Tribunal judiciaire de Vannes, JCP/CIVIL, 24 juillet 2026, n° 26/00276

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2020, M. [U] [Z] a donné à bail à M. [E] [N] un local d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2026, M. [E] [N] a fait assigner M. [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il demande, sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :
prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [Z] et condamner celui-ci à lui restituer la somme de 550 euros versée à titre de dépôt de garantie,condamner M. [U] [Z] à lui payer 9900 euros au titre des dommages et intérêts,condamner M. [U] [Z] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil et à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les émoluments du commissaire de justice chargé de l’exécution et facturés par application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.
A l'audience du 28 mai 2026, M. [E] [N], représenté par son Conseil, a confirmé l’ensemble de ses demandes et s’en est rapporté à son acte introductif d’instance.

M. [U] [Z], régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.


Sur la résiliation du bail et la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

Ces dispositions sont reprises de manière plus précise par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 2] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction issue du Décret n°2021-872 du 30 juin 2021, prévoit que 
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Aux termes des articles 1124 et 1741 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Ainsi, la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du propriétaire l'obligation de délivrer au locataire un logement décent, obligation essentielle du contrat de location dont l’inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du propriétaire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

Selon l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, “Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre”.

Un logement est considéré insalubre lorsqu’il présente des risques graves pour la santé ou la sécurité de ses occupants, nécessitant des mesures légales pour protéger les habitants.


Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2020, M. [U] [Z] a donné à bail à M. [E] [N] un local d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement délivré était majoritairement en état d’usage.

Par courrier daté du 1er décembre 2024 et envoyé le 11 décembre suivant, M. [N] a mis son bailleur en demeure d’effectuer les travaux nécessaires au bon respect de son obligation de délivrance d’un logement décent, compte tenu des diverses difficultés rencontrées (humidité, VMC non fonctionnelle, infiltration d'eau, compteur qui disjoncte, prises électriques non conformes, éclairage et luminaires défaillants, absence de système de ventilation dans la chambre, présence de rongeurs dans le logement, radiateurs électriques non adaptés au logement et énergivores, en l’absence d'isolation, augmentation des factures d'électricité, antenne TV et volets roulants manuels non fonctionnels ...), l’informant que l’importance du taux d’humidité l’avait contraint à quitter provisoirement les lieux et à en déménager ses affaires personnelles déjà “moisies et imprégnées d’humidité”.

Selon les éléments produits, une visite de l’appartement litigieux a été effectuée le 16 décembre 2024 par les services de Lutte contre l’Habitat Indigne au sein de la Direction départementale des Territoires et de la Mer.
Suivant arrêté d’évacuation d’urgence en date du 18 décembre 2024 (pièce 4), le Maire de la Commune de [Localité 3] a signifié à M. [N] qu’il était tenu d’évacuer le logement aux motifs qu’il ressortait de la visite susmentionnée :
- un danger imminent et manifeste en ce qui concerne :
- [Localité 4]-plafond de la chambre effondré.
- Présence de fissures extérieures sur la partie basse du bâtiment.
- Déformation du linteau de fenêtre du salon qui empêche l'ouverture de celle-ci.
- Infiltration d'eau par l'extérieur.
- Présence importante de moisissures.
- Réseau électrique non-conforme et dangereux.
- Absence de système de disjoncteur dans l'appartement.
- Branchement électrique « sauvage » sur le tableau général à l'extérieur de l'appartement.
- des risques affectant les garanties de solidité :
- Effondrement du faux-plafond de la chambre.
- Les fissures du bâtiment fragilisent sa résistance mécanique.
- Les infiltrations d'eau fragilisent la structure du bâtiment,
l’effondrement complet du faux-plafond, la présente importante de moisissure, le réseau électrique dangereux et non conforme et l'absence de disjoncteur dans l'appartement étant de nature à nuire gravement à la sécurité des occupants.

Le 7 janvier 2025, les services de la délégation départementale de l'agence régionale de santé Bretagne du Morbihan ont estimé que ce logement constituait un danger pour la sécurité physique des occupants compte tenu des désordres s'y manifestant.

Par arrêté relatif au traitement de l’insalubrité du logement en date du 27 mars 2025 notifié au preneur le 4 avril suivant (pièces 10 et 11), considérant que les désordres constatés (présence de fissures et effondrement du plafond de la chambre, absence d'occultation des ouvrants, volets roulants extérieurs dégradés, présence d’un ouvrant dégradé non étanche à l'eau et à l'air, présence d’une ventilation inefficace et inadaptée, d'infiltrations, d'humidité et de moisissures, présence d’une installation électrique dangereuse et non sécurisée, d’un chauffage insuffisant et non sécurisé, d’un tuyau de raccordement de la gazinière périmé et de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante) étaient susceptibles d’engendrer des risques sanitaires:
- d'accidents et de chutes, 
- d'atteintes à la santé mentale (atteintes psychosociales, stress, dépression), 
- de survenue ou d'aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes, allergies, 
- d'électrisation ou d'électrocution, de brûlures et d'incendie, 
- de développement de maladies respiratoires, de maladies cardio-vasculaires, arthrites et assimilées et dépressions ; hypothermie, d'intoxication au monoxyde de carbone,
- de survenue de maladies spécifiques (risques amiante et autres fibres minérales),
le Préfet du Morbihan a, compte tenu de la nature, de l'importance des désordres constatés et du danger encouru par l'occupant, temporairement interdit le logement susvisé à l'habitation, à effet dans un délai de 1 mois à compter de la date de notification de l'arrêté préfectoral et jusqu'à sa mainlevée, avec obligation pour M. [Z] d’assurer l’hébergement de l’occupant, ou d’en supporter les frais, sans que les observations du propriétaire n’aient été “de nature à remettre en cause la réalité ou la persistance des dangers constatés” 

Le Préfet a enjoint à M. [U] [Z], dans un délai de 6 mois à compter de la date de notification dudit arrêté, de réaliser les mesures ci-après, selon les règles de l'art :
- un diagnostic amiante avant la réalisation de travaux et en tenir compte lors des travaux ;
- la réparation, au remplacement ou à la mise en place de parois intérieures (sol, plafond, cloison...) stables et sécurisées ;
- la réparation ou au remplacement des volets roulants extérieurs,
- assurer le bon fonctionnement, l’étanchéité et la stabilité de l’ensemble des menuiseries extérieures,
- rechercher les causes d'humidité et y remédier par des moyens efficaces et durables ;
- reprendre les supports dégradés par l'humidité et/ou les moisissures ;
- prendre toutes dispositions nécessaires afin d'assurer la ventilation générale et permanente du logement dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d'aération des logements, notamment en présence d'appareils à combustion ;
- sécuriser l'installation électrique afin de supprimer tout risque d'électrisation, d'électrocution et d'incendie et prendre toute disposition pour qu'elle ne puisse être cause de trouble pour la sécurité des occupants par contact direct ou indirect avec des éléments sous tension et fournir une attestation de conformité par un organisme agréé ;
- assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement ;
- s'assurer du remplacement du tuyau d'alimentation en gaz périmé.

M. [N] a été hébergé en urgence par la Mairie de [Localité 5], dans un appartement meublé mis à sa disposition par le Centre Communal d’Action Sociale, à compter du 17 décembre 2024 et jusqu’au 21 mai 2025, aux frais de M. [Z] (pièces 5 à 8).

Alors que tout logement insalubre est nécessairement indécent, il ressort des éléments ci-dessus que moins de cinq ans après la prise à bail, les services de la Direction départementale des Territoires et de la Mer, corroborés en ce sens par les constatations de l’Agence Régionale de Santé, ont relevé que le bien présentait des désordres structurels affectant ses garanties de solidité, de nature à induire un danger manifeste pour les occupants.

Outre l’effondrement d’un faux plafond, la déformation d’un linteau et les fissures du bâtiment fragilisant sa résistance mécanique, il a été constaté, a minima, que le réseau électrique dépourvu d’un système de disjoncteur était non conforme, que l’appartement, non étanche à l’eau, était envahi de moisissures, que la ventilation était inefficace et inadaptée et que le système de chauffage était insuffisant.

Par leur nature, ces désordres relèvent nécessairement d’un manquement du bailleur à ses obligations.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [U] [Z], et, en l’absence de toute revendication financière de la part du propriétaire, de condamner celui-ci à restituer au preneur la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie.

M. [N] expose que l’attitude de M. [Z] a été génératrice d’un préjudice matériel et moral équivalent à 18 mois de loyer, au regard des conséquences de l’état des lieux sur sa santé, de la dégradation de ses effets personnels du fait de l’humidité et de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé d’avoir à quitter le logement pour être temporairement hébergé par le CCAS.

Au vu de ce qui précède, et si le demandeur ne justifie pas de la dégradation de ses effets personnels, il se déduit nécessairement de la nature des désordres et manquements du bailleur que M. [N] a subi un préjudice moral indéniable durant la période au cours de laquelle il a occupé le logement indécent, mais également suite à la procédure d’urgence mise en oeuvre par la Mairie de [Localité 5] et à son éviction des lieux.

Outre les risques encourus, M. [N] verse aux débats un certificat établi par son médecin le 26 octobre 2024 évoquant une difficulté respiratoire et maladie asthmatiforme dans un contexte d’habitait insalubre.

Contraint de quitter un logement dangereux, il est également établi que M. [N], accueilli dans un logement meublé par le CCAS, s’est retrouvé sans solution pérenne d’hébergement jusqu’au 21 mai 2025.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] à verser au demandeur la somme de 6000 euros, à titre de dommages-intérêts.


Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [U] [Z] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [N] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail signé entre les parties à effet au 1er janvier 2020, aux torts de M. [U] [Z] ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à restituer à M. [E] [N] la somme de 550 au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à M. [E] [N] la somme de 6000 à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance et moral :

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à M. [E] [N] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE JUGE

RG N° 26-276. Jugement du 24 juillet 2026 

N° RG 26/00276 - N° Portalis DBZI-W-B7K-FA2X


MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 24 Juillet 2026

 

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, substitué par Maître Stéphanie DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER 



DÉBATS : A l'audience publique du 28 Mai 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2026 


DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 24 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe




Le :

Exécutoire à : Me TATTEVIN

Copie à :











FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2020, M. [U] [Z] a donné à bail à M. [E] [N] un local d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2026, M. [E] [N] a fait assigner M. [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il demande, sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :
prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [Z] et condamner celui-ci à lui restituer la somme de 550 euros versée à titre de dépôt de garantie,condamner M. [U] [Z] à lui payer 9900 euros au titre des dommages et intérêts,condamner M. [U] [Z] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil et à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les émoluments du commissaire de justice chargé de l’exécution et facturés par application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.
A l'audience du 28 mai 2026, M. [E] [N], représenté par son Conseil, a confirmé l’ensemble de ses demandes et s’en est rapporté à son acte introductif d’instance.

M. [U] [Z], régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.


Sur la résiliation du bail et la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

Ces dispositions sont reprises de manière plus précise par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 2] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction issue du Décret n°2021-872 du 30 juin 2021, prévoit que 
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Aux termes des articles 1124 et 1741 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Ainsi, la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du propriétaire l'obligation de délivrer au locataire un logement décent, obligation essentielle du contrat de location dont l’inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du propriétaire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

Selon l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, “Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre”.

Un logement est considéré insalubre lorsqu’il présente des risques graves pour la santé ou la sécurité de ses occupants, nécessitant des mesures légales pour protéger les habitants.


Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2020, M. [U] [Z] a donné à bail à M. [E] [N] un local d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement délivré était majoritairement en état d’usage.

Par courrier daté du 1er décembre 2024 et envoyé le 11 décembre suivant, M. [N] a mis son bailleur en demeure d’effectuer les travaux nécessaires au bon respect de son obligation de délivrance d’un logement décent, compte tenu des diverses difficultés rencontrées (humidité, VMC non fonctionnelle, infiltration d'eau, compteur qui disjoncte, prises électriques non conformes, éclairage et luminaires défaillants, absence de système de ventilation dans la chambre, présence de rongeurs dans le logement, radiateurs électriques non adaptés au logement et énergivores, en l’absence d'isolation, augmentation des factures d'électricité, antenne TV et volets roulants manuels non fonctionnels ...), l’informant que l’importance du taux d’humidité l’avait contraint à quitter provisoirement les lieux et à en déménager ses affaires personnelles déjà “moisies et imprégnées d’humidité”.

Selon les éléments produits, une visite de l’appartement litigieux a été effectuée le 16 décembre 2024 par les services de Lutte contre l’Habitat Indigne au sein de la Direction départementale des Territoires et de la Mer.
Suivant arrêté d’évacuation d’urgence en date du 18 décembre 2024 (pièce 4), le Maire de la Commune de [Localité 3] a signifié à M. [N] qu’il était tenu d’évacuer le logement aux motifs qu’il ressortait de la visite susmentionnée :
- un danger imminent et manifeste en ce qui concerne :
- [Localité 4]-plafond de la chambre effondré.
- Présence de fissures extérieures sur la partie basse du bâtiment.
- Déformation du linteau de fenêtre du salon qui empêche l'ouverture de celle-ci.
- Infiltration d'eau par l'extérieur.
- Présence importante de moisissures.
- Réseau électrique non-conforme et dangereux.
- Absence de système de disjoncteur dans l'appartement.
- Branchement électrique « sauvage » sur le tableau général à l'extérieur de l'appartement.
- des risques affectant les garanties de solidité :
- Effondrement du faux-plafond de la chambre.
- Les fissures du bâtiment fragilisent sa résistance mécanique.
- Les infiltrations d'eau fragilisent la structure du bâtiment,
l’effondrement complet du faux-plafond, la présente importante de moisissure, le réseau électrique dangereux et non conforme et l'absence de disjoncteur dans l'appartement étant de nature à nuire gravement à la sécurité des occupants.

Le 7 janvier 2025, les services de la délégation départementale de l'agence régionale de santé Bretagne du Morbihan ont estimé que ce logement constituait un danger pour la sécurité physique des occupants compte tenu des désordres s'y manifestant.

Par arrêté relatif au traitement de l’insalubrité du logement en date du 27 mars 2025 notifié au preneur le 4 avril suivant (pièces 10 et 11), considérant que les désordres constatés (présence de fissures et effondrement du plafond de la chambre, absence d'occultation des ouvrants, volets roulants extérieurs dégradés, présence d’un ouvrant dégradé non étanche à l'eau et à l'air, présence d’une ventilation inefficace et inadaptée, d'infiltrations, d'humidité et de moisissures, présence d’une installation électrique dangereuse et non sécurisée, d’un chauffage insuffisant et non sécurisé, d’un tuyau de raccordement de la gazinière périmé et de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante) étaient susceptibles d’engendrer des risques sanitaires:
- d'accidents et de chutes, 
- d'atteintes à la santé mentale (atteintes psychosociales, stress, dépression), 
- de survenue ou d'aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes, allergies, 
- d'électrisation ou d'électrocution, de brûlures et d'incendie, 
- de développement de maladies respiratoires, de maladies cardio-vasculaires, arthrites et assimilées et dépressions ; hypothermie, d'intoxication au monoxyde de carbone,
- de survenue de maladies spécifiques (risques amiante et autres fibres minérales),
le Préfet du Morbihan a, compte tenu de la nature, de l'importance des désordres constatés et du danger encouru par l'occupant, temporairement interdit le logement susvisé à l'habitation, à effet dans un délai de 1 mois à compter de la date de notification de l'arrêté préfectoral et jusqu'à sa mainlevée, avec obligation pour M. [Z] d’assurer l’hébergement de l’occupant, ou d’en supporter les frais, sans que les observations du propriétaire n’aient été “de nature à remettre en cause la réalité ou la persistance des dangers constatés” 

Le Préfet a enjoint à M. [U] [Z], dans un délai de 6 mois à compter de la date de notification dudit arrêté, de réaliser les mesures ci-après, selon les règles de l'art :
- un diagnostic amiante avant la réalisation de travaux et en tenir compte lors des travaux ;
- la réparation, au remplacement ou à la mise en place de parois intérieures (sol, plafond, cloison...) stables et sécurisées ;
- la réparation ou au remplacement des volets roulants extérieurs,
- assurer le bon fonctionnement, l’étanchéité et la stabilité de l’ensemble des menuiseries extérieures,
- rechercher les causes d'humidité et y remédier par des moyens efficaces et durables ;
- reprendre les supports dégradés par l'humidité et/ou les moisissures ;
- prendre toutes dispositions nécessaires afin d'assurer la ventilation générale et permanente du logement dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d'aération des logements, notamment en présence d'appareils à combustion ;
- sécuriser l'installation électrique afin de supprimer tout risque d'électrisation, d'électrocution et d'incendie et prendre toute disposition pour qu'elle ne puisse être cause de trouble pour la sécurité des occupants par contact direct ou indirect avec des éléments sous tension et fournir une attestation de conformité par un organisme agréé ;
- assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement ;
- s'assurer du remplacement du tuyau d'alimentation en gaz périmé.

M. [N] a été hébergé en urgence par la Mairie de [Localité 5], dans un appartement meublé mis à sa disposition par le Centre Communal d’Action Sociale, à compter du 17 décembre 2024 et jusqu’au 21 mai 2025, aux frais de M. [Z] (pièces 5 à 8).

Alors que tout logement insalubre est nécessairement indécent, il ressort des éléments ci-dessus que moins de cinq ans après la prise à bail, les services de la Direction départementale des Territoires et de la Mer, corroborés en ce sens par les constatations de l’Agence Régionale de Santé, ont relevé que le bien présentait des désordres structurels affectant ses garanties de solidité, de nature à induire un danger manifeste pour les occupants.

Outre l’effondrement d’un faux plafond, la déformation d’un linteau et les fissures du bâtiment fragilisant sa résistance mécanique, il a été constaté, a minima, que le réseau électrique dépourvu d’un système de disjoncteur était non conforme, que l’appartement, non étanche à l’eau, était envahi de moisissures, que la ventilation était inefficace et inadaptée et que le système de chauffage était insuffisant.

Par leur nature, ces désordres relèvent nécessairement d’un manquement du bailleur à ses obligations.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [U] [Z], et, en l’absence de toute revendication financière de la part du propriétaire, de condamner celui-ci à restituer au preneur la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie.

M. [N] expose que l’attitude de M. [Z] a été génératrice d’un préjudice matériel et moral équivalent à 18 mois de loyer, au regard des conséquences de l’état des lieux sur sa santé, de la dégradation de ses effets personnels du fait de l’humidité et de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé d’avoir à quitter le logement pour être temporairement hébergé par le CCAS.

Au vu de ce qui précède, et si le demandeur ne justifie pas de la dégradation de ses effets personnels, il se déduit nécessairement de la nature des désordres et manquements du bailleur que M. [N] a subi un préjudice moral indéniable durant la période au cours de laquelle il a occupé le logement indécent, mais également suite à la procédure d’urgence mise en oeuvre par la Mairie de [Localité 5] et à son éviction des lieux.

Outre les risques encourus, M. [N] verse aux débats un certificat établi par son médecin le 26 octobre 2024 évoquant une difficulté respiratoire et maladie asthmatiforme dans un contexte d’habitait insalubre.

Contraint de quitter un logement dangereux, il est également établi que M. [N], accueilli dans un logement meublé par le CCAS, s’est retrouvé sans solution pérenne d’hébergement jusqu’au 21 mai 2025.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] à verser au demandeur la somme de 6000 euros, à titre de dommages-intérêts.


Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [U] [Z] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [N] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail signé entre les parties à effet au 1er janvier 2020, aux torts de M. [U] [Z] ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à restituer à M. [E] [N] la somme de 550 au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à M. [E] [N] la somme de 6000 à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance et moral :

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à M. [E] [N] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1741, code civil 1124, code de commerce A444-32, code de la sante publique L1331-22). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00904

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• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/01928

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• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/03740

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• 31 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/07312

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 11 août 2026 · Tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00129

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• 28 août 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04380

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00313

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• 12 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/03198

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la sante publique L1331-22

Mise à jour de la source le 2026-07-31T03:38:57.817Z.