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Décision de justice

Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 2, 25 juin 2026, n° 25/15810

AutreContratsBaux d'habitation et baux professionnels
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE



M. [Y] est propriétaire d'un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte sous-seing privé du 14 juin 2029, M. [Y] a consenti un bail à usage d'habitation et meublé à M. [E] sur l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5], correspondant au lot 1049.



Ledit bail a été conclu pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer d'un montant de 610 euros hors charges, auquel s'ajoutait une provision pour charges d'un montant de 80 euros. Le montant total du loyer s'élevait à la somme de 690 euros par mois.



M. [D] s'est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, réparations locatives et toutes indemnités dues par M. [E].



Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, M. [Y] a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour un montant total de 9 736,38 euros.



Par actes de commissaire de justice des 5 et 6 février 2025, M. [Y] a fait assigner M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, statuant en référé, aux fins d'obtenir :


La constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers d'un bail meublé signé le 14 juin 2019,

L'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef avec, au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

La séquestration des meubles garnissant le logement,

La condamnation solidaire de M. [E] et M. [D] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 11 270 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation,

La fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 690 euros,

La condamnation solidaire de M. [E] et M. [D] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.




Par ordonnance contradictoire du 1er juillet 2025, le juge des référés a :


Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence ;

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 janvier 2025,

Condamné solidairement M. [E] et M. [D] à payer à titre provisionnel à M. [Y] la somme de 12 420 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du commandement, sur la somme de 9 620 euros, à compter du 1er avril 2025 pour le solde, 

Autorisé M. [Y] à procéder à l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 690 euros par mois,

Condamné solidairement M. [E] et M. [D] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamné solidairement M. [E] et M. [D] à payer M. [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné solidairement M. [E] et M. [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024,

Rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.




Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 17 septembre 2025, M. [D] et M. [E] ont relevé appel de cette décision. 



Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, 1217, 1219 et 1709 du code civil, ils demandent à la cour de :




Infirmer l'ordonnance rendue 1er juillet 2025 par le tribunal de proximité de Pantin, en ce qu'elle :

déboute M. [E] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de M. [Y] ;

constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 janvier 2025 ;

les condamne solidairement à payer à titre provisionnel M. [Y] la somme de 12 420 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du commandement, sur la somme de 9 620 euros, et à compter du 1er avril 2025 pour le solde ; 

autorise M. [Y] à procéder à l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

fixe l'indemnité d'occupation à la somme de 690 euros par mois ; 

les condamne solidairement à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ; 

les condamne solidairement à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024 ; 


Statuant à nouveau : 


Condamner M. [Y] au versement de la somme de 2 660,99 euros au titre du préjudice matériel subi par M. [J] [E] ; 

Débouter M. [Y] de toutes ses demandes ; 

Condamner M. [Y] à verser à M. [J] [E] la somme de 5 000 euros ainsi que les entiers dépens de la présente instance, en application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile. 




Ils font valoir qu'en qualité de bailleur, M. [Y] a été averti par le gestionnaire de copropriété de la situation préoccupante de l'appartement consécutive à la présence de squatteur ; que le bailleur a gardé le silence ; que M. [J] [E] a apporté des preuves de ce que la situation n'était pas de son fait ; qu'il est de bonne foi. 



Ils soulignent que le silence du bailleur a conduit son locataire à entamer seul une procédure d'expulsion et que ce dernier n'est pas responsable de l'échec de cette instance dont il a assumé seul les frais. Il expose qu'il a justifié d'un dépôt de plainte, un procès-verbal de constat et le relevé des noms sur la boîte aux lettres. 





Il fait état de la perte de plusieurs effets personnels pour la somme de 2 660,99 euros. 



M. [J] [E] fait valoir qu'il a été privé de toute jouissance des lieux loués, ce qui résulte de l'inaction manifeste du bailleur ; que sa demande de suspension du paiement des loyers est pleinement justifiée par l'application du principe d'exception d'inexécution.



Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 février 2026, au visa des articles 873 du code de procédure civile et 1219 du code civil, M. [Y] demande à la cour de :




Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection en date du 1er juillet 2025 en toutes ses dispositions, 


En conséquence, 


Débouter M. [E] et M. [D] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 


En tout état de cause, et y ajoutant : 


Condamner solidairement M. [E] et M. [D] à lui payer la somme de 10 000 euros, outre l'amende civile qui pourrait être prononcée, à titre de dommages-intérêts pour procédure manifestement abusive et dilatoire, 

Condamner solidairement M. [E] et M. [D] à lui la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




Il fait valoir que depuis novembre 2023, M. [E] ne paie plus ses loyers et ses charges invoquant la présence de squatteurs qui se seraient installés pendant une longue absence ; qu'il ne s'agit cependant pas d'une contestation sérieuse alors que M. [E] n'a pas procédé au règlement des loyers dus dans le délai de deux mois imparti.

 

Il estime que l'exception d'inexécution n'est pas fondée. Il fait valoir que le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer que sur autorisation judiciaire ; que M. [E] fait état d'une procédure d'insalubrité qui l'aurait contraint à quitter le logement mais sans que le bailleur ne soit averti ; qu'en réalité, M. [E] a quitté son logement pour le louer à des tiers à titre onéreux ou gracieux ; que le courriel produit par l'appelant ne contient aucune pièce jointe. 



Il relève que M. [E] n'a jamais demandé la suspension des loyers et leur consignation dans la procédure diligentée à l'encontre des squatteurs au titre de laquelle il n'a pas fait intervenir son bailleur. Il fait valoir qu'au demeurant, M. [E] n'a pas assigné la bonne personne, en connaissance de cause ; que les « erreurs » alléguées laissent penser que cette procédure visait à camoufler une sous-location illicite et non autorisée. Il se prévaut d'une attestation d'un sous-locataire.



Il considère que les appelants font réellement de la résistance abusive qui justifie les dommages et intérêts réclamés. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Motifs

SUR CE, LA COUR



Il résulte de leurs conclusions que le nom de l'un des appelants est M. [J] [E] et non M. [E]. 





Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.



A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



L'article 1721 du code civil dispose que Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;



2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;



3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;



4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



Aux termes de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales (à savoir) d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (et de) payer le prix du bail aux termes convenus.



Par application l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



Enfin, l'article 1725 du même code précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.



La régularité formelle du commandement de payer n'est pas contestée, pas plus que le fait que les causes n'en ont pas été apurées dans le délai rappelé par l'acte. 









M. [J] [E] oppose une exception d'inexécution tenant au non-respect par le bailleur de ses obligations et plus particulièrement au fait qu'il aurait été dans l'impossibilité totale de jouir des lieux loués, compte tenu de la présence de squatteurs, son bailleur ayant fait preuve, selon ses allégations, d'inertie. 



Il fait valoir qu'il a averti le gestionnaire de copropriété de ce que l'appartement était illicitement occupé par des squatteurs (courriel du 30 octobre 2023).



L'appelant, par message du 6 novembre 2023, a indiqué à son bailleur que des squatteurs étaient entrés dans les lieux deux mois auparavant. Il précise qu'il n'est « plus dans l'appartement depuis 5 mois en raison de l'insalubrité du bâtiment » et qu'il n'est « pas en région parisienne et ne possède plus d'effet personnel dans l'appartement. Celui-ci est donc disponible pour les visites de nouveaux locataires, à votre convenance ».

 

M. [J] [E] verse la copie d'un dépôt de plainte intervenu le 21 novembre 2023, adressé à son bailleur le même jour (pièces 7 et 8). 



Cependant, M. [Y] produit une attestation de M. [Q], peu lisible, mais dont il ressort que ce dernier a trouvé une annonce sur le site Le bon coin au nom de « [L] [S] » pour un studio situé [Adresse 4] à [Localité 1] (93), 4ème étage, appartement 411. Il indique avoir loué ce studio pour la somme de 500 euros, M. « [L] [J] » insistant pour un règlement le premier de chaque mois. 



Si le numéro d'appartement indiqué dans l'attestation (411) n'est pas celui indiqué dans le bail (lot numéro 1049) l'adresse, l'étage, la consistance du bien sont ceux portés dans le contrat et surtout il est fait état du nom du prénom l'appelant, « [L] » et d'un nom très proche du sien « [J] [[E]] ».



Il est produit un relevé bancaire de M. [Q] sur lequel figure effectivement un virement de 500 euros, le 30 août 2023 au bénéfice de M. [L] [J]. 



L'attestation et cette pièce bancaire démentent le fait que M. [J] [E] ait été victime de squatteurs mais étayent l'allégation d'une sous-location illicite du bien. 



Il est par ailleurs admis que le bailleur ne doit pas garantie pour les troubles de jouissance causés par des squatteurs, sans lien contractuel avec lui (Civ. 3ème, 23 juin 2015, n°14-13.385).



Il appartenait ainsi au locataire de diligenter une action contre les squatteurs et de prévenir le bailleur de cette procédure, pour l'y associer. Or, il apparaît que si M. [J] [E] a bien engagé une action, il n'a pas averti son bailleur, procédure au demeurant diligentée à l'encontre d'une mauvaise personne sans lien avec les faits. 



Il sera relevé que M. [Y] s'est préoccupé de cette situation invoquée par son locataire et que le locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé indiquant dans un courriel du 9 novembre 2023 : « Je suis sincèrement navré je n'ai plus de téléphone depuis hier il ne fonctionnait plus (ou je l'ai perdu) avant de monter dans le train après qu'on se soit eu au téléphone (') je me doute que vous avez dû attendre de mes nouvelles ». Outre le fait qu'il n'est pas crédible que l'appelant ne sache pas s'il a perdu son téléphone « ou » s'il ne fonctionne plus, ce courriel dément toute inertie s'agissant de la présence de squatteur, au demeurant insuffisamment démontrée.



S'agissant de l'état dégradé des lieux, allégué par le locataire, il n'est pas justifié d'une quelconque mise en demeure du bailleur à ce titre. Le courriel évoquant cette situation « d'insalubrité » en date du 6 novembre 2023, soit 4 ans après l'entrée des lieux, fait état de photographies qui ne sont pas au nombre des pièces, le courriel en question, comme le relève le bailleur, ne mentionne pas de pièces jointes. 





C'est à bon droit par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a relevé que le locataire est gardien des lieux dont il fait sa résidence principale et que M. [J] [E] était absent du logement depuis des mois, sans avoir justifié de la délivrance d'un congé préalable, d'une remise des clés ou de l'établissement d'un état des lieux de sortie. 



Dès lors, M. [J] [E] n'est pas fondé à se prévaloir d'une quelconque exception d'inexécution du bailleur susceptible de faire échec au jeu de la clause résolutoire. 



Il est constant que le commandement de payer a été délivré le 12 novembre 2024 et dénoncé à la caution le 20 novembre 2024. 



C'est à donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit, condamné M. [J] [E] et M. [D], caution, au paiement de la somme de 12 420 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er avril 2025, en l'absence de preuve de versements, outre la fixation de l'indemnité d'occupation. 



Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire en contrepartie de délais n'est formée dans le dispositif des conclusions de l'appelant qui saisit seul la cour. 



L'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions. 



Sur la demande au titre du préjudice matériel 



M. [J] [E] réclame la somme de 2 660,99 euros au titre du préjudice matériel découlant de la disparition d'effets personnels. 



Cependant la présence d'effets personnels dans les lieux est démentie par le propre courriel de l'appelant en date du 6 novembre 2023 (sa pièce 4) dans lequel il indique qu'il « ne possède plus aucun effet personnel dans l'appartement », sans mentionner à son bailleur le vol ou la disparition de ses effets. 



Aucune faute du bailleur en tout état de cause n'a été retenue. Il sera observé à titre surabondant que la demande n'est pas formée provisionnellement et excède de ce seul fait les pouvoirs du juge des référés. 



Cette demande sera rejetée. 



Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive 



L'exercice du droit d'ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. 



L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré, que le demandeur ne pouvait, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions. 



En l'espèce, une telle preuve n'est pas rapportée.



La demande sera rejetée. 



Il n'y a pas lieu, pour les mêmes raisons, de prononcer une amende civile. 









Sur les demandes accessoires 



Le premier juge a fait une exacte application du sort des dépens et des frais irrépétibles. 



Partie perdante en appel, M. [J] [E] et M. [D] seront également condamnés in solidum aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant, 



Rejette la demande au titre du préjudice matériel ; 



Condamne in solidum M. [J] [E] et M. [D] à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Condamne in solidum M. [J] [E] et M. [D] aux dépens d'appel ; 



Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



Rejette toute autre demande. 



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 25 JUIN 2026



(n° 224 , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/15810 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMABH



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 1er Juillet 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 25/00725



APPELANTS 



M. [U] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]



M. [L] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0483



INTIMÉ 



M. [C] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant Me Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A266





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



EXPOSE DU LITIGE



M. [Y] est propriétaire d'un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte sous-seing privé du 14 juin 2029, M. [Y] a consenti un bail à usage d'habitation et meublé à M. [E] sur l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5], correspondant au lot 1049.



Ledit bail a été conclu pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer d'un montant de 610 euros hors charges, auquel s'ajoutait une provision pour charges d'un montant de 80 euros. Le montant total du loyer s'élevait à la somme de 690 euros par mois.



M. [D] s'est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, réparations locatives et toutes indemnités dues par M. [E].



Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, M. [Y] a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour un montant total de 9 736,38 euros.



Par actes de commissaire de justice des 5 et 6 février 2025, M. [Y] a fait assigner M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, statuant en référé, aux fins d'obtenir :


La constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers d'un bail meublé signé le 14 juin 2019,

L'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef avec, au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

La séquestration des meubles garnissant le logement,

La condamnation solidaire de M. [E] et M. [D] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 11 270 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation,

La fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 690 euros,

La condamnation solidaire de M. [E] et M. [D] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.




Par ordonnance contradictoire du 1er juillet 2025, le juge des référés a :


Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence ;

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 janvier 2025,

Condamné solidairement M. [E] et M. [D] à payer à titre provisionnel à M. [Y] la somme de 12 420 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du commandement, sur la somme de 9 620 euros, à compter du 1er avril 2025 pour le solde, 

Autorisé M. [Y] à procéder à l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 690 euros par mois,

Condamné solidairement M. [E] et M. [D] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamné solidairement M. [E] et M. [D] à payer M. [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné solidairement M. [E] et M. [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024,

Rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.




Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 17 septembre 2025, M. [D] et M. [E] ont relevé appel de cette décision. 



Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, 1217, 1219 et 1709 du code civil, ils demandent à la cour de :




Infirmer l'ordonnance rendue 1er juillet 2025 par le tribunal de proximité de Pantin, en ce qu'elle :

déboute M. [E] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de M. [Y] ;

constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 janvier 2025 ;

les condamne solidairement à payer à titre provisionnel M. [Y] la somme de 12 420 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du commandement, sur la somme de 9 620 euros, et à compter du 1er avril 2025 pour le solde ; 

autorise M. [Y] à procéder à l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

fixe l'indemnité d'occupation à la somme de 690 euros par mois ; 

les condamne solidairement à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ; 

les condamne solidairement à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024 ; 


Statuant à nouveau : 


Condamner M. [Y] au versement de la somme de 2 660,99 euros au titre du préjudice matériel subi par M. [J] [E] ; 

Débouter M. [Y] de toutes ses demandes ; 

Condamner M. [Y] à verser à M. [J] [E] la somme de 5 000 euros ainsi que les entiers dépens de la présente instance, en application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile. 




Ils font valoir qu'en qualité de bailleur, M. [Y] a été averti par le gestionnaire de copropriété de la situation préoccupante de l'appartement consécutive à la présence de squatteur ; que le bailleur a gardé le silence ; que M. [J] [E] a apporté des preuves de ce que la situation n'était pas de son fait ; qu'il est de bonne foi. 



Ils soulignent que le silence du bailleur a conduit son locataire à entamer seul une procédure d'expulsion et que ce dernier n'est pas responsable de l'échec de cette instance dont il a assumé seul les frais. Il expose qu'il a justifié d'un dépôt de plainte, un procès-verbal de constat et le relevé des noms sur la boîte aux lettres. 





Il fait état de la perte de plusieurs effets personnels pour la somme de 2 660,99 euros. 



M. [J] [E] fait valoir qu'il a été privé de toute jouissance des lieux loués, ce qui résulte de l'inaction manifeste du bailleur ; que sa demande de suspension du paiement des loyers est pleinement justifiée par l'application du principe d'exception d'inexécution.



Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 février 2026, au visa des articles 873 du code de procédure civile et 1219 du code civil, M. [Y] demande à la cour de :




Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection en date du 1er juillet 2025 en toutes ses dispositions, 


En conséquence, 


Débouter M. [E] et M. [D] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 


En tout état de cause, et y ajoutant : 


Condamner solidairement M. [E] et M. [D] à lui payer la somme de 10 000 euros, outre l'amende civile qui pourrait être prononcée, à titre de dommages-intérêts pour procédure manifestement abusive et dilatoire, 

Condamner solidairement M. [E] et M. [D] à lui la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




Il fait valoir que depuis novembre 2023, M. [E] ne paie plus ses loyers et ses charges invoquant la présence de squatteurs qui se seraient installés pendant une longue absence ; qu'il ne s'agit cependant pas d'une contestation sérieuse alors que M. [E] n'a pas procédé au règlement des loyers dus dans le délai de deux mois imparti.

 

Il estime que l'exception d'inexécution n'est pas fondée. Il fait valoir que le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer que sur autorisation judiciaire ; que M. [E] fait état d'une procédure d'insalubrité qui l'aurait contraint à quitter le logement mais sans que le bailleur ne soit averti ; qu'en réalité, M. [E] a quitté son logement pour le louer à des tiers à titre onéreux ou gracieux ; que le courriel produit par l'appelant ne contient aucune pièce jointe. 



Il relève que M. [E] n'a jamais demandé la suspension des loyers et leur consignation dans la procédure diligentée à l'encontre des squatteurs au titre de laquelle il n'a pas fait intervenir son bailleur. Il fait valoir qu'au demeurant, M. [E] n'a pas assigné la bonne personne, en connaissance de cause ; que les « erreurs » alléguées laissent penser que cette procédure visait à camoufler une sous-location illicite et non autorisée. Il se prévaut d'une attestation d'un sous-locataire.



Il considère que les appelants font réellement de la résistance abusive qui justifie les dommages et intérêts réclamés. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



SUR CE, LA COUR



Il résulte de leurs conclusions que le nom de l'un des appelants est M. [J] [E] et non M. [E]. 





Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.



A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



L'article 1721 du code civil dispose que Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;



2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;



3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;



4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



Aux termes de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales (à savoir) d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (et de) payer le prix du bail aux termes convenus.



Par application l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



Enfin, l'article 1725 du même code précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.



La régularité formelle du commandement de payer n'est pas contestée, pas plus que le fait que les causes n'en ont pas été apurées dans le délai rappelé par l'acte. 









M. [J] [E] oppose une exception d'inexécution tenant au non-respect par le bailleur de ses obligations et plus particulièrement au fait qu'il aurait été dans l'impossibilité totale de jouir des lieux loués, compte tenu de la présence de squatteurs, son bailleur ayant fait preuve, selon ses allégations, d'inertie. 



Il fait valoir qu'il a averti le gestionnaire de copropriété de ce que l'appartement était illicitement occupé par des squatteurs (courriel du 30 octobre 2023).



L'appelant, par message du 6 novembre 2023, a indiqué à son bailleur que des squatteurs étaient entrés dans les lieux deux mois auparavant. Il précise qu'il n'est « plus dans l'appartement depuis 5 mois en raison de l'insalubrité du bâtiment » et qu'il n'est « pas en région parisienne et ne possède plus d'effet personnel dans l'appartement. Celui-ci est donc disponible pour les visites de nouveaux locataires, à votre convenance ».

 

M. [J] [E] verse la copie d'un dépôt de plainte intervenu le 21 novembre 2023, adressé à son bailleur le même jour (pièces 7 et 8). 



Cependant, M. [Y] produit une attestation de M. [Q], peu lisible, mais dont il ressort que ce dernier a trouvé une annonce sur le site Le bon coin au nom de « [L] [S] » pour un studio situé [Adresse 4] à [Localité 1] (93), 4ème étage, appartement 411. Il indique avoir loué ce studio pour la somme de 500 euros, M. « [L] [J] » insistant pour un règlement le premier de chaque mois. 



Si le numéro d'appartement indiqué dans l'attestation (411) n'est pas celui indiqué dans le bail (lot numéro 1049) l'adresse, l'étage, la consistance du bien sont ceux portés dans le contrat et surtout il est fait état du nom du prénom l'appelant, « [L] » et d'un nom très proche du sien « [J] [[E]] ».



Il est produit un relevé bancaire de M. [Q] sur lequel figure effectivement un virement de 500 euros, le 30 août 2023 au bénéfice de M. [L] [J]. 



L'attestation et cette pièce bancaire démentent le fait que M. [J] [E] ait été victime de squatteurs mais étayent l'allégation d'une sous-location illicite du bien. 



Il est par ailleurs admis que le bailleur ne doit pas garantie pour les troubles de jouissance causés par des squatteurs, sans lien contractuel avec lui (Civ. 3ème, 23 juin 2015, n°14-13.385).



Il appartenait ainsi au locataire de diligenter une action contre les squatteurs et de prévenir le bailleur de cette procédure, pour l'y associer. Or, il apparaît que si M. [J] [E] a bien engagé une action, il n'a pas averti son bailleur, procédure au demeurant diligentée à l'encontre d'une mauvaise personne sans lien avec les faits. 



Il sera relevé que M. [Y] s'est préoccupé de cette situation invoquée par son locataire et que le locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé indiquant dans un courriel du 9 novembre 2023 : « Je suis sincèrement navré je n'ai plus de téléphone depuis hier il ne fonctionnait plus (ou je l'ai perdu) avant de monter dans le train après qu'on se soit eu au téléphone (') je me doute que vous avez dû attendre de mes nouvelles ». Outre le fait qu'il n'est pas crédible que l'appelant ne sache pas s'il a perdu son téléphone « ou » s'il ne fonctionne plus, ce courriel dément toute inertie s'agissant de la présence de squatteur, au demeurant insuffisamment démontrée.



S'agissant de l'état dégradé des lieux, allégué par le locataire, il n'est pas justifié d'une quelconque mise en demeure du bailleur à ce titre. Le courriel évoquant cette situation « d'insalubrité » en date du 6 novembre 2023, soit 4 ans après l'entrée des lieux, fait état de photographies qui ne sont pas au nombre des pièces, le courriel en question, comme le relève le bailleur, ne mentionne pas de pièces jointes. 





C'est à bon droit par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a relevé que le locataire est gardien des lieux dont il fait sa résidence principale et que M. [J] [E] était absent du logement depuis des mois, sans avoir justifié de la délivrance d'un congé préalable, d'une remise des clés ou de l'établissement d'un état des lieux de sortie. 



Dès lors, M. [J] [E] n'est pas fondé à se prévaloir d'une quelconque exception d'inexécution du bailleur susceptible de faire échec au jeu de la clause résolutoire. 



Il est constant que le commandement de payer a été délivré le 12 novembre 2024 et dénoncé à la caution le 20 novembre 2024. 



C'est à donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit, condamné M. [J] [E] et M. [D], caution, au paiement de la somme de 12 420 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er avril 2025, en l'absence de preuve de versements, outre la fixation de l'indemnité d'occupation. 



Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire en contrepartie de délais n'est formée dans le dispositif des conclusions de l'appelant qui saisit seul la cour. 



L'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions. 



Sur la demande au titre du préjudice matériel 



M. [J] [E] réclame la somme de 2 660,99 euros au titre du préjudice matériel découlant de la disparition d'effets personnels. 



Cependant la présence d'effets personnels dans les lieux est démentie par le propre courriel de l'appelant en date du 6 novembre 2023 (sa pièce 4) dans lequel il indique qu'il « ne possède plus aucun effet personnel dans l'appartement », sans mentionner à son bailleur le vol ou la disparition de ses effets. 



Aucune faute du bailleur en tout état de cause n'a été retenue. Il sera observé à titre surabondant que la demande n'est pas formée provisionnellement et excède de ce seul fait les pouvoirs du juge des référés. 



Cette demande sera rejetée. 



Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive 



L'exercice du droit d'ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. 



L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré, que le demandeur ne pouvait, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions. 



En l'espèce, une telle preuve n'est pas rapportée.



La demande sera rejetée. 



Il n'y a pas lieu, pour les mêmes raisons, de prononcer une amende civile. 









Sur les demandes accessoires 



Le premier juge a fait une exacte application du sort des dépens et des frais irrépétibles. 



Partie perdante en appel, M. [J] [E] et M. [D] seront également condamnés in solidum aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant, 



Rejette la demande au titre du préjudice matériel ; 



Condamne in solidum M. [J] [E] et M. [D] à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Condamne in solidum M. [J] [E] et M. [D] aux dépens d'appel ; 



Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



Rejette toute autre demande. 



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code des procedures civiles d'execution R412-1, code civil 1725, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-12T18:56:10.636Z.