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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarascon, REFERES, 26 juin 2026, n° 25/00817

Désigne un expert ou un autre technicienRelations du travail et protection socialeReprésentation des intérêts des salariés
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Exposé du litige

PROCÉDURE 

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 08 juin 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 26 JUIN 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 26 JUIN 2026




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2022, la SA VILOGIA, a consenti à Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] la location d'un logement à usage d'habitation sis 27 Avenue De Lattre Tassigny 13 200 Arles.

Suivant acte de commissaire de justice du 15 novembre 2025, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] ont fait assigner la SA VILOGIA en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarascon afin d'obtenir, au visa des articles 834, 835, 145, 232, 237 et 238 du code de procédure civile, les articles 1719 et 1219 du code civil et la loi du 6 juillet 1989, de voir :

DÉCLARER recevable l’action de M. et Mme [C] à l’encontre de la SA VILOGIA ;

ORDONNER une mesure d’expertise afin de déterminer et de chiffrer les travaux de remsie aux normes du bien loué ;

DESIGNER un tel expert qu’il plaira à la juridiction pour y procéder ;

FIXER la mission de l’expert selon les modalités suivantes :
* Constater les désordres et leur évolution,
* Déterminer l’origine des fuites et infiltrations,
* Évaluer les préjudices matériels, sanitaires et de jouissance subis,
- Attribuer les responsabilités,
* Déterminer le préjudice des locataires ;

CONDAMNER la société VILOGIA au paiement des frais et de la provision de l’expert ;

AUTORISER et ORDONNER la consignation des loyers de M. et Mme [C] jusqu’à la réalisation des travaux du logement ;

CONDAMNER la société VILOGIA à verser la somme de 5 000 € d’indemnité provisionnelle dans l’attente de l’expertise et d’une décision au fond ;

CONDAMNER la société VILOGIA à verser la somme de 1 500 € à M. et Mme [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société VILOGIA aux entiers dépens.


L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026.


À l'audience, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] sont représentés par leur avocat qui déposent des conclusions et déclare s’en rapporter. Ils maintiennent leurs demandes aux termes de leurs écritures, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civil.
La SA VILOGIA est représentée à l’adience par un conseil qui déclare également se rapporter à ses conclusions écrites déposées à l’audience et auxquelles il sera référé pour l’exposé des moyens conformément aux dispoisions de l’article 455 du code de procédure civile. Elle sollicite de voir, au visa des articles 145 du code de procédure civile :

- Constater qu’une expertise judiciaire est devenue sans objet, les travaux ayant été réalisés ;

En conséquence, Débouter les époux [C] de leur demande d’expertise judiciaire ;

Dire et juger n’y avoir lieu à condamner la SA VILOGIA au paiement des frais et de la provision de l’expert ; 

Débouter les époux [C] de leur demande de consignation des loyers ;

Débouter les époux [C] de leur demande de versement d’une provision ad litem d’un montant de 5 000 € ;

Débouter les époxu [C] de leur demande de condamantion de la SA VILOGIA à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

Condamner les époux [C] aux dépens.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.


Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. 

Le bailleur est obligé : 

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; 

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; 

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée

Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

En l'espèce, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] soutiennent que l’appartement loué subi des désordres consistant en des infiltrations d’eau dans les murs.


Ils versent aux débats l’attestation d’un sapeur pompier dans laquelle il déclare être intervenu le 6 décembre 2023 à l’adresse du logement pour secourir Mme [N] [C], cette dernière déclarant avoir chuté dans les escaliers « mouillés » de l’immeuble, ayant nécessité la pose d’un plâtre selon un certificat médical établi le 8 décembre 2023.

Il est avéré de la présence d’infiltrations dans un rapport daté du 31 janvier 2025 établi par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du Rhône considérant l’habitat impropre à l’habitation et présentant un risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants.
L’assurance habitation des locataires, la MACIF, dans un courrier daté du 19 février, informe les locataires, que selon les conclusions de leur expert, que « les dégâts sont la conséquence de condensation (…) dus au dysfonctionnement de la VMC.
Il ressort du procès-verbal dressé par commissaire de justice le 30 avril 2025, les constats suivants auxquels sont joints des photographies :
- Salle de douche : « les murs sont dans un piètre état. La dalle de béton apparente est recouverte de moisissure à l’instar de la peinture restante. Celle-ci gondole et s ‘écaille de manière très importante. La VMC ne fonctionne pas ou très légèrement » ;
- Chambre nord-ouest : « le mur nord-ouest est particulièrement dégradé (..) la peitnure est écaillées. Des traces de moisissures sont encore visibles sur les murs, dans les angels, sous la fenêtre mais également dans le placard penderie » ;
- Chambre Sud-Est : « la situation est identique dans cette chambre, malgré le nettoyage nous constatons de nouvelles moisissures » ;
- Salle à manger Nord Est : « Nous constatons que, malgré le nettoyage des murs de la moisissure est toujours visible sur toute la surface. Des points de moisissure apparaissent de parts et d’autres ».

Des certificats médicaux sont annexés au constat de commissaire de justice, dans lesquels le Dr [B] [F] déclare que l’état de santé de M. [Y] [C] et M. [D] [C] nécessite l’octroi d’un logement décent, moins insalubre outre les factures d’électricité et de GAZ à pour le dernier trimestre 2024 et le premier trimestre de 2025 à plus de 600 euros. 

De son côté la SA VILOGIA, ne conteste pas le problème de moisissure dans le logement causé par un dysfonctionnement de la VMC, soutenant en avoir été informé par le courrier de la société ELEX, diligentée par l’assureur des époux [C] daté du 14 février 202 (pièce n°2).
Elle verse au débat son courrier de réponse dans lequel elle déclare qu’un devis pour la réparation est en cours et faisant valoir que le plafond de la salle de bain est totalement sec suggérant que le dégât est ancien, sans infiltration récente.

Elle produit également un document de la société PROSAELEC, laquelle déclare avoir effectué des travaux de remplacement d’une VMC commune dans le bâtiment et effectué le contrôle du bon fonctionnement de la VMC chez M. [C], le 2 octobre 2025 ; outre une facture de l’entreprise TCE PROVENCE pour attester du changement des gouttières.

Elle affirme, en outre, et produit la copie de deux lettres recommandées datés des 5 novembre 2025 et 9 mars 2026 pour en attester, adressées par ses soins à M. et Mme [C], s’être heurtée au refus de ces derniers pour intervenir au sein du logement et faire procéder au nettoyage des murs afin de repeindre.


A ces éléments, les demandeurs répondent que la VMC installée est inadaptée en ce quelle est dépourvue de moteur et fonctionne uniquement par entrée d’air extérieur, le dispositif se révélant inefficace dans un logement situé au rez-de-chaussée et ne fonctionne pas correctement, n’étant pas opérant pour remédier aux désordres d’humidité persistants.

Il apparaît, en effet, comme ils le soulignent, que le compte rendu de la société PROSAELEC est lacunaire, et ne détaille pas les éventuels dysfonctionnements constatés et la nature du contrôle effectué.
Ils produisent des photographies prises manifestement à l’aide d’un smartphone, et datés du 24 mai 2026, dont l’authenticité n’est pas contestée, montrant la persistance de la dégradation des murs. Ils expliquent dans un mail daté du 5 avril 2026, adressé à la SA VILOGIA, ne pas s’opposer à leur intervention pour le nettoyage et la remise en peinture du mur mais estimer que cette intervention est insuffisante au regard de l’humidité en profondeur des murs et la réapparition systématique de la moisissure malgré les nettoyages déjà effectués ; ils réclament une recherche de l’origine du problème et la réalisation de travaux adaptés pour y remédier durablement.


Au regard de l’ensemble de ces éléments mettant en évidence la possibilité d’une persistance du problème de moisissure au sein du logement outre leurs démarches auprès du bailleur pour le faire cesser, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] justifient d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise de l'appartement en cause.

Conformément au principe légal, cette expertise sera ordonnée aux frais avancés des demandeurs. Il n’y a pas lieu, à ce stade, de faire peser les frais de consignation sur le bailleur, dès lors qu’il s’agit précisément d’établir la véritable persistance des infiltrations malgré son intervention et leurs éventuelles causes.

Sur la demande de provision ad litem 

Si le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision pour frais d’instance sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui ne prévoit aucune restriction quant à la nature ou l’objet des provisions susceptibles d’être allouées, c’est nécessairement dans les conditions précisément et strictement définies par celui-ci.

Sur le fondement de ce texte, la provision pour frais d’instance peut être accordée sous deux conditions ; la première est la justification du caractère non sérieusement contestable de la prétention au fond, la seconde la justification de la nécessité d’engager des frais pour lesquels la provision est demandée.
Ces deux conditions sont cumulatives, nécessaires et ensemble suffisantes, toute autre considération étant indifférente.

La demande de provision de ce chef formée par les demandeurs apparaît prématurée en ce que, contrairement à leurs affirmations, la responsabilité de la société VILOGIA n’est pas encore établie.

Elle sera, par conséquent rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
L’article 20-1, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 
Les demandeurs s’appuient sur ces dispositions pour solliciter la consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux qu’ils estiment nécessaires.
Il apparaît toutefois, comme le souligne la société VILOGIA, que, suite à leurs demandes de mutations, le bailleur justifie de la proposition de deux autres logements par courrier du 30 mai et 10 juillet 2025, tous deux refusés par les locataires. Dans un mail daté du 4 septembre 2025, émanant de M. [D] [C], il justifie son refus par le fait que le quartier concerné ne lui convient pas pour des raisons de sécurité. 
Dans leurs écritures, ils motivent leur refus, pour l’un deux, par le fait que dès l’entrée dans les lieux, ils ont constaté une odeur anormale et persistante, révélatrice d’un problème d’humidité, outre les dégradations importantes dans le logement et l’insuffisance de surface ; pour le second, ils dénoncent « la présence d’œufs de cafard à proximité immédiate de l’entrée et à l’intérieur du logement, des cafards morts devant le porte outre l’odeur désagréable et les traces d’humidité également présentes.
Ces éléments ne peuvent être vérifiés, et même s’ils sont avérés, ne peuvent suffirent à remettre en question les tentatives du bailleur pour solutionner les difficultés de leurs locataires et notamment leur trouver un autre logement, ces derniers préférant se maintenir dans les lieux et continuer à jouir de l’appartement malgré les désordres dénoncés.
En conséquence, il n'y a lieu de faire droit à la demande de consignation de loyers. 


Sur les frais accessoires 

Il est légitime que M. et Mme [C], qui ont un intérêt évident à ce que la mesure d’instruction soit ordonnée, conservent à leur charge les dépens de la présente instance en référé.
L’équité commande toutefois de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes respectives des parties sur ce fondement seront rejetées



PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Dispositif

ORDONNONS une expertise de l'appartement sis 6 rue Saint Félix 83340 LE THORONET ; 

COMMETTONS [L] [Z] pour y procéder, avec pour mission de :

convoquer les parties par lettre recommandée avec avis de réception,
se rendre sur les lieux,
les décrire,
se faire remettre tous documents utiles et entendre tout sachant,
dire si le logement est affecté de désordres, non conformités ou malfaçons notamment concernant l’origine des fuites et des infiltrations,
définir la date d'apparition des premiers désordres,
en préciser la cause et dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'une malfaçon dans la mise en œuvre, d'un mauvais entretien des locaux, ou de toute autre cause qui sera expliquée,
dire quels sont les travaux permettant leur reprise, établir si le locataire pourra demeurer dans son logement pour la durée des travaux, chiffrer leur coût et fixer leur durée,
donner tous éléments permettant au tribunal d'établir les responsabilités des intervenants,
donner tous éléments permettant d'évaluer les préjudices, y compris de jouissance, notamment au regard de la nature, de l'importance outre de la durée des travaux déjà exécutés ou à réaliser,
faire toutes observations utiles pouvant contribuer à la solution du litige et provoquer l'appel en cause de toute personne intéressée,
dire si l'appartement en cause présente des risques pour la santé et la sécurité des locataires ;

DISONS que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du code de procédure civile ;

DISONS que l'expert pourra recueillir l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix ;

DISONS que l’expert devra établir un pré-rapport, recueillir les dires des parties, y répondre et déposer son rapport définitif dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine ;

DISONS qu’à défaut de pouvoir respecter le délai susvisé, l’expert devra aviser le juge chargé du contrôle de l’expertise 15 jours avant son expiration en exposant les difficultés rencontrées à l’appui de sa demande de prorogation de sa mission ;

DISONS qu'en cas d'empêchement, de refus de sa mission par l'expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d'office, par le Président ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises ordonnées en référé pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d'exécution ;

SUBORDONNONS la saisine de l'expert à la consignation préalable par Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] de la somme de 1 000,00 euros (1000 euros) à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le délai d'un mois à compter de la présente ordonnance, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, excepté si une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée, était accueillie, auquel cas les frais seraient avancés par le trésorier payeur général ;

DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, par le Président chargé du contrôle des expertises ;

DÉBOUTONS Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] de leur demande de provision ad litem;

DÉBOUTONS Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] supportera la charge des dépens de la présente instance;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
MINUTE N° 26/00240

DOSSIER : N° RG 25/00817 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DSIV 


 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026



DEMANDEURS :

Madame [N] [W] épouse [C]
née le 11 Septembre 1967 
27 avenue de Lattre de Tassigny
13200 ARLES
représentée par Me Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Guilaine MICHEL, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [D] [C]
né le 08 Septembre 1960 à BENI OUACHEKRAD-BERKANE(MAROC)
27 avenue de Lattre de Tassigny
13200 ARLES
représenté par Me Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Guilaine MICHEL, avocat au barreau de TARASCON


 


DEFENDERESSE :

S.A. VILOGIA
271 boulevard de Tournai
CS 10430
59664 VILLENEUVE D ASCQ CEDEX

représentée par Me Nathalie ALLIER, avocat au barreau de TARASCON





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD 
Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

 
PROCÉDURE 

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 08 juin 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 26 JUIN 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 26 JUIN 2026




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2022, la SA VILOGIA, a consenti à Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] la location d'un logement à usage d'habitation sis 27 Avenue De Lattre Tassigny 13 200 Arles.

Suivant acte de commissaire de justice du 15 novembre 2025, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] ont fait assigner la SA VILOGIA en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarascon afin d'obtenir, au visa des articles 834, 835, 145, 232, 237 et 238 du code de procédure civile, les articles 1719 et 1219 du code civil et la loi du 6 juillet 1989, de voir :

DÉCLARER recevable l’action de M. et Mme [C] à l’encontre de la SA VILOGIA ;

ORDONNER une mesure d’expertise afin de déterminer et de chiffrer les travaux de remsie aux normes du bien loué ;

DESIGNER un tel expert qu’il plaira à la juridiction pour y procéder ;

FIXER la mission de l’expert selon les modalités suivantes :
* Constater les désordres et leur évolution,
* Déterminer l’origine des fuites et infiltrations,
* Évaluer les préjudices matériels, sanitaires et de jouissance subis,
- Attribuer les responsabilités,
* Déterminer le préjudice des locataires ;

CONDAMNER la société VILOGIA au paiement des frais et de la provision de l’expert ;

AUTORISER et ORDONNER la consignation des loyers de M. et Mme [C] jusqu’à la réalisation des travaux du logement ;

CONDAMNER la société VILOGIA à verser la somme de 5 000 € d’indemnité provisionnelle dans l’attente de l’expertise et d’une décision au fond ;

CONDAMNER la société VILOGIA à verser la somme de 1 500 € à M. et Mme [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société VILOGIA aux entiers dépens.


L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026.


À l'audience, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] sont représentés par leur avocat qui déposent des conclusions et déclare s’en rapporter. Ils maintiennent leurs demandes aux termes de leurs écritures, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civil.
La SA VILOGIA est représentée à l’adience par un conseil qui déclare également se rapporter à ses conclusions écrites déposées à l’audience et auxquelles il sera référé pour l’exposé des moyens conformément aux dispoisions de l’article 455 du code de procédure civile. Elle sollicite de voir, au visa des articles 145 du code de procédure civile :

- Constater qu’une expertise judiciaire est devenue sans objet, les travaux ayant été réalisés ;

En conséquence, Débouter les époux [C] de leur demande d’expertise judiciaire ;

Dire et juger n’y avoir lieu à condamner la SA VILOGIA au paiement des frais et de la provision de l’expert ; 

Débouter les époux [C] de leur demande de consignation des loyers ;

Débouter les époux [C] de leur demande de versement d’une provision ad litem d’un montant de 5 000 € ;

Débouter les époxu [C] de leur demande de condamantion de la SA VILOGIA à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

Condamner les époux [C] aux dépens.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.


Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. 

Le bailleur est obligé : 

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; 

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; 

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée

Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

En l'espèce, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] soutiennent que l’appartement loué subi des désordres consistant en des infiltrations d’eau dans les murs.


Ils versent aux débats l’attestation d’un sapeur pompier dans laquelle il déclare être intervenu le 6 décembre 2023 à l’adresse du logement pour secourir Mme [N] [C], cette dernière déclarant avoir chuté dans les escaliers « mouillés » de l’immeuble, ayant nécessité la pose d’un plâtre selon un certificat médical établi le 8 décembre 2023.

Il est avéré de la présence d’infiltrations dans un rapport daté du 31 janvier 2025 établi par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du Rhône considérant l’habitat impropre à l’habitation et présentant un risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants.
L’assurance habitation des locataires, la MACIF, dans un courrier daté du 19 février, informe les locataires, que selon les conclusions de leur expert, que « les dégâts sont la conséquence de condensation (…) dus au dysfonctionnement de la VMC.
Il ressort du procès-verbal dressé par commissaire de justice le 30 avril 2025, les constats suivants auxquels sont joints des photographies :
- Salle de douche : « les murs sont dans un piètre état. La dalle de béton apparente est recouverte de moisissure à l’instar de la peinture restante. Celle-ci gondole et s ‘écaille de manière très importante. La VMC ne fonctionne pas ou très légèrement » ;
- Chambre nord-ouest : « le mur nord-ouest est particulièrement dégradé (..) la peitnure est écaillées. Des traces de moisissures sont encore visibles sur les murs, dans les angels, sous la fenêtre mais également dans le placard penderie » ;
- Chambre Sud-Est : « la situation est identique dans cette chambre, malgré le nettoyage nous constatons de nouvelles moisissures » ;
- Salle à manger Nord Est : « Nous constatons que, malgré le nettoyage des murs de la moisissure est toujours visible sur toute la surface. Des points de moisissure apparaissent de parts et d’autres ».

Des certificats médicaux sont annexés au constat de commissaire de justice, dans lesquels le Dr [B] [F] déclare que l’état de santé de M. [Y] [C] et M. [D] [C] nécessite l’octroi d’un logement décent, moins insalubre outre les factures d’électricité et de GAZ à pour le dernier trimestre 2024 et le premier trimestre de 2025 à plus de 600 euros. 

De son côté la SA VILOGIA, ne conteste pas le problème de moisissure dans le logement causé par un dysfonctionnement de la VMC, soutenant en avoir été informé par le courrier de la société ELEX, diligentée par l’assureur des époux [C] daté du 14 février 202 (pièce n°2).
Elle verse au débat son courrier de réponse dans lequel elle déclare qu’un devis pour la réparation est en cours et faisant valoir que le plafond de la salle de bain est totalement sec suggérant que le dégât est ancien, sans infiltration récente.

Elle produit également un document de la société PROSAELEC, laquelle déclare avoir effectué des travaux de remplacement d’une VMC commune dans le bâtiment et effectué le contrôle du bon fonctionnement de la VMC chez M. [C], le 2 octobre 2025 ; outre une facture de l’entreprise TCE PROVENCE pour attester du changement des gouttières.

Elle affirme, en outre, et produit la copie de deux lettres recommandées datés des 5 novembre 2025 et 9 mars 2026 pour en attester, adressées par ses soins à M. et Mme [C], s’être heurtée au refus de ces derniers pour intervenir au sein du logement et faire procéder au nettoyage des murs afin de repeindre.


A ces éléments, les demandeurs répondent que la VMC installée est inadaptée en ce quelle est dépourvue de moteur et fonctionne uniquement par entrée d’air extérieur, le dispositif se révélant inefficace dans un logement situé au rez-de-chaussée et ne fonctionne pas correctement, n’étant pas opérant pour remédier aux désordres d’humidité persistants.

Il apparaît, en effet, comme ils le soulignent, que le compte rendu de la société PROSAELEC est lacunaire, et ne détaille pas les éventuels dysfonctionnements constatés et la nature du contrôle effectué.
Ils produisent des photographies prises manifestement à l’aide d’un smartphone, et datés du 24 mai 2026, dont l’authenticité n’est pas contestée, montrant la persistance de la dégradation des murs. Ils expliquent dans un mail daté du 5 avril 2026, adressé à la SA VILOGIA, ne pas s’opposer à leur intervention pour le nettoyage et la remise en peinture du mur mais estimer que cette intervention est insuffisante au regard de l’humidité en profondeur des murs et la réapparition systématique de la moisissure malgré les nettoyages déjà effectués ; ils réclament une recherche de l’origine du problème et la réalisation de travaux adaptés pour y remédier durablement.


Au regard de l’ensemble de ces éléments mettant en évidence la possibilité d’une persistance du problème de moisissure au sein du logement outre leurs démarches auprès du bailleur pour le faire cesser, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] justifient d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise de l'appartement en cause.

Conformément au principe légal, cette expertise sera ordonnée aux frais avancés des demandeurs. Il n’y a pas lieu, à ce stade, de faire peser les frais de consignation sur le bailleur, dès lors qu’il s’agit précisément d’établir la véritable persistance des infiltrations malgré son intervention et leurs éventuelles causes.

Sur la demande de provision ad litem 

Si le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision pour frais d’instance sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui ne prévoit aucune restriction quant à la nature ou l’objet des provisions susceptibles d’être allouées, c’est nécessairement dans les conditions précisément et strictement définies par celui-ci.

Sur le fondement de ce texte, la provision pour frais d’instance peut être accordée sous deux conditions ; la première est la justification du caractère non sérieusement contestable de la prétention au fond, la seconde la justification de la nécessité d’engager des frais pour lesquels la provision est demandée.
Ces deux conditions sont cumulatives, nécessaires et ensemble suffisantes, toute autre considération étant indifférente.

La demande de provision de ce chef formée par les demandeurs apparaît prématurée en ce que, contrairement à leurs affirmations, la responsabilité de la société VILOGIA n’est pas encore établie.

Elle sera, par conséquent rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
L’article 20-1, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 
Les demandeurs s’appuient sur ces dispositions pour solliciter la consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux qu’ils estiment nécessaires.
Il apparaît toutefois, comme le souligne la société VILOGIA, que, suite à leurs demandes de mutations, le bailleur justifie de la proposition de deux autres logements par courrier du 30 mai et 10 juillet 2025, tous deux refusés par les locataires. Dans un mail daté du 4 septembre 2025, émanant de M. [D] [C], il justifie son refus par le fait que le quartier concerné ne lui convient pas pour des raisons de sécurité. 
Dans leurs écritures, ils motivent leur refus, pour l’un deux, par le fait que dès l’entrée dans les lieux, ils ont constaté une odeur anormale et persistante, révélatrice d’un problème d’humidité, outre les dégradations importantes dans le logement et l’insuffisance de surface ; pour le second, ils dénoncent « la présence d’œufs de cafard à proximité immédiate de l’entrée et à l’intérieur du logement, des cafards morts devant le porte outre l’odeur désagréable et les traces d’humidité également présentes.
Ces éléments ne peuvent être vérifiés, et même s’ils sont avérés, ne peuvent suffirent à remettre en question les tentatives du bailleur pour solutionner les difficultés de leurs locataires et notamment leur trouver un autre logement, ces derniers préférant se maintenir dans les lieux et continuer à jouir de l’appartement malgré les désordres dénoncés.
En conséquence, il n'y a lieu de faire droit à la demande de consignation de loyers. 


Sur les frais accessoires 

Il est légitime que M. et Mme [C], qui ont un intérêt évident à ce que la mesure d’instruction soit ordonnée, conservent à leur charge les dépens de la présente instance en référé.
L’équité commande toutefois de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes respectives des parties sur ce fondement seront rejetées



PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, 

ORDONNONS une expertise de l'appartement sis 6 rue Saint Félix 83340 LE THORONET ; 

COMMETTONS [L] [Z] pour y procéder, avec pour mission de :

convoquer les parties par lettre recommandée avec avis de réception,
se rendre sur les lieux,
les décrire,
se faire remettre tous documents utiles et entendre tout sachant,
dire si le logement est affecté de désordres, non conformités ou malfaçons notamment concernant l’origine des fuites et des infiltrations,
définir la date d'apparition des premiers désordres,
en préciser la cause et dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'une malfaçon dans la mise en œuvre, d'un mauvais entretien des locaux, ou de toute autre cause qui sera expliquée,
dire quels sont les travaux permettant leur reprise, établir si le locataire pourra demeurer dans son logement pour la durée des travaux, chiffrer leur coût et fixer leur durée,
donner tous éléments permettant au tribunal d'établir les responsabilités des intervenants,
donner tous éléments permettant d'évaluer les préjudices, y compris de jouissance, notamment au regard de la nature, de l'importance outre de la durée des travaux déjà exécutés ou à réaliser,
faire toutes observations utiles pouvant contribuer à la solution du litige et provoquer l'appel en cause de toute personne intéressée,
dire si l'appartement en cause présente des risques pour la santé et la sécurité des locataires ;

DISONS que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du code de procédure civile ;

DISONS que l'expert pourra recueillir l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix ;

DISONS que l’expert devra établir un pré-rapport, recueillir les dires des parties, y répondre et déposer son rapport définitif dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine ;

DISONS qu’à défaut de pouvoir respecter le délai susvisé, l’expert devra aviser le juge chargé du contrôle de l’expertise 15 jours avant son expiration en exposant les difficultés rencontrées à l’appui de sa demande de prorogation de sa mission ;

DISONS qu'en cas d'empêchement, de refus de sa mission par l'expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d'office, par le Président ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises ordonnées en référé pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d'exécution ;

SUBORDONNONS la saisine de l'expert à la consignation préalable par Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] de la somme de 1 000,00 euros (1000 euros) à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le délai d'un mois à compter de la présente ordonnance, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, excepté si une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée, était accueillie, auquel cas les frais seraient avancés par le trésorier payeur général ;

DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, par le Président chargé du contrôle des expertises ;

DÉBOUTONS Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] de leur demande de provision ad litem;

DÉBOUTONS Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, Mme [N] [W] épouse [C] et M. [D] [C] supportera la charge des dépens de la présente instance;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la securite sociale L542-2, code de procedure civile 242, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de procedure civile 238, code de la securite sociale L831-3, code de procedure civile 237). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-26T21:03:09.532Z.