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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rodez, JCP, 4 juin 2026, n° 25/00109

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 22 décembre 2021, ayant pris effet le 1er janvier 2022, la société [Localité 3] a donné en location à Madame [R] [V] un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire sis [Adresse 3] à [Localité 4] (Aveyron).

Par courriel en date du 13 février 2022, Madame [R] [V] a fait part à la société [Localité 3] de son incompréhension quant au montant de sa facture d’électricité alors qu’elle règle le chauffage entre 17 et 19 degrés. Elle a questionné le bailleur quant à l’isolation du logement, tout en indiquant qu’elle ne pourrait pas demeurer dans les lieux si aucune solution ne lui était apportée. 

Par courriel en date des 27 et 28 juillet 2022, Madame [R] [V] a sollicité une intervention du bailleur au sujet de plusieurs désordres qu’elle aurait identifiés (moisissures autour des fenêtres, absence de détecteur de fumée, défauts de la poignée de la porte fenêtre…).

Un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 13 juillet 2022. Il en résulte que le logement a obtenu une classe énergétique E. Il y est notamment indiqué que l’isolation des plafonds est insuffisante et celle des portes et fenêtres est moyenne.

Des travaux ont été réalisés par le bailleur mais certains désordres persistaient.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Madame [R] [V] (ci-après dénommée « la locataire ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, la société [Localité 3] (ci-après dénommée « le bailleur) afin de :
constater que la société [Localité 3] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,
déclarer la société [Localité 3] responsable des préjudices matériel et moral de Madame [R] [V],
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 1 243,98 euros au titre de son préjudice matériel et financier,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,
condamner la société [Localité 3] aux entiers dépens,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2026.

A l’audience, Madame [R] [V] a demandé au juge des contentieux de la protection de :
constater que la société [Localité 3] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,
déclarer la société [Localité 3] responsable des préjudices matériel et moral de Madame [R] [V],
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 1 243,98 euros au titre de son préjudice matériel et financier,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,
condamner la société [Localité 3] aux entiers dépens,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

De son côté, la société [Localité 3] a demandé au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [R] [V] de l’ensemble de ses demandes et la condamner reconventionnellement à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit soulevés par chaque partie à l'appui de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions datés du jour de l'audience et soutenues oralement, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur les demandes d’indemnisation formées par la locataire

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. 

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le premier alinéa de l’article 3 du même décret dispose que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient. (…)

Il ressort de ces dispositions que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent en bon état et d’effectuer les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien des lieux en l’état. Cette obligation de remise en état pesant sur le bailleur, afin d’accéder au « bon état », concerne l’ensemble des travaux. Elle inclut la totalité du logement et des équipements mis à la disposition des locataires. Elle est également relative à l’éventuelle mise en conformité avec les travaux prescrits par l’administration et les travaux nécessaires à la sécurité des habitants ou encore la mise en conformité aux normes de confort ou d’habitabilité (sécurité, santé, clos et couvert, élément d’équipement et de confort…).

Dès lors et dans cette hypothèse, il appartient au locataire de mettre en demeure le bailleur d’avoir à remplir ses obligations. Il doit pouvoir justifier de cette interpellation notamment par une lettre avec avis de réception ou par un commencement d’exécution volontaire du bailleur. 

En cas de contentieux, il incombe au locataire de prouver que le logement n’est pas en bon état d’usage et de fonctionnement et qu'il nécessite des réparations que le bailleur s'abstient de réaliser.

Une fois l’inexécution à l’obligation générale de délivrance du logement en bon état dûment démontrée par le locataire, il pèse alors sur le bailleur une obligation de résultat d’avoir à accomplir les réparations adéquates. Dès lors, la simple production de devis d’entrepreneurs ou les allégations consistant à dire que les entrepreneurs ont refusé les chantiers quelle qu’en soit la raison, est insuffisante, sauf à justifier par le bailleur la force majeure ou la cause étrangère irrésistible que d’avoir un libre accès au logement occupé par le locataire.

En cas de méconnaissance par le bailleur de la délivrance du logement en bon état, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux et/ou la demande d’indemnisation pour le trouble de jouissance, qui se traduit par une réduction des loyers jusqu’à la remise en état, ou la fin du bail.

Ces principes ayant été rappelés, en l’espèce, il pèse sur Madame [R] [V], dès lors qu'elle est en demande, la charge de la preuve de démontrer ce qu'elle allègue. 

En l’espèce, Madame [R] [V] expose que la société [Localité 3] lui a délivré un logement dont la présence d’humidité était très importante et l’isolation insuffisante. Elle indique que cela aurait entraîné une surconsommation énergétique anormale et que le bailleur n’aurait pas réalisé les travaux nécessaires permettant d’y remédier, de sorte que ce dernier a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, ce qui lui aurait causé divers préjudices dont elle sollicite la réparation. 

La locataire verse aux débats :
Les courriels envoyés au bailleur faisant état des nuisances constatées : facture d’électricité conséquentes, humidité, dysfonctionnement des VMC,
Les états des lieux d’entrée et de sortie dont la comparaison établit selon elle une dégradation dudit logement liée à l’humidité de celui-ci,
Un constat de commissaire de justice faisant état de l’humidité du logement.

De son côté, la société [Localité 3] expose que le logement aurait subi une dégradation du fait de l’occupation de Madame [R] [V] (utilisation de poêle à pétrole, mauvaise utilisation de la VMC et des chauffages, présence de terrariums).

Au soutien de ses prétentions, elle produit l’état des lieux d’entrée et de sortie, dont la comparaison permet de constater que le logement a effectivement subi des dégradations liées à l’humidité.

En outre, il n’est pas contesté que le bailleur a procédé à la réalisation de travaux concernant la VMC ainsi que la réfaction des joints de la menuiserie extérieure.

Par ailleurs, il résulte du constat de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 sollicité par la locataire que le logement présente effectivement des désordres liés à une humidité excessive. Toutefois, ce constat ne permet pas d’établir la cause de la présence de cette humidité.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que le logement présente une humidité excessive. Pour autant, la juridiction ne dispose pas d’élément suffisant pour déterminer que la présence de désordres résulte de l’inaction du bailleur.

En conséquence, Madame [R] [V], qui échoue à démontrer la responsabilité de son bailleur, sera déboutée de ses demandes.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [R] [V], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

L’équité ne commande pas en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Madame [R] [V] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;


CONDAMNE Madame [R] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 4 juin 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00109 - N° Portalis DBWZ-W-B7J-[Localité 1]
AFFAIRE : [R] [V] C/ Etablissement public AVEYRON HABITAT


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU 
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 


Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Jeanne LAVILLE, greffier lors des débats et de Mme Eliane MAIURANO, greffier lors de la mise à disposition

 

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [R] [V]
née le 27 Janvier 1999 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Biétrix DE NOGARET, avocat au barreau de l’AVEYRON 




DÉFENDERESSE

Etablissement public [Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Yann LE DOUCEN, avocat au barreau de l’AVEYRON



Débats tenus à l'audience du : 02 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 04 Juin 2026,  















EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 22 décembre 2021, ayant pris effet le 1er janvier 2022, la société [Localité 3] a donné en location à Madame [R] [V] un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire sis [Adresse 3] à [Localité 4] (Aveyron).

Par courriel en date du 13 février 2022, Madame [R] [V] a fait part à la société [Localité 3] de son incompréhension quant au montant de sa facture d’électricité alors qu’elle règle le chauffage entre 17 et 19 degrés. Elle a questionné le bailleur quant à l’isolation du logement, tout en indiquant qu’elle ne pourrait pas demeurer dans les lieux si aucune solution ne lui était apportée. 

Par courriel en date des 27 et 28 juillet 2022, Madame [R] [V] a sollicité une intervention du bailleur au sujet de plusieurs désordres qu’elle aurait identifiés (moisissures autour des fenêtres, absence de détecteur de fumée, défauts de la poignée de la porte fenêtre…).

Un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 13 juillet 2022. Il en résulte que le logement a obtenu une classe énergétique E. Il y est notamment indiqué que l’isolation des plafonds est insuffisante et celle des portes et fenêtres est moyenne.

Des travaux ont été réalisés par le bailleur mais certains désordres persistaient.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Madame [R] [V] (ci-après dénommée « la locataire ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, la société [Localité 3] (ci-après dénommée « le bailleur) afin de :
constater que la société [Localité 3] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,
déclarer la société [Localité 3] responsable des préjudices matériel et moral de Madame [R] [V],
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 1 243,98 euros au titre de son préjudice matériel et financier,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,
condamner la société [Localité 3] aux entiers dépens,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2026.

A l’audience, Madame [R] [V] a demandé au juge des contentieux de la protection de :
constater que la société [Localité 3] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,
déclarer la société [Localité 3] responsable des préjudices matériel et moral de Madame [R] [V],
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 1 243,98 euros au titre de son préjudice matériel et financier,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,
condamner la société [Localité 3] aux entiers dépens,
condamner la société [Localité 3] à verser à Madame [R] [V] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

De son côté, la société [Localité 3] a demandé au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [R] [V] de l’ensemble de ses demandes et la condamner reconventionnellement à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit soulevés par chaque partie à l'appui de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions datés du jour de l'audience et soutenues oralement, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur les demandes d’indemnisation formées par la locataire

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. 

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le premier alinéa de l’article 3 du même décret dispose que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient. (…)

Il ressort de ces dispositions que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent en bon état et d’effectuer les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien des lieux en l’état. Cette obligation de remise en état pesant sur le bailleur, afin d’accéder au « bon état », concerne l’ensemble des travaux. Elle inclut la totalité du logement et des équipements mis à la disposition des locataires. Elle est également relative à l’éventuelle mise en conformité avec les travaux prescrits par l’administration et les travaux nécessaires à la sécurité des habitants ou encore la mise en conformité aux normes de confort ou d’habitabilité (sécurité, santé, clos et couvert, élément d’équipement et de confort…).

Dès lors et dans cette hypothèse, il appartient au locataire de mettre en demeure le bailleur d’avoir à remplir ses obligations. Il doit pouvoir justifier de cette interpellation notamment par une lettre avec avis de réception ou par un commencement d’exécution volontaire du bailleur. 

En cas de contentieux, il incombe au locataire de prouver que le logement n’est pas en bon état d’usage et de fonctionnement et qu'il nécessite des réparations que le bailleur s'abstient de réaliser.

Une fois l’inexécution à l’obligation générale de délivrance du logement en bon état dûment démontrée par le locataire, il pèse alors sur le bailleur une obligation de résultat d’avoir à accomplir les réparations adéquates. Dès lors, la simple production de devis d’entrepreneurs ou les allégations consistant à dire que les entrepreneurs ont refusé les chantiers quelle qu’en soit la raison, est insuffisante, sauf à justifier par le bailleur la force majeure ou la cause étrangère irrésistible que d’avoir un libre accès au logement occupé par le locataire.

En cas de méconnaissance par le bailleur de la délivrance du logement en bon état, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux et/ou la demande d’indemnisation pour le trouble de jouissance, qui se traduit par une réduction des loyers jusqu’à la remise en état, ou la fin du bail.

Ces principes ayant été rappelés, en l’espèce, il pèse sur Madame [R] [V], dès lors qu'elle est en demande, la charge de la preuve de démontrer ce qu'elle allègue. 

En l’espèce, Madame [R] [V] expose que la société [Localité 3] lui a délivré un logement dont la présence d’humidité était très importante et l’isolation insuffisante. Elle indique que cela aurait entraîné une surconsommation énergétique anormale et que le bailleur n’aurait pas réalisé les travaux nécessaires permettant d’y remédier, de sorte que ce dernier a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, ce qui lui aurait causé divers préjudices dont elle sollicite la réparation. 

La locataire verse aux débats :
Les courriels envoyés au bailleur faisant état des nuisances constatées : facture d’électricité conséquentes, humidité, dysfonctionnement des VMC,
Les états des lieux d’entrée et de sortie dont la comparaison établit selon elle une dégradation dudit logement liée à l’humidité de celui-ci,
Un constat de commissaire de justice faisant état de l’humidité du logement.

De son côté, la société [Localité 3] expose que le logement aurait subi une dégradation du fait de l’occupation de Madame [R] [V] (utilisation de poêle à pétrole, mauvaise utilisation de la VMC et des chauffages, présence de terrariums).

Au soutien de ses prétentions, elle produit l’état des lieux d’entrée et de sortie, dont la comparaison permet de constater que le logement a effectivement subi des dégradations liées à l’humidité.

En outre, il n’est pas contesté que le bailleur a procédé à la réalisation de travaux concernant la VMC ainsi que la réfaction des joints de la menuiserie extérieure.

Par ailleurs, il résulte du constat de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 sollicité par la locataire que le logement présente effectivement des désordres liés à une humidité excessive. Toutefois, ce constat ne permet pas d’établir la cause de la présence de cette humidité.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que le logement présente une humidité excessive. Pour autant, la juridiction ne dispose pas d’élément suffisant pour déterminer que la présence de désordres résulte de l’inaction du bailleur.

En conséquence, Madame [R] [V], qui échoue à démontrer la responsabilité de son bailleur, sera déboutée de ses demandes.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [R] [V], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

L’équité ne commande pas en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Madame [R] [V] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;


CONDAMNE Madame [R] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 4 juin 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-06-23T19:05:17.776Z.