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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 25 juin 2026, n° 25/11519

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 août 1996, la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE a donné à bail à Mme [R] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, Mme [R] [Y] a assigné la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à procéder aux travaux de remise en état du plafond des WC et des fissures constatées dans l'appartement dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai sans limitation de durée ;
- condamner la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui payer la somme de 10800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
- condamner la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, 
- condamner la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 janvier 2026 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 9 avril 2026. 

A cette audience, Mme [R] [Y], représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d'instance et sollicite additionnellement la condamnation de la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en l'absence de communication d'un DPE.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, exposant avoir été privée de la jouissance paisible de son logement pendant plusieurs années, du fait d'importants travaux de réhabilitation débutés au mois d'octobre 2018 et terminés au mois d'octobre 2021, suivis de travaux de ravalement et de rénovation de plusieurs logements à partir du mois de mars 2024, dont son logement ne faisait pas partie, en dépit de l'état de vétusté de ce dernier, caractérisant le manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien et de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations. Elle ajoute qu'en l'absence de diagnostic de performance énergétique, son logement doit être considéré comme indécent.

Elle précise que ces manquements lui ont occasionné un préjudice de jouissance qu'elle estime à 600 euros par mois, ainsi que, s'agissant de l'absence de DPE, un préjudice résidant dans une perte de chance de pouvoir contester l'indexation annuelle, qui pourrait ne pas être applicable. Elle invoque enfin un préjudice moral résultant du refus systématique opposé par la bailleresse à ses nombreuses demandes.

La société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Mme [R] [Y] de l'ensemble de ses demandes,
- la condamnation de Mme [R] [Y] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE conteste avoir manqué à ses obligations. Elle considère qu’il n’existe aucune preuve au soutien de son prétendu manquement à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations et d'entretien, et rappelle les propres manquements de la locataire à son obligation d'entretien. Elle rappelle par ailleurs, s'agissant des travaux effectués dans les parties communes, les dispositions de l'article 7 du contrat de bail, en vertu duquel le locataire doit laisser exécuter les travaux d'amélioration ou d'entretien sans pouvoir demander aucune indemnité ou diminution de loyer, et le fait que les travaux n'ont généré aucun bruit ou gêne anormale. Elle observe par ailleurs que les pièces que la demanderesse produit au soutien d’un prétendu manquement à son obligation de jouissance paisible ne sont pas datées, de sorte qu’il est impossible d’affirmer que les nuisances alléguées seraient imputables aux travaux dont la locataire se plaint aujourd’hui; elle explique à ce titre que des travaux ont été réalisés entre octobre 2019 et octobre 2021, pour lesquels Mme [R] [Y] a déjà bénéficié d'une franchise de loyer, cela jusqu'en 2023; elle considère ainsi que les pièces non datées produites dans le cadre de la présente instance pourraient provenir de ces précédents travaux, pour lesquels la locataire a déjà été indemnisée. S'agissant de l'absence de DPE, elle estime qu'en application de l'article L. 126-29 du Code de la Construction et de l'Habitation, le DPE ne doit être communiqué que lors de la conclusion du contrat de bail, en l'espèce antérieure à l'institution du DPE en droit français. Elle affirme enfin que les préjudices allégués ne sont pas démontrés.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Sur la responsabilité de la bailleresse

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Ces obligations sont de résultat. 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l'article 1353 du Code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [R] [Y] se plaint d'une jouissance de son logement troublée par la réalisation de travaux ainsi que par des manquements de sa bailleresse à ses obligations de délivrance d'un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, d'entretien et de jouissance paisible.

Sur l'obligation de décence

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d' habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Aux termes de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs applicable aux logements meublés en application de l'article 25-3, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;

En application de l'article L. 126-29 du code de la construction et de l'habitation, en cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

L'article 3 bis du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, créé par le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, dans sa version en vigueur au moment de la dernière reconduction du contrat, le 18 août 2023, prévoyait qu'en 'France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l' habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an'.

En l'espèce, en l'absence de toute pièce permettant d'établir la consommation énergétique du logement, il est impossible d'affirmer que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent.

Toutefois, en l'absence de production dudit diagnostic, il convient de constater que la locataire n'a pas été mise en mesure d'éventuellement contester l'indexation pratiquée. 

En effet, l'article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, ces dispositions étant applicables, conformément au IV de l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de ladite loi, soit à compter du 22 août 2022.

Ainsi, si les dispositions de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 qui imposent la remise spontanée d’un DPE lors de la conclusion ou du renouvellement du bail ne visent pas la reconduction tacite du bail, le locataire est en droit d’exiger un DPE lors d’une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence et du bien fondé des indexations éventuellement pratiquées.

Or, en l’espèce, il est établi que le conseil de Mme [R] [Y] a, par courrier du 28 avril 2025, sollicité du bailleur la production d’un DPE, lequel ne lui a pas été remis.

En ces conditions, Mme [R] [Y] a subi une perte de chance de contester une indexation qui n'aurait peut-être pas dû être pratiquée. 

Sur l'obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations et d'entretien

Au soutien des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations et d'entretien elle produit :
- un courriel du 14 octobre 2023, dans lequel elle se plaint auprès du gestionnaire du bien de la vétusté de trois convecteurs électriques, devenus selon elle beaucoup trop énergivores, et du fait que le lavabo et les canalisations de sa salle de bain se sont détériorés, au courriel étant joint des photographies de joints et tuyaux recouverts d'une matière grisâtre, s'apparentant à du calcaire, et tâché d'une matière verdâtre, assimilable à des coulures d'eau non nettoyées,
- un courrier du 2 novembre 2023 dans lequel elle se plaint de la vétusté des équipements du logement et d'une consommation énergétique excessive, outre des nuisances qu'ont occasionné les travaux de l' " opération cheval blanc ",
- un courrier du 27 décembre 2023 par lequel elle attire l'attention de la bailleresse sur : des convecteurs électriques qu'il conviendrait de changer au vu de leur vétusté, un lavabo qu'il convient également de changer, des cloques d'humidité ayant endommagé le plafond des toilettes, des fissures et lézardes apparues dans les murs et plafonds suite au chantier de l'Opération [Localité 3], des portes du bloc évier décalées l'une par rapport à l'autre,
- un courrier du 23 janvier 2025 par lequel elle attire l'attention du bailleur sur des cloques d'humidité ayant endommagé le plafond des toilettes et sollicite leur remise en état, et se plaint des nuisances engendrées par la campagne de réhabilitation des logements,
- le courrier du bailleur en réponse, adressé le 18 février 2025, dont il résulte que ce dernier lui indique qu'en l'absence de déclaration du sinistre dégât des eaux ayant affecté le plafond des toilettes, le bailleur ne peut être sollicité pour des travaux de reprise, et précisant que les actuels travaux ne provoquent aucune gêne anormale, lui rappelant qu'elle a bénéficié d'une franchise de loyer durant 3 ans sans préjudice légitime, sa franchise de loyers ne s'étant pas arrêtée le 30 juin 2020 comme elle aurait du l'être, mais en novembre 2023,
- des mises en demeure par avocat, datées du 28 avril 2025 et 24 juin 2025, aux fins de remise en état du plafond des WC et des fissures constatées dans l'appartement, d'établissement d'un diagnostic de performance énergétique, et de paiement à sa cliente de la somme de 7000 euros à titre de dommages-intérêts,
- un courrier émanant de la MACIF, daté du 4 mars 2025, confirmant la déclaration par Mme [R] [Y] d'un sinistre dégât des eaux en date du 16 janvier 2019,
- un courriel du 9 janvier 2019, adressé au gestionnaire du bien, dans lequel Mme [R] [Y] se plaint de cloques et d'une peinture s'écaillant au plafond des toilettes évocatrices d'une possible fuite d'eau à l'étage du dessus et de lézardes au plafond et sur les murs de la pièce principale et de la pièce au fond.

Elle verse par ailleurs aux débats un procès-verbal de constat du 14 février 2024 dont il résulte qu'ont été constatées:
- des fissures dans la pièce du fond, certaines étant quasi invisibles sur les photographies prises par le commissaire de justice, à l'exception d'une fissure au plafond, et d'une fissure sous la fenêtre ; des fissures dans la pièce en milieu de zone, peu visibles, à l'exception d'une fissure au plafond et sur un mur,
- une peinture écaillée au niveau du plafond du couloir d'entrée et des fissures à différents endroits,
- des fissures et une peinture écaillée au plafond des WC et de la salle de bain,
- quelques fissurations sur les murs de la cuisine, où le sol est recouvert d'un linoléum usagé,

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté que :
- il est établi que des fissures affectent l'ensemble des peintures de l'appartement, les fissures étant particulièrement visibles sur les plafonds, notamment des toilettes ; la reprise des peinture, dans ces circonstances, incombe au bailleur, lequel ne conteste pas ne avoir jamais procédé à la reprise des peintures depuis l'entrée dans les lieux de la locataire, étant précisé qu'au vu du fait que les fissures atteignent toutes les pièces du logement, le décret n°87-712 du 26 août 1987 est inapplicable, en ce qu'il ne met à la charge du locataire que de "menus raccords de peintures et tapisseries”; la déclaration d’un sinistre à l'assureur ne conditionne par ailleurs la réalisation des travaux d'entretien à la charge du bailleur,
- si les photographies des radiateurs produites témoignent de leur ancienneté, aucun élément ne permet d'établir de dysfonctionnement qui aurait privé Mme [R] [Y] de chauffage, et aucune pièce ne permet d’établir leur caractère énergivore, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance sur ce point étant insuffisamment étayé,
- l'état du lavabo, lequel apparait en effet détérioré au regard des photographies jointes à son courriel du 14 octobre 2023, semble résulter d'un défaut d'entretien émanant de la locataire, dès lors qu'en application du décret n°87-712 du 26 août 1987, le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des tuyaux flexibles de douches et des joints incombent au locataire, 
- les portes du bloc évier décalées l'une par rapport à l'autre, décrites dans son courriel du 27 décembre 2023, ne sont étayées par aucune des pièces versées aux débats, étant précisé qu'il ressort du décret n°87-712 du 26 août 1987, qui prévoit, à la charge du locataire, " le remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries", que cette réparation lui incombe.

Ainsi, le manquement de la bailleresse n'est-il établi que s'agissant de son obligation d'entretien des peintures.

La bailleresse sera en conséquence condamnée à faire réaliser les travaux de reprise des fissures et de remise en état des peintures du logement (murs et plafonds), dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sans qu'il y ait lieu à astreinte, la résistance de la défenderesse à l'exécution de la présente décision n'étant à ce stade pas établie.

Sur l'obligation de jouissance paisible

A l'exception de ses propres courriers ou de ceux de son conseil, lesquels ne font que reprendre ses propres déclarations, Mme [R] [Y] ne produit, au soutien des nuisances occasionnées par les travaux réalisés à compter du mois de mars 2024, que des photographies non datées, et des dizaines de vidéos de quelques secondes, certaines ne faisant que filmer des grêlons, ou l'intérieur de son appartement, et d'autres permettant en effet d'entendre du bruit généré par l'utilisation d'outils.

Ces éléments sont toutefois insuffisants à établir la durée et l'intensité de ces troubles. Aucune des vidéos ou photographies n'est, par ailleurs, horodatée (seul le nom donné à la vidéo, contenant une date, étant reproduit sur ces dernières) de sorte qu'il n'est pas possible d'imputer les éventuelles nuisances qu'elles contiennent aux travaux les plus récents effectués dans l'immeuble. Il n'est, à ce titre, pas contesté que Mme [R] [Y] a bénéficié d'une franchise de loyer, tendant à l'indemniser des nuisances subies dans le cadre des travaux réalisés dans le cadre de l’opération dite “[Localité 3]”, sous la forme d'une franchise de loyer jusqu'en novembre 2023, soit durant deux années après la fin desdits travaux. Or, des courriers qu'elle produit, il résulte que Mme [R] [Y] s'est plainte, à plusieurs reprises, des nuisances qu'elle dénonce de nouveau aujourd'hui (bruit, poussière), qu'elle imputait alors à l' "Opération [Localité 3]".

Le manquement de la bailleresse à son obligation de garantir à Mme [R] [Y] la jouissance paisible de son logement est ainsi insuffisamment caractérisé et aucune indemnité ne saurait être allouée à Mme [R] [Y] pour ce motif. 

2. Sur l'indemnisation des préjudices

Il convient, à titre préalable, de rappeler qu’aux termes de l’article 4 r) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

En l’espèce, la bailleresse se prévaut d’une clause contenue dans le contrat de bail imposant au locataire de  laisser exécuter sans indemnité les travaux d’amélioration, d’entretien ou de quelque nature qu’ils soient, qu’ils affectent les parties privatives ou commune de l’immeuble par dérogation à l’article 1724 du code civil.

Cette clause doit être réputée non écrite, en application de l’article 4 r) précité.

Sur la réparation du préjudice résultant d'un défaut de communication du DPE

Mme [R] [Y], à qui n'a pas été transmis le diagnostic de performance énergétique de son logement lors de la reconduction de son contrat de bail, a perdu une chance de contester l'indexation du loyer pratiquée par la bailleresse à compter de cette date.

Elle ne fournit toutefois aucune pièce au soutien de l'indexation pratiquée depuis la reconduction de son contrat de bail, de sorte qu'il est impossible d'apprécier le montant de son préjudice.

Elle sera conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

S'agissant du préjudice de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien, il sera raisonnablement à une somme qu'il convient de fixer à 15% du montant du loyer, dont il n'est pas contesté qu'il s'élève à 717,46 euros, soit 107,6 euros par mois, arrondis à 108 euros par mois, le préjudice n'étant que d'ordre esthétique. Mme [Y] estimant dans ses écritures avoir subi un préjudice de jouissance durant 18 mois arrêté au mois d'octobre 2025, il y a lieu de dire que ce préjudice lui a été occasionné durant 20 mois jusqu'à la date de l'audience. 

En conséquence, la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, sera condamnée à lui verser la somme de 2160 euros à ce titre.

Sur la réparation du préjudice moral

Le préjudice moral de Mme [R] [Y], qui résulte nécessairement des vaines démarches par elle engagées depuis 2023 en vue de faire reprendre les peintures de son logement, sera raisonnablement indemnisé par une somme qu'il convient de fixer à 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à verser à la demanderesse une somme qu'il est équitable de fixer à 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à procéder aux travaux de reprise des fissures et de remise en état des peintures du logement (murs et plafonds), dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à payer à Mme [R] [Y] la somme de 2160 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à payer à Mme [R] [Y] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

DEBOUTE Mme [R] [Y] de sa demande de condamnation de la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en l'absence de communication d'un DPE,

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE aux dépens.

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE au paiement à Mme [R] [Y] de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Isabelle RICARD


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Benjamin SEMAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11519 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSDU

N° MINUTE : 
10






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 juin 2026


DEMANDERESSE
Madame [R] [Y], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Benjamin SEMAN de la SELARL JUB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1623


DÉFENDERESSE
Société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Isabelle RICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1679


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 25 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11519 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSDU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 août 1996, la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE a donné à bail à Mme [R] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, Mme [R] [Y] a assigné la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à procéder aux travaux de remise en état du plafond des WC et des fissures constatées dans l'appartement dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai sans limitation de durée ;
- condamner la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui payer la somme de 10800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
- condamner la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, 
- condamner la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 janvier 2026 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 9 avril 2026. 

A cette audience, Mme [R] [Y], représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d'instance et sollicite additionnellement la condamnation de la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en l'absence de communication d'un DPE.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, exposant avoir été privée de la jouissance paisible de son logement pendant plusieurs années, du fait d'importants travaux de réhabilitation débutés au mois d'octobre 2018 et terminés au mois d'octobre 2021, suivis de travaux de ravalement et de rénovation de plusieurs logements à partir du mois de mars 2024, dont son logement ne faisait pas partie, en dépit de l'état de vétusté de ce dernier, caractérisant le manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien et de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations. Elle ajoute qu'en l'absence de diagnostic de performance énergétique, son logement doit être considéré comme indécent.

Elle précise que ces manquements lui ont occasionné un préjudice de jouissance qu'elle estime à 600 euros par mois, ainsi que, s'agissant de l'absence de DPE, un préjudice résidant dans une perte de chance de pouvoir contester l'indexation annuelle, qui pourrait ne pas être applicable. Elle invoque enfin un préjudice moral résultant du refus systématique opposé par la bailleresse à ses nombreuses demandes.

La société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Mme [R] [Y] de l'ensemble de ses demandes,
- la condamnation de Mme [R] [Y] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE conteste avoir manqué à ses obligations. Elle considère qu’il n’existe aucune preuve au soutien de son prétendu manquement à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations et d'entretien, et rappelle les propres manquements de la locataire à son obligation d'entretien. Elle rappelle par ailleurs, s'agissant des travaux effectués dans les parties communes, les dispositions de l'article 7 du contrat de bail, en vertu duquel le locataire doit laisser exécuter les travaux d'amélioration ou d'entretien sans pouvoir demander aucune indemnité ou diminution de loyer, et le fait que les travaux n'ont généré aucun bruit ou gêne anormale. Elle observe par ailleurs que les pièces que la demanderesse produit au soutien d’un prétendu manquement à son obligation de jouissance paisible ne sont pas datées, de sorte qu’il est impossible d’affirmer que les nuisances alléguées seraient imputables aux travaux dont la locataire se plaint aujourd’hui; elle explique à ce titre que des travaux ont été réalisés entre octobre 2019 et octobre 2021, pour lesquels Mme [R] [Y] a déjà bénéficié d'une franchise de loyer, cela jusqu'en 2023; elle considère ainsi que les pièces non datées produites dans le cadre de la présente instance pourraient provenir de ces précédents travaux, pour lesquels la locataire a déjà été indemnisée. S'agissant de l'absence de DPE, elle estime qu'en application de l'article L. 126-29 du Code de la Construction et de l'Habitation, le DPE ne doit être communiqué que lors de la conclusion du contrat de bail, en l'espèce antérieure à l'institution du DPE en droit français. Elle affirme enfin que les préjudices allégués ne sont pas démontrés.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la bailleresse

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Ces obligations sont de résultat. 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l'article 1353 du Code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [R] [Y] se plaint d'une jouissance de son logement troublée par la réalisation de travaux ainsi que par des manquements de sa bailleresse à ses obligations de délivrance d'un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, d'entretien et de jouissance paisible.

Sur l'obligation de décence

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d' habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Aux termes de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs applicable aux logements meublés en application de l'article 25-3, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;

En application de l'article L. 126-29 du code de la construction et de l'habitation, en cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

L'article 3 bis du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, créé par le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, dans sa version en vigueur au moment de la dernière reconduction du contrat, le 18 août 2023, prévoyait qu'en 'France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l' habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an'.

En l'espèce, en l'absence de toute pièce permettant d'établir la consommation énergétique du logement, il est impossible d'affirmer que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent.

Toutefois, en l'absence de production dudit diagnostic, il convient de constater que la locataire n'a pas été mise en mesure d'éventuellement contester l'indexation pratiquée. 

En effet, l'article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, ces dispositions étant applicables, conformément au IV de l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de ladite loi, soit à compter du 22 août 2022.

Ainsi, si les dispositions de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 qui imposent la remise spontanée d’un DPE lors de la conclusion ou du renouvellement du bail ne visent pas la reconduction tacite du bail, le locataire est en droit d’exiger un DPE lors d’une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence et du bien fondé des indexations éventuellement pratiquées.

Or, en l’espèce, il est établi que le conseil de Mme [R] [Y] a, par courrier du 28 avril 2025, sollicité du bailleur la production d’un DPE, lequel ne lui a pas été remis.

En ces conditions, Mme [R] [Y] a subi une perte de chance de contester une indexation qui n'aurait peut-être pas dû être pratiquée. 

Sur l'obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations et d'entretien

Au soutien des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations et d'entretien elle produit :
- un courriel du 14 octobre 2023, dans lequel elle se plaint auprès du gestionnaire du bien de la vétusté de trois convecteurs électriques, devenus selon elle beaucoup trop énergivores, et du fait que le lavabo et les canalisations de sa salle de bain se sont détériorés, au courriel étant joint des photographies de joints et tuyaux recouverts d'une matière grisâtre, s'apparentant à du calcaire, et tâché d'une matière verdâtre, assimilable à des coulures d'eau non nettoyées,
- un courrier du 2 novembre 2023 dans lequel elle se plaint de la vétusté des équipements du logement et d'une consommation énergétique excessive, outre des nuisances qu'ont occasionné les travaux de l' " opération cheval blanc ",
- un courrier du 27 décembre 2023 par lequel elle attire l'attention de la bailleresse sur : des convecteurs électriques qu'il conviendrait de changer au vu de leur vétusté, un lavabo qu'il convient également de changer, des cloques d'humidité ayant endommagé le plafond des toilettes, des fissures et lézardes apparues dans les murs et plafonds suite au chantier de l'Opération [Localité 3], des portes du bloc évier décalées l'une par rapport à l'autre,
- un courrier du 23 janvier 2025 par lequel elle attire l'attention du bailleur sur des cloques d'humidité ayant endommagé le plafond des toilettes et sollicite leur remise en état, et se plaint des nuisances engendrées par la campagne de réhabilitation des logements,
- le courrier du bailleur en réponse, adressé le 18 février 2025, dont il résulte que ce dernier lui indique qu'en l'absence de déclaration du sinistre dégât des eaux ayant affecté le plafond des toilettes, le bailleur ne peut être sollicité pour des travaux de reprise, et précisant que les actuels travaux ne provoquent aucune gêne anormale, lui rappelant qu'elle a bénéficié d'une franchise de loyer durant 3 ans sans préjudice légitime, sa franchise de loyers ne s'étant pas arrêtée le 30 juin 2020 comme elle aurait du l'être, mais en novembre 2023,
- des mises en demeure par avocat, datées du 28 avril 2025 et 24 juin 2025, aux fins de remise en état du plafond des WC et des fissures constatées dans l'appartement, d'établissement d'un diagnostic de performance énergétique, et de paiement à sa cliente de la somme de 7000 euros à titre de dommages-intérêts,
- un courrier émanant de la MACIF, daté du 4 mars 2025, confirmant la déclaration par Mme [R] [Y] d'un sinistre dégât des eaux en date du 16 janvier 2019,
- un courriel du 9 janvier 2019, adressé au gestionnaire du bien, dans lequel Mme [R] [Y] se plaint de cloques et d'une peinture s'écaillant au plafond des toilettes évocatrices d'une possible fuite d'eau à l'étage du dessus et de lézardes au plafond et sur les murs de la pièce principale et de la pièce au fond.

Elle verse par ailleurs aux débats un procès-verbal de constat du 14 février 2024 dont il résulte qu'ont été constatées:
- des fissures dans la pièce du fond, certaines étant quasi invisibles sur les photographies prises par le commissaire de justice, à l'exception d'une fissure au plafond, et d'une fissure sous la fenêtre ; des fissures dans la pièce en milieu de zone, peu visibles, à l'exception d'une fissure au plafond et sur un mur,
- une peinture écaillée au niveau du plafond du couloir d'entrée et des fissures à différents endroits,
- des fissures et une peinture écaillée au plafond des WC et de la salle de bain,
- quelques fissurations sur les murs de la cuisine, où le sol est recouvert d'un linoléum usagé,

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté que :
- il est établi que des fissures affectent l'ensemble des peintures de l'appartement, les fissures étant particulièrement visibles sur les plafonds, notamment des toilettes ; la reprise des peinture, dans ces circonstances, incombe au bailleur, lequel ne conteste pas ne avoir jamais procédé à la reprise des peintures depuis l'entrée dans les lieux de la locataire, étant précisé qu'au vu du fait que les fissures atteignent toutes les pièces du logement, le décret n°87-712 du 26 août 1987 est inapplicable, en ce qu'il ne met à la charge du locataire que de "menus raccords de peintures et tapisseries”; la déclaration d’un sinistre à l'assureur ne conditionne par ailleurs la réalisation des travaux d'entretien à la charge du bailleur,
- si les photographies des radiateurs produites témoignent de leur ancienneté, aucun élément ne permet d'établir de dysfonctionnement qui aurait privé Mme [R] [Y] de chauffage, et aucune pièce ne permet d’établir leur caractère énergivore, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance sur ce point étant insuffisamment étayé,
- l'état du lavabo, lequel apparait en effet détérioré au regard des photographies jointes à son courriel du 14 octobre 2023, semble résulter d'un défaut d'entretien émanant de la locataire, dès lors qu'en application du décret n°87-712 du 26 août 1987, le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des tuyaux flexibles de douches et des joints incombent au locataire, 
- les portes du bloc évier décalées l'une par rapport à l'autre, décrites dans son courriel du 27 décembre 2023, ne sont étayées par aucune des pièces versées aux débats, étant précisé qu'il ressort du décret n°87-712 du 26 août 1987, qui prévoit, à la charge du locataire, " le remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries", que cette réparation lui incombe.

Ainsi, le manquement de la bailleresse n'est-il établi que s'agissant de son obligation d'entretien des peintures.

La bailleresse sera en conséquence condamnée à faire réaliser les travaux de reprise des fissures et de remise en état des peintures du logement (murs et plafonds), dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sans qu'il y ait lieu à astreinte, la résistance de la défenderesse à l'exécution de la présente décision n'étant à ce stade pas établie.

Sur l'obligation de jouissance paisible

A l'exception de ses propres courriers ou de ceux de son conseil, lesquels ne font que reprendre ses propres déclarations, Mme [R] [Y] ne produit, au soutien des nuisances occasionnées par les travaux réalisés à compter du mois de mars 2024, que des photographies non datées, et des dizaines de vidéos de quelques secondes, certaines ne faisant que filmer des grêlons, ou l'intérieur de son appartement, et d'autres permettant en effet d'entendre du bruit généré par l'utilisation d'outils.

Ces éléments sont toutefois insuffisants à établir la durée et l'intensité de ces troubles. Aucune des vidéos ou photographies n'est, par ailleurs, horodatée (seul le nom donné à la vidéo, contenant une date, étant reproduit sur ces dernières) de sorte qu'il n'est pas possible d'imputer les éventuelles nuisances qu'elles contiennent aux travaux les plus récents effectués dans l'immeuble. Il n'est, à ce titre, pas contesté que Mme [R] [Y] a bénéficié d'une franchise de loyer, tendant à l'indemniser des nuisances subies dans le cadre des travaux réalisés dans le cadre de l’opération dite “[Localité 3]”, sous la forme d'une franchise de loyer jusqu'en novembre 2023, soit durant deux années après la fin desdits travaux. Or, des courriers qu'elle produit, il résulte que Mme [R] [Y] s'est plainte, à plusieurs reprises, des nuisances qu'elle dénonce de nouveau aujourd'hui (bruit, poussière), qu'elle imputait alors à l' "Opération [Localité 3]".

Le manquement de la bailleresse à son obligation de garantir à Mme [R] [Y] la jouissance paisible de son logement est ainsi insuffisamment caractérisé et aucune indemnité ne saurait être allouée à Mme [R] [Y] pour ce motif. 

2. Sur l'indemnisation des préjudices

Il convient, à titre préalable, de rappeler qu’aux termes de l’article 4 r) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

En l’espèce, la bailleresse se prévaut d’une clause contenue dans le contrat de bail imposant au locataire de  laisser exécuter sans indemnité les travaux d’amélioration, d’entretien ou de quelque nature qu’ils soient, qu’ils affectent les parties privatives ou commune de l’immeuble par dérogation à l’article 1724 du code civil.

Cette clause doit être réputée non écrite, en application de l’article 4 r) précité.

Sur la réparation du préjudice résultant d'un défaut de communication du DPE

Mme [R] [Y], à qui n'a pas été transmis le diagnostic de performance énergétique de son logement lors de la reconduction de son contrat de bail, a perdu une chance de contester l'indexation du loyer pratiquée par la bailleresse à compter de cette date.

Elle ne fournit toutefois aucune pièce au soutien de l'indexation pratiquée depuis la reconduction de son contrat de bail, de sorte qu'il est impossible d'apprécier le montant de son préjudice.

Elle sera conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

S'agissant du préjudice de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien, il sera raisonnablement à une somme qu'il convient de fixer à 15% du montant du loyer, dont il n'est pas contesté qu'il s'élève à 717,46 euros, soit 107,6 euros par mois, arrondis à 108 euros par mois, le préjudice n'étant que d'ordre esthétique. Mme [Y] estimant dans ses écritures avoir subi un préjudice de jouissance durant 18 mois arrêté au mois d'octobre 2025, il y a lieu de dire que ce préjudice lui a été occasionné durant 20 mois jusqu'à la date de l'audience. 

En conséquence, la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, sera condamnée à lui verser la somme de 2160 euros à ce titre.

Sur la réparation du préjudice moral

Le préjudice moral de Mme [R] [Y], qui résulte nécessairement des vaines démarches par elle engagées depuis 2023 en vue de faire reprendre les peintures de son logement, sera raisonnablement indemnisé par une somme qu'il convient de fixer à 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à verser à la demanderesse une somme qu'il est équitable de fixer à 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à procéder aux travaux de reprise des fissures et de remise en état des peintures du logement (murs et plafonds), dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à payer à Mme [R] [Y] la somme de 2160 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à payer à Mme [R] [Y] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

DEBOUTE Mme [R] [Y] de sa demande de condamnation de la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en l'absence de communication d'un DPE,

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE aux dépens.

CONDAMNE la société GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE au paiement à Mme [R] [Y] de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1724, code de la construction et de l'habitation L126-29, code de la construction et de l'habitation L126-26). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-26T18:59:51.156Z.