Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S3, 26 août 2026, n° 25/07785

N° RG 25/07785 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZZN


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

11ème civ. S3

N° RG 25/07785 - 
N° Portalis DB2E-W-B7J-NZZN

Minute n°

































☐ Copie exec. à :
Me Valérie BACH
Me Julien LAURENT
Me Camille VIOLANT

 
Le 26 août 2026
 
Le Greffier 



Me Valérie BACH
Me Julien LAURENT
Me Camille VIOLANT


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 26 AOUT 2026


DEMANDEUR :

Monsieur [O] [Y]
[Adresse 2] 
[Localité 1]

représenté par Me Camille VIOLANT, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 259

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [I]
née le 03 Juin 1935 à [Localité 1]
Résidence Séniors [Etablissement 1] 
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Julien LAURENT, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 364

APPELÉE EN GARANTIE 

 Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] 
sis [Adresse 2] à [Localité 1]
Représenté par son syndic 
La SAS IMMIUM GESTION ALSACE
[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Maître Yuri SOKOLOV
substituant Maître Valérie BACH, 
avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 37


OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON, Greffier 




DÉBATS :
A l'audience publique du 02 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 août 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier
 EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat sous seing privé du 05 juin 2019 avec effet au 17 juin, Madame [Z] [I] ayant pour mandataire la société CITYA IMMO 4, a donné à bail à Monsieur [O] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] dans l'immeuble [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété, moyennant un loyer mensuel de 600 € outre une provision sur charges de 100 €, payables d'avance le 1er de chaque mois.

Un état des lieux d'entrée a été établi de manière contradictoire le 14 juin 2019.

Le locataire a subi plusieurs dégâts des eaux.

Se prévalant d'un préjudice de jouissance, Monsieur [O] [Y] a fait citer par assignation délivrée le 07 août 2025, Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de l'enjoindre à réaliser des travaux sous peine d'astreinte, de la voir condamner à lui rembourser la somme de 6 652,80 euros au titre de la réduction du loyer mensuel de 80 % depuis le mois d'octobre 2024 jusqu'en août 2025, au remboursement de la réduction de loyer de 80 % (soit 641,60 euros) d'août 2025 jusqu'à la réalisation des travaux, la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire enregistrée sous le numéro RG 25/07785 a été fixée à l'audience du 19 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, Madame [Z] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMIUM GESTION ALSACE, aux fins avant dire droit d'ordonner la jonction de la procédure à l'instance enregistrée sous le numéro RG 25/07785, enjoindre à Monsieur [O] [Y] de produire son contrat d'assurance habitation en intégralité, sous astreinte, condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur [O] [Y], condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'audience du 02 décembre 2025, le juge a ordonné la jonction de deux procédures.

L'affaire a été en définitive retenue à l'audience du 02 juin 2026 au cours de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, a repris les termes de ses dernières conclusions.

Par conclusions datées du 27 février 2026, Monsieur [O] [Y] sollicite en définitive de :

JUGER que la présente procédure est recevable et bien fondée.
JUGER que Madame [Z] [I] a manqué à ses obligations de décence et de délivrance des locaux en bon état d'usage et de réparation, incombant au bailleur.
JUGER qu'il a produit son attestation d'assurance habitation.

En conséquence,

CONDAMNER Madame [Z] [I], en sa qualité de bailleur, à procéder au remboursement de la somme de 6.652,80 euros au titre du remboursement de la réduction du loyer mensuel de 80 % depuis le mois d'octobre 2024, date de début des infiltrations, jusqu'au mois d'août 2025.
CONDAMNER Madame [Z] [I], en sa qualité de bailleur, à procéder au remboursement de la réduction du loyer mensuel de 80 % (soit 641 euros) d'août 2025 jusqu'à la date de sortie du logement de Monsieur [Y].
CONDAMNER Madame [Z] [I], à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi.
DEBOUTER Madame [Z] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

En tout état de cause,

JUGER qu'il y a lieu d'appliquer l'article 37 alinéa 2 de la loi n 091-647 du 10 juillet 1991.
CONDAMNER Madame [Z] [I] à verser à Maître Camille VIOLANT, avocate de Monsieur [Y], la somme de 2.500 euros.
CONDAMNER Madame [Z] [I] à supporter les entiers frais et dépens de la présente procédure, en ce compris les frais liés au procès-verbal de constat réalisé le 8 octobre 2025 par Me [X] [A] s'élevant à 300€.

Monsieur [Y] a exposé qu'il a pris à bail le logement en bon état, qu'il a cependant subi 5 dégâts des eaux depuis son entrée dans les lieux, qu'il a subi également des dégradations de son logement, notamment de sa terrasse, en raison de la présence de pigeons dans l'appartement situé au-dessus du sien, au 6ème étage, qu'enfin, une importante humidité a été constatée dans les parties communes de l'immeuble entre le 5ème et le 6ème étage, sur les murs de la cage d'escalier.

Il a indiqué que cette humidité est à l'origine de ses difficultés respiratoires, que l'état de son logement et son état de santé l'ont contraint à dormir et vivre chez des proches à de nombreuses reprises.

Il a ajouté que malgré ses très nombreuses relances, ni le bailleur, ni son mandataire n'ont effectué les réparations et travaux nécessaires, qu'il a fini par quitter les lieux le 06 mars 2026.

Il a précisé qu'il n'a perçu aucune indemnisation de son assurance pour le sinistre qu'il a déclaré et qu'il renonce à former une demande de travaux dans la mesure où il a quitté le logement.


Par conclusions datées du 04 mai 2026, Madame [Z] [I] demande de : 

Avant dire droit
INVITER au besoin ENJOINDRE M. [O] [Y] à justifier les indemnités qu'il a perçues au titre de son contrat d'assurance habitation, sous peine d'astreinte de 50 € par jour de retard passé la signification du Jugement avant dire droit à intervenir

Sur le fond
RESERVER ses droits à conclure sur les demandes de M. [O] [Y] après la production des pièces dont la communication est demandée avant dire droit
A défaut de production des pièces versées
DEBOUTER M. [Y] de ses demandes

Subsidiairement
REDUIRE le montant des dommages et intérêts qui seront alloués à M. [Y] en indemnisation de son préjudice de jouissance

Sur appel en garantie
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS IMMIUM GESTION ALSACE à garantir Mme [Z] [I] de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit de M. [O] [Y]
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de ta [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS IMMIUM GESTION ALSACE à payer à Mme [Z] [I] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS IMMIUM GESTION ALSACE à payer à Mme [Z] [I] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS IMMIUM GESTION ALSACE aux dépens de la procédure
DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [Z] [I] a reconnu que l'appartement dont elle est usufruitière, a subi deux importants dégâts des eaux, le premier en date du 23 décembre 2022, ayant pour origine une fuite issue d'un radiateur dans l'appartement inoccupé situé au 6eme étage appartenant à M. [S] [E], le second en date du 09 octobre 2024 résultant d'infiltrations d'eau provenant des parties communes de l'immeuble en copropriété.

Elle a expliqué qu'à la demande du syndic FONCIA, la Société RESILIANS est intervenue le 13 février 2025 pour effectuer une recherche de fuite, que cette société a conclu à un défaut affectant l'étanchéité de la toiture au 8ème niveau, notamment au niveau d'un moignon d'évacuation, ainsi qu'à un défaut de recouvrement de couvertines, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée dès lors que parties communes sont à l'origine du sinistre, qu'elle a donc appelé en garantie le syndicat et demandé sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts pour le sinistre dans son appartement et les conséquences préjudiciables qu'il a entraîné.


Elle a indiqué qu'elle ne conteste pas le préjudice de jouissance subi par M. [O] [Y] qui a effectivement quitté les lieux le 06 mars 2026 mais qu'elle est comme lui une victime de la situation, car elle a dû attendre que la cause du sinistre soit résorbée par le syndicat des copropriétaires et que la position de l'expert d'assurance de la copropriété soit connue avant d'initier la réalisation des travaux de réparations nécessaires.

Elle a demandé avant dire droit que le locataire justifie s'il a déjà présenté une demande d'indemnisation à ce titre à sa compagnie d'assurance habitation et si celle-ci a accepté de lui payer des indemnités pour perte de jouissance.

Elle a ajouté qu'en tout état de cause, la demande d'indemnisation formée par M. [Y] lui paraît excessive, dans la mesure où le sinistre n'a pas rendu l'appartement inhabitable à hauteur de 80 % puisque seuls la cuisine et le plafond du salon ont été en définitive affectés et qu'en outre, il ne démontre pas avoir subi un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance.

Par conclusions datées du 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires sollicite de : 

Sur la demande principale de Monsieur [Y] :
La DECLARER irrégulière, irrecevable, en tout cas, mal fondée.
DEBOUTER Monsieur [Y] de sa demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux.
REDUIRE les demandes de Monsieur [Y] au titre de ses demandes de réduction de loyer.
DEBOUTER Monsieur [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur l'appel en garantie de Madame [I] à l'égard du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] :
DEBOUTER Madame [I] de sa demande de garantie en ce qu'elle concerne la condamnation sous astreinte.
DEBOUTER, et subsidiairement, LIMITER l'appel en garantie formé par Madame [I] au titre des condamnations au titre des réductions de loyer et des dommages et intérêts, article 700, dépens et autres demandes.
DEBOUTER Madame [I] de sa demande au titre de l'article 700 en ce qu'il est dirigé contre le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4].

En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] un montant de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il fait valoir que l'appartement situé au-dessus de celui appartenant à Madame [Z] [I] et occupé par Monsieur [Y], appartenait à Monsieur [S] [E] et est resté inoccupé et laissé à l'abandon depuis 2021, que dans la mesure où ce logement était déjà, par le passé, à l'origine d'infiltrations du fait de l'absence d'entretien, il pensait que l'origine du sinistre subi par M. [Y] en octobre 2024 provenait à nouveau du logement de Monsieur [E].






Il a indiqué qu'il a dès lors saisi le juge des référés aux fins d'obtenir l'autorisation de pénétrer dans le logement de Monsieur [E], d'y faire évacuer les pigeons, fermer le logement et faire intervenir toute société de nettoyage, y faire tous travaux urgents pour remédier aux fuites se manifestant dans le logement de Monsieur [Y], que le juge des référés a fait droit à sa demande par décision en date du 28 novembre 2024.

Il a ajouté que ce n'est qu'une fois que le syndic a pu récupérer les clefs et que le logement de Monsieur [E] était désinfecté, que des diagnostics plus étendus ont pu être faits, notamment au niveau de la terrasse du dernier niveau.

Concernant la demande d'indemnisation formée par M. [Y], il a soutenu que la présence des pigeons sur le balcon est liée exclusivement au défaut d'entretien de l'appartement de M. [E], que le détachement d'une partie du revêtement du plafond du salon est lié à un défaut de mise en œuvre du revêtement sans lien avec des infiltrations, que les infiltrations affectent seulement la cuisine, l'entrée et le cagibi, de sorte que la baisse de loyer sollicitée depuis fin 2024 pour et l'avenir n'apparaît pas justifiée à hauteur de 80 %.

Concernant l'appel en garantie de Mme [I], il a rappelé que les travaux ont été votés en assemblée générale et devaient débuter en février par la pose de l'échafaudage, qu'il convient de prendre en compte les difficultés sus relatées qu'a pu rencontrer le syndic dans l'exécution de ces travaux et de l'imputabilité partielle des infiltrations dans le trouble de jouissance invoqué par le locataire.

Il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de "dire/juger/constater/donner acte" dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du Code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la demande avant dire droit de communication de pièces

Madame [I] demande que Monsieur [Y] justifie, sous astreinte, des indemnités qu'il a perçues au titre de son contrat d'assurance habitation.

Or, aux termes de ses propres écritures, Madame [I] reconnaît que M. [Y] a produit le rapport d'expertise de la société POLYEXPERT mandatée par l'assureur du locataire et que ce rapport indique que seuls le nettoyage et les dégâts au mobilier sont pris en charge par la compagnie d'assurance de M. [Y].

Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande.




Sur le trouble de jouissance

L'article 1719 du code civil dispose que :

“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. 
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations...”

De plus, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...)'.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [O] [Y] a subi un important dégât des eaux en date du 08 octobre 2024, lequel a endommagé les sols, murs et plafonds de la cuisine, de l'entrée et du cellier à l'arrière de la cuisine (annexes 3, 6, 12 et 13).

Dans son rapport en date du 15 janvier 2025, l'inspecteur de salubrité du Service Hygiène et Santé Environnementale de la ville de [Localité 1] relève un taux d'humidité de 99,9 % à cœur du mur de la cuisine, soulignant que " la crédence se désolidarise des murs gorgés d'eau et risque de tomber totalement " et de 61 % à cœur du mur dans communs entre le 5ème et le 6ème étage (annexe 6).

Dans le constat amiable signé le 30 décembre 2024 entre le locataire et le syndic FONCIA ALSACE (annexe 12), Monsieur [Y] a précisé que ce dégât est le quatrième depuis son entrée dans les lieux et a demandé à cette occasion qu'une recherche de fuite soit effectuée.




Le rapport d'expertise de son assurance habitation, établi en date du 04 mars 2025 (annexe 13) a conclu à la nécessité de procéder à la dépose repose de la cuisine, la reprise du plâtre des plafonds et a relevé les dommages suivants : "impact sur réfrigérateur, suspensions IKEA, crédence adhésive locative".

L'expert précise qu'une recherche de fuite a été réalisée le 13 février 2025 par la société RESILIANS et que cette intervention a conclu à des infiltrations d'eau lors d'épisodes pluvieux par le moignon d'évacuation de la toiture étanchée.

En effet, dans son rapport du 13 février 2025 adressé à FONCIA (annexe 7), la société RESILIANS indique que "les désordres constatés dans la cage d'escalier au R+6, dans la cuisine de M. [E] au 6ème étage et chez M. [Y] proviennent d'infiltrations d'eau lors d'épisodes pluvieux par le moignon d'évacuation de la toiture étanchée au R+8. Des infiltrations d'eau à l'arrière de l'ITE en façade au R+7 aggravent les désordres dans la cage d'escalier au R+6".

Il ressort des écritures de la bailleresse que lors de l'assemblée générale du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a décidé de la réalisation de travaux préconisés par la Société RESILIANS, en l'espèce l'isolation de la colonne d'évacuation, le retrait des végétaux et la reprise de l'étanchéité du moignon.

La bailleresse verse aux débats un échange de courriel entre son mandataire et le syndic concernant l'état d'avancement de ces travaux dont il résulte que les travaux ont été effectués fin janvier, début février 2026.

Monsieur [Y] a quitté les lieux le 06 mars 2026, Madame [I] acceptant la remise des clés avant l'expiration du délai de préavis au 19 mars 2026.

Les travaux de réparation intérieure du logement n'ont pu être effectués avant le départ du locataire.

Il en résulte que Monsieur [Y] a eu à subir d'octobre 2024 jusqu'à son départ, soit pendant 17 mois, une humidité excessive dans son logement de sorte que le préjudice de jouissance est avéré.

Sur l'imputabilité du trouble de jouissance :

Aux termes de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

De plus, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (...).

Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.




Le syndicat des copropriétaires est donc, en principe, seul responsable des conséquences dommageables causées par des désordres dans les parties communes sauf à démontrer que le bailleur n'a pas accompli les diligences nécessaires afin de faire cesser le trouble ou d'en limiter les conséquences.

En l'espèce, il n'est pas discuté que le sinistre du 08 octobre 2024 n'est pas lié à un désordre affectant l'appartement de Madame [I], mais à des désordres affectant les parties communes, dont seul doit répondre le syndicat des copropriétaires, en application de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] est donc de plein droit responsable du dégât des eaux du 08 octobre 2024.

La responsabilité du propriétaire peut être recherchée s'il est démontré que celui-ci, qui a eu connaissance des désordres, a fait preuve de passivité.

Les multiples échanges de mails entre les parties démontrent la réactivité du mandataire de Madame [I], qui n'a eu de cesse de relancer le syndic, y compris en lui adressant un courrier de mise en demeure en date du 10 janvier 2025 pour qu'il mette en place des mesures conservatoires afin d'éviter l'aggravation des dégâts et protéger le logement (annexe 12).

Cependant, il convient de considérer que Madame [I] a manqué à son obligation d'assurer à son locataire, la jouissance paisible du logement, notamment en ce que, alors que les diligences exercées par son mandataire, l'agence CITYA IMMO 4 sont restées vaines et n'ont pas permis à M. [Y] de retrouver cette jouissance paisible, elle n'a pas assigné en justice le syndicat des copropriétaires aux fins de demander l'exécution des travaux indispensables.

Elle engage ainsi sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [Y] au titre de son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement et non celle de délivrer un logement décent.

Sur les préjudices subis par M. [Y] :

- Sur la demande de réduction du montant du loyer et de la provision sur charges : 

La demande de minoration du prix du loyer s'analyse en une demande au titre du préjudice de jouissance.

Tant les photographies versées aux débats que le rapport de l'inspecteur de salubrité ou encore le procès-verbal de constat établi le 08 octobre 2025 par Maître [X] [A], commissaire de justice, témoignent de l'état de détérioration des sols, murs et plafonds de la cuisine, de l'entrée et du cellier à l'arrière de la cuisine.

Ces dégradations ne sont d'ailleurs pas discutées par les parties.

Il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires, ait entrepris des travaux à titre conservatoire pour limiter à tout le moins l'humidité dans le logement de M. [Y] et a fortiori l'apparition de nouvelles infiltrations qui sont au demeurant survenues au mois d'avril 2025.




En effet, Monsieur [Y] indique, par courriel du 18 avril 2025 adressé à CITYA et FONCIA : “je ne comprends pas pourquoi aucune société n'a mis en sécurité les endroits d'infiltration avec des bâches ou je ne sais quel procédé pour éviter que l'eau coule et que les dégradations continuent.”

Il ajoute : "je me retrouve de nouveau avec les murs imbibés une odeur de pourri chez moi je suis fatigué j'espère votre assemblée générale va aller vite et dans le bon sens ! 

Je passe ma vie dans ma chambre il fait froid et humide partout dans ce logement…"

Ces éléments démontrent non seulement la permanence de l'humidité dans une partie du logement (cuisine, entrée et cellier) mais également la persistance de l'odeur de moisi et de l'altération du confort thermique qui affectent en définitive l'ensemble du logement.

Concernant le revêtement du plafond du salon, comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, la société POLYEXPERT désignée par l'assurance habitation de M. [Y] a conclu que le détachement du plâtre est sans lien avec les infiltrations, tandis que la société RESILIANS a relevé l'absence d'humidité au droit des décollements dans le séjour.

Concernant le balcon, M. [Y] ne rapporte la preuve d'aucune restriction d'usage, en lien avec le dégât des eaux ou l'invasion de pigeons ayant niché dans l'appartement de M. [E]. 

Il est rappelé que M. [Y] occupait un logement de type T2 d'une surface de 55 m2.

Il n'est pas contesté que le loyer actualisé s'élevait à 756 euros mensuel, charges comprises.

Dans ces conditions, il convient de fixer l'indemnisation de son préjudice à 50 % du montant de loyer et de la provision sur charges d'octobre 2024 à février 2026, soit la somme de 6 426 euros (378 x 17).

- Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Il ressort des nombreuses et concordantes attestations de témoins versées aux débats que les désordres affectant son logement ont conduit à une dégradation de l'état psychique de M. [Y], ses proches le décrivant comme un homme abattu, résigné, en souffrance et ayant perdu sa joie de vivre, ce qui tend à démontrer que ces désordres ont généré une préoccupation importante chez M. [Y].

En revanche, les certificats médicaux qu'il produit sont insuffisants à démontrer que les problèmes respiratoires sont en lien direct avec le taux d'humidité de son logement, l'ordonnance du Dr [W] [B] établie en date du 19 février 2026 pour un scanner pulmonaire mentionnant par ailleurs la nécessité d'un bilan de tabagisme actif.

En considération de ces éléments, il convient de condamner Madame [I] à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi.






Sur l'appel en garantie formé par Madame [I] à l'encontre du syndicat des copropriétaires

Au regard des développements qui précèdent, il convient de faire droit à la demande et de condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir Madame [I] de l'ensemble des condamnations prononcées dans le cadre de la présente procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [I] à l'encontre du syndicat des copropriétaires

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'absence de tout élément permettant de caractériser le préjudice moral allégué par la bailleresse, sa demande ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais et dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [I] sera condamnée aux entiers dépens, outre les frais liés au procès-verbal de constat réalisé le 8 octobre 2025 par Maître [X] [A] s'élevant à 300 euros. 

Elle sera également condamnée à payer à Maître Camille VIOLANT, avocat de M. [Y], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 1 300 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Madame [I] et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, 

DEBOUTE Madame [Z] [I] de sa demande avant dire droit tendant à enjoindre Monsieur [O] [Y] de produire son contrat d'assurance habitation,

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 6 426 euros au titre de son préjudice de jouissance, 

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, 

DEBOUTE Madame [Z] [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux entiers dépens, outre les frais liés au procès-verbal de constat réalisé le 8 octobre 2025 par Me [X] [A] s'élevant à 300 euros,



CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à Maître Camille VIOLANT, avocat de Monsieur [Y], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 1 300 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [Z] [I] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à relever et garantir Madame [I] de l'ensemble des condamnations prononcées dans le cadre de la présente procédure, y compris au titre des frais et dépens,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA