Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, Chambre procédure orale, 8 septembre 2026, n° 25/00313

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 juillet 2019, consenti par la S.C.I. LES TROIS SAINTS, Monsieur [J], [M], [D] [T] a pris en location un logement situé 52 Avenue des Trois Saints 38480 LE PONT DE BEAUVOISIN en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant total de 420,00 €. 

Un acte de caution solidaire a été régularisé le jour même avec la mère du locataire, Madame “[A]” (CF BAIL ET ACTE DE CAUTION) [P].

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 15 juillet 2019 et signé le même jour.

Un avenant au contrat de bail est intervenu le 1er août 2020 pour indiquer que Monsieur [J], [M], [D] [T] a été déclarée comme seul locataire du bien.

Monsieur [J], [M], [D] [T] se plaignant de désordres affectant son logement. a pris attache avec les services administratifs contre le mal-logement en ISÈRE. Ces derniers sont venus visiter le logement le 7 février 2024 et ont dressé le constat suivant :
“Le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants : présence de remontées capillaires,
- Entrées d'air parasites : les menuiseries extérieures ne ferment pas,
- Entrées d'air parasites : les menuiseries extérieures ne sont pas étanches à l'air,
- Carence du système de ventilation : ventilation incohérente,
- Les réseaux et branchements d'électricité ne sont pas en bon état d'usage et de fonctionnement : électricité ponctuellement défectueuse,
- L'absence de DPE au moment du contrat de bail.”

Parallèlement, le conciliateur de Justice a été saisi pour tenter de régler ce litige. Il a convenu avec les parties que des travaux seraient réalisés par Monsieur [X] pour assainir le logement (remplacement de la VMC, remplacement de la fenêtre de la chambre gonflée par l'humidité, remplacement de la descente de gouttière extérieure), à charge pour Monsieur [T] d'aérer quotidiennement et de veiller à vider les bacs de déshumidificateur.

Les travaux de réparations réalisées par le bailleur n'ont pas permis de régler le problème d'humidité et l'ensemble des travaux prévus par [I] n'ont pas été réalisés.

Un constat d'échec a donc été dressé par le conciliateur de justice le 24 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice, remis à l'étude le 14 janvier 2025, la S.C.I. LES TROIS SAINTS a fait délivrer à Monsieur [J], [M], [D] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 900,42 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et dénoncé le 15 janvier 2025 à la caution.

Par acte de commissaire de justice, remis à étude le 14 janvier 2025, la S.C.I. LES TROIS SAINTS a fait délivrer à Monsieur [J], [M], [D] [T] un congé pour vendre au plus tard au 15 juillet 2025.

Par courrier du 21 janvier 2025, Madame [B] [P] a contesté le commandement de payer du 15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à personne morale le 13 mars 2025, Monsieur [J], [M], [D] [T] et Madame [B] [P] ont assigné la S.C.I. LES TROIS SAINTS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :
Prononcer la recevabilité et le bien fondé des demandes de Monsieur [J] [T] et Madame [B] [L] l'absence de clause résolutoire dans le contrat de bail signé le 15 juillet 2019 entre Monsieur [J] [T] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS;Prononcer la nullité ou, à défaut, l'invalidité du commandement délivré le 14 janvier 2025 concernant la dénonciation de la clause résolutoire, tout comme la signification de ce commandement à la caution (par voie de conséquence) ;Prononcer la nullité ou, à défaut, invalidé du congé pour vendre délivré le 14 janvier 2025 pour défaut d'intérêt légitime ;Ordonner la diminution du loyer prévu dans le bail d'habitation signé le 15 juillet 2019 entre Monsieur [J] [T] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS à la somme de 396,34 € par mois, à compter de la date d'assignation ;Enjoindre à la S.C.I. LES TROIS SAINTS d'avoir à réaliser les travaux suivants :- Installation d'un drain extérieur en vue de palier aux remontées d'eau d'origine tellurique,
- Piquage de l'enduit ciment sur la façade arrière du bâtiment pour permettre le séchage du mur avant la repose de l'enduit type chaux,
- Reprise des enduits et peintures,
- Mise en d'une bouche d'extraction d'air vicié dans le WC,
Sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compte de la décision à intervenir;
Ordonner la suspension des loyers jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux ;Ordonner la suspension de l'engagement de la caution jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux ;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 1 500,00 € en réparation de son préjudice matériel ;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 500 € par mois en réparation de son trouble de jouissance, à compter du constat d'échec en date du 24 juin 2024 jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux pour remédier aux désordres ;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] solidairement la somme de 3 100,00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A l’audience du 19 mai 2026 L’E.U.R.L. [X], représentée par Me [E], a entendu intervenir volontairement à la procédure.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mai 2026, en présence de Monsieur [J], [M], [D] [T], lequel a indiqué s’en rapporter aux termes de ses dernières conclusions N°3 dont il a sollicité l'entier bénéfice et auxquelles, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions.

Aux termes de leurs dernières conclusions N°3 déposées à l’audience du 19 mai 2026, la S.C.I. LES TROIS SAINTS et l’E.U.R.L. [X] régulièrement représentées par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

Prendre acte de l’intervention volontaire de l’E.U.R.L. [X] à la présente instance ;Dire et juger recevables et bien fondées les demandes formulées par la S.C.I. LES TROIS SAINTS et l'E.U.R.L. [X] à l'encontre de Monsieur [T] et de Mme [P] ;
En conséquence,

Débouter Monsieur [T] et Madame [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme étant particulièrement infondées et injustifiées et ce y compris la demande d'expertise judiciaire sollicitée ;A titre subsidiaire, et s'il devait être fait droit à la demande d'expertise judiciaire, dire et juger que Monsieur [T] et Madame [P] prendront à leur charge les frais d'expertise afférents ;

Et A titre principal,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2025, En tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés du locataire à son obligation de payer les loyers et charges à son échéance et faute de laisser au propriétaire bailleur l'accès au logement pour la réalisation des travaux nécessaires à sa remise en état ;Ordonner la libération immédiate des lieux par Monsieur [J] [T] et tous occupants de son chef ;Ordonner à défaut de libération spontanée l'expulsion de Monsieur [J] [T] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours' de la force publique ;Condamner solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [P], ès qualité de caution, à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 2 599,86 € au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation arrêté au 12 mai 2026, sous réserve d'actualisation au jour de l'audience ;Condamner solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [P] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisé augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux qui se matérialisera par la restitution des clés et d'un logement vide ;Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, juger qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou d'un seul terme de loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l'expulsion pourra être entreprise ;
A titre subsidiaire,
S'entendre dire et juger que Monsieur [J] [T] devra libérer les lieux loués de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef et satisfaire à ses obligations de locataire sortant dès le 14 juillet 2025 date d'effet du congé pour vente délivré ;S'entendre dire et juger qu'à défaut, Monsieur [J] [T] ainsi que tout occupant de leur chef, seront expulsés des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer tel qu'il serait exigible si le bail n'avait pas été résilié, outre charges et taxes ;Condamner solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [P] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS cette indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celle de tout occupant de leur chef ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
A titre reconventionnel,
Condamner Monsieur [T] à payer à l'E.U.R.L. [X] la somme de 1 787,61 € au titre des réparations locatives et travaux de remise en état des lieux loués, à savoir les deux garages ;Condamner Monsieur [T] à payer à l'E.U.R.L. [X] la somme de 272,81 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 8 avril au 26 juin 2024 au titre des deux garages ;Condamner Monsieur [T] à payer à l'E.U.R.L. [X] la somme de 405,20 € au titre des frais de constat d'huissier ;
A titre subsidiaire,
Et compte tenu de la cession de créance intervenue le 6 février 2026 entre l'E.U.R.L. [X] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS, notifiée à Monsieur [T] :

Condamner Monsieur [T] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 1 787,61 € au titre des réparations locatives et travaux de remise en état des lieux loués, à savoir les deux garages ;Condamner Monsieur [T] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 272,81 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 8 avril au 26 juin 2024 au titre des deux garages ;Condamner Monsieur [T] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 405,20 € au titre des frais de constat d'huissier ;
En tout état de cause,
Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [P] à régler à la S.C.I. LES TROIS SAINTS et à l'E.U.R.L. [X] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l'instance et ce y compris les frais d'huissier de justice afférents au congé délivré ainsi qu'au commandement de payer délivré.
En réponse, aux termes de leurs dernières écritures n°3, Monsieur [J], [M], [D] [T] et Madame [B] [P] demandent au tribunal de :

Prononcer la nullité de l'intervention volontaire de I'E.U.R.L. [X] pour défaut de personnalité juridique depuis le 30 septembre 2025,Prononcer l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de I'E.U.R.L. [X] dans le cadre de l'affaire enregistrée sous le numéro RG 25/00313 pendante devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN JALLIEU ;Prononcer l'incompétence du Juge des Contentieux de la Protection pour statuer sur les demandes relatives aux baux souscrits entre I'E.U.R.L. [X] et Monsieur [J] [T] ;
AVANT DIRE DROIT,
Désigner tel expert qu'il plaira au Juge avec mission de :- Recueillir les explications des parties et prendre connaissance des documents de la cause,
- Visiter les lieux sis 52, Avenue des 3 Saints - 38480 LE PONT DE BEAUVOISIN, constater les désordres et les décrire,
- En rechercher les causes et dire s'ils confèrent le caractère d'insalubrité ou de non-décence au logement loué,
- Déterminer les responsabilités,
- Indiquer les travaux propres à y remédier et en évaluer le coût,
- Apprécier, éventuellement, les préjudices subis par le locataire (préjudice financier, matériel, moral et trouble de jouissance),
- S'expliquer techniquement dans le cas des chefs de mission ci-dessus sur les dires et observations des parties,
Dire que l'expert déposera son rapport dans le délai que le Tribunal lui impartira;Dire qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par Ordonnance rendue sur la simple requête de la partie la plus diligente;Ordonner la suspension des loyers jusqu'au dépôt du rapport de l'expert désigné;Ordonner la suspension de l'engagement de la caution jusqu'au dépôt du rapport de l'expert désigné;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,

1. Sur la clause résolutoire,

Constater l'absence de clause résolutoire dans le contrat de bail signé le 15 juillet 2019 entre Monsieur [J] [T] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS;Prononcer la nullité ou, à défaut, l'invalidité du commandement délivré le 14 janvier 2025 concernant la dénonciation de la clause résolutoire, tout comme la signification de ce commandement à la caution (par voie de conséquence);
Si le juge retenait tout de même l'existence d'une clause résolutoire dans le contrat de bail,
Constater que Monsieur [J] [T] a repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer son arriéré locatif;Accorder des délais de paiement à Monsieur [J] [T] à hauteur de 50,00 € par mois pour qu'il apure son arriéré locatif ;Suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés et dire qu'elle sera sans effet si Monsieur [J] [T] respecte les délais ;
2. Sur le congé pour vendre,

Prononcer la nullité ou, à défaut, l'invalidité du congé pour vendre délivré le 14 janvier 2025 pour défaut d'intérêt légitime ;
3. Sur le non-respect des obligations du bailleur et les demandes indemnitaires

Ordonner la diminution du loyer prévu dans le bail d'habitation signé le 15 juillet 2019 entre Monsieur [J] [T] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS à la somme de 396,34 € par mois, à compter de la date d'assignation;Enjoindre à la S.C.I. LES TROIS SAINTS d'avoir à réaliser les travaux suivants :- Installation d'un drain extérieur en vue de palier aux remontées d'eau d'origine tellurique,
- Piquage de l'enduit ciment sur la façade arrière du bâtiment pour permettre le séchage, du mur avant la repose de l'enduit type chaux,
- Reprise des enduits et peintures,
- Mise en d'une bouche d'extraction d'air vicié dans le WC,
Sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compte de la décision à intervenir ;
Ordonner la suspension des loyers jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux;Ordonner la suspension de l'engagement de la caution jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux ;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] les sommes de:- 1 500 € en réparation de son préjudice matériel ;
- 216,62 € pour la réparation de la canalisation de la machine à laver ;
- 300 € pour la réalisation du procès-verbal par Commissaire de Justice du 23 octobre 2025 ;
- 25,95 € pour le changement du mitigeur de la baignoire ;
- 211,53 € pour la coupe de la haie ;
Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 500,00 € par mois en réparation de son trouble de jouissance, à compter du constat d'échec en date du 24 juin 2024 jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux pour remédier aux désordres ;
4. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] solidairement la somme de 3 100,00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS aux entiers dépens d'instance y compris ceux découlant de l'article A444-32 du Code de Commerce en cas d'exécution forcée ;
5. Sur les demandes adverses

Prononcer la nullité de la cession de créance intervenue entre I'E.U.R.L. [X] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS le 6 février 2026 ;Débouter la S.C.I. LES TROIS SAINTS de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples et/ou contraires, y compris des demandes formées au titre de la cession de créance nulle;
L'affaire a été mise en délibérée au 02 juillet 2026, par mise à disposition au greffe et prorogée au 08 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.


En l'espèce, le litige est relatif à une demande en paiement des loyers et charges, outre les frais relatifs aux réparations locatives dans le cadre d'un bail d'habitation, dont le montant est inférieur à 5 000,00 €.

Par conséquent, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la validité du congé pour vendre

Selon l'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " I. - Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.(...)
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. "

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et de maintenir celui ci en état de servir à l'usage prévu par le contrat.

Par acte de commissaire de justice, remis l'étude le 14 janvier 2025, la S.C.I. LES TROIS SAINTS a fait délivrer à Monsieur [J], [M], [D] [T] un congé pour vendre au plus tard au 15 juillet 2025.

Il ressort des éléments du dossier que le logement occupé par le locataire a fait l'objet d'un constat de non décence, notamment à travers la notification de la Caisse des allocations familiales du 03 mai 2024 suite au rapport et à la visite du 07 février 2024 du logement par l'organisme [I], laquelle a relevé plusieurs désordres affectant la salubrité et la sécurité du logement. La Caisse des allocations familiales a imparti au bailleur un délai de dix huit mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

Cette non décence a été confirmée par divers éléments concordants, parmi lesquels le constat d'échec de la conciliation du 26 juin 2024, le rapport d'expertise du 18 septembre 2024 et le procès-verbal de constat du 23 octobre 2025, lesquels décrivent des désordres persistants tels que des moisissures, des infiltrations d'eau, des défauts de ventilation, des traces d'humidité et des dégradations structurelles affectant plusieurs pièces du logement. Ces éléments démontrent que les désordres étaient connus, persistants et non résolus à la date de délivrance du congé.

Il apparaît que le congé pour vendre a été délivré dans une temporalité très proche de plusieurs événements significatifs, notamment la déclaration officielle de non décence, les démarches du locataire visant à obtenir la réalisation des travaux et la persistance des désordres d'humidité et d'infiltrations. Cette proximité chronologique entre la reconnaissance de la non décence et la délivrance du congé est de nature à interroger sur les conditions dans lesquelles le bailleur a exercé son droit de donner congé, lequel doit s'inscrire dans le respect de l'ensemble de ses obligations légales, y compris celle de délivrer un logement décent pendant toute la durée du bail.


La chronologie des faits conduit ainsi à examiner si le congé pour vendre a été délivré dans le cadre normal de l'exercice du droit de propriété ou s'il intervient dans un contexte où le bailleur n'avait pas satisfait à ses obligations essentielles, alors même que des travaux de mise en conformité étaient attendus. L'état du logement au moment de la délivrance du congé, combiné à la succession rapprochée des événements, constitue un élément pertinent pour apprécier la régularité et l'opposabilité du congé pour vendre au regard des exigences légales.

Dans ces conditions, le congé pour vendre, bien que formellement régulier, est entaché d'irrégularité en raison du manquement du bailleur à son obligation de décence. Il peut donc être déclaré inopposable au locataire.

Il convient en conséquence de neutraliser les effets du congé pour vendre, tant que le bailleur n'a pas exécuté les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.

Sur la demande d'expertise avant dire droit

Conformément à l'article 146 du code de procédure civile qui dispose que : " Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. "

En l'espèce, s'agissant de la demande d'expertise avant dire droit, il ressort des pièces du dossier que l'état du logement est déjà établi de manière claire, précise et concordante par plusieurs documents techniques et constats successifs. La visite de [I] du 07 février 2024, le constat d'échec de la conciliation du 26 juin 2024, le rapport d'expertise du 18 septembre 2024 ainsi que le procès-verbal de constat du 23 octobre 2025 décrivent tous, de manière détaillée, des désordres persistants d'humidité, de moisissures, de remontées capillaires, d'infiltrations d'eau, de défauts de ventilation.

Ces éléments, émanant d'intervenants différents à des chronologies différentes, suffisent à caractériser l'état du logement au regard des critères de décence légale.

Les constatations techniques déjà versées aux débats sont suffisamment complètes pour permettre au Juge de statuer sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction supplémentaire. 

L'expertise sollicitée n'apporterait pas d'éléments nouveaux déterminants, dès lors que les désordres sont déjà documentés, localisés et analysés, tant dans leur nature que dans leurs causes probables. La mesure sollicitée apparaît ainsi inutile, dès lors que les faits sont suffisamment établis pour permettre au juge de trancher le litige.

Il convient en conséquence d'écarter la demande d'expertise avant dire droit, les éléments déjà produits permettant de statuer utilement sur les demandes des parties.

Sur l'intervention volontaire de l'E.U.R.L. [X] et sur la cession de créance

Conformément à l'article 117 du code de procédure civile qui dispose que : " constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : Le défaut de capacité d'ester en justice ;Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. "

Conformément à l'article 122 du code de procédure civile qui dispose que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "

Conformément à l'article 325 du code de procédure civile qui dispose que : " L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. "



L'article L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire " Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. "

En l'espèce, il ressort des publications au BODACC que la radiation de l'E.U.R.L. [X] a été enregistrée les 06 et 07 décembre 2025.

Dès cette date, l'E.U.R.L. [X] a perdu sa personnalité juridique, de sorte qu'elle ne peut plus agir en justice.

L'intervention volontaire de l'E.U.R.L. [X] est, par ailleurs, sans rapport avec le présent litige. En effet, cette intervention concerne deux garages, alors que le présent litige porte exclusivement sur un contrat de bail d'habitation. Dès lors, L'E.U.R.L. [X] ne justifie donc d'aucun lien suffisant avec l'objet du litige, condition pourtant indispensable à la recevabilité d'une intervention volontaire.

En outre, le juge des contentieux de la protection n'est pas compétent pour connaître des demandes nouvelles formées par l'E.U.R.L. [X], lesquelles ne concernent ni un bail d'habitation, ni l'occupation d'un logement, mais uniquement des baux de garages, lesquels ne constituent pas l'accessoire du bail d'habitation rattachable au présent litige.

Il s'ensuit que l'intervention volontaire de l'E.U.R.L. [X] doit être déclarée irrecevable, et que l'E.U.R.L. [X] doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes.

Sur l'obligation de délivrance d'un logement décent

Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 : " Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. "

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : " Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. "

L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute.

En l'espèce, l'état des lieux contradictoire d'entrée a eu lieu le 15 juillet 2019. Avec cet état des lieux, aucune photographies n'est annexée au constat. Toutes les pièces du logement sont déclarées comme étant en bon état.

Au cours de l'occupation, Monsieur [J] [T] s'est plaint de désordre affectant son logement.

Monsieur [T] a pris attache avec les services administratifs contre le mal-logement en ISÈRE. Ces derniers sont venus visiter le logement le 7 février 2024 et ont dressé le constat suivant :
- Le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants : présence de remontées capillaires,
- Le logement présent des entrées d'air parasites : les menuiseries extérieures ne ferment pas et ne sont pas étanches à l'air,
- Le système de ventilation est incohérent,
- Les réseaux et branchements d'électricité ne sont pas en bon état d'usage et de fonctionnement,
- L'absence de DPE au moment du contrat de bail,

Le logement a donc été déclaré comme non-décent. Des travaux ont été listés pour remédier aux désordres et rendre le logement décent.

En l'espèce, il ressort des échanges versés au dossier que la S.C.I. LES TROIS SAINTS, bailleur, a indiqué dans plusieurs courriels adressés à [I] qu'avant d'engager des travaux plus conséquents, il envisageait dans un premier temps d'appliquer un produit fongicide destiné à traiter les moisissures résiduelles, puis de procéder à la pose d'une peinture anti humidité, afin de limiter les effets persistants d'humidité dans le logement. Des photographies des produits envisagés ont été jointes à ces échanges.

Parallèlement, le Conciliateur de Justice a été saisi pour tenter de régler ce litige.

En outre, il ressort du courrier du 12 février 2024 émanant du conciliateur de justice que celui-ci a rappelé les différentes démarches entreprises par la S.C.I. LES TROIS SAINTS pour tenter de remédier aux désordres signalés. Dans ce même courrier, le conciliateur indique que Monsieur [X] a consenti un geste " commercial " en réduisant le loyer de 435,00 € à 300,00 € pour les mois de février, mars et avril 2024, en raison des désagréments liés à l'état du logement.

Il apparaît que la S.C.I. LES TROIS SAINTS n'a pas réalisé les travaux préconisés par [I].

Par conséquent, le conciliateur de justice a dressé, le 26 juin 2024, un constat d'échec de la tentative de conciliation. Il y est précisé que les problèmes d'humidité demeuraient présents dans le logement et qu'aucune solution amiable n'avait pu être trouvée entre les parties.

Un rapport d'expertise non contradictoire en date du 18 septembre 2024 est ensuite venu confirmer la persistance et l'ampleur des désordres affectant le logement. L'expert a relevé :
Dans la salle de bain : la présence de moisissures au plafond, imputables à un défaut de VMC, ainsi que des traces d'écoulement consécutives à une fuite survenue lors du remplacement du cumulus du logement situé à l'étage supérieur,Dans la chambre : l'absence de moisissures sur les parois, mais la présence de salpêtre sur des biens mobiliers (matelas, vêtements), phénomène attribué au défaut de VMC antérieur à son remplacement,Dans les WC : des dommages d'humidité sur le caisson du WC, consécutifs à un dégât des eaux provenant de l'étage supérieur, ainsi que des traces d'humidité en pied de cloison et sur le cadre en bois de la porte. L'humidité mesurée atteignait 100 %, ce qui a conduit l'expert à suspecter une fuite active en dalle.
Ces éléments concordants, issus tant de la tentative de conciliation que de l'expertise technique, démontrent que les désordres liés à l'humidité étaient persistants, et affectaient plusieurs pièces du logement.

En outre, par courrier du 03 mai 2024, la Caisse des allocations familiales a notifié un constat de non décence du logement, à la suite du diagnostic réalisé. Il y est indiqué que le propriétaire dispose d'un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

L'ensemble de ces éléments constitue un faisceau d'indices concordants permettant d'apprécier l'état du logement au regard des critères de décence. Ils montrent que les désordres d'humidité, de moisissures et d'infiltrations étaient connus, persistants et n'avaient pas été résolus à la date des différents actes et démarches entrepris.

Il ressort des pièces du dossier que Madame [Q] [O], ancienne locataire des lieux, atteste avoir subi les mêmes désordres que le locataire actuel. Son témoignage fait état de problèmes récurrents d'humidité et de moisissures. Des photographies versées aux débats corroborent ces déclarations : elles montrent notamment des moisissures, des traces d'humidité et la présence d'eau au niveau d'une ampoule au plafond, révélant des infiltrations significatives.

Il est soutenu que le locataire actuel aurait volontairement empêché le bailleur d'accéder au logement pour réaliser les travaux nécessaires à la remise en état. Toutefois, un courrier du 21 mai 2025, émanant du conseil du locataire et adressé au conseil du propriétaire, indique au contraire que le locataire sollicitait expressément la réalisation des travaux destinés à résoudre les problèmes d'humidité et d'infiltrations. Ce courrier attire l'attention sur la nécessité d'intervenir pour stopper les entrées d'eau, et les photographies jointes montrent que des infiltrations demeuraient visibles à cette date.

Par ailleurs, il ressort des échanges entre [I] et Monsieur [X] que, si ce dernier indiquait dans ses courriers vouloir, dans un premier temps, appliquer un produit fongicide pour traiter les moisissures résiduelles puis une peinture anti-humidité en cas de persistance d'humidité, ces interventions demeuraient strictement superficielles et ne répondaient pas aux travaux structurels qui lui avaient été enjoint par [I], lesquels portaient notamment sur les remontées capillaires, l'étanchéité des menuiseries, la ventilation défaillante et la nécessité d'un drainage extérieur. 



Ainsi, le bailleur ne manifestait pas l'intention de procéder aux réparations substantielles requises pour assurer la conformité du logement aux critères de décence légale. Des photographies des produits envisagés ont été communiquées. Il apparaît toutefois que Monsieur [J] [T] aurait refusé l'accès au logement pour ces interventions ponctuelles, ce qui a limité la mise en œuvre de ces mesures.

De surcroît, le 03 mars 2024, le bailleur a proposé à son locataire d'échanger d'appartement par un appartement " très sain " cet accord à l'amiable pourrait laisser pensé qu'il tente de se décharger de ses obligations afin de pouvoir éviter de réaliser les travaux et de se soustraire à ses obligations qui lui incombe en tant que bailleur.
Ces constats ont été renforcés par un procès-verbal de constat du 23 octobre 2025, dressé par commissaire de justice à la requête de Monsieur [J] [T]. Il y est décrit :
Salle de bains : plafond noirci et écaillé, taches alignées, bas de mur taché d'humidité ; la VMC fonctionne mais n'aspire pas suffisamment, une feuille de papier ne tenant pas en place,WC : murs tachés, auréolés, écaillés, humidité en bas de paroi ; caisson sous plafond effrité ; absence de bouche d'extraction,Chambre : radiateur électrique branché sur une prise sans sortie de câbles ; présence d'eau courant au sol contre le mur ; interrupteur pendant au bout d'un fil non fixé,Accès cave : présence d'un étai soutenant une poutre près de la porte d'entrée,Extérieur : sol détrempé et glissant à l'arrière du bâtiment ; façade fissurée et écaillée laissant apparaître le pisé ; enduit se décollant ; poutre en façade effritée ; bandeau de bois sous toiture auréolé ; pan de toiture arrière irrégulier, avec mousses et reprises ; pan avant en meilleur état. Les photographies annexées montrent des morceaux de mur effrités, des parois se désagrégeant et une toiture semblant en mauvais état.
Ainsi, ces éléments permettent raisonnablement de croire que le logement a été délivré au locataire dans un état conforme lors de son entrée aucune réserve particulière n'ayant été formulée et aucun désordre n'ayant été signalé à cette date. Il ressort en revanche des éléments produits, que des moisissures sont apparues postérieurement à l'entrée dans les lieux, affectant l'intérieur de l'habitation. Ces désordres traduisent l'existence de problèmes d'humidité survenus en cours de bail.

Les pièces versées à la procédure par la S.C.I. LES TROIS SAINTS ne suffisent pas à démontrer que les dégradations du logement ont eu lieu sans sa faute alors que Monsieur [J], [M], [D] [T] fait état de " nombreux désordres ".

Ainsi, ces éléments démontrent que si le logement était conforme au début de la location, son état s'est postérieurement dégradé entraînant pour le locataire une altération de ses conditions normales de jouissance.

Eu égard aux éléments versés aux débats, il apparaît que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparation.

Monsieur [J], [M], [D] [T] sollicite l'octroi de la somme de 500,00 € par mois en réparation de son trouble de jouissance, à compter du constat d'échec en date du 24 juin 2024 jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux pour remédier aux désordres.

Le montant réclamé de 500,00 € par mois au titre du préjudice de jouissance apparaît disproportionné, dans la mesure où il excède la valeur locative du logement, fixée à 420 € mensuels.

Conformément au principe de réparation intégrale, le préjudice de jouissance doit compenser la perte d'usage réelle du bien, sans conduire à un enrichissement injustifié du locataire.

En retenant une base de 40 % du loyer, soit 168,00 € par mois, l'indemnisation demeure proportionnée à la gêne subie.

Sur une période de 24 mois (du 24 juin 2024 au 18 juin 2026), le préjudice de jouissance peut donc être évalué à : 168 € × 24 mois = 4 032, 00€.


Par conséquent, la somme de 4 032,00 € sera accordée à Monsieur [J], [M], [D] [T] en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la réalisation de travaux de remise en état du logement

En l'espèce, la visite réalisée par [I] le 07 février 2024 met en évidence plusieurs désordres affectant la structure et les équipements du logement. S'agissant des menuiseries, il est relevé des infiltrations d'air au niveau de la porte d'entrée et de la fenêtre de la chambre, cette dernière ne pouvant plus se fermer en raison de sa dégradation par l'humidité. Ces éléments traduisent une absence d'étanchéité conforme aux exigences du décret décence.

Concernant la ventilation, [I] constate l'absence de bouche d'extraction dans les WC, ainsi qu'un diamètre de rejet non conforme. Des traces importantes d'humidité sont observées en bas des murs, imputées à des remontées capillaires, ce qui révèle un défaut structurel d'assainissement du bâti. Ces éléments témoignent d'une ventilation insuffisante et d'un défaut de traitement de l'humidité, incompatibles avec les critères de salubrité attendus.

La conclusion de [I] indique que le logement ne répond pas aux critères de décence, et qu'il doit être considéré comme indécent, bien que non classé insalubre. Cette appréciation est fondée sur le relevé des défauts au regard du décret SRU et du règlement sanitaire départemental, lesquels exigent que le logement garantisse la sécurité physique et la santé des occupants. [I] relève notamment la présence de remontées capillaires, l'absence d'étanchéité des menuiseries extérieures, une carence du système de ventilation, ainsi que des réseaux électriques ponctuellement défectueux, ne permettant pas de considérer l'installation comme en bon état d'usage et de fonctionnement.

Les travaux préconisés par [I] sont conséquents et visent à remédier à des désordres structurels. Ils comprennent l'installation d'un drain extérieur pour traiter les remontées d'eau d'origine tellurique, le piquage de l'enduit ciment sur la façade arrière afin de permettre le séchage du mur avant repose d'un enduit à la chaux, la reprise des enduits et peintures, la mise en place d'une bouche d'extraction d'air vicié dans les WC, ainsi que le raccordement conforme du radiateur de la chambre sur une sortie de câbles. L'ampleur de ces travaux confirme que les désordres constatés ne relèvent pas d'un simple entretien courant mais d'une mise en conformité structurelle du logement.

Le compte rendu de visite précise également que le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la signature ou du renouvellement du bail, comprenant notamment le DPE, l'ERP, et, selon la date de construction, les diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz ou bruit. Cette mention souligne l'importance de l'information due au locataire sur l'état réel du logement.

Enfin, un courriel du 12 février 2024, émanant du conciliateur de justice, indique qu'à la suite de la visite de [I], l'humidité est présente de manière flagrante dans la salle de bains, les WC et la chambre. Le conciliateur précise que la moisissure noire observée oriente l'analyse vers une mauvaise aération, mais qu'elle peut également résulter d'un problème structurel, ce qui rejoint les conclusions techniques de [I].

Par conséquent, la réalisation des travaux susmentionnés sera ordonnée, et sera en outre assorti d'une astreinte de 50,00 € par jour de retard, qui courra à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir.

Sur le préjudice matériel

Il ressort des éléments du dossier que le locataire n'a pas pu jouir du logement dans des conditions normales, en raison de désordres persistants d'humidité, de moisissures et d'infiltrations affectant plusieurs pièces du logement. Les constats successifs réalisés par [I], le conciliateur de justice, l'expert et le commissaire de justice mettent en évidence des moisissures noires, des traces d'humidité importantes, des remontées capillaires, des infiltrations d'eau, ainsi que des dégradations structurelles touchant les menuiseries, les murs, les plafonds et les installations électriques. Ces désordres ont été observés dans la salle de bains, les WC, la chambre et sur les façades extérieures, démontrant leur caractère étendu et durable.

Les photographies versées aux débats montrent notamment des murs noircis, des plafonds écaillés, de l'eau au niveau d'une ampoule, des traces d'écoulement, du salpêtre sur les biens mobiliers et des zones d'humidité atteignant 100 %. Ces éléments confirment que le logement présentait des conditions d'occupation incompatibles avec les exigences de la décence légale prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

La présence d'humidité excessive et de moisissures a nécessairement affecté les biens du locataire, notamment les meubles, vêtements et effets personnels exposés à ces conditions. Les constatations d'expertise font état de salpêtre sur le matelas et les vêtements, ce qui atteste d'une dégradation matérielle directe des biens du locataire. Les infiltrations d'eau et les défauts de ventilation ont également rendu certaines pièces difficilement utilisables, réduisant la jouissance normale du logement.

Ces désordres, persistants malgré les démarches entreprises, ont entraîné pour le locataire un préjudice matériel certain, résultant à la fois de la dégradation de ses biens et de l'impossibilité d'utiliser le logement dans des conditions conformes à sa destination. Le lien entre les désordres constatés et le préjudice subi est établi par les constats techniques et les photographies produites.
Au regard de ces éléments, il apparaît justifié d'indemniser le locataire pour le préjudice matériel subi. Compte tenu de l'ampleur des désordres, de leur durée, de leur impact sur les biens mobiliers et de la gêne occasionnée dans l'usage quotidien du logement.

Monsieur [J], [M], [D] [T] sollicite les sommes suivantes :
- 1 500,00 € en réparation de son préjudice matériel ;
- 216,62 € pour la réparation de la canalisation de la machine à laver ;
- 300,00 € pour la réalisation du procès-verbal par Commissaire de Justice du 23 octobre 2025 ;
- 25,95 € pour le changement du mitigeur de la baignoire ;
- 211,53 € pour la coupe de la haie.

Au vu des pièces justificatives produites, il ressort que les différents postes de préjudice invoqués sont établis, directement liés au sinistre et proportionnés. Le préjudice matériel, évalué à 1 500 €, est dûment justifié par les dommages causés aux biens du demandeur. La facture de 216,62 € relative à la réparation de la canalisation de la machine à laver atteste d'une intervention rendue nécessaire par les infiltrations, de sorte que cette somme doit également être remboursée. Les frais en date du 29 octobre 2025 d'un montant de 300,00 € engagés pour l'établissement du procès-verbal par Commissaire de Justice du 23 octobre 2025 constituent une mesure utile de constatation et doivent être mis à la charge du défendeur. De même, la dépense de 25,95 € correspondant au remplacement du mitigeur de la baignoire, endommagé à la suite du sinistre, est justifiée.

En revanche, la somme de 211,53 € réclamée au titre de la coupe de la haie n'est assortie d'aucun élément probant permettant d'en établir la nécessité ou le lien avec le sinistre, elle doit donc être rejetée. L'ensemble des autres montants, dûment justifiés et en lien direct avec les faits, doit être intégralement accordé.

L'ensemble de ces éléments, établis par un organisme spécialisé, confirmés par le conciliateur et étayés par des observations techniques précises, constitue un faisceau d'indices concordants démontrant que le logement ne répondait pas aux exigences de la décence légale au moment des faits. Ils permettent d'apprécier objectivement l'état du logement au regard des obligations du bailleur et des critères de sécurité et de salubrité imposés par la réglementation.

Le total des sommes accordées s'élève ainsi à : 1 500 € + 216,62 € + 300 € + 25,95 € = 2 042,57 €.

Sur la demande de suspension des loyers

Il ressort des éléments du dossier que le logement a été déclaré indécent, en raison de désordres persistants d'humidité, de moisissures, de remontées capillaires, d'infiltrations d'eau, de défauts de ventilation et de dégradations structurelles. Ces constats, établis par [I], par le conciliateur de justice, par l'expert et par le commissaire de justice, démontrent que le logement ne répond pas aux critères de décence. Il est toutefois établi que le logement n'a pas été classé insalubre, de sorte qu'il ne fait l'objet d'aucune interdiction d'habiter ou d'évacuation administrative.


Dès lors, la demande du locataire tendant à suspendre le paiement de ses loyers doit être rejetée, le logement n'étant pas insalubre et aucune notification préalable n'ayant été adressée au bailleur. 

Le locataire demeure tenu de régler son loyer, lequel constitue une créance liquide, certaine et exigible, nonobstant les désordres affectant le logement.

Toutefois, il ressort des éléments du dossier que le logement présente des caractéristiques d'indécence au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, affectant le confort et la jouissance paisible du bien. Cette situation justifie que soit prise une mesure propre à garantir la réalisation effective des travaux de mise en conformité, tout en préservant les droits du bailleur à percevoir le loyer.

Dans ces conditions, la consignation des loyers apparaît comme une mesure proportionnée, permettant d'assurer la protection du locataire sans entraîner une suspension totale du paiement, laquelle ne se justifie pas en l'absence d'insalubrité ou de dangerosité avérée du logement.

Il y a donc lieu d'autoriser la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité, lesquels devront être exécutés dans le délai fixé par le présent jugement à compter de la signification de la présente décision.

Sur la créance locative du bailleur

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "
Le bail conclu le 15 juillet 2019 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l'espèce, le bailleur produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [J], [M], [D] [T] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2025.

Au vu de ces impayés, la S.C.I. LES TROIS SAINTS a fait délivrer à monsieur [J], [M], [D] [T], le 14 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l'issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de la S.C.I. LES TROIS SAINTS.

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 15 mars 2025.

L'article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la dette locative s'établit à la somme de 2 395,27 € au paiement de laquelle monsieur [J] [T] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026 conformément au décompte actualisé versé aux débats.

La compensation entre les sommes dues par la S.C.I. LES TROIS SAINTS et par monsieur [J], [M], [D] [T] sera ordonnée dans le dispositif.

La clause résolutoire de ce fait est devenue sans objet.

Sur la diminution du loyer à compter de l’assignation

Conformément à l'article 3 1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que : " Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. "

En l'espèce, il ressort du contrat de location signé le 15 juillet 2019 que la surface du logement y est mentionnée comme étant de 41m², pour un loyer mensuel de 420,00 €. Toutefois, aucun diagnostic de performance énergétique (DPE) n'avait été remis au locataire lors de l'entrée dans les lieux, ce qui ne lui permettait pas de vérifier la superficie réelle du logement, alors même que cette information constitue un élément essentiel du bail au regard des obligations d'information du bailleur et du contenu du dossier de diagnostic technique.

Lorsque le DPE a été réalisé et transmis en avril 2024, il a établi que la surface habitable du logement était en réalité de 38,69 m², soit 2,31 m² de moins que la surface indiquée dans le contrat de bail. Cette différence représente plus de 1/20ème de la surface annoncée, puisque 1/20ème de 41m² correspond à 2,05m². La surface réelle est donc inférieure au seuil légal de tolérance, ce qui ouvre droit pour le locataire à une réduction proportionnelle du loyer.

Cette demande est fondée sur les dispositions légales relatives à l'exactitude des surfaces mentionnées dans les baux d'habitation et sur le droit du locataire à obtenir une révision du loyer lorsque la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, conformément aux principes rappelés par la jurisprudence et par les textes encadrant la location de logements.

Compte tenu de cette différence de superficie, et conformément au mécanisme légal de diminution corrélative du loyer applicable en cas d'erreur supérieure à un vingtième, Monsieur [T] sollicite l'ajustement du loyer à hauteur de la surface réellement louée. 

En appliquant la réduction proportionnelle correspondant à l'écart de superficie, le loyer mensuel doit être ramené à 396,34 €, montant applicable à compter de la présente assignation.

Sur la demande de suspension de l'engagement de caution

Conformément à l'article 2228 du code civil qui dispose que : " Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. "

En l'espèce, un acte de caution solidaire a été régularisé le 15 juillet 2019 avec la mère du locataire, Madame [B] [P].

L'acte de caution étant régulier, en cas de non-paiement du loyer courant, sa responsabilité pourra être recherchée.

Néanmoins, la créance étant éteinte, au jour du jugement, sa responsabilité sera écartée des débats.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. LES TROIS SAINTS, succombant à l'instance, sera condamnée à supporter la charge des entiers dépens.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 500,00 € sera allouée de ce chef à Monsieur [J], [M], [D] [T].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de l'E.U.R.L. [X] dans le cadre de l'affaire enregistrée sous le numéro RG 25/00313 pendante devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN JALLIEU ; 

PRONONCE l'incompétence du Juge des Contentieux de la Protection pour statuer sur les demandes relatives aux baux souscrits entre I'E.U.R.L. [X] et Monsieur [J] [T];

PRONONCE l'invalidité du congé pour vendre délivré le 14 janvier 2025 pour défaut d'intérêt légitime ; 

CONSTATE l’indécence du logement donné à bail le 15 juillet 2019 ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TROIS SAINTS à payer à Monsieur [J], [M], [D] [T] la somme de 4 032,00 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du constat d'échec en date du 24 juin 2024 jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux pour remédier aux désordres ;

ORDONNE à la S.C.I. LES TROIS SAINTS d'avoir à réaliser les travaux suivants :
- Installation d'un drain extérieur en vue de palier aux remontées d'eau d'origine tellurique,
- Piquage de l'enduit ciment sur la façade arrière du bâtiment pour permettre le séchage du mur avant la repose de l'enduit type chaux,
- Reprise des enduits et peintures,
- Mise en d'une bouche d'extraction d'air vicié dans le WC,
Sous astreinte de 50,00 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TROIS SAINTS à payer à Monsieur [J], [M], [D] [T] la somme de 2 042,57 € au titre du préjudice matériel ;

DÉBOUTE Monsieur [J], [M], [D] [T] de sa demande tendant à suspendre les loyers jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux ;

ORDONNE la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux à compter de la signification du présent jugement ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J], [M], [D] [T] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 2 395,27 au titre de la dette locative hors charges outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026 conformément au décompte actualisé versé aux débats ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par la S.C.I. LES TROIS SAINTS et par Monsieur [J], [M], [D] [T] ;

DIT que compte tenu de cette compensation, la dette locative est soldée et la clause résolutoire devient de ce fait sans objet ; 

MET HORS DE CAUSE Madame [B] [P], caution ;

FIXE le loyer à la somme de 396,34 € par mois à compter du présent jugement qui évoluera dans les mêmes conditions que celles des clauses du bail du 15 juillet 2019 ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TROIS SAINTS à payer à Monsieur [J], [M], [D] [T] 500,00 € sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TROIS SAINTS à supporter la charge des entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/00313 - N° Portalis DBYG-W-B7J-DLBU 

Plaidoirie le 19 Mai 2026

Composition du tribunal : 

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Alexandra ACACIA 





Copie exécutoire délivrée le :




à


Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [T]
né le 10 Novembre 1996 à BOURGOIN-JALLIEU (38)
52, avenue des 3 Saints
38480 LE PONT DE BEAUVOISIN

Madame [B] [P]
née le 28 Février 1975 à VENISSIEUX (69)
25 bis, rue du Docteur Schweitzer
38490 SAINT ANDRE LE GAZ

tous deux représentés par la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE substituée par Me Audrey GELIBERT, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU


DÉFENDERESSE

S.C.I. LES TROIS SAINTS
45, Chemin de la Croix
73100 GRESY SUR AIX

représentée par Me Emilie ORELLE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTERVENANTE VOLONTAIRE

E.U.R.L. [X]
45 chemin de la croix
73100 GRESY SUR AIX

représentée par Me Emilie ORELLE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 08 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.




EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 juillet 2019, consenti par la S.C.I. LES TROIS SAINTS, Monsieur [J], [M], [D] [T] a pris en location un logement situé 52 Avenue des Trois Saints 38480 LE PONT DE BEAUVOISIN en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant total de 420,00 €. 

Un acte de caution solidaire a été régularisé le jour même avec la mère du locataire, Madame “[A]” (CF BAIL ET ACTE DE CAUTION) [P].

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 15 juillet 2019 et signé le même jour.

Un avenant au contrat de bail est intervenu le 1er août 2020 pour indiquer que Monsieur [J], [M], [D] [T] a été déclarée comme seul locataire du bien.

Monsieur [J], [M], [D] [T] se plaignant de désordres affectant son logement. a pris attache avec les services administratifs contre le mal-logement en ISÈRE. Ces derniers sont venus visiter le logement le 7 février 2024 et ont dressé le constat suivant :
“Le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants : présence de remontées capillaires,
- Entrées d'air parasites : les menuiseries extérieures ne ferment pas,
- Entrées d'air parasites : les menuiseries extérieures ne sont pas étanches à l'air,
- Carence du système de ventilation : ventilation incohérente,
- Les réseaux et branchements d'électricité ne sont pas en bon état d'usage et de fonctionnement : électricité ponctuellement défectueuse,
- L'absence de DPE au moment du contrat de bail.”

Parallèlement, le conciliateur de Justice a été saisi pour tenter de régler ce litige. Il a convenu avec les parties que des travaux seraient réalisés par Monsieur [X] pour assainir le logement (remplacement de la VMC, remplacement de la fenêtre de la chambre gonflée par l'humidité, remplacement de la descente de gouttière extérieure), à charge pour Monsieur [T] d'aérer quotidiennement et de veiller à vider les bacs de déshumidificateur.

Les travaux de réparations réalisées par le bailleur n'ont pas permis de régler le problème d'humidité et l'ensemble des travaux prévus par [I] n'ont pas été réalisés.

Un constat d'échec a donc été dressé par le conciliateur de justice le 24 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice, remis à l'étude le 14 janvier 2025, la S.C.I. LES TROIS SAINTS a fait délivrer à Monsieur [J], [M], [D] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 900,42 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et dénoncé le 15 janvier 2025 à la caution.

Par acte de commissaire de justice, remis à étude le 14 janvier 2025, la S.C.I. LES TROIS SAINTS a fait délivrer à Monsieur [J], [M], [D] [T] un congé pour vendre au plus tard au 15 juillet 2025.

Par courrier du 21 janvier 2025, Madame [B] [P] a contesté le commandement de payer du 15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à personne morale le 13 mars 2025, Monsieur [J], [M], [D] [T] et Madame [B] [P] ont assigné la S.C.I. LES TROIS SAINTS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :
Prononcer la recevabilité et le bien fondé des demandes de Monsieur [J] [T] et Madame [B] [L] l'absence de clause résolutoire dans le contrat de bail signé le 15 juillet 2019 entre Monsieur [J] [T] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS;Prononcer la nullité ou, à défaut, l'invalidité du commandement délivré le 14 janvier 2025 concernant la dénonciation de la clause résolutoire, tout comme la signification de ce commandement à la caution (par voie de conséquence) ;Prononcer la nullité ou, à défaut, invalidé du congé pour vendre délivré le 14 janvier 2025 pour défaut d'intérêt légitime ;Ordonner la diminution du loyer prévu dans le bail d'habitation signé le 15 juillet 2019 entre Monsieur [J] [T] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS à la somme de 396,34 € par mois, à compter de la date d'assignation ;Enjoindre à la S.C.I. LES TROIS SAINTS d'avoir à réaliser les travaux suivants :- Installation d'un drain extérieur en vue de palier aux remontées d'eau d'origine tellurique,
- Piquage de l'enduit ciment sur la façade arrière du bâtiment pour permettre le séchage du mur avant la repose de l'enduit type chaux,
- Reprise des enduits et peintures,
- Mise en d'une bouche d'extraction d'air vicié dans le WC,
Sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compte de la décision à intervenir;
Ordonner la suspension des loyers jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux ;Ordonner la suspension de l'engagement de la caution jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux ;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 1 500,00 € en réparation de son préjudice matériel ;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 500 € par mois en réparation de son trouble de jouissance, à compter du constat d'échec en date du 24 juin 2024 jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux pour remédier aux désordres ;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] solidairement la somme de 3 100,00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A l’audience du 19 mai 2026 L’E.U.R.L. [X], représentée par Me [E], a entendu intervenir volontairement à la procédure.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mai 2026, en présence de Monsieur [J], [M], [D] [T], lequel a indiqué s’en rapporter aux termes de ses dernières conclusions N°3 dont il a sollicité l'entier bénéfice et auxquelles, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions.

Aux termes de leurs dernières conclusions N°3 déposées à l’audience du 19 mai 2026, la S.C.I. LES TROIS SAINTS et l’E.U.R.L. [X] régulièrement représentées par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

Prendre acte de l’intervention volontaire de l’E.U.R.L. [X] à la présente instance ;Dire et juger recevables et bien fondées les demandes formulées par la S.C.I. LES TROIS SAINTS et l'E.U.R.L. [X] à l'encontre de Monsieur [T] et de Mme [P] ;
En conséquence,

Débouter Monsieur [T] et Madame [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme étant particulièrement infondées et injustifiées et ce y compris la demande d'expertise judiciaire sollicitée ;A titre subsidiaire, et s'il devait être fait droit à la demande d'expertise judiciaire, dire et juger que Monsieur [T] et Madame [P] prendront à leur charge les frais d'expertise afférents ;

Et A titre principal,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2025, En tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés du locataire à son obligation de payer les loyers et charges à son échéance et faute de laisser au propriétaire bailleur l'accès au logement pour la réalisation des travaux nécessaires à sa remise en état ;Ordonner la libération immédiate des lieux par Monsieur [J] [T] et tous occupants de son chef ;Ordonner à défaut de libération spontanée l'expulsion de Monsieur [J] [T] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours' de la force publique ;Condamner solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [P], ès qualité de caution, à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 2 599,86 € au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation arrêté au 12 mai 2026, sous réserve d'actualisation au jour de l'audience ;Condamner solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [P] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisé augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux qui se matérialisera par la restitution des clés et d'un logement vide ;Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, juger qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou d'un seul terme de loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l'expulsion pourra être entreprise ;
A titre subsidiaire,
S'entendre dire et juger que Monsieur [J] [T] devra libérer les lieux loués de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef et satisfaire à ses obligations de locataire sortant dès le 14 juillet 2025 date d'effet du congé pour vente délivré ;S'entendre dire et juger qu'à défaut, Monsieur [J] [T] ainsi que tout occupant de leur chef, seront expulsés des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer tel qu'il serait exigible si le bail n'avait pas été résilié, outre charges et taxes ;Condamner solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [P] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS cette indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celle de tout occupant de leur chef ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
A titre reconventionnel,
Condamner Monsieur [T] à payer à l'E.U.R.L. [X] la somme de 1 787,61 € au titre des réparations locatives et travaux de remise en état des lieux loués, à savoir les deux garages ;Condamner Monsieur [T] à payer à l'E.U.R.L. [X] la somme de 272,81 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 8 avril au 26 juin 2024 au titre des deux garages ;Condamner Monsieur [T] à payer à l'E.U.R.L. [X] la somme de 405,20 € au titre des frais de constat d'huissier ;
A titre subsidiaire,
Et compte tenu de la cession de créance intervenue le 6 février 2026 entre l'E.U.R.L. [X] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS, notifiée à Monsieur [T] :

Condamner Monsieur [T] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 1 787,61 € au titre des réparations locatives et travaux de remise en état des lieux loués, à savoir les deux garages ;Condamner Monsieur [T] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 272,81 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 8 avril au 26 juin 2024 au titre des deux garages ;Condamner Monsieur [T] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 405,20 € au titre des frais de constat d'huissier ;
En tout état de cause,
Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [P] à régler à la S.C.I. LES TROIS SAINTS et à l'E.U.R.L. [X] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l'instance et ce y compris les frais d'huissier de justice afférents au congé délivré ainsi qu'au commandement de payer délivré.
En réponse, aux termes de leurs dernières écritures n°3, Monsieur [J], [M], [D] [T] et Madame [B] [P] demandent au tribunal de :

Prononcer la nullité de l'intervention volontaire de I'E.U.R.L. [X] pour défaut de personnalité juridique depuis le 30 septembre 2025,Prononcer l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de I'E.U.R.L. [X] dans le cadre de l'affaire enregistrée sous le numéro RG 25/00313 pendante devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN JALLIEU ;Prononcer l'incompétence du Juge des Contentieux de la Protection pour statuer sur les demandes relatives aux baux souscrits entre I'E.U.R.L. [X] et Monsieur [J] [T] ;
AVANT DIRE DROIT,
Désigner tel expert qu'il plaira au Juge avec mission de :- Recueillir les explications des parties et prendre connaissance des documents de la cause,
- Visiter les lieux sis 52, Avenue des 3 Saints - 38480 LE PONT DE BEAUVOISIN, constater les désordres et les décrire,
- En rechercher les causes et dire s'ils confèrent le caractère d'insalubrité ou de non-décence au logement loué,
- Déterminer les responsabilités,
- Indiquer les travaux propres à y remédier et en évaluer le coût,
- Apprécier, éventuellement, les préjudices subis par le locataire (préjudice financier, matériel, moral et trouble de jouissance),
- S'expliquer techniquement dans le cas des chefs de mission ci-dessus sur les dires et observations des parties,
Dire que l'expert déposera son rapport dans le délai que le Tribunal lui impartira;Dire qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par Ordonnance rendue sur la simple requête de la partie la plus diligente;Ordonner la suspension des loyers jusqu'au dépôt du rapport de l'expert désigné;Ordonner la suspension de l'engagement de la caution jusqu'au dépôt du rapport de l'expert désigné;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,

1. Sur la clause résolutoire,

Constater l'absence de clause résolutoire dans le contrat de bail signé le 15 juillet 2019 entre Monsieur [J] [T] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS;Prononcer la nullité ou, à défaut, l'invalidité du commandement délivré le 14 janvier 2025 concernant la dénonciation de la clause résolutoire, tout comme la signification de ce commandement à la caution (par voie de conséquence);
Si le juge retenait tout de même l'existence d'une clause résolutoire dans le contrat de bail,
Constater que Monsieur [J] [T] a repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer son arriéré locatif;Accorder des délais de paiement à Monsieur [J] [T] à hauteur de 50,00 € par mois pour qu'il apure son arriéré locatif ;Suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés et dire qu'elle sera sans effet si Monsieur [J] [T] respecte les délais ;
2. Sur le congé pour vendre,

Prononcer la nullité ou, à défaut, l'invalidité du congé pour vendre délivré le 14 janvier 2025 pour défaut d'intérêt légitime ;
3. Sur le non-respect des obligations du bailleur et les demandes indemnitaires

Ordonner la diminution du loyer prévu dans le bail d'habitation signé le 15 juillet 2019 entre Monsieur [J] [T] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS à la somme de 396,34 € par mois, à compter de la date d'assignation;Enjoindre à la S.C.I. LES TROIS SAINTS d'avoir à réaliser les travaux suivants :- Installation d'un drain extérieur en vue de palier aux remontées d'eau d'origine tellurique,
- Piquage de l'enduit ciment sur la façade arrière du bâtiment pour permettre le séchage, du mur avant la repose de l'enduit type chaux,
- Reprise des enduits et peintures,
- Mise en d'une bouche d'extraction d'air vicié dans le WC,
Sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compte de la décision à intervenir ;
Ordonner la suspension des loyers jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux;Ordonner la suspension de l'engagement de la caution jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux ;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] les sommes de:- 1 500 € en réparation de son préjudice matériel ;
- 216,62 € pour la réparation de la canalisation de la machine à laver ;
- 300 € pour la réalisation du procès-verbal par Commissaire de Justice du 23 octobre 2025 ;
- 25,95 € pour le changement du mitigeur de la baignoire ;
- 211,53 € pour la coupe de la haie ;
Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 500,00 € par mois en réparation de son trouble de jouissance, à compter du constat d'échec en date du 24 juin 2024 jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux pour remédier aux désordres ;
4. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS à verser à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] solidairement la somme de 3 100,00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile;Condamner la S.C.I. LES TROIS SAINTS aux entiers dépens d'instance y compris ceux découlant de l'article A444-32 du Code de Commerce en cas d'exécution forcée ;
5. Sur les demandes adverses

Prononcer la nullité de la cession de créance intervenue entre I'E.U.R.L. [X] et la S.C.I. LES TROIS SAINTS le 6 février 2026 ;Débouter la S.C.I. LES TROIS SAINTS de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples et/ou contraires, y compris des demandes formées au titre de la cession de créance nulle;
L'affaire a été mise en délibérée au 02 juillet 2026, par mise à disposition au greffe et prorogée au 08 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.


En l'espèce, le litige est relatif à une demande en paiement des loyers et charges, outre les frais relatifs aux réparations locatives dans le cadre d'un bail d'habitation, dont le montant est inférieur à 5 000,00 €.

Par conséquent, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la validité du congé pour vendre

Selon l'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " I. - Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.(...)
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. "

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et de maintenir celui ci en état de servir à l'usage prévu par le contrat.

Par acte de commissaire de justice, remis l'étude le 14 janvier 2025, la S.C.I. LES TROIS SAINTS a fait délivrer à Monsieur [J], [M], [D] [T] un congé pour vendre au plus tard au 15 juillet 2025.

Il ressort des éléments du dossier que le logement occupé par le locataire a fait l'objet d'un constat de non décence, notamment à travers la notification de la Caisse des allocations familiales du 03 mai 2024 suite au rapport et à la visite du 07 février 2024 du logement par l'organisme [I], laquelle a relevé plusieurs désordres affectant la salubrité et la sécurité du logement. La Caisse des allocations familiales a imparti au bailleur un délai de dix huit mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

Cette non décence a été confirmée par divers éléments concordants, parmi lesquels le constat d'échec de la conciliation du 26 juin 2024, le rapport d'expertise du 18 septembre 2024 et le procès-verbal de constat du 23 octobre 2025, lesquels décrivent des désordres persistants tels que des moisissures, des infiltrations d'eau, des défauts de ventilation, des traces d'humidité et des dégradations structurelles affectant plusieurs pièces du logement. Ces éléments démontrent que les désordres étaient connus, persistants et non résolus à la date de délivrance du congé.

Il apparaît que le congé pour vendre a été délivré dans une temporalité très proche de plusieurs événements significatifs, notamment la déclaration officielle de non décence, les démarches du locataire visant à obtenir la réalisation des travaux et la persistance des désordres d'humidité et d'infiltrations. Cette proximité chronologique entre la reconnaissance de la non décence et la délivrance du congé est de nature à interroger sur les conditions dans lesquelles le bailleur a exercé son droit de donner congé, lequel doit s'inscrire dans le respect de l'ensemble de ses obligations légales, y compris celle de délivrer un logement décent pendant toute la durée du bail.


La chronologie des faits conduit ainsi à examiner si le congé pour vendre a été délivré dans le cadre normal de l'exercice du droit de propriété ou s'il intervient dans un contexte où le bailleur n'avait pas satisfait à ses obligations essentielles, alors même que des travaux de mise en conformité étaient attendus. L'état du logement au moment de la délivrance du congé, combiné à la succession rapprochée des événements, constitue un élément pertinent pour apprécier la régularité et l'opposabilité du congé pour vendre au regard des exigences légales.

Dans ces conditions, le congé pour vendre, bien que formellement régulier, est entaché d'irrégularité en raison du manquement du bailleur à son obligation de décence. Il peut donc être déclaré inopposable au locataire.

Il convient en conséquence de neutraliser les effets du congé pour vendre, tant que le bailleur n'a pas exécuté les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.

Sur la demande d'expertise avant dire droit

Conformément à l'article 146 du code de procédure civile qui dispose que : " Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. "

En l'espèce, s'agissant de la demande d'expertise avant dire droit, il ressort des pièces du dossier que l'état du logement est déjà établi de manière claire, précise et concordante par plusieurs documents techniques et constats successifs. La visite de [I] du 07 février 2024, le constat d'échec de la conciliation du 26 juin 2024, le rapport d'expertise du 18 septembre 2024 ainsi que le procès-verbal de constat du 23 octobre 2025 décrivent tous, de manière détaillée, des désordres persistants d'humidité, de moisissures, de remontées capillaires, d'infiltrations d'eau, de défauts de ventilation.

Ces éléments, émanant d'intervenants différents à des chronologies différentes, suffisent à caractériser l'état du logement au regard des critères de décence légale.

Les constatations techniques déjà versées aux débats sont suffisamment complètes pour permettre au Juge de statuer sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction supplémentaire. 

L'expertise sollicitée n'apporterait pas d'éléments nouveaux déterminants, dès lors que les désordres sont déjà documentés, localisés et analysés, tant dans leur nature que dans leurs causes probables. La mesure sollicitée apparaît ainsi inutile, dès lors que les faits sont suffisamment établis pour permettre au juge de trancher le litige.

Il convient en conséquence d'écarter la demande d'expertise avant dire droit, les éléments déjà produits permettant de statuer utilement sur les demandes des parties.

Sur l'intervention volontaire de l'E.U.R.L. [X] et sur la cession de créance

Conformément à l'article 117 du code de procédure civile qui dispose que : " constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : Le défaut de capacité d'ester en justice ;Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. "

Conformément à l'article 122 du code de procédure civile qui dispose que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "

Conformément à l'article 325 du code de procédure civile qui dispose que : " L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. "



L'article L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire " Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. "

En l'espèce, il ressort des publications au BODACC que la radiation de l'E.U.R.L. [X] a été enregistrée les 06 et 07 décembre 2025.

Dès cette date, l'E.U.R.L. [X] a perdu sa personnalité juridique, de sorte qu'elle ne peut plus agir en justice.

L'intervention volontaire de l'E.U.R.L. [X] est, par ailleurs, sans rapport avec le présent litige. En effet, cette intervention concerne deux garages, alors que le présent litige porte exclusivement sur un contrat de bail d'habitation. Dès lors, L'E.U.R.L. [X] ne justifie donc d'aucun lien suffisant avec l'objet du litige, condition pourtant indispensable à la recevabilité d'une intervention volontaire.

En outre, le juge des contentieux de la protection n'est pas compétent pour connaître des demandes nouvelles formées par l'E.U.R.L. [X], lesquelles ne concernent ni un bail d'habitation, ni l'occupation d'un logement, mais uniquement des baux de garages, lesquels ne constituent pas l'accessoire du bail d'habitation rattachable au présent litige.

Il s'ensuit que l'intervention volontaire de l'E.U.R.L. [X] doit être déclarée irrecevable, et que l'E.U.R.L. [X] doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes.

Sur l'obligation de délivrance d'un logement décent

Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 : " Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. "

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : " Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. "

L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute.

En l'espèce, l'état des lieux contradictoire d'entrée a eu lieu le 15 juillet 2019. Avec cet état des lieux, aucune photographies n'est annexée au constat. Toutes les pièces du logement sont déclarées comme étant en bon état.

Au cours de l'occupation, Monsieur [J] [T] s'est plaint de désordre affectant son logement.

Monsieur [T] a pris attache avec les services administratifs contre le mal-logement en ISÈRE. Ces derniers sont venus visiter le logement le 7 février 2024 et ont dressé le constat suivant :
- Le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants : présence de remontées capillaires,
- Le logement présent des entrées d'air parasites : les menuiseries extérieures ne ferment pas et ne sont pas étanches à l'air,
- Le système de ventilation est incohérent,
- Les réseaux et branchements d'électricité ne sont pas en bon état d'usage et de fonctionnement,
- L'absence de DPE au moment du contrat de bail,

Le logement a donc été déclaré comme non-décent. Des travaux ont été listés pour remédier aux désordres et rendre le logement décent.

En l'espèce, il ressort des échanges versés au dossier que la S.C.I. LES TROIS SAINTS, bailleur, a indiqué dans plusieurs courriels adressés à [I] qu'avant d'engager des travaux plus conséquents, il envisageait dans un premier temps d'appliquer un produit fongicide destiné à traiter les moisissures résiduelles, puis de procéder à la pose d'une peinture anti humidité, afin de limiter les effets persistants d'humidité dans le logement. Des photographies des produits envisagés ont été jointes à ces échanges.

Parallèlement, le Conciliateur de Justice a été saisi pour tenter de régler ce litige.

En outre, il ressort du courrier du 12 février 2024 émanant du conciliateur de justice que celui-ci a rappelé les différentes démarches entreprises par la S.C.I. LES TROIS SAINTS pour tenter de remédier aux désordres signalés. Dans ce même courrier, le conciliateur indique que Monsieur [X] a consenti un geste " commercial " en réduisant le loyer de 435,00 € à 300,00 € pour les mois de février, mars et avril 2024, en raison des désagréments liés à l'état du logement.

Il apparaît que la S.C.I. LES TROIS SAINTS n'a pas réalisé les travaux préconisés par [I].

Par conséquent, le conciliateur de justice a dressé, le 26 juin 2024, un constat d'échec de la tentative de conciliation. Il y est précisé que les problèmes d'humidité demeuraient présents dans le logement et qu'aucune solution amiable n'avait pu être trouvée entre les parties.

Un rapport d'expertise non contradictoire en date du 18 septembre 2024 est ensuite venu confirmer la persistance et l'ampleur des désordres affectant le logement. L'expert a relevé :
Dans la salle de bain : la présence de moisissures au plafond, imputables à un défaut de VMC, ainsi que des traces d'écoulement consécutives à une fuite survenue lors du remplacement du cumulus du logement situé à l'étage supérieur,Dans la chambre : l'absence de moisissures sur les parois, mais la présence de salpêtre sur des biens mobiliers (matelas, vêtements), phénomène attribué au défaut de VMC antérieur à son remplacement,Dans les WC : des dommages d'humidité sur le caisson du WC, consécutifs à un dégât des eaux provenant de l'étage supérieur, ainsi que des traces d'humidité en pied de cloison et sur le cadre en bois de la porte. L'humidité mesurée atteignait 100 %, ce qui a conduit l'expert à suspecter une fuite active en dalle.
Ces éléments concordants, issus tant de la tentative de conciliation que de l'expertise technique, démontrent que les désordres liés à l'humidité étaient persistants, et affectaient plusieurs pièces du logement.

En outre, par courrier du 03 mai 2024, la Caisse des allocations familiales a notifié un constat de non décence du logement, à la suite du diagnostic réalisé. Il y est indiqué que le propriétaire dispose d'un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

L'ensemble de ces éléments constitue un faisceau d'indices concordants permettant d'apprécier l'état du logement au regard des critères de décence. Ils montrent que les désordres d'humidité, de moisissures et d'infiltrations étaient connus, persistants et n'avaient pas été résolus à la date des différents actes et démarches entrepris.

Il ressort des pièces du dossier que Madame [Q] [O], ancienne locataire des lieux, atteste avoir subi les mêmes désordres que le locataire actuel. Son témoignage fait état de problèmes récurrents d'humidité et de moisissures. Des photographies versées aux débats corroborent ces déclarations : elles montrent notamment des moisissures, des traces d'humidité et la présence d'eau au niveau d'une ampoule au plafond, révélant des infiltrations significatives.

Il est soutenu que le locataire actuel aurait volontairement empêché le bailleur d'accéder au logement pour réaliser les travaux nécessaires à la remise en état. Toutefois, un courrier du 21 mai 2025, émanant du conseil du locataire et adressé au conseil du propriétaire, indique au contraire que le locataire sollicitait expressément la réalisation des travaux destinés à résoudre les problèmes d'humidité et d'infiltrations. Ce courrier attire l'attention sur la nécessité d'intervenir pour stopper les entrées d'eau, et les photographies jointes montrent que des infiltrations demeuraient visibles à cette date.

Par ailleurs, il ressort des échanges entre [I] et Monsieur [X] que, si ce dernier indiquait dans ses courriers vouloir, dans un premier temps, appliquer un produit fongicide pour traiter les moisissures résiduelles puis une peinture anti-humidité en cas de persistance d'humidité, ces interventions demeuraient strictement superficielles et ne répondaient pas aux travaux structurels qui lui avaient été enjoint par [I], lesquels portaient notamment sur les remontées capillaires, l'étanchéité des menuiseries, la ventilation défaillante et la nécessité d'un drainage extérieur. 



Ainsi, le bailleur ne manifestait pas l'intention de procéder aux réparations substantielles requises pour assurer la conformité du logement aux critères de décence légale. Des photographies des produits envisagés ont été communiquées. Il apparaît toutefois que Monsieur [J] [T] aurait refusé l'accès au logement pour ces interventions ponctuelles, ce qui a limité la mise en œuvre de ces mesures.

De surcroît, le 03 mars 2024, le bailleur a proposé à son locataire d'échanger d'appartement par un appartement " très sain " cet accord à l'amiable pourrait laisser pensé qu'il tente de se décharger de ses obligations afin de pouvoir éviter de réaliser les travaux et de se soustraire à ses obligations qui lui incombe en tant que bailleur.
Ces constats ont été renforcés par un procès-verbal de constat du 23 octobre 2025, dressé par commissaire de justice à la requête de Monsieur [J] [T]. Il y est décrit :
Salle de bains : plafond noirci et écaillé, taches alignées, bas de mur taché d'humidité ; la VMC fonctionne mais n'aspire pas suffisamment, une feuille de papier ne tenant pas en place,WC : murs tachés, auréolés, écaillés, humidité en bas de paroi ; caisson sous plafond effrité ; absence de bouche d'extraction,Chambre : radiateur électrique branché sur une prise sans sortie de câbles ; présence d'eau courant au sol contre le mur ; interrupteur pendant au bout d'un fil non fixé,Accès cave : présence d'un étai soutenant une poutre près de la porte d'entrée,Extérieur : sol détrempé et glissant à l'arrière du bâtiment ; façade fissurée et écaillée laissant apparaître le pisé ; enduit se décollant ; poutre en façade effritée ; bandeau de bois sous toiture auréolé ; pan de toiture arrière irrégulier, avec mousses et reprises ; pan avant en meilleur état. Les photographies annexées montrent des morceaux de mur effrités, des parois se désagrégeant et une toiture semblant en mauvais état.
Ainsi, ces éléments permettent raisonnablement de croire que le logement a été délivré au locataire dans un état conforme lors de son entrée aucune réserve particulière n'ayant été formulée et aucun désordre n'ayant été signalé à cette date. Il ressort en revanche des éléments produits, que des moisissures sont apparues postérieurement à l'entrée dans les lieux, affectant l'intérieur de l'habitation. Ces désordres traduisent l'existence de problèmes d'humidité survenus en cours de bail.

Les pièces versées à la procédure par la S.C.I. LES TROIS SAINTS ne suffisent pas à démontrer que les dégradations du logement ont eu lieu sans sa faute alors que Monsieur [J], [M], [D] [T] fait état de " nombreux désordres ".

Ainsi, ces éléments démontrent que si le logement était conforme au début de la location, son état s'est postérieurement dégradé entraînant pour le locataire une altération de ses conditions normales de jouissance.

Eu égard aux éléments versés aux débats, il apparaît que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparation.

Monsieur [J], [M], [D] [T] sollicite l'octroi de la somme de 500,00 € par mois en réparation de son trouble de jouissance, à compter du constat d'échec en date du 24 juin 2024 jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux pour remédier aux désordres.

Le montant réclamé de 500,00 € par mois au titre du préjudice de jouissance apparaît disproportionné, dans la mesure où il excède la valeur locative du logement, fixée à 420 € mensuels.

Conformément au principe de réparation intégrale, le préjudice de jouissance doit compenser la perte d'usage réelle du bien, sans conduire à un enrichissement injustifié du locataire.

En retenant une base de 40 % du loyer, soit 168,00 € par mois, l'indemnisation demeure proportionnée à la gêne subie.

Sur une période de 24 mois (du 24 juin 2024 au 18 juin 2026), le préjudice de jouissance peut donc être évalué à : 168 € × 24 mois = 4 032, 00€.


Par conséquent, la somme de 4 032,00 € sera accordée à Monsieur [J], [M], [D] [T] en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la réalisation de travaux de remise en état du logement

En l'espèce, la visite réalisée par [I] le 07 février 2024 met en évidence plusieurs désordres affectant la structure et les équipements du logement. S'agissant des menuiseries, il est relevé des infiltrations d'air au niveau de la porte d'entrée et de la fenêtre de la chambre, cette dernière ne pouvant plus se fermer en raison de sa dégradation par l'humidité. Ces éléments traduisent une absence d'étanchéité conforme aux exigences du décret décence.

Concernant la ventilation, [I] constate l'absence de bouche d'extraction dans les WC, ainsi qu'un diamètre de rejet non conforme. Des traces importantes d'humidité sont observées en bas des murs, imputées à des remontées capillaires, ce qui révèle un défaut structurel d'assainissement du bâti. Ces éléments témoignent d'une ventilation insuffisante et d'un défaut de traitement de l'humidité, incompatibles avec les critères de salubrité attendus.

La conclusion de [I] indique que le logement ne répond pas aux critères de décence, et qu'il doit être considéré comme indécent, bien que non classé insalubre. Cette appréciation est fondée sur le relevé des défauts au regard du décret SRU et du règlement sanitaire départemental, lesquels exigent que le logement garantisse la sécurité physique et la santé des occupants. [I] relève notamment la présence de remontées capillaires, l'absence d'étanchéité des menuiseries extérieures, une carence du système de ventilation, ainsi que des réseaux électriques ponctuellement défectueux, ne permettant pas de considérer l'installation comme en bon état d'usage et de fonctionnement.

Les travaux préconisés par [I] sont conséquents et visent à remédier à des désordres structurels. Ils comprennent l'installation d'un drain extérieur pour traiter les remontées d'eau d'origine tellurique, le piquage de l'enduit ciment sur la façade arrière afin de permettre le séchage du mur avant repose d'un enduit à la chaux, la reprise des enduits et peintures, la mise en place d'une bouche d'extraction d'air vicié dans les WC, ainsi que le raccordement conforme du radiateur de la chambre sur une sortie de câbles. L'ampleur de ces travaux confirme que les désordres constatés ne relèvent pas d'un simple entretien courant mais d'une mise en conformité structurelle du logement.

Le compte rendu de visite précise également que le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la signature ou du renouvellement du bail, comprenant notamment le DPE, l'ERP, et, selon la date de construction, les diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz ou bruit. Cette mention souligne l'importance de l'information due au locataire sur l'état réel du logement.

Enfin, un courriel du 12 février 2024, émanant du conciliateur de justice, indique qu'à la suite de la visite de [I], l'humidité est présente de manière flagrante dans la salle de bains, les WC et la chambre. Le conciliateur précise que la moisissure noire observée oriente l'analyse vers une mauvaise aération, mais qu'elle peut également résulter d'un problème structurel, ce qui rejoint les conclusions techniques de [I].

Par conséquent, la réalisation des travaux susmentionnés sera ordonnée, et sera en outre assorti d'une astreinte de 50,00 € par jour de retard, qui courra à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir.

Sur le préjudice matériel

Il ressort des éléments du dossier que le locataire n'a pas pu jouir du logement dans des conditions normales, en raison de désordres persistants d'humidité, de moisissures et d'infiltrations affectant plusieurs pièces du logement. Les constats successifs réalisés par [I], le conciliateur de justice, l'expert et le commissaire de justice mettent en évidence des moisissures noires, des traces d'humidité importantes, des remontées capillaires, des infiltrations d'eau, ainsi que des dégradations structurelles touchant les menuiseries, les murs, les plafonds et les installations électriques. Ces désordres ont été observés dans la salle de bains, les WC, la chambre et sur les façades extérieures, démontrant leur caractère étendu et durable.

Les photographies versées aux débats montrent notamment des murs noircis, des plafonds écaillés, de l'eau au niveau d'une ampoule, des traces d'écoulement, du salpêtre sur les biens mobiliers et des zones d'humidité atteignant 100 %. Ces éléments confirment que le logement présentait des conditions d'occupation incompatibles avec les exigences de la décence légale prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

La présence d'humidité excessive et de moisissures a nécessairement affecté les biens du locataire, notamment les meubles, vêtements et effets personnels exposés à ces conditions. Les constatations d'expertise font état de salpêtre sur le matelas et les vêtements, ce qui atteste d'une dégradation matérielle directe des biens du locataire. Les infiltrations d'eau et les défauts de ventilation ont également rendu certaines pièces difficilement utilisables, réduisant la jouissance normale du logement.

Ces désordres, persistants malgré les démarches entreprises, ont entraîné pour le locataire un préjudice matériel certain, résultant à la fois de la dégradation de ses biens et de l'impossibilité d'utiliser le logement dans des conditions conformes à sa destination. Le lien entre les désordres constatés et le préjudice subi est établi par les constats techniques et les photographies produites.
Au regard de ces éléments, il apparaît justifié d'indemniser le locataire pour le préjudice matériel subi. Compte tenu de l'ampleur des désordres, de leur durée, de leur impact sur les biens mobiliers et de la gêne occasionnée dans l'usage quotidien du logement.

Monsieur [J], [M], [D] [T] sollicite les sommes suivantes :
- 1 500,00 € en réparation de son préjudice matériel ;
- 216,62 € pour la réparation de la canalisation de la machine à laver ;
- 300,00 € pour la réalisation du procès-verbal par Commissaire de Justice du 23 octobre 2025 ;
- 25,95 € pour le changement du mitigeur de la baignoire ;
- 211,53 € pour la coupe de la haie.

Au vu des pièces justificatives produites, il ressort que les différents postes de préjudice invoqués sont établis, directement liés au sinistre et proportionnés. Le préjudice matériel, évalué à 1 500 €, est dûment justifié par les dommages causés aux biens du demandeur. La facture de 216,62 € relative à la réparation de la canalisation de la machine à laver atteste d'une intervention rendue nécessaire par les infiltrations, de sorte que cette somme doit également être remboursée. Les frais en date du 29 octobre 2025 d'un montant de 300,00 € engagés pour l'établissement du procès-verbal par Commissaire de Justice du 23 octobre 2025 constituent une mesure utile de constatation et doivent être mis à la charge du défendeur. De même, la dépense de 25,95 € correspondant au remplacement du mitigeur de la baignoire, endommagé à la suite du sinistre, est justifiée.

En revanche, la somme de 211,53 € réclamée au titre de la coupe de la haie n'est assortie d'aucun élément probant permettant d'en établir la nécessité ou le lien avec le sinistre, elle doit donc être rejetée. L'ensemble des autres montants, dûment justifiés et en lien direct avec les faits, doit être intégralement accordé.

L'ensemble de ces éléments, établis par un organisme spécialisé, confirmés par le conciliateur et étayés par des observations techniques précises, constitue un faisceau d'indices concordants démontrant que le logement ne répondait pas aux exigences de la décence légale au moment des faits. Ils permettent d'apprécier objectivement l'état du logement au regard des obligations du bailleur et des critères de sécurité et de salubrité imposés par la réglementation.

Le total des sommes accordées s'élève ainsi à : 1 500 € + 216,62 € + 300 € + 25,95 € = 2 042,57 €.

Sur la demande de suspension des loyers

Il ressort des éléments du dossier que le logement a été déclaré indécent, en raison de désordres persistants d'humidité, de moisissures, de remontées capillaires, d'infiltrations d'eau, de défauts de ventilation et de dégradations structurelles. Ces constats, établis par [I], par le conciliateur de justice, par l'expert et par le commissaire de justice, démontrent que le logement ne répond pas aux critères de décence. Il est toutefois établi que le logement n'a pas été classé insalubre, de sorte qu'il ne fait l'objet d'aucune interdiction d'habiter ou d'évacuation administrative.


Dès lors, la demande du locataire tendant à suspendre le paiement de ses loyers doit être rejetée, le logement n'étant pas insalubre et aucune notification préalable n'ayant été adressée au bailleur. 

Le locataire demeure tenu de régler son loyer, lequel constitue une créance liquide, certaine et exigible, nonobstant les désordres affectant le logement.

Toutefois, il ressort des éléments du dossier que le logement présente des caractéristiques d'indécence au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, affectant le confort et la jouissance paisible du bien. Cette situation justifie que soit prise une mesure propre à garantir la réalisation effective des travaux de mise en conformité, tout en préservant les droits du bailleur à percevoir le loyer.

Dans ces conditions, la consignation des loyers apparaît comme une mesure proportionnée, permettant d'assurer la protection du locataire sans entraîner une suspension totale du paiement, laquelle ne se justifie pas en l'absence d'insalubrité ou de dangerosité avérée du logement.

Il y a donc lieu d'autoriser la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité, lesquels devront être exécutés dans le délai fixé par le présent jugement à compter de la signification de la présente décision.

Sur la créance locative du bailleur

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "
Le bail conclu le 15 juillet 2019 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l'espèce, le bailleur produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [J], [M], [D] [T] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2025.

Au vu de ces impayés, la S.C.I. LES TROIS SAINTS a fait délivrer à monsieur [J], [M], [D] [T], le 14 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l'issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de la S.C.I. LES TROIS SAINTS.

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 15 mars 2025.

L'article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la dette locative s'établit à la somme de 2 395,27 € au paiement de laquelle monsieur [J] [T] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026 conformément au décompte actualisé versé aux débats.

La compensation entre les sommes dues par la S.C.I. LES TROIS SAINTS et par monsieur [J], [M], [D] [T] sera ordonnée dans le dispositif.

La clause résolutoire de ce fait est devenue sans objet.

Sur la diminution du loyer à compter de l’assignation

Conformément à l'article 3 1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que : " Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. "

En l'espèce, il ressort du contrat de location signé le 15 juillet 2019 que la surface du logement y est mentionnée comme étant de 41m², pour un loyer mensuel de 420,00 €. Toutefois, aucun diagnostic de performance énergétique (DPE) n'avait été remis au locataire lors de l'entrée dans les lieux, ce qui ne lui permettait pas de vérifier la superficie réelle du logement, alors même que cette information constitue un élément essentiel du bail au regard des obligations d'information du bailleur et du contenu du dossier de diagnostic technique.

Lorsque le DPE a été réalisé et transmis en avril 2024, il a établi que la surface habitable du logement était en réalité de 38,69 m², soit 2,31 m² de moins que la surface indiquée dans le contrat de bail. Cette différence représente plus de 1/20ème de la surface annoncée, puisque 1/20ème de 41m² correspond à 2,05m². La surface réelle est donc inférieure au seuil légal de tolérance, ce qui ouvre droit pour le locataire à une réduction proportionnelle du loyer.

Cette demande est fondée sur les dispositions légales relatives à l'exactitude des surfaces mentionnées dans les baux d'habitation et sur le droit du locataire à obtenir une révision du loyer lorsque la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, conformément aux principes rappelés par la jurisprudence et par les textes encadrant la location de logements.

Compte tenu de cette différence de superficie, et conformément au mécanisme légal de diminution corrélative du loyer applicable en cas d'erreur supérieure à un vingtième, Monsieur [T] sollicite l'ajustement du loyer à hauteur de la surface réellement louée. 

En appliquant la réduction proportionnelle correspondant à l'écart de superficie, le loyer mensuel doit être ramené à 396,34 €, montant applicable à compter de la présente assignation.

Sur la demande de suspension de l'engagement de caution

Conformément à l'article 2228 du code civil qui dispose que : " Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. "

En l'espèce, un acte de caution solidaire a été régularisé le 15 juillet 2019 avec la mère du locataire, Madame [B] [P].

L'acte de caution étant régulier, en cas de non-paiement du loyer courant, sa responsabilité pourra être recherchée.

Néanmoins, la créance étant éteinte, au jour du jugement, sa responsabilité sera écartée des débats.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. LES TROIS SAINTS, succombant à l'instance, sera condamnée à supporter la charge des entiers dépens.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 500,00 € sera allouée de ce chef à Monsieur [J], [M], [D] [T].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de l'E.U.R.L. [X] dans le cadre de l'affaire enregistrée sous le numéro RG 25/00313 pendante devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN JALLIEU ; 

PRONONCE l'incompétence du Juge des Contentieux de la Protection pour statuer sur les demandes relatives aux baux souscrits entre I'E.U.R.L. [X] et Monsieur [J] [T];

PRONONCE l'invalidité du congé pour vendre délivré le 14 janvier 2025 pour défaut d'intérêt légitime ; 

CONSTATE l’indécence du logement donné à bail le 15 juillet 2019 ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TROIS SAINTS à payer à Monsieur [J], [M], [D] [T] la somme de 4 032,00 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du constat d'échec en date du 24 juin 2024 jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux pour remédier aux désordres ;

ORDONNE à la S.C.I. LES TROIS SAINTS d'avoir à réaliser les travaux suivants :
- Installation d'un drain extérieur en vue de palier aux remontées d'eau d'origine tellurique,
- Piquage de l'enduit ciment sur la façade arrière du bâtiment pour permettre le séchage du mur avant la repose de l'enduit type chaux,
- Reprise des enduits et peintures,
- Mise en d'une bouche d'extraction d'air vicié dans le WC,
Sous astreinte de 50,00 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TROIS SAINTS à payer à Monsieur [J], [M], [D] [T] la somme de 2 042,57 € au titre du préjudice matériel ;

DÉBOUTE Monsieur [J], [M], [D] [T] de sa demande tendant à suspendre les loyers jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux ;

ORDONNE la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la réalisation définitive et effective des travaux à compter de la signification du présent jugement ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J], [M], [D] [T] à payer à la S.C.I. LES TROIS SAINTS la somme de 2 395,27 au titre de la dette locative hors charges outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026 conformément au décompte actualisé versé aux débats ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par la S.C.I. LES TROIS SAINTS et par Monsieur [J], [M], [D] [T] ;

DIT que compte tenu de cette compensation, la dette locative est soldée et la clause résolutoire devient de ce fait sans objet ; 

MET HORS DE CAUSE Madame [B] [P], caution ;

FIXE le loyer à la somme de 396,34 € par mois à compter du présent jugement qui évoluera dans les mêmes conditions que celles des clauses du bail du 15 juillet 2019 ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TROIS SAINTS à payer à Monsieur [J], [M], [D] [T] 500,00 € sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TROIS SAINTS à supporter la charge des entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 325, code civil 1194, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code civil 1721, code civil 1732, code civil 2228, code de commerce A444-32, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de l'organisation judiciaire R213-9-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Vannes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00276

  en commun : code civil 1721, code de commerce A444-32, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 8 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Amiens · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01032

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rodez · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00109

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 25/01882

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Tarascon · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 25/00817

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tulle · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00052

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00904

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/01928

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1

Mise à jour de la source le 2026-09-09T19:18:16.774Z.