Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 17 juillet 2026, n° 24/08087

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La société IMMOBILIERE 3F est propriétaire du logement n° 5213L-0004 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 1], ledit logement relevant des normes et dispositions en matière de logement social, l'immeuble étant quant à lui soumis au régime de la copropriété.

La société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [I] [N] le logement par contrat en date du 8 décembre 2008 moyennant un loyer de 365,17 euros à la prise d'effet du bail.

En 2012, Mme [I] [N] s'est plainte de la présence d'humidité dans son appartement, notamment dans la salle de bains et dans le salon.

Le 9 mars 2012, le service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 1] a adressé un courrier à Mme [I] [N] indiquant qu'un contrôle effectué le 6 mars 2012 avait révélé une importante humidité de condensation dans le logement, due à une aération permanente inefficace, l'extraction d'air des trois bouches de la ventilation mécanique contrôlée ne fonctionnant pas ; le propriétaire était invité à remédier à ces désordres dans un délai de trois mois.

En octobre 2021 dans le couloir de son appartement et en juin 2022 dans la salle à manger, Mme [I] [N] a subi des dégâts des eaux.

Le 19 juillet 2022, la société B2C Expertises a adressé au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F un courrier électronique indiquant avoir constaté, lors d'un rendez-vous d'expertise, la saturation en eau des supports en fond de lot, en mitoyenneté avec les immeubles voisins ; elle indiquait qu'une fuite en provenance des toitures des différents immeubles apparaissait être à l'origine d'infiltrations touchant plusieurs appartements de l'immeuble, dont celui de Mme [I] [N], tout en précisant que les murs pignons des immeubles voisins présentaient également des fissures et que des infiltrations depuis la toiture de l'immeuble litigieux demeuraient également possibles ; elle préconisait une recherche de fuite en toiture, le cas échéant en action conjointe avec les copropriétés et gestionnaires des immeubles voisins, afin de déterminer la cause exacte des infiltrations.

Par un second courrier électronique du 9 août 2022, la société SARETEC IRD Ile-de-France a précisé que le taux d'humidité relevé dans l'appartement de Mme [I] [N] était de 100 %, rendant celui-ci "presque inhabitable en l'état", et que des investigations complémentaires devaient être menées dans les meilleurs délais.

Le 15 novembre 2022, Mme [I] [N] adressait un courrier à la Direction du logement et de l'habitat de [Localité 1] pour signaler l'état d'insalubrité de son logement suite à deux dégâts des eaux survenus dans son logement en octobre 2021 et juin 2022, précisant que ses voisins du dessus étaient responsables. Elle précisait qu'en dépit des réparations effectuées par ses voisins, d'autres infiltrations empêchaient l'assèchement des murs et par voie de conséquence, d'autres travaux. Elle indiquait que son bailleur et le syndic de l'immeuble ne répondaient pas à ses appels et demandes.

Par courrier du 9 décembre 2022 adressé au cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, Mme [I] [N] a indiqué que, s'agissant de ces deux sinistres, "ce sont mes voisins du dessus qui étaient responsables" et que les travaux incombant à ces derniers avaient été effectués, tout en précisant que les murs demeuraient humides à 100 % faute d'assèchement complet.

Le 3 février 2023, la direction du logement et de l'habitat de la Ville de [Localité 1] adressait un courrier à Mme [I] [N] lui indiquant qu'après une visite du 17 janvier 2023, le contrôleur avait constaté des infiltrations d'eau :
Dans la pièce de vie,Dans la cuisine au niveau du mur de gauche avec dégradation du revêtement,Dans le couloir donnant accès à la salle de bains et aux chambres, au plafond et aux murs, avec dégradation du revêtement et prolifération de moisissures.
Le 17 novembre 2023, par l'intermédiaire de son conseil, Mme [I] [N] mettait en demeure la société IMMOBILIERE 3F de procéder aux travaux nécessaires pour résorber l'humidité et la dédommager des préjudices subis. 

Le 1er août 2023, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F, une société a procédé à une recherche de fuite en toiture ; la facture correspondante mentionne la constatation d'infiltrations provenant d'un vasistas décroché, ainsi que sa réparation et sa remise en place au silicone.

Le 7 septembre 2023, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F, une seconde société a procédé à une recherche de fuite dans la même zone ; la facture correspondante mentionne un mauvais état du ravalement de la souche de cheminée ainsi que du châssis, et préconise leur reprise et leur remplacement.
Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

Par décision n°14 de l'assemblée générale du 9 juillet 2024, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation d'une reprise partielle du ravalement de la souche de cheminée, pour un budget de 10.000 euros, le procès-verbal précisant que le remplacement du châssis précédemment réalisé s'était lui-même révélé fuyard et avait entraîné un nouveau dégât des eaux.

Ces travaux ont été confiés par ordre de service du 28 août 2024 et ont été réalisés.

Une expertise a par ailleurs été diligentée par la compagnie SMA, assureur du Syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2023, les opérations d'expertise s'étant déroulées le 4 mars 2024 ; le rapport issu de cette expertise n'est pas produit aux débats.

Par courrier du 19 novembre 2024 adressé à la société IMMOBILIERE 3F, la société B2C Expertises, intervenant pour le compte de la compagnie SMA a proposé d'arrêter le préjudice à la somme de 14.341,29 euros au titre d'un sinistre daté du 2 novembre 2021, affectant le logement de Mme [I] [N] ainsi qu'un autre logement de l'immeuble.

La société IMMOBILIERE 3F a établi, le 22 novembre 2024, un bon de commande pour la réalisation de travaux de remise en état dans l'appartement de Mme [I] [N] pour des travaux de maçonnerie, pose d'un coffrage hydrofuge, calfeutrement des portes, remplacement des sols, peinture, dépose de revêtements mentionnant comme cause "infiltrations par toiture" ; ces travaux ont été réalisés en janvier 2025.

Par exploit en date du 15 juillet 2024, Mme [I] [N] a assigné la société IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris aux fins de :
Ordonner au bailleur d'effectuer les travaux permettant de sortir de l'insalubrité,Ordonner au bailleur le remboursement de tous les loyers payés à partir du mois de janvier 2012,Ordonner au bailleur la suspension du paiement du loyer jusqu'à l'accomplissement des travaux de mise en conformité de l'appartement avec les normes de décence,Condamner son bailleur au paiement d'une somme de 15.000 euros au titre du préjudice subi,Condamner son bailleur à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/08087 et appelée à l'audience du 17 septembre 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 29 janvier 2025 puis à l'audience du 22 mai 2025 à la demande de la société IMMOBILIERE 3F souhaitant mettre dans la cause de Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Par exploit en date du 27 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LOISELET PERE, FILS ET F DAIGREMENT aux fins de :
ordonner la jonction avec l'assignation introduite par Mme [I] [N],Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LOISELET PERE, FILS ET F DAIGREMENT à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, principal, frais et accessoire, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LOISELET PERE, FILS ET F DAIGREMENT à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/04051.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée et en garantie la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE (SADA).

Il demande au tribunal de :
Condamner la SADA à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,Condamner la SADA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la SADA aux entiers dépens.
L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/04749.

Les trois affaires ont été appelées à l'audience du 22 mai 2025, puis renvoyées à l'audience du 15 octobre 2025 et du 13 mai 2026.

A cette audience, il a été procédé à la jonction des dossiers RG 25/04051 et RG 25/04749 sur le numéro RG 24/08087. 

Mme [I] [N], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement à l'audience aux termes desquelles, elle demande au juge de :
Débouter la société IMMOBILIERE 3F, le syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société SADA de toutes leurs demandes formulées à son encontre, Constater les manquements de la société IMMOBILIERE 3F et du syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à leurs obligations,Dire que les désordres intervenus dans le logement sont engendrés par ces manquements,Condamner solidairement la société IMMOBILIERE 3F le syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société SADA au remboursement de tous les loyers payés à partir du 15 juillet 2021 jusqu'à janvier 2025,Condamner solidairement la société IMMOBILIERE 3F, le syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société SADA au règlement de la somme de 15.000 euros au titre du préjudice subi par Mme [I] [N],Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

Condamner solidairement la société IMMOBILIERE 3F, le syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société SADA à lui régler la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, les condamner aux dépens.
Au soutien de ses prétentions et au visa de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, des articles 1134 (ancien), 1103, 1194 et suivants, 1719 alinéa 3 et 1721 du code civil, elle expose qu'elle est locataire depuis 2008 et que depuis de nombreuses années, son logement est affecté par une humidité persistante, des infiltrations d'eau, la dégradation des revêtements et une prolifération de moisissures, constatées à plusieurs reprises par les services municipaux compétents et par une société d'expertise mandatée par son assureur. 

Mme [I] [N] soutient que, malgré ses multiples alertes adressées tant à la bailleresse qu'au syndic, aucune intervention efficace n'a été réalisée, de sorte que le taux d'humidité de l'appartement a été mesuré à 100%, le rendant quasiment inhabitable. Elle indique que cette insalubrité a provoqué des crises d'asthme chez son fils, ayant entraîné deux hospitalisations en pneumologie et contraignant celui ci à quitter le logement pour aller vivre chez son père, tandis qu'elle même a parfois dû passer la nuit chez une voisine faute de pouvoir demeurer dans les lieux. 

Elle fait également valoir que le maintien dans les lieux ne saurait priver ces désordres de leur caractère d'indécence ni faire obstacle à l'indemnisation de son trouble de jouissance. Elle souligne que les travaux finalement entrepris en janvier 2025, postérieurement à la saisine de la juridiction, caractérisent la reconnaissance implicite par le bailleur et le syndic de l'état d'insalubrité du logement. 

La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles elle demande de : 
A titre principal :
Débouter Mme [I] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre ;Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre ;Débouter la Société Anonyme De Défense Et D'assurance de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre ;A titre subsidiaire :
Réduire à de plus juste proportions les demandes de Mme [I] [N] tendant à sa condamnation à indemniser les troubles de jouissance allégués ;Constater l'irrecevabilité pour fin de non-recevoir de la demande de Mme [I] [N] tendant au remboursement des loyers payés avant 2020 ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la relever et la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;En tout état de cause :
Condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Dire qu'il n'y aura lieu à suspendre l'exécution provisoire ;Condamner tout succombant aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de tous les actes rendus nécessaire à l'occasion de la présente procédure.
Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 6 et 7 1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, des articles 1725, 9, 122, 1231-1 et 1231-2 du code civil ainsi que de la jurisprudence relative à la réparation intégrale du préjudice, elle expose qu'elle n'a commis aucun manquement et que la responsabilité des désordres incombe exclusivement au syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir qu'elle a, dès que les travaux sur parties communes ont été réalisés à l'initiative du syndicat des copropriétaires, fait procéder en janvier 2025 aux travaux de remise en état dans l'appartement, de sorte qu'aucune carence ne peut lui être reprochée. Elle fait valoir qu'aucune décision administrative n'a déclaré le logement insalubre ou indécent, que la locataire continue à y résider, ce qui attesterait de son habitabilité. 

Au visa de l'article 1725 du code civil, elle soutient que le trouble de jouissance invoqué, provenant de parties communes relevant du syndicat des copropriétaires, procède du fait d'un tiers au contrat de bail, de sorte qu'elle est exonérée de responsabilité à ce titre. En se fondant sur les articles 9, 1231-1 et 1231-2 du code civil et sur la jurisprudence rappelant le principe de réparation intégrale, elle conteste le bien fondé et le quantum de la demande forfaitaire de 15.000 euros de dommages intérêts, faute pour la locataire d'apporter la preuve d'un préjudice direct, certain et intégralement justifié. 

Elle oppose en outre une fin de non recevoir tirée de la prescription triennale prévue à l'article 7 1 de la loi du 6 juillet 1989, à la demande de remboursement des loyers formulée depuis 2012. Elle sollicite donc le débouté de l'ensemble des demandes de la locataire comme irrecevables ou mal fondées et demande, à titre subsidiaire, que toute indemnisation éventuellement retenue soit strictement cantonnée à la réparation d'un préjudice démontré et réduit à de plus justes proportions. 

Enfin, au visa de l'article 1725 du code civil et des textes régissant la copropriété, elle sollicite la mise hors de cause ou, à tout le moins, la garantie intégrale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi que le débouté des demandes formées à son encontre.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, représenté à l'audience par son conseil a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles il demande :
A titre principal :
Constater que rien dans les pièces versées aux débats ne permet de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires,Débouter en conséquence la société IMMOBILIERE 3F et Mme [I] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Subsidiairement :
Condamner la SADA à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,En tout état de cause :
Condamner in solidum la société IMMOBILIERE 3F et la SADA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum la société IMMOBILIERE 3F et la SADA aux entiers dépens,Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des règles de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble soutient qu'aucun élément produit au débat ne permet de retenir sa responsabilité dans les désordres affectant le logement de Mme [I] [N].

Il expose que les désordres invoqués par la locataire trouvent, pour partie, leur origine dans des appartements situés au dessus du logement litigieux, relevant de la responsabilité de leurs propriétaires, et que les travaux nécessaires sur les parties communes ont été réalisés aux périodes utiles, sans qu'il soit démontré que ces désordres aient créé, chez la locataire, un trouble de jouissance directement imputable au syndicat. Il souligne qu'il n'a jamais perçu les loyers dont le remboursement est sollicité, ceux-ci relevant des relations bailleur-locataire, et que la question de la suspension du loyer ne le concerne pas, les éventuels travaux dans le lot loué ressortissant à la seule bailleresse.

Le syndicat des copropriétaires conteste le quantum et le bien-fondé de la demande de 15.000 euros de dommages intérêts pour préjudice de jouissance et en déduit que Mme [I] [N] doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre lui, étant précisé qu'il est étranger au préjudice de jouissance allégué dès lors que les désordres des parties communes ont été traités et que certains sinistres relèvent de tiers.

Au titre de la garantie d'assurance, le syndicat rappelle qu'il était assuré jusqu'au 31 décembre 2022 auprès de la compagnie SADA, les désordres reprochés datant de juillet 2022, et qu'il a, sous les plus expresses réserves, attrait cet assureur en garantie dans la présente instance afin qu'il le relève et le garantisse de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre. 

La Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) représentée par son conseil à l'audience, a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles elle demande au juge de :
Juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires n'est pas engagée,Juger que la demande en garantie à son encontre est sans objet,Débouter tous concluants de leurs demandes formulées à son encontre,Juger que le sinistre est survenu avant la prise d'effet du contrat souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès d'elle,Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès d'elle ne sont pas réunies,Débouter tous concluants de leurs demandes à son encontre,la Mettre hors de cause,A titre subsidiaire :
Juger que les dommages sont exclus de la garantie,Rejeter les demandes de Mme [I] [N]Débouter le Syndicat des copropriétaires, la demanderesse, la société IMMOBILIERE 3F, de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,Débouter tout concluant du surplus de ses demandes,Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires et des dispositions du code civil et du code de procédure civile relatives à la responsabilité et à la garantie, elle soutient que sa garantie ne peut être mobilisée faute de responsabilité établie du syndicat et de réunion des conditions contractuelles de mise en œuvre de l'assurance.

Elle rappelle qu'elle a garanti le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] au titre d'un contrat d'assurance multirisques immeuble en vigueur du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022, dont la mise en jeu suppose, d'une part, que les dommages trouvent leur origine dans des parties communes relevant de la responsabilité du syndicat, et, d'autre part, que les conditions et plafonds prévus au contrat soient respectés. Elle fait valoir qu'en l'espèce, les désordres d'humidité dont se plaint la demanderesse ne sont pas démontrés comme provenant des parties communes, plusieurs éléments indiquant au contraire des causes imputables aux voisins du dessus ou à des immeubles mitoyens, de sorte que la responsabilité du syndicat n'est pas engagée et que la garantie d'assurance ne saurait être actionnée. 

La SADA soutient encore que la locataire réclame au bailleur des condamnations qui excèdent, en tout état de cause, le périmètre de la garantie éventuellement due au syndicat, et que les demandes en garantie dirigées contre elle par le syndicat reposent sur une lecture erronée de la clause de responsabilité de l'article 14 de la loi de 1965.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de remboursement des loyers

Aux termes de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La société IMMOBILIERE 3F soutient que la demande de remboursement des loyers, formée dans l'acte introductif d'instance à compter du mois de janvier 2012, se heurte à cette prescription triennale.
Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

Il résulte toutefois des conclusions récapitulatives de Mme [I] [N], reprises oralement à l'audience, qu'elle limite désormais sa demande de remboursement des loyers à la période comprise entre le 15 juillet 2021 et le mois de janvier 2025.

Mme [I] [N] ayant saisi le tribunal par acte du 15 juillet 2024, sa demande, ainsi circonscrite aux loyers versés à compter du 15 juillet 2021, porte sur une période entièrement comprise dans le délai de prescription triennale décompté à rebours de la date de l'assignation.

Il s'ensuit que la fin de non-recevoir tirée de la prescription, en ce qu'elle visait la période antérieure à 2020, est devenue sans objet, la demande telle que finalement formulée n'étant pas atteinte par la prescription.

La demande de remboursement des loyers sera en conséquence déclarée recevable.


Sur la responsabilité de la société IMMOBILIERE 3F dans les désordres affectant le logement

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
 
Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, et énonce notamment, s'agissant du logement :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale.

L'obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650 ; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978).
 
Aux termes de l'article 1725 du code civil cependant, le bailleur n'est toutefois pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; il en résulte que le bailleur n'est tenu de garantir le locataire que des troubles de fait qu'il subit de son fait, ou du fait des personnes dont il doit répondre (ses autres locataires, ses mandataires ou préposés).

Le bailleur n'a donc pas d'obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers ; il ne répond donc pas du trouble subi par les locataires en raison du défaut d'étanchéité du raccord du mur pignon voisin (Cass., 3e Civ., 15 octobre 2008, pourvoi 07-13.971), des parties communes d'un immeuble en copropriété, pas plus que de celles causées par un copropriétaire du même immeuble (Cass., 3e Civ., 25 mars 1998, pourvoi n° 96-10.119).

Toutefois ces dispositions ne dispensent pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives, prévue à l'article 1720, et qui est une obligation distincte, le bailleur pouvant se retourner ensuite contre les tiers auteurs du trouble. Ainsi, la responsabilité du bailleur est en cause s'il commet une faute concourant à la réalisation du préjudice ou n'effectue pas les réparations d'entretien nécessaire pour éviter le trouble de jouissance du locataire, même si le fait à l'origine de la nécessité de le réparer est le fait d'un tiers (Cass., 3e civ 25 février 2004, pourvoi 02-10.085, Cass., 3e Civ 20 janvier 2009, pourvoi n° 07-19.544, Cass., 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.345).

Enfin, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, en application de l'article 1353 du code civil. Il est à ce titre constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci (Cour de cassation, 1re chambre civile, 6 Juillet 2022 - n° 21-12.545). Il est en outre constant que le juge ne peut se fonder sur une expertise établie de manière non contradictoire sauf à constater qu'elle a été régulièrement produite aux débats, soumise à la discussion contradictoire des parties et corroborée par d'autres éléments de preuve (2ème ch. civ. et com., 25 novembre 2021, n° RG 19/03390).

Il appartient en conséquence au bailleur qui entend s'exonérer sur le fondement de l'article 1725 du code civil de rapporter la preuve, conformément à l'article 1353 du code civil, que le trouble allégué procède exclusivement du fait d'un tiers dont il ne doit pas répondre.

S'agissant des dégâts des eaux survenus en 2021 et 2022, Mme [I] [N] a certes initialement indiqué, par courrier du 9 décembre 2022, que ses voisins du dessus en étaient responsables. Cette affirmation, faite à titre personnel et en dehors de toute expertise contradictoire, ne saurait cependant à elle seule constituer la preuve, qui incombe à la société IMMOBILIERE 3F d'un fait exonératoire au sens de l'article 1725 du code civil.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats telles que le courriel de la société B2C du 19 juillet et le courriel de la Saratec du 9 août 2022, des factures des sociétés intervenues en 2023, du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2024, du courrier du 19 novembre 2024 et bon de commande de la société IMMOBILIERE 3F du 22 novembre 2024 mentionnant une origine par "infiltrations par toiture", qu'une origine liée à la toiture de l'immeuble a également été évoquée par l'ensemble des intervenants, sans toutefois qu'aucune expertise contradictoire n'ait permis d'en établir la certitude. La société IMMOBILIERE 3F produit une convocation à une expertise du 4 mars 2024 diligentée par l'assureur actuel du syndicat des copropriétaires, toutefois le rapport d'expertise n'est pas produit aux débats.

La circonstance que la société SMA assureur du syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2023, ait proposé de régler à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité de 14.341,29 euros par courrier du 19 novembre 2024 n'est pas davantage de nature à établir ce lien de causalité à l'égard des autres parties à la présente instance : ce règlement, ne saurait suppléer l'absence du rapport d'expertise sur lequel il s'est le cas échéant fondé.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société IMMOBILIERE 3F, à qui incombe la charge de la preuve d'un fait exonératoire au sens de l'article 1725 du code civil, n'établit pas avec la certitude requise que les désordres affectant le logement de Mme [I] [N] procéderaient exclusivement du fait de tiers dont elle ne devrait pas répondre - qu'il s'agisse des voisins du dessus ou des parties communes.

En tout état de cause, et à supposer même qu'une telle origine tierce soit retenue pour tout ou partie des désordres, il n'est pas contesté que les travaux de reprise n'ont été réalisés dans le logement de Mme [I] [N] qu'en janvier 2025, soit plusieurs années après les dégâts des eaux sans qu'elle ne justifie d'aucune diligence particulière pour faire cesser le trouble de jouissance subi par sa locataire, alors même que son obligation d'entretien, distincte de la garantie des troubles de fait causés par un tiers, demeurait engagée pendant toute cette période.

Il s'ensuit que le manquement de la société IMMOBILIERE 3F à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien est établi.


Sur la demande tendant à voir ordonner la réalisation de travaux et la suspension du paiement des loyers

Mme [I] [N] sollicitait, dans son acte introductif d'instance du 15 juillet 2024, qu'il soit ordonné à son bailleur d'effectuer les travaux permettant de sortir de l'insalubrité, ainsi que la suspension du paiement des loyers jusqu'à l'accomplissement de ces travaux.

Il résulte cependant de ses conclusions récapitulatives, reprises oralement à l'audience, qu'elle abandonne cette demande, les travaux litigieux ayant été réalisés par la bailleresse en janvier 2025, postérieurement à l'introduction de l'instance.

Il convient de prendre acte du désistement de la demanderesse s'agissant de la demande de travaux.


Sur l'indemnisation du préjudice subi par Mme [I] [N]

Aux termes de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; le principe de la réparation intégrale du préjudice commande que la victime soit replacée, autant que possible, dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage ne s'était pas produit, sans qu'il n'en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il appartient à celui qui se prévaut d'un préjudice d'en rapporter la preuve, tant dans son principe que dans son quantum, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce, Mme [I] [N] sollicite cumulativement le remboursement de l'intégralité des loyers versés entre le 15 juillet 2021 et le mois de janvier 2025, ainsi qu'une somme de 15.000 euros au titre du préjudice subi.

Or, il n'est pas contesté qu'elle a continué à occuper le logement litigieux pendant toute la période considérée, de sorte qu'elle ne saurait prétendre à la fois à la restitution intégrale des loyers, laquelle suppose une absence totale de contrepartie à l'obligation de paiement, et à une indemnisation distincte au titre d'un trouble de jouissance, qui répare précisément la dégradation, et non la disparition totale, de la jouissance du bien loué. Une telle cumulation aboutirait à une double indemnisation du même préjudice, prohibée par le principe de réparation intégrale.

Il y a lieu, en conséquence, d'écarter la demande de remboursement intégral des loyers en tant que telle, et de n'examiner que l'indemnisation due au titre du trouble de jouissance subi par Mme [I] [N] du fait du manquement précédemment retenu à l'encontre de la société IMMOBILIERE 3F.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des courriers de la Ville de [Localité 1] constatant des infiltrations et une prolifération de moisissures dans plusieurs pièces du logement, des courriels de la société B2C et Saretec des 19 juillet et 9 août 2022 faisant état d'un taux d'humidité de 100 % rendant le logement "presque inhabitable", que Mme [I] [N] a subi, sur la période comprise entre le 15 juillet 2021 et le mois de janvier 2025, soit 42 mois, un trouble de jouissance caractérisé, sans toutefois que le logement ait fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ni que Mme [I] [N] ait été contrainte de le quitter de façon durable.

Au regard de ces éléments, et en l'absence de quittances de loyer actualisées, seul le loyer mensuel de 365,17 euros mentionné au contrat de bail du 8 décembre 2008 pouvant être retenu comme base de calcul, il sera alloué à Mme [I] [N] une indemnisation évaluée à 40% de ce loyer sur 42 mois, soit la somme de 6.134,86 euros (365,17 € × 42 mois × 40 %), au titre du trouble de jouissance.

En revanche, Mme [I] [N] ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité médicalement établi entre l'état du logement et les troubles de santé allégués de son fils, lequel constituerait au demeurant, à le supposer caractérisé, un préjudice personnel à ce dernier et non à elle-même ; cette demande sera en conséquence rejetée.

Il sera en conséquence alloué à Mme [I] [N] la somme totale de 6.134,86 euros.

La société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à verser à Mme [I] [N] la somme de 6.134,86 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 


Sur la responsabilité Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F et l'appel en garantie formé par la société IMMOBILIERE 3F

Aux termes de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité, qui s'analyse en une présomption pesant sur le syndicat des copropriétaires en sa qualité de gardien de l'immeuble, suppose néanmoins que soit rapportée la preuve que le dommage allégué trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble ; à défaut d'une telle preuve, la responsabilité du syndicat ne saurait être recherchée.

Il appartient à celui qui invoque cette responsabilité, conformément à l'article 1353 du code civil, de démontrer le lien de causalité entre le désordre allégué et les parties communes.

En l'espèce, il a été précédemment relevé que les pièces versées aux débats, à savoir les courriels de la société B2C des 19 juillet et 9 août 2022, les factures des sociétés intervenues en 2023, le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2024, le courrier du 19 novembre 2024 et le bon de commande de la société IMMOBILIERE 3F du 22 novembre 2024, évoquent une origine possible des désordres liée à la toiture de l'immeuble, sans toutefois qu'aucune expertise contradictoire ne permette d'en établir la certitude, le rapport d'expertise qui a suivi la réunion d'expertise à l'initiative de l'assurance du syndicat des copropriétaires du 4 mars 2024 n'étant pas produit aux débats.

Ces mêmes pièces, qui sont les seules invoquées tant par la société IMMOBILIERE 3F que par le syndicat des copropriétaires au soutien de leurs prétentions respectives, ne permettent pas davantage d'établir avec certitude que les désordres affectant spécifiquement le logement de Mme [I] [N] situé au deuxième étage de l'immeuble, procéderaient des désordres constatés en toiture, à savoir le vasistas décroché et le mauvais état du ravalement de la souche de cheminée et du châssis.

Ainsi qu'il a été précédemment rappelé, la circonstance que la compagnie SMA, assureur du syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2023, ait proposé de régler à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité de 14.341,29 euros par courrier du 19 novembre 2024 ne saurait davantage suppléer l'absence du rapport d'expertise sur lequel ce règlement s'est le cas échéant fondé, ni constituer une preuve du lien de causalité allégué.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société IMMOBILIERE 3F à qui incombe la charge de la preuve de son appel en garantie, n'établit pas que les désordres affectant le logement de Mme [I] [N] trouveraient leur origine dans les parties communes de l'immeuble.

La responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F n'est en conséquence pas établie et l'appel en garantie formé à son encontre sera rejeté, le syndicat des copropriétaires étant mis hors de cause.

Il convient dès lors de débouter la société IMMOBILIERE 3F et Mme [I] [N] de leurs demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].


Sur l'appel en garantie formé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] contre la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA)

Le syndicat des copropriétaires ayant été mis hors de cause, l'appel en garantie formé contre la société SADA est dès lors devenu sans objet, sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens tirés de la date de prise d'effet du contrat, de l'absence de preuve de son contenu, ou des conditions et exclusions de garantie invoqués par la société SADA.

La société SADA sera mise hors de cause et les demandes à son encontre rejetées.


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société IMMOBILIERE 3F qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [N] les frais irrépétibles qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; la société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à lui verser la somme de 1.200 euros à ce titre.

Il serait de même inéquitable de laisser à la charge Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT qu'il a exposés pour se défendre ; la société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros à ce titre.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de la société SADA les frais qu'elle a exposés pour se défendre ; la société IMMOBILIERE 3F sera condamné à lui verser la somme de 600 euros à ce titre.

La demande formée par la société IMMOBILIERE 3F au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée, celle-ci succombant à l'instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Mme [I] [N] s'agissant de sa demande de réalisation des travaux, devenue sans objet ;

DÉCLARE recevable la demande de Mme [I] [N] tendant au remboursement des loyers versés entre le 15 juillet 2021 et le mois de janvier 2025 ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à Mme [I] [N] la somme de 6.134,86 euros au titre du préjudice subi ;

DÉBOUTE Mme [I] [N] du surplus de ses demandes indemnitaires ;


Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

DIT que la responsabilité Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] n'est pas établie ;

REJETTE l'appel en garantie formé par la société IMMOBILIERE 3F à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

MET HORS DE CAUSE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F et Mme [I] [N] de leurs demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

DIT sans objet l'appel en garantie formé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à l'encontre de la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) ;

MET HORS DE CAUSE la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la société IMMOBILIERE 3F et Mme [I] [N] de leurs demandes à l'encontre de la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à Mme [I] [N] la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux dépens de l'instance avec distraction au profit de la SELARL LBCA en ce qui concerne les dépens de la SADA, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Ahlem BEN ABDERRAZAK, Me Elisabeth MENARD, Me Eléonore DANIAULT, Me Laure BRACQUEMONT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 17 juillet 2026


DEMANDERESSE
Madame [I] [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Ahlem BEN ABDERRAZAK, avocat au barreau de PARIS, toque : E1082


DÉFENDEREURS
IMMOBILIERE 3F
S.A. d’HLM dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P128

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B282

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE ayant pour sigle SADA
S.A. dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Me Laure BRACQUEMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364





Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière



EXPOSE DU LITIGE

La société IMMOBILIERE 3F est propriétaire du logement n° 5213L-0004 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 1], ledit logement relevant des normes et dispositions en matière de logement social, l'immeuble étant quant à lui soumis au régime de la copropriété.

La société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [I] [N] le logement par contrat en date du 8 décembre 2008 moyennant un loyer de 365,17 euros à la prise d'effet du bail.

En 2012, Mme [I] [N] s'est plainte de la présence d'humidité dans son appartement, notamment dans la salle de bains et dans le salon.

Le 9 mars 2012, le service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 1] a adressé un courrier à Mme [I] [N] indiquant qu'un contrôle effectué le 6 mars 2012 avait révélé une importante humidité de condensation dans le logement, due à une aération permanente inefficace, l'extraction d'air des trois bouches de la ventilation mécanique contrôlée ne fonctionnant pas ; le propriétaire était invité à remédier à ces désordres dans un délai de trois mois.

En octobre 2021 dans le couloir de son appartement et en juin 2022 dans la salle à manger, Mme [I] [N] a subi des dégâts des eaux.

Le 19 juillet 2022, la société B2C Expertises a adressé au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F un courrier électronique indiquant avoir constaté, lors d'un rendez-vous d'expertise, la saturation en eau des supports en fond de lot, en mitoyenneté avec les immeubles voisins ; elle indiquait qu'une fuite en provenance des toitures des différents immeubles apparaissait être à l'origine d'infiltrations touchant plusieurs appartements de l'immeuble, dont celui de Mme [I] [N], tout en précisant que les murs pignons des immeubles voisins présentaient également des fissures et que des infiltrations depuis la toiture de l'immeuble litigieux demeuraient également possibles ; elle préconisait une recherche de fuite en toiture, le cas échéant en action conjointe avec les copropriétés et gestionnaires des immeubles voisins, afin de déterminer la cause exacte des infiltrations.

Par un second courrier électronique du 9 août 2022, la société SARETEC IRD Ile-de-France a précisé que le taux d'humidité relevé dans l'appartement de Mme [I] [N] était de 100 %, rendant celui-ci "presque inhabitable en l'état", et que des investigations complémentaires devaient être menées dans les meilleurs délais.

Le 15 novembre 2022, Mme [I] [N] adressait un courrier à la Direction du logement et de l'habitat de [Localité 1] pour signaler l'état d'insalubrité de son logement suite à deux dégâts des eaux survenus dans son logement en octobre 2021 et juin 2022, précisant que ses voisins du dessus étaient responsables. Elle précisait qu'en dépit des réparations effectuées par ses voisins, d'autres infiltrations empêchaient l'assèchement des murs et par voie de conséquence, d'autres travaux. Elle indiquait que son bailleur et le syndic de l'immeuble ne répondaient pas à ses appels et demandes.

Par courrier du 9 décembre 2022 adressé au cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, Mme [I] [N] a indiqué que, s'agissant de ces deux sinistres, "ce sont mes voisins du dessus qui étaient responsables" et que les travaux incombant à ces derniers avaient été effectués, tout en précisant que les murs demeuraient humides à 100 % faute d'assèchement complet.

Le 3 février 2023, la direction du logement et de l'habitat de la Ville de [Localité 1] adressait un courrier à Mme [I] [N] lui indiquant qu'après une visite du 17 janvier 2023, le contrôleur avait constaté des infiltrations d'eau :
Dans la pièce de vie,Dans la cuisine au niveau du mur de gauche avec dégradation du revêtement,Dans le couloir donnant accès à la salle de bains et aux chambres, au plafond et aux murs, avec dégradation du revêtement et prolifération de moisissures.
Le 17 novembre 2023, par l'intermédiaire de son conseil, Mme [I] [N] mettait en demeure la société IMMOBILIERE 3F de procéder aux travaux nécessaires pour résorber l'humidité et la dédommager des préjudices subis. 

Le 1er août 2023, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F, une société a procédé à une recherche de fuite en toiture ; la facture correspondante mentionne la constatation d'infiltrations provenant d'un vasistas décroché, ainsi que sa réparation et sa remise en place au silicone.

Le 7 septembre 2023, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F, une seconde société a procédé à une recherche de fuite dans la même zone ; la facture correspondante mentionne un mauvais état du ravalement de la souche de cheminée ainsi que du châssis, et préconise leur reprise et leur remplacement.
Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

Par décision n°14 de l'assemblée générale du 9 juillet 2024, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation d'une reprise partielle du ravalement de la souche de cheminée, pour un budget de 10.000 euros, le procès-verbal précisant que le remplacement du châssis précédemment réalisé s'était lui-même révélé fuyard et avait entraîné un nouveau dégât des eaux.

Ces travaux ont été confiés par ordre de service du 28 août 2024 et ont été réalisés.

Une expertise a par ailleurs été diligentée par la compagnie SMA, assureur du Syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2023, les opérations d'expertise s'étant déroulées le 4 mars 2024 ; le rapport issu de cette expertise n'est pas produit aux débats.

Par courrier du 19 novembre 2024 adressé à la société IMMOBILIERE 3F, la société B2C Expertises, intervenant pour le compte de la compagnie SMA a proposé d'arrêter le préjudice à la somme de 14.341,29 euros au titre d'un sinistre daté du 2 novembre 2021, affectant le logement de Mme [I] [N] ainsi qu'un autre logement de l'immeuble.

La société IMMOBILIERE 3F a établi, le 22 novembre 2024, un bon de commande pour la réalisation de travaux de remise en état dans l'appartement de Mme [I] [N] pour des travaux de maçonnerie, pose d'un coffrage hydrofuge, calfeutrement des portes, remplacement des sols, peinture, dépose de revêtements mentionnant comme cause "infiltrations par toiture" ; ces travaux ont été réalisés en janvier 2025.

Par exploit en date du 15 juillet 2024, Mme [I] [N] a assigné la société IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris aux fins de :
Ordonner au bailleur d'effectuer les travaux permettant de sortir de l'insalubrité,Ordonner au bailleur le remboursement de tous les loyers payés à partir du mois de janvier 2012,Ordonner au bailleur la suspension du paiement du loyer jusqu'à l'accomplissement des travaux de mise en conformité de l'appartement avec les normes de décence,Condamner son bailleur au paiement d'une somme de 15.000 euros au titre du préjudice subi,Condamner son bailleur à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/08087 et appelée à l'audience du 17 septembre 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 29 janvier 2025 puis à l'audience du 22 mai 2025 à la demande de la société IMMOBILIERE 3F souhaitant mettre dans la cause de Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Par exploit en date du 27 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LOISELET PERE, FILS ET F DAIGREMENT aux fins de :
ordonner la jonction avec l'assignation introduite par Mme [I] [N],Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LOISELET PERE, FILS ET F DAIGREMENT à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, principal, frais et accessoire, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LOISELET PERE, FILS ET F DAIGREMENT à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/04051.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée et en garantie la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE (SADA).

Il demande au tribunal de :
Condamner la SADA à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,Condamner la SADA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la SADA aux entiers dépens.
L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/04749.

Les trois affaires ont été appelées à l'audience du 22 mai 2025, puis renvoyées à l'audience du 15 octobre 2025 et du 13 mai 2026.

A cette audience, il a été procédé à la jonction des dossiers RG 25/04051 et RG 25/04749 sur le numéro RG 24/08087. 

Mme [I] [N], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement à l'audience aux termes desquelles, elle demande au juge de :
Débouter la société IMMOBILIERE 3F, le syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société SADA de toutes leurs demandes formulées à son encontre, Constater les manquements de la société IMMOBILIERE 3F et du syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à leurs obligations,Dire que les désordres intervenus dans le logement sont engendrés par ces manquements,Condamner solidairement la société IMMOBILIERE 3F le syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société SADA au remboursement de tous les loyers payés à partir du 15 juillet 2021 jusqu'à janvier 2025,Condamner solidairement la société IMMOBILIERE 3F, le syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société SADA au règlement de la somme de 15.000 euros au titre du préjudice subi par Mme [I] [N],Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

Condamner solidairement la société IMMOBILIERE 3F, le syndic des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société SADA à lui régler la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, les condamner aux dépens.
Au soutien de ses prétentions et au visa de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, des articles 1134 (ancien), 1103, 1194 et suivants, 1719 alinéa 3 et 1721 du code civil, elle expose qu'elle est locataire depuis 2008 et que depuis de nombreuses années, son logement est affecté par une humidité persistante, des infiltrations d'eau, la dégradation des revêtements et une prolifération de moisissures, constatées à plusieurs reprises par les services municipaux compétents et par une société d'expertise mandatée par son assureur. 

Mme [I] [N] soutient que, malgré ses multiples alertes adressées tant à la bailleresse qu'au syndic, aucune intervention efficace n'a été réalisée, de sorte que le taux d'humidité de l'appartement a été mesuré à 100%, le rendant quasiment inhabitable. Elle indique que cette insalubrité a provoqué des crises d'asthme chez son fils, ayant entraîné deux hospitalisations en pneumologie et contraignant celui ci à quitter le logement pour aller vivre chez son père, tandis qu'elle même a parfois dû passer la nuit chez une voisine faute de pouvoir demeurer dans les lieux. 

Elle fait également valoir que le maintien dans les lieux ne saurait priver ces désordres de leur caractère d'indécence ni faire obstacle à l'indemnisation de son trouble de jouissance. Elle souligne que les travaux finalement entrepris en janvier 2025, postérieurement à la saisine de la juridiction, caractérisent la reconnaissance implicite par le bailleur et le syndic de l'état d'insalubrité du logement. 

La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles elle demande de : 
A titre principal :
Débouter Mme [I] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre ;Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre ;Débouter la Société Anonyme De Défense Et D'assurance de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre ;A titre subsidiaire :
Réduire à de plus juste proportions les demandes de Mme [I] [N] tendant à sa condamnation à indemniser les troubles de jouissance allégués ;Constater l'irrecevabilité pour fin de non-recevoir de la demande de Mme [I] [N] tendant au remboursement des loyers payés avant 2020 ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la relever et la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;En tout état de cause :
Condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Dire qu'il n'y aura lieu à suspendre l'exécution provisoire ;Condamner tout succombant aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de tous les actes rendus nécessaire à l'occasion de la présente procédure.
Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 6 et 7 1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, des articles 1725, 9, 122, 1231-1 et 1231-2 du code civil ainsi que de la jurisprudence relative à la réparation intégrale du préjudice, elle expose qu'elle n'a commis aucun manquement et que la responsabilité des désordres incombe exclusivement au syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir qu'elle a, dès que les travaux sur parties communes ont été réalisés à l'initiative du syndicat des copropriétaires, fait procéder en janvier 2025 aux travaux de remise en état dans l'appartement, de sorte qu'aucune carence ne peut lui être reprochée. Elle fait valoir qu'aucune décision administrative n'a déclaré le logement insalubre ou indécent, que la locataire continue à y résider, ce qui attesterait de son habitabilité. 

Au visa de l'article 1725 du code civil, elle soutient que le trouble de jouissance invoqué, provenant de parties communes relevant du syndicat des copropriétaires, procède du fait d'un tiers au contrat de bail, de sorte qu'elle est exonérée de responsabilité à ce titre. En se fondant sur les articles 9, 1231-1 et 1231-2 du code civil et sur la jurisprudence rappelant le principe de réparation intégrale, elle conteste le bien fondé et le quantum de la demande forfaitaire de 15.000 euros de dommages intérêts, faute pour la locataire d'apporter la preuve d'un préjudice direct, certain et intégralement justifié. 

Elle oppose en outre une fin de non recevoir tirée de la prescription triennale prévue à l'article 7 1 de la loi du 6 juillet 1989, à la demande de remboursement des loyers formulée depuis 2012. Elle sollicite donc le débouté de l'ensemble des demandes de la locataire comme irrecevables ou mal fondées et demande, à titre subsidiaire, que toute indemnisation éventuellement retenue soit strictement cantonnée à la réparation d'un préjudice démontré et réduit à de plus justes proportions. 

Enfin, au visa de l'article 1725 du code civil et des textes régissant la copropriété, elle sollicite la mise hors de cause ou, à tout le moins, la garantie intégrale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi que le débouté des demandes formées à son encontre.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, représenté à l'audience par son conseil a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles il demande :
A titre principal :
Constater que rien dans les pièces versées aux débats ne permet de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires,Débouter en conséquence la société IMMOBILIERE 3F et Mme [I] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Subsidiairement :
Condamner la SADA à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,En tout état de cause :
Condamner in solidum la société IMMOBILIERE 3F et la SADA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum la société IMMOBILIERE 3F et la SADA aux entiers dépens,Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des règles de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble soutient qu'aucun élément produit au débat ne permet de retenir sa responsabilité dans les désordres affectant le logement de Mme [I] [N].

Il expose que les désordres invoqués par la locataire trouvent, pour partie, leur origine dans des appartements situés au dessus du logement litigieux, relevant de la responsabilité de leurs propriétaires, et que les travaux nécessaires sur les parties communes ont été réalisés aux périodes utiles, sans qu'il soit démontré que ces désordres aient créé, chez la locataire, un trouble de jouissance directement imputable au syndicat. Il souligne qu'il n'a jamais perçu les loyers dont le remboursement est sollicité, ceux-ci relevant des relations bailleur-locataire, et que la question de la suspension du loyer ne le concerne pas, les éventuels travaux dans le lot loué ressortissant à la seule bailleresse.

Le syndicat des copropriétaires conteste le quantum et le bien-fondé de la demande de 15.000 euros de dommages intérêts pour préjudice de jouissance et en déduit que Mme [I] [N] doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre lui, étant précisé qu'il est étranger au préjudice de jouissance allégué dès lors que les désordres des parties communes ont été traités et que certains sinistres relèvent de tiers.

Au titre de la garantie d'assurance, le syndicat rappelle qu'il était assuré jusqu'au 31 décembre 2022 auprès de la compagnie SADA, les désordres reprochés datant de juillet 2022, et qu'il a, sous les plus expresses réserves, attrait cet assureur en garantie dans la présente instance afin qu'il le relève et le garantisse de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre. 

La Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) représentée par son conseil à l'audience, a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles elle demande au juge de :
Juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires n'est pas engagée,Juger que la demande en garantie à son encontre est sans objet,Débouter tous concluants de leurs demandes formulées à son encontre,Juger que le sinistre est survenu avant la prise d'effet du contrat souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès d'elle,Décision du 17 juillet 2026
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Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès d'elle ne sont pas réunies,Débouter tous concluants de leurs demandes à son encontre,la Mettre hors de cause,A titre subsidiaire :
Juger que les dommages sont exclus de la garantie,Rejeter les demandes de Mme [I] [N]Débouter le Syndicat des copropriétaires, la demanderesse, la société IMMOBILIERE 3F, de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,Débouter tout concluant du surplus de ses demandes,Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires et des dispositions du code civil et du code de procédure civile relatives à la responsabilité et à la garantie, elle soutient que sa garantie ne peut être mobilisée faute de responsabilité établie du syndicat et de réunion des conditions contractuelles de mise en œuvre de l'assurance.

Elle rappelle qu'elle a garanti le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] au titre d'un contrat d'assurance multirisques immeuble en vigueur du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022, dont la mise en jeu suppose, d'une part, que les dommages trouvent leur origine dans des parties communes relevant de la responsabilité du syndicat, et, d'autre part, que les conditions et plafonds prévus au contrat soient respectés. Elle fait valoir qu'en l'espèce, les désordres d'humidité dont se plaint la demanderesse ne sont pas démontrés comme provenant des parties communes, plusieurs éléments indiquant au contraire des causes imputables aux voisins du dessus ou à des immeubles mitoyens, de sorte que la responsabilité du syndicat n'est pas engagée et que la garantie d'assurance ne saurait être actionnée. 

La SADA soutient encore que la locataire réclame au bailleur des condamnations qui excèdent, en tout état de cause, le périmètre de la garantie éventuellement due au syndicat, et que les demandes en garantie dirigées contre elle par le syndicat reposent sur une lecture erronée de la clause de responsabilité de l'article 14 de la loi de 1965. 


MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de remboursement des loyers

Aux termes de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La société IMMOBILIERE 3F soutient que la demande de remboursement des loyers, formée dans l'acte introductif d'instance à compter du mois de janvier 2012, se heurte à cette prescription triennale.
Décision du 17 juillet 2026
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Il résulte toutefois des conclusions récapitulatives de Mme [I] [N], reprises oralement à l'audience, qu'elle limite désormais sa demande de remboursement des loyers à la période comprise entre le 15 juillet 2021 et le mois de janvier 2025.

Mme [I] [N] ayant saisi le tribunal par acte du 15 juillet 2024, sa demande, ainsi circonscrite aux loyers versés à compter du 15 juillet 2021, porte sur une période entièrement comprise dans le délai de prescription triennale décompté à rebours de la date de l'assignation.

Il s'ensuit que la fin de non-recevoir tirée de la prescription, en ce qu'elle visait la période antérieure à 2020, est devenue sans objet, la demande telle que finalement formulée n'étant pas atteinte par la prescription.

La demande de remboursement des loyers sera en conséquence déclarée recevable.


Sur la responsabilité de la société IMMOBILIERE 3F dans les désordres affectant le logement

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
 
Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, et énonce notamment, s'agissant du logement :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale.

L'obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650 ; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978).
 
Aux termes de l'article 1725 du code civil cependant, le bailleur n'est toutefois pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; il en résulte que le bailleur n'est tenu de garantir le locataire que des troubles de fait qu'il subit de son fait, ou du fait des personnes dont il doit répondre (ses autres locataires, ses mandataires ou préposés).

Le bailleur n'a donc pas d'obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers ; il ne répond donc pas du trouble subi par les locataires en raison du défaut d'étanchéité du raccord du mur pignon voisin (Cass., 3e Civ., 15 octobre 2008, pourvoi 07-13.971), des parties communes d'un immeuble en copropriété, pas plus que de celles causées par un copropriétaire du même immeuble (Cass., 3e Civ., 25 mars 1998, pourvoi n° 96-10.119).

Toutefois ces dispositions ne dispensent pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives, prévue à l'article 1720, et qui est une obligation distincte, le bailleur pouvant se retourner ensuite contre les tiers auteurs du trouble. Ainsi, la responsabilité du bailleur est en cause s'il commet une faute concourant à la réalisation du préjudice ou n'effectue pas les réparations d'entretien nécessaire pour éviter le trouble de jouissance du locataire, même si le fait à l'origine de la nécessité de le réparer est le fait d'un tiers (Cass., 3e civ 25 février 2004, pourvoi 02-10.085, Cass., 3e Civ 20 janvier 2009, pourvoi n° 07-19.544, Cass., 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.345).

Enfin, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, en application de l'article 1353 du code civil. Il est à ce titre constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci (Cour de cassation, 1re chambre civile, 6 Juillet 2022 - n° 21-12.545). Il est en outre constant que le juge ne peut se fonder sur une expertise établie de manière non contradictoire sauf à constater qu'elle a été régulièrement produite aux débats, soumise à la discussion contradictoire des parties et corroborée par d'autres éléments de preuve (2ème ch. civ. et com., 25 novembre 2021, n° RG 19/03390).

Il appartient en conséquence au bailleur qui entend s'exonérer sur le fondement de l'article 1725 du code civil de rapporter la preuve, conformément à l'article 1353 du code civil, que le trouble allégué procède exclusivement du fait d'un tiers dont il ne doit pas répondre.

S'agissant des dégâts des eaux survenus en 2021 et 2022, Mme [I] [N] a certes initialement indiqué, par courrier du 9 décembre 2022, que ses voisins du dessus en étaient responsables. Cette affirmation, faite à titre personnel et en dehors de toute expertise contradictoire, ne saurait cependant à elle seule constituer la preuve, qui incombe à la société IMMOBILIERE 3F d'un fait exonératoire au sens de l'article 1725 du code civil.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats telles que le courriel de la société B2C du 19 juillet et le courriel de la Saratec du 9 août 2022, des factures des sociétés intervenues en 2023, du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2024, du courrier du 19 novembre 2024 et bon de commande de la société IMMOBILIERE 3F du 22 novembre 2024 mentionnant une origine par "infiltrations par toiture", qu'une origine liée à la toiture de l'immeuble a également été évoquée par l'ensemble des intervenants, sans toutefois qu'aucune expertise contradictoire n'ait permis d'en établir la certitude. La société IMMOBILIERE 3F produit une convocation à une expertise du 4 mars 2024 diligentée par l'assureur actuel du syndicat des copropriétaires, toutefois le rapport d'expertise n'est pas produit aux débats.

La circonstance que la société SMA assureur du syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2023, ait proposé de régler à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité de 14.341,29 euros par courrier du 19 novembre 2024 n'est pas davantage de nature à établir ce lien de causalité à l'égard des autres parties à la présente instance : ce règlement, ne saurait suppléer l'absence du rapport d'expertise sur lequel il s'est le cas échéant fondé.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société IMMOBILIERE 3F, à qui incombe la charge de la preuve d'un fait exonératoire au sens de l'article 1725 du code civil, n'établit pas avec la certitude requise que les désordres affectant le logement de Mme [I] [N] procéderaient exclusivement du fait de tiers dont elle ne devrait pas répondre - qu'il s'agisse des voisins du dessus ou des parties communes.

En tout état de cause, et à supposer même qu'une telle origine tierce soit retenue pour tout ou partie des désordres, il n'est pas contesté que les travaux de reprise n'ont été réalisés dans le logement de Mme [I] [N] qu'en janvier 2025, soit plusieurs années après les dégâts des eaux sans qu'elle ne justifie d'aucune diligence particulière pour faire cesser le trouble de jouissance subi par sa locataire, alors même que son obligation d'entretien, distincte de la garantie des troubles de fait causés par un tiers, demeurait engagée pendant toute cette période.

Il s'ensuit que le manquement de la société IMMOBILIERE 3F à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien est établi.


Sur la demande tendant à voir ordonner la réalisation de travaux et la suspension du paiement des loyers

Mme [I] [N] sollicitait, dans son acte introductif d'instance du 15 juillet 2024, qu'il soit ordonné à son bailleur d'effectuer les travaux permettant de sortir de l'insalubrité, ainsi que la suspension du paiement des loyers jusqu'à l'accomplissement de ces travaux.

Il résulte cependant de ses conclusions récapitulatives, reprises oralement à l'audience, qu'elle abandonne cette demande, les travaux litigieux ayant été réalisés par la bailleresse en janvier 2025, postérieurement à l'introduction de l'instance.

Il convient de prendre acte du désistement de la demanderesse s'agissant de la demande de travaux.


Sur l'indemnisation du préjudice subi par Mme [I] [N]

Aux termes de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; le principe de la réparation intégrale du préjudice commande que la victime soit replacée, autant que possible, dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage ne s'était pas produit, sans qu'il n'en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il appartient à celui qui se prévaut d'un préjudice d'en rapporter la preuve, tant dans son principe que dans son quantum, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce, Mme [I] [N] sollicite cumulativement le remboursement de l'intégralité des loyers versés entre le 15 juillet 2021 et le mois de janvier 2025, ainsi qu'une somme de 15.000 euros au titre du préjudice subi.

Or, il n'est pas contesté qu'elle a continué à occuper le logement litigieux pendant toute la période considérée, de sorte qu'elle ne saurait prétendre à la fois à la restitution intégrale des loyers, laquelle suppose une absence totale de contrepartie à l'obligation de paiement, et à une indemnisation distincte au titre d'un trouble de jouissance, qui répare précisément la dégradation, et non la disparition totale, de la jouissance du bien loué. Une telle cumulation aboutirait à une double indemnisation du même préjudice, prohibée par le principe de réparation intégrale.

Il y a lieu, en conséquence, d'écarter la demande de remboursement intégral des loyers en tant que telle, et de n'examiner que l'indemnisation due au titre du trouble de jouissance subi par Mme [I] [N] du fait du manquement précédemment retenu à l'encontre de la société IMMOBILIERE 3F.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des courriers de la Ville de [Localité 1] constatant des infiltrations et une prolifération de moisissures dans plusieurs pièces du logement, des courriels de la société B2C et Saretec des 19 juillet et 9 août 2022 faisant état d'un taux d'humidité de 100 % rendant le logement "presque inhabitable", que Mme [I] [N] a subi, sur la période comprise entre le 15 juillet 2021 et le mois de janvier 2025, soit 42 mois, un trouble de jouissance caractérisé, sans toutefois que le logement ait fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ni que Mme [I] [N] ait été contrainte de le quitter de façon durable.

Au regard de ces éléments, et en l'absence de quittances de loyer actualisées, seul le loyer mensuel de 365,17 euros mentionné au contrat de bail du 8 décembre 2008 pouvant être retenu comme base de calcul, il sera alloué à Mme [I] [N] une indemnisation évaluée à 40% de ce loyer sur 42 mois, soit la somme de 6.134,86 euros (365,17 € × 42 mois × 40 %), au titre du trouble de jouissance.

En revanche, Mme [I] [N] ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité médicalement établi entre l'état du logement et les troubles de santé allégués de son fils, lequel constituerait au demeurant, à le supposer caractérisé, un préjudice personnel à ce dernier et non à elle-même ; cette demande sera en conséquence rejetée.

Il sera en conséquence alloué à Mme [I] [N] la somme totale de 6.134,86 euros.

La société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à verser à Mme [I] [N] la somme de 6.134,86 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 


Sur la responsabilité Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F et l'appel en garantie formé par la société IMMOBILIERE 3F

Aux termes de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité, qui s'analyse en une présomption pesant sur le syndicat des copropriétaires en sa qualité de gardien de l'immeuble, suppose néanmoins que soit rapportée la preuve que le dommage allégué trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble ; à défaut d'une telle preuve, la responsabilité du syndicat ne saurait être recherchée.

Il appartient à celui qui invoque cette responsabilité, conformément à l'article 1353 du code civil, de démontrer le lien de causalité entre le désordre allégué et les parties communes.

En l'espèce, il a été précédemment relevé que les pièces versées aux débats, à savoir les courriels de la société B2C des 19 juillet et 9 août 2022, les factures des sociétés intervenues en 2023, le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2024, le courrier du 19 novembre 2024 et le bon de commande de la société IMMOBILIERE 3F du 22 novembre 2024, évoquent une origine possible des désordres liée à la toiture de l'immeuble, sans toutefois qu'aucune expertise contradictoire ne permette d'en établir la certitude, le rapport d'expertise qui a suivi la réunion d'expertise à l'initiative de l'assurance du syndicat des copropriétaires du 4 mars 2024 n'étant pas produit aux débats.

Ces mêmes pièces, qui sont les seules invoquées tant par la société IMMOBILIERE 3F que par le syndicat des copropriétaires au soutien de leurs prétentions respectives, ne permettent pas davantage d'établir avec certitude que les désordres affectant spécifiquement le logement de Mme [I] [N] situé au deuxième étage de l'immeuble, procéderaient des désordres constatés en toiture, à savoir le vasistas décroché et le mauvais état du ravalement de la souche de cheminée et du châssis.

Ainsi qu'il a été précédemment rappelé, la circonstance que la compagnie SMA, assureur du syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2023, ait proposé de régler à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité de 14.341,29 euros par courrier du 19 novembre 2024 ne saurait davantage suppléer l'absence du rapport d'expertise sur lequel ce règlement s'est le cas échéant fondé, ni constituer une preuve du lien de causalité allégué.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société IMMOBILIERE 3F à qui incombe la charge de la preuve de son appel en garantie, n'établit pas que les désordres affectant le logement de Mme [I] [N] trouveraient leur origine dans les parties communes de l'immeuble.

La responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F n'est en conséquence pas établie et l'appel en garantie formé à son encontre sera rejeté, le syndicat des copropriétaires étant mis hors de cause.

Il convient dès lors de débouter la société IMMOBILIERE 3F et Mme [I] [N] de leurs demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].


Sur l'appel en garantie formé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] contre la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA)

Le syndicat des copropriétaires ayant été mis hors de cause, l'appel en garantie formé contre la société SADA est dès lors devenu sans objet, sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens tirés de la date de prise d'effet du contrat, de l'absence de preuve de son contenu, ou des conditions et exclusions de garantie invoqués par la société SADA.

La société SADA sera mise hors de cause et les demandes à son encontre rejetées.


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société IMMOBILIERE 3F qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [N] les frais irrépétibles qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; la société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à lui verser la somme de 1.200 euros à ce titre.

Il serait de même inéquitable de laisser à la charge Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT qu'il a exposés pour se défendre ; la société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros à ce titre.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de la société SADA les frais qu'elle a exposés pour se défendre ; la société IMMOBILIERE 3F sera condamné à lui verser la somme de 600 euros à ce titre.

La demande formée par la société IMMOBILIERE 3F au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée, celle-ci succombant à l'instance.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Mme [I] [N] s'agissant de sa demande de réalisation des travaux, devenue sans objet ;

DÉCLARE recevable la demande de Mme [I] [N] tendant au remboursement des loyers versés entre le 15 juillet 2021 et le mois de janvier 2025 ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à Mme [I] [N] la somme de 6.134,86 euros au titre du préjudice subi ;

DÉBOUTE Mme [I] [N] du surplus de ses demandes indemnitaires ;


Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMH

DIT que la responsabilité Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] n'est pas établie ;

REJETTE l'appel en garantie formé par la société IMMOBILIERE 3F à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

MET HORS DE CAUSE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F et Mme [I] [N] de leurs demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

DIT sans objet l'appel en garantie formé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à l'encontre de la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) ;

MET HORS DE CAUSE la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la société IMMOBILIERE 3F et Mme [I] [N] de leurs demandes à l'encontre de la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à Mme [I] [N] la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ainsi qu'à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à la Société Anonyme De Défense Et D'assurance (SADA) la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux dépens de l'instance avec distraction au profit de la SELARL LBCA en ce qui concerne les dépens de la SADA, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1194, code civil 9, code civil 1721, code civil 1725, code civil 122). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/13866

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• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00831

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• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/05483

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• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03447

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• 25 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/15810

  en commun : code civil 1721, code civil 1725

• 18 août 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04248

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:09:23.244Z.