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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1, 27 août 2026, n° 24/00545

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Selon ordonnance d’injonction de payer numéro 21-23-003861 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, le 9 janvier 2024 Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] [E] et Monsieur [J] [K] [E] ont été condamnés solidairement à payer à Madame [Y] [D] la somme de 5362,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 octobre 2023 outre les dépens.

Ladite ordonnance a été signifiée par acte délivré le 5 février 2024 à étude à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] et le 19 janvier 2024 à étude à Monsieur [J] [K] [E].

Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] ont par requête du 10 février 2024 adresssée au greffe et reçue le 14 février 2024 formé opposition à ladite ordonnance. 

Les parties ont régulièrement été convoqués à l’audience du 30 avril 2024

A cette date, Monsieur [H] [S] est présent et Madame [Z] [S] est régulièrement représentée par le premier, muni d’un pouvoir et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 novembre 2024 aux fins de faire citer Monsieur [J] [K] [E], afin de régulariser la procédure, le pli de la convocation adressé en recommandé avec avis de réception ne lui étant pas parvenu.

Monsieur [J] [K] [E] a été cité à l’audience du 14 novembre 2024, par acte délivré le 22 mai 2024 à étude.

A cette date, Madame [Y] [D] épouse [I] est représenté par son conseil et aux termes de ses conclusions indique que selon contrat sous seing privé du 18 mai 2022 portant sur un local d’habitation sis 24 Avenue Théophile GAUTHIER 75016 PARIS, elle a donné à bail lesdits lieux à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] et que Monsieur [J] [K] [E] s’est porté caution solidaire de leurs obligations issues du bail par acte séparé.

Elle indique qu’ils n’ont plus réglé les loyers à compter du mois de juillet 2023 puis ont donné leur dédite et ont libéré les lieux le 4 octobre 2023, date de l’état des lieux de sortie alors qu’elle avait diligenté un commandement de payer en août 2023.

Elle ajoute que le compte de départ fait état d’un solde en sa faveur de la somme de 5362,03 euros après déduction du dépôt de garantie conservé, alors que la dette s’élevait à la somme de plus de 11 000 euros. Elle estime que les moyens invoqués à l’appui de leur opposition sont infondés et entend voir confirmer l’ordonnance d’injonction de payer contestée quant au montant des loyers et charges dues

Sur les nuisances qu’ils invoquent, elle indique qu’ils n’ont entamé aucune démarche à cet effet et alors que rien ne les autorisait à suspendre de leur initiative le paiement des loyers.

S’agissant d’un dégât des eaux, elle précise qu’il concernait les parties communes et non les parties privatives et que dans ces conditions, en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur ne peut garantir les troubles causés par des tiers et qu’ils auraient dû agir contre le syndicat des copropriétaires.

Concernant le chauffage, elle fait observer qu’il n’est justifié d’aucun constat ni expertise ni documents qui viennent étayer les griefs invoqués et alors qu’elle a sollicité le syndicat des copropriétaires afin qu’il intervienne lorsque les locataires se sont plaint de cette difficulté et alors que le chauffage est collectif et qu’elle a financé des radiateurs d’appoint le temps que le syndicat des copropriétaires intervienne et alors que le chauffage a été rétabli le 2 janvier 2023 et qu’aux dires même des locataires, le dysfonctionnement ne concernait qu’une ou deux pièces de l’appartement. Elle insiste sur le fait qu’ils ont quitté la région parisienne pour s’installer dans la région lyonnaise et que leur dédite n’a rien à voir avec les difficultés liées avec le bailleur.

Elle sollicite la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts en estimant que l’opposition formée est abusive alors qu’ils reconnaissent eux-mêmes avoir cessé de régler les loyers en juillet 2023 et ont quitté les lieux en octobre 2023. Elle réclama la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens avec exécution provisoire et sous le bénéfice de la solidarité avec Monsieur [J] [K] [E].

Madame [Z] [E] épouse [S] est présente et indique qu’ils ont été confrontés à divers dysfonctionnements dans le logement notamment en lien avec une panne de plusieurs radiateurs, alors que le chauffage était collectif et des interventions ont eu lieu mais qu’après les premières réparations d’autres ont succédé. Ils précisent que face à cette difficulté et à l’inertie du bailleur, ils ont pris la décision de cesser de régler le loyer à compter du mois de juillet 2023 et ont libéré les lieux en octobre 2023. Ils ajoutent qu’ils ont dû faire face également à des infiltrations dans la chambre parentale dès le mois de novembre 2022 dont la causse n’a pas cessé en juin 2023. Ils estiment qu’ils ont légitimement suspendu les loyers face à une occupation aussi peu paisible.

Monsieur [H] [S] n’est ni présent ni représenté.

Monsieur [J] [K] [E] n’est ni présent ni représenté.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé plusieurs fois jusqu’à ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition 

En application de l'article 1416 du code de procédure civile, l'opposition à une ordonnance d’injonction de payer est recevable dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à personne où à défaut suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur

En l'espèce, l'ordonnance d'injonction de payer numéro 21-23-003861 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, le 9 janvier 2024 a condamné Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] [E] et Monsieur [J] [K] [E] solidairement à payer à Monsieur [Y] [D] la somme de 5362,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 octobre 2023 outre les dépens.

Ladite ordonnance a été signifiée à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] [E] par acte délivré le 5 février 2024 à étude.

Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] ont par requête du 10 février 2024 adressée au greffe et reçue le 14 février 2024 formé opposition à ladite ordonnance 

De sorte que l’opposition formée par Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] a été réalisée dans les délais fixés par le texte susvisé et conformément à l’article 669 du code de procédure civile.
Il convient dès lors de déclarer l'opposition recevable et de dire non avenue l’ordonnance d’injonction de payer numéro 21-23-003861 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, le 9 janvier 2024, le présent jugement s’y substituant.

Sur le bien fondé de l’opposition

Aux termes de l’article 1709 du code civil «  Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

Il est de principe que le bailleur doit délivrer au locataire un bien en bon état d’usage et de réparations, et l’entretenir tout au long du bail. Les articles 1719 et 1720 du Code civil lui imposent une obligation d'entretien et de délivrance pour garantir une jouissance paisible au locataire, sans que des clauses contractuelles puissent en réduire la portée.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et «  Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En application de l’article 1728 du même code, le preneur du bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ensuite, il convient de rappeler que quand bien même, un désordre provient des parties communes, dans un immeuble en copropriété, le bailleur est tenu d’agir à l’égard du locataire pour faire effectuer les réparations ou avancer au locataire les fonds nécessaires. Toutefois diligenter le syndic ou multiplier les démarches ne suffit pas et seule la force majeure caractérisée peut le libérer de son obligation d’intervention.

Ainsi et quand bien même, les désordres relevaient du syndicat des copropriétaires et le temps d’action n’était pas maîtrisé par le bailleur, celui-ci doit indemniser le locataire du trouble de jouissance causé dans son occupation et notamment en réduisant le loyer le cas échéant, dans l’attente de la réalisation des travaux par la copropriété.

Il est établi et non contesté que Madame [Y] [D] épouse [I] a selon contrat sous seing privé du 18 mai 2022 portant sur un local d’habitation sis 24 Avenue Théophile GAUTHIER 75016 PARIS, donné à bail lesdits lieux à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S]. Monsieur [J] [K] [E] s’étant porté caution solidaire de leurs obligations issues du bail par acte séparé du 18 mai 2022

Il est justifié aux termes d’un compte locataire que les loyers n’ont plus été réglés à compter de l’échéance de juillet 2023 et il ressort des pièces du dossier que Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] après avoir donné congé ont restitué les clefs des lieux lors de l’état des lieux de sortie du 4 octobre 2023.

Ledit décompte fait état d’une dette locative, déduction du dépôt de garantie conservé, et frais d’huissier exclus, s’élevant à la somme de 5362,03 euros, incluant la taxe sur les ordures ménagères, dont le montant est justifié à l’appui de l’avis d’imposition foncier

Il ressort des pièces produites que Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] ont alerté Madame [Y] [D] épouse [I] courant 2022-2023 de divers difficultés dans l’appartement loué, soit un dysfonctionnement du chauffage, une infiltration dans la chambre parentale, laquelle par l’intermédiaire de son mandataire de gestion est intervenue auprès du syndic pour tenter de trouver des solutions. Ces difficultés résulteraient des parties communes notamment selon la demanderesse, mais aucun élément ne permet de l’établir avec certitude.

Il ressort ensuite d’un mail échangé entre le mandataire de gestion du bailleur et Madame [Z] [E] épouse [S] du 2 janvier 2023, que le dysfonctionnement du chauffage ou à tout le moins de plusieurs radiateurs dans le logement a duré deux mois et que le problème a été rétabli après mobilisation du mandataire du bailleur, lequel a indemnisé les locataires des frais d’acquisition de chauffage d’appoint.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, les éléments apportés aux débats sont suffisants pour retenir que le chauffage a dysfonctionné durant 2 mois soit entre novembre et décembre 2022. Quand bien même, ils ont disposé de chauffages d’appoint, il convient de faire observer que l’appartement est particulièrement spacieux et qu’il est chauffé par un chauffage collectif, par l’intermédiaire de radiateurs en fonte, tel que le Tribunal peut le détecter au vu des photographies annexées à l’état des lieux produit et alors que le bail précise qu’il s’agit d’un local d’environ 100 m². De telle sorte que cette solution de fortune, si elle a permis de trouver une solution la moins malaisée, elle ne correspond pas à la jouissance normale de ce qui aurait été si les radiateurs et le chauffage de l’ensemble de l’appartement avait fonctionnaient.

Egalement les pièces produites et notamment les pièces annexées à la requête en opposition sont suffisantes pour retenir l’existence d’une infiltration dans la chambre parentale. Le bailleur ne le conteste pas dans le cadre de ses moyens de défense. Toutefois et en effet, aucun élément ne vient préciser la nature exacte et l’étendue de ses désordres. Le bailleur ne justifiant d’aucun élément pour retenir qu’il s’agit d’une difficulté dont le syndicat des copropriétaires serait seul responsable. Alors qu’il incombe au bailleur, de mettre à la disposition du locataire un local à usage d’habitation sans troubler sa jouissance et qu’il doit répondre des préjudices du locataire, de tout trouble de celle-ci quand bien même, les difficultés qui les génèrent relèvent de l’intervention du syndicat des copropriétaires.

Il en résulte qu’en effet, il n’appartenait pas aux locataires de se faire justice à eux-mêmes en cessant de manière unilatérale de régler les loyers. Mais force est de constater que dans le cadre de leur opposition, alors que le juge en application de l’article 12 du code de procédure civile, doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes qui lui sont soumises, ils sollicitent l’exception d’inexécution.

De sorte qu’il appartient au bailleur pour s’exonérer de sa responsabilité, de démontrer une force majeure, qui l’a empêché d’agir, ce qu’il ne fait pas, alors qu’il avait la possibilité de procéder à une réduction du loyer.

L’article 1725 du code civil, qui protège le bailleur de troubles de jouissance dont se rendent fautifs des tiers, concernent des actes de voie de fait. Or, les désordres dans un logement en lien avec des dysfonctionnements du chauffage collectif de l’immeuble ou des infiltrations en provenance d’une partie commune ne caractérise pas la voie de fait. Le locataire étant partie au contrat avec son bailleur, à qui il appartient le cas échéant de se retourner contre le syndicat de copropriétaires éventuellement.

Ainsi, et au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] justifient d’un trouble de jouissance dont la juste réparation peut être fixée à la somme de 4000 euros soit l’équivalent de 1000 euros au titre de l’infiltration dans la chambre parentale, sur un an d’occupation, et celle de 3000 euros, correspondant à la moitié d’un loyer soit 1500 euros sur deux mois.

Madame [Y] [D] épouse [I] est donc condamnée à payer à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En revanche, la dette locative dont ils sont redevables étant fixée à la somme de 5362,03 euros, au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de faire application des articles 1347 et suivants du code civil et d’ordonner la compensation des sommes réciproques dues

De telle sorte que Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] sont condamnés solidairement à payer à Madame [Y] [D] épouse [I], la somme de 1362,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [J] [K] [E] est condamné solidairement au paiement de cette somme, en application de l’acte de caution qu’il a signé et qui correspond à l’étendue de son engagement, ce en application des articles 2297 du code civil.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive 

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce et vu les développements qui précèdent, le Tribunal ne peut que débouter Madame [Y] [D] épouse [I] de cette demande de ce chef

Sur les autres demandes

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce et vu l’issue du litige, chaque partie conserve la charge de ses propres dépens

Sur l'article 700 du code de procédure civile 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [Y] [D] épouse [I] est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, alors que l’opposition déclarée recevable, était partiellement fondée.

Sur l'exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En l’espèce aucun élément ne justifie que l’exécution dont bénéficie de plein droit la présente décision soit écartée.
PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal par jugement réputé contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

Déclare l’opposition de Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] recevable.

Déclare l’ordonnance d’injonction de payer numéro 21-23-003861 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, le 9 janvier 2024, non avenue, le présent jugement s’y substituant.

Dispositif

En conséquence,

Condamne solidairement Monsieur [H] [S], Madame [Z] [E] épouse [S] et Monsieur [J] [K] [E] à payer à Madame [Y] [D] épouse [I] la somme de 1362,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Déboute Madame [Y] [D] épouse [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Déboute Madame [Y] [D] épouse [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 24/00545 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZDHC

Jugement du : 
27/08/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1











[Y] [D]
C/
[H] [S]
























Copie exécutoire délivrée
le :
à : [Q] DREZET

Expédition délivrée
le :
Madame [O]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT


A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi vingt sept Août deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER LORS DU DELIBERE : SAVINO Grazia


ENTRE : 

DEMANDERESSE A L’INJONCTION DE PAYER
DEFENDERESSE A L’OPPOSITION 

Madame [Y] [D], demeurant 1 rue des Blanchisseurs - 92800 PUTEAUX
représenté par Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

d’une part,


DEFENDEURS A L’OPPOSTION
DEFENDEURS A L’INJONCTION DE PAYER

Monsieur [H] [S], demeurant 138 chemin de la Balancerie - 74920 COMBLOUX
non comparant, ni représenté

régulièrement convoqué à l’audience du 30 avril 2024

Madame [Z] [O], demeurant 138 chemin de la Balancerie - 74920 COMBLOUX
comparante,

régulièrement convoquée à l’audience du 30 avril 2024

Monsieur [J] [K] [E], demeurant 29 avenue Roger Salengro - 68100 MULHOUSE
non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024.

d’autre part


Date de la première audience : 30/04/2024
Date de la mise en délibéré : 14/11/2024



EXPOSE DU LITIGE 

Selon ordonnance d’injonction de payer numéro 21-23-003861 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, le 9 janvier 2024 Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] [E] et Monsieur [J] [K] [E] ont été condamnés solidairement à payer à Madame [Y] [D] la somme de 5362,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 octobre 2023 outre les dépens.

Ladite ordonnance a été signifiée par acte délivré le 5 février 2024 à étude à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] et le 19 janvier 2024 à étude à Monsieur [J] [K] [E].

Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] ont par requête du 10 février 2024 adresssée au greffe et reçue le 14 février 2024 formé opposition à ladite ordonnance. 

Les parties ont régulièrement été convoqués à l’audience du 30 avril 2024

A cette date, Monsieur [H] [S] est présent et Madame [Z] [S] est régulièrement représentée par le premier, muni d’un pouvoir et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 novembre 2024 aux fins de faire citer Monsieur [J] [K] [E], afin de régulariser la procédure, le pli de la convocation adressé en recommandé avec avis de réception ne lui étant pas parvenu.

Monsieur [J] [K] [E] a été cité à l’audience du 14 novembre 2024, par acte délivré le 22 mai 2024 à étude.

A cette date, Madame [Y] [D] épouse [I] est représenté par son conseil et aux termes de ses conclusions indique que selon contrat sous seing privé du 18 mai 2022 portant sur un local d’habitation sis 24 Avenue Théophile GAUTHIER 75016 PARIS, elle a donné à bail lesdits lieux à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] et que Monsieur [J] [K] [E] s’est porté caution solidaire de leurs obligations issues du bail par acte séparé.

Elle indique qu’ils n’ont plus réglé les loyers à compter du mois de juillet 2023 puis ont donné leur dédite et ont libéré les lieux le 4 octobre 2023, date de l’état des lieux de sortie alors qu’elle avait diligenté un commandement de payer en août 2023.

Elle ajoute que le compte de départ fait état d’un solde en sa faveur de la somme de 5362,03 euros après déduction du dépôt de garantie conservé, alors que la dette s’élevait à la somme de plus de 11 000 euros. Elle estime que les moyens invoqués à l’appui de leur opposition sont infondés et entend voir confirmer l’ordonnance d’injonction de payer contestée quant au montant des loyers et charges dues

Sur les nuisances qu’ils invoquent, elle indique qu’ils n’ont entamé aucune démarche à cet effet et alors que rien ne les autorisait à suspendre de leur initiative le paiement des loyers.

S’agissant d’un dégât des eaux, elle précise qu’il concernait les parties communes et non les parties privatives et que dans ces conditions, en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur ne peut garantir les troubles causés par des tiers et qu’ils auraient dû agir contre le syndicat des copropriétaires.

Concernant le chauffage, elle fait observer qu’il n’est justifié d’aucun constat ni expertise ni documents qui viennent étayer les griefs invoqués et alors qu’elle a sollicité le syndicat des copropriétaires afin qu’il intervienne lorsque les locataires se sont plaint de cette difficulté et alors que le chauffage est collectif et qu’elle a financé des radiateurs d’appoint le temps que le syndicat des copropriétaires intervienne et alors que le chauffage a été rétabli le 2 janvier 2023 et qu’aux dires même des locataires, le dysfonctionnement ne concernait qu’une ou deux pièces de l’appartement. Elle insiste sur le fait qu’ils ont quitté la région parisienne pour s’installer dans la région lyonnaise et que leur dédite n’a rien à voir avec les difficultés liées avec le bailleur.

Elle sollicite la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts en estimant que l’opposition formée est abusive alors qu’ils reconnaissent eux-mêmes avoir cessé de régler les loyers en juillet 2023 et ont quitté les lieux en octobre 2023. Elle réclama la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens avec exécution provisoire et sous le bénéfice de la solidarité avec Monsieur [J] [K] [E].

Madame [Z] [E] épouse [S] est présente et indique qu’ils ont été confrontés à divers dysfonctionnements dans le logement notamment en lien avec une panne de plusieurs radiateurs, alors que le chauffage était collectif et des interventions ont eu lieu mais qu’après les premières réparations d’autres ont succédé. Ils précisent que face à cette difficulté et à l’inertie du bailleur, ils ont pris la décision de cesser de régler le loyer à compter du mois de juillet 2023 et ont libéré les lieux en octobre 2023. Ils ajoutent qu’ils ont dû faire face également à des infiltrations dans la chambre parentale dès le mois de novembre 2022 dont la causse n’a pas cessé en juin 2023. Ils estiment qu’ils ont légitimement suspendu les loyers face à une occupation aussi peu paisible.

Monsieur [H] [S] n’est ni présent ni représenté.

Monsieur [J] [K] [E] n’est ni présent ni représenté.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé plusieurs fois jusqu’à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition 

En application de l'article 1416 du code de procédure civile, l'opposition à une ordonnance d’injonction de payer est recevable dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à personne où à défaut suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur

En l'espèce, l'ordonnance d'injonction de payer numéro 21-23-003861 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, le 9 janvier 2024 a condamné Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] [E] et Monsieur [J] [K] [E] solidairement à payer à Monsieur [Y] [D] la somme de 5362,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 octobre 2023 outre les dépens.

Ladite ordonnance a été signifiée à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] [E] par acte délivré le 5 février 2024 à étude.

Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] ont par requête du 10 février 2024 adressée au greffe et reçue le 14 février 2024 formé opposition à ladite ordonnance 

De sorte que l’opposition formée par Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [S] a été réalisée dans les délais fixés par le texte susvisé et conformément à l’article 669 du code de procédure civile.
Il convient dès lors de déclarer l'opposition recevable et de dire non avenue l’ordonnance d’injonction de payer numéro 21-23-003861 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, le 9 janvier 2024, le présent jugement s’y substituant.

Sur le bien fondé de l’opposition

Aux termes de l’article 1709 du code civil «  Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

Il est de principe que le bailleur doit délivrer au locataire un bien en bon état d’usage et de réparations, et l’entretenir tout au long du bail. Les articles 1719 et 1720 du Code civil lui imposent une obligation d'entretien et de délivrance pour garantir une jouissance paisible au locataire, sans que des clauses contractuelles puissent en réduire la portée.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et «  Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En application de l’article 1728 du même code, le preneur du bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ensuite, il convient de rappeler que quand bien même, un désordre provient des parties communes, dans un immeuble en copropriété, le bailleur est tenu d’agir à l’égard du locataire pour faire effectuer les réparations ou avancer au locataire les fonds nécessaires. Toutefois diligenter le syndic ou multiplier les démarches ne suffit pas et seule la force majeure caractérisée peut le libérer de son obligation d’intervention.

Ainsi et quand bien même, les désordres relevaient du syndicat des copropriétaires et le temps d’action n’était pas maîtrisé par le bailleur, celui-ci doit indemniser le locataire du trouble de jouissance causé dans son occupation et notamment en réduisant le loyer le cas échéant, dans l’attente de la réalisation des travaux par la copropriété.

Il est établi et non contesté que Madame [Y] [D] épouse [I] a selon contrat sous seing privé du 18 mai 2022 portant sur un local d’habitation sis 24 Avenue Théophile GAUTHIER 75016 PARIS, donné à bail lesdits lieux à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S]. Monsieur [J] [K] [E] s’étant porté caution solidaire de leurs obligations issues du bail par acte séparé du 18 mai 2022

Il est justifié aux termes d’un compte locataire que les loyers n’ont plus été réglés à compter de l’échéance de juillet 2023 et il ressort des pièces du dossier que Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] après avoir donné congé ont restitué les clefs des lieux lors de l’état des lieux de sortie du 4 octobre 2023.

Ledit décompte fait état d’une dette locative, déduction du dépôt de garantie conservé, et frais d’huissier exclus, s’élevant à la somme de 5362,03 euros, incluant la taxe sur les ordures ménagères, dont le montant est justifié à l’appui de l’avis d’imposition foncier

Il ressort des pièces produites que Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] ont alerté Madame [Y] [D] épouse [I] courant 2022-2023 de divers difficultés dans l’appartement loué, soit un dysfonctionnement du chauffage, une infiltration dans la chambre parentale, laquelle par l’intermédiaire de son mandataire de gestion est intervenue auprès du syndic pour tenter de trouver des solutions. Ces difficultés résulteraient des parties communes notamment selon la demanderesse, mais aucun élément ne permet de l’établir avec certitude.

Il ressort ensuite d’un mail échangé entre le mandataire de gestion du bailleur et Madame [Z] [E] épouse [S] du 2 janvier 2023, que le dysfonctionnement du chauffage ou à tout le moins de plusieurs radiateurs dans le logement a duré deux mois et que le problème a été rétabli après mobilisation du mandataire du bailleur, lequel a indemnisé les locataires des frais d’acquisition de chauffage d’appoint.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, les éléments apportés aux débats sont suffisants pour retenir que le chauffage a dysfonctionné durant 2 mois soit entre novembre et décembre 2022. Quand bien même, ils ont disposé de chauffages d’appoint, il convient de faire observer que l’appartement est particulièrement spacieux et qu’il est chauffé par un chauffage collectif, par l’intermédiaire de radiateurs en fonte, tel que le Tribunal peut le détecter au vu des photographies annexées à l’état des lieux produit et alors que le bail précise qu’il s’agit d’un local d’environ 100 m². De telle sorte que cette solution de fortune, si elle a permis de trouver une solution la moins malaisée, elle ne correspond pas à la jouissance normale de ce qui aurait été si les radiateurs et le chauffage de l’ensemble de l’appartement avait fonctionnaient.

Egalement les pièces produites et notamment les pièces annexées à la requête en opposition sont suffisantes pour retenir l’existence d’une infiltration dans la chambre parentale. Le bailleur ne le conteste pas dans le cadre de ses moyens de défense. Toutefois et en effet, aucun élément ne vient préciser la nature exacte et l’étendue de ses désordres. Le bailleur ne justifiant d’aucun élément pour retenir qu’il s’agit d’une difficulté dont le syndicat des copropriétaires serait seul responsable. Alors qu’il incombe au bailleur, de mettre à la disposition du locataire un local à usage d’habitation sans troubler sa jouissance et qu’il doit répondre des préjudices du locataire, de tout trouble de celle-ci quand bien même, les difficultés qui les génèrent relèvent de l’intervention du syndicat des copropriétaires.

Il en résulte qu’en effet, il n’appartenait pas aux locataires de se faire justice à eux-mêmes en cessant de manière unilatérale de régler les loyers. Mais force est de constater que dans le cadre de leur opposition, alors que le juge en application de l’article 12 du code de procédure civile, doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes qui lui sont soumises, ils sollicitent l’exception d’inexécution.

De sorte qu’il appartient au bailleur pour s’exonérer de sa responsabilité, de démontrer une force majeure, qui l’a empêché d’agir, ce qu’il ne fait pas, alors qu’il avait la possibilité de procéder à une réduction du loyer.

L’article 1725 du code civil, qui protège le bailleur de troubles de jouissance dont se rendent fautifs des tiers, concernent des actes de voie de fait. Or, les désordres dans un logement en lien avec des dysfonctionnements du chauffage collectif de l’immeuble ou des infiltrations en provenance d’une partie commune ne caractérise pas la voie de fait. Le locataire étant partie au contrat avec son bailleur, à qui il appartient le cas échéant de se retourner contre le syndicat de copropriétaires éventuellement.

Ainsi, et au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] justifient d’un trouble de jouissance dont la juste réparation peut être fixée à la somme de 4000 euros soit l’équivalent de 1000 euros au titre de l’infiltration dans la chambre parentale, sur un an d’occupation, et celle de 3000 euros, correspondant à la moitié d’un loyer soit 1500 euros sur deux mois.

Madame [Y] [D] épouse [I] est donc condamnée à payer à Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En revanche, la dette locative dont ils sont redevables étant fixée à la somme de 5362,03 euros, au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de faire application des articles 1347 et suivants du code civil et d’ordonner la compensation des sommes réciproques dues

De telle sorte que Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] sont condamnés solidairement à payer à Madame [Y] [D] épouse [I], la somme de 1362,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [J] [K] [E] est condamné solidairement au paiement de cette somme, en application de l’acte de caution qu’il a signé et qui correspond à l’étendue de son engagement, ce en application des articles 2297 du code civil.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive 

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce et vu les développements qui précèdent, le Tribunal ne peut que débouter Madame [Y] [D] épouse [I] de cette demande de ce chef

Sur les autres demandes

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce et vu l’issue du litige, chaque partie conserve la charge de ses propres dépens

Sur l'article 700 du code de procédure civile 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [Y] [D] épouse [I] est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, alors que l’opposition déclarée recevable, était partiellement fondée.

Sur l'exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En l’espèce aucun élément ne justifie que l’exécution dont bénéficie de plein droit la présente décision soit écartée.
PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal par jugement réputé contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

Déclare l’opposition de Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [E] épouse [S] recevable.

Déclare l’ordonnance d’injonction de payer numéro 21-23-003861 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, le 9 janvier 2024, non avenue, le présent jugement s’y substituant.

En conséquence,

Condamne solidairement Monsieur [H] [S], Madame [Z] [E] épouse [S] et Monsieur [J] [K] [E] à payer à Madame [Y] [D] épouse [I] la somme de 1362,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Déboute Madame [Y] [D] épouse [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Déboute Madame [Y] [D] épouse [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 1416, code civil 2297, code civil 1725, code de procedure civile 669, code civil 1709, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-27T18:20:58.322Z.