Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Ctx de la protection, 29 juin 2026, n° 25/03740

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 3 juillet 2020 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet le 24 juillet 2020, M. [U] [B], représenté par la société Océa’Dream Cottage, a donné à bail à Mme [K] [H] un logement d’habitation sis [Adresse 3], [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer de 760 euros par mois, hors charges récupérables. 

Le 2 juillet 2021, la société civile immobilière (SCI) Bois d’olives Réunion a fait l’acquisition d’un terrain sur lequel plusieurs bâtiments sont édifiées, comprenant le logement litigieux.

Le 26 août 2024, Mme [H] s’est engagée, auprès de son bailleur, à rembourser sa dette locative d’un montant de 1 567,92 euros en dix échéances courant de septembre 2024 à juin 2026 – précisément en neuf mensualités de 156,79 euros et une mensualité de 156,81 euros.

Suivant préavis donné par la locataire le 30 août 2024, Mme [H] a quitté les lieux le 28 septembre 2024.

Le 4 février 2025, la SCI Bois d’olives Réunion a fait délivrer à Mme [H] une sommation de payer la somme en principal de 1 139,58 euros, sans délai. 

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 13 mai 2025, la SCI Bois d’olives Réunion a fait assigner Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 6 octobre 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 2 mars 2026.

Les parties ont toutes deux été représentées par avocat. 

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, la société Bois d’olives Réunion sollicite de :
tenter la conciliation prévue par la loi et, à défaut, la juger recevable et bien fondée en son actionjuger les demandes reconventionnelles présentées par Mme [H] au titre de son préjudice de jouissance irrecevables car prescrites, à titre subsidiaire, juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance et que Mme [H] n’apporte pas la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance,constater la résiliation du bail à la date du 28 septembre 2024 du fait du départ volontaire des lieux de Mme [H], condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 139,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail,juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues,débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 février 2025.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que seul le poste facturé suite à la sortie de Mme [H] est la remise en peinture de la terrasse, que Mme [H] n’a jamais contesté la mise en place d’une provision sur charges récupérables, que le reste des loyers impayés à la date de sortie de Mme [H] a fait l’objet d’un échéancier accepté par elle et que Mme [H] ne pouvait prétendre à un préavis réduit, son départ n’étant justifié par aucune cause. 

Par ailleurs, concernant les demandes reconventionnelles, la société expose qu’elle a tenté de résoudre le litige de manière amiable notamment en proposant un échéancier à Mme [H], que Mme [H], qui a accepté l’échéancier, ne l’a pas respecté, que la conciliation était d’ores et déjà voué à l’échec, qu’il a été jugé que le fait que le dommage subi du fait de manquements du bailleur soit lui aussi continu n’a aucun effet interruptif, que la prescription permet de sécuriser les rapports locatifs en incitant à la prise de mesures dans un délai déterminé garantissant les droits et intérêts de chacun, que Mme [H] relève que, dès la prise de possession des lieux, le logement était affecté d’infiltrations et d’humidité tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du logement, soit dès le 24 juillet 2020, que Mme [H] ne peut se prévaloir d’un trouble antérieur de plus de trois ans, soit antérieurement au 24 juillet 2023 et ce quand bien même les obligations de délivrance et d’entretien sont des obligations continues, que la continuité n’a pas pour effet de renouveler le délai de prescription pour des faits anciens et connus de la locataire, que, bien qu’elle n’y était pas tenue, elle a accepté à titre amiable de constater le dégât des eaux le 22 décembre 2023 et a entrepris toutes les diligences nécessaires afin de remédier aux désordres, que les travaux ont été réalisés entre décembre 2023 et février 2024.

En défense, aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 30 janvier 2026, Mme [H] demande de :
juger recevables et bien fondées ses demandes,juger que la valeur de la demande principale de la société Bois d’olives Réunion est inférieure à 5 000 euros,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier d’une tentative préalable de conciliation avant saisine de la juridiction, juger irrecevable la demande formulée par la société Bois d’olives Réunion visant à la condamner à lui payer la somme de 1 139,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la TEOM et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail,juger irrecevables l’ensemble des demandes formulées par la société Bois d’olives Réunion,juger recevables ses demandes formulées au titre de son préjudice de jouissance,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande visant à juger irrecevables ses demandes reconventionnelles car prescrites,juger que la société Bois d’olives Réunion a méconnu son obligation de lui délivrer un logement en bon état d’usage et d’entretien, juger que la société Bois d’olives Réunion a méconnu son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux,juger qu’elle justifie d’un préjudice de jouissance depuis le 22 décembre 2023, date du constat amiable de dégât des eaux,juger que les dégradations au niveau de la terrasse étaient préexistantes lors de la prise de possession des lieux,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier d’une dégradation de la terrasse pouvant lui être imputée,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier du bien fondé de sa demande visant à la condamner à payer la somme de 352,62 euros au titre des prétendus travaux de la terrasse,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier du caractère certain et exigible de la somme de 312,93 euros au titre de la TEOM 2024,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier du caractère certain et exigible de la créance de 1 139,58 euros visée par la sommation de payer du 4 février 2025 au titre des travaux de remise en état du logement, de la TEOM et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail,rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes plus amples ou contraires formulées par la société Bois d’olives Réunion,condamner la société Bois d’olives Réunion à lui payer la somme de 3 847,42 euros au titre de son préjudice de jouissance ventilée comme suit : pour la période du 31 décembre 2023 au 31 juillet 2024, 60% de 799,05 euros, et pour la période du 1er août au 28 septembre 2024, 60% de 819,02 euros,condamner la société Bois d’olives Réunion à lui restituer son dépôt de garantie de 760 euros,condamner la société Bois d’olives Réunion à lui payer la somme de 76 euros au titre de l’application de la pénalité de retard de 10% sur son dépôt de garantie de 760 euros,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande visant à juger à titre subsidiaire que la société Bois d’olives Réunion n’a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle n’apporte pas la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande visant à la condamner au paiement de la somme de 1 139,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la TEOM et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande visant à juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues,à titre subsidiaire,
juger que la décision à intervenir risque de prononcer des créances au profit de chacune des parties et au titre de leurs obligations respectives résultant du bail,juger que dans un souci de bonne administration de la justice, la compensation des créances suivante est justifiée soit 1 139,58 au titre des demandes de la société Bois d’olives Réunion et 3 847,42 euros au titre de ses demandes,ordonner la compensation des sommes suivantes qui résulteraient de la décision à intervenir soit 1 139,58 au titre des demandes de la société Bois d’olives Réunion et 3 847,42 euros au titre de ses demandes,à titre infiniment subsidiaire,
ordonner un délai de paiement pour le règlement des sommes qui résulteraient de la décision à intervenir sur une période de trente-six mois,en tout état de cause,
condamner la société Bois d’olives Réunion à lui payer la somme de 1 628 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société Bois d’olives Réunion aux entiers dépens,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande formée au titre des dépens.
Au soutien de ses demandes, elle met en avant que le litige porte sur une demande de condamnation à payer dont le montant est inférieur à 5 000 euros, que la société Bois d’olives Réunion n’a pas réalisée de tentative préalable de conciliation avant saisine de la juridiction, que le logement litigieux était affecté d’infiltrations et d’humidité tant à l’intérieur, qu’à l’extérieur, et ce dès la prise de possession de lieux, que les infiltrations et l’humidité se sont aggravées suite à un dégât des eaux survenus le 22 décembre 2023, que depuis lors, la société Bois d’olives Réunion a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, qu’aucune réparation n’a été entreprise par la société demanderesse et ce malgré signalement auprès de l’agence en charge de la gestion locative et que le logement litigieux a pour adresse [Adresse 4] et non [Adresse 5]. 

Concernant les demandes principales, Mme [H] soutient que la somme réclamée est incertaine et non exigible, que les désordres affectant la terrasse préexistaient à son entrée dans les lieux, qu’aucun défaut d’entretien ne peut lui être imputé, que la retenue appliquée sur le dépôt de garantie est manifestement abusive, que la société demanderesse a réalisé bien plus que l’entretien courant du logement, qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre la TEOM 2024, qu’elle a refusé de signer l’avenant au bail prévoyant la mise en place de provisions sur charges et une régularisation depuis le 1er juillet 2021, que la somme réclamée intègre des provisions sur charges non stipulées par le bail, que l’échéancier produit n’est pas signé, que la somme réclamée se base sur un solde erroné et que l’opacité du décompte produit ne permet pas d’apprécier avec exactitude et certitude l’existence d’impayés locatifs.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement communiqués, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogée à la date du 29 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection ne statut que sur les prétentions énoncées au dispositif. Toutefois, les “juger” et “constater” ne sont pas des prétentions en ce que ces « demandes » ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicitent, hormis les cas prévus par la loi, mais uniquement un rappel des moyens. En conséquence, il n’y pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les fins de non-recevoir
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 124 du même code précise que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

Il est de jurisprudence constante qu'il résulte de ces articles 122 et 124 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées (Cass, Chambre mixte 14 février 2003, n°00-19.423 P).

Sur la recevabilité des demandes principales
L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. ».

En l’espèce, Mme [H] soulève l’irrecevabilité de la demande principale de condamnation à payer formée par la société Bois d’olives Réunion, vu l’absence de tentative préalable de conciliation, de médiation ou de tentative de procédure participative.

Il est constant que la société Bois d’olives Réunion fonde sa demande de condamnation à payer la somme de 1 139,58 euros et que l’article 750-1 du code de procédure civile susvisées institue une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge lorsque la demande en justice tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.

En tout état de cause, la société demanderesse ne justifie pas d’une tentative de conciliation préalable menée par un conciliateur de justice, un médiateur ou une procédure participative comme le soulève Mme [H].

Cependant, il résulte des pièces communiquées par la demanderesse que Mme [H] s’était engagée à régler sa dette locative d’un montant de 1 567,92 euros à la date du 26 août 2024 ; étant dit qu’il n’est pas contesté qu’elle n’a pas respecté son engagement. 

La mise en place d’un échéancier constitue une tentative de résolution amiable du litige et entre dans le cas des circonstances particulières prévues à l’article précité.

Dès lors, la demande de condamnation à payer est recevable.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de condamnation à payer au titre du préjudice de jouissance 
Aux termes de l'article 7-1, 1er alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L'article 1709 du code civil définit le louage des choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En application des article 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail.

Il est constant que s'agissant d'une obligation continue et persistante, le délai de prescription de l'action en indemnisation d'un préjudice de jouissance, résultant d'un manquement du bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, ne peut donc commencer à courir qu'à partir du moment où le manquement cesse (Cass. 3è civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491).

Le locataire d'un local à usage d'habitation est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. (Cass 3è Civ, 4 juin 2026, n°24-11.437)

En l’espèce, la société demanderesse soulève l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle formée par Mme [H] en ce qu’elle est prescrite. 

Il est constant que la demande indemnitaire formulée par Mme [H] au titre de réparation du préjudice de jouissance a été formulée pour la première fois par le biais de conclusions intervenues dans le cadre de la présente instance notifiées contradictoirement le 3 octobre 2025 et que le bail a été résilié, suivant préavis donné par la locataire, le 28 septembre 2024. 

Vu les termes du dispositif, étant rappelé que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, que la demande de Mme [H] est circonscrite à la période courant du 31 décembre 2023 au 28 septembre 2024, soit postérieurement au 3 octobre 2022.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance est recevable.

Sur la demande principale de condamnation à payer 
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il est constant que Mme [H] est tenue par un loyer révisable annuellement d’un montant à l’origine de 760 euros par mois. 

Il sera, d’abord, utilement rappelé que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, Mme [H] est tenue au paiement du loyer jusqu’au 30 septembre 2024 ; le préavis ayant été donné contre signature le 30 août 2025 et le délai de préavis applicable au logement litigieux étant d’un mois.

Par ailleurs, il ne peut sérieusement soutenu en demande que Mme [H] n’a jamais contesté la mise en place de provisions sur charges récupérables en ce que l’avenant au contrat de bail prévoyant la modification du loyer n’est pas signé. Toutefois, et quand bien même la défenderesse avait accepté cette modification contractuelle et a consenti à l’échéancier proposé dans le cadre d’un accord amiable, il y a lieu de rappeler, d’une part, que la provision sur charges récupérables constitue une avance et doit faire l’objet d’une régularisation et, d’autre part, que les charges récupérables sont exigibles uniquement sur justifications en contrepartie, tel que prévu par l’article 23 de la loi de 1989. 

En l’occurrence, les pièces produites dans le cadre de la présente instance dressées par la société demanderesse elle-même sont insuffisantes en ce qu’elles supposent d’être corroborées par des éléments extérieurs notamment des factures et des avis de taxe foncière. Ainsi, l’ensemble des sommes facturées au titre des provisions sur charges seront écartées et, vu le seul avis de taxe foncière pour l’année 2024 produit en demande, seul le prorata de la TEOM 2024 pour la période d’occupation soit du 1er janvier au 30 septembre 2024 sera comptabilisé soit la somme de 313,50 euros (418 euros / 12 mois x 9 mois).

Enfin, les sommes de 352,62 euros et 76 euros facturées le 29 novembre 2024 au titre des frais de remise en état de l’appartement consécutivement au départ de la défenderesse et à la pénalité dans l’attente de régularisation de charges seront rejetées dès lors que l’état des lieux d’entrée indique que le plafond présentait des traces d’infiltration, que les peintures étaient sales et qu’il y avait des traces de rebouchage sur les murs. Sur l’état des lieux de sortie, il n’est pas noté d’aggravation de l’état des murs et de la peinture.

En considération de ces éléments, et vu l’extrait de compte versé en demande et les preuves de paiement produits en défense, Mme [H] n’est redevable d’aucune somme envers la société demanderesse.

La société Bois d’olives Réunion sera, dès lors, déboutée de sa demande. 

En l’absence de condamnation à payer, il n’y a dès lors plus lieu de statuer sur la demande tendant à juger que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à payer au titre du dépôt de garantie
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément aux dispositions de l’article 22 alinéas 1, 3, 4 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Mme [H] sollicite la restitution de son dépôt de garantie dans son intégralité et la condamnation de la société demanderesse au paiement de la somme de 76 euros au titre de l’application de la pénalité de retard de 10 % sur le dépôt de garantie de 760 euros. 

Selon l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 24 juillet 2020, les murs de la « varangue » peints en jaune/ocre sont dans un état moyen et présentent des traces de rebouchages et, sur le plafond, des traces d’infiltration. Aussi, il y est précisé que les peintures sont « sales ». 

De fait, il ne peut sérieusement être imputé à la défenderesse les « traces, traces de rebouchages » sur les murs de la terrasse, tel qu’il ressort de l’état de sortie dressé contradictoirement le 28 septembre 2024.

D’ailleurs, la société demanderesse ne justifie en tout état de cause pas de l’effectivité de la remise en état des murs de la terrasse en ce qu’un simple devis au demeurant non signé, et non une facture dûment acquittée, a été produit aux débats. 

Dans ces conditions, échouant dans la production de la preuve qui lui incombe, il convient de condamner la SCI Bois d’olives Réunion au paiement de la somme de 760 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Si Mme [H] était recevable à solliciter une pénalité de retard dans la restitution, à hauteur de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commençant à compter du 28 novembre 2024 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demande, conformément aux dispositions de l’article 5 du code de procédure civile. Ainsi, la société demanderesse sera condamnée à payer la somme de 76 euros au titre de l’application de la pénalité de retard de 10 % sur le dépôt de garantie de 760 euros.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à payer au titre du préjudice de jouissance
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Il est, en outre, obligé notamment :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Le bailleur reste tenu à ces obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail et doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. 

Cependant, si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est, dans ce cas, responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail.

En l’espèce, Mme [H] sollicite la condamnation de la société Bois d’olives Réunion au paiement de la somme de 3 847,42 euros au titre du préjudice de jouissance subi ventilé comme suit, pour la période du 31 décembre 2023 au 31 juillet 2024 , 60% de 799,05 euros et pour la période du 1er août au 28 septembre 2024, 60% de 819,02 euros.

Mme [H] soutient que dès la prise de possession des lieux, le logement était affecté d’infiltrations et d’humidité, lesquelles se sont aggravées en raison d’un dégât des eaux intervenu le 22 décembre 2023.

Selon l’état des lieux entrant dressé contradictoirement le 24 juillet 2020, ont effectivement été constatés :
dans la montée d’escalier, des traces d’infiltration – avec précision « semblent anciennes »,dans la cuisine, des moisissures sur les joints,dans la salle de bain, des moisissures sur les joints et des traces noires autour de la gaine électrique mur/plafond,dans le séjour, « trois plinthes semblent avoir été recollées, fissures/joints non refaits »,dans la varangue, des traces d’infiltration sur le plafond,dans la chambre « haut », des « bandes colles placo à refaire » sur le plafond, une fissure entre le mur gauche et le plafond,
De plus, il est établi, suivant constat amiable dressé le 22 décembre 2023, et non contesté, que le logement litigieux a subi un dégât des eaux en raison d’infiltrations par la « toiture » et « fenêtre ou porte-fenêtre ».

Pour autant, et si la société demanderesse ne justifie, en tout état de cause, de la réalisation d’aucun travaux dans les lieux litigieux ; la seule facture produite datée du 14 décembre 2023 concernant, vu l’adresse de chantier indiquée, un autre logement situé [Adresse 6], Mme [H] ne démontre pas avoir été troublée dans la jouissance du logement litigieux ; les traces d’infiltrations étant insuffisantes à elles-seules pour en justifier et l’humidité alléguée n’étant corroborée par aucune pièce versée aux débats.

D’ailleurs, il convient de relever qu’il ne ressort de l’état des lieux sortant dressé contradictoirement le 28 septembre 2024, aucune aggravation des désordres constatés à l’entrée et ce malgré le dégât des eaux subi. Au contraire, il est précisé notamment que le joint de baignoire a été refait et que les murs et plafonds de la montée d’escalier sont en bon état. 

Enfin, rien ne justifie ni que le logement litigieux était indécent ou insalubre ni que le départ des lieux litigieux de la défenderesse serait consécutif aux éventuels désordres affectant le logement.

Par conséquent, échouant dans la production de la preuve qui lui incombe, il convient de débouter Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Succombante en partie à la présente instance, la société demanderesse sera condamnée aux dépens.

Pour ce même motif, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] les sommes exposées dans le cadre de la présente instance pour assurer sa défense et non comprises dans les dépens. Ainsi, il convient de condamner la SCI Bois d’olives Réunion au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, Mme [H] n’étant redevable d’aucune somme envers la société Bois d’olives Réunion, il convient de laisser à la charge de la société demanderesse le coût de la sommation de payer. 

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande principale de condamnation à payer formée par la  société civile immobilière Bois d’olives Réunion ;

DECLARE recevable la demande reconventionnelle formée par Mme [K] [H] au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion de sa demande tendant à condamner Mme [K] [H] au paiement de la somme de 1 139,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail ;

CONDAMNE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion à restituer à Mme [K] [H] la somme de 760 (sept cent soixante) euros au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion à payer à Mme [K] [H] la somme de 76 (soixante-seize) euros en l’application de la pénalité de retard de 10 % sur le dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [K] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion à payer à Mme [K] [H] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion aux entiers dépens ;

DEBOUTE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion de sa demande tendant à mettre à la charge de Mme [H] le coût de la sommation de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.



LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03740 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBGGA

N° MINUTE : 26/00439



JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
----------------


DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.C.I. BOIS D’OLIVES REUNION ayant pour gestionnaire immobilier la SELARL ALTER IMMOBILIER (à l’enseigne ALTER IMMO), dont le siège social est sis [Adresse 1] - Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 2] - Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant


DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 pour mise en délibéré au 04 mai 2026 prorogé au 29 juin 2026


DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, 




CE à Me Stéphanie PANURGE 
CCC à Me Florent MALET
Le
 








 EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 3 juillet 2020 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet le 24 juillet 2020, M. [U] [B], représenté par la société Océa’Dream Cottage, a donné à bail à Mme [K] [H] un logement d’habitation sis [Adresse 3], [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer de 760 euros par mois, hors charges récupérables. 

Le 2 juillet 2021, la société civile immobilière (SCI) Bois d’olives Réunion a fait l’acquisition d’un terrain sur lequel plusieurs bâtiments sont édifiées, comprenant le logement litigieux.

Le 26 août 2024, Mme [H] s’est engagée, auprès de son bailleur, à rembourser sa dette locative d’un montant de 1 567,92 euros en dix échéances courant de septembre 2024 à juin 2026 – précisément en neuf mensualités de 156,79 euros et une mensualité de 156,81 euros.

Suivant préavis donné par la locataire le 30 août 2024, Mme [H] a quitté les lieux le 28 septembre 2024.

Le 4 février 2025, la SCI Bois d’olives Réunion a fait délivrer à Mme [H] une sommation de payer la somme en principal de 1 139,58 euros, sans délai. 

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 13 mai 2025, la SCI Bois d’olives Réunion a fait assigner Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 6 octobre 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 2 mars 2026.

Les parties ont toutes deux été représentées par avocat. 

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, la société Bois d’olives Réunion sollicite de :
tenter la conciliation prévue par la loi et, à défaut, la juger recevable et bien fondée en son actionjuger les demandes reconventionnelles présentées par Mme [H] au titre de son préjudice de jouissance irrecevables car prescrites, à titre subsidiaire, juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance et que Mme [H] n’apporte pas la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance,constater la résiliation du bail à la date du 28 septembre 2024 du fait du départ volontaire des lieux de Mme [H], condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 139,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail,juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues,débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 février 2025.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que seul le poste facturé suite à la sortie de Mme [H] est la remise en peinture de la terrasse, que Mme [H] n’a jamais contesté la mise en place d’une provision sur charges récupérables, que le reste des loyers impayés à la date de sortie de Mme [H] a fait l’objet d’un échéancier accepté par elle et que Mme [H] ne pouvait prétendre à un préavis réduit, son départ n’étant justifié par aucune cause. 

Par ailleurs, concernant les demandes reconventionnelles, la société expose qu’elle a tenté de résoudre le litige de manière amiable notamment en proposant un échéancier à Mme [H], que Mme [H], qui a accepté l’échéancier, ne l’a pas respecté, que la conciliation était d’ores et déjà voué à l’échec, qu’il a été jugé que le fait que le dommage subi du fait de manquements du bailleur soit lui aussi continu n’a aucun effet interruptif, que la prescription permet de sécuriser les rapports locatifs en incitant à la prise de mesures dans un délai déterminé garantissant les droits et intérêts de chacun, que Mme [H] relève que, dès la prise de possession des lieux, le logement était affecté d’infiltrations et d’humidité tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du logement, soit dès le 24 juillet 2020, que Mme [H] ne peut se prévaloir d’un trouble antérieur de plus de trois ans, soit antérieurement au 24 juillet 2023 et ce quand bien même les obligations de délivrance et d’entretien sont des obligations continues, que la continuité n’a pas pour effet de renouveler le délai de prescription pour des faits anciens et connus de la locataire, que, bien qu’elle n’y était pas tenue, elle a accepté à titre amiable de constater le dégât des eaux le 22 décembre 2023 et a entrepris toutes les diligences nécessaires afin de remédier aux désordres, que les travaux ont été réalisés entre décembre 2023 et février 2024.

En défense, aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 30 janvier 2026, Mme [H] demande de :
juger recevables et bien fondées ses demandes,juger que la valeur de la demande principale de la société Bois d’olives Réunion est inférieure à 5 000 euros,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier d’une tentative préalable de conciliation avant saisine de la juridiction, juger irrecevable la demande formulée par la société Bois d’olives Réunion visant à la condamner à lui payer la somme de 1 139,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la TEOM et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail,juger irrecevables l’ensemble des demandes formulées par la société Bois d’olives Réunion,juger recevables ses demandes formulées au titre de son préjudice de jouissance,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande visant à juger irrecevables ses demandes reconventionnelles car prescrites,juger que la société Bois d’olives Réunion a méconnu son obligation de lui délivrer un logement en bon état d’usage et d’entretien, juger que la société Bois d’olives Réunion a méconnu son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux,juger qu’elle justifie d’un préjudice de jouissance depuis le 22 décembre 2023, date du constat amiable de dégât des eaux,juger que les dégradations au niveau de la terrasse étaient préexistantes lors de la prise de possession des lieux,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier d’une dégradation de la terrasse pouvant lui être imputée,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier du bien fondé de sa demande visant à la condamner à payer la somme de 352,62 euros au titre des prétendus travaux de la terrasse,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier du caractère certain et exigible de la somme de 312,93 euros au titre de la TEOM 2024,juger que la société Bois d’olives Réunion échoue à justifier du caractère certain et exigible de la créance de 1 139,58 euros visée par la sommation de payer du 4 février 2025 au titre des travaux de remise en état du logement, de la TEOM et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail,rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes plus amples ou contraires formulées par la société Bois d’olives Réunion,condamner la société Bois d’olives Réunion à lui payer la somme de 3 847,42 euros au titre de son préjudice de jouissance ventilée comme suit : pour la période du 31 décembre 2023 au 31 juillet 2024, 60% de 799,05 euros, et pour la période du 1er août au 28 septembre 2024, 60% de 819,02 euros,condamner la société Bois d’olives Réunion à lui restituer son dépôt de garantie de 760 euros,condamner la société Bois d’olives Réunion à lui payer la somme de 76 euros au titre de l’application de la pénalité de retard de 10% sur son dépôt de garantie de 760 euros,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande visant à juger à titre subsidiaire que la société Bois d’olives Réunion n’a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle n’apporte pas la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande visant à la condamner au paiement de la somme de 1 139,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la TEOM et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande visant à juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues,à titre subsidiaire,
juger que la décision à intervenir risque de prononcer des créances au profit de chacune des parties et au titre de leurs obligations respectives résultant du bail,juger que dans un souci de bonne administration de la justice, la compensation des créances suivante est justifiée soit 1 139,58 au titre des demandes de la société Bois d’olives Réunion et 3 847,42 euros au titre de ses demandes,ordonner la compensation des sommes suivantes qui résulteraient de la décision à intervenir soit 1 139,58 au titre des demandes de la société Bois d’olives Réunion et 3 847,42 euros au titre de ses demandes,à titre infiniment subsidiaire,
ordonner un délai de paiement pour le règlement des sommes qui résulteraient de la décision à intervenir sur une période de trente-six mois,en tout état de cause,
condamner la société Bois d’olives Réunion à lui payer la somme de 1 628 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société Bois d’olives Réunion aux entiers dépens,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,débouter la société Bois d’olives Réunion de sa demande formée au titre des dépens.
Au soutien de ses demandes, elle met en avant que le litige porte sur une demande de condamnation à payer dont le montant est inférieur à 5 000 euros, que la société Bois d’olives Réunion n’a pas réalisée de tentative préalable de conciliation avant saisine de la juridiction, que le logement litigieux était affecté d’infiltrations et d’humidité tant à l’intérieur, qu’à l’extérieur, et ce dès la prise de possession de lieux, que les infiltrations et l’humidité se sont aggravées suite à un dégât des eaux survenus le 22 décembre 2023, que depuis lors, la société Bois d’olives Réunion a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, qu’aucune réparation n’a été entreprise par la société demanderesse et ce malgré signalement auprès de l’agence en charge de la gestion locative et que le logement litigieux a pour adresse [Adresse 4] et non [Adresse 5]. 

Concernant les demandes principales, Mme [H] soutient que la somme réclamée est incertaine et non exigible, que les désordres affectant la terrasse préexistaient à son entrée dans les lieux, qu’aucun défaut d’entretien ne peut lui être imputé, que la retenue appliquée sur le dépôt de garantie est manifestement abusive, que la société demanderesse a réalisé bien plus que l’entretien courant du logement, qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre la TEOM 2024, qu’elle a refusé de signer l’avenant au bail prévoyant la mise en place de provisions sur charges et une régularisation depuis le 1er juillet 2021, que la somme réclamée intègre des provisions sur charges non stipulées par le bail, que l’échéancier produit n’est pas signé, que la somme réclamée se base sur un solde erroné et que l’opacité du décompte produit ne permet pas d’apprécier avec exactitude et certitude l’existence d’impayés locatifs.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement communiqués, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogée à la date du 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection ne statut que sur les prétentions énoncées au dispositif. Toutefois, les “juger” et “constater” ne sont pas des prétentions en ce que ces « demandes » ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicitent, hormis les cas prévus par la loi, mais uniquement un rappel des moyens. En conséquence, il n’y pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les fins de non-recevoir
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 124 du même code précise que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

Il est de jurisprudence constante qu'il résulte de ces articles 122 et 124 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées (Cass, Chambre mixte 14 février 2003, n°00-19.423 P).

Sur la recevabilité des demandes principales
L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. ».

En l’espèce, Mme [H] soulève l’irrecevabilité de la demande principale de condamnation à payer formée par la société Bois d’olives Réunion, vu l’absence de tentative préalable de conciliation, de médiation ou de tentative de procédure participative.

Il est constant que la société Bois d’olives Réunion fonde sa demande de condamnation à payer la somme de 1 139,58 euros et que l’article 750-1 du code de procédure civile susvisées institue une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge lorsque la demande en justice tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.

En tout état de cause, la société demanderesse ne justifie pas d’une tentative de conciliation préalable menée par un conciliateur de justice, un médiateur ou une procédure participative comme le soulève Mme [H].

Cependant, il résulte des pièces communiquées par la demanderesse que Mme [H] s’était engagée à régler sa dette locative d’un montant de 1 567,92 euros à la date du 26 août 2024 ; étant dit qu’il n’est pas contesté qu’elle n’a pas respecté son engagement. 

La mise en place d’un échéancier constitue une tentative de résolution amiable du litige et entre dans le cas des circonstances particulières prévues à l’article précité.

Dès lors, la demande de condamnation à payer est recevable.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de condamnation à payer au titre du préjudice de jouissance 
Aux termes de l'article 7-1, 1er alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L'article 1709 du code civil définit le louage des choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En application des article 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail.

Il est constant que s'agissant d'une obligation continue et persistante, le délai de prescription de l'action en indemnisation d'un préjudice de jouissance, résultant d'un manquement du bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, ne peut donc commencer à courir qu'à partir du moment où le manquement cesse (Cass. 3è civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491).

Le locataire d'un local à usage d'habitation est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. (Cass 3è Civ, 4 juin 2026, n°24-11.437)

En l’espèce, la société demanderesse soulève l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle formée par Mme [H] en ce qu’elle est prescrite. 

Il est constant que la demande indemnitaire formulée par Mme [H] au titre de réparation du préjudice de jouissance a été formulée pour la première fois par le biais de conclusions intervenues dans le cadre de la présente instance notifiées contradictoirement le 3 octobre 2025 et que le bail a été résilié, suivant préavis donné par la locataire, le 28 septembre 2024. 

Vu les termes du dispositif, étant rappelé que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, que la demande de Mme [H] est circonscrite à la période courant du 31 décembre 2023 au 28 septembre 2024, soit postérieurement au 3 octobre 2022.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance est recevable.

Sur la demande principale de condamnation à payer 
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il est constant que Mme [H] est tenue par un loyer révisable annuellement d’un montant à l’origine de 760 euros par mois. 

Il sera, d’abord, utilement rappelé que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, Mme [H] est tenue au paiement du loyer jusqu’au 30 septembre 2024 ; le préavis ayant été donné contre signature le 30 août 2025 et le délai de préavis applicable au logement litigieux étant d’un mois.

Par ailleurs, il ne peut sérieusement soutenu en demande que Mme [H] n’a jamais contesté la mise en place de provisions sur charges récupérables en ce que l’avenant au contrat de bail prévoyant la modification du loyer n’est pas signé. Toutefois, et quand bien même la défenderesse avait accepté cette modification contractuelle et a consenti à l’échéancier proposé dans le cadre d’un accord amiable, il y a lieu de rappeler, d’une part, que la provision sur charges récupérables constitue une avance et doit faire l’objet d’une régularisation et, d’autre part, que les charges récupérables sont exigibles uniquement sur justifications en contrepartie, tel que prévu par l’article 23 de la loi de 1989. 

En l’occurrence, les pièces produites dans le cadre de la présente instance dressées par la société demanderesse elle-même sont insuffisantes en ce qu’elles supposent d’être corroborées par des éléments extérieurs notamment des factures et des avis de taxe foncière. Ainsi, l’ensemble des sommes facturées au titre des provisions sur charges seront écartées et, vu le seul avis de taxe foncière pour l’année 2024 produit en demande, seul le prorata de la TEOM 2024 pour la période d’occupation soit du 1er janvier au 30 septembre 2024 sera comptabilisé soit la somme de 313,50 euros (418 euros / 12 mois x 9 mois).

Enfin, les sommes de 352,62 euros et 76 euros facturées le 29 novembre 2024 au titre des frais de remise en état de l’appartement consécutivement au départ de la défenderesse et à la pénalité dans l’attente de régularisation de charges seront rejetées dès lors que l’état des lieux d’entrée indique que le plafond présentait des traces d’infiltration, que les peintures étaient sales et qu’il y avait des traces de rebouchage sur les murs. Sur l’état des lieux de sortie, il n’est pas noté d’aggravation de l’état des murs et de la peinture.

En considération de ces éléments, et vu l’extrait de compte versé en demande et les preuves de paiement produits en défense, Mme [H] n’est redevable d’aucune somme envers la société demanderesse.

La société Bois d’olives Réunion sera, dès lors, déboutée de sa demande. 

En l’absence de condamnation à payer, il n’y a dès lors plus lieu de statuer sur la demande tendant à juger que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à payer au titre du dépôt de garantie
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément aux dispositions de l’article 22 alinéas 1, 3, 4 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Mme [H] sollicite la restitution de son dépôt de garantie dans son intégralité et la condamnation de la société demanderesse au paiement de la somme de 76 euros au titre de l’application de la pénalité de retard de 10 % sur le dépôt de garantie de 760 euros. 

Selon l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 24 juillet 2020, les murs de la « varangue » peints en jaune/ocre sont dans un état moyen et présentent des traces de rebouchages et, sur le plafond, des traces d’infiltration. Aussi, il y est précisé que les peintures sont « sales ». 

De fait, il ne peut sérieusement être imputé à la défenderesse les « traces, traces de rebouchages » sur les murs de la terrasse, tel qu’il ressort de l’état de sortie dressé contradictoirement le 28 septembre 2024.

D’ailleurs, la société demanderesse ne justifie en tout état de cause pas de l’effectivité de la remise en état des murs de la terrasse en ce qu’un simple devis au demeurant non signé, et non une facture dûment acquittée, a été produit aux débats. 

Dans ces conditions, échouant dans la production de la preuve qui lui incombe, il convient de condamner la SCI Bois d’olives Réunion au paiement de la somme de 760 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Si Mme [H] était recevable à solliciter une pénalité de retard dans la restitution, à hauteur de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commençant à compter du 28 novembre 2024 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demande, conformément aux dispositions de l’article 5 du code de procédure civile. Ainsi, la société demanderesse sera condamnée à payer la somme de 76 euros au titre de l’application de la pénalité de retard de 10 % sur le dépôt de garantie de 760 euros.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à payer au titre du préjudice de jouissance
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Il est, en outre, obligé notamment :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Le bailleur reste tenu à ces obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail et doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. 

Cependant, si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est, dans ce cas, responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail.

En l’espèce, Mme [H] sollicite la condamnation de la société Bois d’olives Réunion au paiement de la somme de 3 847,42 euros au titre du préjudice de jouissance subi ventilé comme suit, pour la période du 31 décembre 2023 au 31 juillet 2024 , 60% de 799,05 euros et pour la période du 1er août au 28 septembre 2024, 60% de 819,02 euros.

Mme [H] soutient que dès la prise de possession des lieux, le logement était affecté d’infiltrations et d’humidité, lesquelles se sont aggravées en raison d’un dégât des eaux intervenu le 22 décembre 2023.

Selon l’état des lieux entrant dressé contradictoirement le 24 juillet 2020, ont effectivement été constatés :
dans la montée d’escalier, des traces d’infiltration – avec précision « semblent anciennes »,dans la cuisine, des moisissures sur les joints,dans la salle de bain, des moisissures sur les joints et des traces noires autour de la gaine électrique mur/plafond,dans le séjour, « trois plinthes semblent avoir été recollées, fissures/joints non refaits »,dans la varangue, des traces d’infiltration sur le plafond,dans la chambre « haut », des « bandes colles placo à refaire » sur le plafond, une fissure entre le mur gauche et le plafond,
De plus, il est établi, suivant constat amiable dressé le 22 décembre 2023, et non contesté, que le logement litigieux a subi un dégât des eaux en raison d’infiltrations par la « toiture » et « fenêtre ou porte-fenêtre ».

Pour autant, et si la société demanderesse ne justifie, en tout état de cause, de la réalisation d’aucun travaux dans les lieux litigieux ; la seule facture produite datée du 14 décembre 2023 concernant, vu l’adresse de chantier indiquée, un autre logement situé [Adresse 6], Mme [H] ne démontre pas avoir été troublée dans la jouissance du logement litigieux ; les traces d’infiltrations étant insuffisantes à elles-seules pour en justifier et l’humidité alléguée n’étant corroborée par aucune pièce versée aux débats.

D’ailleurs, il convient de relever qu’il ne ressort de l’état des lieux sortant dressé contradictoirement le 28 septembre 2024, aucune aggravation des désordres constatés à l’entrée et ce malgré le dégât des eaux subi. Au contraire, il est précisé notamment que le joint de baignoire a été refait et que les murs et plafonds de la montée d’escalier sont en bon état. 

Enfin, rien ne justifie ni que le logement litigieux était indécent ou insalubre ni que le départ des lieux litigieux de la défenderesse serait consécutif aux éventuels désordres affectant le logement.

Par conséquent, échouant dans la production de la preuve qui lui incombe, il convient de débouter Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Succombante en partie à la présente instance, la société demanderesse sera condamnée aux dépens.

Pour ce même motif, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] les sommes exposées dans le cadre de la présente instance pour assurer sa défense et non comprises dans les dépens. Ainsi, il convient de condamner la SCI Bois d’olives Réunion au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, Mme [H] n’étant redevable d’aucune somme envers la société Bois d’olives Réunion, il convient de laisser à la charge de la société demanderesse le coût de la sommation de payer. 

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS 

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande principale de condamnation à payer formée par la  société civile immobilière Bois d’olives Réunion ;

DECLARE recevable la demande reconventionnelle formée par Mme [K] [H] au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion de sa demande tendant à condamner Mme [K] [H] au paiement de la somme de 1 139,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des loyers/charges échus impayés à la date du 28 septembre 2024, date de résiliation du bail ;

CONDAMNE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion à restituer à Mme [K] [H] la somme de 760 (sept cent soixante) euros au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion à payer à Mme [K] [H] la somme de 76 (soixante-seize) euros en l’application de la pénalité de retard de 10 % sur le dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [K] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion à payer à Mme [K] [H] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion aux entiers dépens ;

DEBOUTE la société civile immobilière Bois d’olives Réunion de sa demande tendant à mettre à la charge de Mme [H] le coût de la sommation de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.



LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-21T16:48:50.297Z.