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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 10 juin 2026, n° 25/01446

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 3] étage droite à [Localité 2]. Par acte sous seing privé à effet du 29 décembre 2014, ils ont donné à bail cet appartement à Mme [P] [V] moyennant un loyer initial de 650 euros outre 50 euros de provision pour charges.
La locataire a déclaré un premier dégât des eaux en avril 2015, puis un second le 11 septembre 2017 et un troisième en janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] ont fait délivrer à Mme [P] [V] un congé pour reprise du logement au profit de leur fille, à effet du 28 décembre 2023 à minuit.
Par assignation du 14 décembre 2023, Mme [P] [V] a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et de condamner M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] à lui payer les sommes suivantes :
11 405 euros correspondant à un tiers du loyer réglé par elle pendant toute la période de non-exécution des travaux de rénovation ;1 000 euros en réparation de son préjudice lié à la non-communication des quittances de loyer ;2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;627, 60 euros en remboursement des frais d’huissier engagés pour faire valoir ses droits; 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.Mme [P] [V] a remis les clés de l’appartement aux propriétaires le 2 janvier 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie était réalisé.
Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge de la mise en état s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.
Les parties ont été convoquées à l'audience du 9 septembre 2025. À cette audience, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 5 janvier 2026 puis à l'audience du 27 mars 2026.
À l'audience du 27 mars 2026, Mme [P] [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions récapitulatives aux termes desquelles elle demande au juge de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et de condamner M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] à lui payer les sommes suivantes :
11 405 euros correspondant à un tiers du loyer réglé par elle pendant toute la période de non-exécution des travaux de rénovation ;1 000 euros en réparation de son préjudice lié à la non-communication des quittances de loyer ;627,60 euros en remboursement des frais d'huissier engagés pour faire valoir ses droits ;2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;débouter M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 1719 et 1720 du Code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de jouissance paisible du logement, d'entretien et de réparation et qu'ils se sont rendus coupables de résistance abusive, en ce qu'alertés à de nombreuses reprises des divers désordres qu'elle subissait, ils n'ont pas agi en dépit de nombreuses relances et d'une mise en demeure. Elle leur reproche également une résistance injustifiée à lui délivrer les quittances de loyers outre l’absence du caractère réel et sérieux du congé pour reprise qu’ils lui ont délivré.
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de débouter Mme [P] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de la condamner au paiement des sommes suivantes :
500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.Ils sollicitent encore d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir exclusivement à l'encontre de Mme [P] [V].
Ils soutiennent que la locataire a attendu plusieurs années avant de saisir la juridiction, que le sinistre de 2017 a été pris en charge et a fait l'objet de travaux pour un montant de 4 206 euros en mai 2022, que les désordres liés au dégât des eaux de 2023 étaient particulièrement limités, que les quittances ont été adressées à leur locataire et que Mme [P] [V] est particulièrement procédurière et a été à l'origine de problèmes avec le voisinage. Sur le congé pour reprise, ils indiquent que leur fille est restée à [Localité 3] jusqu'en mars 2024 mais qu'elle a occupé le logement jusqu'en juin 2025 et continue d'en jouir.
Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire à l'égard de tous.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère aux écritures des parties soutenues à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 10 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur le préjudice de jouissance
En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et d’assurer la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail.
Si l’article 1725 du même code exclut, en principe, la garantie du bailleur pour les troubles de fait causés par des tiers, cette règle ne le dispense pas de son obligation d’entretien et de réparation, laquelle demeure engagée lorsque le désordre affecte la chose louée et que les réparations nécessaires n’ont pas été exécutées en temps utile.
Il appartient au locataire qui invoque un manquement du bailleur d’en rapporter la preuve, ainsi que celle de l’étendue, de la durée du trouble et du préjudice de jouissance en résultant, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile
En l'espèce, Mme [P] [V] reproche à M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] d'avoir failli à leur obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, en ce qu'elle a subi des dégâts des eaux à répétition.
 Il n'est pas contesté que trois épisodes de dégâts des eaux se sont produits pendant la durée du bail, en avril 2015, le 11 septembre 2017 et le 28 janvier 2023.
S'agissant du dégât des eaux de 2015, faute de tout élément de preuve sur l'étendue et les conséquences de ce sinistre, Mme [P] [V] sera déboutée de toute demande y afférente.
S'agissant du dégât survenu le 11 septembre 2017, Mme [P] [V] produit ;
- le formulaire de constat amiable du 29 septembre 2017 ; 
- le rapport de la société Cunningham [Localité 1] du 31 octobre 2017 faisant état d'une fuite sur canalisation privative du logement de la locataire du 6ème étage ayant impacté plusieurs pièces du logement occupé par Mme [P] [V] ;
- la lettre de la GMF du 2 novembre 2017 l'informant que la remise en état des embellissements sinistrés est supérieure à 1 600 euros et qu'il appartient à l'assureur du bailleur de prendre en charge cette remise en état ;
- des courriels de relance des 18 décembre 2019, 8 janvier 2020 et 15 juillet 2020 auprès des bailleurs ;
- un mail de M. [E] [T] du 13 décembre 2020 évoquant le décès de l'entrepreneur ayant réalisé les travaux de rénovation de l’appartement et les difficultés à mobiliser une entreprise ;
- la lettre de mise en demeure du 14 janvier 2021 de Mme [P] [V] à ses bailleurs, décrivant notamment le descellement du lavabo de la salle de bain ; 
- un mail de M. [E] [T] du 19 janvier 2021 accusant réception de la mise en demeure et indiquant « vous parlez d'un descellement du lavabo, nous l'apprenons, c'est une situation d'urgence » ;
- un mail du 11 février 2021 du bailleur indiquant avoir mandaté une entreprise ;
- un procès-verbal de constat de Maître [L], commissaire de justice, du 15 février 2021 faisant état de désordres significatifs dans l'entrée, la salle de bains et la pièce principale, notamment des boursouflures, traces d'humidité et moisissures, ainsi qu'un spot désolidarisé de son emplacement. 
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] justifient avoir fait réaliser les travaux nécessaires en juin 2021 et d'un accord intervenu avec Mme [P] [V] pour la prise en charge de son relogement pendant la durée des travaux.
Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que les désordres ont perduré pendant une durée particulièrement longue de 2017 à 2021, malgré les relances adressées aux bailleurs.
Toutefois il ressort également des pièces produites que l’ampleur réelle des désordres n’a été portée à la connaissance des bailleurs qu’à compter de la mise en demeure du 14 janvier 2021, laquelle décrivait notamment le descellement du lavabo et l’importance des atteintes affectant la salle de bains et les pièces adjacentes. À la suite de cette mise en demeure, les bailleurs ont réagi en accusant réception des réclamations, en mandatant une entreprise puis en faisant réaliser les travaux en juin 2021.
Il s’ensuit que les bailleurs ne sauraient être retenus responsables pour la période antérieure à janvier 2021, aucune faute précisément caractérisée dans le suivi du sinistre n’étant démontrée avant cette date. En revanche, leur obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation est demeurée inexécutée entre janvier et mai 2021, jusqu’à l’achèvement des travaux.
Compte tenu de la nature des désordres, qui ont principalement affecté la salle de bains, l’entrée et le mur de séparation avec la pièce principale, il convient d’évaluer le trouble de jouissance à 30% du loyer sur cette période. L’indemnité sera en conséquence fixée à la somme de 990 euros, correspondant à 30% du loyer mensuel de 660 euros pendant cinq mois, étant observé qu’en juin 2021 la locataire a déjà été indemnisée pendant la durée effective des travaux.
S'agissant du dégât des eaux survenu le 28 janvier 2023, il ressort des pièces produites que ce sinistre trouve son origine dans une fuite provenant de l'appartement de la locataire du 6ème étage. Mme [P] [V] elle-même, dans son courrier adressé à son assurance le 30 janvier 2023, reconnaît qu'il appartient à la voisine responsable de la fuite d'en identifier l'origine et de la faire cesser. Les bailleurs, informés du sinistre par mail du 13 février 2023, ont sans délai transmis le constat à leur assurance. Il n'est pas établi qu'ils aient manqué à leur obligation d'entretien ni commis une faute en lien avec ce sinistre. La remise en état du logement a par ailleurs été prise en charge par l'assureur de la locataire. En l'absence de tout manquement imputable aux bailleurs, Mme [P] [V] sera déboutée de sa demande d'indemnisation au titre du dégât des eaux de 2023.
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] font valoir que Mme [P] [V] présente un caractère procédurier, qu'elle a été à l'origine de tensions avec les autres occupants de l'immeuble, qu'une faute lourde a été retenue à son encontre dans le cadre d'une instance prud'homale et qu'elle a accumulé des impayés de loyers. S'agissant des impayés, les bailleurs ont eux-mêmes accepté un échéancier de remboursement, de sorte que cet élément ne saurait être utilement invoqué. Ces éléments, à les supposer établis pour le surplus, sont sans incidence sur l'appréciation des manquements du bailleur à ses obligations légales de délivrance et d'entretien, lesquelles s'imposent indépendamment du comportement du locataire. Ils ne sauraient donc fonder ni une exonération des bailleurs ni une réduction de l'indemnité allouée à Mme [P] [V].
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] seront condamnés au paiement de la somme de 990 euros en réparation du préjudice de jouissance de Mme [P] [V].

Sur les quittances de loyer
Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, laquelle porte le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges.
En l’espèce, il est établi que les bailleurs ont tardé à transmettre les quittances sollicitées pour la période 2017 à 2019, celles-ci n’ayant été adressées que le 5 janvier 2020 à la suite d’une relance du 18 décembre 2019. Pour autant, Mme [P] [V] n’établit pas que ce retard lui a causé un préjudice personnel, certain et direct dans ses démarches de relogement, lesquelles sont intervenues bien postérieurement, à compter de 2023.
En l’absence d’élément démontrant qu’un dossier aurait été refusé ou qu’une démarche aurait échoué en raison de cette carence, la demande indemnitaire formée de ce chef ne peut qu’être rejetée.
Mme [P] [V] sera en conséquence déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur les frais d'huissier
Mme [P] [V] sollicite le remboursement de la somme de 627,60 euros exposée au titre des constats de commissaire de justice. 
Ces frais, qui ont été engagés pour les besoins de la preuve et de la défense de ses intérêts, ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. Ils relèvent, le cas échéant, de l’appréciation souveraine du tribunal au titre de l’article 700 du même code.
Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à une condamnation distincte à ce titre
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
La résistance abusive suppose la démonstration d'un comportement fautif caractérisé du débiteur, allant au-delà du simple retard dans l'exécution de son obligation, et traduisant une mauvaise foi ou une légèreté blâmable ayant causé un préjudice distinct à son cocontractant.
En l'espèce, il est établi que les bailleurs ont tardé à faire réaliser les travaux consécutifs au dégât des eaux de 2017. Toutefois, il ressort des pièces produites qu'informés de l'ampleur réelle des désordres en janvier 2021, ils ont réagi sans délai en mandatant une entreprise et en faisant réaliser les travaux dès juin 2021. Ce comportement, s'il révèle une certaine négligence dans le suivi du sinistre, ne caractérise pas une résistance délibérée et abusive aux demandes légitimes de la locataire. Par ailleurs, Mme [P] [V] a été déboutée de l'essentiel de ses demandes, de sorte qu'il ne peut être reproché aux bailleurs d'avoir résisté à des prétentions qui, pour la plupart, n'ont pas été accueillies.
Mme [P] [V] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur le caractère frauduleux du congé pour reprise
La présente instance a été introduite par assignation du 14 décembre 2023. Les dispositions issues des décrets des 8 juillet et 18 juillet 2025 relatives à la possibilité d'être saisi par des écritures en procédure orale ne sont applicables qu'aux instances introduites depuis le 1er septembre 2025. La procédure demeure donc régie par les dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, aux termes desquelles le juge ne statue que sur les prétentions et moyens formulés oralement à l'audience ou auxquels il est fait référence oralement lorsqu'ils sont contenus dans des écritures.
Mme [P] [V] a déposé des conclusions récapitulatives à l'audience du 27 mars 2026, lesquelles développent un grief tenant au caractère frauduleux du congé pour reprise délivré le 26 juin 2023. Ce moyen a ainsi été soumis au tribunal. Toutefois, Mme [P] [V] ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions. Or le juge ne peut statuer que sur les prétentions qui lui sont soumises, conformément à l'article 4 du code de procédure civile. En l'absence de toute demande formulée au titre du congé frauduleux, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur la non-communication du code d'accès de l'immeuble
Mme [P] [V] reproche à ses bailleurs de ne lui avoir communiqué le nouveau code de la porte d'entrée de l'immeuble que le 3 octobre 2023, soit huit jours après le changement effectif intervenu le 25 septembre 2023, alors que le syndic en avait informé les bailleurs par courrier du 18 septembre 2023. Si ce retard est établi, Mme [P] [V] ne formule aucune demande distincte à ce titre dans le dispositif de ses conclusions et ne justifie d'aucun préjudice certain et direct en résultant. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce grief.
Sur les demandes reconventionnelles de M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] 
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] sollicitent la condamnation de Mme [P] [V] au paiement de la somme de 500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. Ils n'invoquent aucun fondement juridique à l'appui de cette demande et ne justifient d'aucun préjudice certain résultant d'une faute imputable à Mme [P] [V] dans le cadre de la présente instance. Cette demande sera rejetée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il y a lieu de condamner M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] aux dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens 
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] à payer à Mme [P] [V] la somme de 990 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
DÉBOUTE Mme [P] [V] du surplus de ses demandes ;
DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;
CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] à payer à Mme [P] [V] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
Le Greffier La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SCOTTI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître SIMON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/01446 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7AX4

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [P] [V], 
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître SIMON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P557

DÉFENDEURS
Madame [N], [X] [F] épouse [T],
Monsieur [E] [T], 
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître SCOTTI, avocat au barreau de Versailles


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 10 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/01446 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7AX4

EXPOSE DU LITIGE
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 3] étage droite à [Localité 2]. Par acte sous seing privé à effet du 29 décembre 2014, ils ont donné à bail cet appartement à Mme [P] [V] moyennant un loyer initial de 650 euros outre 50 euros de provision pour charges.
La locataire a déclaré un premier dégât des eaux en avril 2015, puis un second le 11 septembre 2017 et un troisième en janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] ont fait délivrer à Mme [P] [V] un congé pour reprise du logement au profit de leur fille, à effet du 28 décembre 2023 à minuit.
Par assignation du 14 décembre 2023, Mme [P] [V] a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et de condamner M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] à lui payer les sommes suivantes :
11 405 euros correspondant à un tiers du loyer réglé par elle pendant toute la période de non-exécution des travaux de rénovation ;1 000 euros en réparation de son préjudice lié à la non-communication des quittances de loyer ;2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;627, 60 euros en remboursement des frais d’huissier engagés pour faire valoir ses droits; 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.Mme [P] [V] a remis les clés de l’appartement aux propriétaires le 2 janvier 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie était réalisé.
Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge de la mise en état s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.
Les parties ont été convoquées à l'audience du 9 septembre 2025. À cette audience, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 5 janvier 2026 puis à l'audience du 27 mars 2026.
À l'audience du 27 mars 2026, Mme [P] [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions récapitulatives aux termes desquelles elle demande au juge de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et de condamner M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] à lui payer les sommes suivantes :
11 405 euros correspondant à un tiers du loyer réglé par elle pendant toute la période de non-exécution des travaux de rénovation ;1 000 euros en réparation de son préjudice lié à la non-communication des quittances de loyer ;627,60 euros en remboursement des frais d'huissier engagés pour faire valoir ses droits ;2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;débouter M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 1719 et 1720 du Code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de jouissance paisible du logement, d'entretien et de réparation et qu'ils se sont rendus coupables de résistance abusive, en ce qu'alertés à de nombreuses reprises des divers désordres qu'elle subissait, ils n'ont pas agi en dépit de nombreuses relances et d'une mise en demeure. Elle leur reproche également une résistance injustifiée à lui délivrer les quittances de loyers outre l’absence du caractère réel et sérieux du congé pour reprise qu’ils lui ont délivré.
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de débouter Mme [P] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de la condamner au paiement des sommes suivantes :
500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.Ils sollicitent encore d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir exclusivement à l'encontre de Mme [P] [V].
Ils soutiennent que la locataire a attendu plusieurs années avant de saisir la juridiction, que le sinistre de 2017 a été pris en charge et a fait l'objet de travaux pour un montant de 4 206 euros en mai 2022, que les désordres liés au dégât des eaux de 2023 étaient particulièrement limités, que les quittances ont été adressées à leur locataire et que Mme [P] [V] est particulièrement procédurière et a été à l'origine de problèmes avec le voisinage. Sur le congé pour reprise, ils indiquent que leur fille est restée à [Localité 3] jusqu'en mars 2024 mais qu'elle a occupé le logement jusqu'en juin 2025 et continue d'en jouir.
Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire à l'égard de tous.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère aux écritures des parties soutenues à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 10 juin 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le préjudice de jouissance
En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et d’assurer la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail.
Si l’article 1725 du même code exclut, en principe, la garantie du bailleur pour les troubles de fait causés par des tiers, cette règle ne le dispense pas de son obligation d’entretien et de réparation, laquelle demeure engagée lorsque le désordre affecte la chose louée et que les réparations nécessaires n’ont pas été exécutées en temps utile.
Il appartient au locataire qui invoque un manquement du bailleur d’en rapporter la preuve, ainsi que celle de l’étendue, de la durée du trouble et du préjudice de jouissance en résultant, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile
En l'espèce, Mme [P] [V] reproche à M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] d'avoir failli à leur obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, en ce qu'elle a subi des dégâts des eaux à répétition.
 Il n'est pas contesté que trois épisodes de dégâts des eaux se sont produits pendant la durée du bail, en avril 2015, le 11 septembre 2017 et le 28 janvier 2023.
S'agissant du dégât des eaux de 2015, faute de tout élément de preuve sur l'étendue et les conséquences de ce sinistre, Mme [P] [V] sera déboutée de toute demande y afférente.
S'agissant du dégât survenu le 11 septembre 2017, Mme [P] [V] produit ;
- le formulaire de constat amiable du 29 septembre 2017 ; 
- le rapport de la société Cunningham [Localité 1] du 31 octobre 2017 faisant état d'une fuite sur canalisation privative du logement de la locataire du 6ème étage ayant impacté plusieurs pièces du logement occupé par Mme [P] [V] ;
- la lettre de la GMF du 2 novembre 2017 l'informant que la remise en état des embellissements sinistrés est supérieure à 1 600 euros et qu'il appartient à l'assureur du bailleur de prendre en charge cette remise en état ;
- des courriels de relance des 18 décembre 2019, 8 janvier 2020 et 15 juillet 2020 auprès des bailleurs ;
- un mail de M. [E] [T] du 13 décembre 2020 évoquant le décès de l'entrepreneur ayant réalisé les travaux de rénovation de l’appartement et les difficultés à mobiliser une entreprise ;
- la lettre de mise en demeure du 14 janvier 2021 de Mme [P] [V] à ses bailleurs, décrivant notamment le descellement du lavabo de la salle de bain ; 
- un mail de M. [E] [T] du 19 janvier 2021 accusant réception de la mise en demeure et indiquant « vous parlez d'un descellement du lavabo, nous l'apprenons, c'est une situation d'urgence » ;
- un mail du 11 février 2021 du bailleur indiquant avoir mandaté une entreprise ;
- un procès-verbal de constat de Maître [L], commissaire de justice, du 15 février 2021 faisant état de désordres significatifs dans l'entrée, la salle de bains et la pièce principale, notamment des boursouflures, traces d'humidité et moisissures, ainsi qu'un spot désolidarisé de son emplacement. 
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] justifient avoir fait réaliser les travaux nécessaires en juin 2021 et d'un accord intervenu avec Mme [P] [V] pour la prise en charge de son relogement pendant la durée des travaux.
Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que les désordres ont perduré pendant une durée particulièrement longue de 2017 à 2021, malgré les relances adressées aux bailleurs.
Toutefois il ressort également des pièces produites que l’ampleur réelle des désordres n’a été portée à la connaissance des bailleurs qu’à compter de la mise en demeure du 14 janvier 2021, laquelle décrivait notamment le descellement du lavabo et l’importance des atteintes affectant la salle de bains et les pièces adjacentes. À la suite de cette mise en demeure, les bailleurs ont réagi en accusant réception des réclamations, en mandatant une entreprise puis en faisant réaliser les travaux en juin 2021.
Il s’ensuit que les bailleurs ne sauraient être retenus responsables pour la période antérieure à janvier 2021, aucune faute précisément caractérisée dans le suivi du sinistre n’étant démontrée avant cette date. En revanche, leur obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation est demeurée inexécutée entre janvier et mai 2021, jusqu’à l’achèvement des travaux.
Compte tenu de la nature des désordres, qui ont principalement affecté la salle de bains, l’entrée et le mur de séparation avec la pièce principale, il convient d’évaluer le trouble de jouissance à 30% du loyer sur cette période. L’indemnité sera en conséquence fixée à la somme de 990 euros, correspondant à 30% du loyer mensuel de 660 euros pendant cinq mois, étant observé qu’en juin 2021 la locataire a déjà été indemnisée pendant la durée effective des travaux.
S'agissant du dégât des eaux survenu le 28 janvier 2023, il ressort des pièces produites que ce sinistre trouve son origine dans une fuite provenant de l'appartement de la locataire du 6ème étage. Mme [P] [V] elle-même, dans son courrier adressé à son assurance le 30 janvier 2023, reconnaît qu'il appartient à la voisine responsable de la fuite d'en identifier l'origine et de la faire cesser. Les bailleurs, informés du sinistre par mail du 13 février 2023, ont sans délai transmis le constat à leur assurance. Il n'est pas établi qu'ils aient manqué à leur obligation d'entretien ni commis une faute en lien avec ce sinistre. La remise en état du logement a par ailleurs été prise en charge par l'assureur de la locataire. En l'absence de tout manquement imputable aux bailleurs, Mme [P] [V] sera déboutée de sa demande d'indemnisation au titre du dégât des eaux de 2023.
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] font valoir que Mme [P] [V] présente un caractère procédurier, qu'elle a été à l'origine de tensions avec les autres occupants de l'immeuble, qu'une faute lourde a été retenue à son encontre dans le cadre d'une instance prud'homale et qu'elle a accumulé des impayés de loyers. S'agissant des impayés, les bailleurs ont eux-mêmes accepté un échéancier de remboursement, de sorte que cet élément ne saurait être utilement invoqué. Ces éléments, à les supposer établis pour le surplus, sont sans incidence sur l'appréciation des manquements du bailleur à ses obligations légales de délivrance et d'entretien, lesquelles s'imposent indépendamment du comportement du locataire. Ils ne sauraient donc fonder ni une exonération des bailleurs ni une réduction de l'indemnité allouée à Mme [P] [V].
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] seront condamnés au paiement de la somme de 990 euros en réparation du préjudice de jouissance de Mme [P] [V].

Sur les quittances de loyer
Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, laquelle porte le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges.
En l’espèce, il est établi que les bailleurs ont tardé à transmettre les quittances sollicitées pour la période 2017 à 2019, celles-ci n’ayant été adressées que le 5 janvier 2020 à la suite d’une relance du 18 décembre 2019. Pour autant, Mme [P] [V] n’établit pas que ce retard lui a causé un préjudice personnel, certain et direct dans ses démarches de relogement, lesquelles sont intervenues bien postérieurement, à compter de 2023.
En l’absence d’élément démontrant qu’un dossier aurait été refusé ou qu’une démarche aurait échoué en raison de cette carence, la demande indemnitaire formée de ce chef ne peut qu’être rejetée.
Mme [P] [V] sera en conséquence déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur les frais d'huissier
Mme [P] [V] sollicite le remboursement de la somme de 627,60 euros exposée au titre des constats de commissaire de justice. 
Ces frais, qui ont été engagés pour les besoins de la preuve et de la défense de ses intérêts, ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. Ils relèvent, le cas échéant, de l’appréciation souveraine du tribunal au titre de l’article 700 du même code.
Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à une condamnation distincte à ce titre
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
La résistance abusive suppose la démonstration d'un comportement fautif caractérisé du débiteur, allant au-delà du simple retard dans l'exécution de son obligation, et traduisant une mauvaise foi ou une légèreté blâmable ayant causé un préjudice distinct à son cocontractant.
En l'espèce, il est établi que les bailleurs ont tardé à faire réaliser les travaux consécutifs au dégât des eaux de 2017. Toutefois, il ressort des pièces produites qu'informés de l'ampleur réelle des désordres en janvier 2021, ils ont réagi sans délai en mandatant une entreprise et en faisant réaliser les travaux dès juin 2021. Ce comportement, s'il révèle une certaine négligence dans le suivi du sinistre, ne caractérise pas une résistance délibérée et abusive aux demandes légitimes de la locataire. Par ailleurs, Mme [P] [V] a été déboutée de l'essentiel de ses demandes, de sorte qu'il ne peut être reproché aux bailleurs d'avoir résisté à des prétentions qui, pour la plupart, n'ont pas été accueillies.
Mme [P] [V] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur le caractère frauduleux du congé pour reprise
La présente instance a été introduite par assignation du 14 décembre 2023. Les dispositions issues des décrets des 8 juillet et 18 juillet 2025 relatives à la possibilité d'être saisi par des écritures en procédure orale ne sont applicables qu'aux instances introduites depuis le 1er septembre 2025. La procédure demeure donc régie par les dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, aux termes desquelles le juge ne statue que sur les prétentions et moyens formulés oralement à l'audience ou auxquels il est fait référence oralement lorsqu'ils sont contenus dans des écritures.
Mme [P] [V] a déposé des conclusions récapitulatives à l'audience du 27 mars 2026, lesquelles développent un grief tenant au caractère frauduleux du congé pour reprise délivré le 26 juin 2023. Ce moyen a ainsi été soumis au tribunal. Toutefois, Mme [P] [V] ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions. Or le juge ne peut statuer que sur les prétentions qui lui sont soumises, conformément à l'article 4 du code de procédure civile. En l'absence de toute demande formulée au titre du congé frauduleux, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur la non-communication du code d'accès de l'immeuble
Mme [P] [V] reproche à ses bailleurs de ne lui avoir communiqué le nouveau code de la porte d'entrée de l'immeuble que le 3 octobre 2023, soit huit jours après le changement effectif intervenu le 25 septembre 2023, alors que le syndic en avait informé les bailleurs par courrier du 18 septembre 2023. Si ce retard est établi, Mme [P] [V] ne formule aucune demande distincte à ce titre dans le dispositif de ses conclusions et ne justifie d'aucun préjudice certain et direct en résultant. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce grief.
Sur les demandes reconventionnelles de M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] 
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] sollicitent la condamnation de Mme [P] [V] au paiement de la somme de 500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. Ils n'invoquent aucun fondement juridique à l'appui de cette demande et ne justifient d'aucun préjudice certain résultant d'une faute imputable à Mme [P] [V] dans le cadre de la présente instance. Cette demande sera rejetée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il y a lieu de condamner M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] aux dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens 
M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] à payer à Mme [P] [V] la somme de 990 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
DÉBOUTE Mme [P] [V] du surplus de ses demandes ;
DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;
CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] à payer à Mme [P] [V] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [N] [F] épouse [T] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
Le Greffier La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T10:06:11.765Z.