- 1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables en matière de bail d'habitation. Cette liste est annexée. ll est précisé en tant que de besoin que si la cotisation foncière des entreprises est due par le bailleur, elle ne peut en toute hypothèse être mise à la charge du preneur (article 145-35 3° du Code de commerce)”.

Le tribunal relève que :

-la notion de “redevances liés (...) à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement”, en particulier en ce que ces termes sont associés immédiatement aux termes d’ “impôts” et de “taxes”, vise manifestement des sommes dues par le preneur en sa qualité d’usager d’un service public, 
 
-s’agissant des termes “fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le preneur” : aucune clause de l’acte ne définit préalablement les consommations d’électricité des locaux loués comme une charge dite récupérable. Sur ce plan, il ressort des clauses précitées que les parties ont entendu se référer au décret n°87-713 du 26 août 1987, lequel ne fait pas mention des consommations d’électricité des parties privatives des locaux loués (la partie défenderesse surlignant à tort dans le texte de l’annexe de ce décret les “dépenses d’électricité” qui sont en réalité celles en rapport avec “les ascenseurs et monte-charge”).

-s’agissant de la clause “ Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d'abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet” : cette clause prévoit que le preneur fera son affaire personnelle et assumera “directement” le coût des abonnements “ individuels”, soit notamment les abonnements aux fournisseurs d’énergie, mais ne constitue manifestement pas en revanche une clause permettant au bailleur de refacturer les dépenses que ce dernier aurait, malgré les termes de cette clause, choisi d’acquitter.

Ainsi, la refacturation des consommations d’électricité du local loué n’a pas été prévue par les parties au sein des clauses relatives aux charges récupérables. 

L’acte notarié du 29 mai 2020 ne constitue donc pas à un titre exécutoire permettant le recouvrement par le bailleur de ces dépenses d’électricité. 

Le recouvrement de ces dépenses dans le cadre de la saisie litigieuse n’était pas justifié.

S’agissant des taxes foncières 2022 et 2023. 

La demanderesse ne conteste pas avoir à assumer ces impositions. Elle sollicite néanmoins qu’il soit tenu compte, s’agissant de la taxe foncière 2023, d’un dégrèvement de 318 euros accordé par l’administration, lequel est établi par les pièces. 

Il y a lieu par conséquent de fixer les sommes dues à : 1826 euros au titre de la taxe foncière 2022 et 1806 euros au titre de la taxe foncière 2023.

***

Au final, le compte entre les parties au jour de la saisie doit s’établir comme suit : 

-loyers des mois d’août 2021 à novembre 2023 : 28 mois x 1500 euros = +42.000euros, 
-taxes foncières 2022 et 2023 :+ 3.632 euros (1806 + 1826). 
-à déduire les paiements effectués par la demanderesse d’après le décompte = - 42.652,08 euros (47.252,08-4600).

Soit une créance de 2.979,92 euros (42.000+3.632 -42.652,08).

La nullité d’un acte d’exécution n’étant pas encourue pour le seul motif qu’il a été délivré pour une somme supérieure à la créance réelle, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité. 

En revanche, il y a lieu de cantonner la saisie-attribution litigieuse à la somme de 2.979,92 euros en principal.

Il sera précisé que les émoluments calculés en fonction du montant de la créance (droit d’engagement des poursuites intégré au coût de l’acte de saisie et droit de l’article A444-31 du code de commerce) devront être recalculés au regard de la créance fixée par le présent jugement. 

Sur la demande indemnitaire de la société KOMOREBI.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, «tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L'engagement de la responsabilité civile d'autrui nécessite d'apporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi.

En l’espèce, la société KOMOREBI prétend avoir subi un préjudice en lien avec la mesure d’exécution. Avant même d’avoir à examiner l’abus de saisie allégué, il faut relever que la demanderesse se contente de soutenir que la saisie aurait nui à son fonctionnement, sans décrire concrètement cette gêne ni démontrer la perte qu’elle aurait subie. 

Faute de préjudice démontré, la demande indemnitaire doit être nécessairement rejetée. 

Sur la demande en paiement de la société GDFV PARTNERS.

L’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l’espèce, la société GDFV PARTNERS sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer le coût d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré à la société KOMOREBI le 30 novembre 2022.

Néanmoins, le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de prononcer une condamnation en dehors des cas prévus par la loi. Or un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail ne constitue pas un acte d’exécution. Le juge de l’exécution n’a donc pas le pouvoir de statuer sur ce commandement.

Ensuite, la défenderesse sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer le coût du procès-verbal de saisie-attribution litigieux et le coût de sa dénonciation. Néanmoins, l’acte notarié mis en recouvrement constitue également un titre pour le recouvrement des frais d’exécution et il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des frais d’exécution telle que répartie par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en l’absence de contestation du débiteur. 

Sur les dépens.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la société GDFV PARTNERS doit être considérée comme partie perdante, la saisie litigieuse se trouvant cantonnée à une somme très nettement inférieure à la créance revendiquée dans l’acte de saisie. La défenderesse sera en conséquence condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Condamnée aux dépens, la société GDFV PARTNERS sera condamnée à verser à la société KOMOREBI une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE la demande en nullité de la saisie-attribution du 8 novembre 2023 ;

CANTONNE la saisie-attribution du 8 novembre 2023 à la somme en principal de 2.979,92 euros ;

DIT que les émoluments calculés en fonction du montant de la créance (droit d’engagement des poursuites intégré au coût de l’acte de saisie et droit de l’article A444-31 du code de commerce) seront recalculés par le commissaire de justice au regard de la créance en principal fixée par le présent jugement et que la saisie ne prendra effet qu’à hauteur de ces frais recalculés ;

CONDAMNE la société GDFV PARTNERS à payer à la société KOMOREBI une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE la société GDFV PARTNERS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION
Sophie ARES Etienne DE MARICOURT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce 145-35, code de commerce R145-20, code de commerce L145-40-2, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-37, code de commerce A444-31, code de commerce L145-34, code de commerce L145-38, code des procedures civiles d'execution L111-3, code des procedures civiles d'execution L211-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-12-06T19:09:05.886Z.