Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 8 juin 2026, n° 24/15741

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé du 18 mai 2015, la société MACDONALD COMMERCES a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement à M. [F] [M], agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte d’une société en cours de formation dont il serait actionnaire majoritaire et mandataire social, sous différentes conditions suspensives, un local n°R208, d’une surface de 334 m² environs, situé au sein du centre commercial sis [Adresse 5], devenu [Adresse 6], à [Localité 4], pour une durée de dix années à compter de sa mise à disposition, afin qu’elle y exploite une activité de restauration asiatique principalement thaïlandaise, moyennant le paiement d’un loyer binaire composé d’un loyer annuel de base fixé initialement à la somme de 141.000 euros en principal et d’un loyer variable additionnel fixé à 6 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes du preneur.

La bailleresse a consenti une réduction du loyer de base annuel à hauteur de 40.000 euros en principal durant les douze premiers mois suivant la mise à disposition des lieux, de 26.000 euros en principal durant les douze mois suivants et de 10.000 euros en principal durant les douze mois suivants.

Le 09 décembre 2015, le local a été mis à disposition de la société [O] [E], qui s’est substituée à M. [F] [M]. 

Un droit d’entrée d’un montant de 58.056 euros augmenté de la TVA a été mis à la charge du preneur suivant avenant sous seing privé du 11 décembre 2015, en contrepartie des travaux réalisés par le bailleur pour son compte, prévus à l’annexe 7 du bail.

Suivant lettre-avenant du 09 février 2022, pour tenir compte des conséquences des mesures gouvernementales adoptées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19, les parties ont convenu de différents allègements de loyer au titre des années 2020 et 2021, d’une part, et fixé le loyer de base à compter rétroactivement du 1er avril 2021, à la somme annuelle de 149.200,28 euros en principal.

Après que la société [O] [E] a fait état de difficultés financières auprès du gestionnaire de la bailleresse en raison à la chute de son chiffre d’affaires et sollicité « un accompagnement » en raison tant du développement du télétravail consécutivement à la crise sanitaire, que de la dégradation de l’environnement notamment due à l’installation de camps de migrants par courrier du 26 septembre 2022, les parties ont, par une nouvelle lettre avenant, arrêté de nouvelles conditions financières consistant en « un allègement du loyer dû en exécution du Bail, d’un montant de 20.000 € HT » matérialisé par l’émission d’un avoir imputable sur le loyer du 4ème trimestre 2023. Cette diminution de loyer était subordonnée au règlement, par la locataire, de son arriéré locatif, d’un montant de 110.265,25 euros TTC selon un échéancier échelonné sur vingt-quatre mois en plus du règlement de la somme de 19.589,37 euros TTC à la date de signature dudit avenant. 

C’est dans ce contexte que par courrier recommandé dont l’avis de réception a été reçu le 09 janvier 2024, la société [O] [E] a sollicité la révision du loyer de base à la valeur locative annuelle estimée à la somme de 70.000 euros en principal, en se basant sur le rapport d’expertise établi par M. [N], qu’elle avait consulté à cette fin.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 06 juin 2024, la société [O] [E] a fait assigner la société MACDONALD COMMERCES devant le juge des loyer commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte du 30 juillet 2024, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer révisé en application des article L.145-37 et suivant du code de commerce à la somme annuelle de 70.000 euros en principal à effet du 03 janvier 2024, date d’envoi de sa demande à la bailleresse.

En cours d’instance, en réponse à la société MACDONALD COMMERCES qui a notamment excipé de ce que le loyer de base avait été contractuellement fixé moins de trois années avant sa demande de révision, la société [O] VILETTE a notifié une nouvelle demande de révision du loyer par courrier recommandé avec avis de réception adressé le 06 juin 2025, date à laquelle elle demande que soit fixé le loyer révisé à la somme de 70.000 euros, à titre subsidiaire.

De plus, par acte sous seing privé enregistré le 12 septembre 2025, la société [O] [E] a vendu son fonds de commerce à la société THAÏ [O], en cours de constitution, représentée par M. [D] [S].

Aux termes de leur mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 30 mars 2026, la société [O] [E] et la société THAÏ [O] demandent au juge des loyers commerciaux, de :

A titre liminaire :

- SE DECLARER COMPETENT pour statuer sur la fixation du loyer révisé, à tout le moins sur le loyer minimum, et DIRE la société [O] [E] et la société THAI [O] recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et prétentions ; 
- SE DECLARER INCOMPETENT pour apprécier la validité et l’opposabilité de la cession du fonds de commerce à la société THAI [O] ; 
- DECLARER la société [O] [E] et la société THAI [O] recevables en leur demande de révision du loyer minimum garanti ; 
- DECLARER RECEVABLE l’intervention volontaire de la société THAI [O] ; 
 
A titre principal :

- FIXER le prix du loyer annuel du bail révisé au 3 janvier 2024, et subsidiairement au 6 juin 2025, par application de l’article L.145-38 du Code de commerce à la somme annuelle de 70.000 euros HT et HC ;
- JUGER que le trop-perçu de loyers depuis le 3 janvier 2024 portera intérêts au taux légal au profit du demandeur avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; 
- DEBOUTER la société MACDONALD COMMERCES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
A titre subsidiaire, et pour le cas où le Tribunal estimerait ne pas posséder tous les éléments d’appréciation, avec exécution provisoire :
 
- ORDONNER une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce avec mission de rechercher la valeur locative des Locaux Loués ; 
- DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, et lui donner notamment pour mission d’entendre les parties, visiter les lieux, se faire remettre tous les documents, entendre tous sachants, donner son avis sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ainsi que sur le montant de la valeur locative et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Tribunal tous les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux Locaux Loués à la date du 3 janvier 2024; 
- ORDONNER que le loyer soit fixé provisoirement à la somme de 70 000 euros HT et HC, à compter (i) du 3 janvier 2024 et subsidiairement (ii) du 6 juin 2025 et pour la durée de la procédure ; 
- REJETER le surplus des demandes, fins et prétentions de la société MACDONALD COMMERCES ; 
 



En tout état de cause :

- CONDAMNER la société MACDONALD COMMERCES au paiement au profit des sociétés [O] [E] et THAI [O] de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 
 

Selon dernier mémoire notifié en lettres recommandées dont les avis de réception a été reçus le 26 mars 2026, la société MACDONALD COMMERCES demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

- RELEVER que les Parties ont fait choix d’un loyer binaire échappant au statut des baux commerciaux et empêchant en conséquence le Juge des loyers commerciaux, auquel aucune clause contractuelle n’attribue compétence, d’intervenir pour fixer le prix du bail révisé en application des articles L.145-37 et suivants du Code de commerce, 
 
En conséquence, 

- SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur le prix du loyer révisé et DECLARER IRRECEVABLE la société [O] [E] en sa demande de révision du loyer de base, 
 
A titre subsidiaire, si le Tribunal se déclarait compétent et déclarait recevable la société [O] [E] en sa demande de révision du loyer de base,

S’agissant de l’intervention volontaire de la société THAI [O], 

- DECLARER IRRECEVABLE la société THAI [O] en sa demande d’intervention volontaire à défaut de qualité à agir, en raison de l’inopposabilité de la cession au Bailleur, 
- PRENDRE ACTE que la société SNC MACDONALD COMMERCES se réserve toute action du chef de la cession intervenue entre la société [O] [E] et la société THAI [O] en infraction avec les clauses du Bail, et notamment en résiliation judiciaire à l’encontre de la société [O] [E] et en expulsion à l’encontre de tous occupants de son chef et notamment en conséquence à l’égard de la société THAI [O], occupante sans droit ni titre,
 
S’agissant de la demande de révision en date du 3 janvier 2024, 

- PRENDRE ACTE de la fixation conventionnelle du loyer à effet du 1er avril 2021,
- RELEVER le non-respect du délai minimal de trois (3) ans requis pour procéder à une demande de révision triennale,
 
En conséquence, 

- DECLARER IRRECEVABLE la demande de révision en date du 3 janvier 2024, 
- DEBOUTER la société [O] [E] de sa demande en révision à effet du 3 janvier 2024, 
 
A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire la demande de révision en date du 3 janvier 2024 était déclarée recevable,
 
- RETENIR ET JUGER que la société [O] [E] ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue entre le 1 er avril 2021 et le 3 juin 2024 ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent (10%) de la valeur locative, 
 
En conséquence,
 
- DEBOUTER la société [O] [E] de sa demande de révision à effet du 3 janvier 2024 et plus généralement débouter la société [O] [E] de ses demandes, fins et conclusions, 
 
A titre infiniment subsidiaire,
 
S’agissant de la demande de révision en date du 6 juin 2025, 

- CONSTATER que la société [O] [E] ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue entre le 1er avril 2021 et le 6 juin 2025 ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent (10 %) de la valeur locative, 
 
En conséquence, 

- DEBOUTER la société [O] [E] de sa demande de révision à effet du 6 juin 2025, et plus généralement DEBOUTER la société [O] [E] de ses demandes, fins et conclusions, 
 
A titre plus infiniment subsidiaire, Si Madame ou Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux estimait devoir ordonner une mesure d’instruction, 

- FIXER au montant du dernier loyer contractuel, le loyer provisionnel que le Preneur devra régler à la date d’effet du nouveau loyer, 
- DEBOUTER la société [O] [E] de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel à un montant inférieur au dernier loyer contractuel durant le cours de l’instance et les opérations d’expertise, 
 
En tout état de cause,

- DEBOUTER plus généralement la société [O] [E] de l’ensemble de ses prétentions, 
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, 
- CONDAMNER la société [O] [E] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens en ce compris tous éventuels frais d’expertise.


C’est dans ce contexte que l’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mars 2026, mise en délibéré au 19 mai 2026 puis, prorogée au 27 mai 2026 et au 08 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


I- Sur la compétence du juge des loyers commerciaux


Les demanderesses soutiennent que le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la fixation du loyer révisé introduite à l’encontre de la bailleresse en application des articles L.145-37 et suivant du code de commerce. Elles fondent leur prétention sur le caractère d’ordre public de ces articles et le fait que le bail n’exclut pas le recours au juge des loyers commerciaux mais le prévoit au contraire expressément concernant le montant du loyer renouvelé. Selon elles, le juge des loyers commerciaux doit en tirer les conséquences pour retenir sa compétence en matière de fixation du loyer révisé.

La bailleresse lui oppose qu’en stipulant un loyer binaire les parties ont entendu se soustraire à la compétence judiciaire dans le cadre de la fixation du loyer révisé. Elle conteste aussi la lecture extensive de la clause du bail attribuant compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de base renouvelé en cas de désaccord entre les parties.

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En application de l’article L.145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. 

Selon l’article L.145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Le caractère d’ordre public du dispositif de révision légale a pour conséquence que les parties ne peuvent pas renoncer ab initio au droit de révision dans une clause du bail. 

Il est par ailleurs constant que si les parties à un bail commercial qui stipulent un loyer binaire composé d’un loyer minimum garanti et d’une part variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé ou révisé, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire. Elles peuvent en effet prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative. 

Il est également admis que même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher la volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur le loyer révisé en application des articles L.145-37 et suivant du code de commerce.

Aux termes de 6.2 « Loyer de renouvellement », les parties ont expressément donné compétence au juge des loyers commerciaux, en cas de désaccord sur le loyer de base de renouvellement, et précisé que celui-ci serait fixé à la valeur locative, les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce étant expressément exclues.

Les parties n’ont en revanche prévu aucune clause dans le bail concernant la révision triennale prévue par les articles L.145-37 et suivant du code de commerce.

Il s’en déduit, d’une part, que la locataire peut, en l’absence de clause contraire, solliciter la révision du loyer de base dans les conditions légales et, d’autre part, que cette révision légale ne peut s’appliquer qu’au loyer de base ce, par analogie avec les stipulations contractuelles liant les parties qui, en cas de renouvellement de bail, ont prévu une fixation à la valeur locative uniquement du montant dudit loyer de base.

De même, en cohérence avec la clause expresse attribuant compétence au juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer de base lors du renouvellement du bail en cas de désaccord des parties, il convient de retenir que le juge des loyers commerciaux est compétent pour fixer le loyer de base révisé, en l’absence de clause excluant sa compétence de ce chef.

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la demande de révision du loyer de base formée par la société [O] [E] et la société THAÏ [O] en application de l’article R.145-23 du code de commerce et l’exception d’incompétence soulevée par la société MACDONALD COMMERCES sera rejetée.


II- Sur la recevabilité de la demande de révision du loyer introduite par la société [O] [E] et la société THAÏ [O]

La société [O] [E] et la société THAÏ [O] demandent au juge des loyers commerciaux de les déclarer recevables en leurs demandes. Elles font valoir que la société THAÏ [O] est recevable en son intervention volontaire compte tenu de la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués en cours de procédure. Elles ajoutent que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour se prononcer sur l’inopposabilité alléguée de ladite cession à la bailleresse. Elles estiment aussi que leur demande de fixation du loyer à effet du 03 janvier 2024 et, à titre subsidiaire, à effet du 06 juin 2025 est recevable.

La bailleresse résiste à ces prétentions, arguant, d’une part, que la société THAÏ [O] est irrecevable à agir car la cession du fonds de commerce lui est inopposable, ce qu’elle se réserve de faire valoir devant le tribunal et d’autre part, que moins de trois ans se sont écoulés à la date de révision du loyer demandée au 03 janvier 2024 depuis la modification conventionnelle du loyer de base intervenue à effet du 1er avril 2021.


Sur l’intervention volontaire de la société THAÏ [O]

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l'article 328 du même code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. 

L'article 329 du même code dispose que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

L'article 330 dudit code ajoute que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Par ailleurs, l’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de se prononcer sur l’opposabilité à la bailleresse de la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués intervenue au profit de la société THAÏ [O] suivant acte sous seing privé enregistré le 12 septembre 2025. 

Or, la défenderesse ne demande pas au juge des loyers commerciaux de statuer sur l’inopposabilité de la cession alléguée. 

L’incompétence invoquée par les demanderesses sera donc rejetée, celle-ci étant sans objet.

Par ailleurs, en l’absence de décision de justice retenant l’inopposabilité invoquée par la bailleresse à ce stade, la société THAÏ [O] justifie, en sa qualité de cessionnaire, d’un intérêt à agir aux côtés de la société [O] [E] concernant la fixation du montant du loyer révisé.

Par conséquent, il convient de prendre acte de son intervention volontaire.


Sur la recevabilité de la fixation du loyer de base révisé au 03 janvier 2024 et subsidiairement au 06 juin 2025

Aux termes de l’article L.145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

L’article R.145-20 du même code dispose que la demande de révision des loyers est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

En l’espèce, il est établi et non-contesté que les parties ont fixé contractuellement le loyer annuel de base à la somme annuelle de 149.200,28 euros en principal à compter rétroactivement du 1er avril 2021, selon lettre-avenant en date du 09 février 2022.

Par conséquent, à la date de notification de la demande de révision du loyer de base, adressée le 03 janvier 2024 par la société [O] [E], moins de trois années s’étaient écoulées depuis la dernière fixation conventionnelle du loyer.

Il convient donc d’accueillir la fin de non-recevoir élevée par la bailleresse et de déclarer la demande principale de fixation du loyer de base révisé à effet du 03 janvier 2024 formée par la société [O] [E] et la société THAÏ [O], irrecevable.

Concernant la demande subsidiaire de fixation du loyer de base révisé à effet du 06 juin 2025, ajoutée par les demanderesses en cours d’instance, le juge des loyers commerciaux relève qu’elle ne satisfait pas aux dispositions de l’article R.145-27 du code de commerce, qui précise que le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi d’une demande de fixation du loyer renouvelé ou révisé avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. 

En effet, les demanderesses ne justifient pas de la délivrance d’une assignation pour voir fixer le loyer de base révisé au 06 juin 2025 après l’expiration d’un délai de trente jours à compter de la notification du mémoire préalable prévu. 

L’article 16 du code de procédure civile prescrivant au juge, en toutes circonstances, de faire observer et d’observer lui-même le principe de la contradiction et de ne retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement, il convient d'ordonner la réouverture des débats à l'audience du 16 septembre 2026 à 9h30 afin que les parties notifient un mémoire s’expliquant sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer de base révisé au 06 juin 2025, formulée à titre subsidiaire, dans le cadre de l’instance introduite devant le juge des loyers commerciaux par acte du 30 juillet 2024, soit près d’un an avant la demande de révision du loyer de base litigieuse.

Il sera, par conséquent, suris à statuer sur de surplus des demandes des parties.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux statuant par jugement mixte, contradictoire en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la fixation du montant du loyer révisé élevée par la société MACDONALD COMMERCES, 

SE DECLARE COMPETENT pour statuer sur la demande de fixation du loyer de base révisé,

PREND ACTE de l’intervention volontaire de la société THAÏ [O] ès qualités de cessionnaire du fonds de commerce exploité par la société [O] [E] dans les lieux loués,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de fixation du loyer de base révisé au 03 janvier 2024 formée par la société [O] [E] et la société THAÏ [O],

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience de plaidoiries du 16 septembre 2026 à 09h30 afin que les parties notifient un mémoire s’expliquant sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer de base révisé au 06 juin 2025, formulée à titre subsidiaire par la société [O] [E] et la société THAÏ [O], compte tenu des dispositions de l’article R.145-27 du code de commerce, selon le calendrier suivant :

- mémoire de la société [O] [E] et la société THAÏ [O] avant le 15 juillet 2026,
- mémoire de la société MACDONALD COMMERCES avant le 10 septembre 2026,

ORDONNE le sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1], le 08 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER E. ALVES

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

N° RG 24/15741
N° Portalis 352J-W-B7I-C6VFB

N° MINUTE : 1

Assignation du :
30 Juillet 2024

Jugement de réouverture des débats



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 08 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L [O] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Mera SRIBASKARAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R144



DEFENDERESSE

S.N.C SNC MACDONALD COMMERCES
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Sabine CHASTAGNIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082




PARTIE INTERVENANTE 

S.A.S THAÏ [O]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Mera SRIBASKARAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R144


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé du 18 mai 2015, la société MACDONALD COMMERCES a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement à M. [F] [M], agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte d’une société en cours de formation dont il serait actionnaire majoritaire et mandataire social, sous différentes conditions suspensives, un local n°R208, d’une surface de 334 m² environs, situé au sein du centre commercial sis [Adresse 5], devenu [Adresse 6], à [Localité 4], pour une durée de dix années à compter de sa mise à disposition, afin qu’elle y exploite une activité de restauration asiatique principalement thaïlandaise, moyennant le paiement d’un loyer binaire composé d’un loyer annuel de base fixé initialement à la somme de 141.000 euros en principal et d’un loyer variable additionnel fixé à 6 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes du preneur.

La bailleresse a consenti une réduction du loyer de base annuel à hauteur de 40.000 euros en principal durant les douze premiers mois suivant la mise à disposition des lieux, de 26.000 euros en principal durant les douze mois suivants et de 10.000 euros en principal durant les douze mois suivants.

Le 09 décembre 2015, le local a été mis à disposition de la société [O] [E], qui s’est substituée à M. [F] [M]. 

Un droit d’entrée d’un montant de 58.056 euros augmenté de la TVA a été mis à la charge du preneur suivant avenant sous seing privé du 11 décembre 2015, en contrepartie des travaux réalisés par le bailleur pour son compte, prévus à l’annexe 7 du bail.

Suivant lettre-avenant du 09 février 2022, pour tenir compte des conséquences des mesures gouvernementales adoptées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19, les parties ont convenu de différents allègements de loyer au titre des années 2020 et 2021, d’une part, et fixé le loyer de base à compter rétroactivement du 1er avril 2021, à la somme annuelle de 149.200,28 euros en principal.

Après que la société [O] [E] a fait état de difficultés financières auprès du gestionnaire de la bailleresse en raison à la chute de son chiffre d’affaires et sollicité « un accompagnement » en raison tant du développement du télétravail consécutivement à la crise sanitaire, que de la dégradation de l’environnement notamment due à l’installation de camps de migrants par courrier du 26 septembre 2022, les parties ont, par une nouvelle lettre avenant, arrêté de nouvelles conditions financières consistant en « un allègement du loyer dû en exécution du Bail, d’un montant de 20.000 € HT » matérialisé par l’émission d’un avoir imputable sur le loyer du 4ème trimestre 2023. Cette diminution de loyer était subordonnée au règlement, par la locataire, de son arriéré locatif, d’un montant de 110.265,25 euros TTC selon un échéancier échelonné sur vingt-quatre mois en plus du règlement de la somme de 19.589,37 euros TTC à la date de signature dudit avenant. 

C’est dans ce contexte que par courrier recommandé dont l’avis de réception a été reçu le 09 janvier 2024, la société [O] [E] a sollicité la révision du loyer de base à la valeur locative annuelle estimée à la somme de 70.000 euros en principal, en se basant sur le rapport d’expertise établi par M. [N], qu’elle avait consulté à cette fin.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 06 juin 2024, la société [O] [E] a fait assigner la société MACDONALD COMMERCES devant le juge des loyer commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte du 30 juillet 2024, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer révisé en application des article L.145-37 et suivant du code de commerce à la somme annuelle de 70.000 euros en principal à effet du 03 janvier 2024, date d’envoi de sa demande à la bailleresse.

En cours d’instance, en réponse à la société MACDONALD COMMERCES qui a notamment excipé de ce que le loyer de base avait été contractuellement fixé moins de trois années avant sa demande de révision, la société [O] VILETTE a notifié une nouvelle demande de révision du loyer par courrier recommandé avec avis de réception adressé le 06 juin 2025, date à laquelle elle demande que soit fixé le loyer révisé à la somme de 70.000 euros, à titre subsidiaire.

De plus, par acte sous seing privé enregistré le 12 septembre 2025, la société [O] [E] a vendu son fonds de commerce à la société THAÏ [O], en cours de constitution, représentée par M. [D] [S].

Aux termes de leur mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 30 mars 2026, la société [O] [E] et la société THAÏ [O] demandent au juge des loyers commerciaux, de :

A titre liminaire :

- SE DECLARER COMPETENT pour statuer sur la fixation du loyer révisé, à tout le moins sur le loyer minimum, et DIRE la société [O] [E] et la société THAI [O] recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et prétentions ; 
- SE DECLARER INCOMPETENT pour apprécier la validité et l’opposabilité de la cession du fonds de commerce à la société THAI [O] ; 
- DECLARER la société [O] [E] et la société THAI [O] recevables en leur demande de révision du loyer minimum garanti ; 
- DECLARER RECEVABLE l’intervention volontaire de la société THAI [O] ; 
 
A titre principal :

- FIXER le prix du loyer annuel du bail révisé au 3 janvier 2024, et subsidiairement au 6 juin 2025, par application de l’article L.145-38 du Code de commerce à la somme annuelle de 70.000 euros HT et HC ;
- JUGER que le trop-perçu de loyers depuis le 3 janvier 2024 portera intérêts au taux légal au profit du demandeur avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; 
- DEBOUTER la société MACDONALD COMMERCES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
A titre subsidiaire, et pour le cas où le Tribunal estimerait ne pas posséder tous les éléments d’appréciation, avec exécution provisoire :
 
- ORDONNER une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce avec mission de rechercher la valeur locative des Locaux Loués ; 
- DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, et lui donner notamment pour mission d’entendre les parties, visiter les lieux, se faire remettre tous les documents, entendre tous sachants, donner son avis sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ainsi que sur le montant de la valeur locative et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Tribunal tous les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux Locaux Loués à la date du 3 janvier 2024; 
- ORDONNER que le loyer soit fixé provisoirement à la somme de 70 000 euros HT et HC, à compter (i) du 3 janvier 2024 et subsidiairement (ii) du 6 juin 2025 et pour la durée de la procédure ; 
- REJETER le surplus des demandes, fins et prétentions de la société MACDONALD COMMERCES ; 
 



En tout état de cause :

- CONDAMNER la société MACDONALD COMMERCES au paiement au profit des sociétés [O] [E] et THAI [O] de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 
 

Selon dernier mémoire notifié en lettres recommandées dont les avis de réception a été reçus le 26 mars 2026, la société MACDONALD COMMERCES demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

- RELEVER que les Parties ont fait choix d’un loyer binaire échappant au statut des baux commerciaux et empêchant en conséquence le Juge des loyers commerciaux, auquel aucune clause contractuelle n’attribue compétence, d’intervenir pour fixer le prix du bail révisé en application des articles L.145-37 et suivants du Code de commerce, 
 
En conséquence, 

- SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur le prix du loyer révisé et DECLARER IRRECEVABLE la société [O] [E] en sa demande de révision du loyer de base, 
 
A titre subsidiaire, si le Tribunal se déclarait compétent et déclarait recevable la société [O] [E] en sa demande de révision du loyer de base,

S’agissant de l’intervention volontaire de la société THAI [O], 

- DECLARER IRRECEVABLE la société THAI [O] en sa demande d’intervention volontaire à défaut de qualité à agir, en raison de l’inopposabilité de la cession au Bailleur, 
- PRENDRE ACTE que la société SNC MACDONALD COMMERCES se réserve toute action du chef de la cession intervenue entre la société [O] [E] et la société THAI [O] en infraction avec les clauses du Bail, et notamment en résiliation judiciaire à l’encontre de la société [O] [E] et en expulsion à l’encontre de tous occupants de son chef et notamment en conséquence à l’égard de la société THAI [O], occupante sans droit ni titre,
 
S’agissant de la demande de révision en date du 3 janvier 2024, 

- PRENDRE ACTE de la fixation conventionnelle du loyer à effet du 1er avril 2021,
- RELEVER le non-respect du délai minimal de trois (3) ans requis pour procéder à une demande de révision triennale,
 
En conséquence, 

- DECLARER IRRECEVABLE la demande de révision en date du 3 janvier 2024, 
- DEBOUTER la société [O] [E] de sa demande en révision à effet du 3 janvier 2024, 
 
A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire la demande de révision en date du 3 janvier 2024 était déclarée recevable,
 
- RETENIR ET JUGER que la société [O] [E] ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue entre le 1 er avril 2021 et le 3 juin 2024 ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent (10%) de la valeur locative, 
 
En conséquence,
 
- DEBOUTER la société [O] [E] de sa demande de révision à effet du 3 janvier 2024 et plus généralement débouter la société [O] [E] de ses demandes, fins et conclusions, 
 
A titre infiniment subsidiaire,
 
S’agissant de la demande de révision en date du 6 juin 2025, 

- CONSTATER que la société [O] [E] ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue entre le 1er avril 2021 et le 6 juin 2025 ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent (10 %) de la valeur locative, 
 
En conséquence, 

- DEBOUTER la société [O] [E] de sa demande de révision à effet du 6 juin 2025, et plus généralement DEBOUTER la société [O] [E] de ses demandes, fins et conclusions, 
 
A titre plus infiniment subsidiaire, Si Madame ou Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux estimait devoir ordonner une mesure d’instruction, 

- FIXER au montant du dernier loyer contractuel, le loyer provisionnel que le Preneur devra régler à la date d’effet du nouveau loyer, 
- DEBOUTER la société [O] [E] de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel à un montant inférieur au dernier loyer contractuel durant le cours de l’instance et les opérations d’expertise, 
 
En tout état de cause,

- DEBOUTER plus généralement la société [O] [E] de l’ensemble de ses prétentions, 
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, 
- CONDAMNER la société [O] [E] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens en ce compris tous éventuels frais d’expertise.


C’est dans ce contexte que l’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mars 2026, mise en délibéré au 19 mai 2026 puis, prorogée au 27 mai 2026 et au 08 juin 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION


I- Sur la compétence du juge des loyers commerciaux


Les demanderesses soutiennent que le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la fixation du loyer révisé introduite à l’encontre de la bailleresse en application des articles L.145-37 et suivant du code de commerce. Elles fondent leur prétention sur le caractère d’ordre public de ces articles et le fait que le bail n’exclut pas le recours au juge des loyers commerciaux mais le prévoit au contraire expressément concernant le montant du loyer renouvelé. Selon elles, le juge des loyers commerciaux doit en tirer les conséquences pour retenir sa compétence en matière de fixation du loyer révisé.

La bailleresse lui oppose qu’en stipulant un loyer binaire les parties ont entendu se soustraire à la compétence judiciaire dans le cadre de la fixation du loyer révisé. Elle conteste aussi la lecture extensive de la clause du bail attribuant compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de base renouvelé en cas de désaccord entre les parties.

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En application de l’article L.145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. 

Selon l’article L.145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Le caractère d’ordre public du dispositif de révision légale a pour conséquence que les parties ne peuvent pas renoncer ab initio au droit de révision dans une clause du bail. 

Il est par ailleurs constant que si les parties à un bail commercial qui stipulent un loyer binaire composé d’un loyer minimum garanti et d’une part variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé ou révisé, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire. Elles peuvent en effet prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative. 

Il est également admis que même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher la volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur le loyer révisé en application des articles L.145-37 et suivant du code de commerce.

Aux termes de 6.2 « Loyer de renouvellement », les parties ont expressément donné compétence au juge des loyers commerciaux, en cas de désaccord sur le loyer de base de renouvellement, et précisé que celui-ci serait fixé à la valeur locative, les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce étant expressément exclues.

Les parties n’ont en revanche prévu aucune clause dans le bail concernant la révision triennale prévue par les articles L.145-37 et suivant du code de commerce.

Il s’en déduit, d’une part, que la locataire peut, en l’absence de clause contraire, solliciter la révision du loyer de base dans les conditions légales et, d’autre part, que cette révision légale ne peut s’appliquer qu’au loyer de base ce, par analogie avec les stipulations contractuelles liant les parties qui, en cas de renouvellement de bail, ont prévu une fixation à la valeur locative uniquement du montant dudit loyer de base.

De même, en cohérence avec la clause expresse attribuant compétence au juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer de base lors du renouvellement du bail en cas de désaccord des parties, il convient de retenir que le juge des loyers commerciaux est compétent pour fixer le loyer de base révisé, en l’absence de clause excluant sa compétence de ce chef.

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la demande de révision du loyer de base formée par la société [O] [E] et la société THAÏ [O] en application de l’article R.145-23 du code de commerce et l’exception d’incompétence soulevée par la société MACDONALD COMMERCES sera rejetée.


II- Sur la recevabilité de la demande de révision du loyer introduite par la société [O] [E] et la société THAÏ [O]

La société [O] [E] et la société THAÏ [O] demandent au juge des loyers commerciaux de les déclarer recevables en leurs demandes. Elles font valoir que la société THAÏ [O] est recevable en son intervention volontaire compte tenu de la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués en cours de procédure. Elles ajoutent que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour se prononcer sur l’inopposabilité alléguée de ladite cession à la bailleresse. Elles estiment aussi que leur demande de fixation du loyer à effet du 03 janvier 2024 et, à titre subsidiaire, à effet du 06 juin 2025 est recevable.

La bailleresse résiste à ces prétentions, arguant, d’une part, que la société THAÏ [O] est irrecevable à agir car la cession du fonds de commerce lui est inopposable, ce qu’elle se réserve de faire valoir devant le tribunal et d’autre part, que moins de trois ans se sont écoulés à la date de révision du loyer demandée au 03 janvier 2024 depuis la modification conventionnelle du loyer de base intervenue à effet du 1er avril 2021.


Sur l’intervention volontaire de la société THAÏ [O]

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l'article 328 du même code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. 

L'article 329 du même code dispose que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

L'article 330 dudit code ajoute que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Par ailleurs, l’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de se prononcer sur l’opposabilité à la bailleresse de la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués intervenue au profit de la société THAÏ [O] suivant acte sous seing privé enregistré le 12 septembre 2025. 

Or, la défenderesse ne demande pas au juge des loyers commerciaux de statuer sur l’inopposabilité de la cession alléguée. 

L’incompétence invoquée par les demanderesses sera donc rejetée, celle-ci étant sans objet.

Par ailleurs, en l’absence de décision de justice retenant l’inopposabilité invoquée par la bailleresse à ce stade, la société THAÏ [O] justifie, en sa qualité de cessionnaire, d’un intérêt à agir aux côtés de la société [O] [E] concernant la fixation du montant du loyer révisé.

Par conséquent, il convient de prendre acte de son intervention volontaire.


Sur la recevabilité de la fixation du loyer de base révisé au 03 janvier 2024 et subsidiairement au 06 juin 2025

Aux termes de l’article L.145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

L’article R.145-20 du même code dispose que la demande de révision des loyers est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

En l’espèce, il est établi et non-contesté que les parties ont fixé contractuellement le loyer annuel de base à la somme annuelle de 149.200,28 euros en principal à compter rétroactivement du 1er avril 2021, selon lettre-avenant en date du 09 février 2022.

Par conséquent, à la date de notification de la demande de révision du loyer de base, adressée le 03 janvier 2024 par la société [O] [E], moins de trois années s’étaient écoulées depuis la dernière fixation conventionnelle du loyer.

Il convient donc d’accueillir la fin de non-recevoir élevée par la bailleresse et de déclarer la demande principale de fixation du loyer de base révisé à effet du 03 janvier 2024 formée par la société [O] [E] et la société THAÏ [O], irrecevable.

Concernant la demande subsidiaire de fixation du loyer de base révisé à effet du 06 juin 2025, ajoutée par les demanderesses en cours d’instance, le juge des loyers commerciaux relève qu’elle ne satisfait pas aux dispositions de l’article R.145-27 du code de commerce, qui précise que le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi d’une demande de fixation du loyer renouvelé ou révisé avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. 

En effet, les demanderesses ne justifient pas de la délivrance d’une assignation pour voir fixer le loyer de base révisé au 06 juin 2025 après l’expiration d’un délai de trente jours à compter de la notification du mémoire préalable prévu. 

L’article 16 du code de procédure civile prescrivant au juge, en toutes circonstances, de faire observer et d’observer lui-même le principe de la contradiction et de ne retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement, il convient d'ordonner la réouverture des débats à l'audience du 16 septembre 2026 à 9h30 afin que les parties notifient un mémoire s’expliquant sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer de base révisé au 06 juin 2025, formulée à titre subsidiaire, dans le cadre de l’instance introduite devant le juge des loyers commerciaux par acte du 30 juillet 2024, soit près d’un an avant la demande de révision du loyer de base litigieuse.

Il sera, par conséquent, suris à statuer sur de surplus des demandes des parties.


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux statuant par jugement mixte, contradictoire en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la fixation du montant du loyer révisé élevée par la société MACDONALD COMMERCES, 

SE DECLARE COMPETENT pour statuer sur la demande de fixation du loyer de base révisé,

PREND ACTE de l’intervention volontaire de la société THAÏ [O] ès qualités de cessionnaire du fonds de commerce exploité par la société [O] [E] dans les lieux loués,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de fixation du loyer de base révisé au 03 janvier 2024 formée par la société [O] [E] et la société THAÏ [O],

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience de plaidoiries du 16 septembre 2026 à 09h30 afin que les parties notifient un mémoire s’expliquant sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer de base révisé au 06 juin 2025, formulée à titre subsidiaire par la société [O] [E] et la société THAÏ [O], compte tenu des dispositions de l’article R.145-27 du code de commerce, selon le calendrier suivant :

- mémoire de la société [O] [E] et la société THAÏ [O] avant le 15 juillet 2026,
- mémoire de la société MACDONALD COMMERCES avant le 10 septembre 2026,

ORDONNE le sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1], le 08 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER E. ALVES

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