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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 31 juillet 2026, n° 25/07312

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


A partir de début du mois de juin 2024 Monsieur [V] [I] a occupé un local sous les combles de la maison dont est propriétaire la SCI SODACHRIS dont Monsieur [H] [Q] est le gérant. Aucun contrat écrit n'a été passé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025 la SCI SODACHRIS a fait assigner Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande au juge de :
déclarer sa demande recevable et bien fondée,juger que Monsieur [V] [I] ne justifie d'aucun titre pour se maintenir dans les lieux au [Adresse 2] à [Localité 2],ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [I] du logement un mois après la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 20 euros par jour de retard,condamner Monsieur [V] [I] au paiement d'une somme de 3 000 euros pour résistance abusive,condamner Monsieur [V] [I] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à payer à la SCI SODACHRIS une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.
L'affaire a été appelée à l'audience du 25 novembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises par l'une ou l'autre partie.

A l'audience du 12 mai 2026 à laquelle l'affaire a été plaidée, la SCI SODACHRIS représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 9 février 2026 aux termes desquels elle demande au juge de :
déclarer sa demande recevable et bien fondée,lui donner acte de son désistement concernant la demande d'expulsion,condamner Monsieur [V] [I] au paiement d'une somme de 3 000 euros et 3 885,24 euros soit la somme totale de 6 885,24 euros pour résistance abusive et en réparation de son préjudice moral et de son préjudice économique,débouter Monsieur [V] [I] de l'intégralité de ses prétentions,subsidiairement en cas de condamnation : prononcer la compensation entre les condamnations respectives des parties,en tout état de cause,
condamner Monsieur [V] [I] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à payer à la SCI SODACHRIS une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.
Monsieur [V] [I] représenté par son conseil se réfère à ses écritures du 25 novembre 2025 et demande au juge de :
débouter la SCI SODACHRIS de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,à titre reconventionnel,
juger que les parties sont liées par un bail, fut-il verbal,condamner la SCI SODACHRIS à lui verser la somme de 1 185,42 euros à titre de dommages-intérêts relatifs aux troubles de jouissance dont il a eu à souffrir,



condamner la SCI SODACHRIS à verser à Monsieur [I] la somme de 2 000 euros au titre des dommages-intérêts relatifs aux troubles de jouissance dont il a eu à souffrir,en tout état de cause, laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.
L'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Motifs

MOTIFS

Sur le désistement

Aux termes des articles 394 à 397 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime. Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation.

En l'espèce, il est constant et non contesté que Monsieur [V] [I] a intégré l'une des chambres de bonne appartenant à la SCI SODACHRIS début juin 2024.

Il est non contesté qu'en cours de procédure Monsieur [V] [I] a quitté les lieux occupés au [Adresse 2] à [Localité 2], si la date de départ n'est pas précisée par les parties il y a lieu de relever que Monsieur [V] [I] a signé un contrat de bail avec la SEDES le 4 août 2025 avec une prise d'effet au 5 août 2025.

Dès lors la SCI SODACHRIS indique se désister de sa demande d'expulsion.

En raison de l'acceptation implicite de Monsieur [V] [I], il y a lieu de constater le désistement de la SCI SODACHRIS de sa demande d'expulsion sous astreinte de Monsieur [I].

Sur la qualification du lien entre les parties

Aux termes de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du titre premier de cette loi sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ;
4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.



Ne sont pas non plus soumises à ces dispositions les conventions d'occupation précaires par lesquelles les parties s'accordent sur la mise à disposition provisoire d'un logement en raison de l'existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances objectives et indépendantes de leur seule volonté qui justifient que l'on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent donc toute volonté de fraude, comme l'a déjà jugé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 14-12.007. - Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-10.992, notamment).

L'article 1714 du code civil dispose que l'on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

C'est à celui qui invoque un bail, lequel peut être établi verbalement, qu'il incombe d'établir qu'un accord de volontés portant sur la conclusion d'un bail est intervenu. La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l'occupation d'un logement mais aussi du versement d'un loyer en contrepartie de cette jouissance. Il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil, que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas, en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose. Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d'habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal, si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation, et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 14-15.307). L'occupation des lieux est acceptée en contrepartie du paiement d'un loyer qui correspond au prix de ce bail, ce prix ne pouvant être confondu avec le paiement de diverses charges incombant à tout occupant privatif d'un immeuble d'habitation, que cette occupation fût exercée à titre gratuit ou onéreux (Cass. 3e civ., 2 mai 2012, n° 11-18.927).

En l'espèce, il est constant que Monsieur [V] [I] a intégré l'une des chambres de bonne appartenant à la SCI SODACHRIS début juin 2024, il n'est pas contesté que ladite chambre ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent en ce que notamment sa superficie fait moins de 9m².

Il fait état de ce qu'il a versé un loyer de 450 euros mais n'a pas payé les autres mensualités en raison de l'arrêté préfectoral d'insalubrité.

Il est constant également qu'aucun écrit n'est intervenu entre Monsieur [V] [I] et la SCI SODACHRIS, ni contrat de bail ni convention d'occupation précaire.

La SCI SODACHRIS soutient qu'elle a accepté cette occupation d'un logement non destiné à la location à Monsieur [I] compte tenu de l'urgence en raison de la situation de ce dernier qui était blessé et à titre temporaire de sorte que pour elle il s'agissait d'une convention d'occupation à titre précaire. Au soutien de ses demandes, il se prévaut du témoignage de Monsieur [Y] [Z]. Il souligne que Monsieur [I] échoue à apporter la preuve de l'existence d'un bail verbal et soutient que ce dernier a commis un faux en produisant une attestation de loyer à la CAF dans le cadre de la procédure d'insalubrité et pour bénéficier par la suite d'un logement social à ses dépens. Il fait état de ce qu'il n'a jamais consenti de bail et que les éléments de ce dernier ne sont pas caractérisés s'agissant notamment du montant du loyer et des charges. La SCI SODACHRIS ne conteste pas avoir perçu la somme de 450 euros en paiement du premier loyer.

Monsieur [V] [I] soutient quant à lui qu'il s'agissait en réalité d'un bail verbal qui tombe sous le coup de la loi du 6 juillet 1989. Il fait état de ce qu'il a versé le loyer d'un mois d'un montant de 450 euros et que la propriétaire lui avait remis un RIB. Il soutient que l'attestation de Monsieur [Z] est sans emport puisqu'il est le locataire de la demanderesse que par ailleurs, ce dernier fait état de ce qu'il était prévu 



que le logement occupé par Monsieur [I] soit réservé pour le mois de juillet 2024, contrat de bail que la demanderesse s'est abstenue de produire. Il indique que la demanderesse est en réalité un marchand de sommeil qui loue plusieurs chambres de bonnes à des personnes en grande précarité sociale, sachant pertinemment qu'il ne pourrait les louer à d'autres personnes.

Il ressort des pièces produites aux débats qu'aucun élément ne permet de démontrer l'existence d'un contrat d'occupation précaire en l'absence d'écrit entre les parties. La SCI SODACHRIS ne démontre pas non plus l'existence de circonstances objectives et indépendantes de la volonté des parties qui justifie qu'un bail ordinaire n'ait pas été conclu et qui excluent toute volonté de fraude.

Il n'est pas contesté que Monsieur [V] [I] ait versé un loyer de 450 euros pour le premier mois d'occupation. Il ressort de l'attestation de témoignage de Monsieur [Y] [Z] produit aux débats par la SCI SODACHRIS qu'il était prévu que le logement occupé par Monsieur [I] était " déjà loué et à l'avance pour une occupation à partir du 1er juillet 2024 " ce qui contredit clairement la position de la société demanderesse qui affirme que le logement occupé par Monsieur [I] n'était pas destiné à la location, ce qui est manifestement faux au regard du témoignage produit. Par ailleurs, Monsieur [I] était en possession du RIB de Monsieur [H] [Q], gérant de la SCI SODACHRIS, ce qui accrédite sa position.

Monsieur [V] [I] affirme par ailleurs que la demanderesse loue à d'autres locataires et qu'ils ont également saisi les services de la ville pour un contrôle sanitaire. Il verse 4 attestations de personnes qui indiquent être locataires, payer un loyer et avoir des difficultés notamment de punaises dans le logement, si trois de ses attestations sont imprécises et ne mentionnent pas l'adresse de leur location ni l'identité du bailleur, l'attestation de Monsieur [X] [E] du 11 juin fait état de ce qu'il loue un appartement au [Adresse 2] à [Localité 2], " sans internet, sans télé et humidité et un risque de punaise car le haut est infecté et avoir relancé le propriétaire plusieurs fois sans succès ".

Dès lors et au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de relever l'existence d'un bail verbal entre Monsieur [V] [I] et la SCI SODACHRIS concernant une chambre située [Adresse 2] à [Localité 2]. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 doivent s'appliquer aux relations entre les parties.


Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI SODACHRIS ne conteste pas que la chambre occupée par Monsieur [V] [I] ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent notamment en ce qui concerne sa superficie, elle ne conteste pas ce qui est relevé dans le rapport de la ville à la suite de l'enquête d'évaluation de la salubrité du logement occupé par Monsieur [I].

Le 26 novembre 2024 un arrêté préfectoral a été pris et demandant à Monsieur [H] [Q] de faire cesser l'insalubrité dans le logement situé dans les combles de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], ce dernier est mis en demeure de procéder à la cessation de la mise à disposition pour un usage d'habitation de ce local dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'arrêté.

Dès lors, sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive et pour préjudice économique ne peuvent être que rejetées.





Sur les demandes reconventionnelles

Sur l'indemnité de relogement
L'article L.521-3-1 II du code de la construction et de l'habitation prévoit que
"II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction ".

En l'espèce, Monsieur [V] [I] verse aux débats le contrat de bail conclu avec la SEDES avec pris d'effet au 5 août 2025 moyennant un loyer mensuel de 323,77 euros et71,37 euros de provisions pour charges.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SCI SODACHRIS à lui verser la somme de 971,31 euros (323,77 euros X 3) à titre d'indemnité de relogement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance
L'article 1719 du code civil dispose que :
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ".

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.


Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d'un logement décent, les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Son article 4 dispose que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d'un logement décent. Il ne peut s'exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, il ressort du rapport d'enquête de la ville du 19 novembre 2024 et de l'arrêté préfectoral du 26 novembre 2024 que le logement qu'a occupé Monsieur [I] est indécent en ce que le volume du local est de 18,15 m² avec une superficie de moins de 9 m² et que situé dans les combles, les ouvrants de la pièce principale ne permettent pas un éclairement naturel suffisant.

Monsieur [I] y a vécu de début juin 2024 à début août 2025 soit un an et deux mois. Il a versé le premier loyer puis a arrêté de payer de loyer du mois suivant selon lui en raison de l'indécence des lieux.

Compte tenu de la configuration des lieux et de ce qui est relevé par le rapport de la ville et de l'arrêté, cette occupation lui a nécessairement causé un préjudice moral en raison de l'exiguïté des lieux (hauteur sous plafond et superficie non conformes) et le manque d'éclairage s'agissant d'un local sous les combles. Pour ces raisons et une occupation de plus d'un an des lieux, il apparaît satisfactoire de lui accorder une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêt pour le préjudice de jouissance subi et de condamner la SCI SODACHRIS à lui verser cette somme.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [I] demande au juge de laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens, dès lors et la SCI SODACHRIS, succombant, il y a lieu de faire droit à ses demandes.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le désistement de la SCI SODACHRIS de sa demande d'expulsion sous astreinte ;

DÉBOUTE la SCI SODACHRIS de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI SODACHRIS à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 971,31 euros à titre d'indemnité de relogement ;

CONDAMNE la SCI SODACHRIS à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties qui les a engagés ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.




Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS
Texte intégral
N° RG 25/07312 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NY2I


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

11ème civ. S1

N° RG 25/07312 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NY2I

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Fabrice JEHEL
Me Juliette THOMANN

☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 31/07/2026 
 
Le Greffier
N. RECK 



Me Fabrice JEHEL
Me Juliette THOMANN


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 31 JUILLET 2026


DEMANDERESSE :

S.C.I. SODACHRIS
immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le numéro 
389 984 246, 
[Adresse 2] [Localité 2]
Représentée par son gérant M. [H] [S] [Q]
[Localité 2]

représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 59


DEFENDEUR :

Monsieur [V] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Juliette THOMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 281


OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie RECK, Greffier et [L] [T], Greffier stagiaire lors des débats et Nathalie RECK, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Juillet 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie RECK, Greffier



EXPOSE DU LITIGE


A partir de début du mois de juin 2024 Monsieur [V] [I] a occupé un local sous les combles de la maison dont est propriétaire la SCI SODACHRIS dont Monsieur [H] [Q] est le gérant. Aucun contrat écrit n'a été passé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025 la SCI SODACHRIS a fait assigner Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande au juge de :
déclarer sa demande recevable et bien fondée,juger que Monsieur [V] [I] ne justifie d'aucun titre pour se maintenir dans les lieux au [Adresse 2] à [Localité 2],ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [I] du logement un mois après la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 20 euros par jour de retard,condamner Monsieur [V] [I] au paiement d'une somme de 3 000 euros pour résistance abusive,condamner Monsieur [V] [I] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à payer à la SCI SODACHRIS une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.
L'affaire a été appelée à l'audience du 25 novembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises par l'une ou l'autre partie.

A l'audience du 12 mai 2026 à laquelle l'affaire a été plaidée, la SCI SODACHRIS représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 9 février 2026 aux termes desquels elle demande au juge de :
déclarer sa demande recevable et bien fondée,lui donner acte de son désistement concernant la demande d'expulsion,condamner Monsieur [V] [I] au paiement d'une somme de 3 000 euros et 3 885,24 euros soit la somme totale de 6 885,24 euros pour résistance abusive et en réparation de son préjudice moral et de son préjudice économique,débouter Monsieur [V] [I] de l'intégralité de ses prétentions,subsidiairement en cas de condamnation : prononcer la compensation entre les condamnations respectives des parties,en tout état de cause,
condamner Monsieur [V] [I] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à payer à la SCI SODACHRIS une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.
Monsieur [V] [I] représenté par son conseil se réfère à ses écritures du 25 novembre 2025 et demande au juge de :
débouter la SCI SODACHRIS de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,à titre reconventionnel,
juger que les parties sont liées par un bail, fut-il verbal,condamner la SCI SODACHRIS à lui verser la somme de 1 185,42 euros à titre de dommages-intérêts relatifs aux troubles de jouissance dont il a eu à souffrir,



condamner la SCI SODACHRIS à verser à Monsieur [I] la somme de 2 000 euros au titre des dommages-intérêts relatifs aux troubles de jouissance dont il a eu à souffrir,en tout état de cause, laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.
L'affaire a été mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS

Sur le désistement

Aux termes des articles 394 à 397 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime. Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation.

En l'espèce, il est constant et non contesté que Monsieur [V] [I] a intégré l'une des chambres de bonne appartenant à la SCI SODACHRIS début juin 2024.

Il est non contesté qu'en cours de procédure Monsieur [V] [I] a quitté les lieux occupés au [Adresse 2] à [Localité 2], si la date de départ n'est pas précisée par les parties il y a lieu de relever que Monsieur [V] [I] a signé un contrat de bail avec la SEDES le 4 août 2025 avec une prise d'effet au 5 août 2025.

Dès lors la SCI SODACHRIS indique se désister de sa demande d'expulsion.

En raison de l'acceptation implicite de Monsieur [V] [I], il y a lieu de constater le désistement de la SCI SODACHRIS de sa demande d'expulsion sous astreinte de Monsieur [I].

Sur la qualification du lien entre les parties

Aux termes de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du titre premier de cette loi sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ;
4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.



Ne sont pas non plus soumises à ces dispositions les conventions d'occupation précaires par lesquelles les parties s'accordent sur la mise à disposition provisoire d'un logement en raison de l'existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances objectives et indépendantes de leur seule volonté qui justifient que l'on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent donc toute volonté de fraude, comme l'a déjà jugé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 14-12.007. - Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-10.992, notamment).

L'article 1714 du code civil dispose que l'on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

C'est à celui qui invoque un bail, lequel peut être établi verbalement, qu'il incombe d'établir qu'un accord de volontés portant sur la conclusion d'un bail est intervenu. La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l'occupation d'un logement mais aussi du versement d'un loyer en contrepartie de cette jouissance. Il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil, que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas, en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose. Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d'habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal, si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation, et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 14-15.307). L'occupation des lieux est acceptée en contrepartie du paiement d'un loyer qui correspond au prix de ce bail, ce prix ne pouvant être confondu avec le paiement de diverses charges incombant à tout occupant privatif d'un immeuble d'habitation, que cette occupation fût exercée à titre gratuit ou onéreux (Cass. 3e civ., 2 mai 2012, n° 11-18.927).

En l'espèce, il est constant que Monsieur [V] [I] a intégré l'une des chambres de bonne appartenant à la SCI SODACHRIS début juin 2024, il n'est pas contesté que ladite chambre ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent en ce que notamment sa superficie fait moins de 9m².

Il fait état de ce qu'il a versé un loyer de 450 euros mais n'a pas payé les autres mensualités en raison de l'arrêté préfectoral d'insalubrité.

Il est constant également qu'aucun écrit n'est intervenu entre Monsieur [V] [I] et la SCI SODACHRIS, ni contrat de bail ni convention d'occupation précaire.

La SCI SODACHRIS soutient qu'elle a accepté cette occupation d'un logement non destiné à la location à Monsieur [I] compte tenu de l'urgence en raison de la situation de ce dernier qui était blessé et à titre temporaire de sorte que pour elle il s'agissait d'une convention d'occupation à titre précaire. Au soutien de ses demandes, il se prévaut du témoignage de Monsieur [Y] [Z]. Il souligne que Monsieur [I] échoue à apporter la preuve de l'existence d'un bail verbal et soutient que ce dernier a commis un faux en produisant une attestation de loyer à la CAF dans le cadre de la procédure d'insalubrité et pour bénéficier par la suite d'un logement social à ses dépens. Il fait état de ce qu'il n'a jamais consenti de bail et que les éléments de ce dernier ne sont pas caractérisés s'agissant notamment du montant du loyer et des charges. La SCI SODACHRIS ne conteste pas avoir perçu la somme de 450 euros en paiement du premier loyer.

Monsieur [V] [I] soutient quant à lui qu'il s'agissait en réalité d'un bail verbal qui tombe sous le coup de la loi du 6 juillet 1989. Il fait état de ce qu'il a versé le loyer d'un mois d'un montant de 450 euros et que la propriétaire lui avait remis un RIB. Il soutient que l'attestation de Monsieur [Z] est sans emport puisqu'il est le locataire de la demanderesse que par ailleurs, ce dernier fait état de ce qu'il était prévu 



que le logement occupé par Monsieur [I] soit réservé pour le mois de juillet 2024, contrat de bail que la demanderesse s'est abstenue de produire. Il indique que la demanderesse est en réalité un marchand de sommeil qui loue plusieurs chambres de bonnes à des personnes en grande précarité sociale, sachant pertinemment qu'il ne pourrait les louer à d'autres personnes.

Il ressort des pièces produites aux débats qu'aucun élément ne permet de démontrer l'existence d'un contrat d'occupation précaire en l'absence d'écrit entre les parties. La SCI SODACHRIS ne démontre pas non plus l'existence de circonstances objectives et indépendantes de la volonté des parties qui justifie qu'un bail ordinaire n'ait pas été conclu et qui excluent toute volonté de fraude.

Il n'est pas contesté que Monsieur [V] [I] ait versé un loyer de 450 euros pour le premier mois d'occupation. Il ressort de l'attestation de témoignage de Monsieur [Y] [Z] produit aux débats par la SCI SODACHRIS qu'il était prévu que le logement occupé par Monsieur [I] était " déjà loué et à l'avance pour une occupation à partir du 1er juillet 2024 " ce qui contredit clairement la position de la société demanderesse qui affirme que le logement occupé par Monsieur [I] n'était pas destiné à la location, ce qui est manifestement faux au regard du témoignage produit. Par ailleurs, Monsieur [I] était en possession du RIB de Monsieur [H] [Q], gérant de la SCI SODACHRIS, ce qui accrédite sa position.

Monsieur [V] [I] affirme par ailleurs que la demanderesse loue à d'autres locataires et qu'ils ont également saisi les services de la ville pour un contrôle sanitaire. Il verse 4 attestations de personnes qui indiquent être locataires, payer un loyer et avoir des difficultés notamment de punaises dans le logement, si trois de ses attestations sont imprécises et ne mentionnent pas l'adresse de leur location ni l'identité du bailleur, l'attestation de Monsieur [X] [E] du 11 juin fait état de ce qu'il loue un appartement au [Adresse 2] à [Localité 2], " sans internet, sans télé et humidité et un risque de punaise car le haut est infecté et avoir relancé le propriétaire plusieurs fois sans succès ".

Dès lors et au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de relever l'existence d'un bail verbal entre Monsieur [V] [I] et la SCI SODACHRIS concernant une chambre située [Adresse 2] à [Localité 2]. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 doivent s'appliquer aux relations entre les parties.


Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI SODACHRIS ne conteste pas que la chambre occupée par Monsieur [V] [I] ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent notamment en ce qui concerne sa superficie, elle ne conteste pas ce qui est relevé dans le rapport de la ville à la suite de l'enquête d'évaluation de la salubrité du logement occupé par Monsieur [I].

Le 26 novembre 2024 un arrêté préfectoral a été pris et demandant à Monsieur [H] [Q] de faire cesser l'insalubrité dans le logement situé dans les combles de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], ce dernier est mis en demeure de procéder à la cessation de la mise à disposition pour un usage d'habitation de ce local dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'arrêté.

Dès lors, sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive et pour préjudice économique ne peuvent être que rejetées.





Sur les demandes reconventionnelles

Sur l'indemnité de relogement
L'article L.521-3-1 II du code de la construction et de l'habitation prévoit que
"II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction ".

En l'espèce, Monsieur [V] [I] verse aux débats le contrat de bail conclu avec la SEDES avec pris d'effet au 5 août 2025 moyennant un loyer mensuel de 323,77 euros et71,37 euros de provisions pour charges.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SCI SODACHRIS à lui verser la somme de 971,31 euros (323,77 euros X 3) à titre d'indemnité de relogement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance
L'article 1719 du code civil dispose que :
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ".

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.


Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d'un logement décent, les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Son article 4 dispose que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d'un logement décent. Il ne peut s'exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, il ressort du rapport d'enquête de la ville du 19 novembre 2024 et de l'arrêté préfectoral du 26 novembre 2024 que le logement qu'a occupé Monsieur [I] est indécent en ce que le volume du local est de 18,15 m² avec une superficie de moins de 9 m² et que situé dans les combles, les ouvrants de la pièce principale ne permettent pas un éclairement naturel suffisant.

Monsieur [I] y a vécu de début juin 2024 à début août 2025 soit un an et deux mois. Il a versé le premier loyer puis a arrêté de payer de loyer du mois suivant selon lui en raison de l'indécence des lieux.

Compte tenu de la configuration des lieux et de ce qui est relevé par le rapport de la ville et de l'arrêté, cette occupation lui a nécessairement causé un préjudice moral en raison de l'exiguïté des lieux (hauteur sous plafond et superficie non conformes) et le manque d'éclairage s'agissant d'un local sous les combles. Pour ces raisons et une occupation de plus d'un an des lieux, il apparaît satisfactoire de lui accorder une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêt pour le préjudice de jouissance subi et de condamner la SCI SODACHRIS à lui verser cette somme.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [I] demande au juge de laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens, dès lors et la SCI SODACHRIS, succombant, il y a lieu de faire droit à ses demandes.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le désistement de la SCI SODACHRIS de sa demande d'expulsion sous astreinte ;

DÉBOUTE la SCI SODACHRIS de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI SODACHRIS à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 971,31 euros à titre d'indemnité de relogement ;

CONDAMNE la SCI SODACHRIS à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties qui les a engagés ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.




Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1715, code de la construction et de l'habitation L521-3-1, code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1714, code civil 1724, code de la sante publique L1331-23, code de procedure civile 397). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T21:38:12.559Z.