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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P14 Aud. civile prox 5, 25 juin 2026, n° 24/05483

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon mandat de gérance sous seing privé n° 425 en date du 20 août 2014, M. [Q] [S] a confié à la société à responsabilité limitée (SARL) Immobilière [Localité 1] Nord la gestion de sa maison sise [Adresse 4], [Adresse 5], dans le [Localité 3] [Localité 1].

Selon acte sous seing privé du 10 septembre 2014, M. [B] [J], représenté par sa mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) L’Immobilière [Localité 1] Nord, a donné à bail à M. [Q] [S] et Mme [H] [O] cette maison pour un loyer de 1.200 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, M. [Q] [S] a fait assigner M. [B] [J], pris en la personne de sa mandataire, la SARL Immobilière [Localité 1] Nord, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 1721 du Code civil aux fins de :

-condamnation à procéder au changement du liner de la piscine, à la remise en état de la clôture grillagée, au remplacement des menuiseries extérieures et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
-voir ordonner la consignation des loyers sur le compte de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) de Maître [R] [P] jusqu’à la fin des travaux nécessaires et réalisés selon les règles de l’art,
-condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 6.000 euros à valoir sur son préjudice,
-condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, M. [B] [J] a fait assigner la SARL Immobilière [Localité 1] Nord, prise en la personne de son gérant, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 5 septembre 2024, aux fins de jonction, condamnation de M. [Q] [S] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à communiquer son attestation de responsabilité civile professionnelle, condamnation de la SARL Immobilière [Localité 1] Nord à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Une jonction a été ordonnée par mention au dossier à l’audience du 5 septembre 2024.

Selon ordonnance rendue le 5 septembre 2024, une passerelle au fond a été ordonnée.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2025.

Elle a été plaidée par les conseils des parties, représentées, à l’audience du 30 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions n° 3, M. [Q] [S], au visa des articles 1218 et 1721 du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989 :

-conclut au débouté des demandes de M. [B] [J] et de la SARL Immobilière [Localité 1] Nord,
-demande sa condamnation à lui payer les sommes de 1.403,92 euros au titre des réparations de la clôture et de 8.000 euros au titre du préjudice de jouissance,
-sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir un trouble de jouissance subi depuis l’année 2019, consécutif d’une part à des dysfonctionnements du système de filtration de la piscine et d’autre part au perçage du liner, la piscine ayant été inutilisable jusqu’à l’été de l’année 2024. Sur les factures de consommation d’eau critiquées en défense, il explique qu’il tente de remplir la piscine en 2021 suite au changement du liner afin de préserver le système mécanique. Il précise que la piscine est inutilisable du fait de multiples fuites fonctionnelles.
Il avance par ailleurs la vétusté des menuiseries, vermoulues. Il rappelle que la crise sanitaire de mars 2020 des suites du COVID ne constitue pas un cas de force majeure.
Il fait également valoir la dégradation de la clôture, grillagée, suite à un cambriolage subi au mois de mars 2023, avec une réparation à ses frais.
Il fait enfin état de l’absence d’eau chaude durant dix jours à compter du 27 décembre 2023.
Il se prévaut du respect de son obligation d’entretien tant de la piscine que des menuiseries, régulièrement poncées. Il indique que les portes du local de la piscine et du garage doivent être changées.
Sur le moyen invoqué en défense relatif à des dégradations causées par ses chiens, il oppose l’absence de preuve.
Il évalue son préjudice à hauteur de 12 % du montant du loyer sur une période de cinq ans et demi. Il estime que la SARL Immobilière [Localité 1] Nord n’est pas diligente.
Il indique qu’à ce jour, il ne subit plus de troubles de jouissance.

Soutenant partiellement ses conclusions n° 2, M. [B] [J], au visa des articles L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 1991, 1992 et 1231-1 du Code civil et 367 du Code de procédure civile :

-conclut au débouté des demandes de M. [Q] [S],
-demande la jonction de la présente procédure avec la procédure de référé,
-subsidiairement, sollicite la condamnation de la SARL Immobilière [Localité 1] Nord à le relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge et de débouter la SARL Immobilière [Localité 1] Nord de ses demandes formulées à son encontre,
-demande la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir l’empêchement de ses diligences, accomplies en temps et en heure, suite à la crise sanitaire liée au COVID 19 et au confinement et du fait du comportement de M [S]. Il explique que ce dernier se fait passer pour le propriétaire des lieux auprès d’un professionnel, exigeant le remplacement du liner par du carrelage. Il relève des consommations d’eau plus importantes jusqu’en 2022, incompatibles avec une immobilisation de la piscine.
Il avance que M. [Q] [S] laisse la piscine vide trop longtemps. Il retient la présence du chien de M. [Q] [S], visible sur photographie. Il estime que l’animal gratte probablement le revêtement, le déchirant.
Sur les menuiseries, il conteste leur caractère vermoulu. Il oppose la réalisation de travaux de rénovation et l’absence de preuve des dysfonctionnements des portes du local de la piscine et du garage.
Sur la dégradation de la clôture, il considère qu’elle relève d’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur du locataire. Il interroge les circonstances de cette dégradation au regard de la possession par M. [Q] [S] de chiens malinois ayant dégradé la clôture d’un voisin.
Sur le dysfonctionnement du ballon d’eau chaude, il invoque son changement dans un délai rapide et raisonnable.
Sur les dommages et intérêts, il soutient que le quantum n’est pas précisé.
Sur sa demande subsidiaire, il indique qu’il accepte tous les devis présentés par la SARL Immobilière [Localité 1] Nord. Il rappelle qu’il désigne la SARL Immobilière [Localité 1] Nord en raison de l’éloignement géographique, son domicile étant fixé au Royaume-Uni.

Conformément à ses conclusions récapitulatives, la SARL Immobilière [Localité 1] Nord, prise en la personne de son représentant légal, au visa des articles 1218, 1231-1 et 1992 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile :

-conclut au débouté des demandes de M. [B] [J],
-à titre subsidiaire, demande de réduire à de plus justes proportions la demande formulée par M. [Q] [S] au titre de son préjudice de jouissance,
-sollicite la condamnation de toute partie succombante aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle conteste toute faute. Elle rappelle qu’elle est tenue à une obligation de moyens renforcée au titre de son mandat. Elle considère que M. [Q] [S] est de mauvaise foi.
Sur la clôture, elle fait valoir la déclaration du sinistre à l’assureur de M. [Q] [S], restée sans réponse et effectuée hors mandat. Elle indique que l’assureur de M. [Q] [S] refuse de communiquer directement avec elle.
Elle oppose l’empêchement des travaux nécessaires du fait de la crise sanitaire, revêtant les caractéristiques de la force majeure.
Sur les volets, elle estime que les réparations relevaient de M. [B] [J] au titre de son obligation d’entretien, les travaux étant mise en œuvre dans une démarche d’apaisement. Elle avance que les travaux sont retardés par le comportement de M. [Q] [S].
Sur la piscine, elle rappelle que son utilisation ne s’étend pas sur six mois.

Motifs

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la jonction

Il n’y a pas lieu à ordonner la jonction des deux procédures appelées devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé en ce qu’elle est ordonnée par mention au dossier le 5 septembre 2024.

Sur la responsabilité du bailleur

L’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

Il s’agit d’une obligation de résultat relevant d’un régime de responsabilité sans faute. 

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.


En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur une villa de plein pied d’une surface habitable de 107 m2 sise sur un jardin d’une surface de 700 m2, avec une terrasse et une piscine avec spa.

Sur les réclamations générales, dans un courriel en date du 8 septembre 2021, M. [Q] [S] indique à la SARL Immobilière [Localité 1] Nord que la remise en état de la piscine nécessité un remplacement du liner défectueux par un polychlorure de vinyle (PVC) armé. Il signale que le bois des menuiseries extérieures est pourri à l’intérieur. Il indique que le bois de la porte du garage, gonflé, ne permet plus sa fermeture.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 avril 2023, M. [Q] [S] saisit la SARL Immobilière [Localité 1] Nord, par l’intermédiaire de son conseil, de demandes de réparation du liner de la piscine et de remise en état des menuiseries extérieures et de son préjudice de jouissance. Il indique que la piscine, en dépit du changement du système de filtration, reste inutilisable. 

Dans un courriel du 14 mars 2024, M. [Q] [S] interpelle la SARL Immobilière [Localité 1] Nord sur le changement des portes du garage et du local de la piscine ainsi que sur la réparation de la clôture. Il signale que la réparation de la porte cuisine est mal faite.

Sur les désordres

Sur matérialité des désordres, M. [Q] [S] verse au débat :

-des impressions sur papier de photographies en noir et blanc non datables, concernant la piscine, quasi vide, avec le liner déchiré, et les menuiseries extérieures (pièce n° 5),
-un procès-verbal de constat non contradictoire établi le 21 juillet 2023 par un commissaire de justice.

Sur la piscine, un devis est établi à l’attention de M. [B] [J] le 11 mars 2020 pour le changement de la pompe de filtration, au prix de 639 euros. S’agissant du changement du liner, un devis est établi le 12 mars 2020 au prix de 3.398 euros.

Dans un courriel du 12 juin 2020, M. [Q] [S] avise la SARL Immobilière [Localité 1] Nord de ses diligences suite aux dysfonctionnements de la piscine et tenant la crise sanitaire, s’agissant de son vidage, du colmatage des fuites, du changement de trois joints de la pompe de filtration, du colmatage d’une fuite au niveau de cette pompe et de la réparation du support à cartouche. Il indique que dans ces conditions, les travaux deviennent moins urgents.

Dans un courriel du 7 avril 2021, M. [Q] [S] informe la SARL Immobilière [Localité 1] Nord que le liner de la piscine, percé depuis le printemps 2019 et entraînant des fuites d’eau, ne peut plus être « rafistolé ». Il demande s’il doit se rapprocher de l’entreprise ayant établi un devis l’année précédente. 

M. [B] [J] communique un courrier établi le 23 novembre par une entreprise faisant état de visite des lieux le 6 mai 2021 et de sa décision de refus le chantier relatif au remplacement du liner de la piscine en raison du comportement de M. [Q] [S]. Elle explique qu’il se présente comme le propriétaire des lieux, indiquant souhaiter remplacer le liner par du carrelage. Il joint un devis en date du 8 novembre 2023 pour la dépose du liner et la préparation de la dalle pour recevoir le PVC armé, outre un devis de pose de PVC en date du 6 novembre 2023 au prix de 6.180 euros.

Le commissaire de justice constate le 21 juillet 2023 que le revêtement de la piscine, en très mauvais état, est endommagé, cassé et arraché, le béton étant visible. Il indique que la piscine est inutilisable.

Sur les menuiseries extérieures en bois, le commissaire de justice constate le 21 juillet 2023 qu’elles sont abîmées. Il observe que :
-les volets sont vétustes,
-la porte située à l’arrière de la maison ne s’ouvre pas,
-la porte du local piscine est imbibée d’eau, M. [Q] [S] ayant fixé une planche en bois.

M. [B] [J] produit un devis en date du 8 janvier 2024 relatif au remplacement du volet de la cuisine, à la rénovation d’une porte-fenêtre et d’un volet fenêtre, au prix de 3.872 euros. La société ayant établi ce devis informe M. [Q] [S] de son constat, à savoir une usure normale des menuiseries à l’exception du volet de la cuisine. Elle signale que M. [B] [J] souhaite un remplacement total des menuiseries ainsi que des portes du garage.

Sur la clôture, M. [Q] [S] verse au débat la copie d’un procès-verbal de plainte déposée le 18 mars 2023 au Commissariat de police de [Localité 4] pour des faits de dégradations. Il relate avoir mis en fuite dans la nuit précédente un homme s’étant introduit dans son jardin. Il précise que cet individu tort les barres du grillage. Dans un courriel du 7 juin 2023, la SARL Immobilière [Localité 1] Nord interroge M. [Q] [S] sur la déclaration du sinistre à son assurance. Le commissaire de justice constate le 21 juillet 2023 que la clôture est endommagée. M. [Q] [S] justifie d’une facture d’achat de matériaux de clôture en date du 8 août 2023 au prix de 1.403,92 euros.

Sur le ballon d’eau chaude, M. [B] [J] ne conteste pas ce désordre sur une durée de dix jours. M. [Q] [S] justifie du signalement du perçage du ballon d’eau chaude à la SARL Immobilière [Localité 1] Nord dans un courriel du 27 décembre 2023.

Sur la force majeure

L’article 1218 du Code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

*S’agissant de la clôture

L’article 1725 du Code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, la demande formulée par M. [Q] [S] au titre des dégradations consécutives à l’intrusion d’un tiers dans son jardin est mal fondée.

La demande de ce chef sera par conséquent rejetée.

*S’agissant de la piscine

En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 visant à faire face à l'épidémie de Covid 19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.

En application de l'article 3, I, 2, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résultait du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou services fournis.

En l’espèce, la crise sanitaire présente un caractère imprévisible et irrésistible ayant empêché l’exécution par M. [B] [J] de son obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux. Il ne justifie en revanche d’aucune diligence aux fins de mise en œuvre des travaux suite à la levée du confinement. 

Il est dans ces conditions bien fondé à se prévaloir de la force majeure jusqu’au 31 mai 2020.

Sur les préjudices

L'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il ressort d’une quittance de loyer du 1er avril 2023 un loyer de 1302,50 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Sur le comportement de M. [Q] [S], il n’est pas établi qu’il retarde la mise en œuvre des travaux au regard de ses diligences établissant sa bonne foi.

S’agissant de la piscine, elle est inutilisable durant les étés 2021 à 2023, outre une augmentation de la consommation d’eau, établie par des factures, dont il s’évince une fuite d’eau. Outre l’absence d’utilisation de la piscine sur trois années, celle-ci pouvant être raisonnable utilisée entre les mois de mai et septembre, il convient de retenir qu’elle occupe une large partie du jardin d’une surface de 700 m2, tel que cela ressort des photographies, la piscine se situant au pied de la maison. Il convient de retenir une part de 30 % du loyer de mai à septembre, soit sur 15 mois, 1.302 X 0,[Immatriculation 1] = 5.859 euros.

Sur les menuiseries, M. [Q] [S] ne justifie pas d’un préjudice autre qu’esthétique, il convient de lui allouer une somme de 500 euros de ce chef.

Sur l’absence distribution d’eau chaude durant dix jours, il convient de lui allouer une somme de 200 euros.

M. [B] [J] sera par conséquent condamné à payer à M. [Q] [S] une somme de 6.459 euros en réparation de son trouble de jouissance (5.859 + 500 + 100).

Sur la responsabilité de la SARL Immobilière [Localité 1] Nord

L’article 1991 alinéa 1 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l’espèce, le mandat de gérance du 10 mars 2014 prévoit la gestion des travaux, s’agissant de :

-faire exécuter toutes réparations incombant au mandant, le montant du plafond n’étant pas renseigné, les réparations plus importantes mais urgentes devant être signalées au mandant,
-prendre toutes mesures conservatoires,
-pour tous les autres travaux, les faire exécuter après accord écrit du mandant,
-s’adjoindre le concours d’un maître d’œuvre ou d’un technicien, si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant,
-en régler les factures dans la limite des fonds disponibles.

Il ressort du courrier et des courriels adressés par M. [Q] [S] que la SARL Immobilière [Localité 1] Nord est son unique interlocuteur. Elle ne justifie pas de la mise en œuvre de son obligation de moyens en l’absence de tout devis établi entre les 12 mars 2020 et 8 novembre 2023. Sur son obligation de rendre des comptes à M. [Q] [S], elle communique un courriel en réponse adressé par M. [Q] [S] le 13 novembre 2023, le courriel initial n’étant pas communiqué, l’interrogeant sur « les prochaines étapes », la SARL Immobilière [Localité 1] Nord lui indiquant être dans l’attente des bons pour accord des sociétés.

L’exécution partielle de sa mission par la SARL Immobilière [Localité 1] Nord justifie de la condamner à relever et garantir M. [B] [J] de la condamnation prononcée à son encontre en principal à hauteur de 50 %.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [B] [J] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à M. [Q] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL Immobilière [Localité 1] Nord est déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la jonction de la procédure RG 24-05160 à la procédure RG 23-07424 est ordonnée par le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 5 septembre 2024, par mention au dossier ;

CONDAMNE M. [B] [J] à payer à M. [Q] [S] la somme de six mille quatre cent cinquante-neuf euros (6.459 euros) en réparation de son préjudice issu du trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SARL Immobilière [Localité 1] Nord à relever et garantir M. [B] [J] au titre de cette condamnation à hauteur de 50 % ;

REJETTE la demande formulée par M. [Q] [S] au titre des réparations de la clôture ;

CONDAMNE M. [B] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [J] à payer à M. [Q] [S] la somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL Immobilière [Localité 1] Nord de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 25 Juin 2026
Président : Madame Nadia ATIA, Magistrat
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026



 GROSSE :
 Le 25 Juin 2026
 à Me Alexandrine ARSENTO, Me Valérie GERSON-SAVARESE
 Le ...................................................
 à Me ...............................................

 EXPEDITION :
 Le 25 Juin 2026
 à Me François xavier DE ANGELIS.
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/05483 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5MX5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [S]
né le 10 Juillet 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Alexandrine ARSENTO, avocat au barreau de MARSEILLE



DEFENDEURS

Monsieur [B] [J], né le 07 novembre 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - GRANDE BRETAGNE 

représenté par Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. IMMOBILIERE [Localité 1] NORD, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°417 991 056, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me François xavier DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE










EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon mandat de gérance sous seing privé n° 425 en date du 20 août 2014, M. [Q] [S] a confié à la société à responsabilité limitée (SARL) Immobilière [Localité 1] Nord la gestion de sa maison sise [Adresse 4], [Adresse 5], dans le [Localité 3] [Localité 1].

Selon acte sous seing privé du 10 septembre 2014, M. [B] [J], représenté par sa mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) L’Immobilière [Localité 1] Nord, a donné à bail à M. [Q] [S] et Mme [H] [O] cette maison pour un loyer de 1.200 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, M. [Q] [S] a fait assigner M. [B] [J], pris en la personne de sa mandataire, la SARL Immobilière [Localité 1] Nord, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 1721 du Code civil aux fins de :

-condamnation à procéder au changement du liner de la piscine, à la remise en état de la clôture grillagée, au remplacement des menuiseries extérieures et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
-voir ordonner la consignation des loyers sur le compte de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) de Maître [R] [P] jusqu’à la fin des travaux nécessaires et réalisés selon les règles de l’art,
-condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 6.000 euros à valoir sur son préjudice,
-condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, M. [B] [J] a fait assigner la SARL Immobilière [Localité 1] Nord, prise en la personne de son gérant, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 5 septembre 2024, aux fins de jonction, condamnation de M. [Q] [S] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à communiquer son attestation de responsabilité civile professionnelle, condamnation de la SARL Immobilière [Localité 1] Nord à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Une jonction a été ordonnée par mention au dossier à l’audience du 5 septembre 2024.

Selon ordonnance rendue le 5 septembre 2024, une passerelle au fond a été ordonnée.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2025.

Elle a été plaidée par les conseils des parties, représentées, à l’audience du 30 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions n° 3, M. [Q] [S], au visa des articles 1218 et 1721 du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989 :

-conclut au débouté des demandes de M. [B] [J] et de la SARL Immobilière [Localité 1] Nord,
-demande sa condamnation à lui payer les sommes de 1.403,92 euros au titre des réparations de la clôture et de 8.000 euros au titre du préjudice de jouissance,
-sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir un trouble de jouissance subi depuis l’année 2019, consécutif d’une part à des dysfonctionnements du système de filtration de la piscine et d’autre part au perçage du liner, la piscine ayant été inutilisable jusqu’à l’été de l’année 2024. Sur les factures de consommation d’eau critiquées en défense, il explique qu’il tente de remplir la piscine en 2021 suite au changement du liner afin de préserver le système mécanique. Il précise que la piscine est inutilisable du fait de multiples fuites fonctionnelles.
Il avance par ailleurs la vétusté des menuiseries, vermoulues. Il rappelle que la crise sanitaire de mars 2020 des suites du COVID ne constitue pas un cas de force majeure.
Il fait également valoir la dégradation de la clôture, grillagée, suite à un cambriolage subi au mois de mars 2023, avec une réparation à ses frais.
Il fait enfin état de l’absence d’eau chaude durant dix jours à compter du 27 décembre 2023.
Il se prévaut du respect de son obligation d’entretien tant de la piscine que des menuiseries, régulièrement poncées. Il indique que les portes du local de la piscine et du garage doivent être changées.
Sur le moyen invoqué en défense relatif à des dégradations causées par ses chiens, il oppose l’absence de preuve.
Il évalue son préjudice à hauteur de 12 % du montant du loyer sur une période de cinq ans et demi. Il estime que la SARL Immobilière [Localité 1] Nord n’est pas diligente.
Il indique qu’à ce jour, il ne subit plus de troubles de jouissance.

Soutenant partiellement ses conclusions n° 2, M. [B] [J], au visa des articles L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 1991, 1992 et 1231-1 du Code civil et 367 du Code de procédure civile :

-conclut au débouté des demandes de M. [Q] [S],
-demande la jonction de la présente procédure avec la procédure de référé,
-subsidiairement, sollicite la condamnation de la SARL Immobilière [Localité 1] Nord à le relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge et de débouter la SARL Immobilière [Localité 1] Nord de ses demandes formulées à son encontre,
-demande la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir l’empêchement de ses diligences, accomplies en temps et en heure, suite à la crise sanitaire liée au COVID 19 et au confinement et du fait du comportement de M [S]. Il explique que ce dernier se fait passer pour le propriétaire des lieux auprès d’un professionnel, exigeant le remplacement du liner par du carrelage. Il relève des consommations d’eau plus importantes jusqu’en 2022, incompatibles avec une immobilisation de la piscine.
Il avance que M. [Q] [S] laisse la piscine vide trop longtemps. Il retient la présence du chien de M. [Q] [S], visible sur photographie. Il estime que l’animal gratte probablement le revêtement, le déchirant.
Sur les menuiseries, il conteste leur caractère vermoulu. Il oppose la réalisation de travaux de rénovation et l’absence de preuve des dysfonctionnements des portes du local de la piscine et du garage.
Sur la dégradation de la clôture, il considère qu’elle relève d’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur du locataire. Il interroge les circonstances de cette dégradation au regard de la possession par M. [Q] [S] de chiens malinois ayant dégradé la clôture d’un voisin.
Sur le dysfonctionnement du ballon d’eau chaude, il invoque son changement dans un délai rapide et raisonnable.
Sur les dommages et intérêts, il soutient que le quantum n’est pas précisé.
Sur sa demande subsidiaire, il indique qu’il accepte tous les devis présentés par la SARL Immobilière [Localité 1] Nord. Il rappelle qu’il désigne la SARL Immobilière [Localité 1] Nord en raison de l’éloignement géographique, son domicile étant fixé au Royaume-Uni.

Conformément à ses conclusions récapitulatives, la SARL Immobilière [Localité 1] Nord, prise en la personne de son représentant légal, au visa des articles 1218, 1231-1 et 1992 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile :

-conclut au débouté des demandes de M. [B] [J],
-à titre subsidiaire, demande de réduire à de plus justes proportions la demande formulée par M. [Q] [S] au titre de son préjudice de jouissance,
-sollicite la condamnation de toute partie succombante aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle conteste toute faute. Elle rappelle qu’elle est tenue à une obligation de moyens renforcée au titre de son mandat. Elle considère que M. [Q] [S] est de mauvaise foi.
Sur la clôture, elle fait valoir la déclaration du sinistre à l’assureur de M. [Q] [S], restée sans réponse et effectuée hors mandat. Elle indique que l’assureur de M. [Q] [S] refuse de communiquer directement avec elle.
Elle oppose l’empêchement des travaux nécessaires du fait de la crise sanitaire, revêtant les caractéristiques de la force majeure.
Sur les volets, elle estime que les réparations relevaient de M. [B] [J] au titre de son obligation d’entretien, les travaux étant mise en œuvre dans une démarche d’apaisement. Elle avance que les travaux sont retardés par le comportement de M. [Q] [S].
Sur la piscine, elle rappelle que son utilisation ne s’étend pas sur six mois.


MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la jonction

Il n’y a pas lieu à ordonner la jonction des deux procédures appelées devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé en ce qu’elle est ordonnée par mention au dossier le 5 septembre 2024.

Sur la responsabilité du bailleur

L’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

Il s’agit d’une obligation de résultat relevant d’un régime de responsabilité sans faute. 

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.


En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur une villa de plein pied d’une surface habitable de 107 m2 sise sur un jardin d’une surface de 700 m2, avec une terrasse et une piscine avec spa.

Sur les réclamations générales, dans un courriel en date du 8 septembre 2021, M. [Q] [S] indique à la SARL Immobilière [Localité 1] Nord que la remise en état de la piscine nécessité un remplacement du liner défectueux par un polychlorure de vinyle (PVC) armé. Il signale que le bois des menuiseries extérieures est pourri à l’intérieur. Il indique que le bois de la porte du garage, gonflé, ne permet plus sa fermeture.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 avril 2023, M. [Q] [S] saisit la SARL Immobilière [Localité 1] Nord, par l’intermédiaire de son conseil, de demandes de réparation du liner de la piscine et de remise en état des menuiseries extérieures et de son préjudice de jouissance. Il indique que la piscine, en dépit du changement du système de filtration, reste inutilisable. 

Dans un courriel du 14 mars 2024, M. [Q] [S] interpelle la SARL Immobilière [Localité 1] Nord sur le changement des portes du garage et du local de la piscine ainsi que sur la réparation de la clôture. Il signale que la réparation de la porte cuisine est mal faite.

Sur les désordres

Sur matérialité des désordres, M. [Q] [S] verse au débat :

-des impressions sur papier de photographies en noir et blanc non datables, concernant la piscine, quasi vide, avec le liner déchiré, et les menuiseries extérieures (pièce n° 5),
-un procès-verbal de constat non contradictoire établi le 21 juillet 2023 par un commissaire de justice.

Sur la piscine, un devis est établi à l’attention de M. [B] [J] le 11 mars 2020 pour le changement de la pompe de filtration, au prix de 639 euros. S’agissant du changement du liner, un devis est établi le 12 mars 2020 au prix de 3.398 euros.

Dans un courriel du 12 juin 2020, M. [Q] [S] avise la SARL Immobilière [Localité 1] Nord de ses diligences suite aux dysfonctionnements de la piscine et tenant la crise sanitaire, s’agissant de son vidage, du colmatage des fuites, du changement de trois joints de la pompe de filtration, du colmatage d’une fuite au niveau de cette pompe et de la réparation du support à cartouche. Il indique que dans ces conditions, les travaux deviennent moins urgents.

Dans un courriel du 7 avril 2021, M. [Q] [S] informe la SARL Immobilière [Localité 1] Nord que le liner de la piscine, percé depuis le printemps 2019 et entraînant des fuites d’eau, ne peut plus être « rafistolé ». Il demande s’il doit se rapprocher de l’entreprise ayant établi un devis l’année précédente. 

M. [B] [J] communique un courrier établi le 23 novembre par une entreprise faisant état de visite des lieux le 6 mai 2021 et de sa décision de refus le chantier relatif au remplacement du liner de la piscine en raison du comportement de M. [Q] [S]. Elle explique qu’il se présente comme le propriétaire des lieux, indiquant souhaiter remplacer le liner par du carrelage. Il joint un devis en date du 8 novembre 2023 pour la dépose du liner et la préparation de la dalle pour recevoir le PVC armé, outre un devis de pose de PVC en date du 6 novembre 2023 au prix de 6.180 euros.

Le commissaire de justice constate le 21 juillet 2023 que le revêtement de la piscine, en très mauvais état, est endommagé, cassé et arraché, le béton étant visible. Il indique que la piscine est inutilisable.

Sur les menuiseries extérieures en bois, le commissaire de justice constate le 21 juillet 2023 qu’elles sont abîmées. Il observe que :
-les volets sont vétustes,
-la porte située à l’arrière de la maison ne s’ouvre pas,
-la porte du local piscine est imbibée d’eau, M. [Q] [S] ayant fixé une planche en bois.

M. [B] [J] produit un devis en date du 8 janvier 2024 relatif au remplacement du volet de la cuisine, à la rénovation d’une porte-fenêtre et d’un volet fenêtre, au prix de 3.872 euros. La société ayant établi ce devis informe M. [Q] [S] de son constat, à savoir une usure normale des menuiseries à l’exception du volet de la cuisine. Elle signale que M. [B] [J] souhaite un remplacement total des menuiseries ainsi que des portes du garage.

Sur la clôture, M. [Q] [S] verse au débat la copie d’un procès-verbal de plainte déposée le 18 mars 2023 au Commissariat de police de [Localité 4] pour des faits de dégradations. Il relate avoir mis en fuite dans la nuit précédente un homme s’étant introduit dans son jardin. Il précise que cet individu tort les barres du grillage. Dans un courriel du 7 juin 2023, la SARL Immobilière [Localité 1] Nord interroge M. [Q] [S] sur la déclaration du sinistre à son assurance. Le commissaire de justice constate le 21 juillet 2023 que la clôture est endommagée. M. [Q] [S] justifie d’une facture d’achat de matériaux de clôture en date du 8 août 2023 au prix de 1.403,92 euros.

Sur le ballon d’eau chaude, M. [B] [J] ne conteste pas ce désordre sur une durée de dix jours. M. [Q] [S] justifie du signalement du perçage du ballon d’eau chaude à la SARL Immobilière [Localité 1] Nord dans un courriel du 27 décembre 2023.

Sur la force majeure

L’article 1218 du Code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

*S’agissant de la clôture

L’article 1725 du Code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, la demande formulée par M. [Q] [S] au titre des dégradations consécutives à l’intrusion d’un tiers dans son jardin est mal fondée.

La demande de ce chef sera par conséquent rejetée.

*S’agissant de la piscine

En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 visant à faire face à l'épidémie de Covid 19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.

En application de l'article 3, I, 2, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résultait du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou services fournis.

En l’espèce, la crise sanitaire présente un caractère imprévisible et irrésistible ayant empêché l’exécution par M. [B] [J] de son obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux. Il ne justifie en revanche d’aucune diligence aux fins de mise en œuvre des travaux suite à la levée du confinement. 

Il est dans ces conditions bien fondé à se prévaloir de la force majeure jusqu’au 31 mai 2020.

Sur les préjudices

L'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il ressort d’une quittance de loyer du 1er avril 2023 un loyer de 1302,50 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Sur le comportement de M. [Q] [S], il n’est pas établi qu’il retarde la mise en œuvre des travaux au regard de ses diligences établissant sa bonne foi.

S’agissant de la piscine, elle est inutilisable durant les étés 2021 à 2023, outre une augmentation de la consommation d’eau, établie par des factures, dont il s’évince une fuite d’eau. Outre l’absence d’utilisation de la piscine sur trois années, celle-ci pouvant être raisonnable utilisée entre les mois de mai et septembre, il convient de retenir qu’elle occupe une large partie du jardin d’une surface de 700 m2, tel que cela ressort des photographies, la piscine se situant au pied de la maison. Il convient de retenir une part de 30 % du loyer de mai à septembre, soit sur 15 mois, 1.302 X 0,[Immatriculation 1] = 5.859 euros.

Sur les menuiseries, M. [Q] [S] ne justifie pas d’un préjudice autre qu’esthétique, il convient de lui allouer une somme de 500 euros de ce chef.

Sur l’absence distribution d’eau chaude durant dix jours, il convient de lui allouer une somme de 200 euros.

M. [B] [J] sera par conséquent condamné à payer à M. [Q] [S] une somme de 6.459 euros en réparation de son trouble de jouissance (5.859 + 500 + 100).

Sur la responsabilité de la SARL Immobilière [Localité 1] Nord

L’article 1991 alinéa 1 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l’espèce, le mandat de gérance du 10 mars 2014 prévoit la gestion des travaux, s’agissant de :

-faire exécuter toutes réparations incombant au mandant, le montant du plafond n’étant pas renseigné, les réparations plus importantes mais urgentes devant être signalées au mandant,
-prendre toutes mesures conservatoires,
-pour tous les autres travaux, les faire exécuter après accord écrit du mandant,
-s’adjoindre le concours d’un maître d’œuvre ou d’un technicien, si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant,
-en régler les factures dans la limite des fonds disponibles.

Il ressort du courrier et des courriels adressés par M. [Q] [S] que la SARL Immobilière [Localité 1] Nord est son unique interlocuteur. Elle ne justifie pas de la mise en œuvre de son obligation de moyens en l’absence de tout devis établi entre les 12 mars 2020 et 8 novembre 2023. Sur son obligation de rendre des comptes à M. [Q] [S], elle communique un courriel en réponse adressé par M. [Q] [S] le 13 novembre 2023, le courriel initial n’étant pas communiqué, l’interrogeant sur « les prochaines étapes », la SARL Immobilière [Localité 1] Nord lui indiquant être dans l’attente des bons pour accord des sociétés.

L’exécution partielle de sa mission par la SARL Immobilière [Localité 1] Nord justifie de la condamner à relever et garantir M. [B] [J] de la condamnation prononcée à son encontre en principal à hauteur de 50 %.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [B] [J] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à M. [Q] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL Immobilière [Localité 1] Nord est déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la jonction de la procédure RG 24-05160 à la procédure RG 23-07424 est ordonnée par le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 5 septembre 2024, par mention au dossier ;

CONDAMNE M. [B] [J] à payer à M. [Q] [S] la somme de six mille quatre cent cinquante-neuf euros (6.459 euros) en réparation de son préjudice issu du trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SARL Immobilière [Localité 1] Nord à relever et garantir M. [B] [J] au titre de cette condamnation à hauteur de 50 % ;

REJETTE la demande formulée par M. [Q] [S] au titre des réparations de la clôture ;

CONDAMNE M. [B] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [J] à payer à M. [Q] [S] la somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL Immobilière [Localité 1] Nord de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1991, code civil 1992, code civil 1725, code civil 1218). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-29T18:34:25.328Z.