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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 26 juin 2026, n° 25/08852

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2021, la SCI CBK a donné à bail à Monsieur [K] [F] et à Madame [M] [C] épouse [F] (ci-après dénommés les époux [F]) un appartement à usage d'habitation (1er étage, porte gauche, - lot n°4) incluant une cave (lot n°27) situé [Adresse 3] à Paris (75016) moyennant un loyer mensuel initial de 2 350 euros outre une provision sur charges de 300 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 mai 2024, la SCI CBK a fait signifier aux époux [F] un congé pour vente pour le prix de 1 300 000 euros à effet au 30 novembre 2024. Les époux [F] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à cette date.

Par actes de commissaire de justice du 13 février 2025, la société CBK a assigné les époux [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater la résiliation du bail par l'effet du congé et l'occupation sans droit ni titre des époux [F] à compter du 1er décembre 2024, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 207,99 euros d'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle de 2 707,99 euros et 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter de la sommation de libérer les lieux du 1er décembre 2024, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens et aux frais d'exécution.

À l'audience du 11 mars 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la société CBK, représentée par son conseil, a conclu au débouté des prétentions des époux [F], a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance sauf à actualiser l'arriéré locatif à la somme 610,19 euros et a sollicité la condamnation des époux [F] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à lui communiquer les documents comptables certifiés de la société [I] [B] depuis 2022 jusqu'au 31 décembre 2025, ainsi que les justificatifs EDF et assurance pour les années 2023 et 2024.

À l'appui de ses demandes, la SCI CBK soutient, sur le fondement de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, que le congé pour vente délivré le 21 mai 2024 est opposable aux époux [F] et qu'aucune irrégularité n'est susceptible d'en affecter la validité en l'absence de grief démontré. Elle conteste que Monsieur [K] [F] puisse bénéficier du statut de locataire protégé prévu par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, en faisant valoir que les revenus déclarés du foyer apparaissent incompatibles avec leur niveau de vie et qu'il est probable qu'il perçoive des dividendes non soumis à l'impôt sur le revenu via la société dont il est le gérant. 

La SCI CBK affirme également avoir régulièrement justifié les charges locatives en produisant les décomptes de copropriété et en tenant les pièces justificatives à disposition des locataires. Enfin, elle prétend que le logement bénéficie d'un diagnostic de performance énergétique classé D, de sorte que l'augmentation du loyer pratiquée à compter du 1er décembre 2024 est régulière. Elle estime dès lors qu'il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes reconventionnelles en répétition d'indu au titre de l'indexation du loyer et des provisions sur charges.

Les époux [F], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes et à la nullité du congé ainsi qu'à la condamnation de la SCI CBK à leur payer la somme de 14 400 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre le 1er décembre 2021 et le 1er décembre 2025 et celle de 695,88 euros au titre du trop-perçu de loyers entre le 1er décembre 2024 et le 1er décembre 2025, outre 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [F] font valoir, au visa de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [F] bénéficiait, au jour du congé, du statut de locataire protégé, dès lors qu'il était âgé de plus de 65 ans et que les ressources annuelles du foyer étaient inférieures au plafond légal applicable aux logements conventionnés. Ils estiment dès lors qu'en l'absence d'offre de relogement, le congé qui leur a été délivré est nul et inopposable et que le bail s'est tacitement reconduit jusqu'au 1er décembre 2027.

Ils affirment également, sur le fondement de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que la SCI CBK n'a procédé à aucune régularisation annuelle des charges ni communiqué les justificatifs nécessaires, de sorte que les provisions sur charges versées sont dépourvues de cause et doivent leur être restituées dans la limite de la prescription quinquennale.

Enfin, ils prétendent, qu'en méconnaissance de l'article L.126-29 du code de la construction et de l'habitation, aucun diagnostic de performance énergétique n'a été annexé au bail ni communiqué depuis sa signature et en déduisent qu'il est impossible de vérifier si le logement respecte les critères énergétiques prévus à l'article 1.3.1.1 de l'arrêté du 16 février 2023 autorisant une révision du loyer à la hausse. Ils considèrent dès lors que l'augmentation de loyer appliquée depuis le 1er décembre 2024 doit leur être remboursée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l'audience. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2026, puis a été prorogée à ce jour.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces et sur la validité du congé

Aux termes de l'article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues par ce texte.

Il appartient au juge d'apprécier les ressources du locataire au regard des revenus perçus au cours des douze mois précédant la délivrance du congé. Ces ressources s'entendent des revenus déclarés à l'administration fiscale avant abattements et déductions.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [K] [F], né le 21 mai 1958, était âgé de plus de 65 ans à la date du congé délivré le 21 mai 2024.

Les époux [F] produisent leurs avis d'imposition dont il ressort que leur revenu fiscal de référence s'élevait à 51 858 euros au titre de l'année 2023 puis à 55 502 euros au titre de l'année 2024.

Les avis d'imposition produits font apparaître un foyer fiscal composé de quatre personnes, de sorte qu'il convient de retenir le plafond de ressources applicable à cette composition familiale.

L'arrêté du 18 décembre 2023 fixant les plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés prévoit, pour un ménage composé de quatre personnes résidant à [Localité 1], un plafond annuel de ressources de 60 921 euros.

Les ressources déclarées par les époux [F] demeurent ainsi inférieures au plafond applicable. Il s'ensuit que la condition de ressources prévue par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 doit être regardée comme remplie.

La SCI CBK sollicite qu'il soit ordonné aux défendeurs de communiquer, sous astreinte, les documents comptables certifiés de la société [I] [B] pour les exercices 2022 à 2025 ainsi que divers justificatifs relatifs à leurs dépenses courantes, soutenant que les revenus déclarés seraient incompatibles avec leur niveau de vie et que Monsieur [K] [F] est gérant de cette société.

Toutefois, le seul fait que Monsieur [K] [F] exerce les fonctions de gérant d'une société commerciale ne permet pas de présumer l'existence de ressources supérieures à celles déclarées à l'administration fiscale. La SCI CBK ne produit aucun élément de nature à établir l'existence de revenus supplémentaires effectivement perçus par les défendeurs, aucune rémunération de gérance, aucun dividende distribué ni aucune autre ressource effectivement perçue et non déclarée n'étant établis par les pièces produites aux débats.

La mesure d'instruction sollicitée tend ainsi uniquement à rechercher l'existence éventuelle de revenus non établis par les éléments du dossier et ne saurait avoir pour objet de suppléer la carence probatoire de la demanderesse. Elle n'apparaît dès lors ni utile ni nécessaire à la solution du litige et sera rejetée.

Le juge dispose ainsi des éléments nécessaires à l'appréciation des ressources des défendeurs au regard des critères fixés par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, sans qu'il y ait lieu d'ordonner la mesure d'instruction sollicitée.

Les conditions tenant à l'âge et aux ressources prévues par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 étant réunies, Monsieur [K] [F] doit être regardé comme bénéficiant du statut de locataire protégé.
Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08852 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6BW

La SCI CBK ne justifie d'aucune offre de relogement répondant aux exigences du texte précité.

Dès lors, le congé pour vendre délivré le 21 mai 2024 ne peut produire effet à l'égard des époux [F] et le bail s'est trouvé reconduit à son échéance.

Sur les demandes de résiliation du bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation

Il résulte des développements qui précèdent que le congé pour vendre délivré le 21 mai 2024 n'a pu produire effet à l'égard des époux [F], lesquels bénéficient de la protection instituée par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail s'étant trouvé reconduit à son échéance, les défendeurs ne peuvent être regardés comme occupants sans droit ni titre des lieux loués.

Les demandes de la SCI CBK tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des époux [F] et fixer à leur charge une indemnité d'occupation seront en conséquence rejetées.

Sur la demande en paiement formée par la SCI CBK

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SCI CBK sollicite la condamnation solidaire des époux [F] au paiement de la somme de 610,19 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 février 2026.

Elle produit un historique du compte locataire arrêté au 10 février 2026 ainsi que les régularisations de charges afférentes aux exercices 2023 et 2024, dont il ressort un solde débiteur de 610,19 euros correspondant aux sommes demeurées dues au titre du compte locatif cette date.

Les époux [F] contestent cette demande en soutenant notamment que les charges locatives n'auraient jamais été régularisées.

Toutefois, ainsi qu'il a été précédemment retenu, la SCI CBK justifie avoir procédé aux régularisations des charges afférentes aux exercices 2023 et 2024. Les sommes correspondantes figurent dans l'historique du compte locataire produit aux débats.

Les défendeurs ne développent aucun moyen précis permettant de remettre en cause le montant du solde réclamé ni ne produisent d'élément comptable contraire.

La créance étant ainsi justifiée dans son principe et dans son montant, il convient de condamner solidairement les époux [F] à payer à la SCI CBK la somme de 610,19 euros.

Les époux [F] étant cotitulaires du bail et tenus solidairement des dettes ménagères en application de l'article 220 du code civil, il convient de prononcer leur condamnation solidaire.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

Aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables donnent lieu au versement de provisions et doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le bailleur est tenu de communiquer au locataire un décompte par nature de charges et, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, le mode de répartition entre les locataires, ainsi que de tenir les pièces justificatives à sa disposition dans les conditions prévues par ce texte.

Par ailleurs, si les actions dérivant du contrat de bail sont soumises à la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, cette prescription ne peut être utilement opposée au locataire pour des provisions sur charges n'ayant jamais fait l'objet de la régularisation annuelle prévue par l'article 23 précité.

En l'espèce, les époux [F] sollicitent la restitution de la somme de 14 400 euros correspondant aux provisions sur charges versées depuis la prise d'effet du bail, soutenant que la SCI CBK n'aurait procédé à aucune régularisation annuelle et ne justifierait pas des charges récupérables réclamées.

Toutefois, la SCI CBK verse aux débats les décomptes de charges établis pour les exercices 2023 et 2024 ainsi que les régularisations correspondantes adressées aux locataires. Ces pièces font apparaître, pour l'exercice 2023, des charges récupérables d'un montant de 3 794,58 euros pour 3 600 euros de provisions appelées, soit un solde débiteur de 194,58 euros, et, pour l'exercice 2024, des charges récupérables de 3 904,61 euros pour 3 600 euros de provisions appelées, soit un solde débiteur de 304,61 euros. La SCI CBK justifie ainsi avoir procédé à la régularisation des charges pour ces deux exercices et produit des éléments permettant d'en apprécier le montant.

En revanche, elle ne verse aucun décompte, aucune régularisation ni aucune pièce justificative relative aux charges récupérables afférentes à la période courant du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2022, ni ne justifie avoir tenu à la disposition des locataires les éléments permettant de vérifier le montant, alors même que ceux-ci contestent le bien-fondé des provisions versées à ce titre. Faute pour la bailleresse de justifier du montant des charges récupérables correspondant à cette période, les provisions perçues doivent être restituées.

Le bail prévoyant le versement d'une provision mensuelle sur charges de 300 euros, les provisions versées au titre du mois de décembre 2021 et de l'année 2022 s'élèvent à la somme totale de 3 900 euros, dont la restitution sera ordonnée.

S'agissant enfin de l'exercice 2025, l'absence de régularisation à la date des pièces produites ne saurait, à elle seule, caractériser un manquement de la bailleresse, dès lors qu'il n'est pas établi que les comptes de copropriété afférents à cet exercice aient déjà été arrêtés et approuvés, permettant une régularisation définitive des charges.

Il convient en conséquence de condamner la SCI CBK à verser aux époux [F] la somme de 3 900 euros au titre de la restitution des provisions sur charges afférentes à la période du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2022 et de rejeter le surplus de leur demande.

Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyers

Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Par ailleurs, selon l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Toutefois, conformément au III du même article, la révision du loyer ne peut être appliquée dans les logements classés F ou G au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 1er décembre 2021 comporte une clause de révision annuelle du loyer fondée sur la variation de l'indice de référence des loyers (article 9).

Les époux [F] sollicitent la restitution de la somme de 695,88 euros correspondant, selon eux, à l'augmentation de loyer appliquée à compter du 1er décembre 2024.

S'il apparaît, au vu des mentions figurant au bail, que les diagnostics techniques obligatoires auraient été annexés lors de sa signature, aucun diagnostic de performance énergétique établi à cette date n'est toutefois produit aux débats par les parties.

Néanmoins, la SCI CBK verse aux débats un diagnostic de performance énergétique concernant le logement litigieux établi le 5 septembre 2024, lequel fait apparaître un classement énergétique D.

Les époux [F] ne produisent pour leur part aucun élément de nature à remettre en cause ce classement ni à établir que le logement aurait relevé des catégories F ou G à la date de la révision litigieuse.

Dès lors, il n'est pas démontré que le logement entrait dans le champ des dispositions faisant obstacle à la révision du loyer.

L'augmentation appliquée à compter du 1er décembre 2024 était en conséquence régulière, de sorte que la demande de restitution de la somme de 695,88 euros sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI CBK sollicite la condamnation des époux [F] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, faisant valoir que ceux-ci se seraient maintenus dans les lieux après la date d'effet du congé.

Toutefois, ainsi qu'il a été précédemment retenu, le congé délivré le 21 mai 2024 n'a pu produire effet à l'égard des époux [F] et le bail s'est trouvé reconduit à son échéance.


Dans ces conditions, le maintien des défendeurs dans les lieux ne saurait caractériser une faute susceptible d'engager leur responsabilité civile.

La SCI CBK sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les mesures accessoires

Partie principalement perdante, la SCI CBK sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la SCI CBK à payer aux époux [F] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de communication de pièces formée par la SCI CBK,

DIT que Monsieur [K] [F] bénéficie de la protection prévue par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989,

DIT que le congé pour vendre délivré le 21 mai 2024 est nul,

DIT que le bail s'est trouvé reconduit à son échéance,

REJETTE les demandes de la SCI CBK tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [F] et de Madame [M] [C] épouse [F] et fixer une indemnité d'occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [M] [C] épouse [F] à verser à la SCI CBK la somme de 610,19 euros au titre des loyers, charges et régularisations de charges demeurés impayés,

CONDAMNE la SCI CBK à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [M] [C] épouse [F] la somme de 3 900 euros au titre de la restitution des provisions sur charges afférentes à la période du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2022,

REJETTE le surplus de la demande de restitution des provisions sur charges,

REJETTE la demande de restitution du trop-perçu de loyer,


REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI CBK,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE la SCI CBK aux dépens,

CONDAMNE la SCI CBK à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [M] [C] épouse [F] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Florence RICHARD, Me Sébastien CAO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08852 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6BW

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 26 juin 2026


DEMANDERESSE
CBK
S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE


DÉFENDEURS
Monsieur [K] [I] [F]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS, toque : C922

Madame [M] [E] [H] [C] épouse [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS, toque : C922



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026 prorogé au 26 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08852 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6BW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2021, la SCI CBK a donné à bail à Monsieur [K] [F] et à Madame [M] [C] épouse [F] (ci-après dénommés les époux [F]) un appartement à usage d'habitation (1er étage, porte gauche, - lot n°4) incluant une cave (lot n°27) situé [Adresse 3] à Paris (75016) moyennant un loyer mensuel initial de 2 350 euros outre une provision sur charges de 300 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 mai 2024, la SCI CBK a fait signifier aux époux [F] un congé pour vente pour le prix de 1 300 000 euros à effet au 30 novembre 2024. Les époux [F] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à cette date.

Par actes de commissaire de justice du 13 février 2025, la société CBK a assigné les époux [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater la résiliation du bail par l'effet du congé et l'occupation sans droit ni titre des époux [F] à compter du 1er décembre 2024, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 207,99 euros d'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle de 2 707,99 euros et 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter de la sommation de libérer les lieux du 1er décembre 2024, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens et aux frais d'exécution.

À l'audience du 11 mars 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la société CBK, représentée par son conseil, a conclu au débouté des prétentions des époux [F], a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance sauf à actualiser l'arriéré locatif à la somme 610,19 euros et a sollicité la condamnation des époux [F] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à lui communiquer les documents comptables certifiés de la société [I] [B] depuis 2022 jusqu'au 31 décembre 2025, ainsi que les justificatifs EDF et assurance pour les années 2023 et 2024.

À l'appui de ses demandes, la SCI CBK soutient, sur le fondement de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, que le congé pour vente délivré le 21 mai 2024 est opposable aux époux [F] et qu'aucune irrégularité n'est susceptible d'en affecter la validité en l'absence de grief démontré. Elle conteste que Monsieur [K] [F] puisse bénéficier du statut de locataire protégé prévu par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, en faisant valoir que les revenus déclarés du foyer apparaissent incompatibles avec leur niveau de vie et qu'il est probable qu'il perçoive des dividendes non soumis à l'impôt sur le revenu via la société dont il est le gérant. 

La SCI CBK affirme également avoir régulièrement justifié les charges locatives en produisant les décomptes de copropriété et en tenant les pièces justificatives à disposition des locataires. Enfin, elle prétend que le logement bénéficie d'un diagnostic de performance énergétique classé D, de sorte que l'augmentation du loyer pratiquée à compter du 1er décembre 2024 est régulière. Elle estime dès lors qu'il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes reconventionnelles en répétition d'indu au titre de l'indexation du loyer et des provisions sur charges.

Les époux [F], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes et à la nullité du congé ainsi qu'à la condamnation de la SCI CBK à leur payer la somme de 14 400 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre le 1er décembre 2021 et le 1er décembre 2025 et celle de 695,88 euros au titre du trop-perçu de loyers entre le 1er décembre 2024 et le 1er décembre 2025, outre 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [F] font valoir, au visa de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [F] bénéficiait, au jour du congé, du statut de locataire protégé, dès lors qu'il était âgé de plus de 65 ans et que les ressources annuelles du foyer étaient inférieures au plafond légal applicable aux logements conventionnés. Ils estiment dès lors qu'en l'absence d'offre de relogement, le congé qui leur a été délivré est nul et inopposable et que le bail s'est tacitement reconduit jusqu'au 1er décembre 2027.

Ils affirment également, sur le fondement de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que la SCI CBK n'a procédé à aucune régularisation annuelle des charges ni communiqué les justificatifs nécessaires, de sorte que les provisions sur charges versées sont dépourvues de cause et doivent leur être restituées dans la limite de la prescription quinquennale.

Enfin, ils prétendent, qu'en méconnaissance de l'article L.126-29 du code de la construction et de l'habitation, aucun diagnostic de performance énergétique n'a été annexé au bail ni communiqué depuis sa signature et en déduisent qu'il est impossible de vérifier si le logement respecte les critères énergétiques prévus à l'article 1.3.1.1 de l'arrêté du 16 février 2023 autorisant une révision du loyer à la hausse. Ils considèrent dès lors que l'augmentation de loyer appliquée depuis le 1er décembre 2024 doit leur être remboursée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l'audience. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2026, puis a été prorogée à ce jour.


MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces et sur la validité du congé

Aux termes de l'article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues par ce texte.

Il appartient au juge d'apprécier les ressources du locataire au regard des revenus perçus au cours des douze mois précédant la délivrance du congé. Ces ressources s'entendent des revenus déclarés à l'administration fiscale avant abattements et déductions.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [K] [F], né le 21 mai 1958, était âgé de plus de 65 ans à la date du congé délivré le 21 mai 2024.

Les époux [F] produisent leurs avis d'imposition dont il ressort que leur revenu fiscal de référence s'élevait à 51 858 euros au titre de l'année 2023 puis à 55 502 euros au titre de l'année 2024.

Les avis d'imposition produits font apparaître un foyer fiscal composé de quatre personnes, de sorte qu'il convient de retenir le plafond de ressources applicable à cette composition familiale.

L'arrêté du 18 décembre 2023 fixant les plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés prévoit, pour un ménage composé de quatre personnes résidant à [Localité 1], un plafond annuel de ressources de 60 921 euros.

Les ressources déclarées par les époux [F] demeurent ainsi inférieures au plafond applicable. Il s'ensuit que la condition de ressources prévue par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 doit être regardée comme remplie.

La SCI CBK sollicite qu'il soit ordonné aux défendeurs de communiquer, sous astreinte, les documents comptables certifiés de la société [I] [B] pour les exercices 2022 à 2025 ainsi que divers justificatifs relatifs à leurs dépenses courantes, soutenant que les revenus déclarés seraient incompatibles avec leur niveau de vie et que Monsieur [K] [F] est gérant de cette société.

Toutefois, le seul fait que Monsieur [K] [F] exerce les fonctions de gérant d'une société commerciale ne permet pas de présumer l'existence de ressources supérieures à celles déclarées à l'administration fiscale. La SCI CBK ne produit aucun élément de nature à établir l'existence de revenus supplémentaires effectivement perçus par les défendeurs, aucune rémunération de gérance, aucun dividende distribué ni aucune autre ressource effectivement perçue et non déclarée n'étant établis par les pièces produites aux débats.

La mesure d'instruction sollicitée tend ainsi uniquement à rechercher l'existence éventuelle de revenus non établis par les éléments du dossier et ne saurait avoir pour objet de suppléer la carence probatoire de la demanderesse. Elle n'apparaît dès lors ni utile ni nécessaire à la solution du litige et sera rejetée.

Le juge dispose ainsi des éléments nécessaires à l'appréciation des ressources des défendeurs au regard des critères fixés par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, sans qu'il y ait lieu d'ordonner la mesure d'instruction sollicitée.

Les conditions tenant à l'âge et aux ressources prévues par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 étant réunies, Monsieur [K] [F] doit être regardé comme bénéficiant du statut de locataire protégé.
Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08852 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6BW

La SCI CBK ne justifie d'aucune offre de relogement répondant aux exigences du texte précité.

Dès lors, le congé pour vendre délivré le 21 mai 2024 ne peut produire effet à l'égard des époux [F] et le bail s'est trouvé reconduit à son échéance.

Sur les demandes de résiliation du bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation

Il résulte des développements qui précèdent que le congé pour vendre délivré le 21 mai 2024 n'a pu produire effet à l'égard des époux [F], lesquels bénéficient de la protection instituée par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail s'étant trouvé reconduit à son échéance, les défendeurs ne peuvent être regardés comme occupants sans droit ni titre des lieux loués.

Les demandes de la SCI CBK tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des époux [F] et fixer à leur charge une indemnité d'occupation seront en conséquence rejetées.

Sur la demande en paiement formée par la SCI CBK

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SCI CBK sollicite la condamnation solidaire des époux [F] au paiement de la somme de 610,19 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 février 2026.

Elle produit un historique du compte locataire arrêté au 10 février 2026 ainsi que les régularisations de charges afférentes aux exercices 2023 et 2024, dont il ressort un solde débiteur de 610,19 euros correspondant aux sommes demeurées dues au titre du compte locatif cette date.

Les époux [F] contestent cette demande en soutenant notamment que les charges locatives n'auraient jamais été régularisées.

Toutefois, ainsi qu'il a été précédemment retenu, la SCI CBK justifie avoir procédé aux régularisations des charges afférentes aux exercices 2023 et 2024. Les sommes correspondantes figurent dans l'historique du compte locataire produit aux débats.

Les défendeurs ne développent aucun moyen précis permettant de remettre en cause le montant du solde réclamé ni ne produisent d'élément comptable contraire.

La créance étant ainsi justifiée dans son principe et dans son montant, il convient de condamner solidairement les époux [F] à payer à la SCI CBK la somme de 610,19 euros.

Les époux [F] étant cotitulaires du bail et tenus solidairement des dettes ménagères en application de l'article 220 du code civil, il convient de prononcer leur condamnation solidaire.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

Aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables donnent lieu au versement de provisions et doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le bailleur est tenu de communiquer au locataire un décompte par nature de charges et, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, le mode de répartition entre les locataires, ainsi que de tenir les pièces justificatives à sa disposition dans les conditions prévues par ce texte.

Par ailleurs, si les actions dérivant du contrat de bail sont soumises à la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, cette prescription ne peut être utilement opposée au locataire pour des provisions sur charges n'ayant jamais fait l'objet de la régularisation annuelle prévue par l'article 23 précité.

En l'espèce, les époux [F] sollicitent la restitution de la somme de 14 400 euros correspondant aux provisions sur charges versées depuis la prise d'effet du bail, soutenant que la SCI CBK n'aurait procédé à aucune régularisation annuelle et ne justifierait pas des charges récupérables réclamées.

Toutefois, la SCI CBK verse aux débats les décomptes de charges établis pour les exercices 2023 et 2024 ainsi que les régularisations correspondantes adressées aux locataires. Ces pièces font apparaître, pour l'exercice 2023, des charges récupérables d'un montant de 3 794,58 euros pour 3 600 euros de provisions appelées, soit un solde débiteur de 194,58 euros, et, pour l'exercice 2024, des charges récupérables de 3 904,61 euros pour 3 600 euros de provisions appelées, soit un solde débiteur de 304,61 euros. La SCI CBK justifie ainsi avoir procédé à la régularisation des charges pour ces deux exercices et produit des éléments permettant d'en apprécier le montant.

En revanche, elle ne verse aucun décompte, aucune régularisation ni aucune pièce justificative relative aux charges récupérables afférentes à la période courant du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2022, ni ne justifie avoir tenu à la disposition des locataires les éléments permettant de vérifier le montant, alors même que ceux-ci contestent le bien-fondé des provisions versées à ce titre. Faute pour la bailleresse de justifier du montant des charges récupérables correspondant à cette période, les provisions perçues doivent être restituées.

Le bail prévoyant le versement d'une provision mensuelle sur charges de 300 euros, les provisions versées au titre du mois de décembre 2021 et de l'année 2022 s'élèvent à la somme totale de 3 900 euros, dont la restitution sera ordonnée.

S'agissant enfin de l'exercice 2025, l'absence de régularisation à la date des pièces produites ne saurait, à elle seule, caractériser un manquement de la bailleresse, dès lors qu'il n'est pas établi que les comptes de copropriété afférents à cet exercice aient déjà été arrêtés et approuvés, permettant une régularisation définitive des charges.

Il convient en conséquence de condamner la SCI CBK à verser aux époux [F] la somme de 3 900 euros au titre de la restitution des provisions sur charges afférentes à la période du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2022 et de rejeter le surplus de leur demande.

Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyers

Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Par ailleurs, selon l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Toutefois, conformément au III du même article, la révision du loyer ne peut être appliquée dans les logements classés F ou G au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 1er décembre 2021 comporte une clause de révision annuelle du loyer fondée sur la variation de l'indice de référence des loyers (article 9).

Les époux [F] sollicitent la restitution de la somme de 695,88 euros correspondant, selon eux, à l'augmentation de loyer appliquée à compter du 1er décembre 2024.

S'il apparaît, au vu des mentions figurant au bail, que les diagnostics techniques obligatoires auraient été annexés lors de sa signature, aucun diagnostic de performance énergétique établi à cette date n'est toutefois produit aux débats par les parties.

Néanmoins, la SCI CBK verse aux débats un diagnostic de performance énergétique concernant le logement litigieux établi le 5 septembre 2024, lequel fait apparaître un classement énergétique D.

Les époux [F] ne produisent pour leur part aucun élément de nature à remettre en cause ce classement ni à établir que le logement aurait relevé des catégories F ou G à la date de la révision litigieuse.

Dès lors, il n'est pas démontré que le logement entrait dans le champ des dispositions faisant obstacle à la révision du loyer.

L'augmentation appliquée à compter du 1er décembre 2024 était en conséquence régulière, de sorte que la demande de restitution de la somme de 695,88 euros sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI CBK sollicite la condamnation des époux [F] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, faisant valoir que ceux-ci se seraient maintenus dans les lieux après la date d'effet du congé.

Toutefois, ainsi qu'il a été précédemment retenu, le congé délivré le 21 mai 2024 n'a pu produire effet à l'égard des époux [F] et le bail s'est trouvé reconduit à son échéance.


Dans ces conditions, le maintien des défendeurs dans les lieux ne saurait caractériser une faute susceptible d'engager leur responsabilité civile.

La SCI CBK sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les mesures accessoires

Partie principalement perdante, la SCI CBK sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la SCI CBK à payer aux époux [F] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de communication de pièces formée par la SCI CBK,

DIT que Monsieur [K] [F] bénéficie de la protection prévue par l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989,

DIT que le congé pour vendre délivré le 21 mai 2024 est nul,

DIT que le bail s'est trouvé reconduit à son échéance,

REJETTE les demandes de la SCI CBK tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [F] et de Madame [M] [C] épouse [F] et fixer une indemnité d'occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [M] [C] épouse [F] à verser à la SCI CBK la somme de 610,19 euros au titre des loyers, charges et régularisations de charges demeurés impayés,

CONDAMNE la SCI CBK à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [M] [C] épouse [F] la somme de 3 900 euros au titre de la restitution des provisions sur charges afférentes à la période du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2022,

REJETTE le surplus de la demande de restitution des provisions sur charges,

REJETTE la demande de restitution du trop-perçu de loyer,


REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI CBK,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE la SCI CBK aux dépens,

CONDAMNE la SCI CBK à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [M] [C] épouse [F] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation L126-29, code civil 220). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-26T18:49:42.098Z.