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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Brest, TPRX MORLAIX, 21 juillet 2026, n° 25/00348

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE,

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, la SCI VAMM, représentée par son gérant Monsieur [S] [L], a consenti à Monsieur [Y] [N] et à Madame [O] [G] la location d'un immeuble à usage d'habitation, sis [Adresse 3] à LANDIVISIAU (29400), moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros, outre 25,00 euros de charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été rédigé le 31 mars 2023.

Monsieur [N] a donné congé pour le 05 février 2024.

Par avenant au contrat en date du 09 février 2024, les parties ont convenus que le bail en cours relevait de la seule responsabilité de Madame [G].

Madame [G] a quitté les lieux le 18 décembre 2024.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 16 décembre 2024.

Par courriers recommandés avec accusés de réception du 16 janvier 2025 et du 03 mars 2025, le bailleur a mis en demeure Madame [G] de lui payer la somme de 7.485,00 euros au titre des réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, le bailleur a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Morlaix aux fins de voir condamner la locataire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement :
de la somme de 7.485,00 euros au titre des réparations locatives, somme à parfaire à l’audience ;de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la société bailleresse expose que : le constat d'huissier du 16 décembre 2024 laisse apparaître un défaut d'entretien et des dégradations imputables à la locataire ; de sorte que des travaux de remise en l’état ont dû être diligentés. La société bailleresse affirme avoir remis à Madame [G] le dossier DPE. La nouvelle locataire atteste du bon état de l’appartement. Les attestations produites par Madame [G] sont des faux. 

Par conclusions déposées à l’audience du 19 mai 2026, Madame [G] a conclu au débouté de la SCI VAMM de l’intégralité de ses demandes, à l’exception de la somme de 150,00 euros correspondant aux frais de nettoyage de la cuisine et du congélateur. Elle a en outre sollicité la condamnation de la SCI VAMM au paiement des sommes suivantes :
4.100,00 euros au titre de la réduction du loyer sur la période allant du 31 mars 2023 au 18 décembre 2024 ;2.500,00 euros au titre du préjudice moral et physique ;1.213,20 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, Madame [G] expose que :
La différence entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice s’explique par l’usure normale des choses et que l’attestation d’une locataire ayant emménagé postérieurement n’est pas pertinente ;Le logement n’était pas à nettoyer dans son intégralité, uniquement la cuisine et le réfrigérateur ;Les parquets n’étaient pas neufs lors de la prise de bail, il présentait déjà des rayures et autres traces, en raison d’un défaut de vitrification ; elle a fait remplacer à ses frais la partie du lino dégradé en raison de son occupation ;La SCI VAMM se fait un devis à elle-même s’agissant des réparations locatives, et le devis ne détaille pas les travaux réalisés ; La SCI VAMM ne lui a jamais remis le DPE, de sorte qu’elle est fondée à demander la diminution du prix ; la SCI VAMM échoue à rapporter la preuve de la remise du dossier DPE ;Le logement était anormalement humide en raison de l’absence de VMC, le propriétaire a refusé de procéder à l’installation d’une VMC ; le Maire a par courrier du 28 mars 2024 demandé au bailleur d’effectuer des travaux de mise en conformité sous 6 mois ; l’installation de la VMC est intervenue postérieurement au départ de Madame [G] ;
Par conclusions déposées à l’audience du 19 mai 2026, la SCI VAMM a demandé au Juge des contentieux de la protection de bien vouloir : 
Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 6.985,00 euros au titre des réparations locatives ;Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'audience devant le Juge des contentieux de la protection, la SCI VAMM représenté par son gérant, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Madame [G], représentée, a également maintenu l’intégralité de ses demandes.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société bailleresse a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du défendeur.

Madame [G], representée, a confirmé ne pas faire l’objet d’une procédure devant la Banque de France.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur les réparations locatives :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

S’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur. 

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Enfin, il est rappelé que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites au regard des dispositions de l’article 1103 du code civil, et que les magistrats apprécient toujours les obligations contractuelles à l’aune de la bonne foi.




En l’espèce, la SCI VAMM verse au dossier un état des lieux d’entrée contradictoire daté du 31 mars 2023, ainsi qu’un état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 décembre 2024. La lecture de ces documents permet d’objectiver les éléments suivants :



Pièce concernée
Défauts majeurs précisés dans l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 31 mars 2023
Défauts majeurs constatés par l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 décembre 2024
Décision du juge
Entrée
L’ensemble des items présentes la mention « bien »
Peinture de la porte face intérieure souillée. Sol présentant des traces d’usure, des résidus de peinture et des griffures. Peinture écaillée sur les plinthes en bois. Traces de griffures sur les murs. Détecteur de fumé manquant. 
Usure normale :

Les traces d’usure, la peinture écaillée, pas de mention sur l’existence d’un détecteur de fumée. 
A indemniser :

Les traces de griffure, l’absence de nettoyage.
Séjour 
L’ensemble des items présentes la mention « bien » avec une mention « quelques rayures » sur le sol.
Portes souillées et peinture écaillée. Ensemble des peintures à reprendre. Peinture écaillée sur les plinthes. Trous de cheville dans le mur. Peinture du plafond légèrement écaillée. Châssis de fenêtre sale. Volets endommagés. 
Usure normale :

Pas d’élément permettant de dire que les peintures ont été refaites récemment avant l’entrée de la locataire, qui n’a pas à assumer la charge de l’ensemble des travaux de peinture, qui relèvent de la valorisation du patrimoine du bailleur. La peinture écaillée après une année d’occupation relève d’un problème de qualité de la peinture. Pas de mention sur la localisation des rayures sur le sol, donc le doute profite à Madame [G].




A indemniser :

Absence de nettoyage. 
Cuisine
Il est relevé un impact à l’entrée ; des tiroirs abimés, un impact sur la porte de l’évier. Les plaques de cuisson, la hotte, le four et le sol portent la mention « passable ». Le reste des items portent la mention « bien ».
Plancher bois souillé, noirci, traces de graisse. Traces de coulures de peinture et de rebouchages grossiers. Meubles de cuisine gras et non nettoyés, hotte grasse avec filtre à changer, four salle avec plaque manquante. Réfrigérateur présentant deux impacts et intérieur sale.
Usure normale :

Les items portant la mention « passable » relèvent de l’usure normale, le doute profitant à Madame [G].
A indemniser :

Les traces de rebouchages grossiers ; l’absence de nettoyage. 
Chambre 1
A l’exception des interrupteurs et des éclairages, l’ensemble des items portent la mention « passable », y compris le sol.
Traces de griffures sur le sol. Rebouchage grossier sur le côté de la fenêtre. Câble télévision rongé. Châssis de fenêtre sale. 
Usure normale :

Les items portant la mention passable relèvent de l’usure normale, le doute profitant à Madame [G]. Pas de mention sur l’état du câble TV dans l’état des lieux d’entrée, le doute profite de nouveau à la défense.
A indemniser :

Absence de nettoyage.
Chambre 2
A l’exception des interrupteurs et des éclairages, l’ensemble des items portent la mention « passable », y compris le sol.
Sol présentant traces de griffures profondes, et des traces noires. Rebouchages grossiers sur le mur, traces de chevilles rebouchées grossièrement, griffures sur le mur, arrachement d’une partie du radiateur. Châssis fenêtre sale. Intérieur de placard sale. 
Usure normale :

Les items portant la mention « passable » relèvent de l’usure normale, le doute profitant à Madame [G].
A indemniser :

Absence de nettoyage.
Salle de bain
Murs : passables ;
Sol : Très bien ;
Vitrage et volets : bien
Plafond : bien
Eclairage : bien
Lavabo et robinetterie : bien et très bien avec mention « robinetterie changée le 11 avril 2023 »
Traces grasses et noires autour des poignées. Absence de nettoyage. Raccord en PVC sr le sol grossièrement recollé. Murs en lambris type PVC endommagé. 5 impacts sur le meuble de l’évier. Traces de moisissure sur les côtés de la fenêtre.
Usure normale :

Traces de moisissure (en l’absence de VMC d’après le DPE initial)
A indemniser :

Les items portant majoritairement la mention « bien », le doute profite au bailleur. Madame [G] devra indemniser l’absence de nettoyage, le raccord PVC, les dommages sur les murs.

Le bailleur produit à titre probatoire :
Un devis de nettoyage de l’appartement à hauteur de 576,00 euros : les éléments produits permettent d’objectiver une absence de nettoyage ou un nettoyage insatisfaisant, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.Un devis de réparations des sols à hauteur de 2.628,23 euros : en l’absence de d’éléments détaillés, et seul le sol de la salle de bain pouvant être retenu comme étant à la charge de Madame [G], au regard des éléments exposés dans le tableau comparatif supra, il convient de retenir uniquement la somme de 123,29 euros au titre du linoléum de la salle de bain. Un devis de remise en état de l’appartement de 3.000,00 euros : ce devis ne pourra être retenu en l’état en l’absence de détails. Seuls les murs concernés par des traces de rebouchages grossiers et par des griffures d’animal dans l’entrée, dans la cuisine et la salle de bain sont concernés au regard des éléments relevés dans le tableau supra. Il conviendra de fixer la somme due par Madame [G] à 800,00 euros au titre de la réparation et de la peinture des murs dans les pièces concernées en incluant la peinture et le matériel de peinture.
Le montant total imputable à Madame [G] au titre des réparations locatives s’élève ainsi à la somme de 1.499,29 euros, montant duquel il conviendra de déduire la somme de 500,00 euros retenue par le bailleur au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 999,29 euros restant due.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [G] à payer à la SCI VAMM la somme de 999,29 euros au titre des réparations locatives ; et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement daté du 21 juillet 2026. 

Si la SCI VAMM évoque l’existence d’un cautionnement consenti par les parents de Madame [G], force est de constater qu’il n’est versé au dossier aucun engagement de caution solidaire remplissant les conditions de l’article 22-14 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la remise du dossier DPE :

La loi fait obligation aux propriétaires et bailleurs de faire établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) et lors des ventes et des locations de biens situés en France métropolitaine, hors les exceptions prévues à l’article R126-15 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article L 126-26 du code de la construction et de l’habitation : « Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire. » 

Aux termes de l’article L126-29 du même code : « En cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. 

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative. »

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 96 juillet 1989 : « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;

En l’espèce, Madame [G], conteste avoir reçu copie du DPE annexé au contrat de bail. La SCI VAMM affirme avoir procédé à cette remise, mais échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe et admise par tout moyen, de la remise du DPE.

En conséquence, il conviendra de constater l’absence de remise du DPE à Madame [G] faute de preuve contraire.

Sur l’indécence du logement :

En l’espèce, si la société requérante fait état de l’existence d’une VMC dans les pièces d’eau, force est de constater que le DPE du 16 octobre 2020 fait état page 3 d’une « ventilation par ouverture de fenêtres » uniquement. 

Madame [G] fait état d’une atmosphère humide et de présence de moisissures, élément confirmé par le constat du commissaire de justice qui note la présence de moisissures autour de la fenêtre de la salle de bain et verse à son constat une photographie.

Il n’est pas non plus sérieusement contesté que l’attestation de [F] [P] intervient postérieurement à la réalisation de travaux et à l’installation d’une VMC, de sorte que cette attestation n’a pas valeur probante pour établir la réalité ou non des désordres dénoncés par Madame [G]. De même, le nouveau DPE du 16 avril 2026, qui fait état d’une « VMC SF AUTO » intervient postérieurement au départ de Madame [G], et vient simplement établir l’installation d’un nouveau mode d’aération. 

Par ailleurs, Madame [G] produit un courrier du Maire de [Localité 1] mettant en demeure la SC VAMM de se conformer dans le délai de 6 mois aux exigences réglementaires, précisant « cet immeuble d’habitation n’est pas insalubre, mais il ne répond pas aux exigences du Règlement Sanitaire Départemental fixées par arrêté préfectoral du 12 août 1980 ».

Dès lors, il convient de constater qu’il existe un faisceau d’indices permettant d’objectiver l’existence d’humidité dans le logement litigieux sur la période d’occupation de Madame [G], sans toutefois pouvoir conclure à la mise en location d’un logement indécent. 

Il est rappelé à ce titre, que l’installation d’une VMC, en tant que dispositif technique, ne constitue pas une exigence légale, l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements prévoyant : « L'aération des logements doit pouvoir être générale et permanente au moins pendant la période où la température extérieure oblige à maintenir les fenêtres fermées. »

Compte tenu du climat en région Bretagne durant plusieurs mois de l’année, force est de constater qu’une ventilation par ouverture des fenêtres ne peut raisonnablement répondre à l’exigence d’aération « générale et permanente » posée par l’autorité réglementaire. Ce constat, couplé à l’absence de remise du DPE, justifie une réduction du loyer initialement convenu entre les parties.

Ainsi, il convient de faire droit à la demande en réduction du loyer formée par Madame [G] sur la période allant du 31 mars 2023 au 18 décembre 2024, en fixant le montant du loyer à 425,00 euros par mois charges comprises, au lieu de la somme de 525,00 euros charges comprises initialement convenue entre les parties. 

En conséquence, la SCI VAMM sera condamnée à payer à Madame [O] [G] la somme de 2.500,00 euros [10.500,00 euros (20 mois x525 loyer) – 8500,00 euros (20 mois x425 loyer réduit) = 2.000,00 euros de trop perçu].

Il conviendra d’ordonner la compensation des créances réciproques sur le fondement de l’article 1289 du code civil ; de sorte qu’après compensation (2000,00 – 999,29 = 1.00,71), la SCI VAMM restera devoir à Madame [O] [G] la somme de 1.00,71 euros.

Sur l’indemnisation des postes de préjudices :

En l’espèce, Madame [G] sollicite la condamnation de la société VAMM à lui payer la somme de 1.500,00 euros en indemnisation de son préjudice moral et physique.

Au soutien de ses prétentions Madame [G] verse au dossier un certificat médical non daté du Dr [E] indiquant simplement qu’elle constate une dyshidrose au niveau des mains. Il apparaît que cette pathologie se traduit par une forme d’eczéma vésiculeux.

Aucun lien de causalité sérieux ne peut être établi entre les 20 mois d’occupation du logement et l’eczéma de Madame [G], le certificat médical ne se prononçant absolument pas sur ce point et ne porte par ailleurs pas d’indication de temporalité. Il est rappelé à ce titre que si la présence d’humidité a été constaté, le constat d’indécence n’est pas caractérisé dans le cas d’espèce. 

Les causes de l’eczéma étant, avant tout, somatiques et difficiles à déterminer, il n’est pas versé de documents au dossier permettant de relier trois éléments bien distincts, à savoir : l’humidité dans le logement, l’eczéma et l’arrêt de travail de Madame [G].

En conséquence, Madame [G] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice physique.

S’agissant du préjudice moral, Madame [G] n’apporte pas davantage d’éléments permettant de caractériser ce poste de préjudice, et ce, d’autant plus que l’occupation d’un logement humide et la non remise du DPE sont indemnisés par la réduction du loyer. Le bailleur verse par ailleurs au dossier un échange de SMS, non contesté, entre lui-même et Madame [G] qui propose son propre frère pour prendre la suite du bail, permettant ainsi de relativiser la pénibilité de l’occupation alléguée par Madame [G].

En conséquence, Madame [G] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI VAMM, succombant dans le cadre de la procédure, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, à l’exception des frais inhérents au procès-verbal du 16 décembre 2024 qui seront partagés par moitié entre les parties, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant expressément que : […] Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » 
La SCI VAMM sera condamnée à payer à Madame [O] [G] la somme de 8.00,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

CONDAMNE Madame [O] [G] à payer à la SCI VAMM la somme de 999,29 euros au titre des réparations locatives, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie ;

DIT que la SCI VAMM pourra conserver le dépôt de garantie de 500,00 euros versé par Madame [O] [G] à son entrée dans les lieux ;

CONDAMNE la SCI VAMM à payer à Madame [O] [G] la somme de 2.000,00 euros au titre de la réduction du loyer après constat de la présence d’humidité et de l’absence de preuve de remise du DPE ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’un constat d’indécence du logement ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques sur le fondement de l’article 1289 du code civil ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes principales et accessoires ;

CONDAMNE la SCI VAMM à payer à Madame [O] [G] la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VAMM, partie perdante, aux entiers dépens de l'instance ; à l’exception du procès-verbal de constat du 16 décembre 2024 dont les frais seront partagés par moitié sur le fondement de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
Minute : 26/00174


N° RG 25/00348 - N° Portalis DBXW-W-B7J-GG2O
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2026




DEMANDERESSE :

S.C.I. VAMM
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
représentée par M. et Mme [L], gérants


 
D'UNE PART


DEFENDERESSE :

Madame [O] [G]
[Adresse 2]
représentée par Maître PENSEC Gaële, avocate du barreau de BREST


D'AUTRE PART


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


PRESIDENT : Basma MOUMENI, juge au tribunal de proximité de Morlaix chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélie GUILLEM, greffier.


DEBATS à l'audience publique du 19 mai 2026


JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l'issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.















EXPOSE DU LITIGE,

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, la SCI VAMM, représentée par son gérant Monsieur [S] [L], a consenti à Monsieur [Y] [N] et à Madame [O] [G] la location d'un immeuble à usage d'habitation, sis [Adresse 3] à LANDIVISIAU (29400), moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros, outre 25,00 euros de charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été rédigé le 31 mars 2023.

Monsieur [N] a donné congé pour le 05 février 2024.

Par avenant au contrat en date du 09 février 2024, les parties ont convenus que le bail en cours relevait de la seule responsabilité de Madame [G].

Madame [G] a quitté les lieux le 18 décembre 2024.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 16 décembre 2024.

Par courriers recommandés avec accusés de réception du 16 janvier 2025 et du 03 mars 2025, le bailleur a mis en demeure Madame [G] de lui payer la somme de 7.485,00 euros au titre des réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, le bailleur a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Morlaix aux fins de voir condamner la locataire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement :
de la somme de 7.485,00 euros au titre des réparations locatives, somme à parfaire à l’audience ;de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la société bailleresse expose que : le constat d'huissier du 16 décembre 2024 laisse apparaître un défaut d'entretien et des dégradations imputables à la locataire ; de sorte que des travaux de remise en l’état ont dû être diligentés. La société bailleresse affirme avoir remis à Madame [G] le dossier DPE. La nouvelle locataire atteste du bon état de l’appartement. Les attestations produites par Madame [G] sont des faux. 

Par conclusions déposées à l’audience du 19 mai 2026, Madame [G] a conclu au débouté de la SCI VAMM de l’intégralité de ses demandes, à l’exception de la somme de 150,00 euros correspondant aux frais de nettoyage de la cuisine et du congélateur. Elle a en outre sollicité la condamnation de la SCI VAMM au paiement des sommes suivantes :
4.100,00 euros au titre de la réduction du loyer sur la période allant du 31 mars 2023 au 18 décembre 2024 ;2.500,00 euros au titre du préjudice moral et physique ;1.213,20 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, Madame [G] expose que :
La différence entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice s’explique par l’usure normale des choses et que l’attestation d’une locataire ayant emménagé postérieurement n’est pas pertinente ;Le logement n’était pas à nettoyer dans son intégralité, uniquement la cuisine et le réfrigérateur ;Les parquets n’étaient pas neufs lors de la prise de bail, il présentait déjà des rayures et autres traces, en raison d’un défaut de vitrification ; elle a fait remplacer à ses frais la partie du lino dégradé en raison de son occupation ;La SCI VAMM se fait un devis à elle-même s’agissant des réparations locatives, et le devis ne détaille pas les travaux réalisés ; La SCI VAMM ne lui a jamais remis le DPE, de sorte qu’elle est fondée à demander la diminution du prix ; la SCI VAMM échoue à rapporter la preuve de la remise du dossier DPE ;Le logement était anormalement humide en raison de l’absence de VMC, le propriétaire a refusé de procéder à l’installation d’une VMC ; le Maire a par courrier du 28 mars 2024 demandé au bailleur d’effectuer des travaux de mise en conformité sous 6 mois ; l’installation de la VMC est intervenue postérieurement au départ de Madame [G] ;
Par conclusions déposées à l’audience du 19 mai 2026, la SCI VAMM a demandé au Juge des contentieux de la protection de bien vouloir : 
Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 6.985,00 euros au titre des réparations locatives ;Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'audience devant le Juge des contentieux de la protection, la SCI VAMM représenté par son gérant, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Madame [G], représentée, a également maintenu l’intégralité de ses demandes.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société bailleresse a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du défendeur.

Madame [G], representée, a confirmé ne pas faire l’objet d’une procédure devant la Banque de France.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur les réparations locatives :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

S’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur. 

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Enfin, il est rappelé que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites au regard des dispositions de l’article 1103 du code civil, et que les magistrats apprécient toujours les obligations contractuelles à l’aune de la bonne foi.




En l’espèce, la SCI VAMM verse au dossier un état des lieux d’entrée contradictoire daté du 31 mars 2023, ainsi qu’un état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 décembre 2024. La lecture de ces documents permet d’objectiver les éléments suivants :



Pièce concernée
Défauts majeurs précisés dans l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 31 mars 2023
Défauts majeurs constatés par l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 décembre 2024
Décision du juge
Entrée
L’ensemble des items présentes la mention « bien »
Peinture de la porte face intérieure souillée. Sol présentant des traces d’usure, des résidus de peinture et des griffures. Peinture écaillée sur les plinthes en bois. Traces de griffures sur les murs. Détecteur de fumé manquant. 
Usure normale :

Les traces d’usure, la peinture écaillée, pas de mention sur l’existence d’un détecteur de fumée. 
A indemniser :

Les traces de griffure, l’absence de nettoyage.
Séjour 
L’ensemble des items présentes la mention « bien » avec une mention « quelques rayures » sur le sol.
Portes souillées et peinture écaillée. Ensemble des peintures à reprendre. Peinture écaillée sur les plinthes. Trous de cheville dans le mur. Peinture du plafond légèrement écaillée. Châssis de fenêtre sale. Volets endommagés. 
Usure normale :

Pas d’élément permettant de dire que les peintures ont été refaites récemment avant l’entrée de la locataire, qui n’a pas à assumer la charge de l’ensemble des travaux de peinture, qui relèvent de la valorisation du patrimoine du bailleur. La peinture écaillée après une année d’occupation relève d’un problème de qualité de la peinture. Pas de mention sur la localisation des rayures sur le sol, donc le doute profite à Madame [G].




A indemniser :

Absence de nettoyage. 
Cuisine
Il est relevé un impact à l’entrée ; des tiroirs abimés, un impact sur la porte de l’évier. Les plaques de cuisson, la hotte, le four et le sol portent la mention « passable ». Le reste des items portent la mention « bien ».
Plancher bois souillé, noirci, traces de graisse. Traces de coulures de peinture et de rebouchages grossiers. Meubles de cuisine gras et non nettoyés, hotte grasse avec filtre à changer, four salle avec plaque manquante. Réfrigérateur présentant deux impacts et intérieur sale.
Usure normale :

Les items portant la mention « passable » relèvent de l’usure normale, le doute profitant à Madame [G].
A indemniser :

Les traces de rebouchages grossiers ; l’absence de nettoyage. 
Chambre 1
A l’exception des interrupteurs et des éclairages, l’ensemble des items portent la mention « passable », y compris le sol.
Traces de griffures sur le sol. Rebouchage grossier sur le côté de la fenêtre. Câble télévision rongé. Châssis de fenêtre sale. 
Usure normale :

Les items portant la mention passable relèvent de l’usure normale, le doute profitant à Madame [G]. Pas de mention sur l’état du câble TV dans l’état des lieux d’entrée, le doute profite de nouveau à la défense.
A indemniser :

Absence de nettoyage.
Chambre 2
A l’exception des interrupteurs et des éclairages, l’ensemble des items portent la mention « passable », y compris le sol.
Sol présentant traces de griffures profondes, et des traces noires. Rebouchages grossiers sur le mur, traces de chevilles rebouchées grossièrement, griffures sur le mur, arrachement d’une partie du radiateur. Châssis fenêtre sale. Intérieur de placard sale. 
Usure normale :

Les items portant la mention « passable » relèvent de l’usure normale, le doute profitant à Madame [G].
A indemniser :

Absence de nettoyage.
Salle de bain
Murs : passables ;
Sol : Très bien ;
Vitrage et volets : bien
Plafond : bien
Eclairage : bien
Lavabo et robinetterie : bien et très bien avec mention « robinetterie changée le 11 avril 2023 »
Traces grasses et noires autour des poignées. Absence de nettoyage. Raccord en PVC sr le sol grossièrement recollé. Murs en lambris type PVC endommagé. 5 impacts sur le meuble de l’évier. Traces de moisissure sur les côtés de la fenêtre.
Usure normale :

Traces de moisissure (en l’absence de VMC d’après le DPE initial)
A indemniser :

Les items portant majoritairement la mention « bien », le doute profite au bailleur. Madame [G] devra indemniser l’absence de nettoyage, le raccord PVC, les dommages sur les murs.

Le bailleur produit à titre probatoire :
Un devis de nettoyage de l’appartement à hauteur de 576,00 euros : les éléments produits permettent d’objectiver une absence de nettoyage ou un nettoyage insatisfaisant, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.Un devis de réparations des sols à hauteur de 2.628,23 euros : en l’absence de d’éléments détaillés, et seul le sol de la salle de bain pouvant être retenu comme étant à la charge de Madame [G], au regard des éléments exposés dans le tableau comparatif supra, il convient de retenir uniquement la somme de 123,29 euros au titre du linoléum de la salle de bain. Un devis de remise en état de l’appartement de 3.000,00 euros : ce devis ne pourra être retenu en l’état en l’absence de détails. Seuls les murs concernés par des traces de rebouchages grossiers et par des griffures d’animal dans l’entrée, dans la cuisine et la salle de bain sont concernés au regard des éléments relevés dans le tableau supra. Il conviendra de fixer la somme due par Madame [G] à 800,00 euros au titre de la réparation et de la peinture des murs dans les pièces concernées en incluant la peinture et le matériel de peinture.
Le montant total imputable à Madame [G] au titre des réparations locatives s’élève ainsi à la somme de 1.499,29 euros, montant duquel il conviendra de déduire la somme de 500,00 euros retenue par le bailleur au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 999,29 euros restant due.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [G] à payer à la SCI VAMM la somme de 999,29 euros au titre des réparations locatives ; et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement daté du 21 juillet 2026. 

Si la SCI VAMM évoque l’existence d’un cautionnement consenti par les parents de Madame [G], force est de constater qu’il n’est versé au dossier aucun engagement de caution solidaire remplissant les conditions de l’article 22-14 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la remise du dossier DPE :

La loi fait obligation aux propriétaires et bailleurs de faire établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) et lors des ventes et des locations de biens situés en France métropolitaine, hors les exceptions prévues à l’article R126-15 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article L 126-26 du code de la construction et de l’habitation : « Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire. » 

Aux termes de l’article L126-29 du même code : « En cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. 

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative. »

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 96 juillet 1989 : « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;

En l’espèce, Madame [G], conteste avoir reçu copie du DPE annexé au contrat de bail. La SCI VAMM affirme avoir procédé à cette remise, mais échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe et admise par tout moyen, de la remise du DPE.

En conséquence, il conviendra de constater l’absence de remise du DPE à Madame [G] faute de preuve contraire.

Sur l’indécence du logement :

En l’espèce, si la société requérante fait état de l’existence d’une VMC dans les pièces d’eau, force est de constater que le DPE du 16 octobre 2020 fait état page 3 d’une « ventilation par ouverture de fenêtres » uniquement. 

Madame [G] fait état d’une atmosphère humide et de présence de moisissures, élément confirmé par le constat du commissaire de justice qui note la présence de moisissures autour de la fenêtre de la salle de bain et verse à son constat une photographie.

Il n’est pas non plus sérieusement contesté que l’attestation de [F] [P] intervient postérieurement à la réalisation de travaux et à l’installation d’une VMC, de sorte que cette attestation n’a pas valeur probante pour établir la réalité ou non des désordres dénoncés par Madame [G]. De même, le nouveau DPE du 16 avril 2026, qui fait état d’une « VMC SF AUTO » intervient postérieurement au départ de Madame [G], et vient simplement établir l’installation d’un nouveau mode d’aération. 

Par ailleurs, Madame [G] produit un courrier du Maire de [Localité 1] mettant en demeure la SC VAMM de se conformer dans le délai de 6 mois aux exigences réglementaires, précisant « cet immeuble d’habitation n’est pas insalubre, mais il ne répond pas aux exigences du Règlement Sanitaire Départemental fixées par arrêté préfectoral du 12 août 1980 ».

Dès lors, il convient de constater qu’il existe un faisceau d’indices permettant d’objectiver l’existence d’humidité dans le logement litigieux sur la période d’occupation de Madame [G], sans toutefois pouvoir conclure à la mise en location d’un logement indécent. 

Il est rappelé à ce titre, que l’installation d’une VMC, en tant que dispositif technique, ne constitue pas une exigence légale, l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements prévoyant : « L'aération des logements doit pouvoir être générale et permanente au moins pendant la période où la température extérieure oblige à maintenir les fenêtres fermées. »

Compte tenu du climat en région Bretagne durant plusieurs mois de l’année, force est de constater qu’une ventilation par ouverture des fenêtres ne peut raisonnablement répondre à l’exigence d’aération « générale et permanente » posée par l’autorité réglementaire. Ce constat, couplé à l’absence de remise du DPE, justifie une réduction du loyer initialement convenu entre les parties.

Ainsi, il convient de faire droit à la demande en réduction du loyer formée par Madame [G] sur la période allant du 31 mars 2023 au 18 décembre 2024, en fixant le montant du loyer à 425,00 euros par mois charges comprises, au lieu de la somme de 525,00 euros charges comprises initialement convenue entre les parties. 

En conséquence, la SCI VAMM sera condamnée à payer à Madame [O] [G] la somme de 2.500,00 euros [10.500,00 euros (20 mois x525 loyer) – 8500,00 euros (20 mois x425 loyer réduit) = 2.000,00 euros de trop perçu].

Il conviendra d’ordonner la compensation des créances réciproques sur le fondement de l’article 1289 du code civil ; de sorte qu’après compensation (2000,00 – 999,29 = 1.00,71), la SCI VAMM restera devoir à Madame [O] [G] la somme de 1.00,71 euros.

Sur l’indemnisation des postes de préjudices :

En l’espèce, Madame [G] sollicite la condamnation de la société VAMM à lui payer la somme de 1.500,00 euros en indemnisation de son préjudice moral et physique.

Au soutien de ses prétentions Madame [G] verse au dossier un certificat médical non daté du Dr [E] indiquant simplement qu’elle constate une dyshidrose au niveau des mains. Il apparaît que cette pathologie se traduit par une forme d’eczéma vésiculeux.

Aucun lien de causalité sérieux ne peut être établi entre les 20 mois d’occupation du logement et l’eczéma de Madame [G], le certificat médical ne se prononçant absolument pas sur ce point et ne porte par ailleurs pas d’indication de temporalité. Il est rappelé à ce titre que si la présence d’humidité a été constaté, le constat d’indécence n’est pas caractérisé dans le cas d’espèce. 

Les causes de l’eczéma étant, avant tout, somatiques et difficiles à déterminer, il n’est pas versé de documents au dossier permettant de relier trois éléments bien distincts, à savoir : l’humidité dans le logement, l’eczéma et l’arrêt de travail de Madame [G].

En conséquence, Madame [G] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice physique.

S’agissant du préjudice moral, Madame [G] n’apporte pas davantage d’éléments permettant de caractériser ce poste de préjudice, et ce, d’autant plus que l’occupation d’un logement humide et la non remise du DPE sont indemnisés par la réduction du loyer. Le bailleur verse par ailleurs au dossier un échange de SMS, non contesté, entre lui-même et Madame [G] qui propose son propre frère pour prendre la suite du bail, permettant ainsi de relativiser la pénibilité de l’occupation alléguée par Madame [G].

En conséquence, Madame [G] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI VAMM, succombant dans le cadre de la procédure, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, à l’exception des frais inhérents au procès-verbal du 16 décembre 2024 qui seront partagés par moitié entre les parties, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant expressément que : […] Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » 
La SCI VAMM sera condamnée à payer à Madame [O] [G] la somme de 8.00,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

CONDAMNE Madame [O] [G] à payer à la SCI VAMM la somme de 999,29 euros au titre des réparations locatives, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie ;

DIT que la SCI VAMM pourra conserver le dépôt de garantie de 500,00 euros versé par Madame [O] [G] à son entrée dans les lieux ;

CONDAMNE la SCI VAMM à payer à Madame [O] [G] la somme de 2.000,00 euros au titre de la réduction du loyer après constat de la présence d’humidité et de l’absence de preuve de remise du DPE ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’un constat d’indécence du logement ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques sur le fondement de l’article 1289 du code civil ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes principales et accessoires ;

CONDAMNE la SCI VAMM à payer à Madame [O] [G] la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VAMM, partie perdante, aux entiers dépens de l'instance ; à l’exception du procès-verbal de constat du 16 décembre 2024 dont les frais seront partagés par moitié sur le fondement de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R126-15, code civil 1731, code de la construction et de l'habitation L126-29, code civil 1289, code de la construction et de l'habitation L126-26, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T19:28:01.866Z.