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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Ctx de la protection, 29 juin 2026, n° 25/00904

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé signé le 5 septembre 2023, prenant effet le 8 septembre 2023, Mme [D] [W] a donné à bail à Mme [P] [F] et M. [V] [F] un logement meublé sis [Adresse 3] ([Localité 1]) pour un loyer d’un montant de 1 130 euros par mois et une provision sur charges récupérables de 70 euros par mois. 

Par courrier datée du 14 avril 2024, la bailleresse a donné congé à ses locataires à la date du 8 août 2024, souhaitant reprendre les lieux loués pour y loger sa fille. 


Le 3 juillet 2024, l’échec de la tentative de conciliation a été constaté ; les parties demeurant en désaccord quant à la restitution partielle ou intégrale au départ de Mme et M. [F] ; étant dit qu’ils se sont accordés sur le fait que la date de fin de contrat est le 8 septembre 2024 et non le 8 août 2024.

Suivant état des lieux dressé le 7 septembre 2024, Mme et M. [F] ont quitté les lieux litigieux.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 22 janvier 2025, Mme et M. [F] ont fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 19 mai 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 2 mars 2026. Les parties ont été, toutes deux, représentées par avocat.

Aux termes de leurs dernières écritures régulièrement notifiées le 30 octobre 2025, Mme [P] [F] et M. [V] [F] sollicitent de :
les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,juger que Mme [W] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,condamner Mme [W] à leur payer la somme de 4 200 euros, soit la somme de 350 euros par mois pour la période du 8 septembre 2023 au 31 août 2024,condamner Mme [W] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du défaut de transmission du dossier technique préjudiciable,condamner Mme [W] à leur payer la somme de 3 588 euros, à parfaire, au titre de la restitution du dépôt de garantie, cette somme étant majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, convenu de 1 130 euros, pour chaque période mensuelle commençant à compter du 7 octobre 2024 et jusqu’à la complète restitution du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 30 octobre 2025,condamner Mme [W] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur préjudice moral,débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, condamner Mme [W] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [W] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Mme [W] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, que, dès leur entrée dans les lieux litigieux, ils ont constaté que le logement n’était nullement meublé, contrairement à ce qui été convenu, et souffraient de nombreux désordres, que le contrat de bail ne porte aucune mention du mobilier et qu’aucun inventaire du mobilier n’a été annexé au bail, que la bailleresse a constaté en personne sur place les désordres affectant le logement, que face à l’inertie de Mme [W], ils ont réalisé certaines réparations, que d’autres désordres n’ont jamais été résolus, qu’ils se sont acquittés de factures électriques anormalement élevées du fait de dysfonctionnements électriques, que, malgré relances, Mme [W] n’a jamais communiqué le dossier technique ce qui leur a été préjudiciable, que Mme [W] ne justifie pas de dégradations dans les lieux litigieux relevant de leur responsabilité, qu’ils sont redevables de la somme de 168 euros au titre du loyer du mois de septembre 2024, que les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement sont identiques sauf l’ajout d’une observation relative à des « traces de moisissures », que ces traces sont minimes et localisées, que la présence de moisis ne relève pas d’une faute d’un locataire, que les travaux de remise en état de désordres non mentionnés dans l’état des lieux de sortie contradictoire ne peuvent être mis à leur charge, que le devis produit n’est ni daté, ni détaillé, ni signé et ne porte aucun cachet et aucune mention de la TVA, que l’entreprise à l’origine du devis établi en 2024 a été liquidée le 17 août 2021 et que l’établissement d’un constat par commissaire de justice n’était pas nécessaire compte tenu de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement. 

En défense, aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées à l’audience du 2 février 2026, Mme [W] demande de :
à titre principal, 
juger Mme et M. [F] mal fondés et irrecevables en leurs demandes,débouter Mme et M. [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 
à titre reconventionnel,
condamner Mme et M. [F] à lui verser la somme de 2 185 euros, décomposée comme suit : 320 euros au titre du loyer du mois de septembre 2024, 1 690 euros au titre des travaux de peinture de la maison, 175 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat du 13 septembre 2024,juger que la créance de Mme et M. [F] s’élève à la somme de 2 400 euros correspondant au montant du dépôt de garantie,ordonner la compensation des créances,
en tout état de cause, 
condamner Mme et M. [F] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,condamner Mme et M. [F] aux entiers dépens. 
Au soutien de ses prétentions, elle expose que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas que le logement litigieux n’était pas meublé lors de la prise de possession des lieux, que le procès-verbal dressé le 29 août 2024 ne permet pas d’affirmer que le logement aurait été loué vide, que le bail mentionne clairement que les lieux litigieux étaient loués meublé, que Mme et M. [F] n’ont jamais fait une quelconque réclamation à ce titre, que Mme et M. [F] n’apportent pas la preuve de la réalisation des travaux listés et des autres désordres plus importants, que les prétendus travaux réalisés sont à la charge des locataires, qu’elle n’a jamais été informée des prétendus désordres avant le 17 avril 2025, que la présence de termites est extrêmement limitée à quelques endroits et ne menace pas la solidité du logement, que la présence de rats et de couleuvres dans la cour résulte d’un mauvais entretien, qu’ils ne justifient pas de dysfonctionnement électriques et de factures anormalement élevées. Par ailleurs, elle signale qu’ils ne se sont pas accordés sur l’état des lieux de sortie, que le constat par commissaire de justice était nécessaire, que les murs de la maison sals et troués nécessitaient des travaux de rebouchage et de peinture et qu’elle ignorait la situation de l’entreprise à l’origine du devis. 

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe, lequel a été prorogé à la date du 29 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Aux termes de l’article 2 dudit décret du 31 juillet 2015, le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° [Localité 2] ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces dispositions légales que le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation, de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites, et d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Il est constant que le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et que si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, laquelle présente un caractère d'ordre public.

Il échet de rappeler, enfin, que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenu d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Dans le cadre de la présente instance, Mme et M. [F] soutiennent que le logement ne répondrait pas aux normes de décence applicables. Ils lui appartiennent donc, en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, d'en rapporter la preuve, étant souligné que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond.



Sur le mobilier dans les lieux litigieux
Mme et M. [F] affirment que le logement était dépourvu de mobilier appartenant à la défenderesse et qu’ils n’ont jamais été destinataires de l’inventaire de mobilier. 

Il est expressément mentionné dans le contrat de bail signé par les parties produit en demande qu’il s’agit d’un contrat de bail d’un logement meublé de sorte que le logement devait être équipé de mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux preneurs d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. 

Si l’inventaire du mobilier n’a pas été produit aux débats, il convient de rappeler que la charge de la preuve incombe aux demandeurs. 

Force est de constater que les éléments du dossier ne permettent pas en l’état à la présente juridiction de s’assurer que le logement, à l’entrée dans les lieux, comportait ou non le mobilier suffisant, conformément aux dispositions légales susvisées.

A tout le moins, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée ne porte aucune mention relative à l’absence de mobiliers et que les demandeurs ne justifient d’une mise en demeure pour obtenir la modification de la qualification de leur bail en logement non meublé qu’à la date du 17 avril 2024, dont la réception n’est pas contestée en défense, soit plus de sept mois après leur entrée dans les lieux.

Dans ces conditions, ce moyen est inopérant.

Sur l’indécence du logement 
En l’espèce, Mme et M. [F] soutiennent que le logement litigieux est indécent.

A titre liminaire, il sera relevé que les désordres relevés au titre de :
l’absence de gouttière sur la façade,l’évacuation de l’eau dans la cour,la toiture au-dessus du porche.le portail électrique et ses télécommandes, la colonne de douche,le flexible d’alimentation d’eau du lavabo de la salle de bain,le robinet d’alimentation d’eau du lave-linge,la chasse d’eau des toilettes, l’évacuation de la salle de bain, le raccord du chauffe-eau solaire,ne sont corroborés par aucun élément de sorte que la présente juridiction ne peut que les écarter. 

Aussi, bien que la présence de couleuvres et de rats ne soit pas contestée en défense et que la présence de moisissures est caractérisée tel qu’il ressort de l’état des lieux de sortie, force est de constater l’absence de preuve permettant d’établir sans aucun doute possible que ces désordres ne résultent pas d’un défaut d’entretien de la part des demandeurs. Ces moyens ne peuvent dès lors être retenus. 

Enfin, si aux dires de commissaire de justice, certaines prises électriques sont descellées ou au moins en partie, la présente juridiction ne peut que déduire des éléments du dossier que ces désordres sont éventuellement consécutifs à une intervention des demandeurs en ce qu’ils admettent avoir changé plusieurs prises électriques murales. Le moyen est de fait inopérant.

En tout état de cause, s’il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement que le logement est décrit comme étant dans un bon état général (murs, menuiseries, plafond, équipements sanitaire et de cuisine et électricité et plomberie) ; excepté pour les sols décrits en très bon état, force est de constater qu’ont été mentionnés des « fuites à voir » pour la plomberie des cabinets d’aisance et pour l’évier/la robinetterie de la cuisine et qu’un fil électrique était « à remettre » dans la chambre 2 à l’avant. Mme [W] ne peut dès lors sérieusement soutenir ne pas en avoir été avertie. 

De plus, il est établi, vu le procès-verbal dressé par commissaire de justice et le rapport d’expertise, tous deux dressés le 29 août 2024, que les lieux litigieux souffraient effectivement de la présence de termites dans plusieurs pièces de la maison à savoir dans le séjour, la cuisine, les cabinets d’aisance, dans l’escalier, à l’étage/marche palière et dans les combles puisqu’y ont été constatées la dégradation du bois et la présence de vermoulure plus ou moins étendues sur des bandeaux en bois, cornières en bois, contre-marche en bois, des sols et des murs. 

Nonobstant les observations de Mme [W] selon lesquelles la présence des termites est extrêmement limitée et n’affecte pas la solidité du logement, de jurisprudence constante, la présence de termites est de nature à troubler la jouissance paisible des lieux par les locataires, sans que le grief ait à porter sur l’ensemble du bien loué et à engendrer des conséquences d’une certaine gravité. 

Enfin, aux dires du commissaire de justice, un câble coupé à nu est apparent au-dessus du boitier électrique et la maison, sur les façades avant et arrière, est équipée de simples volets bois sans fenêtre.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le logement sera déclaré indécent, et de fait, le préjudice de jouissance en résultant sera reconnu.

Sur le montant de l’indemnisation 
Mme et M. [F] sollicitent la condamnation de Mme [W] à la somme de 4 200 euros, soit la somme de 350 euros par mois pour la période du 8 septembre 2023 au 31 août 2024.

La défenderesse ne justifie d’aucune réparation de la plomberie des toilettes et de la cuisine et ce alors que ces désordres, dont elle avait connaissance depuis l’origine puisque mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, ne relèvent pas de la responsabilité des demandeurs puisqu’antérieurs à la prise de possession des lieux litigieux. Pour autant, force est de constater que par leurs interventions, les demandeurs sont parvenus à résoudre au moins en partie les problèmes en reprenant « une fuite au niveau du WC » et « les évacuation d’eau de l’évier de la cuisine » ; étant relevé selon les mots des demandeurs, que bien que l’évacuation des WC soit cassée, ils sont parvenus à la débouter.

Par ailleurs, l’absence de fenêtres relève indiscutablement de l’obligation de délivrance d’un logement décent et n’est pas soumise à information préalable. Toutefois, il sera constaté que l’absence des fenêtres n’a pas été précisé dans l’état des lieux d’entrée. 

Enfin, il convient de relever que si Mme et M. [F] affirment avoir constatée les désordres dès leur entrée dans les lieux, en avoir averti Mme [W] immédiatement et ce à de multiples reprises et les avoir fait constater sur place par Mme [W], ils n’en justifient pas. Ils n’ont en tout état de cause, pas sollicité Mme [W] pour compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement, et ce tel qu’il est permis de le faire par les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le seul élément démontrant l’information de la bailleresse de la non-conformité des lieux litigieux résulte d’un courrier daté du 17 avril 2024, dont la réception n’est pas contestée en défense. De plus, la preuve de la présence de termites n’est rapportée qu’à compter du 29 août 2024, date du constat de commissaire de justice réalisé en présence d’un diagnostiqueur et du rapport d’expertise dudit diagnostiqueur. 

En considération de ces éléments, Mme et M. [F] sont fondés en leur demande tendant à être indemnisés au titre du trouble de jouissance subi. Cependant, s’ils sont recevables sur le principe, il convient d’en rapporter le montant à de plus juste proportions.

La non-décence du logement du fait tant de la présence de nombreuses termites que de l’absence de fenêtres sur les façades avant et arrière et la non-conformité du système électrique et de la plomberie des cabinets d’aisance étant avérée et, en tout état de cause, subie et portée à la connaissance de la défenderesse en partie depuis l’origine et pour le reste depuis le 17 avril 2024, étant rappelé que les demandeurs ont quitté les lieux le 7 septembre 2024, il convient de condamner Mme [W] au paiement de la somme de 2 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre du trouble de jouissance subi. 

Sur la demande principale d’indemnisation au titre de la non communication du diagnostic électrique
Selon l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment 4° un état de l'installation intérieure d'électricité. Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. 

Il sera utilement rappelé que le diagnostic de l’installation électrique est obligatoire pour tout logement dont l’installation a plus de quinze ans, lors de sa mise en location, conformément aux dispositions de la loi ALUR. 

En tout état de cause, aucune pièce produite ne justifie que l’installation électrique ait moins de quinze ans et il n’est pas contesté en défense que le diagnostic technique obligatoire relatif à l’installation électrique n’ait pas été communiqué.

Toutefois, si Mme et M. [F] affirment avoir dû s’acquitter de facture d’électricité anormalement élevées du fait des défauts affectant l’installation électrique des lieux litigieux, ils n’en justifient pas ; aucune facture n’ayant par exemple été versées aux débats. 

Dans ces conditions, le préjudice résultant de la non-communication du diagnostic électrique n’étant pas caractérisé, Mme et M. [F] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

Sur la demande principale d’indemnisation au titre du préjudice moral
En l’espèce, Mme et M. [F] sollicitent la condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi. 

Cependant, outre l’absence de fondement légal, et si le comportement fautif de Mme [W] est au moins en partie caractérisé, les demandeurs ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct du préjudice de jouissance lequel est d’ores et déjà réparé par la condamnation ordonnée dans le cadre de la présente décision.

Il convient de les débouter de leur demande.

Sur la demande principale au titre de la restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles
Aux termes des dispositions de l'article 22 alinéas 3, 4 et 7 et de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l' absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 5 septembre 2023 prévoit que pour la garantie de l’exécution des obligations du locataire, un dépôt de garantie d'un montant de 2 400 euros doit être versé par le locataire.

A titre liminaire, il sera utilement relevé que, conformément aux dispositions de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur, dans le cadre d’un bail d’un logement meublé, est limité à deux mois de loyer en principal. Mme [W] ne pouvait dès lors exiger le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2 400 euros, le montant maximal exigible du dépôt de garantie, vu le montant du loyer contractuellement convenu et la qualification du bail litigieux, étant égal à 2 260 euros. 

Il est établi que Mme et M. [F] n’ont pas honoré le paiement du prorata du loyer du mois de septembre 2024, étant rappelé que si l’état des lieux de sortie a été réalisé le 7 septembre 2024, les demandeurs étaient tenus du loyer jusqu’au 8 septembre 2024, conformément à l’accord des parties intervenu au cours de la tentative de conciliation. Il conviendra dès lors de déduire du montant du dépôt de garantie la somme de 301,33 euros (1 130 euros / 30 jours x 8 jours).

Enfin, d’une part, Mme [W] ne justifie pas de la réalisation effective de travaux de peinture postérieurement au départ des demandeurs. En effet, même s’il est avéré que les murs des lieux litigieux souffraient de multiples trous et traces de saleté, Mme [W] ne prouve pas le montant de son préjudice dès lors que la présente judication peut légitimement douter de l’authenticité du devis du fait de la liquidation de l’entreprise par jugement du 17 novembre 2020, d’une part, et de l’absence de date, d’adresse, d’autre part. 

Par ailleurs, si Mme [W] sollicite la condamnation des demandeurs au paiement de la moitié du coût du constat dressé par commissaire de justice postérieurement à leur départ, force est de constater que l’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement et signé par les deux parties sans réserve. Ainsi, elle sera déboutée de ses demandes de condamnation de Mme et M. [F] formulées à ces égards. 

En considération de ces éléments, le dépôt de garantie devant être restitué s’élève à la somme de 2 098,67 euros (2 400 euros - 301,33 euros).

Mme [W] sera condamnée au paiement de cette somme, au titre de la restitution du dépôt de garantie, laquelle sera majorée, pour retard dans la restitution, à hauteur de 10 % du loyer mensuel en principal soit 113 euros pour chaque période mensuelle commençant à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie. 

Il n’y a pas lieu à compensation des créances, Mme et M. [F] n’étant redevable d’aucune somme envers Mme [W] ; le reliquat de loyer dû au titre du loyer du mois de septembre ayant été déduit du montant du dépôt de garantie et les demandes de condamnations ayant été rejetées.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W], qui succombe, sera tenue des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme et M. [F] les sommes versées au titre de leur représentation non comprises dans les dépens. Ainsi, Mme [W] sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :


CONDAMNE Mme [Z] [L] [D] [W] à payer à Mme [P] [F] et M. [V] [F] la somme de 2 000 (deux milles) euros en réparation du préjudice de jouissance subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [P] [F] et M. [V] [F] de leur demande de dommages et intérêts du fait du défaut de transmission du dossier technique préjudiciable ;

DEBOUTE Mme [P] [F] et M. [V] [F] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Mme [Z] [L] [D] [W] à payer à Mme [P] [F] et M. [V] [F] la somme de 2 098,67 (deux mille quatre-vingt-dix-huit et soixante-sept centimes) euros au titre du dépôt de garantie versé au titre du bail d’habitation concernant le logement meublé sis [Adresse 3] ([Localité 1]), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que cette somme sera majorée à hauteur de 10% du loyer mensuel en principal soit 113 (cent-treize) euros pour chaque période mensuelle commençant à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [Z] [L] [D] [W] de ses demandes tendant à condamner Mme [P] [F] et M. [V] [F] au titre de travaux de peinture et de la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 13 septembre 2024 ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE Mme [Z] [L] [D] [W] à payer à Mme [P] [F] et M. [V] [F] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Mme [Z] [L] [D] [W] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi, le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.



LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/00904 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBDYH

N° MINUTE : 26/00422



JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
----------------


DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Marie LE GARGASSON de la SELARL BETTY VAILLANT, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant

Madame [P] [F], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant


à :

Madame [Z] [L] [D] [W], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant


DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 avec mise à disposition au 4 mai 2026 prorogée au 29 juin 2026



DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, 




CE à Maître [L] LE GARGASSON 
CCC 
Le
 


EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé signé le 5 septembre 2023, prenant effet le 8 septembre 2023, Mme [D] [W] a donné à bail à Mme [P] [F] et M. [V] [F] un logement meublé sis [Adresse 3] ([Localité 1]) pour un loyer d’un montant de 1 130 euros par mois et une provision sur charges récupérables de 70 euros par mois. 

Par courrier datée du 14 avril 2024, la bailleresse a donné congé à ses locataires à la date du 8 août 2024, souhaitant reprendre les lieux loués pour y loger sa fille. 


Le 3 juillet 2024, l’échec de la tentative de conciliation a été constaté ; les parties demeurant en désaccord quant à la restitution partielle ou intégrale au départ de Mme et M. [F] ; étant dit qu’ils se sont accordés sur le fait que la date de fin de contrat est le 8 septembre 2024 et non le 8 août 2024.

Suivant état des lieux dressé le 7 septembre 2024, Mme et M. [F] ont quitté les lieux litigieux.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 22 janvier 2025, Mme et M. [F] ont fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 19 mai 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 2 mars 2026. Les parties ont été, toutes deux, représentées par avocat.

Aux termes de leurs dernières écritures régulièrement notifiées le 30 octobre 2025, Mme [P] [F] et M. [V] [F] sollicitent de :
les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,juger que Mme [W] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,condamner Mme [W] à leur payer la somme de 4 200 euros, soit la somme de 350 euros par mois pour la période du 8 septembre 2023 au 31 août 2024,condamner Mme [W] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du défaut de transmission du dossier technique préjudiciable,condamner Mme [W] à leur payer la somme de 3 588 euros, à parfaire, au titre de la restitution du dépôt de garantie, cette somme étant majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, convenu de 1 130 euros, pour chaque période mensuelle commençant à compter du 7 octobre 2024 et jusqu’à la complète restitution du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 30 octobre 2025,condamner Mme [W] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur préjudice moral,débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, condamner Mme [W] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [W] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Mme [W] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, que, dès leur entrée dans les lieux litigieux, ils ont constaté que le logement n’était nullement meublé, contrairement à ce qui été convenu, et souffraient de nombreux désordres, que le contrat de bail ne porte aucune mention du mobilier et qu’aucun inventaire du mobilier n’a été annexé au bail, que la bailleresse a constaté en personne sur place les désordres affectant le logement, que face à l’inertie de Mme [W], ils ont réalisé certaines réparations, que d’autres désordres n’ont jamais été résolus, qu’ils se sont acquittés de factures électriques anormalement élevées du fait de dysfonctionnements électriques, que, malgré relances, Mme [W] n’a jamais communiqué le dossier technique ce qui leur a été préjudiciable, que Mme [W] ne justifie pas de dégradations dans les lieux litigieux relevant de leur responsabilité, qu’ils sont redevables de la somme de 168 euros au titre du loyer du mois de septembre 2024, que les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement sont identiques sauf l’ajout d’une observation relative à des « traces de moisissures », que ces traces sont minimes et localisées, que la présence de moisis ne relève pas d’une faute d’un locataire, que les travaux de remise en état de désordres non mentionnés dans l’état des lieux de sortie contradictoire ne peuvent être mis à leur charge, que le devis produit n’est ni daté, ni détaillé, ni signé et ne porte aucun cachet et aucune mention de la TVA, que l’entreprise à l’origine du devis établi en 2024 a été liquidée le 17 août 2021 et que l’établissement d’un constat par commissaire de justice n’était pas nécessaire compte tenu de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement. 

En défense, aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées à l’audience du 2 février 2026, Mme [W] demande de :
à titre principal, 
juger Mme et M. [F] mal fondés et irrecevables en leurs demandes,débouter Mme et M. [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 
à titre reconventionnel,
condamner Mme et M. [F] à lui verser la somme de 2 185 euros, décomposée comme suit : 320 euros au titre du loyer du mois de septembre 2024, 1 690 euros au titre des travaux de peinture de la maison, 175 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat du 13 septembre 2024,juger que la créance de Mme et M. [F] s’élève à la somme de 2 400 euros correspondant au montant du dépôt de garantie,ordonner la compensation des créances,
en tout état de cause, 
condamner Mme et M. [F] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,condamner Mme et M. [F] aux entiers dépens. 
Au soutien de ses prétentions, elle expose que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas que le logement litigieux n’était pas meublé lors de la prise de possession des lieux, que le procès-verbal dressé le 29 août 2024 ne permet pas d’affirmer que le logement aurait été loué vide, que le bail mentionne clairement que les lieux litigieux étaient loués meublé, que Mme et M. [F] n’ont jamais fait une quelconque réclamation à ce titre, que Mme et M. [F] n’apportent pas la preuve de la réalisation des travaux listés et des autres désordres plus importants, que les prétendus travaux réalisés sont à la charge des locataires, qu’elle n’a jamais été informée des prétendus désordres avant le 17 avril 2025, que la présence de termites est extrêmement limitée à quelques endroits et ne menace pas la solidité du logement, que la présence de rats et de couleuvres dans la cour résulte d’un mauvais entretien, qu’ils ne justifient pas de dysfonctionnement électriques et de factures anormalement élevées. Par ailleurs, elle signale qu’ils ne se sont pas accordés sur l’état des lieux de sortie, que le constat par commissaire de justice était nécessaire, que les murs de la maison sals et troués nécessitaient des travaux de rebouchage et de peinture et qu’elle ignorait la situation de l’entreprise à l’origine du devis. 

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe, lequel a été prorogé à la date du 29 juin 2026.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Aux termes de l’article 2 dudit décret du 31 juillet 2015, le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° [Localité 2] ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces dispositions légales que le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation, de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites, et d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Il est constant que le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et que si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, laquelle présente un caractère d'ordre public.

Il échet de rappeler, enfin, que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenu d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Dans le cadre de la présente instance, Mme et M. [F] soutiennent que le logement ne répondrait pas aux normes de décence applicables. Ils lui appartiennent donc, en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, d'en rapporter la preuve, étant souligné que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond.



Sur le mobilier dans les lieux litigieux
Mme et M. [F] affirment que le logement était dépourvu de mobilier appartenant à la défenderesse et qu’ils n’ont jamais été destinataires de l’inventaire de mobilier. 

Il est expressément mentionné dans le contrat de bail signé par les parties produit en demande qu’il s’agit d’un contrat de bail d’un logement meublé de sorte que le logement devait être équipé de mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux preneurs d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. 

Si l’inventaire du mobilier n’a pas été produit aux débats, il convient de rappeler que la charge de la preuve incombe aux demandeurs. 

Force est de constater que les éléments du dossier ne permettent pas en l’état à la présente juridiction de s’assurer que le logement, à l’entrée dans les lieux, comportait ou non le mobilier suffisant, conformément aux dispositions légales susvisées.

A tout le moins, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée ne porte aucune mention relative à l’absence de mobiliers et que les demandeurs ne justifient d’une mise en demeure pour obtenir la modification de la qualification de leur bail en logement non meublé qu’à la date du 17 avril 2024, dont la réception n’est pas contestée en défense, soit plus de sept mois après leur entrée dans les lieux.

Dans ces conditions, ce moyen est inopérant.

Sur l’indécence du logement 
En l’espèce, Mme et M. [F] soutiennent que le logement litigieux est indécent.

A titre liminaire, il sera relevé que les désordres relevés au titre de :
l’absence de gouttière sur la façade,l’évacuation de l’eau dans la cour,la toiture au-dessus du porche.le portail électrique et ses télécommandes, la colonne de douche,le flexible d’alimentation d’eau du lavabo de la salle de bain,le robinet d’alimentation d’eau du lave-linge,la chasse d’eau des toilettes, l’évacuation de la salle de bain, le raccord du chauffe-eau solaire,ne sont corroborés par aucun élément de sorte que la présente juridiction ne peut que les écarter. 

Aussi, bien que la présence de couleuvres et de rats ne soit pas contestée en défense et que la présence de moisissures est caractérisée tel qu’il ressort de l’état des lieux de sortie, force est de constater l’absence de preuve permettant d’établir sans aucun doute possible que ces désordres ne résultent pas d’un défaut d’entretien de la part des demandeurs. Ces moyens ne peuvent dès lors être retenus. 

Enfin, si aux dires de commissaire de justice, certaines prises électriques sont descellées ou au moins en partie, la présente juridiction ne peut que déduire des éléments du dossier que ces désordres sont éventuellement consécutifs à une intervention des demandeurs en ce qu’ils admettent avoir changé plusieurs prises électriques murales. Le moyen est de fait inopérant.

En tout état de cause, s’il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement que le logement est décrit comme étant dans un bon état général (murs, menuiseries, plafond, équipements sanitaire et de cuisine et électricité et plomberie) ; excepté pour les sols décrits en très bon état, force est de constater qu’ont été mentionnés des « fuites à voir » pour la plomberie des cabinets d’aisance et pour l’évier/la robinetterie de la cuisine et qu’un fil électrique était « à remettre » dans la chambre 2 à l’avant. Mme [W] ne peut dès lors sérieusement soutenir ne pas en avoir été avertie. 

De plus, il est établi, vu le procès-verbal dressé par commissaire de justice et le rapport d’expertise, tous deux dressés le 29 août 2024, que les lieux litigieux souffraient effectivement de la présence de termites dans plusieurs pièces de la maison à savoir dans le séjour, la cuisine, les cabinets d’aisance, dans l’escalier, à l’étage/marche palière et dans les combles puisqu’y ont été constatées la dégradation du bois et la présence de vermoulure plus ou moins étendues sur des bandeaux en bois, cornières en bois, contre-marche en bois, des sols et des murs. 

Nonobstant les observations de Mme [W] selon lesquelles la présence des termites est extrêmement limitée et n’affecte pas la solidité du logement, de jurisprudence constante, la présence de termites est de nature à troubler la jouissance paisible des lieux par les locataires, sans que le grief ait à porter sur l’ensemble du bien loué et à engendrer des conséquences d’une certaine gravité. 

Enfin, aux dires du commissaire de justice, un câble coupé à nu est apparent au-dessus du boitier électrique et la maison, sur les façades avant et arrière, est équipée de simples volets bois sans fenêtre.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le logement sera déclaré indécent, et de fait, le préjudice de jouissance en résultant sera reconnu.

Sur le montant de l’indemnisation 
Mme et M. [F] sollicitent la condamnation de Mme [W] à la somme de 4 200 euros, soit la somme de 350 euros par mois pour la période du 8 septembre 2023 au 31 août 2024.

La défenderesse ne justifie d’aucune réparation de la plomberie des toilettes et de la cuisine et ce alors que ces désordres, dont elle avait connaissance depuis l’origine puisque mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, ne relèvent pas de la responsabilité des demandeurs puisqu’antérieurs à la prise de possession des lieux litigieux. Pour autant, force est de constater que par leurs interventions, les demandeurs sont parvenus à résoudre au moins en partie les problèmes en reprenant « une fuite au niveau du WC » et « les évacuation d’eau de l’évier de la cuisine » ; étant relevé selon les mots des demandeurs, que bien que l’évacuation des WC soit cassée, ils sont parvenus à la débouter.

Par ailleurs, l’absence de fenêtres relève indiscutablement de l’obligation de délivrance d’un logement décent et n’est pas soumise à information préalable. Toutefois, il sera constaté que l’absence des fenêtres n’a pas été précisé dans l’état des lieux d’entrée. 

Enfin, il convient de relever que si Mme et M. [F] affirment avoir constatée les désordres dès leur entrée dans les lieux, en avoir averti Mme [W] immédiatement et ce à de multiples reprises et les avoir fait constater sur place par Mme [W], ils n’en justifient pas. Ils n’ont en tout état de cause, pas sollicité Mme [W] pour compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement, et ce tel qu’il est permis de le faire par les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le seul élément démontrant l’information de la bailleresse de la non-conformité des lieux litigieux résulte d’un courrier daté du 17 avril 2024, dont la réception n’est pas contestée en défense. De plus, la preuve de la présence de termites n’est rapportée qu’à compter du 29 août 2024, date du constat de commissaire de justice réalisé en présence d’un diagnostiqueur et du rapport d’expertise dudit diagnostiqueur. 

En considération de ces éléments, Mme et M. [F] sont fondés en leur demande tendant à être indemnisés au titre du trouble de jouissance subi. Cependant, s’ils sont recevables sur le principe, il convient d’en rapporter le montant à de plus juste proportions.

La non-décence du logement du fait tant de la présence de nombreuses termites que de l’absence de fenêtres sur les façades avant et arrière et la non-conformité du système électrique et de la plomberie des cabinets d’aisance étant avérée et, en tout état de cause, subie et portée à la connaissance de la défenderesse en partie depuis l’origine et pour le reste depuis le 17 avril 2024, étant rappelé que les demandeurs ont quitté les lieux le 7 septembre 2024, il convient de condamner Mme [W] au paiement de la somme de 2 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre du trouble de jouissance subi. 

Sur la demande principale d’indemnisation au titre de la non communication du diagnostic électrique
Selon l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment 4° un état de l'installation intérieure d'électricité. Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. 

Il sera utilement rappelé que le diagnostic de l’installation électrique est obligatoire pour tout logement dont l’installation a plus de quinze ans, lors de sa mise en location, conformément aux dispositions de la loi ALUR. 

En tout état de cause, aucune pièce produite ne justifie que l’installation électrique ait moins de quinze ans et il n’est pas contesté en défense que le diagnostic technique obligatoire relatif à l’installation électrique n’ait pas été communiqué.

Toutefois, si Mme et M. [F] affirment avoir dû s’acquitter de facture d’électricité anormalement élevées du fait des défauts affectant l’installation électrique des lieux litigieux, ils n’en justifient pas ; aucune facture n’ayant par exemple été versées aux débats. 

Dans ces conditions, le préjudice résultant de la non-communication du diagnostic électrique n’étant pas caractérisé, Mme et M. [F] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

Sur la demande principale d’indemnisation au titre du préjudice moral
En l’espèce, Mme et M. [F] sollicitent la condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi. 

Cependant, outre l’absence de fondement légal, et si le comportement fautif de Mme [W] est au moins en partie caractérisé, les demandeurs ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct du préjudice de jouissance lequel est d’ores et déjà réparé par la condamnation ordonnée dans le cadre de la présente décision.

Il convient de les débouter de leur demande.

Sur la demande principale au titre de la restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles
Aux termes des dispositions de l'article 22 alinéas 3, 4 et 7 et de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l' absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 5 septembre 2023 prévoit que pour la garantie de l’exécution des obligations du locataire, un dépôt de garantie d'un montant de 2 400 euros doit être versé par le locataire.

A titre liminaire, il sera utilement relevé que, conformément aux dispositions de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur, dans le cadre d’un bail d’un logement meublé, est limité à deux mois de loyer en principal. Mme [W] ne pouvait dès lors exiger le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2 400 euros, le montant maximal exigible du dépôt de garantie, vu le montant du loyer contractuellement convenu et la qualification du bail litigieux, étant égal à 2 260 euros. 

Il est établi que Mme et M. [F] n’ont pas honoré le paiement du prorata du loyer du mois de septembre 2024, étant rappelé que si l’état des lieux de sortie a été réalisé le 7 septembre 2024, les demandeurs étaient tenus du loyer jusqu’au 8 septembre 2024, conformément à l’accord des parties intervenu au cours de la tentative de conciliation. Il conviendra dès lors de déduire du montant du dépôt de garantie la somme de 301,33 euros (1 130 euros / 30 jours x 8 jours).

Enfin, d’une part, Mme [W] ne justifie pas de la réalisation effective de travaux de peinture postérieurement au départ des demandeurs. En effet, même s’il est avéré que les murs des lieux litigieux souffraient de multiples trous et traces de saleté, Mme [W] ne prouve pas le montant de son préjudice dès lors que la présente judication peut légitimement douter de l’authenticité du devis du fait de la liquidation de l’entreprise par jugement du 17 novembre 2020, d’une part, et de l’absence de date, d’adresse, d’autre part. 

Par ailleurs, si Mme [W] sollicite la condamnation des demandeurs au paiement de la moitié du coût du constat dressé par commissaire de justice postérieurement à leur départ, force est de constater que l’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement et signé par les deux parties sans réserve. Ainsi, elle sera déboutée de ses demandes de condamnation de Mme et M. [F] formulées à ces égards. 

En considération de ces éléments, le dépôt de garantie devant être restitué s’élève à la somme de 2 098,67 euros (2 400 euros - 301,33 euros).

Mme [W] sera condamnée au paiement de cette somme, au titre de la restitution du dépôt de garantie, laquelle sera majorée, pour retard dans la restitution, à hauteur de 10 % du loyer mensuel en principal soit 113 euros pour chaque période mensuelle commençant à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie. 

Il n’y a pas lieu à compensation des créances, Mme et M. [F] n’étant redevable d’aucune somme envers Mme [W] ; le reliquat de loyer dû au titre du loyer du mois de septembre ayant été déduit du montant du dépôt de garantie et les demandes de condamnations ayant été rejetées.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W], qui succombe, sera tenue des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme et M. [F] les sommes versées au titre de leur représentation non comprises dans les dépens. Ainsi, Mme [W] sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :


CONDAMNE Mme [Z] [L] [D] [W] à payer à Mme [P] [F] et M. [V] [F] la somme de 2 000 (deux milles) euros en réparation du préjudice de jouissance subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [P] [F] et M. [V] [F] de leur demande de dommages et intérêts du fait du défaut de transmission du dossier technique préjudiciable ;

DEBOUTE Mme [P] [F] et M. [V] [F] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Mme [Z] [L] [D] [W] à payer à Mme [P] [F] et M. [V] [F] la somme de 2 098,67 (deux mille quatre-vingt-dix-huit et soixante-sept centimes) euros au titre du dépôt de garantie versé au titre du bail d’habitation concernant le logement meublé sis [Adresse 3] ([Localité 1]), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que cette somme sera majorée à hauteur de 10% du loyer mensuel en principal soit 113 (cent-treize) euros pour chaque période mensuelle commençant à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [Z] [L] [D] [W] de ses demandes tendant à condamner Mme [P] [F] et M. [V] [F] au titre de travaux de peinture et de la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 13 septembre 2024 ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE Mme [Z] [L] [D] [W] à payer à Mme [P] [F] et M. [V] [F] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Mme [Z] [L] [D] [W] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi, le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.



LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-21T16:46:51.087Z.