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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 28 août 2026, n° 25/04380

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 
Par contrat sous signature privée du 1er février 2019, Monsieur [I] [A] a consenti à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] un bail d’habitationportant sur un appartement et ses annexes situés [Adresse 3] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 850 euros outre 100 euros de provision sur charges.
Par assignation du 3 juillet 2025, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont attrait Monsieur [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de solliciter à titre principal, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.
L’affaire a été appelée le 5 janvier 2026, renvoyée à trois reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 22 juin 2026. 
Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées. 
Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont demandé la condamnation de Monsieur [I] [A] à leur payer les sommes suivantes : 
- 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance 
- 3.896 euros en indemnisation de leur surconsommation énergétique
- 51.022,27 euros au titre des loyers et charges pour la période d’avil 2022 à mars 2025
- 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. 
Les locataires ont exposé en substance, que leur logement était affecté de désordres importants constatés par un rapport d’expertise de pathologies du bâtiment le 26 février 2025: humidité excessive et omniprésente, fissures profondes et anciennes, câbles électriques apparents et non protégés, dysfonctionnement du chauffage central, vétusté et dangerosité du tableau électrique, système d’évacuation collectif obsolète et inefficient, moisissures, fenêtres non étanches à l’air... Le diagnostic de performance énergétique a été réalisé en mai 2009. Non réactualisé, il classait les locaux en catégorie E. Les lieux sont indécents. Ils ont alerté oralement le bailleur à plusieurs reprises, en vain. Aucune réparation n’est intervenue. Ces désordres ont causé la dégradation de l’état de santé d’un de leurs enfants, sensible aux acariens. Ils ont dû quitter le logement en mars 2025. Compte tenu de l’étendue des désordres, de leur durée et du montant du loyer, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont réclamé 20.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, le remboursement de 3.896 euros au titre de la surconsommation électrique et la répétition de sommes indûment perçues au titre de charges qui ne sont pas justifiées. 
Monsieur [I] [A] a demandé de débouter Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer 3.000 euros de frais irrépétibles et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL GARRY & ASSOCIES.
Monsieur [A] a soutenu essentiellement qu’une partie des loyers et indemnités de trouble de jouissance sont prescrites. Pour le reste, le diagnostic de performance énergétique, réalisé le 16 mai 2009, était valable lors de la signature du bail de Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O]. Ce document a été remis aux locataires et confirme que le logement était conforme aux normes de décence en vigueur lors de la conclusion du bail. Il a ensuite assuré l’entretien régulier du bien en procédant aux remplacements des installations et aux travaux de remise en état. Les locataires n’ont jamais adressé de réclamations. Ce n’est qu’après leur départ qu’ils ont fait établir un rapport de diagnostic unilatéral, dans un logement vide. Les observations sont contredites par les travaux dont il justifie sur la toiture, la chaudière, la climatisation, la ventilation. Les preneurs ne démontrent donc pas l’indécence des locaux. Ils ne prouvent pas davantage les surconsommations d’énergie dont ils demandent le remboursement. Les pièces médicales produites n’établissent pas de lien entre la santé de leur enfant et l’état du logement. Les demandes de restitution des loyers et charges ne sont pas fondées. 
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées à l'audience pour le surplus de leurs moyens et prétentions.
Le délibéré a été fixé au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION
A titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à « constater » ou « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Selon l’article 9 du Code de procédure civle, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
Sur la fin de non recevoir
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] réclament l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et la restitution de loyers et charges indus.
Leurs premières demandes remontent au 3 juillet 2025, date de leur assignation en justice.
Leur action en indemnisation d’un préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 3 juillet 2022. Le surplus étant indemnisable compte tenu du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur.
Concernant les provisions sur charges, le point de départ du délai de la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 se situe, au regard des dispositions de l'article 2224 du code civil, à la date de régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707). 
A ce titre, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ne sollicitent qu’une restitution de provisions versées postérieurement à juillet 2022, période non prescrite.
Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Nonobstant leur départ des lieux loués, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] demeurent recevables à former une demande indemnitaire en réparation d’un trouble causé dans la jouissance du logement jusqu’à la date de remise de clés. 
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. 
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Il résulte de ces dispositions légales que le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation, de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites, et d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.
Il est constant que le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et que si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, laquelle présente un caractère d'ordre public.
Il y a lieu de rappeler, enfin, que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenu d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.
Par ailleurs, l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation.
Néanmoins, l'article L126-29 du Code de la construction et de l'habitation précise que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative.
En l’occurence Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] invoquent l’absence de remise de ce document lors de la signature du bail, ce que conteste Monsieur [A].

Il ressort cependant du bail que celui-ci comporte un chapite V, intitulé “Documents et signatures”, qui énonce : « sont et demeureront annexés au présent contrat, les documents suivants : 
- un diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique”.

Toutes les pages du bail ont été paraphées par le locataire avant qu'il n'appose sa signature sur la dernière page de l'acte.

Il résulte de ces mentions claires et dénuées d'équivoque que Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont reconnu avoir pris connaissance du diagnostic de performance énergétique remis par le bailleur ainsi que son annexion au bail, ce qui rend sans intérêt leurs affirmations selon lesquelles le bailleur lui aurait communiqué ce document en février 2025. 

La remise de ce document est établie à suffisance par la présentation claire, visible et intelligible de la clause consacrée aux diagnostics techniques obligatoires relatant l'entière exécution par le bailleur de son obligation légale d'information et l'annexion du document au bail, doublée du paraphe des pages du contrat dont Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] se sont appropriés le contenu par leur signature.

Il résulte de cette mention que Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont expressément reconnu avoir été destinataires du diagnostic de performance énergétique remis par le bailleur et annexé au bail.

Il n’est pas utilement contredit par les demandeurs, que ce diagnostic de performance énergétique était valable lors de la signature du bail le 1er février 2019, pour avoir été établi le 27 avril 2009. Il concerne bien l’immeuble loué par Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O], identifié comme une maison individuelle sise [Adresse 4] [Localité 7].

Le logement litigieux était classé en catégorie E. 

Le DPE ne fait certes que mesurer la performance énergétique du logement sans établir sa décence. En l’occurence, les conclusions du document font état d'un logement très énergivore énonçant : "porte simple en métal sur extérieur avec moins de 30 % de double vitrage", “ventilation : naturelle par défaut d’étanchéité( menuiseries)”. 

Par ailleurs, si l’état des lieux d’entrée signé entre les parties le 1er février 2019, décrit les locaux et les équipement globalement en bon état, il est mentionné des menuiseries en simple vitrage, un syphon à changer dans la salle de bain, une fenêtre avec une vitre cassée dans les toilettes et un bac de liquide gouttant sortie chaudière dans la buanderie. 

Une “expertise des pathologies du bâtiment, humidité et électricité” rédigée le 26 février 2025 par Monsieur [H] [Y], expert en pathologie du bâtiment, immobilier et diagnostiqueur immobilier indique que le logement présentait des indices importants d’humidité, des fissures, une installation électrique vétuste voire dangereuse, un système d’évacuation collectif inefficient et obsolète, une isolation insuffisante avec déperditions thermiques. Ce rapport, bien qu’établi de manière non contradictoire, a été soumis à la discussion des parties au cours de la présente instance. Il vaut donc élément de preuve laissé à la libre appréciation du juge. 

Le constat de sortie dressé par commissaire de justice le 28 février 2025 à la demande de Monsieur [A] relève le développement de champignons dans le placard du couloir, la peinture craquelée du plafond du séjour, la fenêtre vétuste avec vitre fissurée dans les WC déjà mentionnée sur l’état des lieux d’entrée. 

Il est constant que l'indécence d'un élément d'équipement ou d'une installation, au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ne peut s'apprécier uniquement en fonction des normes techniques et DTU en vigueur mais doit également relever que l'élément d'équipement ou l'installation en question présentent une dangerosité ou un état de dysfonctionnement tel qu'ils en interdisent l'usage. (Cour d'appel de Paris 14/10/2010 RG N° 1108000707).

En l’espèce, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ne prouvent pas que les anomalies de l’installation électrique ont créé un risque manifeste pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé, susceptible de caractériser l'indécence du logement et d'engager la responsabilité du bailleur. Le rapport de Monsieur [Y] observe seulement leur caractère vétuste, avec un risque de contact direct avec le domino et une absence de goulotte. Il ressort d’un courriel de [E] [P] adressé à Monsieur [A] le 13 février 2019, qu’ils auraient eux-mêmes engagé des travaux de mise aux normes de l’installation. D’autre part, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] n'ont pas fait état du moindre dysfonctionnement électrique au bailleur. Dès lors, si l’installation électrique n’était pas aux normes, il n’est pas démontré qu’elle était dangereuse et relevait donc de l'indécence au sens de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. 

D’autre part, Monsieur [A] justifie de travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse en octobre 2017, avant conclusion du bail avec Madame [P] et Monsieur [O]. Monsieur [H] [Y] constate d’ailleurs que “le propriétaire a fait procéder partiellement à l’isolation par l’extérieur mais l’artisan ne s’est pas révélé à la hauteur de la dimension du projet dans sa mise en oeuvre”.

Or, les causes d’humidité, des moisissures et des infiltrations ne sont pas connues en l’absence de recherches de fuite, d’investigations techniques ou expertises. Ces désordres ne sauraient être de manière certaine liés à un défaut d’isolation, relevant le cas échéant de la responsabilité du bailleur. 

En revanche, Monsieur [A] ne justifie pas d’interventions sur le défaut d’étanchéité des menuiseries constaté par le DPE de 2009, ni le remplacement du vitrage fissuré de la fenêtre des WC, mentionné aux états d’entrée et de sortie des locataires. 

Ces éléments établissent à minima un défaut d’étanchéité des ouvrants à l’air et à l’eau, affectant le clos. Antérieur à la prise de possession des lieux litigieux par les locataires et affectant le gros oeuvre et le bâti, ce désordre relève de l'obligation de délivrance incombant au bailleur. 

La carence de Monsieur [A] dans la réalisation de travaux d'isolation des ouvrants caractérise une absence de respect de son obligation de délivrance et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage, telle que prévue à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant l'indemnisation des locataires. 

Sur l’indemnisation des préjudices 

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de ces principes, le locataire est tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil. Lorsqu'il constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice. 

Ainsi, sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier (3e Civ., 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-19.278, publié). 

Il convient de rappeler que Madame [P] et Monsieur [O] ne rapportent pas la preuve d’une dangerosité des anomalies de l’installation électrique, rénovée par leurs soins, ni de préjudice en découlant. 

Pour le reste, ils invoquent avoir été troublés dans leur jouissance des locaux par l’apparition d’humidité excessive et de moisissures, ce rapidement dès leur entrée dans les lieux, puis des surconsommations d’énergie liées au défaut d’isolation des locaux, enfin à l’absence de système de chauffage et d’évacuation. 

Or, force est de constater qu’ils ne justifient pas en avoir averti Monsieur [A]. Ils pouvaient compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement conformément à l'article 3-2 de la loi 11° 89-462 du 6 juillet 1989, ce qu’ils se sont abstenus de faire. Si ces désordres sont apparus par la suite ou se sont aggravés, ils n’ont pas été davantage signalés. 

Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ne justifient pas avoir formulé des griefs tenant à l'indécence, ni avoir sollicité l'exécution de travaux du logement pendant l'exécution du bail, malgré une occupation de plus de six années. Ils ne fournissent aucun écrit ni échange avec le bailleur, dénonçant l'état du logement, y compris pour des désordres aussi important que le développement de salpêtre en raison d’une humidité excessive ou une absence de chauffage. Ils ne fournissent aucun élément objectif et probant démontrant la réalité et la date d’apparition de l’humidité et des moisissures, du dysfonctionnement du chauffage et de l’évacuation collectifs. Ils ne démontrent pas l’insuffisance des travaux d’isolation réalisés par le bailleur en 2017. Le premier courrier dénonçant l’indécence des locaux émane de leur conseil, en date du 10 juin 2025, soit postérieurement à la résiliation du bail.

Partant, Madame [P] et Monsieur [O] ne sont fondés à être indemnisés d’un préjudice de jouissance qu’au titre du défaut d’étanchéité des menuiseries, ce durant toute leur occupation des locaux. Ce désordre est circonscrit mais impacte sur les conditions de vie, le bien-être et la santé des occupants. Il n’est pas établi par contre, que les problèmes d’allergie aux acariens de leur enfant aient été causés ou aggravés par ce défaut d’étanchéité des ouvrants de leur logement.

Au vu de ces circonstances, leur préjudice de jouissance sera indemnisé par la somme de 1.472,50 euros correspondant à 5 % du loyer entre juillet 2022 et février 2025 (31 mois). 

Il est également demandé le remboursement des surconsommations énergétiques à hauteur de 3.896 euros. 

Madame [P] et Monsieur [O] produisent une facture d’électricité d’un montant de 2.514,91 euros pour la période du 22 décembre 2019 au 21 décembre 2020, et d’un montant de 3.087,49 euros pour la période du 22 décembre 2023 au 21 décembre 2024. 

Ces consommations sont cohérentes avec l’estimation des coûts annuels d'énergie du DPE et pour un logement de cette surface, soit 14 783 kWh par an, facturés 2 958,08 € au prix du kWh du tarif réglementé EDF, pour des locaux avec une mauvaise isolation. 

Dès lors, la surconsommation alléguée n'est pas démontrée. La demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en remboursement du trop-perçu des charges locatives 

L'article 23 de la loi du 06 juillet 1898 dispose :
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

La remise des pièces justificatives est une obligation pour le bailleur, qui peut jusqu'aux débats en apporter la preuve. 

L'article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

C'est donc au bailleur de justifier des charges dont il sollicite le paiement.

Le contrat de bail stipulait un montant mensuel de provision pour charges de 100 euros.
Concernant la période d’indu non prescrite, Monsieur [A] ne verse que les décomptes des années 2024 et 2025 sans justificatifs, et les justificatifs EDF pour la période du 22 décembre 2023 au 22 décembre 2024, et eau pour la période du 13 octobre 2023 au 9 octobre 2024 mais sans décomptes. Il ne réclame aucun indu de charges, ce qui fait présumer leur règlement à échéances par les locataires 

Dans ces conditions, Monsieur [A] ne justifie pas du bien-fondé et des montants perçus au titre des provisions sur charges. 
Monsieur [A] est débiteur d’un indu de 3.100 euros (100 euros sur 31 mois). 

Sur les frais du procès

Monsieur [A] qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’équité exige qu’il soit aussi condamné à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] la somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles qu’ils ont exposés, non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l'espèce n'exige de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables comme étant prescrites les demandes en paiement formées par Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] à l’encontre de Monsieur [I] [A], pour les périodes antérieures au 3 juillet 2022 ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] la somme de 1.472,50 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] la somme de 3.100 euros en restitution des provisions sur charges indûment versées ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [A] aux dépens ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. 

Le juge Le Greffier
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 25/04380 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NN5X
 

AFFAIRE : 

[O]
[P]


C/

[A]



JUGEMENT contradictoire du 28 AOUT 2026 













Grosse exécutoire : Me LEXTRAIT

Copie : Me GARRY Jean-Michel

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 28 AOUT 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [F] [O]
né le 21 Juillet 1982 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me LEXTRAIT, avocat du barreau de TOULON 

Madame [E] [S] [P]
née le 27 Mars 1986 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me LEXTRAIT, avocat du barreau de TOULON 

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [A]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me GARRY Jean-Michel, avocat du barreau de TOULON 



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 22 Juin 2026


JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 AOUT 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 






EXPOSE DU LITIGE 
Par contrat sous signature privée du 1er février 2019, Monsieur [I] [A] a consenti à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] un bail d’habitationportant sur un appartement et ses annexes situés [Adresse 3] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 850 euros outre 100 euros de provision sur charges.
Par assignation du 3 juillet 2025, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont attrait Monsieur [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de solliciter à titre principal, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.
L’affaire a été appelée le 5 janvier 2026, renvoyée à trois reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 22 juin 2026. 
Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées. 
Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont demandé la condamnation de Monsieur [I] [A] à leur payer les sommes suivantes : 
- 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance 
- 3.896 euros en indemnisation de leur surconsommation énergétique
- 51.022,27 euros au titre des loyers et charges pour la période d’avil 2022 à mars 2025
- 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. 
Les locataires ont exposé en substance, que leur logement était affecté de désordres importants constatés par un rapport d’expertise de pathologies du bâtiment le 26 février 2025: humidité excessive et omniprésente, fissures profondes et anciennes, câbles électriques apparents et non protégés, dysfonctionnement du chauffage central, vétusté et dangerosité du tableau électrique, système d’évacuation collectif obsolète et inefficient, moisissures, fenêtres non étanches à l’air... Le diagnostic de performance énergétique a été réalisé en mai 2009. Non réactualisé, il classait les locaux en catégorie E. Les lieux sont indécents. Ils ont alerté oralement le bailleur à plusieurs reprises, en vain. Aucune réparation n’est intervenue. Ces désordres ont causé la dégradation de l’état de santé d’un de leurs enfants, sensible aux acariens. Ils ont dû quitter le logement en mars 2025. Compte tenu de l’étendue des désordres, de leur durée et du montant du loyer, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont réclamé 20.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, le remboursement de 3.896 euros au titre de la surconsommation électrique et la répétition de sommes indûment perçues au titre de charges qui ne sont pas justifiées. 
Monsieur [I] [A] a demandé de débouter Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer 3.000 euros de frais irrépétibles et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL GARRY & ASSOCIES.
Monsieur [A] a soutenu essentiellement qu’une partie des loyers et indemnités de trouble de jouissance sont prescrites. Pour le reste, le diagnostic de performance énergétique, réalisé le 16 mai 2009, était valable lors de la signature du bail de Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O]. Ce document a été remis aux locataires et confirme que le logement était conforme aux normes de décence en vigueur lors de la conclusion du bail. Il a ensuite assuré l’entretien régulier du bien en procédant aux remplacements des installations et aux travaux de remise en état. Les locataires n’ont jamais adressé de réclamations. Ce n’est qu’après leur départ qu’ils ont fait établir un rapport de diagnostic unilatéral, dans un logement vide. Les observations sont contredites par les travaux dont il justifie sur la toiture, la chaudière, la climatisation, la ventilation. Les preneurs ne démontrent donc pas l’indécence des locaux. Ils ne prouvent pas davantage les surconsommations d’énergie dont ils demandent le remboursement. Les pièces médicales produites n’établissent pas de lien entre la santé de leur enfant et l’état du logement. Les demandes de restitution des loyers et charges ne sont pas fondées. 
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées à l'audience pour le surplus de leurs moyens et prétentions.
Le délibéré a été fixé au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe. 
MOTIVATION
A titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à « constater » ou « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Selon l’article 9 du Code de procédure civle, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
Sur la fin de non recevoir
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] réclament l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et la restitution de loyers et charges indus.
Leurs premières demandes remontent au 3 juillet 2025, date de leur assignation en justice.
Leur action en indemnisation d’un préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 3 juillet 2022. Le surplus étant indemnisable compte tenu du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur.
Concernant les provisions sur charges, le point de départ du délai de la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 se situe, au regard des dispositions de l'article 2224 du code civil, à la date de régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707). 
A ce titre, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ne sollicitent qu’une restitution de provisions versées postérieurement à juillet 2022, période non prescrite.
Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Nonobstant leur départ des lieux loués, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] demeurent recevables à former une demande indemnitaire en réparation d’un trouble causé dans la jouissance du logement jusqu’à la date de remise de clés. 
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, précise les caractéristiques de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à savoir que :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. 
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Il résulte de ces dispositions légales que le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation, de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites, et d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.
Il est constant que le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et que si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, laquelle présente un caractère d'ordre public.
Il y a lieu de rappeler, enfin, que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenu d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.
Par ailleurs, l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation.
Néanmoins, l'article L126-29 du Code de la construction et de l'habitation précise que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative.
En l’occurence Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] invoquent l’absence de remise de ce document lors de la signature du bail, ce que conteste Monsieur [A].

Il ressort cependant du bail que celui-ci comporte un chapite V, intitulé “Documents et signatures”, qui énonce : « sont et demeureront annexés au présent contrat, les documents suivants : 
- un diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique”.

Toutes les pages du bail ont été paraphées par le locataire avant qu'il n'appose sa signature sur la dernière page de l'acte.

Il résulte de ces mentions claires et dénuées d'équivoque que Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont reconnu avoir pris connaissance du diagnostic de performance énergétique remis par le bailleur ainsi que son annexion au bail, ce qui rend sans intérêt leurs affirmations selon lesquelles le bailleur lui aurait communiqué ce document en février 2025. 

La remise de ce document est établie à suffisance par la présentation claire, visible et intelligible de la clause consacrée aux diagnostics techniques obligatoires relatant l'entière exécution par le bailleur de son obligation légale d'information et l'annexion du document au bail, doublée du paraphe des pages du contrat dont Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] se sont appropriés le contenu par leur signature.

Il résulte de cette mention que Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ont expressément reconnu avoir été destinataires du diagnostic de performance énergétique remis par le bailleur et annexé au bail.

Il n’est pas utilement contredit par les demandeurs, que ce diagnostic de performance énergétique était valable lors de la signature du bail le 1er février 2019, pour avoir été établi le 27 avril 2009. Il concerne bien l’immeuble loué par Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O], identifié comme une maison individuelle sise [Adresse 4] [Localité 7].

Le logement litigieux était classé en catégorie E. 

Le DPE ne fait certes que mesurer la performance énergétique du logement sans établir sa décence. En l’occurence, les conclusions du document font état d'un logement très énergivore énonçant : "porte simple en métal sur extérieur avec moins de 30 % de double vitrage", “ventilation : naturelle par défaut d’étanchéité( menuiseries)”. 

Par ailleurs, si l’état des lieux d’entrée signé entre les parties le 1er février 2019, décrit les locaux et les équipement globalement en bon état, il est mentionné des menuiseries en simple vitrage, un syphon à changer dans la salle de bain, une fenêtre avec une vitre cassée dans les toilettes et un bac de liquide gouttant sortie chaudière dans la buanderie. 

Une “expertise des pathologies du bâtiment, humidité et électricité” rédigée le 26 février 2025 par Monsieur [H] [Y], expert en pathologie du bâtiment, immobilier et diagnostiqueur immobilier indique que le logement présentait des indices importants d’humidité, des fissures, une installation électrique vétuste voire dangereuse, un système d’évacuation collectif inefficient et obsolète, une isolation insuffisante avec déperditions thermiques. Ce rapport, bien qu’établi de manière non contradictoire, a été soumis à la discussion des parties au cours de la présente instance. Il vaut donc élément de preuve laissé à la libre appréciation du juge. 

Le constat de sortie dressé par commissaire de justice le 28 février 2025 à la demande de Monsieur [A] relève le développement de champignons dans le placard du couloir, la peinture craquelée du plafond du séjour, la fenêtre vétuste avec vitre fissurée dans les WC déjà mentionnée sur l’état des lieux d’entrée. 

Il est constant que l'indécence d'un élément d'équipement ou d'une installation, au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ne peut s'apprécier uniquement en fonction des normes techniques et DTU en vigueur mais doit également relever que l'élément d'équipement ou l'installation en question présentent une dangerosité ou un état de dysfonctionnement tel qu'ils en interdisent l'usage. (Cour d'appel de Paris 14/10/2010 RG N° 1108000707).

En l’espèce, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ne prouvent pas que les anomalies de l’installation électrique ont créé un risque manifeste pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé, susceptible de caractériser l'indécence du logement et d'engager la responsabilité du bailleur. Le rapport de Monsieur [Y] observe seulement leur caractère vétuste, avec un risque de contact direct avec le domino et une absence de goulotte. Il ressort d’un courriel de [E] [P] adressé à Monsieur [A] le 13 février 2019, qu’ils auraient eux-mêmes engagé des travaux de mise aux normes de l’installation. D’autre part, Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] n'ont pas fait état du moindre dysfonctionnement électrique au bailleur. Dès lors, si l’installation électrique n’était pas aux normes, il n’est pas démontré qu’elle était dangereuse et relevait donc de l'indécence au sens de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. 

D’autre part, Monsieur [A] justifie de travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse en octobre 2017, avant conclusion du bail avec Madame [P] et Monsieur [O]. Monsieur [H] [Y] constate d’ailleurs que “le propriétaire a fait procéder partiellement à l’isolation par l’extérieur mais l’artisan ne s’est pas révélé à la hauteur de la dimension du projet dans sa mise en oeuvre”.

Or, les causes d’humidité, des moisissures et des infiltrations ne sont pas connues en l’absence de recherches de fuite, d’investigations techniques ou expertises. Ces désordres ne sauraient être de manière certaine liés à un défaut d’isolation, relevant le cas échéant de la responsabilité du bailleur. 

En revanche, Monsieur [A] ne justifie pas d’interventions sur le défaut d’étanchéité des menuiseries constaté par le DPE de 2009, ni le remplacement du vitrage fissuré de la fenêtre des WC, mentionné aux états d’entrée et de sortie des locataires. 

Ces éléments établissent à minima un défaut d’étanchéité des ouvrants à l’air et à l’eau, affectant le clos. Antérieur à la prise de possession des lieux litigieux par les locataires et affectant le gros oeuvre et le bâti, ce désordre relève de l'obligation de délivrance incombant au bailleur. 

La carence de Monsieur [A] dans la réalisation de travaux d'isolation des ouvrants caractérise une absence de respect de son obligation de délivrance et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage, telle que prévue à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant l'indemnisation des locataires. 

Sur l’indemnisation des préjudices 

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de ces principes, le locataire est tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil. Lorsqu'il constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice. 

Ainsi, sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier (3e Civ., 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-19.278, publié). 

Il convient de rappeler que Madame [P] et Monsieur [O] ne rapportent pas la preuve d’une dangerosité des anomalies de l’installation électrique, rénovée par leurs soins, ni de préjudice en découlant. 

Pour le reste, ils invoquent avoir été troublés dans leur jouissance des locaux par l’apparition d’humidité excessive et de moisissures, ce rapidement dès leur entrée dans les lieux, puis des surconsommations d’énergie liées au défaut d’isolation des locaux, enfin à l’absence de système de chauffage et d’évacuation. 

Or, force est de constater qu’ils ne justifient pas en avoir averti Monsieur [A]. Ils pouvaient compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement conformément à l'article 3-2 de la loi 11° 89-462 du 6 juillet 1989, ce qu’ils se sont abstenus de faire. Si ces désordres sont apparus par la suite ou se sont aggravés, ils n’ont pas été davantage signalés. 

Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] ne justifient pas avoir formulé des griefs tenant à l'indécence, ni avoir sollicité l'exécution de travaux du logement pendant l'exécution du bail, malgré une occupation de plus de six années. Ils ne fournissent aucun écrit ni échange avec le bailleur, dénonçant l'état du logement, y compris pour des désordres aussi important que le développement de salpêtre en raison d’une humidité excessive ou une absence de chauffage. Ils ne fournissent aucun élément objectif et probant démontrant la réalité et la date d’apparition de l’humidité et des moisissures, du dysfonctionnement du chauffage et de l’évacuation collectifs. Ils ne démontrent pas l’insuffisance des travaux d’isolation réalisés par le bailleur en 2017. Le premier courrier dénonçant l’indécence des locaux émane de leur conseil, en date du 10 juin 2025, soit postérieurement à la résiliation du bail.

Partant, Madame [P] et Monsieur [O] ne sont fondés à être indemnisés d’un préjudice de jouissance qu’au titre du défaut d’étanchéité des menuiseries, ce durant toute leur occupation des locaux. Ce désordre est circonscrit mais impacte sur les conditions de vie, le bien-être et la santé des occupants. Il n’est pas établi par contre, que les problèmes d’allergie aux acariens de leur enfant aient été causés ou aggravés par ce défaut d’étanchéité des ouvrants de leur logement.

Au vu de ces circonstances, leur préjudice de jouissance sera indemnisé par la somme de 1.472,50 euros correspondant à 5 % du loyer entre juillet 2022 et février 2025 (31 mois). 

Il est également demandé le remboursement des surconsommations énergétiques à hauteur de 3.896 euros. 

Madame [P] et Monsieur [O] produisent une facture d’électricité d’un montant de 2.514,91 euros pour la période du 22 décembre 2019 au 21 décembre 2020, et d’un montant de 3.087,49 euros pour la période du 22 décembre 2023 au 21 décembre 2024. 

Ces consommations sont cohérentes avec l’estimation des coûts annuels d'énergie du DPE et pour un logement de cette surface, soit 14 783 kWh par an, facturés 2 958,08 € au prix du kWh du tarif réglementé EDF, pour des locaux avec une mauvaise isolation. 

Dès lors, la surconsommation alléguée n'est pas démontrée. La demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en remboursement du trop-perçu des charges locatives 

L'article 23 de la loi du 06 juillet 1898 dispose :
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

La remise des pièces justificatives est une obligation pour le bailleur, qui peut jusqu'aux débats en apporter la preuve. 

L'article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

C'est donc au bailleur de justifier des charges dont il sollicite le paiement.

Le contrat de bail stipulait un montant mensuel de provision pour charges de 100 euros.
Concernant la période d’indu non prescrite, Monsieur [A] ne verse que les décomptes des années 2024 et 2025 sans justificatifs, et les justificatifs EDF pour la période du 22 décembre 2023 au 22 décembre 2024, et eau pour la période du 13 octobre 2023 au 9 octobre 2024 mais sans décomptes. Il ne réclame aucun indu de charges, ce qui fait présumer leur règlement à échéances par les locataires 

Dans ces conditions, Monsieur [A] ne justifie pas du bien-fondé et des montants perçus au titre des provisions sur charges. 
Monsieur [A] est débiteur d’un indu de 3.100 euros (100 euros sur 31 mois). 

Sur les frais du procès

Monsieur [A] qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’équité exige qu’il soit aussi condamné à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] la somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles qu’ils ont exposés, non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l'espèce n'exige de l'écarter. 

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables comme étant prescrites les demandes en paiement formées par Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] à l’encontre de Monsieur [I] [A], pour les périodes antérieures au 3 juillet 2022 ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] la somme de 1.472,50 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] la somme de 3.100 euros en restitution des provisions sur charges indûment versées ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [R] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [A] aux dépens ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. 

Le juge Le Greffier

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la construction et de l'habitation L126-29, code de procedure penale 9, code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1721). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T20:29:53.668Z.