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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P14 Aud. civile prox 5, 16 juillet 2026, n° 25/05363

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurRelations du travail et protection socialeReprésentation des intérêts des salariés
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] ont donné à bail à M. [W] [Z] un appartement dans un immeuble situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros outre une provision sur charges de 30 euros par mois.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 mai 2025, les bailleurs ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [W] [Z] pour un montant de 153,23 euros correspondant à la révision du loyer du 1er juillet 2024 au 1er mai 2025, et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux ; 
Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, M. [W] [Z] a fait assigner M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille et demande :
A titre principal, de prononcer la nullité du commandement de payer en date du 20 mai 2025 en ce qu’il sollicite des sommes non exigibles;A titre subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement ;En tout état de cause : la désignation d’un expert avec mission de se rendre sur les lieux, constater les désordres, identifier les causes, proposer les solutions techniques et les responsables de leur mise en oeuvre  ;La condamnation de M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, ce comme en matière d’aide juridictionnelle.Au soutien de sa demande en nullité du commandement de payer, M. [W] [Z] soulève d’une part l’absence de cause de ce dernier qui a été délivré sans notification préalable de l’augmentation du loyer pour la période du 1er juin 2024 au 1er mai 2025 et d’autre part la mauvaise foi des défendeurs qui ont délivré ce commandement dans un contexte d’inexécution de travaux au sein de l’appartement. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2026 au cours de laquelle les parties étaient présentes ou représentées par leur conseil respectif.
A l’audience, M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] qui ont comparu en personne, s’opposent à l’intégralité des demandes formulées par M. [Z] et sollicitent une réduction de la somme demandée à titre de dommages et intérêts si elle était accordée. Ils soutiennent oralement leurs écritures auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demandant de :
- débouter M. [Z] de sa demande de désignation d’un expert
confirmer la validité du commandement de payer en date du 20 mai 2025 et condamner M. [Z] au paiement de la somme de 67,10 euros au titre des frais y afférents ;condamner M. [W] [Z] à leur verser les sommes de :450,53 euros au titre des loyers, révisions de loyers et régularisations de charges, assorties des intérêts de retard au taux légal, 150 euros au titre des frais engagés ;500 euros au titre de leur préjudice moral Prononcer la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu le 1er juillet 2021 (article VIII).Ils indiquent avoir effectué des démarches pour faire réaliser des travaux conservatoires dès 2022, qu’il a fallu attendre mai 2023 pour que le syndic missionne un bureau d’études, qu’en mars 2024, un changement de syndic est intervenu, que la nomination d’un architecte a été votée, que l’architecte a effectué une expertise (cahier des charges) et qu’un bon pour accord travaux a été signé en mars 2026 . 
Ils ajoutent que M. [Z] a été informé à 8 reprises par courrier recommandé et qu’aucun de ces courriers n’a été retiré ce qui caractérise la mauvaise foi du locataire; 
Les bailleurs soulignent que le locataire a bien été avisé par courrier de l’augmentation de loyer. 
Monsieur [W] [Z], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation, en sollicitant de débouter les époux [F] de toutes demandes plus amples, et en demandant la communication par les bailleurs du diagnostic de performance énergétique,
A l’audience, Monsieur [W] [Z] se désiste de sa demande d’expertise et formule une nouvelle demande de condamnation des bailleurs à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’inexécution des travaux nécessaires au sein de l’appartement, arrêté au jour de l’audience. 
Au soutien de sa demande, il fait part de l’inertie des bailleurs à la suite du constat de la fissure au plafond de la pièce principale de son domicile, dès lors qu’il a demandé des pièces qui ne lui ont jamais été communiquées. Il ajoute qu’il ne reçoit pas de courrier suite à un problème de boite aux lettres et précise que la poste s’est organisée avec le syndic pour régler cette difficulté ; il ajoute qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été communiqué par les bailleurs ; 
M. [Z] se désistant de sa demande d’expertise au vu de l’expertise déjà réalisée, du cahier des charges et du bon de travaux, le juge des contentieux de la protection a demandé aux époux [F] d’effectuer les travaux sans tarder ; 
L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité du commandement de payer
Aux termes des articles 112 et suivants du code de procédure civile, l’annulation d’un acte pour vice de forme peut être demandée en justice.
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En l’espèce, M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F], ont fait signifier le 20 mai 2025 à M. [W] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 153,23 euros correspondant à la révision du loyer du 1er juillet 2024 au 1er mai 2025 .
Il est également indiqué que M. [Z] dispose d’un délai de deux mois pour régler les causes du commandement de payer, ce qui est conforme aux dispositions légales fixant à six semaines le délai minimum.
En outre, le reste des mentions obligatoires, prescrites à peine de nullité figurent bien dans ce commandement de payer, de sorte qu’il ne peut se voir affecté de nullité. 
Le procès-verbal de signification du commandement de payer précise qu’il a été remis à étude et que l’adresse a été confirmée par un voisin de M. [Z], lequel a accusé bonne réception de ce commandement de payer le 16 juin 2025, comme en atteste le courrier de contestation du 16 juin 2025 adressé au commissaire de justice et que M. [Z] verse en procédure.
Il en résulte que M. [W] [Z] était en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande en paiement. 
Toutefois M. [W] [Z] conteste l’exigibilité de la somme réclamée au motif qu’il n’a pas reçu au préalable un courrier des bailleurs l’informant de leur volonté de réviser le loyer ; 
Aux termes de l’article 17-1 I° de la loi du 6 juillet 1989 : « I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ». 
En l’espèce le bail liant les parties contient une clause relative à la révision du loyer (article IV A 2 Modalités de révision du loyer) ;
Si M. [W] [Z] allègue d’un problème de boite aux lettres et de difficultés de réception de ses courriers, et justifie que le courrier est déposé non pas dans des boites aux lettres individuelles mais à travers une fente murale commune à droite de la porte d’entrée et que cette difficulté n’a été résolue par le syndic et les services postaux le 18 mai 2026, les bailleurs justifient par un courrier recommandé du 17 juin 2024 dont l’accusé de réception porte la mention « pli avisé non réclamé » avoir informé M. [W] [Z] de leur volonté de réviser le loyer en conformité avec la clause de révision insérée au bail ;
Il s’ensuit que les bailleurs établissent que la révision du loyer à compter du 1er juillet 2024 a été effectuée dans le respect de l’article17-1 I° de la loi du 6 juillet 1989 susvisé et de la clause contractuelle ; 
Le somme de153,23 euros correspondant à la révision du loyer du 1er juillet 2024 au 1er mai 2025 était donc exigible à la date de délivrance du commandement de payer.
L’exception de nullité du commandement de payer sera par conséquent rejetée .
Sur la recevabilité de la demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire 
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
L’article 24 IV de ladite loi précise que cette disposition s’applique également aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] ne justifient pas de la notification de leur demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire, motivée par l’existence d’une dette locative, à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, dans un délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 7 mai 2026. 
Par conséquent, la demande reconventionnelle tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.
M. [W] [Z] a de surcroît justifié d’une assurance contre les risques locatifs ; 
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif 
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.».
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il ressort des pièces versées aux débats (bail, lettres recommandées relative à l’augmentation du loyer et aux charges locatives, régularisation des charges, reddition des comptes 2024, taxe foncière 2024, décompte) que les bailleurs établissent une créance certaine et exigible au 15 mars 2026 à hauteur de 450,53 euros, hors frais de procédure ;
M. [W] [Z] ne justifie pas de l’extinction de son obligation. 
Les frais de procédure seront examinés au titre des dépens ;
Par conséquent, il convient de condamner M. [W] [Z] à verser à M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] la somme de 450,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Sur l’octroi de délais de paiement 
Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce, le décompte produit établit que M . [W] [Z] a repris le paiement intégral du loyer ;
Par conséquent, au vu du montant de la dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance
M. [W] [Z] s’est désisté à l’audience de sa demande d’expertise et a formulé une demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l' habitation .
Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l' habitation .
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Il s’agit d’une obligation de résultat relevant d’un régime de responsabilité sans faute. 
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.
L’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance (..).
En l’espèce, l’appartement litigieux, se situe [Adresse 3]. Les parties sont liées par un bail d’habitation du 1er juillet 2021.
La matérialité des désordres invoqués par M. [W] [Z], est établie notamment par le rapport d’expertise amiable non contradictoire du 3 mai 2023, réalisé par la société MASSILIA INGENIERIE s’agissant du faux plafond qui « représente une surcharge importante dépendante du plafond d’origine qui n’est pas prévu pour reprendre ces charges (…) cette surcharge à solliciter les chevrons, seules liaisons supportant les plafonds, entraînant déformation voir leur rupture (…) en l’état l’ouvrage n’est pas conforme ». 
Si les bailleurs versent en procédure plusieurs courriels de relance envers le cabinet LAUGIER-FINE, le syndic alors en exercice, afin qu’il se charge de réaliser les travaux des combles (du 5 octobre 2023, du 16 novembre 2023, du 8 janvier 2024), précisant de la nécessité d’agir rapidement pour réaliser les travaux et demandant de missionner un architecte nommé, il n’est pas contesté que lesdits désordres persistent depuis plusieurs années et qu’ils n’ont toujours pas été réglés à ce jour, en dépit de leurs relances.
Il est établi que des travaux conservatoires ont été sollicités dès juin 2022 auprès du syndic mais ce n’est qu’au mois de mai 2023 que le syndic a missionné un bureau d’études, puis que, face à l’inaction du syndic, le 19 mars 2024 les copropriétaires ont voté en assemblée générale la désignation du cabinet [O] en qualité de nouveau syndic ;
S’il résulte des pièces versées en procédure par les bailleurs, qu’après avoir été à l’initiative de nombreuses relances pour mettre en œuvre les travaux, M. [Z] a été contacté, en vain, directement à compter du mois d’octobre 2024, à plusieurs reprises au téléphone, par courriel et par courrier postal, tant par le cabinet d’architecte désigné, sur demande des bailleurs, afin de planifier un rendez-vous à son domicile, que par le nouveau syndic en exercice, [O] Immobilier, les échanges de mail établissant que le locataire a été difficilement joignable par l’architecte pour visiter l’appartement afin débuter les travaux est insuffisante à caractériser un fait de M. [W] [Z] revêtant les caractères de la force majeure.
Les époux [F] justifient par un courriel du syndic le cabinet [O] en date du 6 mars 2026 que les travaux concernant l’appartement litigieux peuvent être réalisés, les fonds nécessaires ayant été voté en assemblée générale et un bon de travaux du 18 décembre 2025 de l’entreprise Les Compagnons de Provence décrit les travaux à effectuer, ces travaux consistant notamment en un renforcement d’une poutre de charpente, en la démolition du faux-plafond, des éléments instables de la maçonnerie, en la réfection du faux-plafond pour un montant total de 14834,72 euros TTC ; 
Si l’inertie du cabinet LAUGIER-FINE est établie, il n’en demeure pas moins qu’au jour de l’audience et depuis 2022, les travaux n’ont toujours pas été effectués malgré un bon de travaux du 18 décembre 2025 ;
Les diligences des bailleurs ne peuvent dans ces conditions les exonérer de leur obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des lieux ;
Eu égard à la nature des désordres (fissure en plafond ) ayant nécessité des travaux conservatoires, à leur durée, et prenant en compte les difficultés pour l’architecte de visiter les lieux litigieux, il sera alloué à M. [W] [Z] la somme de 1500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
Par conséquent, il convient de condamner M. [W] [Z] et M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] à verser la somme de 1500 euros à M. [Z] en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’à la réalisation de travaux. 
De surcroît les bailleurs ayant à l’audience manifesté leur accord pour produire le diagnostic de performance énergétique après la réalisation des travaux, il n’y a pas lieu de les condamner à cette production qui est une obligation légale ; 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêt au titre d’un préjudice moral
Les époux [F] sollicitent la condamnation de M. [W] [Z] au paiement de la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Cela suppose donc un fait générateur imputable à la personne dont la responsabilité délictuelle est recherchée, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage
M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] échouent à rapporter la preuve d’une faute de M. [W] [Z] susceptible d’être à l’origine du préjudice moral allégué. 
S’il est constant que la relation entre le locataire et les bailleurs souffre d’un manque certain de communication, la mauvaise foi de M. [W] [Z] n’est pas avérée et aucun élément ne permet d’en justifier. 
Il n’est ainsi ni rapporté la preuve que M. [Z] a refusé de nombreux courriers recommandés, les difficultés afférents aux boites aux lettres étant établies, ni rapporté la preuve qu’il a empêché, sciemment et de manière réitérée, l’intervention de l’architecte à son domicile. 
Par conséquent, la demande indemnitaire de M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] au titre de leur préjudice moral sera rejetée. 
Sur les demandes accessoires
Eu égard à la solution apporté au litige, les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, seront partagés par moitié entre d’une part M. [W] [Z] et d’autre part M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] et seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;
L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et aucune circonstance ne justifie , en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
REJETTE l’exception de nullité ;
DÉCLARE valide le commandement de payer du 20 mai 2025 ;
DÉCLARE irrecevable la demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de de la clause résolutoire ; 
CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F], la somme de 450,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE M. [W] [Z] à apurer sa dette en 10 mensualités équivalentes d'un montant de 45 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal et des intérêts, sauf meilleur accord payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] à verser la somme de 1500 euros à M. [Z] en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux ; 
REJETTE la demande indemnitaire de M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] au titre du préjudice moral ; 
DIT que les dépens seront partagés par moitié entre d’une part M. [W] [Z] et d’autre part M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] et seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Mai 2026



 GROSSE :
 Le 16 Juillet 2026
 à Me Mireille PAYAN, Mr et Mme [S] [F]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/05363 - N° Portalis DBW3-W-B7J-66NL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Z], 
né le 19 juillet 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Mireille PAYAN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne 

Madame [L] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne 










EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] ont donné à bail à M. [W] [Z] un appartement dans un immeuble situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros outre une provision sur charges de 30 euros par mois.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 mai 2025, les bailleurs ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [W] [Z] pour un montant de 153,23 euros correspondant à la révision du loyer du 1er juillet 2024 au 1er mai 2025, et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux ; 
Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, M. [W] [Z] a fait assigner M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille et demande :
A titre principal, de prononcer la nullité du commandement de payer en date du 20 mai 2025 en ce qu’il sollicite des sommes non exigibles;A titre subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement ;En tout état de cause : la désignation d’un expert avec mission de se rendre sur les lieux, constater les désordres, identifier les causes, proposer les solutions techniques et les responsables de leur mise en oeuvre  ;La condamnation de M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, ce comme en matière d’aide juridictionnelle.Au soutien de sa demande en nullité du commandement de payer, M. [W] [Z] soulève d’une part l’absence de cause de ce dernier qui a été délivré sans notification préalable de l’augmentation du loyer pour la période du 1er juin 2024 au 1er mai 2025 et d’autre part la mauvaise foi des défendeurs qui ont délivré ce commandement dans un contexte d’inexécution de travaux au sein de l’appartement. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2026 au cours de laquelle les parties étaient présentes ou représentées par leur conseil respectif.
A l’audience, M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] qui ont comparu en personne, s’opposent à l’intégralité des demandes formulées par M. [Z] et sollicitent une réduction de la somme demandée à titre de dommages et intérêts si elle était accordée. Ils soutiennent oralement leurs écritures auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demandant de :
- débouter M. [Z] de sa demande de désignation d’un expert
confirmer la validité du commandement de payer en date du 20 mai 2025 et condamner M. [Z] au paiement de la somme de 67,10 euros au titre des frais y afférents ;condamner M. [W] [Z] à leur verser les sommes de :450,53 euros au titre des loyers, révisions de loyers et régularisations de charges, assorties des intérêts de retard au taux légal, 150 euros au titre des frais engagés ;500 euros au titre de leur préjudice moral Prononcer la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu le 1er juillet 2021 (article VIII).Ils indiquent avoir effectué des démarches pour faire réaliser des travaux conservatoires dès 2022, qu’il a fallu attendre mai 2023 pour que le syndic missionne un bureau d’études, qu’en mars 2024, un changement de syndic est intervenu, que la nomination d’un architecte a été votée, que l’architecte a effectué une expertise (cahier des charges) et qu’un bon pour accord travaux a été signé en mars 2026 . 
Ils ajoutent que M. [Z] a été informé à 8 reprises par courrier recommandé et qu’aucun de ces courriers n’a été retiré ce qui caractérise la mauvaise foi du locataire; 
Les bailleurs soulignent que le locataire a bien été avisé par courrier de l’augmentation de loyer. 
Monsieur [W] [Z], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation, en sollicitant de débouter les époux [F] de toutes demandes plus amples, et en demandant la communication par les bailleurs du diagnostic de performance énergétique,
A l’audience, Monsieur [W] [Z] se désiste de sa demande d’expertise et formule une nouvelle demande de condamnation des bailleurs à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’inexécution des travaux nécessaires au sein de l’appartement, arrêté au jour de l’audience. 
Au soutien de sa demande, il fait part de l’inertie des bailleurs à la suite du constat de la fissure au plafond de la pièce principale de son domicile, dès lors qu’il a demandé des pièces qui ne lui ont jamais été communiquées. Il ajoute qu’il ne reçoit pas de courrier suite à un problème de boite aux lettres et précise que la poste s’est organisée avec le syndic pour régler cette difficulté ; il ajoute qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été communiqué par les bailleurs ; 
M. [Z] se désistant de sa demande d’expertise au vu de l’expertise déjà réalisée, du cahier des charges et du bon de travaux, le juge des contentieux de la protection a demandé aux époux [F] d’effectuer les travaux sans tarder ; 
L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. 
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité du commandement de payer
Aux termes des articles 112 et suivants du code de procédure civile, l’annulation d’un acte pour vice de forme peut être demandée en justice.
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En l’espèce, M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F], ont fait signifier le 20 mai 2025 à M. [W] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 153,23 euros correspondant à la révision du loyer du 1er juillet 2024 au 1er mai 2025 .
Il est également indiqué que M. [Z] dispose d’un délai de deux mois pour régler les causes du commandement de payer, ce qui est conforme aux dispositions légales fixant à six semaines le délai minimum.
En outre, le reste des mentions obligatoires, prescrites à peine de nullité figurent bien dans ce commandement de payer, de sorte qu’il ne peut se voir affecté de nullité. 
Le procès-verbal de signification du commandement de payer précise qu’il a été remis à étude et que l’adresse a été confirmée par un voisin de M. [Z], lequel a accusé bonne réception de ce commandement de payer le 16 juin 2025, comme en atteste le courrier de contestation du 16 juin 2025 adressé au commissaire de justice et que M. [Z] verse en procédure.
Il en résulte que M. [W] [Z] était en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande en paiement. 
Toutefois M. [W] [Z] conteste l’exigibilité de la somme réclamée au motif qu’il n’a pas reçu au préalable un courrier des bailleurs l’informant de leur volonté de réviser le loyer ; 
Aux termes de l’article 17-1 I° de la loi du 6 juillet 1989 : « I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ». 
En l’espèce le bail liant les parties contient une clause relative à la révision du loyer (article IV A 2 Modalités de révision du loyer) ;
Si M. [W] [Z] allègue d’un problème de boite aux lettres et de difficultés de réception de ses courriers, et justifie que le courrier est déposé non pas dans des boites aux lettres individuelles mais à travers une fente murale commune à droite de la porte d’entrée et que cette difficulté n’a été résolue par le syndic et les services postaux le 18 mai 2026, les bailleurs justifient par un courrier recommandé du 17 juin 2024 dont l’accusé de réception porte la mention « pli avisé non réclamé » avoir informé M. [W] [Z] de leur volonté de réviser le loyer en conformité avec la clause de révision insérée au bail ;
Il s’ensuit que les bailleurs établissent que la révision du loyer à compter du 1er juillet 2024 a été effectuée dans le respect de l’article17-1 I° de la loi du 6 juillet 1989 susvisé et de la clause contractuelle ; 
Le somme de153,23 euros correspondant à la révision du loyer du 1er juillet 2024 au 1er mai 2025 était donc exigible à la date de délivrance du commandement de payer.
L’exception de nullité du commandement de payer sera par conséquent rejetée .
Sur la recevabilité de la demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire 
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
L’article 24 IV de ladite loi précise que cette disposition s’applique également aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] ne justifient pas de la notification de leur demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire, motivée par l’existence d’une dette locative, à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, dans un délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 7 mai 2026. 
Par conséquent, la demande reconventionnelle tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.
M. [W] [Z] a de surcroît justifié d’une assurance contre les risques locatifs ; 
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif 
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.».
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il ressort des pièces versées aux débats (bail, lettres recommandées relative à l’augmentation du loyer et aux charges locatives, régularisation des charges, reddition des comptes 2024, taxe foncière 2024, décompte) que les bailleurs établissent une créance certaine et exigible au 15 mars 2026 à hauteur de 450,53 euros, hors frais de procédure ;
M. [W] [Z] ne justifie pas de l’extinction de son obligation. 
Les frais de procédure seront examinés au titre des dépens ;
Par conséquent, il convient de condamner M. [W] [Z] à verser à M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] la somme de 450,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Sur l’octroi de délais de paiement 
Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce, le décompte produit établit que M . [W] [Z] a repris le paiement intégral du loyer ;
Par conséquent, au vu du montant de la dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance
M. [W] [Z] s’est désisté à l’audience de sa demande d’expertise et a formulé une demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l' habitation .
Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l' habitation .
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Il s’agit d’une obligation de résultat relevant d’un régime de responsabilité sans faute. 
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.
L’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance (..).
En l’espèce, l’appartement litigieux, se situe [Adresse 3]. Les parties sont liées par un bail d’habitation du 1er juillet 2021.
La matérialité des désordres invoqués par M. [W] [Z], est établie notamment par le rapport d’expertise amiable non contradictoire du 3 mai 2023, réalisé par la société MASSILIA INGENIERIE s’agissant du faux plafond qui « représente une surcharge importante dépendante du plafond d’origine qui n’est pas prévu pour reprendre ces charges (…) cette surcharge à solliciter les chevrons, seules liaisons supportant les plafonds, entraînant déformation voir leur rupture (…) en l’état l’ouvrage n’est pas conforme ». 
Si les bailleurs versent en procédure plusieurs courriels de relance envers le cabinet LAUGIER-FINE, le syndic alors en exercice, afin qu’il se charge de réaliser les travaux des combles (du 5 octobre 2023, du 16 novembre 2023, du 8 janvier 2024), précisant de la nécessité d’agir rapidement pour réaliser les travaux et demandant de missionner un architecte nommé, il n’est pas contesté que lesdits désordres persistent depuis plusieurs années et qu’ils n’ont toujours pas été réglés à ce jour, en dépit de leurs relances.
Il est établi que des travaux conservatoires ont été sollicités dès juin 2022 auprès du syndic mais ce n’est qu’au mois de mai 2023 que le syndic a missionné un bureau d’études, puis que, face à l’inaction du syndic, le 19 mars 2024 les copropriétaires ont voté en assemblée générale la désignation du cabinet [O] en qualité de nouveau syndic ;
S’il résulte des pièces versées en procédure par les bailleurs, qu’après avoir été à l’initiative de nombreuses relances pour mettre en œuvre les travaux, M. [Z] a été contacté, en vain, directement à compter du mois d’octobre 2024, à plusieurs reprises au téléphone, par courriel et par courrier postal, tant par le cabinet d’architecte désigné, sur demande des bailleurs, afin de planifier un rendez-vous à son domicile, que par le nouveau syndic en exercice, [O] Immobilier, les échanges de mail établissant que le locataire a été difficilement joignable par l’architecte pour visiter l’appartement afin débuter les travaux est insuffisante à caractériser un fait de M. [W] [Z] revêtant les caractères de la force majeure.
Les époux [F] justifient par un courriel du syndic le cabinet [O] en date du 6 mars 2026 que les travaux concernant l’appartement litigieux peuvent être réalisés, les fonds nécessaires ayant été voté en assemblée générale et un bon de travaux du 18 décembre 2025 de l’entreprise Les Compagnons de Provence décrit les travaux à effectuer, ces travaux consistant notamment en un renforcement d’une poutre de charpente, en la démolition du faux-plafond, des éléments instables de la maçonnerie, en la réfection du faux-plafond pour un montant total de 14834,72 euros TTC ; 
Si l’inertie du cabinet LAUGIER-FINE est établie, il n’en demeure pas moins qu’au jour de l’audience et depuis 2022, les travaux n’ont toujours pas été effectués malgré un bon de travaux du 18 décembre 2025 ;
Les diligences des bailleurs ne peuvent dans ces conditions les exonérer de leur obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des lieux ;
Eu égard à la nature des désordres (fissure en plafond ) ayant nécessité des travaux conservatoires, à leur durée, et prenant en compte les difficultés pour l’architecte de visiter les lieux litigieux, il sera alloué à M. [W] [Z] la somme de 1500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
Par conséquent, il convient de condamner M. [W] [Z] et M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] à verser la somme de 1500 euros à M. [Z] en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’à la réalisation de travaux. 
De surcroît les bailleurs ayant à l’audience manifesté leur accord pour produire le diagnostic de performance énergétique après la réalisation des travaux, il n’y a pas lieu de les condamner à cette production qui est une obligation légale ; 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêt au titre d’un préjudice moral
Les époux [F] sollicitent la condamnation de M. [W] [Z] au paiement de la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Cela suppose donc un fait générateur imputable à la personne dont la responsabilité délictuelle est recherchée, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage
M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] échouent à rapporter la preuve d’une faute de M. [W] [Z] susceptible d’être à l’origine du préjudice moral allégué. 
S’il est constant que la relation entre le locataire et les bailleurs souffre d’un manque certain de communication, la mauvaise foi de M. [W] [Z] n’est pas avérée et aucun élément ne permet d’en justifier. 
Il n’est ainsi ni rapporté la preuve que M. [Z] a refusé de nombreux courriers recommandés, les difficultés afférents aux boites aux lettres étant établies, ni rapporté la preuve qu’il a empêché, sciemment et de manière réitérée, l’intervention de l’architecte à son domicile. 
Par conséquent, la demande indemnitaire de M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] au titre de leur préjudice moral sera rejetée. 
Sur les demandes accessoires
Eu égard à la solution apporté au litige, les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, seront partagés par moitié entre d’une part M. [W] [Z] et d’autre part M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] et seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;
L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et aucune circonstance ne justifie , en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
REJETTE l’exception de nullité ;
DÉCLARE valide le commandement de payer du 20 mai 2025 ;
DÉCLARE irrecevable la demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de de la clause résolutoire ; 
CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F], la somme de 450,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE M. [W] [Z] à apurer sa dette en 10 mensualités équivalentes d'un montant de 45 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal et des intérêts, sauf meilleur accord payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] à verser la somme de 1500 euros à M. [Z] en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux ; 
REJETTE la demande indemnitaire de M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] au titre du préjudice moral ; 
DIT que les dépens seront partagés par moitié entre d’une part M. [W] [Z] et d’autre part M. [S] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] et seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code civil 1725, code de procedure civile 112). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-12T18:40:15.822Z.