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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP FOND, 29 juin 2026, n° 25/03447

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 
La SA HLM DES CHALETS a donné à bail, par contrat en date du 11 juillet 2017, à Madame [C] [F] un appartement à usage d’habitation (n°1) situé Résidence [Adresse 4], moyennant un loyer initial de 310,74 euros outre une provision pour charges de 54,38 euros.
Soutenant avoir subi pendant de nombreuses années la dégradation sécuritaire et sanitaire du logement loué, postérieurement à son relogement, Madame [C] [F] a fait assigner par acte du 23 mai 2025 la SA HLM DES CHALETS devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir la réparation des différents préjudices subis et obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- 2.144€ en réduction de ses loyers,
- 1.095,63€ en réparation de son préjudice matériel lié au coût du déménagement demeuré à sa charge,
- 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Après renvoi, à l’audience du 3 mars 2026, Madame [C] [F], représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son assignation, actualisé à la somme de 2.050,89€ sa demande de réduction de ses loyers et sollicité que soit versée la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à son conseil ainsi que la condamnation de la SA HLM DES CHALETS aux dépens.
Compte tenu de la prescription soulevée par la société bailleresse concernant certaines demandes, Madame [C] [F] a soutenu qu’il y avait lieu de prendre en compte, quant à sa demande de restitution partielle du loyer, la date de sa demande d’aide juridictionnelle soit le 9 février 2024 et donc une période de 22 mois du 9 février 2021 au 16 décembre 2022.
Au soutien de ses demandes, elle a fait valoir l’absence de respect de ses obligations par la société bailleresse et l’absence de décence du logement loué et a donc fait valoir des troubles de jouissance ainsi que des préjudices moral et financier subis et ce afin d’obtenir réparation.
La SA HLM DES CHALETS a comparu, représentée par son conseil, a sollicité à titre principal de débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes compte tenu de son absence de faute, compte tenu de sa qualité de tiers concernant l’occupation des parties communes et de leur manque d’entretien.
Elle a également sollicité, si sa responsabilité était retenue, de débouter à titre principal Madame [F] du fait de l’absence du moindre préjudice.
A titre subsidiaire, si les préjudices étaient reconnus, elle a sollicité de :
- débouter Madame [F] de sa demande de remboursement d’une part de son loyer sur la période allant de 2017 au 23 mai 2022 pour prescription et pour le reste revenir à de plus justes proportions,
- la débouter de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral ou revenir à de plus justes proportions qui fera que l’indemnisation ne pourra dépasser 1.000€,
- la débouter de sa demande de réparation de préjudice financier ou tout du moins la réduire en laissant de côté les factures de souscription.
En tout état de cause, elle a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SA HLM DES CHALETS a donc fait valoir la prescription de certaines demandes de Madame [F], soutenu n’avoir commis aucune faute et que les préjudices allégués n’étaient pas prouvés.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 29 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la prescription partielle des demandes de Madame [C] [F]L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Selon l’article 2224 du code civil, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En ce qui concerne les loyers, s’agissant des créances à exécution successive, le point de départ du délai pour agir se situe pour chacun des termes échus à compter de sa date d’exigibilité.
Aux termes de l’article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020, « Sans préjudice de l'application de l'article 41 et du II de l'article 44 du présent décret, lorsqu'une action en justice ou un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions de première instance ou d'appel, l'action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée ou déposée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :
1° De la notification de la décision d'admission provisoire ;
2° De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;
3° De la date à laquelle le demandeur de l'aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d'admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l'article 69 et de l'article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;
4° Ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné. (…) ».
En l’espèce, la demanderesse a quitté le logement le 16 décembre 2022 et fait assigner la SA HLM DES CHALETS par acte du 13 mai 2025.
 Il est cependant constant que la demande d’aide juridictionnelle a été effectuée le 9 février 2024 et que la décision d’admission est intervenue le 28 mai 2024. 
Il convient en conséquence de prendre en considération la date de demande de l’aide juridictionnelle afin de calculer le délai de la prescription.
En conséquence, sera déclarée recevable la demande relative à la réduction du loyer pour la période courant du 09 février 2021 au 16 décembre 2022, la demande antérieure à ladite période étant nécessairement prescrite.


Sur le trouble de jouissance de Madame [C] [F]L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. (…)
Le bailleur est obligé :
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (…) ».
Aux termes de l’article 1725 du Code civil, « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. »
Il convient de rappeler cependant qu’il découle des dispositions de l’article précité qu’un locataire ayant un bailleur commun ne peut être considéré comme un tiers pour le preneur en raison du lien contractuel qui l’unit au bailleur commun.
En application de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.
Par ailleurs, le bailleur de deux locataires en conflit est tenu d’une obligation de résultat relativement à la jouissance paisible des locaux. En effet, si le bailleur n’est en principe pas responsable à l’égard du preneur des troubles de jouissance occasionnés par d’autres locataires, il en va différemment lorsque le bailleur est commun à l’auteur et à la victime des troubles, et dans ce cas, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité envers le preneur qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ayant rendu impossible la cessation du trouble.
En l’espèce, Madame [F] soutient avoir été contrainte de vivre dans un logement présentant des fissures, des infiltrations d’eau et un très fort taux d’humidité découlant d’une capillarité importante et la présence d’une odeur de moisi et de poubelle dans son appartement.
Par courrier du 30 avril 2018, Madame [C] [F] a signalé à la SA HLM DES CHALETS divers désordres notamment un amas de détritus dans le local poubelle générant la présence de vers, l’absence d’entretien des espaces verts et la présence de rats autour de l’immeuble et dans les balcons des rez-de-chaussée. (Pièce 5 [F]). Elle a aussi effectué un signalement à la Mairie de [Localité 2] par courrier du 13 avril 2018 (pièce 6 [F]).
Par courrier du 16 juin 2021, la Préfecture de la Haute Garonne a accusé réception du signalement par Madame [F] de logement indigne en lui indiquant avoir transmis sa plainte au Maire de sa commune pour suite à donner dans le cadre de ses pouvoirs de police (pièce 8 [F]).
Il résulte par ailleurs d’une fiche d’intervention de la société LOGISTA HOMETECH (pièce 9 [F]) mandatée par la SA HLM DES CHALETS, qu’il a été constaté le 20 novembre 2019 la présence d’odeurs dont certaines provenant du bâtiment, et que le 15 octobre 2021 un signalement a été fait par Madame [F] concernant un descellement de socle de la chaudière et un problème d’odeur remontant dans les tuyaux.
Ladite fiche indique qu’un curage de la colonne d’eau est à prévoir et n’aurait jamais été réalisé selon Madame [F].
Le tribunal relève par ailleurs, qu’une mise en demeure signée par Madame [F] et deux autres locataires a été adressée le 17 mai 2021 à la SA HLM DES CHALETS en raison des troubles subis dans les parties communes générés par le fils d’une autre locataire et ses amis. Notamment des tags, des déchets, l’entreposage de motos ou de vélos dans la cage d’escalier, du tapage nocturne, de la consommation de drogue dans les parties communes, des injures ainsi que de la peur suscitée. Les locataires demandaient par ailleurs à la bailleresse de faire cesser les troubles précités. (Pièce 16 [F]).
Madame [F] verse également aux débats un constat d’échec de conciliation entre les parties en date du 17 décembre 2021. (Pièce 18 [F]).
Par ailleurs, cette dernière verse aux débats un procès-verbal d’audition de la gendarmerie en date du 12 octobre 2022 signalant les troubles relevés dans le courrier du 17 mai 2021 concernant le fils de l’une des locataires. (Pièce 19 [F]).
En outre, par courrier du 30 mars 2022 (pièce 27 [F]), Madame [F] a sollicité son relogement auprès de la bailleresse rappelant les troubles de voisinage, le trafic de drogue, la présence de rats morts dans le vide sanitaire, les espaces verts non entretenus, la présence d’odeur, l’absence de curage de la colonne d’eau et la présence de moisissures dans l’air.
Madame [F] a par ailleurs réitéré sa demande de relogement au vu de sa situation et de problèmes de santé par courrier du 12 mai 2022. (Pièce 28 [F])
La SA HLM DES CHALETS fait valoir en réponse avoir subi la situation de l’occupation des parties communes en sa qualité de tiers et qu’elle ne peut pas directement faire respecter le bon usage des parties communes et leur entretien.
Elle a soutenu également que les demandes réalisées en 2018 et en 2021 ne concernaient que les parties communes et non le bien loué en lui-même et indiqué avoir fait installer des caméras et contrôlé le nettoyage.
Elle a également indiqué avoir fait réaliser des travaux à la demande de la locataire indiquant que celle-ci ne pouvait se plaindre des travaux réalisés correspondant à sa demande. (Pièce 3 CHALETS).
La SA HLM DES CHALETS a précisé par ailleurs n’avoir jamais été mise en demeure de réaliser des travaux ou de rendre le logement habitable, et que la seule mise en demeure adressée en 2021 ne concernait que les parties communes.
Le tribunal relève que, si un signalement a été réalisé auprès des services de la préfecture de la Haute Garonne et de la Mairie, le rapport suite au signalement réalisé n’est pas versé aux débats.
Il sera également relevé d’une part que les états des lieux d’entrée et de sortie (pièces 2 et 25 [F]) versés aux débats indiquent les mêmes mentions, soit une tâche d’infiltration et une fissure sur la largeur dans la chambre 1 ainsi qu’une fissure dans le séjour cuisine, sans qu’il ne soit relevé d’aggravation, ni qu’il soit relevé de désordres particuliers dans le logement en fin de bail.
Il sera en outre relevé que Madame [F] ne justifie pas s’être plainte de la présence d’humidité dans son logement dont la cause serait inhérente aux fissures présentes dans l’appartement.
Concernant les odeurs, le tribunal constate que le premier signalement est intervenu le 20 novembre 2019 relativement à l’absence de fonctionnement de la VMC au sujet de laquelle l’entreprise mandatée a indiqué que l’odeur provenait du bâtiment. Concernant le signalement intervenu 04 décembre 2020, il a porté sur le contrôle de l’absence de fuite de gaz. S’agissant par ailleurs du signalement intervenu le 15 octobre 2021, les éléments relevés sont ceux du motif de l’appel à la société mandatée et non le constat effectué par ladite société.
Il en découle en conséquence, qu’il n’est pas suffisamment rapporté la preuve de l’existence d’un trouble résultant de nuisances olfactives ayant perduré dans le temps.
Par ailleurs, si Madame [F] verse aux débats une attestation d’un laboratoire d’analyse médicale faisant état de la présence de moisissure sur son cuir chevelu, l’attestation conclue à une absence d’infection dermatophytique. 
En outre, l’attestation d’un ophtalmologue que Madame [F] verse aux débats (pièce 14 [F]) indique la présence de démodex, petits acariens sur son cil, qui peuvent entraîner une gêne oculaire, sans qu’il ne soit établi de corrélation avec les désordres allégués affectant le logement ou que ce dernier en soit la cause.
De plus, l’attestation médicale du 23 juin 2022 versée aux débats par Madame [F] indique une nécessité impérative pour cette dernière de changement de résidence pour raison médicale sans que la ou les raisons médicales ne soient précisées et sans que ne soit établie de relation directe entre celles-ci et ladite résidence.
Le tribunal relève cependant, que Madame [F] a fait réaliser un contrôle d’ambiance dans le séjour de l’appartement en date du 16 août 2021 par le Laboratoire Départemental 31 Haute Garonne qui a identifié la présence de germes notamment l’aspergillus au sujet de laquelle, la demanderesse produit une documentation sur les risques sanitaires encourus. (Pièce 10 [F]).
Si la SA HLM DES CHALETS fait valoir qu’aucune faute ne peut être mise à sa charge quant à la gestion de l’appartement en lui-même puisque la locataire ne s’est jamais plainte d’un air vicié, le courrier du 30 mars 2022 (Pièce 27 [F]) de Madame [F] faisait bien référence à la présence de moisissures dans l’air dont le rapport a été transmis à son médecin traitant, de sorte que la bailleresse ne pouvait l’ignorer du moins à partir de cette date.
Il est par ailleurs constant que le signalement à ce sujet a été effectué auprès du bailleur par courriers du 30 mars 2022 et du 12 mai 2022 (pièces 27 et 28 [F]), de sorte qu’il appartenait au bailleur à compter de sa connaissance du désordre de mettre en œuvre les mesures nécessaires afin d’y remédier, dès lors qu’un risque sanitaire certain était encouru par la locataire.
Par ailleurs, si la SA HLM DES CHALETS soutient avoir subi la situation de l’occupation des parties communes en sa qualité de tiers, le tribunal relève que la mise en demeure adressée le 17 mai 2021 (pièce 16 [F]) par Madame [F], cosignée par deux autres locataires, indique clairement que le responsable des troubles affectant les parties communes était le fils de Madame [V] [A], locataire de l’immeuble.
Il ressort en outre du procès-verbal d’audition de la gendarmerie l’existence de troubles causés dans les parties communes par le fils de Madame [V], avec photos à l’appui. (Pièce 19 [F])
Si Madame [F] reconnaît qu’un système de vidéo surveillance a été mis en place par le bailleur tel que soutenu par ce dernier (pièce 5 CHALETS), elle indique que ledit système n’a été installé qu’en 2022 alors que le problème perdurait depuis plusieurs années.
Le tribunal rappelle que l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure.
La SA HLM DES CHALETS dont les diligences n’ont pas été immédiates devra supporter la réparation du trouble de jouissance subi par la locataire et sera donc condamnée à lui payer à ce titre la somme de 1.367,25€ qui correspond à une réduction de 20% du montant du loyer sur une période de 22 mois (du 09 février 2021 au 16 décembre 2022).
Sur l’indemnisation du préjudice moral de Madame [C] [F]Madame [F] soutient avoir vécu dans un logement indigne et dangereux en méconnaissance des dispositions du code civil ainsi que de sa particulière fragilité.
Elle fait valoir un préjudice d’angoisse lié au stress et une peur quasi-permanente du fait de l’insécurité tant sanitaire que sécuritaire de son logement et soutient en conséquence avoir développé de ce fait une hypertension chronique.
Le tribunal relève que Madame [F] a réalisé plusieurs signalements concernant la situation sécuritaire du logement concernant d’autres locataires de la SA HLM DES CHALETS, qu’elle justifie par ailleurs d’une confrontation avec ces derniers et au sujet de laquelle elle a déposé plainte.
Il est également constant que la société bailleresse, informée de la situation, ne justifie d’aucune action concrète à l’encontre du ou des locataires identifiés et auxquels les troubles sont imputés. 
Par ailleurs, la présence d’un risque sanitaire certain en raison du développement de moisissures dans l’air lui a été signalé à compter du mois de mars 2022, sans que la société bailleresse ne justifie d’aucune diligence à ce titre, le relogement de Madame [F] n’étant intervenu qu’au mois de décembre 2022.
L’ensemble des ces éléments permet de caractériser un préjudice d’angoisse pour lequel Madame [F] est fondée à obtenir réparation.
La SA HLM DES CHALETS sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1.200€ en indemnisation de son préjudice moral.
Sur l’indemnisation du préjudice matériel relatif aux frais de déménagement Le relogement de Madame [F] est la conséquence des fautes de la bailleresse qui devra en conséquence prendre à sa charge le coût du déménagement de Madame [F] et des frais subséquents s’agissant des frais de résiliation et de souscription des compteurs de gaz et d’électricité et ce pour un montant total de 1.095,63 euros.
La SA HLM DES CHALETS sera en conséquence condamnée à verser à Madame [F] la somme de 1.095,63 euros en réparation de son préjudice matériel.
Sur les demandes accessoiresLa SA HLM DES CHALETS, partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu=a dû accomplir Madame [C] [F], la SA HLM DES CHALETS sera condamnée à verser une somme de 1.000 euros à son conseil sous condition de renonciation à l’aide juridictionnelle au titre de l’article 37 de la loi n°981-647 du 10 juillet 1991.
La SA HLM DES CHALETS sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande relative à la réduction du loyer pour la période courant du 09 février 2021 au 16 décembre 2022 ;

DECLARE en conséquence prescrite la demande de réduction de loyer pour la période antérieure au 09 février 2021 ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS à verser à Madame [C] [F] la somme de 1.367,25€ en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS à verser à Madame [C] [F] la somme de 1.200€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS à verser à Madame [C] [F] la somme de 1.095,63 € en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS à verser une somme de 1.000 euros au conseil de Madame [C] [F] sous condition de renonciation à l’aide juridictionnelle au titre de l’article 37 de la loi n°981-647 du 10 juillet 1991 ;

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS aux dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 
 
LE GREFFIER LA PREMIERE VICE PRESIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA

N° RG 25/03447 
N° Portalis DBX4-W-B7J-UR7Z




 JUGEMENT


N° B 26/


DU : 29 juin 2026


[C] [F]
 
 
C/


S.A. HLM DES CHALETS

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 29 juin 2026

à Me Arnaud PIQUEMAL-KERN

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le lundi 29 juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 18 mai 2026, puis prorogée au 29 juin 2026 conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;




ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [C] [F]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Arnaud PIQUEMAL-KERN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître François MIRETE, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise 

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE


 




EXPOSE DU LITIGE 
La SA HLM DES CHALETS a donné à bail, par contrat en date du 11 juillet 2017, à Madame [C] [F] un appartement à usage d’habitation (n°1) situé Résidence [Adresse 4], moyennant un loyer initial de 310,74 euros outre une provision pour charges de 54,38 euros.
Soutenant avoir subi pendant de nombreuses années la dégradation sécuritaire et sanitaire du logement loué, postérieurement à son relogement, Madame [C] [F] a fait assigner par acte du 23 mai 2025 la SA HLM DES CHALETS devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir la réparation des différents préjudices subis et obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- 2.144€ en réduction de ses loyers,
- 1.095,63€ en réparation de son préjudice matériel lié au coût du déménagement demeuré à sa charge,
- 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Après renvoi, à l’audience du 3 mars 2026, Madame [C] [F], représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son assignation, actualisé à la somme de 2.050,89€ sa demande de réduction de ses loyers et sollicité que soit versée la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à son conseil ainsi que la condamnation de la SA HLM DES CHALETS aux dépens.
Compte tenu de la prescription soulevée par la société bailleresse concernant certaines demandes, Madame [C] [F] a soutenu qu’il y avait lieu de prendre en compte, quant à sa demande de restitution partielle du loyer, la date de sa demande d’aide juridictionnelle soit le 9 février 2024 et donc une période de 22 mois du 9 février 2021 au 16 décembre 2022.
Au soutien de ses demandes, elle a fait valoir l’absence de respect de ses obligations par la société bailleresse et l’absence de décence du logement loué et a donc fait valoir des troubles de jouissance ainsi que des préjudices moral et financier subis et ce afin d’obtenir réparation.
La SA HLM DES CHALETS a comparu, représentée par son conseil, a sollicité à titre principal de débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes compte tenu de son absence de faute, compte tenu de sa qualité de tiers concernant l’occupation des parties communes et de leur manque d’entretien.
Elle a également sollicité, si sa responsabilité était retenue, de débouter à titre principal Madame [F] du fait de l’absence du moindre préjudice.
A titre subsidiaire, si les préjudices étaient reconnus, elle a sollicité de :
- débouter Madame [F] de sa demande de remboursement d’une part de son loyer sur la période allant de 2017 au 23 mai 2022 pour prescription et pour le reste revenir à de plus justes proportions,
- la débouter de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral ou revenir à de plus justes proportions qui fera que l’indemnisation ne pourra dépasser 1.000€,
- la débouter de sa demande de réparation de préjudice financier ou tout du moins la réduire en laissant de côté les factures de souscription.
En tout état de cause, elle a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SA HLM DES CHALETS a donc fait valoir la prescription de certaines demandes de Madame [F], soutenu n’avoir commis aucune faute et que les préjudices allégués n’étaient pas prouvés.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la prescription partielle des demandes de Madame [C] [F]L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Selon l’article 2224 du code civil, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En ce qui concerne les loyers, s’agissant des créances à exécution successive, le point de départ du délai pour agir se situe pour chacun des termes échus à compter de sa date d’exigibilité.
Aux termes de l’article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020, « Sans préjudice de l'application de l'article 41 et du II de l'article 44 du présent décret, lorsqu'une action en justice ou un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions de première instance ou d'appel, l'action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée ou déposée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :
1° De la notification de la décision d'admission provisoire ;
2° De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;
3° De la date à laquelle le demandeur de l'aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d'admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l'article 69 et de l'article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;
4° Ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné. (…) ».
En l’espèce, la demanderesse a quitté le logement le 16 décembre 2022 et fait assigner la SA HLM DES CHALETS par acte du 13 mai 2025.
 Il est cependant constant que la demande d’aide juridictionnelle a été effectuée le 9 février 2024 et que la décision d’admission est intervenue le 28 mai 2024. 
Il convient en conséquence de prendre en considération la date de demande de l’aide juridictionnelle afin de calculer le délai de la prescription.
En conséquence, sera déclarée recevable la demande relative à la réduction du loyer pour la période courant du 09 février 2021 au 16 décembre 2022, la demande antérieure à ladite période étant nécessairement prescrite.


Sur le trouble de jouissance de Madame [C] [F]L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. (…)
Le bailleur est obligé :
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (…) ».
Aux termes de l’article 1725 du Code civil, « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. »
Il convient de rappeler cependant qu’il découle des dispositions de l’article précité qu’un locataire ayant un bailleur commun ne peut être considéré comme un tiers pour le preneur en raison du lien contractuel qui l’unit au bailleur commun.
En application de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.
Par ailleurs, le bailleur de deux locataires en conflit est tenu d’une obligation de résultat relativement à la jouissance paisible des locaux. En effet, si le bailleur n’est en principe pas responsable à l’égard du preneur des troubles de jouissance occasionnés par d’autres locataires, il en va différemment lorsque le bailleur est commun à l’auteur et à la victime des troubles, et dans ce cas, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité envers le preneur qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ayant rendu impossible la cessation du trouble.
En l’espèce, Madame [F] soutient avoir été contrainte de vivre dans un logement présentant des fissures, des infiltrations d’eau et un très fort taux d’humidité découlant d’une capillarité importante et la présence d’une odeur de moisi et de poubelle dans son appartement.
Par courrier du 30 avril 2018, Madame [C] [F] a signalé à la SA HLM DES CHALETS divers désordres notamment un amas de détritus dans le local poubelle générant la présence de vers, l’absence d’entretien des espaces verts et la présence de rats autour de l’immeuble et dans les balcons des rez-de-chaussée. (Pièce 5 [F]). Elle a aussi effectué un signalement à la Mairie de [Localité 2] par courrier du 13 avril 2018 (pièce 6 [F]).
Par courrier du 16 juin 2021, la Préfecture de la Haute Garonne a accusé réception du signalement par Madame [F] de logement indigne en lui indiquant avoir transmis sa plainte au Maire de sa commune pour suite à donner dans le cadre de ses pouvoirs de police (pièce 8 [F]).
Il résulte par ailleurs d’une fiche d’intervention de la société LOGISTA HOMETECH (pièce 9 [F]) mandatée par la SA HLM DES CHALETS, qu’il a été constaté le 20 novembre 2019 la présence d’odeurs dont certaines provenant du bâtiment, et que le 15 octobre 2021 un signalement a été fait par Madame [F] concernant un descellement de socle de la chaudière et un problème d’odeur remontant dans les tuyaux.
Ladite fiche indique qu’un curage de la colonne d’eau est à prévoir et n’aurait jamais été réalisé selon Madame [F].
Le tribunal relève par ailleurs, qu’une mise en demeure signée par Madame [F] et deux autres locataires a été adressée le 17 mai 2021 à la SA HLM DES CHALETS en raison des troubles subis dans les parties communes générés par le fils d’une autre locataire et ses amis. Notamment des tags, des déchets, l’entreposage de motos ou de vélos dans la cage d’escalier, du tapage nocturne, de la consommation de drogue dans les parties communes, des injures ainsi que de la peur suscitée. Les locataires demandaient par ailleurs à la bailleresse de faire cesser les troubles précités. (Pièce 16 [F]).
Madame [F] verse également aux débats un constat d’échec de conciliation entre les parties en date du 17 décembre 2021. (Pièce 18 [F]).
Par ailleurs, cette dernière verse aux débats un procès-verbal d’audition de la gendarmerie en date du 12 octobre 2022 signalant les troubles relevés dans le courrier du 17 mai 2021 concernant le fils de l’une des locataires. (Pièce 19 [F]).
En outre, par courrier du 30 mars 2022 (pièce 27 [F]), Madame [F] a sollicité son relogement auprès de la bailleresse rappelant les troubles de voisinage, le trafic de drogue, la présence de rats morts dans le vide sanitaire, les espaces verts non entretenus, la présence d’odeur, l’absence de curage de la colonne d’eau et la présence de moisissures dans l’air.
Madame [F] a par ailleurs réitéré sa demande de relogement au vu de sa situation et de problèmes de santé par courrier du 12 mai 2022. (Pièce 28 [F])
La SA HLM DES CHALETS fait valoir en réponse avoir subi la situation de l’occupation des parties communes en sa qualité de tiers et qu’elle ne peut pas directement faire respecter le bon usage des parties communes et leur entretien.
Elle a soutenu également que les demandes réalisées en 2018 et en 2021 ne concernaient que les parties communes et non le bien loué en lui-même et indiqué avoir fait installer des caméras et contrôlé le nettoyage.
Elle a également indiqué avoir fait réaliser des travaux à la demande de la locataire indiquant que celle-ci ne pouvait se plaindre des travaux réalisés correspondant à sa demande. (Pièce 3 CHALETS).
La SA HLM DES CHALETS a précisé par ailleurs n’avoir jamais été mise en demeure de réaliser des travaux ou de rendre le logement habitable, et que la seule mise en demeure adressée en 2021 ne concernait que les parties communes.
Le tribunal relève que, si un signalement a été réalisé auprès des services de la préfecture de la Haute Garonne et de la Mairie, le rapport suite au signalement réalisé n’est pas versé aux débats.
Il sera également relevé d’une part que les états des lieux d’entrée et de sortie (pièces 2 et 25 [F]) versés aux débats indiquent les mêmes mentions, soit une tâche d’infiltration et une fissure sur la largeur dans la chambre 1 ainsi qu’une fissure dans le séjour cuisine, sans qu’il ne soit relevé d’aggravation, ni qu’il soit relevé de désordres particuliers dans le logement en fin de bail.
Il sera en outre relevé que Madame [F] ne justifie pas s’être plainte de la présence d’humidité dans son logement dont la cause serait inhérente aux fissures présentes dans l’appartement.
Concernant les odeurs, le tribunal constate que le premier signalement est intervenu le 20 novembre 2019 relativement à l’absence de fonctionnement de la VMC au sujet de laquelle l’entreprise mandatée a indiqué que l’odeur provenait du bâtiment. Concernant le signalement intervenu 04 décembre 2020, il a porté sur le contrôle de l’absence de fuite de gaz. S’agissant par ailleurs du signalement intervenu le 15 octobre 2021, les éléments relevés sont ceux du motif de l’appel à la société mandatée et non le constat effectué par ladite société.
Il en découle en conséquence, qu’il n’est pas suffisamment rapporté la preuve de l’existence d’un trouble résultant de nuisances olfactives ayant perduré dans le temps.
Par ailleurs, si Madame [F] verse aux débats une attestation d’un laboratoire d’analyse médicale faisant état de la présence de moisissure sur son cuir chevelu, l’attestation conclue à une absence d’infection dermatophytique. 
En outre, l’attestation d’un ophtalmologue que Madame [F] verse aux débats (pièce 14 [F]) indique la présence de démodex, petits acariens sur son cil, qui peuvent entraîner une gêne oculaire, sans qu’il ne soit établi de corrélation avec les désordres allégués affectant le logement ou que ce dernier en soit la cause.
De plus, l’attestation médicale du 23 juin 2022 versée aux débats par Madame [F] indique une nécessité impérative pour cette dernière de changement de résidence pour raison médicale sans que la ou les raisons médicales ne soient précisées et sans que ne soit établie de relation directe entre celles-ci et ladite résidence.
Le tribunal relève cependant, que Madame [F] a fait réaliser un contrôle d’ambiance dans le séjour de l’appartement en date du 16 août 2021 par le Laboratoire Départemental 31 Haute Garonne qui a identifié la présence de germes notamment l’aspergillus au sujet de laquelle, la demanderesse produit une documentation sur les risques sanitaires encourus. (Pièce 10 [F]).
Si la SA HLM DES CHALETS fait valoir qu’aucune faute ne peut être mise à sa charge quant à la gestion de l’appartement en lui-même puisque la locataire ne s’est jamais plainte d’un air vicié, le courrier du 30 mars 2022 (Pièce 27 [F]) de Madame [F] faisait bien référence à la présence de moisissures dans l’air dont le rapport a été transmis à son médecin traitant, de sorte que la bailleresse ne pouvait l’ignorer du moins à partir de cette date.
Il est par ailleurs constant que le signalement à ce sujet a été effectué auprès du bailleur par courriers du 30 mars 2022 et du 12 mai 2022 (pièces 27 et 28 [F]), de sorte qu’il appartenait au bailleur à compter de sa connaissance du désordre de mettre en œuvre les mesures nécessaires afin d’y remédier, dès lors qu’un risque sanitaire certain était encouru par la locataire.
Par ailleurs, si la SA HLM DES CHALETS soutient avoir subi la situation de l’occupation des parties communes en sa qualité de tiers, le tribunal relève que la mise en demeure adressée le 17 mai 2021 (pièce 16 [F]) par Madame [F], cosignée par deux autres locataires, indique clairement que le responsable des troubles affectant les parties communes était le fils de Madame [V] [A], locataire de l’immeuble.
Il ressort en outre du procès-verbal d’audition de la gendarmerie l’existence de troubles causés dans les parties communes par le fils de Madame [V], avec photos à l’appui. (Pièce 19 [F])
Si Madame [F] reconnaît qu’un système de vidéo surveillance a été mis en place par le bailleur tel que soutenu par ce dernier (pièce 5 CHALETS), elle indique que ledit système n’a été installé qu’en 2022 alors que le problème perdurait depuis plusieurs années.
Le tribunal rappelle que l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure.
La SA HLM DES CHALETS dont les diligences n’ont pas été immédiates devra supporter la réparation du trouble de jouissance subi par la locataire et sera donc condamnée à lui payer à ce titre la somme de 1.367,25€ qui correspond à une réduction de 20% du montant du loyer sur une période de 22 mois (du 09 février 2021 au 16 décembre 2022).
Sur l’indemnisation du préjudice moral de Madame [C] [F]Madame [F] soutient avoir vécu dans un logement indigne et dangereux en méconnaissance des dispositions du code civil ainsi que de sa particulière fragilité.
Elle fait valoir un préjudice d’angoisse lié au stress et une peur quasi-permanente du fait de l’insécurité tant sanitaire que sécuritaire de son logement et soutient en conséquence avoir développé de ce fait une hypertension chronique.
Le tribunal relève que Madame [F] a réalisé plusieurs signalements concernant la situation sécuritaire du logement concernant d’autres locataires de la SA HLM DES CHALETS, qu’elle justifie par ailleurs d’une confrontation avec ces derniers et au sujet de laquelle elle a déposé plainte.
Il est également constant que la société bailleresse, informée de la situation, ne justifie d’aucune action concrète à l’encontre du ou des locataires identifiés et auxquels les troubles sont imputés. 
Par ailleurs, la présence d’un risque sanitaire certain en raison du développement de moisissures dans l’air lui a été signalé à compter du mois de mars 2022, sans que la société bailleresse ne justifie d’aucune diligence à ce titre, le relogement de Madame [F] n’étant intervenu qu’au mois de décembre 2022.
L’ensemble des ces éléments permet de caractériser un préjudice d’angoisse pour lequel Madame [F] est fondée à obtenir réparation.
La SA HLM DES CHALETS sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1.200€ en indemnisation de son préjudice moral.
Sur l’indemnisation du préjudice matériel relatif aux frais de déménagement Le relogement de Madame [F] est la conséquence des fautes de la bailleresse qui devra en conséquence prendre à sa charge le coût du déménagement de Madame [F] et des frais subséquents s’agissant des frais de résiliation et de souscription des compteurs de gaz et d’électricité et ce pour un montant total de 1.095,63 euros.
La SA HLM DES CHALETS sera en conséquence condamnée à verser à Madame [F] la somme de 1.095,63 euros en réparation de son préjudice matériel.
Sur les demandes accessoiresLa SA HLM DES CHALETS, partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu=a dû accomplir Madame [C] [F], la SA HLM DES CHALETS sera condamnée à verser une somme de 1.000 euros à son conseil sous condition de renonciation à l’aide juridictionnelle au titre de l’article 37 de la loi n°981-647 du 10 juillet 1991.
La SA HLM DES CHALETS sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande relative à la réduction du loyer pour la période courant du 09 février 2021 au 16 décembre 2022 ;

DECLARE en conséquence prescrite la demande de réduction de loyer pour la période antérieure au 09 février 2021 ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS à verser à Madame [C] [F] la somme de 1.367,25€ en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS à verser à Madame [C] [F] la somme de 1.200€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS à verser à Madame [C] [F] la somme de 1.095,63 € en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS à verser une somme de 1.000 euros au conseil de Madame [C] [F] sous condition de renonciation à l’aide juridictionnelle au titre de l’article 37 de la loi n°981-647 du 10 juillet 1991 ;

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS aux dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 
 
LE GREFFIER LA PREMIERE VICE PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-06-30T21:38:43.256Z.